房地产综合课程设计

房地产综合课程设计单位项目名称作者XX学号指导老师

前言本报告基于对p（2011）052号地块的研究，通过对地块现场的调查，进行项目分析。对武汉总体经济和地产市场的分析，根据目前和未来市场情况两个层面确定本项目定位。通过对客户群，及旁边的类似项目的调查，确定项目的规划方案。对项目的筹资方案进行设计，开发成本分析，进行经济效益分析。

本地块位于洪山区卓刀泉路238号，光谷商圈附近，是进入武汉的东大门，由此上武黄、京珠、沪蓉高速，107国道，可快速通达整个鄂东南。周边设置有多路公交线路，同时规划有多条轨道交通线，并在用地周边设置有轨道交通站点，交通区位优势不言而喻。交通条件良好，周边开发建设项目较多，且相关配套设施齐全。随着房地产市场的稳步升温，项目用地作为住宅用地开发具有良好的市场吸引力，市场前景良好。本次房地产课程综合设计是包括《房地产开发》《房地产估价》等课程在内的房地产类课程所学专业知识的一个综合检验。综合设计通过一个项目地块的规划，分析，销售，完成从项目策划、可行性研究、项目市场推广到房地产估价报告撰写等完整的房地产项目运作过程。通过综合设计，使我们能够对房地产开发、经营、管理全过程，包括投资决策、房地产项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产市场营销方案、房地产价值评估等各个环节，加深理解并实际动手完成规定任务，巩固所学相关课程专业知识，增强综合运用专业知识解决实践问题的能力。主要内容包括下面内容：土地交易价格评估报告市场调查报告项目规划设计方案及评价项目营销策划方案本地块的建设单位是武汉三金房地产有限公司，地处硚口区解放大道329号，注册资金为4000万元，2011年竞得该块地，目前正在施工，预计2015年可以进入销售，到时候估计是房地产抬头，快速上升期。该地是交与了江苏南通六建建设集团及、及新八建设集团进行的施工。武汉三金房地产开发有限公司华中项目组顾问有限公司2013年03月目录第一章项目分析1.1项目地块分析1.2地块价值分析1.3地块开发条件分析1.4项目SWOT分析及发展战略1.5项目分析总结第二章土地市场报告2.1武汉房地产市场情况2.2武昌区房地产情况第三章土地价值评估3.1土地评估概述3.2假设开发法3.3基准地价修正法3.4土地价值评估总结第四章项目定位4.1定位的原则4.2定位背景综述4.3目标客户定位4.4产品定位4.5户型定位4.6价格预估4.7项目定位总结第五章项目建设方案5.1项目的初步规划设计5.2产品方案和开发规模第六章经济分析6.1投资的经济测算假设6.2项目开发成本分析6.3项目收益分析6.4项目筹资方案6.5经济效益评价第七章风险分析7.1主要存在风险7.2盈亏平衡分析7.3敏感度分析7.4经济分析及敏感性分析结论与建议第八章项目营销策划8.1项目推广报装8.2项目营销推广策略概述8.3具体销售阶段营销策划8.4项目推广核心理念第九章结论及建议9.1总结9.2建议第一章项目定位1.1项目地块分析1.项目位置项目用地位于洪山区卓刀泉路238号，其四至关系为：东临尚文创业城小区，南临55米宽雄楚大道，西临轨道控制用地，北临30米宽卓豹路。项目如图1-1.

图1-1图1-12.地块优势用地所在区域临近光谷地区，是进入武汉的东大门，由此上武黄、京珠、沪蓉高速，107国道，可快速通达整个鄂东南。周边设置有多路公交线路，同时规划有多条轨道交通线，并在用地周边设置有轨道交通站点，交通区位优势不言而喻。

近年来用地周边光谷商圈发展迅猛，新一佳超市、中商平价、大洋百货等众多商家陆续入驻，光谷步行街人气旺盛，加上地铁站点的开工建设，区域配套服务设施日臻完善。区域内还拥有丰富的教育资源，有华中科技大学、中南民族大学、关山中学、武汉科技学院、光谷小学等，文化氛围浓厚。

凭借周边成熟的配套服务体系，用地所在地区房地产业快速发展，多家地产大鳄纷纷进驻，高品质大型楼盘相继拔地而起。目前用地所在区域已建成锦绣龙城、卡迪亚公馆、现代森林小镇、泰驰伊顿阳光等众多楼盘，居住氛围浓厚。地块形状规整，现状用地内除东侧局部存在约5米高差外，其余地势较平坦，具备较好的开发建设条件。地块优势发展如图1-2.图1-23.规划条件项目规划用地性质为居住用地、商业金融业用地，规划总用地面积为19662平方米（以实测为准），其中轨道控制用地面积为1079平方米（以实测为准），规划净用地面积为18583平方米（以实测为准）；容积率控制在4.5以内；可建总建筑面积按净用地面积与容积率乘积计算；建筑密度控制在30%以内；建筑高度结合具体方案审定；绿地率按照《武汉市城市绿化条例》执行；建筑设计应遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》和《湖北省无障碍设施建设和管理规定》。

特殊要求：1、该项目涉及的轨道交通用地应严格按我市有关规定要求执行；2、住宅建筑户型结构比例应根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国发办[2006]37号文）和武汉市相关实施细则来执行，该用地位于三级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建筑规模不少于住宅总建筑规模的66%；3、用地范围内临雄楚大道控制24米宽绿化带；4、该项目用地范围内需控制约100平方米的公共通道用地，并在项目实施过程中妥善解决地块南侧居民交通出行问题。规划用地如图1-3.图1-3图1-34.土地现状目标土地目前正处在施工阶段，分给了三个施工单位，同时施工。项目用地位于洪山区卓刀泉路238号，其四至关系为：东临尚文创业城小区，南临55米宽雄楚大道，西临轨道控制用地北临30米宽卓豹路。

地块形状规整，现状用地内除东侧局部存在约5米高差外，其余地势较平坦，具备较好的开发建设条件。如图1-4、1-5。如图1-4如图1-65.交通配套设施项目地块周边配套设施齐全，是一个成熟的居住区域项目处于东湖高新区的核心地带，商业网点齐备。距离鲁巷核心商圈仅1000米的距离，光谷步行街、鲁巷购物广场、关山购物中心、欧亚达家居和苏宁电器等大型商户为居住在项目地的住户提供了优越的购物和休闲环境，既不会远离繁华的商业地带，又可以闹中取静享受安逸的生活。地块周边交通发达，南有虎泉街和雄楚大街，北有珞瑜路。项目所在地为杨家湾。8路、903路巴士和907等数十路公交车都在附近设站停靠。在未来的几年里，地铁二号线也将建成通车，当整个项目完工时，地上地下的立体交通网络将会拉近您于城市各地区的距离。保利华都区域附近教育设施十分完备，从幼儿园到大学一应俱全。卓刀泉小学，关山中学、华师一附中初中部、华中师范大学、华中科技大学、中国地质大学、武汉工程大学、湖北邮电学院、湖北工业大学、中南财经政法武汉学院、民族职业学院等分布在项目周边，营造出相当浓郁的学府氛围，同时也为居住在项目区业主的子女入学提供更多选择。南临：华师一附中初中部北临：湖北邮电学院、肛肠医院如图1-7和1-8所示图1-7图1-8图1-81.2地块价值分析按照城市的理论，我们都知道地块的价值和其所在的大的城市及区段是分不开的，该地块处在武汉市武昌区，因此与武汉与武昌的规划发展市场密切关联。一．区位分析1. 武汉市概述武汉城市圈是指武汉及其周边100公里范围以内的黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、潜江、天门8市，又称“1+8”武汉城市圈。该区域占全省33%的土地和51.6%的人口以及63%的GDP。城市密集度较高，经济基础较好，环境及自然条件优越，是湖北省乃至长江中游最大的城市圈域。武汉是中国内陆中部地区的经济中心、金融中心、商业中心，是内陆中部地区最大的工商业综合性城市。新中国成立后，武钢、武重、武锅、武船、肉联等一大批企业陆续建成，极大地提升了武汉的经济地位和城市实力。20世纪90年代，武汉建立了位于汉阳沌口的武汉经济技术开东西湖的武汉吴家山经济技术开发区，以及位于新洲阳逻的阳逻开发区，其中，前三者均为国家级经济技术开发区，是全国仅有的2个同时拥有三个国家级经济技术开发区的城市（另一个为广州）。2012年，全国35个大中型城市经济“年报”中，武汉GDP以8003.82亿元，在全国15个副省级城市中排位第四，挺进全国城市第九位，重返全国城市经济总量十强。这是时隔22年后，武汉再一次站在中国经济版块最强方阵之中。2.武汉城市总体规划根据《武汉市城市总体规划（1996-2020）》，武汉市的城市建设与发展要坚持可持续发展战略，完善城市功能，发挥中心城市作用，把武汉市建设成为经济实力雄厚、科学教育发达、服务体系完备、城市布局合理、基础设施完善、生态环境良好、社会高度文明并具有滨江、滨湖城市特色的现代城市，为把武汉建成为城乡一体化、开放型、多功能的现代化国际性城市奠定坚实的基础。武汉市市域城镇体系市由四级构成。其中，第一级主城三镇规划结构、职能分工和人口分布如表2-2所示。表2-2主城三镇规划结构、职能分工和人口分布三镇划分规划片区城市定位汉口地区江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区；古田、常青、后湖3个综合组团金融贸易、商业服务和市级行政中心汉阳地区晴川片和十升、四新、沌口3个综合组团汽车工业、港口和旅游等职能武昌地区江南核心区，首义、晒湖、中南、徐东、杨园5个中心片区；青山、光谷、白沙、南湖4个综合组团金融贸易、省级行政中心、教育科研、钢铁、机电、高科技产业及旅游等职能3.武汉市交通规划对外交通：武汉火车站——武汉—广州高速客运专线；同时，结合长江沿江开发，兴建上海至成都铁路，这两条铁路都将途经武汉，预计在“十五”后期至下一个五年计划期间实施。加上京广线、武九线、汉丹线，途经武汉的铁路届时将形成“米”字结构；新建阳逻飞机场；市内交通：建设城区道路主骨架系统、改善区域交通条件、完善支路网、改善自行车和步行系统等。完善三环线建设和过江交通，形成地上公路、地下隧道、空中轻轨和高架桥梁为主体的立体交通体系，形成对外与对内交通的环形枢纽交通格局；内环线：联系主城三镇中心区的快速路，全长约28公里，主要服务于武汉市的金融、商业中心区。目前，循礼门立交已经建成，香港路立交正在建设，近期还将陆续启动长江二桥上下桥匝道、阅马场、付家坡、岳家嘴、武青三干道等一系列立交工程，通过综合整治全面提升内环线交通功能。为提高交通路口通行能力，并利用周围留出的道路控制带，岳家嘴路口拟建二层互通式立交桥，真正让各个方向的车流四通八达，形成城市的核心区域交通系统。二．地段分析1.武昌区武昌区地处武汉市城区东南部，与汉口、汉阳隔江相望，北至余家头罗家港与青山区毗邻；东、南与洪山区洪山乡、青菱乡交错接壤，西临长江。在全市七个中心城区中地域最大、人口最多，辖区面积82.4平方公里，人口100.34万，辖14个街道，191个社区居委会。武昌始建于1800年前的战国时期，现为湖北省委、省政府所在地，是全省的政治、文化、信息中心，200多家外地驻汉机构和众多金融机构、商贸企业、大公司总部汇集在此，形成武汉市的江南核心区。（1）城市规划优势按照国务院批准的《武汉市城市总体规划（1996—2020年）》，确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易，省级行政中心、教育科研、机电、高科技产业及文化旅游等职能。结合武昌的发展态势，将形成沙湖体育文化旅游发展区、武昌首义文化区、中南路—水果湖省级商贸行政区、东湖风景名胜旅游区、南湖居住风景旅游区、街道口大学城、徐东路—梨园商贸居住区、沿江制造业纺织业发展区、白沙洲—武泰闸现代制造业发展区等九大板块。（2）交通发达便捷武昌地处武汉市的南大门，具有湖北省地理要冲和华中交通枢纽的重要地位，京广铁路、107国道、长江水道、京珠高速公路、沪蓉高速公路、宜黄高速公路等重要交通命脉在武昌成米字形交汇，旅客运输在1000公里范围内基本实现“夕发朝至”，公路长途运输履盖半径延伸至1500公里范围。武汉的长江一、二、三桥和规划中的两条过江隧道均座拥武昌，沿江分布有多个客货运码头，城区西侧有临江大道、和平大道、武青三干道等三条市区主干道，东侧有中北路、中南路、迎宾大道等干道，北边和南边分别有徐东路、武珞路与长江大桥和长江二桥相接，形成通畅的内环。近期，铁道部将投资8亿元人民币对武昌火车站进行改造，京广线将成为京广高速客运线。（3）科教实力强大武昌区是全国闻名的智力密集区，其密集程度仅次于北京的海淀区。辖区内有著名的武汉大学等13所大专院校和以中科院武汉分院为代表的48所国家、省、市级科研机构，拥有10多万高级专业技术人才，在校大学生12万人，每年产出800余项科研成果。占地120亩的武昌宝安科技创新园入孵企业已达58家，建设中的国家信息安全成果产业化（中部）基地和1.5平方公里的武昌科技工业园将成为发展高新技术产业的重要载体。武昌是全省的教育大区，有中小学131所，在校学生12万人，拥有多所省市级重点名牌学校，为社会培养了大量可塑人才，全国唯一的“少年科学院士”就产生在武昌实验中学。（4）投资环境好硬环境方面，武昌区将实行旧城改造和新区开发并重的策略，一方面，改造旧城区，降低核心区人口密度，提高环境质量和居住水平；另一方面，重点开发外围区域，完善公共与市政配套，建立健全良好的社区服务体系，创造吸引投资的综合环境，带动现代服务业、高科技产业、房地产业、金融商贸业、文化旅游业等产业的发展。软环境方面，武昌区坚持不懈地抓好环境创新，着力整顿、规范市场秩序，营造良好的市场法制环境；抓好武昌区投资（投诉）服务中心建设，完善服务承诺制和“一门式”办公、“一条龙”服务机制；强化重大项目的跟踪服务和综合协调机制，对外来投资企业实行重点挂牌保护；制定鼓励投资政策，营造“亲商、护商”的良好氛围，努力建设服务型、法治化的政府。1.3地块开发条件分析1.地形地貌分析该地块目前正在施工，四周用围墙围住，分成三个施工队同时施工。如图3-1.图3-12．日照通风分析武汉地处中低纬度，属典型的亚热带季风气侯，夏热冬冷，四季分明，无霜期长达237-271天，降水丰沛，多年平均水量为1140-1265毫米，光照充足，热量丰富。武汉市常年夏季主导风向为南偏东15°，住宅朝向要考虑夏季主导风向，保证通风采光日照的基本要求。3.交通条件分析虎泉街和雄楚大街的交界处，珞瑜路,590，529，811，723，556，552，725，581，等杨家湾站下,地铁2号线虎泉街站都可以到达。如图3-2图3-2图3-24．周边配套分析表3-3项目周边配套设施设施性质设施名称商业鲁巷购物广场，苏宁电器，国美家电，欧亚达家居，群光广场，亚贸，中南，中商，新世界，新一佳，易初莲花。银行中国工商银行东湖开发区支行、农行楚雄大道支行、中国建设银行雄楚支行、中国邮政储蓄银行鲁巷支行、中国建设银行东湖新技术区支行、中国邮政储蓄银行吴家湾支行。医院虎泉医院、武汉工程大学医院、省妇幼，广州军区武汉总医院，荣军医院，口腔医院、艾格眼科医院武昌院。教育华师一附中初中部，洪山高中，卓刀泉中学，鲁巷小学，关山中学，华师附属幼儿园，卓刀泉小学，关山中学、华中师范大学、华中科技大学、中国地质大学、武汉工程大学、湖北邮电学院、湖北工业大学、中南财经政法武汉学院、民族职业学院。5．噪音影响分析该项目所处位置主要的噪音来源于虎泉街和雄楚大街来往的车辆，因此解决这方面的交通噪音就可以了。6．商业价值分析前面关于区位的分析中，对地块的商业价值有所认识。实际上本项目的商业价值是不言而喻的，包括其可达性、能见度、商业氛围及人流量等各方面都能满足商业开发的要求，且符合城市规划的限定条件。地块价值分析总结如下：本地块交通便利、配套完善、开发条件成熟，并具有一定的人文、商业价值，适于开发城市中高档公寓和高层住宅，但同时要防止噪音干扰。1.4项目SWOT分析及发展战略1．项目SWOT分析及行动手段S—优势（Strength）（1）地段优势地处武昌区繁华地段，交通便利，商业气氛较浓，具有较高商业价值；配套齐全：项目周围商场、超市、银行、餐馆、学校、医院等配套设施齐全，居民生活极为便利。（2）优质宅地武汉三金房地产开发有限公司竞得武昌区虎泉街与雄楚大道交汇处P(2011)052号地块，项目规划用地性质为居住用地、商业金融业用地，规划总用地面积为19662平方米，成交价37600万元。预计该楼盘建成后销售价格将会在8700（待定，根据个人设计情况）元左右，与目前该片区楼盘价格基本相当。对应的行动手段如下：Action1：发挥地段优势，合理规划设计，建立产品竞争优势；Action2：发挥优质宅地优势，提升项目品质，形成中高档住宅社区；Action3：企业品牌与项目品牌互动，树立项目市场信心。W—劣势（Weakness）（1）环境嘈杂地块毗邻城市快速干道及城市主干道，环境相对嘈杂，这将直接影响项目品质形象。未来地铁及立交工程的运行可能带来噪音污染。（2）缺乏可利用景观项目用地周边缺乏可利用景观，不利于提高产品附加价值。（3）开发商知名度不高消费者武汉三金房地产开发有限公司了解较少，知名度不够，有待加强。对应的行动手段如下：Action4：建构邻里交往文化，提升街区居住品质；Action5：通过新技术、新材料、新工艺解决环境及嘈杂轻轨运行带来噪音污染问题；Action6：邀请知名景观设计公司，结合地块形状及特点精心设计小区内景观，弥补项目景观资源缺陷。Action7：加大宣传力度，通过多种途径来引导消费者对产品、对开发商的认识，从而形成市场引导型产品；Action8：以产品高性价比赢得市场。O—机会（Opportunity）（1）目前项目所在区域楼盘品质有待提高，本项目自身拥有较大的品质上升空间。（2）武汉市房地产市场处于快速上升期，整体发展势头较好。对应的行动手段如下：Action9：通过提升项目品质建立差异化的竞争优势。T—威胁（Threat）（1）潜在竞争威胁临近片区竞争威胁依然存在，与项目所在区域相临近的福星惠誉、兴华嘉天下等系列给项目带来整体竞争威胁。（2）市场变化风险项目规模虽然不大，但尚未开工，未来市场存在一定不确定性，如市场经营环境变化，项目市场风险凸显。（3）供求矛盾风险由于项目规模较小，与片区内其他大型楼盘相比供应量处于不利地位，形成供求矛盾风险。对应行动手段如下：Action10：抓住时机入市，尽量避开周边大型楼盘的冲击，开发有特色的中高档住宅小区；Action11：缩短开发周期，及时与市场灵动。2.项目综合评价与发展战略项目发展战略根据项目SWOT分析及应对策略，综合考虑制定项目发展总策略，如下表3-4所示。表3-4SWOT项目发展总战略SWOT组合项目发展策略行动纲领行动手段S.O战略利用机会强化优势“资源整合，建立优势”的市场竞争策略整合多方资源，建立竞争优势，形成项目“竞争壁垒”整合地段资源、优质宅地资源，形成城市高级住宅区；整合企业资源、区域资源，建立项目市场竞争优势。O.W战略利用机会减轻劣势“文化营销，商住互动”的市场营销策略抓住市场机会，以文化营销弱化项目劣势，并通过商住互动实现顺利销售建构邻里文化，提升社区品质；借助外部机会，进行文化营销；商住互动营销，实现快速销售。W.T战略弱化劣势应对挑战“产品创新，提升品质”的产品开发策略以产品创新提升产品品质，树立差异化的市场形象运用新技术解决项目噪音问题；通过产品创提升产品品质。S.T战略发挥优势规避威胁“尽快入市，快速销售”的风险控制策略充分发挥项目优势，在竞争威胁较小的前提下抢先入市，打“时间差”来规避市场风险制定合理的拆迁方案，迅速开工；把握入市时机，快速销售；1.5项目分析总结(1)地块价值判断本地块交通便利、配套完善、开发条件成熟，并具有一定的人文、商业价值，适于开发中高档住宅小区，但同时要防止噪音干扰。(2)项目评价地块拥有地段优势、优质宅地以及企业实力优势；同时，项目也存在环境嘈杂、缺乏可利用景观、轻轨噪音污染等不利因素以及地块拆迁、未来市场变化及市场供求变化等不确定因素影响，也是项目前期策划需要解决的问题。(3)经由SWOT分析，我们提出以下项目发展策略：“资源整合，建立优势”的市场竞争策略；“文化营销，商住互动”的市场营销策略；“产品创新，提升品质”的产品开发策略；“尽快入市，快速销售”的风险控制策略。(4)基于地块本身具有的开发条件，本项目应在市场环境与项目条件相结合的情况下，在上述开发策略的指引下进行定位与规第二章市场调查报告2.1.武汉房地产市场情况1、市场运行基本状况（一）房地产开发投资情况

2012年，全市房地产开发完成投资为1574.86亿元，同比增长22.8％，占全市社会固定资产投资31.3％；其中住宅开发投资为991.41亿元，同比增长32.6％历年房屋（住房）开发投资走势图如图1-1

图1-1图1-1（二）房屋开发建设情况2012年,全市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1％；其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积为5068.97万平方米，同比增长12.6％；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。历年房屋（住房）施工面积走势图（单位：万平方米）

如图1-2

图1-2图1-2历年房屋（住房）新开工面积走势图（单位：万平方米）

如图1-3

图1-32012年，全市房屋竣工面积为1052.13万平方米，同比减少1.1％。其中，住宅竣工面积为898.57万平方米，同比减少2.5％，占房屋竣工面积的85.4％。历年房屋（住房）竣工面积走势图（单位：万平方米）

如图1-4如图1-4

图1-4

图1-42012年，全市人均住房建筑面积达33.75平方米/人，比上年提高1.04平方米/人。

（二）土地有形市场成交情况

2012年，全市土地市场（含中心城区、新城区及开发区）累计成交土地583宗，面积3373.76公顷（合50606亩），同比增长5.1%；规划建筑面积7850.87万平方米，同比增长35.9%；成交金额964.59亿元，同比增长56.6%。

（三）房屋交易价格情况

2012年，全市商品房销售均价为6947.08元/平方米，同比上涨1.00％；其中，商品住房销售均价为6349.74元/平方米，同比下降1.01％。历年商品房（住房）销售均价走势图如图1-5单位：元/平方米

图1-5图1-52012年，全市存量房成交均价为5074.09元/平方米，同比上涨8.48％；其中，存量住房成交均价为4601.85元/平方米，同比上涨6.14％。历年存量房（住房）交易均价走势图如图1-6

单位：元/平方米

如图如图1-6

（六）房地产金融情况

2012年，全市房地产各项贷款余额2423.64亿元，同比增长14.75%，全年新增281.10亿元，较上年多增89.70亿元。其中：住房开发贷款余额522.12亿元，同比增长27.85%，较年初新增65.88亿元；个人住房贷款余额1235.14亿元，同比增长11.91%，较年初新增131.48亿元；保障性住房开发贷款余额209.45亿元，同比增长161.22%，较年初新增68.39亿元。2012年，全市个人住房公积金贷款余额372.89

亿元，同比增长

48.55

%。全年新增个人住房公积金贷款

155.99

亿元，其中用于支持购买商品住房贷款139.11

亿元，经济适用住房贷款1.97

亿元，存量住房贷款14.65

亿元。全年利用住房公积金支持保障性住房建设贷款

0.6

亿元。2、市场运行特征

（一）房地产开发投资继续保持平稳增长

2012年，全市房地产开发投资比上年增长22.8％，占全市社会固定资产投资31.3％，占比较上年增加近2个百分点，为带动全市投资增长起到重要作用。

（二）土地供应量较为充足

随着我市房地产市场平稳发展，市场预期逐步趋稳，推动了土地市场成交。2012年，我市房地产用地成交面积同比增长43.8%，规划建筑面积同比增长72.5%，成交金额同比增长64.4%。

（三）商品住房销量明显回升

2012年，受信贷政策调整的影响，刚性需求集中释放，我市商品住房销量回升较快，成交套数达134953套，同比增长24.73％。从单月成交量看，自3月份以来，我市商品住房成交量均在10000套以上，7月份达到最高值（14454套）。2012年每月商品住房销售套数走势图如图1-7如图1如图1-7（四）住房价格波动逐步趋稳2012年，我市商品住房成交均价6349.74元/平方米，同比下降1.01％。从各月环比情况看，住房成交均价呈现前低后高的走势，整体波动较为平稳。前5个月我市价格稳中有降，环比分别下降1.47%、0.4%、0.19%、0.12%、0.08%。6、7月份，商品住房销售均价出现小幅回升，环比分别上升0.5%、0.09%；10-12月份受中心城区中高价位商品住房成交量占比加大的影响，价格涨幅有所增大，环比分别上涨0.35%、0.19%和1.5%。2012年每月商品住房销售均价走势图如图1-8单位：元/平方米如图1-82.2武昌区房地产情况武昌区属于三镇中武昌的核心城区区域，主要房地产板块包括徐东、水果湖（洪山）－东湖、积玉桥、南湖和老城区板块，属于江南的核心区域。如图2-1图2-11.武汉关山片区光谷位于武汉市城区东部，北临东湖，南接江夏，西承武昌中心城区，东连武黄公路，是武汉的东大门。光谷的交通非常发达，已建成珞瑜路、楚雄大街以及关山一路、关山二路、民院路等主干道，形成了“两横三纵”的城市道路骨架系统。该区以优良的自然环境；不断扩大的道路交通网络以及不断深入市政基础建设等优厚条件，吸引了长城建设、深圳万科、保利地产、利嘉置业等知名开发商进驻，成为武汉市最密集的大规模高品质住宅区。区域内自然环境优美，山水资源异常丰富。湖泊有东湖、南湖、汤逊湖，山景资源主要有磨山、马鞍山，磨山风景区和马鞍山森林公园是著名的旅游景点。由于地处开发区，其道路宽阔、干净，绿化率高，区域内环境条件非常好。区域内的生活配套较为完善。购物场所有鲁巷广场购物中心、关山超市、中百仓储等；医疗机构有关山医院、省中医医院、荣军医院等；休闲场所有虹景会所、湖滨花园酒店等。光谷属于新开发的片区，目前商业以鲁巷广场为中心向外辐射。考虑到光谷居民的主要职业和文化、收入水平，光谷的娱乐和休闲设施主要定位在高档、时尚、现代和科技，一批投资额巨大，以世界城为首的休闲娱乐城正在建立。政府交通配套设施也为光谷聚集了人气，目前光谷“四纵四横”路网已近全部建成。沿路网骨架，水、电、气、通信、公交站点等配套设施同步成型。此外正在兴建中的地铁二号线的起点站也设于此，更为光谷以后的发展打下了良好的基础。光谷片区是国家打造的高新技术区，环境适宜，人文氛围好。该片区汇集18所知名高校，56个省部属科研院所，7个国家工程技术研究中心，20多万名各类专业科技人员，教育环境优厚。众多高校、科研机构、新型科技工业云集光谷，巨额资金投资光谷，有序的城市规划和生活氛围为光谷开辟出发展大道，光谷逐渐成为武昌甚至是武汉最具投资潜力的片区！3.关山片区房价对比及走势表2-2表2-2项目名称项目类型建筑面积销售时间住宅市场均价保利华都住宅5600002013年2月8700元/平方米保利蓝海郡住宅3145652012年10月8300元/平方米保利拉菲住宅2945102013年1月8600元/平方米金地中心城住宅3179662011年12月8400元/平方米4.关山区房价走势图4.关山区房价走势图4.关山区房价趋势图

第三章土地价值评估3.1土地评估概述土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。概念要点：1.土地估价必须依据土地估价的理论和方法。2.土地估价必须依据充足的土地市场交易资料。3.土地估价必须考虑土地政策的影响。4.土地估价要充分了解评估对象地块的各种权利状况。5.土地估价所评估出的地价是该地块某一时点的价格。根据项目用地适用条件，本报告使用假设开发法与基准地价修正法进行项目用地的土地价值评估。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都适用于假设开发法估价。其中，可供开发建设的土地包括生地、毛地、熟地等，土地的价格等于预测的开发完成后的价值，减去预测的必须支付的各项成本、费用、税金以及应当获得的开发利润后的余额。基准地价修正法也称为基准地基系数修正法，是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将估价对象宗地所处土地级别或地价区段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。3.2假设开发法根据市场调查和土地的规划要求,项目规划用地性质为居住用地、商业金融业用地；规划净用地面积为18583平方米（以实测为准）；容积率控制在4.5以内；可建总建筑面积按净用地面积与容积率的乘积计算,为83623.5平方米（商业与居住的比例为4：6）；建筑密度控制在30%以内；建筑高度结合具体方案确定；绿地率按照《武汉市城市绿化条例》执行；建筑设计遵照《武汉市城市建筑规划管理技术规定》和《湖北省无障碍设施建设和管理规定》执行。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（[2006]037号）执行,该用地位于三级控制区，其中套型建筑面积90平方米以下商品房建筑规模不少于住宅总建筑规模的66%；用地范围内临雄楚大道控制24米宽绿化带；该项目用地范围内需控制约100平方米的公共通道用地，并在项目实施过程中妥善解决地块南侧居民交通出行问题。

居住用地的建筑为高层建筑。根据市场调查和土地的规划要求，该土地的最佳开发方式为居住和商业混合，容积率取到最大值，为4.5。建设密度控制在30%以内。商业和住宅3：7，另外套型建筑面积90平方米以下商品房建筑规模不少于住宅总建筑规模的66%，可做如下设计。建设8栋30层的，占地面积为1440㎡，建筑面积为43200㎡和2栋30层套型建筑面积120平方米住宅，占地面积480㎡，建筑面积为14400㎡，和一栋8大型的购物商场，占地3000平方米，建筑面积24000平方米。总建筑面积＝43200+14400+24000＝81600（平方米）（1）预计开发完成后不动产总价比较案例A：保利华都东湖高新东湖高新区虎泉街。住宅楼，高层。占地面积200100平方米，建筑面积为560000平方米，绿化率35%，容积率为2.93，车位2000个。2013年2月售价8700元/平方米。比较案例B：保利拉菲位于洪山雄楚大街。住宅，高层。占地面积为93200平方米，建筑面积为294510平方米，绿化率35.5％，容积率2.8，车位1700个。2013年3月售价为8600元/平方米。比较案例C：金地中心城位于东湖高新东湖高新技术开发区雄楚大街。住宅，超高层。占地面积为77283平方米，建筑面积为317966平方米，绿化率为35.24%，容积率为3.89，车位1093个。2013年2月售价8400元/平方米。①景观品位与档次：景观品位与档次主要从小区景观设计理念（理念超前、理念陈旧、无理念），景观美化程度，景观风格（欧式、中式、无风格），有无动态的水景、有无珍稀植被、景观和小品建设档次等方面，评价为差、一般、较好、好四个等级，以待估房地指数为100，比较实例与其相比，每上升或下降一个等级，指数增加或减少3。②小区绿化率为差、一般、较好、好四个等级，以待估宗地指数为100，比较案例与其相比，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。③噪声污染：噪声污染主要从小区是否临近铁路、交通型主干道、生产加工型企业等方面，将污染分为差、一般、好三个等级。以待估房地指数为100，比较实例与其相比，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1.5。④大气污染：大气污染主要考虑小区是否临近大气污染型生产加工企业，所在区域武汉市大气污染等级的情况等方面，将污染分为差、一般、好三个等级。以待估房地指数为100，比较实例与其相比，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1.5。⑤房型及建筑质量：房型及建筑质量主要从小区建筑设计、建筑施工质量、户型设计等方面，评价房屋在市场上的受欢迎程度及口碑，分为差、一般、较好、好四个等级，以待估房地指数为100，比较实例与其相比，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2。⑥小区配套服务设施：根据小区生活、娱乐、休闲相关的服务设施（如有无小区会所、有无中心超市、有无教育配套设施等），分为差、一般、较好、好四个等级，以待估房地指数为100，比较实例与其相比，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1.5。⑦小区车位数（个/百人）为差、一般、较好、好四个等级，以待估宗地指数为100，比较案例与其相比，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1.5。⑧容积率：以待估宗地容积率指数为100，按多层、小高层、高层，比较实例与其相比，每上升或下降一个等级，指数减少或增加2。⑨交易日期：A、B、C案例均为估价人员现场调查案例。而待估宗地评估基准日为2013年3月2日，该区域房地产涨幅不大。故交易期日不作修正。待估宗地与比较案例的因素指数说明表如下：表SEQ表格\*ARABIC1比较案例因素指数说明表比较房地产情况指数待估房地比较实例A比较实例B比较实例C景观品位与档次100103103100小区绿化率100102102102噪声污染100101.5101.5100大气污染100100100100房型及建筑质量100100100100小区配套服务设施100100100100小区车位数（个/百人）100100101.5100容积率100100100100交易日期----111使用年期修正100100100100综合修正系数11.0661.082=e2*e3*e4*e5*e6*e7*e8*e9/10000000000000000\#"0.000"1.020售价（元/平方米）8115816179488235依据待估宗地上与以上所选三宗楼盘进行比较，调查待估不动产同类地区类似不动产的售价水平，确定取三种比较结果的算术平均值为该宗地开发完成后均价为8115元/平方米。商业不动产预测均价为15000元/平方米。预计该项目的开发期为两年，且预计在开发完成后居住部分可售出30%，半年后再可售出40%，一年后全部售出。建筑安装工程费预计为1400元/㎡，勘察设计和前期工程费及管理费等预计为500元/㎡，估计在未来三年内的投资情况为：第一年投入50%，第二年投入50%。售费用和销售税费预计为售价的8%，折现率选取为8%，同时据了解，在得到该土地时，还需要缴纳取得价款的3%的有关税费。公式：土地价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-购得土地应负担的税费采用假设开发法的现金流量折现法进行测算。估价时点为取得该宗土地之日，假设为现在。土地价值=开发后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-购得土地应负担的税费则有：建成后的总价值=15000×24000（1+8%）2+8115×57600×［30%（开发建设费用总额=（1400+600）×81600×［50%1+8%0.5+50%利润取30%，利润=地价*0.3销售费用及销售税费=建成后总价值*8%=8.36*8%=0.6688亿元购地税费=总地价*3%=0.03*总地价开发利润=1亿元1.03地价=8.36-1.512-0.6688-0.3地价地价=4.646亿元3.3基准地价修正法1、基本原理基准地价系数修正法是以基准地价评估成果为依据，通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价影响系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其计算公式如下：V＝Vlb×（1±∑Ｋi）×Kj式中：V------土地价格；Vlb------某一用途土地在某一土地级上的基准地价；∑Ｋi------宗地地价修正系数；Kj------估价基准日、容积率、土地使用年期等其他修正系数；2、基准地价内涵基准地价是某一时点上，在城镇各土地级别或均质区域内，在平均容积率水平下和一定开发程度下的同一用途（商业、住宅、工业等）的法定最高出让年限的完整的土地使用权的平均价格。具有全域性、平均性、时效性、分用途和有限期的特点。武汉市基准地价评估的技术思路是采取“以土地定级为基础，用市场交易价格等资料分析商业、住宅和工业用地评估基准地价，以级控价，以价验级”的技术路线，利用“样点地价与样点所在的网格单元定级因素总分值建立数学模型”和“交易样点地价评估路线价”相结合来评估市区土地的基准地价，并采用“用级别内的样点均价评估基准地价”和“建立样点地价和土地级别的数字模型评估级别基准地价”的两种方法来检验基准地价。在城市土地市场中，基准地价是开发为熟地后的完整意义上的地价，即“熟地”地价，包含了成本地价、土地增值、土地出让金3个部分。成本地价是土地使用者取得划拨土地使用权应支付的客观成本；土地增值是由于政府对城市基础设施的投入和运用城市规划管理手段依法对土地用途及其它土地使用条件行使最大处置权以及土地使用者开发土地后产生的；土地出让金为政府收取的土地纯收益。其中居住用地基准地价是指设定2010年6月30日为估价基准日，开发程度为“六通一平”（宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通气和宗地红线内场地平整），平均容积率为2.0，出让年限为70年条件下单位面积土地使用权的平均价格。3.求取基准地价搜集得到的武汉市有关基准地价的最新资料是2012年发布的，本处采用武汉市市区2011年住宅用地级别与基准地价图。如下图3-1所示，表3-2所示为武汉市市区2011年商业、住宅、工业用地基准地价表图表可知，住宅基本地价为5411元/m2，商业为10142元/m2图3-1图3-1表1武汉市区2011年商业、住宅、商务办公、工业用地基准地价表单位：元/平方米（万元/元亩）表1单位：元/平方米级别用地类型Ⅰ级Ⅱ级Ⅲ级Ⅳ级Ⅴ级Ⅵ级Ⅶ级Ⅷ级Ⅸ级商业用地226021545610142723255684353336325621929住宅用地11635787154113882273119671634----商务办公用地15880101177378491330892022------工业用地16401264937721568--------4.（1）住宅用地区域因素修正根据估价对象的实际情况，将影响估价对象宗地地价的各因素条件与《Ⅲ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表》和《Ⅲ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表》进行对照比较，得出估价对象地价影响因素条件说明及修正系数表，详见表2，则由此测算出估价对象地价影响因素总修正系数∑Ｋi＝0.1731。表2估价对象地价修正因素说明及修正系数表因素名称因素名称情况说明优劣程度修正系数繁华程度距商服中心距离(米)2000一般0商服网点密度状况(个/公顷)10较劣-0.0078交通条件临街道路类型交通型主干道一般0临公交站点状况8较劣-0.0087距火车站距离(米)>15000劣-0.0062距长途汽车站距离(米)>15000劣-0.0076基本设施状况供电状况(%)≥90较优0.0396供水状况(%)≥91较优0.0394排水状况(%)≥92较优0.031供气状况(%)≥93较优0.0314距中学距离(米)500优0.0028距小学距离(米)800较劣-0.001距幼儿园距离(米)500一般0距医院距离(米)500较劣0.002距公园距离(米)>1500劣-0.0022距邮局距离(米)>900劣-0.0023距农贸市场距离(米)>800劣-0.0033距大学距离(米)500优0.0028距金融网点距离(米)800一般0距超级市场距离(米)700一般0环境状况大气环境污染较重一般0水环境Ⅲ类水域一般0声环境(分贝)30较优0.0235人文环境好好0.0245绿地覆盖度(%)35较优0.0179人口状况客流人口密度(人/天)10000较劣-0.0027居住人口密度(人/k㎡)8000一般0合计0.1731（2）确定估价对象宗地个别因素修正系数的乘积Kj商业用地宗地个别因素修正包括容积率修正、使用年期修正、交易期日修正、宗地面积状况修正、宗地形状修正、临街修正、建筑物朝向修正、以及宗地开发程度修正，根据估价对象的实际情况分别进行上述个别因素的修正，从而确定出估价对象的个别因素修正系数，确定过程如下：a、确定容积率修正系数K1根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估——商业用地容积率修正系数表》，Ⅲ级居住用地容积率4.4应的修正系数为1.9968,容积率4.6对应的修正系数为2.0996,采用内插法可计算出估价对象容积率修正系数K1为2.0482。b、确定使用年期修正系数K2根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估——居住用地使用年期修正系数表》,土地使用年限70年修正系数K2为1.0000。c、确定交易期日修正系数K3《武汉市市区土地定级与基准地价评估》公布实施日为2011年8月1日，估价对象的估价基准日为2013年3月2日。价格变动指数见住宅用地交易期日修正系数表故确定期日修正系数K3＝1.3443/1.0535＝1.2760。住宅用地交易期日修正系数表2011年2012年20138月9月12月3月6月9月12月3月1.0001.0221.0821.14861.17151.19501.21891.2311d、确定宗地面积状况修正系数K4估价对象所在的地块的总土地面积适中，对土地利用无不良影响，根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估—商业用地宗地面积状况修正系数表》，确定宗地面积状况修正系数K4为1.06。住宅用地宗地面积修正说明表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小，对土地利用有一定影响面积过小，对土地利用产生严重的影响修正系数1.061.0310.970.94e、确定宗地形状修正系数K5估价对象所在的地块的宗地形状为较规则四边形，形状对土地利用无不良影响。根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估——居住用地宗地形状修正系数表》，确定估价对象的宗地形状修正系数K5为1.06。住宅用地宗地形状修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明形状规则，对土地利用合理土地利用较为合理土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用不合理形状不规则，对土地利用产生严重的影响修正系数1.061.0310.970.94住宅用地建筑物朝向修正系数表指标标准说明南东南、西南东东北、西北北、西修正系数1.061.0310.980.96由于该用户建筑面向为朝南向，则k6=1.06g、确定宗地开发程度修正系数K8本次评估估价对象实际开发程度为宗地红线内、外“六通”及宗地红线内场地平整，因宗地红线内“六通”已经在房产中另行计算，故设定开发程度为宗地红线外“六通”及宗地红线内场地平整，与基准地价设定的开发程度相同，故确定宗地开发程度修正系数K8为1。住宅用地土地开发程度修正系数表单位：元/平方米开发程度开发构成费用合计通路供电通上水通下水通气通暖通讯土地平整修正系数45202020353015/185（3）确定估价对象在出让条件下的宗地价格将以上计算出的各因素修正系数代入基准地价计算公式，则得出估价对象在出让条件下的单位面积土地价格为：V＝Vlb×（1±∑Ｋi）×Kj＝5411×（1+0.1731）×2.0482×1.0000×1.2311×1.06×1.06×1.06+185元/平方米＝19248元/平方米5.（1）商业用地区域因素修正根据估价对象的实际情况，将影响估价对象宗地地价的各因素条件与《Ⅲ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表》和《Ⅲ级住宅用地宗地地价区域因素修正系数表》进行对照比较，得出估价对象地价影响因素条件说明及修正系数表，详见表3，则由此测算出估价对象地价影响因素总修正系数∑Ｋi＝0.0625。商业用地区域因素修正表3因素名称因素名称情况说明优劣程度修正系数繁华程度距商服中心距离(米)2000一般0商服网点密度状况(个/公顷)10较劣-0.0124交通条件临街道路类型交通型主干道一般0临公交站点状况8较劣-0.0051距火车站距离(米)>15000劣-0.0018距长途汽车站距离(米)>15000劣-0.0015基本设施状况供电状况(%)≥90较优0.0036供水状况(%)≥91较优0.0035排水状况(%)≥92较优0.002距中学距离(米)500优0.0024距小学距离(米)800较劣-0.0007距大学距离(米)500优0.0029距金融网点距离(米)800一般0距超级市场距离(米)700一般0人口状况客流人口密度(人/天)10000较劣-0.0027居住人口密度(人/k㎡)8000一般0城市规划临地铁站点状况200优0.0723城市主导功能区规划状况一般规划功能区一般0合计0.0625（2）确定估价对象宗地个别因素修正系数的乘积Kj商业用地宗地个别因素修正包括容积率修正、使用年期修正、交易期日修正、宗地面积状况修正、宗地形状修正、临街修正、建筑物朝向修正、以及宗地开发程度修正，根据估价对象的实际情况分别进行上述个别因素的修正，从而确定出估价对象的个别因素修正系数，确定过程如下：a、确定容积率修正系数K1根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估——商业用地容积率修正系数表》，Ⅲ级商业用地容积率4.4应的修正系数为1.3826,容积率4.6对应的修正系数为1.4392,采用内插法可计算出估价对象容积率修正系数K1为1.4109。b、确定使用年期修正系数K2根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估——商业用地使用年期修正系数表》,土地使用年限40年修正系数K2为1.0000。c、确定交易期日修正系数K3《武汉市市区土地定级与基准地价评估》公布实施日为2011年8月1日，估价对象的估价基准日为2013年3月2日。价格变动指数见住宅用地交易期日修正系数表故确定期日修正系数K3＝1.3443/1.0535＝1.2760。2011年2012年20138月9月12月3月6月9月12月3月1.0001.0221.0821.14861.17151.19501.21891.2311d、确定宗地面积状况修正系数K4估价对象所在的地块的总土地面积适中，对土地利用无不良影响，根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估—商业用地宗地面积状况修正系数表》，确定宗地面积状况修正系数K4为1.06。商业用地宗地面积修正说明表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明面积适中，对土地利用极为有利面积对土地利用较为有利面积对土地利用无不良影响面积较小，对土地利用有一定影响面积过小，对土地利用产生严重的影响修正系数1.061.0310.970.94e、确定宗地形状修正系数K5估价对象所在的地块的宗地形状为较规则四边形，形状对土地利用无不良影响。根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估——居住用地宗地形状修正系数表》，确定估价对象的宗地形状修正系数K5为1.06。商业用地宗地形状修正系数表指标标准优较优一般较劣劣指标标准说明形状规则，对土地利用合理土地利用较为合理土地利用无不良影响形状不规则，对土地利用不合理形状不规则，对土地利用产生严重的影响修正系数1.061.0310.970.94f．建筑物朝向修正系数商业用地建筑物朝向修正系数表指标标准说明南东南、西南东东北、西北北、西修正系数1.061.0310.980.96由于该用户建筑面向为朝南向，则k6=1.06g、确定宗地开发程度修正系数K8本次评估估价对象实际开发程度为宗地红线内、外“六通”及宗地红线内场地平整，因宗地红线内“六通”已经在房产中另行计算，故设定开发程度为宗地红线外“六通”及宗地红线内场地平整，与基准地价设定的开发程度相同，故确定宗地开发程度修正系数K8为1。商业用地土地开发程度修正系数表单位：元/平方米开发程度开发构成费用合计通路供电通上水通下水通气通暖通讯土地平整修正系数45202020353015/1853）确定估价对象在出让条件下的宗地价格将以上计算出的各因素修正系数代入基准地价计算公式，则得出估价对象在出让条件下的单位面积土地价格为：V＝Vlb×（1±∑Ｋi）×Kj＝10142×（1+0.0625）×1.4109×1.0000×1.2311×1.06×1.06×1.06+185元/平方米＝22477元/平方米6.基准地价修正法测的地价地价=19248×13008.1+22477×5574.9=37569万元3.4土地价值评估总结一．估价结果对于上述两种估价方法，得出的结果用假设开发法得出的地价为46460万元，用基准地价修正法得出的地价为37569万元，二者相差8891万元，差距较大，出现这种结果的原因可能为：由于在进行假设开发法计算房地产开发后价值时，对销售的时间的预测很理想，价位也定的较高，使得最后得到的土地价值较高，而用基准地价修正法求地价时，对于交易日期产生的地价上升，预测的可能不是很准确。通过对上述两种方法进行比较分析，则该宗地价格计算如下：土地总价=（46460+37569）/2=42014.5万元根据武汉市国土资源局和规划局的官网“数字武汉-国土资源和规划网”-土地交易大厅-成交信息得知，该宗地块的成交价格为37600万元。估价结果与实际成交价格的误差为11.7%,误差比较小。可能是由于土地价值被放大或者评估中一些数据选择有偏差。在下面的计算中，我们将采用实际的成交价格来进行。二．土地价格影响因素1.一般因素（1）自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的机率等。（2）社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等。（3）经济因素；城区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租赁比率等。（4）行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。2.区域因素（1）自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率等；（2）社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等；（3）交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等；（4）基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；（5）经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收人水平等；（6）行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制；（7）环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。3.个别因素宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。三．差异分析：地价是采用的假设开发法和基准地价修正法两种方法评估的，其中假设开发法估的地价为41099万元，基准地价修正法估的地价为35768万元，而实际成交价为37600万元，可以看出用假设开发法估的的地价差别更大点为3499万元，基准地价修正法估的地价与实际成交价差1832万元。下面分别对用假设开发法和基准地价修正法差生的差异分别分析。假设开发法：（1）对土地的最佳利用方式的差别，我的最佳利用方式是全是住宅，建设8栋30层的，占地面积为1440㎡，建筑面积为43200㎡和2栋30层套型建筑面积120平方米住宅，占地面积960㎡，建筑面积为14400㎡。根据调查发现旁边已有大型的购物商场，所以全建成住宅，规划有要求，必须90平方米以下的建筑规模占到66%以上，而调查中发现现在更倾向与100以下的小户型，因此这么设计，而建设单位的设计可能不是如此，他可能是要建商业和住宅都有的，这样会导致销售后的价值差别挺大。（2）选取的可比实例会有差别，我选取的是附近楼盘保利华都、保利拉菲、和金地中心城三个，选得都是近2、3月的平均成交价格，本地块是2011年拿的地，最近两年，国家对房地产的调控，使房价的走向也不好预测，在当时评估的和现在难免有所出入。在对可比实例调整时会有主观的因素的作用，差生误差。（3）对销售的预期和资金的投入会有所差别，我是准备两年投放资金，每年50%，建成后销售30%，半年后再40%，一年后销售完，由于资金的时间价值的原因导致差生误差。（4）对开发利润的预计有所不同，我预计开发利润为1亿元，这样利润为24.3%，也差不多是房地产的平均水平了，该建设单位预计的利润可能会高于或低于这个数目，这取决于该房地产公司是以打开市场为目的还是以单纯的赚钱为目的。基准地价修正法：（1）用该方法基准地价与土地的级别是客观相同的，在基准地价上不会有什么误差，差别产生在修正上。首先是区域因素修正上。在对繁华程度，交通条件，基础设施状况，人文情况等因素进行修正时含有不少主观因素的作用，所以不同的人会有很大的差别。（2）对个别因素的修正时，对住宅日期修正时，我们采用的是不同的日期，他的评判肯定在2011年之前，而我则是2013年，由于资金的时间价值，在资金数量上会有差别。对宗地面积和朝向等可能也会有所不同，所取的值可能会不同。综上所述：用假设开发法和基准地价修正法都会有不少的主观因素和客观因素的影响，产生误差在所难免，用假设开发法时还会有利润选取大小的差别。第四章项目定位4.1定位原则（一）核心原则1.适应性原则。即房地产项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。具体包含以下两层含义：一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二是与区域房地产市场需求相匹配，一方面要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求。另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求。2.与企业发展战略和项目资源优势相一致原则。在企业发展战略的框架下进行房地产项目定位，符合企业的核心能力，体现企业的竞争优势，实现企业的发展目标。同时，将项目独特的资源优势发挥出来，如果房地产项目定位不以自身优势迎合市场，即使定位概念做出来，它的演绎和支持体系也不完善。甚至很容易被别人克隆，而且有可能比我们做得还好。(二)必要原则1.差异化原则。包括市场差异化、产品差异化和形象差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”，是项目避开正面竞争和建立新规则的重要手段。这里所说的差异化是“有效差异化”，在细分市场中能找到自己的市场容量。2.经济性原则。首先是指产品定位应具有较高的性价比，具有较高价格竞争力和抗价格变化风险的弹性；第二，从企业角度出发，在成本控制的基础上，做到效益最大化；最后，在成本和收益测算、效益评估基础上计算的各项经济评价指标达到企业既定目标的要求或行业水平。3.可行性原则。包括项目实施的技术可行性和经济可行性两方面。4.2定位背景综述1.外部市场环境（1）武汉市房地产正处于快速发展时期，目前正在建地铁，已经建好的地铁2号线，经过杨家塆站，直接导致了该地块房地产价格的上升。用地所在区域临近光谷地区，是进入武汉的东大门，由此上武黄、京珠、沪蓉高速，107国道，可快速通达整个鄂东南。周边设置有多路公交线路，同时规划有多条轨道交通线，并在用地周边设置有轨道交通站点，交通区位优势不言而喻。（2）项目所在武昌区城市规划按照国务院批准的《武汉市城市总体规划（1996—2020年）》，确定在武昌区规划布局江南核心区等，重点发展金融贸易，省级行政中心、教育科研、机电、高科技产业及文化旅游等职能。科技实力强大、交通便捷、投资环境好。（3）本项目主要竞争对手为保利华都，保利拉菲、金地中心城等项目，主要集中在雄楚大道和虎泉街周围,竞争比较激烈，因此需要做好客户需求分析，和竞争分析，做到差异化，在竞争中获胜。2.内部环境武汉三金房地产开发有限公司注册资金4000万是一个二级企业，无论是品牌还是实力都不能和大的公司相比较，因此急需扩大品牌和提升影响力，该项目可以说很重要。3.项目地块情况（1）地块位置：项目用地位于洪山区卓刀泉路238号，用地所在区域临近光谷地区，是进入武汉的东大门，由此上武黄、京珠、沪蓉高速，107国道，可快速通达整个鄂东南。周边设置有多路公交线路，同时规划有多条轨道交通线，并在用地周边设置有轨道交通站点，交通区位优势不言而喻。（2）地块现状：其四至关系为：东临尚文创业城小区，南临55米宽雄楚大道，西临轨道控制用地，北临30米宽卓豹路。该地块目前正在施工，地块形状规整，现状用地内除东侧局部存在约5米高差外，其余地势较平坦，具备较好的开发建设条件。（3）项目交通情况：虎泉街和雄楚大街的交界处，珞瑜路,590，529，811，723，556，552，725，581，等杨家湾站下,地铁2号线虎泉街站都可以到达，交通设施比较完善，便捷。（4）项目配套设施：周边有有很多的银行、商业、医院教育。如商业：鲁巷购物广场，苏宁电器，国美家电，欧亚达家居，群光广场，亚贸，中南，中商，新世界，新一佳，易初莲花。银行：中国工商银行东湖开发区支行、农行楚雄大道支行、中国建设银行雄楚支行、中国邮政储蓄银行鲁巷支行、中国建设银行东湖新技术区支行、中国邮政储蓄银行吴家湾支行。医院：虎泉医院、武汉工程大学医院、省妇幼，广州军区武汉总医院，荣军医院，口腔医院、艾格眼科医院武昌院。学校：华师一附中初中部，洪山高中，卓刀泉中学，鲁巷小学，关山中学，华师附属幼儿园，卓刀泉小学，关山中学、华中师范大学、华中科技大学、中国地质大学、武汉工程大学、湖北邮电学院、湖北工业大学、中南财经政法武汉学院、民族职业学院。（5）主要经济指标：净用地面积：18583平方米建筑面积：83623.5平方米建筑密度：30%容积率：4.54.3目标客户定位1.类比项目确定的客户群：（1）年轻夫妻（2）中年夫妇（3）投资置业者（4）二次置业者2、类比项目所表现出来的市场购买群体特征（1）年轻夫妻：年龄一般在35岁左右，刚有小孩，夫妻双方有比较稳定的工作，收入比较稳定，一般个人月收入在5000元以上，家庭月均收入在7000元以上。购买两房、三房居多，对环境和景观有一定的要求。（2）中年夫妇：公务员等中等收入者，个人月收入一般在3500—4500元左右，家庭月收入在5000—6000元左右，经历多年的资金积累，属于公房外的首次置业者。（3）投资置业者：有较高收入的阶层，个人月收入在4000—5500（元）左右，家庭月收入在8000—10000元左右，或有较高的积蓄。（4）二次置业：有稳定职业和较高的经济收入，同时家庭储蓄额也较大。结果：通过相似楼盘的分析，我们得出目前在售楼盘的基本客户群，但这只是项目的基本目标客户群之一，值得注意的是，所挑选的相似楼盘，大都项目地块所在的片区内，而通过对它们的研究所得出的目标客户群，也是现在正要在该片区内购房的客户群，因此，更准确来说，这是项目所在片区的大的目标客户群，即因项目“地段”因素所规范的目标客户群。2．目标客户来源分析根据调研结果，我们发现，地缘原因限制了汉口、汉阳客户对汉口的购房需求，本案的主要客户群依然在武昌，但仍会有一部分客户群在武昌、汉阳。3．目标客户描述他们经过几年的努力，在自己的工作领域已经有了一定的成绩，对自己目前的状态基本满意，但与他们的奋斗目标还有一点距离；自信，喜欢现代都市的繁华气息，比较有积蓄，有个性，喜欢运动，对居住条件乃至生活质量有一定要求，不愿意将时间浪费在交通上。年龄稍大的客户，有一定的经济能力，习惯于繁华的都市生活，出于工作需要或子女上学等因素考虑继续在城市中心居住，但希望提高家庭整体生活质量，对居住环境要求较高。他们都有一定的社会责任感，无论是对社会还是家庭，他们都愿意通过自己责任心去尽力而为。他们普遍具有高品质的生活追求，尤其年纪较轻者，向往丰富多彩的文化生活（娱乐活动），喜欢居住在闹市中的环境优美、安静的小区居住。总之，他们有不同的职业，有一定的事业成就，热爱城市生活，并对城市生活品质有较高的要求，有一定的文化品位或修养，即使本人在文化或修养方面存在不足，也希望子女是有文化和修养的人；对家庭和社会有责任心。4．目标客户购房需求分析从上述目标客户定位和描述中可知，本项目目标客户按购房需求可以分为三类消费群体：一是常住型消费群体；二是投资型消费群体；三是过渡型消费群体（兼具居住和投资）。这三类消费群体其购房需求是完全不同的。本项目目标客户以常住型消费群体为主。(1)常住型消费群体该类消费群体的界定是指具有较好的经济收入，目的是为了永久居住。因为其购房动机主要是为了改善以后的生活，相对投资型客户而言，他们不会过多考虑地段的升值性，更希望以同样的价格，能够得到更多的功能，在同样的空间里能得到更多的功能和更多的价值，因此该类消费群体更注重对生活品质的选择。这类消费群体包括了主力客户的大部分，即：私营或个体经营者、经商人士，附近企业中、高级管理人员，中、高级技术人员；政府公务员；金融机构、学校、医院工作人员中的中、高层管理阶层等。这类客户的需求特征如下：①经济实力较强:该类客户都有多年的经济积累基础，而且对自己以后的经济收入状况预测都比较乐观。在进行购房决策时，价格并不是唯一最重要的因素，在一个合理的价格浮动范围内，他们更多考虑的是产品的品质。②非常注重周边环境:此类消费群主要考虑外部环境包括交通、购物、休闲和娱乐，能否满足自己以后的生活要求，在一定条件下，能否最大限度的改善自己的生活；除了考虑外部环境之外，此类消费群体将以非常挑剔的眼光来审视小区的环境规划、房屋的户型结构和后期的物业管理。③要求所选购的商品房能满足家庭结构的需要:家庭的发展结构不同，那么其居住结构必然会发生改变，此类消费群体在实施购买行为之前，将考虑房屋是否能满足以后自己家庭结构变化的需要，特别家庭老人的安置问题。④注重户型的精细化:相对于其它类客户，此类客户更注重或更理性的理解产品的性价比，他们希望在一定的面积条件下，房屋的户型结构布置能够更加合理的进行各种生活功能的区分，各功能区间的面积利用更加合理且有一定的舒适度；同时，他们还要考虑房屋的结构布局能否满足家庭结构的变化，这就要求在产品定位时，应根据这些客户的需求，进行多样化的户型设计。(2)投资型消费群体此类客户购房目的是作为一个投资工具，他主要看重项目地段的升值性，投资的小额性，项目周边的租赁需求。但这类客户在本项目