房地产开发企业会计（第三版）第09章负债

第九章负债导入案例

金融街控股股份有限公司，简称金融街，股票代码（000402），是一家以商务地产为主业的大型国有控股公司，2000年在深交所上市。截止到2012年末，公司总资产达到700亿元，净资产约198亿元，累计开发面积超过千万平方米，其中商务地产比例超过70%。通过对北京金融街、德胜科技园、金融街通州商务园、北京广安产业园、天津金融城、重庆江北嘴金融中心区、重庆观音桥商业区、惠州金海湾滨海休闲度假区等区域的开发运营，公司形成了在城市运营和区域开发领域独特的竞争优势，成为国内领先的商务地产开发企业。截止到2013年第三季度末，金融街负债总额达557亿，占公司总资产的71.22%，其中流动负债、非流动负债比例大致持平。所有负债中，长期借款和预收款项占比最高，分别达到44%和31%。2013年其它季度该两项比例大体相同。这些数据充分体现了房地产企业利用银行贷款和通过预售方式占用购买者资金以维持企业正常生产运行的特征。

由以上内容可以看出，负债对资金需求量巨大的房地产开发企业而言至关重要，那么负债具体包含哪些内容？负债如何分类？应怎样对不同的负债进行会计确认、记录、计量和报告？本章内容第一节负债概述第二节流动负债的核算第三节非流动负债的核算定义：负债是指企业过去的交易或者事项形成的预期会导致经济利益流出的现时义务。特征：1.负债是由过去的交易或事项形成的；2.负债是企业承担的现时义务；3.负债预期会导致经济利益流出企业。

第一节负债概述

确认条件：

将一项现时义务确认为负债，应该满足以下的两个条件：（1）与该义务有关的经济利益很可能流出企业；（2）未来流出的经济利益的金额能够可靠计量。

分类：

第一节负债概述偿还方式偿还期的长短货币性负债非货币性负债流动负债非流动负债第二节流动负债的核算

一、流动负债的内容及特点

二、流动负债的分类

三、流动负债的核算一、流动负债的内容及特点定义：是指将在一年或者超过一年的一个营业周期内偿还的债务。房地产开发企业的流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付股利、应交税费和一年内到期的非流动负债等。特点：（1）流动负债偿还期限，为在债权人提出要求时即期偿付，或者在一年内或一个营业周期内必须履行的义务。（2）流动负债作为义务，要用企业的流动资产或新的流动负债来清偿二、流动负债的分类分类产生的原因应付金额是否肯定借贷形成的流动负债；经营过程中产生的流动负债；权责发生制下调整费用形成的负债；利润分配产生的流动负债。应付余额肯定的流动负债；应付金额视经营情况而定的流动负债；应付金额予以估计的流动负债。三、流动负债的核算1、短期负债的核算

核算内容：是指企业向银行或其他金融机构等借入的期限在一年以下（含一年）的各种借款。

会计处理：【例9-2】短期借款核算企业于2011年12月1日向银行借入流动资金3000000元，借款利率为月息4‰，期限为2个月，到期时一次还本付息。企业作如下会计分录：

三、流动负债的核算①借入款项时：借：银行存款3000000

贷：短期借款3000000②2011年12月31日，计算尚未支付的利息：借：财务费用12000

贷：应付利息12000③2012年2月1日归还借款时：借：短期借款3000000

应付利息12000

财务费用12000

贷：银行存款3024000三、流动负债的核算2、应付账款的核算

核算内容：是指房地产开发企业因购买材料、器材物资、设备或接受劳务供应等而应付给供应单位的款项，以及因出包工程而应付给其他单位的工程价款等。

入账时间的确定：

货物与账单同时到达：应付账款往往待货物验收入库以后，才按发票账单登记入账；

货物与发票不是同时到达：月终时对已发生的债务按暂估价入账，待下月初用红字冲回，直到发票账单到达再按实际数额入账。

三、流动负债的核算2、应付账款的核算

入账金额的确定：一般应按到期应付金额入账，而不按到期应付金额的现值入账。应付账款是带有折扣的，入账金额的确定可以有以下两种方法：（1）按发票上记载的应付金额的总值记账。（2）按发票上记载的全部应付金额扣除折扣后的净值记账。对于确实无法支付的应付账款，直接转入“营业外收入——其他”账户。三、流动负债的核算2、应付账款的核算账户设置：应付账款

会计处理：【例】应付账款核算企业根据承包单位提出的“工程价款结算账单”及所附“已完工程月报表”，确认应付当月已完工程价款555000元。根据计算，本月应从应付工程款中扣回预付备料款240000元，扣回预付工程款165000元，其余应付工程款用银行存款予以支付。企业作如下会计分录：

①结算工程款时：借：生产成本555000贷：预收账款——预付承包单位款405000应付账款——应付工程款150000②支付应付工程款时：借：应付账款——应付工程款150000贷：银行存款150000假如企业发生确实无法支付的应付账款60000元。作如下会计分录：借：应付账款60000贷：营业外收入——其他60000三、流动负债的核算3、应付票据的核算

核算内容：房地产开发企业在商品购销活动中由于采用商业汇票结算方式而发生的，由收款人(或承兑申请人)签发，承兑人承兑的票据。

房地产开发企业还应设置“应付票据备查簿”。

会计处理：①企业开出承兑商业汇票或以商业汇票抵付应付账款时：借：材料采购应付账款贷：应付票据②支付银行承兑汇票的手续费时：借：财务费用贷：银行存款三、流动负债的核算3、应付票据的核算

会计处理：

③带息票据期末计算应付利息时：借：财务费用贷：应付票据④到期偿还票据时：借：应付票据财务费用（带息票据未计提的利息）贷：银行存款三、流动负债的核算3、应付票据的核算

会计处理：⑤企业开出并承兑的银行承兑汇票如果不能按期支付时，承兑银行除凭票向持票人无条件付款外，对出票人尚未支付的汇票金额按照每天万分之五计收利息并转作逾期贷款处理：借：应付票据贷：短期借款⑥对于带息商业承兑汇票，到期如果企业不能按期支付时：借：应付票据贷：应付账款三、流动负债的核算3、应付票据的核算

【例】企业于2月10日开出一张半年期的商业承兑汇票，用于购进一批价值600000元的材料。企业作如下会计分录：①开出票据时：借：材料采购600000贷：应付票据600000②票据到期承兑时：借：应付票据600000贷：银行存款600000③票据到期企业无力支付时：借：应付票据600000贷：应付账款600000三、流动负债的核算4、预收账款的核算

核算内容：是指企业按照合同或协议规定向购房单位或个人预收的购房款，以及代委托单位开发建设项目，按照合同或协议的规定向委托单位预收的工程款。

账户设置：预收账款三、流动负债的核算会计处理：

收到购房款或代建工程款时：借：银行存款贷：预收账款收到委托单位拨来抵作代建工程款的材料时：借：原材料贷：预收账款扣还代建工程款时：借：预收账款贷：应收账款退还多收的代建工程款时：借：预收账款贷：银行存款销售退款时：借：预收账款（红字）贷：银行存款换房号或更名时：借：预收账款贷：预收账款（红字）三、流动负债的核算4、预收账款的核算

【例】企业收到某委托单位代建工程款900000元和抵作代建工程款的材料600000元。企业作如下会计分录：借：银行存款900000原材料600000贷：预收账款——预收代建工程款1500000三、流动负债的核算5、应付职工薪酬的核算

定义：是指施工企业为获得职工提供的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。

核算内容:(1)职工工资、奖金、津贴、补贴(2)职工福利费(3)医疗保险费、养老保险费等社会保险费(4)住房公积金(5)工会经费和职工教育经费(6)非货币性福利(7)因解除与职工的劳动关系给予的补偿(8)其他与获得职工提供的服务相关的支出三、流动负债的核算5、应付职工薪酬的核算

确认:应当根据职工提供服务的受益对象，分别下列情况处理生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本。在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入固定资产或无形资产成本。除直接生产人员、直接提供劳务人员、建造固定资产人员、开发无形资产人员以外的职工，因难以确定直接对应的受益对象，均应当在发生时计入当期损益。

三、流动负债的核算5、应付职工薪酬的核算

计量:

货币性职工薪酬：根据职工提供服务情况和工资标准计算应计入职工薪酬的工资总额，按照受益对象计入相关资产的成本或当期费用。

非货币性职工薪酬：应当区分三种情况处理（1）以自产产品或外购商品发放给职工作为福利；（2）将拥有的房屋等资产无偿提供给职工使用或租赁住房等资产供职工无偿使用；（3）向职工提供企业支付了补贴的商品或服务。三、流动负债的核算5、应付职工薪酬的核算

辞退福利确认:企业在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议。同时满足相关条件的，应当确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的预计负债，并计入当期管理费用。辞退福利计量:

辞退福利的计量因辞退计划中职工有无选择权而有所不同。三、流动负债的核算5、应付职工薪酬的核算会计处理：①企业计算应付职工薪酬时的会计处理：计算生产部门人员的职工薪酬时：借：生产成本贷：应付职工薪酬计算在建工程、研发支出负担的职工薪酬时：借：在建工程研发支出贷：应付职工薪酬计算管理部门人员、销售人员的职工薪酬时：借：管理费用销售费用贷：应付职工薪酬因解除劳动关系而给予职工薪酬补偿时：借：管理费用贷：应付职工薪酬—辞退福利三、流动负债的核算5、应付职工薪酬的核算会计处理：②企业发放职工薪酬的会计处理:向职工支付工资、奖金、津贴、福利费等，从应付职工薪酬中扣还的各种款项等：借：应付职工薪酬贷：银行存款库存现金其他应收款应交税费—应交个人所得税等支付工会经费和职工教育经费时：借：应付职工薪酬贷：银行存款企业缴纳社会保险费和住房公积金时：借：应付职工薪酬贷：银行存款三、流动负债的核算5、应付职工薪酬的核算会计处理：【例】应付职工薪酬核算企业提取现金285000元，以备发工资。月份终了，分配本月应付的工资总额，其中：开发项目现场人员工资195000元，专设销售机构人员的工资24000元，企业行政管理人员的工资15000元，改、扩建工程人员工资51000元。企业作如下会计分录：（1）从银行提取现金时借：库存现金285000贷：银行存款285000（2）发放工资时借：应付职工薪酬285000贷：库存现金285000（3）月份终了分配工资时借：生产成本195000销售费用24000管理费用15000在建工程51000贷：应付职工薪酬285000三、流动负债的核算6、应交税费的核算（1）营业税

定义：营业税是对提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人征收的一种税。

计算：应纳税额=营业额×税率

会计处理：【例】营业税的核算企业本月销售住宅小区商品房4栋，实现销售收入2000000元；向外转让已开发完工的土地一块，共计10000平方米，每平方米售价800元，已办完交接手续；接受市城建部门的委托，代建的工程已竣工并办完交接手续，合同造价500000元，已结算完毕；出租办公楼一栋，获得租金收入100000元。企业作如下会计分录：三、流动负债的核算本月应交营业税=(2000000+800×10000+100000)×5%+500000×3%=520000(元)借：营业税金及附加520000贷：应交税费——应交营业税520000其中，销售商品房、土地转让属于“销售不动产”范围，按5%的税率计算；代建工程属于“建筑业”范围，按3%的税率计算；出租开发产品属于“服务业”范围，按5%的税率计算。交纳营业税时：借：应交税费——应交营业税520000贷：银行存款520000三、流动负债的核算6、应交税费的核算

（2）土地增值税

定义：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人征收的一种税。

计税依据：以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。增值额=转让房地产所取得的收入—规定的扣除项目。

三、流动负债的核算

扣除项目：

取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本，房地产开发费用旧房及建筑物的评估价与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。三、流动负债的核算6、应交税费的核算

【例】土地增值税的核算企业建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入1800万元(营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%)。企业为建造此楼支付的地价款为250万元；房地产开发成本为350万元；房地产开发费用中的利息支出200万元。企业所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。企业土地增值税应纳税额计算过程如下：第一，确定转让房地产的收入为1800万元。第二，确定转让房地产的扣除项目金额：(1)取得土地使用权所支付的金额为250万元；(2)房地产开发成本为350万元；(3)房地产开发费用为：200+(250+350)×5%=230(万元)

三、流动负债的核算

（4）与转让房地产有关的税金为：1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)（5）从事房地产开发的加计扣除金额为：(250+350)×20%=120(万元)（6）扣除项目金额为：250+350+230+99+120=1049(万元)第三，转让房地产的增值额为：1800-1049=751(万元)第四，增值额与扣除项目金额的比率为：751÷1049=71.59%第五，土地增值税应纳税额为：751×40%-1049×5%=300.40-52.45=247.95(万元)

三、流动负债的核算6、应交税费的核算

城市维护建设税房产税土地使用税车船税印花税等的核算

三、流动负债的核算7、应付股利的核算

核算内容:实现利润时，按照税法及有关法规的规定交纳相关税费后应给予投资者的回报，作为投资者应该分享的所得税后的利润分配，而取得的投资收益。

会计处理应支付给投资人的现金股利或利润时：借：利润分配——应付股利贷：应付股利实际支付现金股利或利润时：借：应付股利贷：银行存款等

三、流动负债的核算8、其他应付款的核算

核算内容:

应付经营租入固定资产和包装物租金；职工未按期领取的工资；保证金（如收取的包装物押金等）；应付、暂收所属单位和个人的款项；代收代缴业主交来的维修基金。

三、流动负债的核算9、或有负债

定义:是指过去的交易或事项形成的潜在义务，其存在须通过未来不确定事项的发生或不发生予以证实；或过去的交易或事项形成的现实义务，履行该义务不是很可能导致经济利益流出企业或该义务的金额不能可靠地计量。

特点：第一，或有负债由过去的交易或事项产生；第二，或有负债的结果具有不确定性。三、流动负债的核算9、或有负债

账户设置:预计负债

会计处理：房地产开发企业按确认的预计负债金额：借：管理费用营业外支出等贷：预计负债实际偿付负债时：借：预计负债贷：银行存款等第三节非流动负债的核算

一、非流动负债的定义

二、长期借款

三、应付债券

四、长期应付款一、非流动负债的定义定义：是指偿还期在一年或者超过一年的一个营业周期以上的负债，包括长期借款、应付债券、长期应付款等。与流动负债相比，长期负债具有数额较大，偿还期限较长等特点。二、长期借款1、长期借款核算的内容

定义:是指企业向银行或其他金融机构借入的期限在一年以上（不含一年）的各项借款。

账户设置：房地产开发企业应设置“长期借款”账户，可以设置“本金”和“利息调整”账户。

会计处理：

【例】长期借款的核算企业2011年1月1日向银行借入3600000元，期限为两年的借款，用于购建一项固定资产项目。借款年利率为7%，每年计息一次，实际利率也就是7%，到期一次归还本息。该项固定资产于第二年末达到预定可使用状态。企业作如下会计分录：二、长期借款（1）取得借款时：借：银行存款3600000贷：长期借款——本金3600000（2）第一年每月计息时：借：在建工程21000贷：应付利息21000（3）第二年每月计息如上分录。（4）借款到期归还本息时：借：长期借款——本金3600000应付利息504000贷:银行存款4104000三、应付债券1、应付债券核算的内容

发行价格：

（1）票面利率=实际利率，可按债券的票面价值作为债券的发行价格（平价发行）；（2）票面利率>实际利率，可按超过债券的票面价值作为债券的发行价格（溢价发行）；（3）票面利率<实际利率，可按低于债券的票面价值作为债券的发行价格（折价发行）。

账户设置：房地产开发企业应设置“应付债券”账户，并在该账户下设置“面值”、“利息调整”和“应计利息”三个明细账户。三、应付债券2、会计处理：

（1）企业发行债券时：①面值发行借：银行存款（按实际收到的款项）库存现金贷：应付债券——面值（按债券的票面金额）②溢价发行借：银行存款（按实际收到的款项）库存现金贷：应付债券——面值（按债券的票面金额）应付债券——利息调整（按溢价金额）③折价发行借：银行存款（按实际收到的款项）库存现金应付债券——利息调整（按折价金额）贷：应付债券——面值（按债券的票面金额）三、应付债券2、会计处理：（2）企业分期计提利息及摊销溢价、折价时应区别情况处理①按面值发行债券应计提利息时：分期付息的债券利息借：在建工程财务费用贷：应付利息一次付息的债券利息借：在建工程财务费用贷：应付债券——应计利息②溢价发行债券时：分期付息的债券利息借：在建工程财务费用应付债券——利息调整贷：应付利息一次付息的债券利息借：在建工程财务费用应付债券——利息调整贷：应付债券—应计利息

三、应付债券2、会计处理：

③折价发行债券时：分期付息的债券利息借：在建工程财务费用贷：应付利息应付债券——利息调整一次付息的债券利息借：在建工程财务费用贷：应付债券——应计利息应付债券——利息调整（3）债券到期，企业支付本息借：应付债券——面值

——应计利息

——利息调整等贷：银行存款三、应付债券【例】应付债的券核算企业于2010年1月1日发行3年期的面值总额为2000000元的债券，票面利率为9%，款已收到并存入银行，假设实际利率也是9%，发行的债券用于购建固定资产，固定资产于2011年6月30日达到预定可使用状态，债券于2012年12月31日偿还本金和一次利息。企业作如下会计分录：(1)发行债券时借：银行存款2000000贷：应付债券——面值2000000(2)2010年底计提债券利息时应计债券利息=2000000×9%=180000(元)借：在建工程180000贷：应付债券——应计利息180000三、应付债券(3)2011年6月30日计提债券利息时：应计债券利息=2000000×9%÷12×6=90000(元)借：在建工程90000贷：应付债券——应计利息90000(4)2011年底计提债券利息时：借：财务费用90000贷：应付债券——应付利息90000(5)2012年底计提债券利息时：借：财务费用180000贷：应付债券——应计利息180000(6)归还本息时：借：应付债券——面值2000000

——应计利息540000贷：银行存款2540000三、应付债券3、发行可转换公司债券的会计处理：

（1）企业在初始确认时：借：银行存款（按实际收到的款项）应付债券——可转换公司债券（利息调整，指借贷双方的差额）贷：应付债券——可转换公司债券（面值）资本公积——其他资本公积（按权益成份的公允价值）（2）发行的可转换公司债券在发行以及转换为股票之前，应按一般债券进行账务处理。（3）当持有人将债券转换为股票时：借：应付债券——可转换公司债券（面值）应付利息（持有期间应付未付的利息）贷：应付债券——可转换公司债券股本（实收资本）资本公积——资本（或股本）溢价库存现金（转换时支付的现金）（4）未转换股份的可转换公司债券，到期还本付息的账务处理，按上述一般债券处理。三、应付债券可转换公司债券权益成分的公允价值:2000000-1766564=233436(元)（2）2010年12月31日：借：财务费用等158990.76贷：应付利息120000应付债券——可转换公司债券(利息调整)38990.76(3)2011年1月1日：（2000000+120000）/10=212000（股）借：应付债券——可转换公司债券(面值)2000000

应付利息120000资本公积——其他资本公积233436贷：股本212000应付债券——可转换公司债券(利息调整)194445.24资本公积——股本溢价1946990.76四、长期应付款

核算内容：是指房地产开发企业除长期借款和应付债券以外的其他各种长期应付款项。

应设置的账户：（1）“长期应付款”账户（2）“未确认融资费用”账户

会计处理：（1）融资租入固定资产借：在建工程（固定资产）等未确认融资费用（差额）贷：长期应付款——应付融资租赁款差额，四、长期应付款

会计处理：（2）按期支付融资租赁费借：长期应付款——应付融资租赁款贷：银行存款（3）按期摊销未确认融资费用借：财务费用贷：未确认融资费用。