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文档简介

2011年我国个人住房信贷现状分析及2012年展望

2011年,随着各项调控政策措施的贯彻落实,房地产调控工作已取得了明显成效,前期部分地区房价过快上涨势头已得到初步遏制,一些地区房价已出现一定程度的回落。国家统计局70个大中城市住宅销售价格数据显示,12月份70个大中城市中,新建住宅价格同比涨幅回落的城市有55个,下降的城市有9个;二手住宅价格同比涨幅回落的城市有33个,下降的城市则有29个。在各项调控政策中,作为直接影响购房人资金成本与行为决策的个人住房信贷政策,对抑制投资、投机需求,引导住房回归消费属性发挥了重要作用。本文重点对2011年的住房信贷政策和信贷投放情况进行分析,并探讨2012年住房信贷市场可能呈现的新情况。一2011年个人住房信贷政策2011年个人住房信贷政策总体稳定,仍以坚持“差别化”、“抑需求”为调控政策核心(见表1)。1月份,国务院办公厅印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号),规定“对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”,同时“人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第二套住房贷款的首付款比例和利率”。至此,2011年个人住房信贷政策已成形,即首套房贷首付款比例不低于30%;二套房贷首付款比例不低于60%,利率不低于基准利率1.1倍;三套及以上住房暂停发放贷款。政策严厉程度超出市场普遍预期。表1个人住房贷款差别化信贷政策变迁二2011年个人住房信贷投放特点(一)总体增量下滑截至2011年末,个人购房贷款余额[1]7.14万亿元,比年初增加0.94万亿元,比2010年少增0.42万亿元,仅相当于2010年增量的2/3,增速15.5%,比2010年同期下滑14个百分点。逐月看,个人按揭贷款[2]呈前高后低走势,11月、12月略有回升,每月增量均低于上年同期。图12011年房地产开发投资资金中个人按揭贷款情况从贷款结构看,随着个人购房贷款增量的下滑,其占全部金融机构人民币各项贷款增量的占比由2010年的17.6%大幅回落至2011年的13.1%,占住房贷款增量的占比也由2010年的45.5%回落至2011年41.8%。图22006~2011年个人购房贷款占住户贷款、各项贷款的比例(二)首付比例上升根据人民银行对29个城市贷款的抽样调查,2010年平均首付款比例为38.6%,比2009年提高1.5个百分点[3]。随着差别化住房信贷政策的深化落实,2011年平均首付款比例继续上升。这一趋势可作为房地产开发资金来源结构的佐证,2011年定金及预收款逐月累计值与个人按揭贷款的比均高于上年同期。图32010~2011年定金及预收款与个人按揭贷款比值变动趋势从付款方式看,一次性付款和分期付款客户占比明显提高。以北京市为例,2011年一次性付款、分期付款客户分别为22%和3%,比2010年提高4个百分点和1个百分点,为2009年以来的最高水平;通过商业性个人住房贷款和公积金贷款组合方式付款的客户占比达56%,与2010年持平;纯商业性个人住房贷款的客户占比明显下降至11%,较2010年下降了7个百分点(见图4)。图42008~2011年北京市购房人付款方式(三)利率水平提高一是利率浮动大幅上涨。自2010年末货币政策收紧以来,商业银行面临的信贷监管日益严格,资金面压力增大,同时为防范房地产信贷风险,银行纷纷上调了个人住房贷款定价水平。据媒体报道[4],10月13日中国建设银行北京分行将首套房贷款利率上调到基准利率的1.05倍,随后全国各地银行也纷纷上调房贷利率。目前北京、上海、广州、深圳、杭州的大部分银行上调幅度普遍为5%~10%,成都、济南为5%~20%,长沙、武汉为10%~30%,长春部分股份制银行最高上调至50%。二是贷款基准利率提高。2011年人民银行先后3次上调人民币贷款基准利率,其中五年期以上贷款基准利率由年初的6.40%提高至7.05%,累计调高65bp。在两方面因素的共同作用下,2011年新发放个人住房贷款执行利率水平大幅提高,比2010年上升超过100bp。(四)放款时间延长2010年四季度至2011年一季度,住宅销售金额同比出现快速增长,但由于同期货币政策已重归稳健,M2同比增速已开始下滑,信贷规模逐渐收紧,信贷资金出现供不应求局面。2011年6~9月也出现了类似的情形。在此背景下,商业银行受理的部分个人住房贷款审批后出现积压,无法及时发放。银行按揭贷款的放款周期已经普遍从上半年的1个月左右拉长到3个月,甚至更长时间。图52010年7月至2011年12月住宅销售额、M2同比增长情况(五)非本地居民购房占比下降在差别化住房信贷政策和限购政策的共同作用下,外地购房者占比显著下降。以北京为例,2011年北京外地客户(按户籍区分)成交套数占比仅为15%,较2010年下降21个百分点,而本地客户占比从2009年、2010年的60%大幅提高17个百分点至77%。图62008~2011年北京市购房者户籍结构三2012年展望(一)政策继续从紧,放松可能性不大2011年调控政策的最大特点是政策连续性和稳定性,政府不断通过各种渠道向市场传达一个信息,即调控政策不会放松。正是在这种持续的政策压力下,政策效果开始显现。由于有2009年调控政策转向引发房地产市场大幅反弹的前车之鉴,在当前总体经济仍稳健增长的背景下,差别化住房信贷政策放松的可能性不大。2011年12月12~14日召开的中央经济会议强调“要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展”,也为2012年的房地产调控政策定下了基调。(二)信贷规模增加,供不应求情况将有所缓解根据人民银行《2011年第四季度中国货币政策执行报告》,2012年人民银行将继续实施稳健的货币政策,保持政策的持续性和稳定性,广义货币供应量M2初步预期增长14%左右(2011年末同比增长13.6%)。此外,12月5日开始,存款准备金率下调,已为市场释放4000亿元左右的流动性,且预计2012年仍有进一步下调的空间。据此推断,2012年货币政策环境较2011年将有所改善,可投放贷款规模将略超2011年水平。而反观房地产市场,预计市场将延续四季度以来量价齐跌的态势,个人住房贷款需求面临萎缩。在两方面共同作用下,按揭贷款供不应求的矛盾将有所缓解。若成交量大幅萎缩,甚至可能出现供大于求的现象。受此影响,预计2012年个人住房贷款利率定价将回归至正常水平,首套房贷利率将回落至基准,甚至可能再次出现优惠利率,而放款周期也将缩短至正常水平。(三)产品创新提速,满足购房人综合消费需求随着房地产调控深化,个人住房贷款首付比例要求普遍提高,尤其是二套房贷首付比例已经提高至六成,一定程度上抑制了个人客户在新房装修、购车等方面的消费需求。针对此类情况,如何以个人住房贷款为主体,为客户提供集住房、汽车、装修、大额耐用消费品等多种消费需求于一体的套餐式组合产品,将是今后几年商业银行产品创新和客户服务改进的努力方向。预计2012年,以个人住房贷款为基础,为购房人提供快捷、专业的综合金融服务的产品将成为商业银行营销的拳头产品。四若干建议(一)继续坚持差别化调控政策在“人多地少”、土地供给缺乏弹性的限制下,优先保证居民合理自住需求,促使住房回归消费属性,保护中低收入家庭消费需求免受高收入家庭投资需求挤压是必须长期坚持的政策原则。限购政策在尊重居民基本居住权和改善居住条件的基础上,精确打击了投资和投机需求,符合政府改善民生的愿景,也有利于房地产业的平稳健康发展。差别化住房信贷政策则有利于引导居民形成合理的住房消费观念,防范房地产行业信贷风险。因此,有必要坚持限购、差别化信贷政策长期不变。(二)加快推进住房信息系统建设建设一个全国联网的

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