农场危房改造项目实施方案

/长垣县国营农场危房改造建设工程实施方案长垣县国营农场二○一二年三月目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 11.1项目名称与建设单位 11.2、本报告编制的依据 11.3、本报告编制的目的范围 21.4.项目概况 31.5.项目建设政策、建设背景和必要性 41.6、建设工期 61.7、项目总投资及融资方案： 61.8项目效益分析 61.9资源利用及能耗分析 71.10环境影响分析 71.11研究结论与建议 71.12、主要技术经济指标 8第二章项目建设背景、政策和必要性 92.1项目建设背景 92.2、项目建设政策和必要性 9第三章项目场址与建设条件 173.1项目区概况 173．2建设地点 173．3建设条件 173.4.基础设施条件 19第四章总平面规划 204．1规划设计依据 204.2规划设计内容、规模 204.3规划设计目标 214．4设计理念 214．5总平面规划设计 224.6建筑布局 224.7道路交通 224.8建筑单体设计 224.9竖向设计 234.10环保设施 234.11无障碍设计 23第五章工程技术方案 255．1设计依据 255.2建筑设计 25第六章给、排水 286.1设计依据 286.2给水设计 286.3排水系统 286.4管材 29第七章电气及消防 307.1主要依据 307.2负荷等级与供电电源 307.3供配电系统 307.4消防系统 317.5防雷及接地 318.1数据网络和通讯系统 328.2视频／音频传输等系统的设计 32第九章项目招标方案 339.1、依据 339.2、国家规定招标内容 339.3、项目招投标内容 339.4招投标程序 34第十章项目管理机构及实施进度 3710.1.管理机构 3710.2.项目管理 3710.3.项目建设期和实施进度 37第十二章物业管理 3912.1管理组织 3912.2物业管理 39第十三章投资估算与融资方案 4113.1估算依据： 4113.2估算范围： 4113.3估算说明： 4113.4总投资： 4213.5融资方案和资金管理： 42第十四章地震安全性评价 4414.1.工作依据 4414.2.主要研究内容 4414.3.技术思路 4414.4.工程地质状况 4514.5地震安全性评价 45第十五章节能方案分析 4715.1节能依据及原则 4715.2建筑节能 4815.3设备节能 4915.4能源管理 50第十六章生态环境影响分析 5116.1建设地点环境现状 5116.2编制依据 5116.3项目建设对环境影响分析 5116.4环境评价 54第十七章社会影响分析 5517.1.社会风险分析 5517.2社会效果分析． 5517.3社会评价 55第十八章研究结论与建议 56附表、附图、附件第一章总论1.1项目名称与建设单位1.1.1项目名称长垣县国营农场危房改造建设工程1.1.2项目申报单位长垣县国营农场法人代表：张利民项目负责人：姚永钦电话：134604761461.1.3建设地点蒲北办事处史庄村北西农场院内。1.2、本报告编制的依据1、河南省人民政府豫政【2011】34号《关于批转省住房城乡建设厅河南省2011年保障性安居工程建设专项工作方案的通知》；2、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发[2007]24号）3、《关于贯彻国发[2007]24号文件切实解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》豫政[2007]72号文4、《关于推进国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保［2009］295号）5、《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保［2010］56号）6、河南省发改委（豫发改投资[2011]990号）《关于转发下达国有垦区危房改造项目2011年中央预算内投资计划的通知》7、河南省财政厅（豫财建[2011]295号）河南省财政厅支持《2011年保障性安居工程建设工作方案》的实施意见8、河南省农业厅（豫农农场[2011]5号）《关于印发河南省国有农场危房改造工作意见的通知》9、河南省农业厅农场管理局（豫农场[2011]5号）关于转发《河南省财政厅支持【2011年保障性安居工程建设工作方案】的实施意见》的通知10、《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》11、《建设项目经济评价方法与参数》第三版12、《中华人民共和国城市房地产管理法》13、《住宅建筑规范》（GB50368-2005）14、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）15、《长垣县城市总体规划》；16、《长垣县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；17、项目单位提供的有关土地、规划、环保等部门批文和设计单位设计的总平面图；1.3、本报告编制的目的范围通过对长垣县国营农场危房改造建设工程建设的必要性、需求预测、建设地址和建设条件、建设内容、建设方案、环境保护、投资估算和资金筹措等方面进行调查研究，结合建设用地的选址、规划布局、内部管理等，运用科学的分析方法，对项目建设的社会效益和环境效益进行研究，论证其各项经济技术指标，据以判断项目对社会是否必要，为建设单位和上级决策部门提供科学的依据。1.4.项目概况1.4.1项目名称长垣县国营农场危房改造建设工程1.4.2项目建设内容和规模长垣县国营农场危房改造建设工程分三部分。①异地新建惠农苑小区，占地面积14750平方米，建筑占地4640平方米，安置160户职工居住。②翻建或改造职工住宅100套。③在长垣县国营农场建住宅楼一栋，占地面积6000平方米，建筑占地2400平方米，安置88户职工居住。1.4.3项目建设地址和条件长垣县国营农场危房改造建设工程位于长垣县蒲北办事处史庄村北西农场院内。其中异地新建的惠农苑小区位于长垣县南干道南侧，占地总面积14750平方米。长垣县国营农场住宅楼位于国营农场内。该项目建设选址符合长垣县城区规划。场址平坦，无附属物，环境安静，位置适宜，地下水资源丰富，交通便利，便于物流和人流的疏散，地理位置相对优越，环境优美，远离污染源，适宜作为建设用地，符合选址要求，适宜项目的建设。1.4.4项目区概况1.农场概况长垣县国营农场始建于1975年，位于新乡市长垣县蒲北办事处史庄村北，土地总1500亩，现有职工360户。2.农场职工住房现状及改造存在的主要问题据2010年底对全场360户职工住房情况调查，大部分房屋建于上世纪七十年代，主要为平房建筑，建设的标准低，设计结构多为砖混结构，现有348户住房已成为危旧房屋，存在着严重的安全隐患，不再适宜居住，亟需进行改造；绝大多数职工住房功能不全，水、电、卫、厨不配套，职工生活不便利，质量不高；部分职工居住面积偏小，相对拥挤；部分职工甚至无房可居，只能租房度日。1.5.项目建设政策、建设背景和必要性1.5.1项目的提出：危房改造是是国家保障和改善民生、促进社会和谐稳定的重要举措，是农垦广大职工所盼、民心所系的公益性民生工程，对农场广大职工来讲是一次难得的机遇，为抓住机遇,场党支部根据河南省政府豫政【2011】34号《关于批转省住房城乡建设厅河南省2011年保障性安居工程建设专项工作方案的通知》、河南省发改委（豫发改投资[2011]990号）《关于转发下达国有垦区危房改造项目2011年中央预算内投资计划的通知》、河南省财政厅（豫财建[2011]295号）河南省财政厅支持《2011年保障性安居工程建设工作方案》的实施意见和河南省农业厅（豫农农场[2011]5号）《关于印发河南省国有农场危房改造工作意见的通知》及河南省农业厅农场管理局（豫农场[2011]5号）关于转发《河南省财政厅支持【2011年保障性安居工程建设工作方案】的实施意见》的通知精神，结合农场目前危房改造工作的实际情况，认真贯彻落实这一惠民政策，拟对农场危房进行改造。长垣县国营农场现有房屋总户数360户，需要改造的危房户数348户，今年省局下达农场危房改造的任务是348套，危改补助资金522万元，其中中央专项资金261万元、省级配套资金261万元。今年7月份实施危房改造工作以来，农场上下高度重视，周密部署，认真策划，在面临诸多困难、任务繁重的情况下，创新方法、埋头苦干，保证了全场危房改造工作的顺利开展。1.5.2项目建设背景和必要性：国有农场危房改造工作，是国家保障性安居工程建设的一部分，是国家解决农垦民生问题的一项重要举措。国有垦区危房改造是改善国有垦区民生的重大举措。实施国有垦区危房改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。国有垦区危房改造是完善国有垦区农场功能的客观要求。国有垦区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与国有垦区现代化建设很不协调。实施国有垦区危房改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。国有垦区危房改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施国有垦区危房改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。尤其是对解决国有垦区低收入家庭国有垦区危房改造的保障等作了规定，其目的是满足各层收入家庭的住房需求，逐步解决国有垦区低收入家庭的住房困难，使城镇居民人人都有房住。实施长垣县国营农场危房改造项目是党和政府为推动住房制度改革，改善困难群众的居住环境，解决旧城改造拆迁困难户的住房问题，是人民安居乐业的德政工程，爱民工程。实施长垣县国营农场危房改造项目，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。实施长垣县国营农场危房改造项目是完善国有垦区农场功能的客观要求，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。1.6、建设工期：建设期24个月。1.7、项目总投资及融资方案：项目总投资：根据上述基础设施建设项目工程量，工程建设投资3848万元，其中工程费用3583万元、其它费用153万元、工程预备费112万元。该项目所需资金3848万元，由申请中央预算内投资、省财政专项投资和农场自筹两部分组成。其中：中央预算内投资：261万元【共348户，7500元/户】，省财政专项投资：261万元【共348户，7500元/户】，计522万元【共348户，15000元/户】，其余资金3326万元由项目单位自筹。1.8项目效益分析该危房改造项目建成可向农场提供设施齐全、功能完善、环境优美的职工居民住宅住房，符合国家和省、市住房建设的有关政策要求，对于加快农场建设，解决低收入困难家庭的住房需求，对促进房地产业的发展将起到积极的作用。项目具有良好的社会效益和环境效益。其选址适宜，规划合理，既改变了农场面貌，美化了环境，又解决了一部分困难群众的住房问题，改善了环境质量，因此项目的社会效益较大。项目建成后，可解决长垣县国营农场348户低收入居民的居住问题，美化了环境，改善了环境质量，改变了农场面貌。1.9资源利用及能耗分析根据项目总体规划设计方案，该项目利用资源主要为土地、水、电及普通建筑材料，土地利用较好，符合总体规划、土地利用规划、住房建设产业规划和社会经济发展状况。项目设计采用新方案、新技术、新材料以节省能源，达到节能效果，确保资源的合理有效利用。1.10环境影响分析项目建设不会对周围环境产生污染和破坏，在建设和运营期对环境的影响通过各种手段加以控制后，均不会对周围环境造成破坏和不利影响。1.11研究结论与建议国有农场危房改造工作，是国家保障性安居工程的组成部分，是国家解决农垦民生问题的一项重要举措，为认真贯彻党的十七届五中全会精神，以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，按照省发改委（豫发改投资[2011]990号）和省财政厅（豫财建[2011]295号）文件要求，结合农场实际情况，长垣县国营农场危房改造项目计划总投资3848万元，项目起止年限为2011年—2012年。实行区别情况，统一改造，分类建设，量力而行，分步实施，以尽快改善农场职工的居住条件，提高城镇土地节约、集约利用率，努力把国有垦区危房改造改建成房屋优良，功能完善，设施齐全，生活便利，环境优美的新型社区，促进农场经济社会又好又快发展，推进和谐农场建设。该项目符合长垣县城区总体规划、符合长垣县土地利用总体规划，符合长垣县住房规划和社会经济发展状况。项目规划方案设计合理、规模适度、土地利用较好、采用新方案、新技术、新材料以节省能源，达到节能效果，确保资源的合理有效利用。项目建成后，可向社会低收入居民提供设施齐全、功能完善、环境优美的住宅348套，改善了部分低收入居民的住房条件，提高了其生活质量，提升了农场形象；对加快农场建设、促进农场经济发展具有较强的推动作用，利国利民，经济和社会效益显著。建议项目单位加快项目的各项前期工作，做好项目的规划设计论证和建筑施工图设计、审查及建筑施工招投标工作，力争早日开工，发挥其应有的综合效益。1.12、主要技术经济指标序号名称单位数量备注1总用地面积m2207502总建筑面积m2313203建筑物占地面积m270404绿化面积m251805绿化系数%256道路广场面积m226007建筑容积率1.18建筑密度%27.59居住户数、人口户/人348/121810建设总投资万元3848

第二章项目建设背景、政策和必要性2.1项目建设背景2.1.1农场概况河南省长垣县国营农场始建于1975年，地处豫北平原的新乡市长垣县，土地总面积1500亩，现有职工360户。经过农场职工三十多年的努力，本场已成为农垦经济全面发展的现代化国有农场，担负着农作物新品种、新技术的引进、培育、繁殖、示范和推广等任务，在社会主义新农村建设中起着明显的示范作用，形成了有农垦特色的集约、高效经济模式。近几年来，随着农场经济的快速发展，农场建设发展迅速，本次拟改造农场职工危房348套，解决348户职工的住房问题。2.1.2.农场宏观经济概况全场经济稳步增长。2010年农场生产总值达到3.5亿元，比上年增长8.0%，增速是1985年以来最快的一年。其中第一产业增加值1.2亿元，增长9.7%，第二产业增加值0.4亿元，增长11.0%，第三产业增加值1.4亿元，增长6.2%。经济结构进一步优化，二三产业增加值占生产总值的比重稳中有升。农业生产稳步发展。2010年全场粮食总产量68173吨，比上年增加5060吨，增长8.7%，经济作物花生增长达到31.8%。生猪年底存栏10.2万头，增长28.5%；出栏11.5万头，增长16.9%。2.2、项目建设政策和必要性2.2.1项目的提出：危房改造是国家保障和改善民生、促进社会和谐稳定的重要举措，是农垦广大职工所盼、民心所系的公益性民生工程，对农场广大职工来讲是一次难得的机遇，为抓住这一机遇，场党支部根据河南省政府豫政【2011】34号《关于批转省住房城乡建设厅河南省2011年保障性安居工程建设专项工作方案的通知》、《关于推进国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保［2009］295号）、《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保［2010］56号）、河南省发改委（豫发改投资[2011]990号）《关于转发下达国有垦区危房改造项目2011年中央预算内投资计划的通知》、河南省财政厅（豫财建[2011]295号）河南省财政厅支持《2011年保障性安居工程建设工作方案》的实施意见和河南省农业厅（豫农农场[2011]5号）《关于印发河南省国有农场危房改造工作意见的通知》及河南省农业厅农场管理局（豫农场[2011]5号）关于转发《河南省财政厅支持【2011年保障性安居工程建设工作方案】的实施意见》的通知精神，结合农场目前危房改造工作的实际情况，认真贯彻落实这一惠民政策，把此项工作作为为职工办实事、办好事的一项民心工程来抓，摆上了重要议事日程。县政府成立了由常务副县长任组长，分管领导任副组长，县发改委、农业局、财政局、国土局、住建局等有关部门负责人为成员的危房改造领导小组，明确各部门的职责，负责领导和协调全场危房改造工作。长垣县国营农场现有房屋总户数360户，需要改造的危房户数348户，今年省局下达农场危房改造的任务是348套，危改补助资金522万元，其中中央专项资金261万元、省级配套资金261万元。今年7月份实施危房改造工作以来，农场上下高度重视，周密部署，认真策划，在面临诸多困难、任务繁重的情况下，创新方法、埋头苦干，保证了全场危房改造工作的顺利开展。2.2.2项目建设背景和必要性：住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城乡居民住房问题，始终把改善职工居住条件作为城乡住房制度改革和房地产业发展的根本目的。30多年来，我国住房制度改革不断深化，城乡住宅建设持续快速发展，城乡居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城乡国有工矿棚户区改造住房建设相对滞后，棚户区改造制度不够完善，政策措施还不配套，部分工厂职工尤其是国有工矿棚户区低收入家庭住房还比较困难。为切实加大解决国有工矿棚户区低收入家庭住房困难工作力度，国务院总理温家宝於2009年12月15日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区，引导社会资金积极参与。鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。建议对资源性城市，棚户区改造城市的龙头企业，工程机械公司，机械出租公司，研究跟踪一下。2009年12月24日国家发改委、住建部、财政部、国土部和央行等五部门联合发部了《关于推进国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保［2009］295号）、《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保［2010］56号）等多项国有工矿棚户区改造的方针政策，城市和国有工矿棚户区改造是改善民生的重大举措。城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。城市和国有工矿棚户区改造是完善城市功能的客观要求。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。尤其是对解决国有工矿棚户区低收入家庭棚户区改造的保障等作了规定，其目的是满足各层收入家庭的住房需求，逐步解决国有工矿棚户区低收入家庭的住房困难，使城镇居民人人都有房住。国务院日前又出台了关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见。指导意见指出，中原经济区是以全国主体功能区规划明确的重点开发区域为基础、中原城市群为支撑、涵盖河南全省、延及周边地区的经济区域，地理位置重要，粮食优势突出，市场潜力巨大，文化底蕴深厚，在全国改革发展大局中具有重要战略地位。《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》强调，河南省是人口大省，粮食和农业生产大省、新兴工业大省，解决好工业化、城镇化、农业现代化协调发展问题既具有典型性和代表性。积极探索不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的工业化、城镇化、农业现代化协调发展的路子，是中原经济区建设的核心任务。积极推进城镇化，促进城乡一体化发展。到2015年城镇化质量和水平稳步提升，到2020年城镇化达到或接近全国水平，城乡基本形成城乡经济社会发展一体化新格局，建设成为城乡经济繁荣、人民生活富裕、生态环境优良、社会和谐文明，在全国具有重要影响的经济区。河南省第九次党代会工作报告：建设中原经济区—主题是科学发展，主线是经济发展方式，目标是富民强省，核心是三化协调、活力是解放思想、动力是实效。报告指出：新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产程互动、节约集约生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。实践证明，推进新型城镇化，拓宽农村人口转移渠到，一体化发展，改善农村、推动农业规模化、提高农业劳动生产能力，节约集约利用土地。《报告》指出，要把新型农村社区建设纳入城镇体系规划,“着力增强社区建设是统筹推进城乡一体化促进农村发展。卢展工说，要积极稳妥开展农村社区建设，加快农村生产方式和农民生活方式转变。社区建设纳入城镇、建立新型农村社区提高管理水平。着力构建城乡发展新格局，要把加快新型城镇化与建设社会主义新农村结合起来，促进城乡经济协调发展和基本公共均等化。切实解决农民进城的就业、户籍、住房、社会保障、子女入学等问题，逐步使符合条件进城落户的农民真正转为城镇居民。近日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作：加快推进保障性住房建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管理制度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。国务院副总理李克强近日在河北省廊坊市召开保障房建设现场座谈会并讲话。他指出，要继续扎实推进保障性安居工程建设，把好质量安全关、公平分配关，更好地发挥保障房建设惠民生、稳房价、扩内需、促发展的多重作用。李克强指出，保障性住房建设是重大民生工程。同时，保障房建设也是重大发展工程，是宏观调控的重大举措。中国内需最大的潜力在城镇化，而房价过高则会抑制城镇化进程。建设保障房，有利于遏制房价过快上涨，助推城镇化，这会释放出巨大的消费和投资潜力，推动相关产业发展。特别是在当前世界经济又趋低迷、我国发展外部环境复杂严峻的情况下，扎实推进保障房建设，对于扩大内需、保持经济平稳较快发展具有独特的重要作用。各地要统筹谋划，做好项目安排、资金筹措和土地落实等工作。要增加政府投入，加大金融支持，拓宽融资渠道，通过创新经营模式吸引社会资金进入保障房特别是公租房建设领域。做好住房建设数据统计。因地制宜，建立有效的运营管理机制，使已建成的保障房和配套设施正常、可持续运行。国有农场危房改造工作，是国家保障性安居工程建设的一部分，是国家解决农垦民生问题的一项重要举措。国有垦区危房改造是改善国有垦区民生的重大举措。实施国有垦区危房改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。国有垦区危房改造是完善国有农场功能的客观要求。国有垦区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与国有垦区现代化建设很不协调。实施国有垦区危房改造，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。国有垦区危房改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施国有垦区危房改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。尤其是对解决国有垦区低收入家庭国有垦区危房改造的保障等作了规定，其目的是满足各层收入家庭的住房需求，逐步解决国有垦区低收入家庭的住房困难，使城镇居民人人都有房住。实施长垣县国营农场危房改造项目是党和政府为推动住房制度改革，改善困难群众的居住环境，解决旧城改造拆迁困难户的住房问题，是人民安居乐业的德政工程，爱民工程。实施长垣县国营农场危房改造项目，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。实施长垣县国营农场危房改造项目是完善国有农场功能的客观要求。有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。国有农场危房改造工作，是国家保障性安居工程的组成部分，是国家解决农垦民生问题的一项重要举措，为认真贯彻党的十七届五中全会精神，以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导，按照省发改委（豫发改投资[2011]990号）和省财政厅（豫财建[2011]295号）文件要求，结合农场实际情况，统一规划，分类建设，量力而行，分步实施，尽快改善农场居民的居住条件，提高城镇土地节约、集约利用水利，努力把国有垦区危房改造改建成房屋优良，功能完善，设施齐全：生活便利，环境优美的新型社区，促进农场经济社会又好又快发展，推进和谐农场建设。拟对农场危房进行改造。第三章项目场址与建设条件3.1项目区概况河南省长垣县国营农场始建于1975年，位于新乡市长垣县蒲北办事处史庄村北，土地总面积1500亩，职工360户。3．2建设地点长垣县国营农场危房改造项目位于长垣县南干道中段南侧、长垣县国营农场内和农场职工原有住房所在村。项目所选场地平坦，无附属物，环境安静，位置适宜，地下水资源丰富，交通便利，便于物流和人流的疏散，地理位置相对优越，环境优美，远离污染源，适宜作为建设用地，符合选址要求，适宜项目的建设。3．3建设条件3．3．1自然条件1.气象条件属暖温带季风气候，年平均日照2479小时，平均气温14.4℃，平均降水量570毫米，无霜期221天。气候冬冷夏暖，四季分明，各主要气候数据如下：年平均日照时数2479小时年平均气温14.4℃最冷月平均温度0.5℃最热月平均温度27.5℃极端最高气温42℃极端最低气温-14℃年平均降水量570mm主导风向东北风基本风压0.43KM/m2每年平均风速3.5m/s最大风速4.3m/s2.工程地质条件2.1地形、地貌项目选址位置属古黄河冲积平原，地势开阔平坦。2.1.1地质构造该项目建设场地，区内为第三系、第四系地层覆盖，第三系上更新统为粘土、亚粘土、夹砂土薄层，呈棕红、深棕红色，上部第四系全新统冲积、洪积层，属于稳定场地。3.水文地质条件地下水位6-8m，地下水资源丰富。4.地震烈度根据《建筑抗震设施规范》（GB50011-2010）划分，对应的地震基础裂度为VI度区。3.3.2建设用地状况长垣县国营农场危房改造项目位于长垣县蒲北办事处史庄村北西农场院内，场地平坦，无附属物，环境安静，位置适宜，地下水资源丰富，交通便利，便于物流和人流的疏散，地理位置相对优越，环境优美，远离污染源，适宜作为建设用地，符合选址要求，很适宜项目的建设。3.3.3项目规划条件本项目建设符合长垣县城区总体规划，项目建设有利于改善长垣县国营农场职工居民的住房条件。3.3.4.施工条件工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥等由当地建筑材料市场供应。水、电等可就近引入，条件可满足施工需要。3.4.基础设施条件1、供水拟建场址紧临市政道路，项目用水由项目区自来水公司供水管网引入，可满足本项目供水需求。2、排水本项目排水情况主要是生活用水和雨水，污水和雨水网管，生活污水排入区内沉淀池，经处理后，排入污水道管网内,可满足项目排水要求。3、供电目前，拟建场址由双回路供电。引入10KV电源，通过区内变配电设施低压供电，可满足项目的用电需求。4、道路交通有完善的交通设施,配套齐全。5、消防按照消防部门的规定和要求，项目完工后，消防系统完善，布局合理，各消防通道畅通，符合《消防法》的规定。

第四章总平面规划4．1规划设计依据1、《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93，2002年版）2、《住宅设计规范》GB50096—20063、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）4、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）5、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JCJ50－2001）；6、《规划设计条件通知书》7、项目单位提供的土地勘测定界地籍平面图、实测地形图、总平面规划方案等基础资料8、现行其它有关的国家及地方规范4.2规划设计内容、规模长垣县国营农场危房改造项目总用地面积20750m2，总建筑面积31320m2，建筑物占地面积7040m2，主要建筑住宅2栋共248户，以及配套道路、广场、绿化、垃圾收集点、变配电等附属设施，另有100户在原址翻建或改造，根据国家有关危房改造住房项目建设面积的相关规定，考虑到农场职工生产、生活特点，各套形建筑面积户均约90m2。土建工程一览表序号项目名称单位建设面积1惠农苑小区㎡144002农场住宅楼㎡79204.3规划设计目标1、构筑合理清晰的布局结构2、组织顺畅灵活的道路系统3、配置人性化、多层次的绿地系统4、创造自然多变、富有情趣的空间景观4．4设计理念1、规划原则规划遵循以人为本的设计原则，强调人居环境与建筑的共存和融合、精心处理“人、建筑、环境”三者关系，充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适的居住环境；提倡人与自然环境、居住区与自然环境、人与人之间的和谐共处，充分考虑基地和城市空间的关系，力求住宅区与城市紧密结合，使之成为城市的一个元素，像生长在城市空间中一样自然，创造有个性特色的生态宜住小区。2、设计构思一是强化绿色居住环境理念。首先，这种理念强调在住区环境资源的均好与共享，规划设计时尽可能让所有住房均匀享受优美的自然环境。其次，它强调归属领域的均好，要求每家都能分配到一个较贴近的领域空间。再次，强调居住物理环境的均好，使每个家庭都能获得良好的日照、采光、通风、隔音和朝向，在规划时就要保证有效的日照间距，创造温馨、朴素和亲切的视觉环境。二是景观价值定位理念。即在规划过程中，不单纯追求平面构图，重要的是先确定未来房地产的价值区域。依照确定的价值区域，明确每栋住宅中每户的房型。三是空间渗透的思路。创造纯静空间，保证居住区安静、安全、安逸。创造步行空间，保持景观的连续性，规避车辆干扰，以美化环境。4．5总平面规划设计平面布局以本方案从区位分析入手，结合该地块自身的特点组织建筑布局、交通组织及景观。4.6建筑布局整个住宅区的总体建筑布局，采用行列式的方式。整个住宅区采用条式和点式住宅。在规划设计中，为了避免建筑形象的单调和围合空间的压抑感，所以将一些住宅楼体外装饰样式变化来取得变化，以加强节奏感和空间的变化，形成良好的空间感受，并且与绿化相融合，力图创造良好的公共空间。4.7道路交通道路交通系统组织以“人车分流”为原则。整体道路交通系统以车行系统和人行系统为框架，同时宅间道路和步行道路有机结合，使二者自成体系。4.8建筑单体设计1.住宅设计1.1住宅户型充分考虑户型的多样性，同时考虑到职工家庭在不同的时期人口结构变化所带来的对住房需求的变化，在户型设计中充分考虑到建筑的“可持续发展”。户型按动静分区，洁污分区，客、餐厅空间独立，各房型均采用大幅玻璃窗和挑窗台，以增加视觉和空间的宽敞感。套形建筑面积根据国家有关危房改造项目住房建设面积的相关规定，套形建筑面积为90平方米（见附后住宅户型）。1.2住宅立面住宅立面设计采用现代主义设计手法。造型简单简洁、明确。将局部必要的建筑构件演化为构架，同时起到装饰的作用，整体稳重大方又不失活泼灵动。立面材料采用高档涂料，色泽明快温馨，同时融入周围绿化氛围之中，色调上与绿化和谐而统一，相得益彰。4.9竖向设计项目室外雨水排放利用地表坡度，将其收集入雨水口，再以暗管系统排入市政雨水管网。4.10环保设施1、垃圾箱、桶：在宅间道路旁设置分类袋装垃圾容器，服务半径50—100米之间。2、果皮箱在住宅区主干道设置果皮箱。3、垃圾收集点：本住宅区设有中型垃圾收集点一处，及时运走垃圾，减少住宅区的污染。4.11无障碍设计4.11.1目标及原则：建设无障碍环境，提高人民社会生活质量，确保行动不便者能方便、安全使用区内道路和建筑物。人们行走和使用的道路、交通与建筑物的相应设施，符合乘轮椅者、拄盲杖者及使用助行器者的通行与使用要求。根据无障碍环境建设的用途和目的，本案无障碍设计中综合考虑其所获得的经济效益、社会效益和环境效益。符合国家现行的有关强制性标准的规定。4.11.2内容及细节⑴对项目的各个入口均进行无障碍设计。入口的台阶旁安装扶手，并就近设置方便残疾人使用的坡道；=2\*GB2⑵周围广场上人行道上设置方便视残者安全行走和顺利到达无障碍设施的行进盲道和提示盲道；⑶南北道路的人行道纵坡尽量小于2.5％，在人行道中有台阶的地方同时设轮椅坡道和扶手；⑷院内公共绿地的入口与通路及休息凉亭等设施的地面平缓防滑；有高差的地方设轮椅坡道和扶手；⑸在院内少数休息座椅旁设轮椅停留位置。

第五章工程技术方案5．1设计依据1、《建筑结构可靠度设计统一标准》(GB50068-2001)；2、《建筑抗震设防分类标准》(GB50223-2008)；3、《建筑抗震设计规范应用与分析》(GB50011-2010)；4、《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001—2006版)；5、《建筑地基基础设计规范》(GBJ50007-2002)；6、《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)；7、《混凝土结构设计规范》(GB50010-2010)；8、《砌体结构设计规范》(GB50003-2001)；9、《建筑地基处理技术规范》(JGJ79-2002、J220-2002)；10、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005

）；11、《城市居住区规划设计规范》(GB50180-1993--2002年版)；12、《居住区绿地设计规范》(DB11/T214—2003)；13、《建筑设计防火规范》(GB50016—2006)；14、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(JGJ50—2001)；15、现行其它有关的国家及地方规范。5.2建筑设计5.2.1平面设计住宅设计三室一厅，各个房间视野良好，采光通风俱佳，整体端庄气派。住户套型考虑到职工家庭人口情况，以及农场职工生产、生活特点，户型90平方米，符合相关规定。建筑设计合理使用年限为50年，屋面防水等级为2级,住宅按单元式住宅设计为一梯二户，房型面积紧凑，交通面积合理，功能分区明确。平面设计在满足基本生活功一能的前提下，通过合理组合，营造出高品质的生活环境。住宅的单元入口采用了1：12的坡道及合理的平台宽度，住宅层高2.9米。5.2.2建筑立面设计本项目立面采用现代简约建筑风格。造型简单简洁、明确。立面材料采用高档涂料，色泽明快温馨，同时融入周围绿化氛围之中，色调上与绿化和谐而统一，相得益彰。外立面上部采用外墙涂料，基座采用仿石材瓷砖，通过外立面不同材质、色彩的搭配，推敲各部分比例，从而达到对时代建筑风格的创建与构成，使组团建筑形成了整体的和谐效果;在整体贯穿风格中力求个体变化，创造丰富的立面肌理效果，突出时尚、现代、大气且富有活力的整体形象。5.2.3住宅户型充分考虑户型的多样性，考虑到职工家庭在不同的时期人口结构变化所带来的对住房需求的变化，在户型设计中充分考虑到建筑的“可持续发展”，考虑到人们随着文化素质和生活情趣的不断提高，户型按动静分区，洁污分区，客、餐厅空间独立，各房型均采用大幅玻璃窗和挑窗台，以增加视觉和空间的宽敞感。户型:套形建筑面积90m2。5.2.4结构设计1、本工程抗震设防烈度为7度。2、本工程设计合理使用年限为50年，单体抗震设防类别为标准设防类，建筑结构安全等级为二级。3、基础采用钢筋砼条型独立基础或筏板基础。4、上部结构住宅楼采用砖混结构。5、主要结构材料（1）混凝土强度等级混凝土等级采用C15－C30。（2）钢筋。采用下列级别钢筋：HRB335级fy＝300N／mm2HrB400级fy＝360N／mm2（3）墙体墙体±0.000以下部分为实心混凝土砖，M7.5水泥砂浆；±0.000以上部分采用粉煤灰蒸气压力砖，M7.5混合砂浆。附件：危房改造质量要求第六章给、排水6.1设计依据（1）《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003--2009年版)；（2）《室外给水设计规范》GB50013-2006；（3）《室外排水设计规范》GB50014-2006；（4）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）；（5）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；（6）《城镇燃气设计规范》GB50028-2006；6.2给水设计1、设计范围本次设计范围包括组团内各个单体的室内外生活给排水及消防系统。2、水源本工程水源为城市自来水。按有关规范规定从市政道路引入一路DH300进水管供水。3、供水方式市政水压直接供应。4、用水量预测主要用水为日常生活用水，按照一般住宅人均生活日用水标准130L/人计算。5、消防用水5.1设计参数：室外消防栓系统用水量8L/S.5.2供水系统：消防泵设于室外消防泵厢内,市政水压直接供应。6.3排水系统1、室内污、废水分流排放，室外雨、污水分流。生活污水经过化粪池处理后排入市政污水管网。污水排放量为给水量（不含绿化水量、空调补水和未预计水量）的0.8。2、厨房废水经隔油处理后排入市政污水管网。3、屋面雨水和地面雨水经管道收集后排至市政雨水管。屋面按3年重现期计算，室外场1年重现期计算。6.4管材1、室内给水管采用PPR管，室外给水管采用PE管；2．室内排水管采用PVC－U排水管、粘接；室外排水管采用HDPE排水管。

第七章电气及消防7.1主要依据（1）《供配电系统设计规范》GB50052-2009；（2）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；（3）《低压配电设计规范》GB50054-2009；（4）《建筑照明设计标准》GB50034-2004；（5）《建筑物防雷设计规范》GB50057-1994-2000版；（6）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004；（7）《智能建筑设计标准》GB／T50314-2006；（8）《民用建筑设计通则》GB50352-2005

；（9）《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）。7.2负荷等级与供电电源项目用电负荷除应急照明、消防联动电源为二级负荷外。其余为三级。项目设置独立箱变，由城市电网引进。7.3供配电系统l、配电设计（l）电源采用380／220V、50Hz,三相四线制供电。住宅用电表箱统一设置在各层配电间内;公建用电表箱统一设置在公用配电间内。（2）每户住宅设置一只嵌墙式住户配电箱。2、照明设计1）照度标准按国标设计；2）楼梯道采用声光控节能灯具；3）疏散走道设置诱导照明。3.用电负荷和供电参数用电负荷按照面积系数法进行计算。本项目住宅区规划建筑面积31320平方米,考虑空调用电和家庭设备用电，住宅部分按50W／m2计,则：日生活用电为1566kw;综合用电系数按0.8计、同时考虑10%路灯等公益其它不可见的用电量，则：惠农苑日总用电负荷为718kw，农场住宅楼日总用电负荷为395kw。分布在各村的原有职工住房用电依靠村内供电。7.4消防系统1、总平面布置消防设计防火间距：建筑侧向间距大于6m,符合规范要求。消防车道：建筑周围设置环形消防通道，消防车道宽度大于6米。2、建筑消防设计:组团内住宅楼为二类多层建筑，耐火等级为二级3、消防用水3.1设计参数：室外消防栓系统用水量8L/S,室内消防栓用水量15L/S.3.2供水系统：消防泵设于室外消防泵厢内,市政水压直接供应。4、建筑防火:根据《建筑设计防火规范》的规定，各建筑物按要求设置防火分区。7.5防雷及接地l、采用TN--S制，接地线（P线）专放。建筑物内防雷接地、安保接地、弱电设备工作接地皆合用联合接地体，接地电阻R＜1Q。2、各类接地系统的接地主干线由不同的接地点引出，以防接地系统间的相互干扰。3、防雷措施:1）在屋顶女儿墙及其它凸出部位设置避雷蒂，屋面设避雷网，用柱内主钢筋作引下线，用建筑物桩基及基础承台内主钢筋作接地极。2）大楼各层做等电位均压措施;卫生间设置局部等电位措施。第八章弱电系统8.1数据网络和通讯系统近年来我国已大步跨入信息社会。人们的工作生活与通信和信息关系日益紧密，传统上只提供电话和电视服务的住宅组团已不能满足人们日益增长的信息需要人们都希望能轻松地邀游于网络世界，交互式影像服务（NOD）、网上娱乐、网上炒股，网上信息服务已走入我们的生活，传统拨号上网方式远远落后于思维速度，迫切需要设计中提供快速的信息通道。采用集成布线系统，使其能够支持语音、数据、影像、视频、多媒体、环境管理等的服务各用户设置2根5类非屏蔽双绞电缆和2根同轴电缆，语音，数据安保信号通过5类双绞电缆分配，其中1根5类4对双绞电缆中的两对用来构筑以太网，另两对传送2路语音，确保用户2对电话线进户；另1根5类双绞电缆用来传输安保信号有线电视信号和可视对讲信号则通过同轴电缆传输．信息插座采用模块化结构，在使用中根据需要灵活多变地配置相应的插座模块．用户内设多媒体配线箱，作为各线路的转接。由于建筑物内设配线间存在困难，考虑每幢住宅设置1个多媒体室外交接箱，将网络设备、光纤分线、宽带配线架等放在里面。8.2视频／音频传输等系统的设计有线电视系统不设前端，信号源的引入依托于有线电视网的信息，电视终端安装在每户内（办公室），信号经放大、分支分配方式进入户内终端。终端信号电平设置为70十5dbuv,每户设置电视终端不少于二个，经过多媒体家庭配线箱中的分配器可接三个终端.第九章项目招标方案9.1、依据1、《中华人民共和国招标投标法》；2、国家发改委《工程建设项目可行性研究报告增加投标内容和核准招标事项暂行规定》；3、国家发改委发政策［2001］1400号文件《关于进一步贯彻实施＜中华人民共和国招标投标法＞的通知》；4.住建部第89号令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》5、河南省发改委《河南省实施（中华人民共和国招标投标法）办法》。9.2、国家规定招标内容根据国家相关规定，工程招投标的主要内容包括：l、建设项目的勘察设计、施工、监理等活动的具体招标范围（全部或者部分招标）。2、建设项目的勘察设计、施工、监理活动拟采用的招标组成形式（委托招标或者自行招标）；拟自行招标，还应照《工程建设项目自行招标试行办法》规定报送书面材料。3、建设项目的勘察设计、施工、监理的活动拟采用的招标方式（公开招标或者邀请招标）；9.3、项目招投标内容根据《中华人民共和国招标投标法》要求，基础设施、公用事业以及使用国有资金投资和国家融资的工程建设有关的重要设备、材料等，达到国家规定的规模标准的，必须进行招标。1、招标范围：本项目对工程的勘察设计、施工、监理等全部招标。2、招标组织形式：采用委托招标。委托具有相应资质的建设工程招标投标代理机构代理招标。3、招标方式：公开招标。通过在省、市招标网上发布招标信息，凡具备相应资质，符合招标条件的法人和组织不受地域和行业限制，均可以申请投标。招标公告应载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。9.4招投标程序9.4.1.招标鉴于本项目法人单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：1、本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。2、招标人在招标网上发布招标公告。公告应当载明招标名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3、本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。(1)勘察设计招标勘察设计采用公开招标。(2)施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全省公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求必须在建筑丙级以上。(3)施工企业选择招标根据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。本工程要求资质在建筑三级以上，公开选择投标人。(4)主要材料采购招标依据项目的需要，公开选择主要材料提供商，材料质量应符合本项目设计要求，质优价廉。4、组织潜在招标人踏勘项目现场。5、本项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。9.4.2投标1、项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照投标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，投标人应当按照本办法重新招标。3、招标人拟在中标后将中标项目分包的，应在招标文件中载明。4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。9.4.3开标、评标和中标1、开标由委托招标代理机构主持，在招标文件确定的提交招标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。5、中标人应当按照合同履行义务，完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标项目肢解后分别让他人转让。表9-1招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告发布、中标候选人公示媒介招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√√40建筑安装工程√√√3583监理√√√32

第十章项目管理机构及实施进度10.1.管理机构项目的管理机构为项目单位，根据国家有关要求，实行分级管理原则设置。10.2.项目管理本项目由承办单位成立项目建设领导小组，由法人任组长，下设项目建设办公室，直接对主管领导负责，以确保项目高质量、高标准，按进度计划安排的工期完成。1、项目的实施严格按照“合同制、项目法人制、招投标制、施工监理制”等原则进行管理。2、实行工程质量终身责任制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。3、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。并由职工推选职工代表参与现场监督。4、严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按有关规定进行严格的竣工验收。5、严格项目资金管理。对项目资金实行专账管理、专款专用，严禁挪用和挤占。10.3.项目建设期和实施进度项目应严格按照国家有关项目程序进行，待实施方案批准后，积极进行设调研工作，收集有关资料，立即进行初步设计，初步设计审批后开始设备定货和施工图设计。项目实施进度包括以下四个阶段：（1）准备工作编制项目实施方案及评估、论证、融资、准备设计资料等。（2）勘察设计场地的测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。（3）施工设备采购、土建施工、设备安装与调试等。（4）竣工验收、交付使用等。根据项目工程量，预计本项目工期为24个月。建议实施进度如下表：表9-1工程实施进度表序号名称建设期24681012141618202223241可研报告及审批--2勘察设计3施工招标及准备4土建施工一一--5设备安装一一6正式投入使用一第十二章物业管理物业管理是小区的重要组成部分，一个居住环境良好的住宅小区必须具有完善的物业管理体系，为居民提供优质的服务和安全保障。12.1管理组织小区的物业管理机构包括经理室、办公室、业务部等，其职能包括绿化、卫生、安全、家庭服务等。1、经理室是物业管理的中枢机构，具有日常事务的决策权力。2、办公室是在经理直接领导下，处理公司各方面事务，协调企业职能机构，业务关系的部门。3、业务部在经理指挥下，为住宅小区提供全方位服务，负责物业管理所需材料的保管与分发领取。12.2物业管理物业管理服务应保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好、保障物业使用方便、安全。并按如下十个方面的要求实施：（一）按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划，实施管理服务；（二）在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共同设备和公共设施进行养护；（四）发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；（五）接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；（六）做好物业维修、更新及其费收支的各项记录、妥善保管物业档案资料和有关的财务账册；（七）每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支账目，接受审核；（八）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；（九）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；（十）按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。此外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。第十三章投资估算与融资方案13.1估算依据：l、《河南省建设工程量清单综合单价》（2008）；2、《投资项目可行性研究指南》计办投资[2002]15号；3、本项目建筑设计方案；4、当地类似工程造价指标。13.2估算范围：包括前期费用和设计、施工为完成该项目所需投入各项费用。13.3估算说明：1、建设工程费用:根据类似工程决算。2、其它费用：按有关规定计取。其中：（1）建设单位管理费：按豫财建［2002］125号文件规定，以第一部分工程建设费用为基数，按累进比例计入；（2）勘察、设计费：参照计价格［2002］10号文规定计入；（3）工程监理费：按发改价格［2007］670号文件规定，以第一部分工程建设费用为基数，按累进比例计入；（4）招投标费：按计价格［2002］1980号文，以第一部分工程建设费用为基数，按工程费用的百分比计入；（5）其它前期工作费用（5.1）文物勘探费：按建筑物占地面积以6元／平方米计入；（5.2）项目可行性研究报告费：按《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格［1999］1283号计算。3、基本预备费：按工程费用和其他费用之和的3％计算。13.4总投资：项目总投资3848万元，详见投资估算表。1、工程费用：参照当地类似工程造价指标，并根据本工程特点估算。工程建设费用3583万元。2、工程建设其它费用：其他费用包括：勘察设计费、基础设施配套费、工程监理费等，合计153万元。3、工程预备费：为112万元。13.5融资方案和资金管理：该项目所需资金3848万元，由申请中央预算内投资、省财政专项投资和长垣县国营农场自筹。其中：中央预算内投资：261万元【共348户，7500元/户】，省财政专项投资：261万元【共348户，7500元/户】，计522万元【共348户，15000元/户】，其余资金3326万元由项目单位自筹。13.5.1危