村文化遗产开发项目可行性研究报告

XX村文化遗产开发可行性研究报告-11XX村文化遗产开发项目可行性研究报告XX村旅游资源分析1.1XX村概况XX村位于XX镇，镇域总面积133.53平方公里（折200295亩），辖31个行政村。共有人口2.76万人。31个村分为几个片：①桂峰片：包括桂峰、竹坪、天龙、杉桥、长坪；②塅里片：包括XX、刘家、四维、延寿、十美、大桥、寺湾、兰陵；③芭蕉片：包括芭蕉、红卫、一心、杨和、向阳、松树、大王、金鸡、大水、小水、陈坪；④龙洞片：包括下庄、文艺、新改、豪坑、龙洞；⑤泉水片：包括泉水、师堂。XX村始建于明洪武年初（1371年）的XX村位于XX省XX县以东的渭洞笔架山下，地处XX、平江、汨罗三县市交汇处，距离长沙、XX分别约150公里和70公里，XX村南邻XX镇区，东与四维村、延寿村相连，北靠十美村、寺湾村、兰陵村，西与步仙乡岳坊村相邻。其质朴的风韵和深邃的文化，构成了研究明清湘楚文化的“活化石”。2001年6月25日被国务院公布为第五批全国重点文物保护单位，2003年又被建设部和国家文物局公布为首批“中国历史文化名村”。1.2XX村旅游资源疏理 （旅游资源在调研报告里有详细叙述） A、自然旅游资源：龙形山、大峰尖、龙珠石、后峦水库、关公桥、千年古驿道、斛谷路、佛坳岭、大峰山、刘备洞、洗马沟、丝茅井、玉女溪、大坳水库、桂峰寺、湘北特委旧址、古僧墓塔群、关公神像、清代古钟、古道十八盘、寄母嘴、卧龙潭、飞龙瀑布、半洞水库、芭蕉竹海。 B、人文旅游资源：历史传说、谷英公神秘身份、张氏族谱、家训家风、家族文化、风水文化、建筑文化、民俗文化。 C、独特的建筑资源：古村落建筑群、村落建筑历史演变、村落空间布局、建筑立面特征、建筑构造及室内装饰特征等。2XX村市场分析2.1现实可吸纳市场容量武汉城市圈与长株潭城市圈的短程游市场。XX村属XX县XX镇管辖，地处XX、平江、汨罗三县市交汇处，西距XX县城50km，北距XX市区73km，南距长沙市130km。XX既在泛珠三角经济区域中处于南连北接的窗口位置，又在“中部崛起”战略中处于心腹区域。这种良好的区位条件，既便于XX村接纳XX周边中心城市的旅游市场辐射，也有利于其与周边旅游目的地的合作发展。2.2XX村与周边环境关系分析A．与周边旅游项目有较强互补性XX村与周边旅游项目的互补性强，XX市旅游资源较多，不仅有东洞庭湖国家级自然保护区、南湖自然保护区、大云山国家森林公园、五尖山森林公园等自然风光类旅游资源，而且有君山公园、XX楼、任弼时纪念馆、屈子祠、屈原墓等人文古迹类。这些旅游资源与XX村旅游资源具有较大差异性，存在着资源互补的态势，倘若联合开发旅游线路，不仅可以降低成本，还可扩大客源市场，提高效益。B．暂不具备独自吸引远程游客的潜力，应努力整合和融入周边线路由于XX村作为景区对外开放的时间还不保护规划和旅游规划的编制较为滞后，加上当地经济比较落后，旅游设施严重不足，这直接导致游客的停留时间较短。游客在XX村的停留时间大多在一天以内，其中半天占47.4%，一天占30.5%，一天以上的游客仅为22.1%。应努力与周边明星旅游资源整合，融入整体旅游目的地线路。3XX村古村旅游的系统定位3.1产业定位形成以古村观光旅游为基础、休闲体验旅游为主体、带动相关产业的共同发展的区域产业发展格局。以XX村为核心向四周5公里景点辐射，涵盖度假酒店、自然风光、婚纱摄影、徒步、探险、民俗、亲子的XX大景区。软件为主，硬件为辅，短期投资，快速滚动。3.2主题定位明清文化圈寻古游目的地徒步摄影游目的地中式婚纱摄影外景地周末亲子游目的地农历节日民俗文化观赏地山水度假游温泉度假酒店4卖点、产品与赢利模式4.1卖点策划与分析通过租赁古屋和农田、山林地，改造精品视觉景观核，设定人流动线环绕。打造一日游精品景观带小节点，放弃全村落大规模改扩建计划。避开产权收购障碍，最大限度减少硬件投资，缩短项目工期，尽早进入项目回报期。收拢愿意参与一日游官方路线的餐饮、民宿、购物等本地服务提供商，制定官方统一管理标准、投诉流程，提升软件体验。以旅游线路的加盟特许制度，代替自建自营方案。寻古之旅的古村开发基础项目卖点结构卖点主题场地配套使用要求面积（平方米）中式婚纱摄影游停车场A可同时停放5辆大巴，10辆中巴。需征地。需开路，从县级公路辟路至陈家村旁，约2km。1000化妆室约200到300平方米，内设20个化妆柜及更衣室。停车场附近。改造民俗博物馆。300外景1：油菜金黄（春季），稻田麦浪（秋季）10000外景2：巷道幽深。（冬季）上新屋400外景3：竹海翠碧。（夏季）竹海需乘中巴前往，11km。竹海需设置接待点。200内景：屋。（整体改造修缮后的上新屋）双天井，单天井，雕花窗，木柱，可登二楼，三进屋。上新屋二进左侧房屋可开辟为补妆间，卫生间。避开游客人流高峰，配套设施高端。并可以提供给新人住宿。400夜景：溪边。畔溪走廊需红灯笼装饰。3000午餐点。王家塅/上新屋王家塅价格稍低，上新屋价格高。500周末亲子游停车场B300辆私家车面积，需改造停车场。4000购物步行街124个临街商铺，需改造外立面。需改到XX镇与购物步行街之间的道路，以便隔开XX镇与购物步行街。20000旅游集散中心改造现有服务中心，提供旅游接待服务，自行车租赁，旅游地图，精品旅游纪念品等。6000民俗文化体验中心接官厅侧屋，学堂侧屋，绣楼，王家塅侧屋。每个民俗体验中心需2间房屋，其中一间用于一天一次的20分钟左右的表演，另一间用于互动，可观看，可参与操作。其内容有刺绣，烤炙豆腐，炸豆腐，打糍粑，熏腊肉，以及各民俗节日吃食，譬如包粽子，捏糯团等。共4个民俗体验中心，每个体验中心约100平方米。需改造。1000开心农场王家塅前农田可供游客自主采摘草莓，葡萄，有机蔬菜小溪捉鱼。需改造农田。5000餐饮街王家塅到聚龙湾两侧离开心农场很近，可用采摘品制作农家菜。4000夜市引入XX大排档民俗文化节日游停车场B4000民俗文化体验中心每个民俗体验中心需2间房屋，其中一间用于一天一次的20分钟左右的表演，另一间用于互动，可观看，可参与操作。其内容有刺绣，烤炙豆腐，炸豆腐，打糍粑，熏腊肉，以及各民俗节日吃食，譬如包粽子，捏糯团等。共4个民俗体验中心，每个体验中心约100平方米。需改造。1000祠堂，私塾复建祠堂，后设私塾。可供游览，国学短时教学1200戏台聚龙湾对面大礼堂300集市聚龙湾，临时临时灯会由当大门至畔溪走廊，至王家塅，至上新屋临时4.2关于古村旅游门票赢利模式的特别说明：古村的门票赢利模式打单纯的观光门票概念。门票类收入并不以景点票形式出现，而是游客在古村整体消费的一种打包和变形，与其他赢利模式有一定交叉，属于游客直选消费。但由于将景点与特色活动结合起来，因此，是游客游览和体验古村过程中的必然消费。其他门票类收入主要包括：参与互动活动门票、活动中出售纪念品收入、导游服务费、参与活动的服装道具等租赁销售费用等等。

5财务初步预测5.1投资估算建设性项目投资估算表项目名称项目内容投资额（万元）备注中式婚纱摄影游停车场A80化妆室240外景1：油菜金黄（春季），稻田麦浪（秋季）100外景2：巷道幽深。（冬季）40外景3：竹海翠碧。（夏季）60内景：屋。320夜景：溪边。600午餐点。300周末亲子游停车场B400含绿化购物步行街6000旅游集散中心1800民俗文化体验中心1200含设备开心农场30餐饮街1600夜市民俗文化节日游停车场B400民俗文化体验中心300祠堂，私塾960戏台210集市灯会山水度假游山溪漂流1000竹海环山骑行道800山顶观景台100悬崖玻璃栈道1500环山景点间通勤道路建设及通勤巴士购置600温泉度假酒店一期温泉度假酒店24000二期独栋别墅群度假酒店20000三期会议中心5000合计67640经营性项目投资估算表项目名称项目内容5年投资额（万元）备注营销推广投资高速公路户外广告牌1440电视广告3000XX卫视栏目外景点合作12000旅行大巴广告120旅行社线路合作推广及旅行大巴专车租用1040互联网推广（微博、微信、H5网页推广）750节庆表演项目投资民俗节庆古村软性包装450民俗节庆表演500民俗节庆表演设备租赁（舞台、灯光、音响、控台）250人力投资民俗节庆安保50外包、公安申请备案古村日常管理人员5020人5年古村日常维护人员（保安、保洁、营业员、游客服务中心服务员、公共讲解员）150120人5年旅游集散中心日常维护60体验场馆日常维护投资民俗文化体验中心表演者及体验设备维护保养360含设备开心农场养殖维护200餐饮街软性包装及换季主体活动80合计205005.2收入估算建设性和经营性项目收入估算表项目名称项目内容收入来源收入（万元）备注中式婚纱摄影游停车场A婚纱摄影专车停车费15化妆室租赁费180外景1：油菜金黄（春季），稻田麦浪（秋季）外景点深入内景区拍摄票（含电瓶车、外景地临时化妆间）240外景2：巷道幽深。（冬季）外景3：竹海翠碧。（夏季）内景：屋。内景套票（含化妆间）180夜景：溪边。全开放场所0午餐点。对商户征收承包费20周末亲子游停车场B周末小型车停车费60购物步行街对商户征收承包费288旅游集散中心纪念品销售利润450按消费转化率5%计算民俗文化体验中心体验项目收费360按消费转化率10%计算外景1：油菜金黄（春季），稻田麦浪（秋季）外景点全家周游景区拍摄票（含电瓶车）400外景2：巷道幽深。（冬季）外景3：竹海翠碧。（夏季）夜市临时夜市，铺面租赁收费72民俗文化节日游停车场B节庆日停车费54民俗文化体验中心体验项目套票收费2160按转化率20%计算祠堂，私塾戏台戏台专设包间收费54戏台戏台内场演出票1620集市庙会集市摊位租赁费36灯会免费0山水度假游山溪漂流漂流体验票收费1200竹海环山骑行道自行车租赁及商店销售400山顶观景台免费开放0悬崖玻璃栈道玻璃栈道门票收费930环山景点间通勤道路建设景点通勤汽车收费67温泉度假酒店一期温泉度假酒店酒店经营收入2800二期独栋别墅群度假酒店别墅长期租赁收入2100三期会议中心会议中心场租收入300合计6957.2/年该项目按市场动态发展分阶段性投入开发，第一阶段计划5年期静态投资测算：预估总投资88140万元，其中项目保护性修缮升级以及旅游景点打造，配套设施的修建等预估总投入约67640万元，宣传推广以及运营成本预估总投入约20500万元。各项目投入使用后预估整体项目收入每年约7000万