万科-房地产开辟全流程(XXX0420175435)

精品文档第2页/共2页精品文档推荐万科—房地产开辟全流程(XXX0420175435)

-1-

房地产开辟作业指导书

（内部使用资料）

·万科房地产公司·

名目

1.土地投标（商务）(4)

2.土地投标（技术）(6)

3.土地状况调研(8)

4.编制可行性研究报告(10)

5.建立公共建造和住所小区资料库(14)

6.建立优秀设计师信息库(15)

7.编制设计任务书(16)

8.建造方案招标(19)

9.规划方案报审(22)

10.申报打算立项(24)

11.申办《建设用地规划许可证》(25)

12.编制房地产开辟流程打算(26)

13.双代号座标网络打算（房地产开辟企业项目治理通用范例）(30)

14.设计托付(31)

15.建造设计优化(33)

16.日照分析报告的编制和报送(36)

17.编制营销策划书(38)

18.挑选和确定营销代理(40)

19.召开扩初设计审批会(42)

20.扩初设计送审(43)

21.托付现场地质勘探(46)

22.结构设计优化(49)

23.三通一平跟踪治理(51)

24.土地接管(52)

25.工程报建(54)

26.申办《建设工程规划许可证》(56)

27.工程安全质量报监(58)

28.申领《施工许可证》(60)

29.投资监理托付(62)

31.现场治理台帐(68)

32.图纸治理(70)

34.编制会议纪要(72)

35.施工图内审(73)

36.施工图设计交底(75)

37.临水、临电配套(77)

38.申办开工复验红线(79)

39.施工技术方案优化(81)

40.托付勘丈(83)

41.楼书及宣传资料制作(85)

42.挑选首届物业治理单位(86)

43.申办《预售许可证》(88)

44.组织房展会(90)

45.商品房销售合同的网上备案和登记(91)

46.商品房定金合同的网上备案(93)

47.编制工程预算(94)

48.编制项目打算书(96)

49.审核验工月报(98)

50.工程拨款(100)

51.甲方采购(102)

52.施工安全治理(105)

53.施工安全巡视(108)

54.施工图修改(110)

55.工程例会(112)

56.现场签证(114)

57.工程质量事故处理(116)

58.索赔(118)

59.样板引路和封样验收(122)

60.隐蔽工程验收（土建）(124)

61.隐蔽工程验收程序（安装）(126)

62.竣工备案制验收(128)

63.公建配套(133)

64.供电配套(135)

65.供水配套(139)

66.排水配套(142)

67.消防配套(144)

69.环卫配套(149)

70.卫生防疫报批(151)

71.通信配套(153)

72.有线电视配套工程(155)

73.绿化配套(157)

74.邮政配套(159)

75.安全技术防范配套(160)

76.门牌报批(162)

77.申办“使用粘土砖”核定(163)

78.结建民防工程建设治理(164)

79.工程竣工档案编制验收和报送(168)

80.申办规划验收(172)

81.公司内部验收(174)

82.申办入户许可证(175)

83.申办大产证(177)

84.编制工程决算(179)

85.物业移交和接管(181)

86.预售商品房的物业交付(183)

87.代办小产证(185)

88.项目总结(186)

89.项目资金治理(188)

90.项目贷款(190)

91.项目经济效益测评(192)

92.成本治理(194)

93.成本核算(201)

94.课题组研究成果报告摘要(206)

95.课题组研究成果评审意见(209)

土地投标(商务)

1．作业目的

土地投标分为商务标和技术标两大部分。其中商务标包括投标报价、开辟企业资质、企业

简介、从业业绩、银行资信、可行性报告等内容。由于商务标在整个投标评分系统中所占的比

重往往达70%左右，所以能否编制好商务标是投标成败的关键。

2．作业依据

政府土地治理部门公布的土地公开招投标信息，公司年度开辟打算，地区地形图。

3.决策岗位总经理：负责土地投标书（商务）的批准和签发。

主管岗位总经济师：负责投标书的最终通稿，向总经理和董事长汇报并商议决定投标报价。

协管岗位总会计师：对财务部提供信息资料的真实性负责，对筹资方案的可靠性负责。

主办岗位土地开辟：负责向各相关岗位提出投标书所需信息资料收集的具体要求，并负责按时汇总，编制商务标的标书，校核商务标和技术标的连贯性和一致性。

协办岗位营销策划，成本操纵，成本核算，融资会计：按土地开辟岗位的要求，按时提供书面

的资料信息，并对其的真实性和客观性负责。

4.紧前工作条件

获得土地招标文件和相关技术指标要求。

5.作业描述

5.1组织现场踏勘

由总经济师召集，本主办岗位组织，由建造师，各协办岗位参加（详见作业指导书《土地

状况调查》）。其中营销策划重点对现时周边市场事情举行详细调查，完成市场分析、市场预测，

以及将来开辟项目的产品定位（总经济师以为有必要时，市场调研业务可安排营销策划岗位委

托专业问公司举行）。土地开辟重点对地块及四周一定范围内的道路交通、建造朝向、市政及

公建配套状况、都市建设规划等事情举行详细调查，初步确定规划设计方案的技术指标。

5.2投标预备会议

总经济师召集上述所有岗位进行投标预备会议，按投标期限制订工作打算并布置任务，各

岗位明确责任、分工，在限定期限内把编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。本

主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。

5.3各岗位责任和分工

营销策划：负责编制可行性报告。依照周边市场事情举行市场需求预测和平均售价预测；研究

客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本

和资金回笼打算。

土地开辟：向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规定的格

式编制商务标。

负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开辟经济测算书，测估本公司的投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。

经过各种途径了解竞标对手的事情，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反馈给各

负责部门。

向土建设计治理岗位催办技术标。

成本操纵：负责编制现场建设成本。

成本核算：负责编制内部治理成本和税费。

融资会计：负责提供有关银行资信（信誉等级、存款证明）等方面的文字材料。

公司办公室：负责提供有关开辟企业资质级不、净资产等资质方面的文字内容，近两年开辟量、

近三年综合素养等从业业绩方面的文字内容；负责投标文件封面、封底和内容排版的设计，印

刷和装订；负责各类需提交的投标文件的盖章、存档。

总经济师：批阅土地开辟岗位整理提交的投标文件并组织修改。在向总经理和董事会汇报和商

讨后于投标前一天签定最后投标报价，密封文件。

5.4投标（商务标）文件内容：

投标申请表；投标书；投标文件名目、提要；投标保证金；企业资质证明、从业业绩等资

料；法定代表人证明及身份证复印件；参加当日投标人员的授权托付书；可行性研究报告等。

投标文件应留有备份，以便投标应急使用和公司存档。

5.5参加投标：投标授权托付人（通常即为本主办岗位）应参加当日的开标，开标当日将投标

文件装入指定文件袋，骑缝盖章，投入土地招投标现场指定的投标箱。

投标当日现场应备有应急的通讯和交通工具。被托付人必须紧密关注评标过程，及时向上

级领导汇报。

5.6投标工作全过程的保密纪律：

5.6.1所有参与投标的岗位人员，其个人电脑必须设置开机密码，收集和编写的文件资料必须

集中在一具名目内并设置加密。

5.6.2文件资料向本主办岗位汇总时应经过内部局域网传送，未经授权别准打印和复制。

5.6.3各岗位对自用电脑内的投标信息承担保密责任，总经济师对最后报价承担保密责任。

土地投标（技术）

1.作业目的

土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的要紧组成部分。也可作为中标

后甲方深化设计任务书的基础。

2.作业依据

从政府土地治理部门取得的土地开辟招标书。

3．决策岗位总经理：负责土地投标书（技术）的批准和签发。

主管岗位总建造师：布置本作业任务，主持内部评选会议，向总经理推举首选方案。

主办岗位土建设计治理：按时完成以下作业描述中各节点作业。

4．紧前工作条件

已获悉政府发布的土地公开招标信息，并已办理了投标申请手续，取得地块的规划参数。

5．作业描述

5.1编制工作进度打算

因为投标期限往往都非常紧张，工作量又十分巨大，而且绝对别容许延误时刻，因此必须从公司

决定参加投标时起，本主办岗位就应马上与土地开辟岗位一起启动“土地投标”工作程序，确定其

中各事件的分工和工作截止期限，注意进度打算应比投标截止日期提前1至2天，留有一定的时刻余地。

5.2托付概念方案设计

主办岗位按照项目的规模和特点从优秀设计师信息库中挑选2至3名分属别同设计单位的合适人选，并经过选中的设计师与其注册的设计单位联系托付设计事宜。向设计师提供地形图复印件和

规划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。

5.3编写设计任务书草稿

详见作业指导书《编制设计任务书》。此项作业应在概念方案设计时期内并且完成，其中要紧内

容应尽早与设计单位沟通。

5.4概念方案的设计成果

必须严格遵照招标文件中的规划成果要求和文本格式。通常的要求为：

5.4.1规划设计成果：

A3文本格式的规划讲明书和图纸，与投标文件综合装订成册。

5.4.2规划内容与深度

规划讲明书：包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，要紧空间组织和景观特

群，道路绿化设计，要紧市政设施综合思考；用地平衡表，要紧技术经济指标（总用地面积、

总建造面积、住所建造面积、公建建造面积、容积率、建造密度、绿地率、集中绿地率等）。还可依照方案构思的特点建议画龙点睛的物业名称。

规划总平面图：包括小区住所建造布局、公建与市政设施设置、建造层数、建造间距、绿

化布局（集中绿地面积）、道路布局、停车泊位数量（停车库面积）、周边事情反映、比例尺、指北针、日照分析等。

小区公建设施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范围内按《都市

居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2002/J10189-2002）要求为小区配置。

表达规划设计意图的效果图：如总体俯视图，总体景观效果，建造单体效果图等。

5.5内部评选

一侯方案资料收全，本主办岗位马上组织内部评选，会议由总建造师主持，由本主办岗位组织

会务，包括确定参会人员名单（以本公司和本系统的营销策划为主），分发会议通知，降实设计师介绍方案思路。由总建造师确定首选方案后，报总经理批准。

5.6签订设计问合同

与内部批准方案的设计单位签订设计问合同，如是格式化合同，应在专项讲明中补充保密责

任和知识产权归属等条款。如对方提出要求，还可答应接受将对方作为甲方推举单位参加规划方案

招投标。

5.7内部审核

本主办岗位对批准方案再次认真核对是否符合土地招标书的要求，包括规划参数，匿名要求，

方案的完整性，图纸和模型的一致性等。发觉咨询题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成，如

时刻尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。

5.8资料移交

在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开辟岗位，作为技术标并入土地投标文件。

5.9保密责任

本主办岗位承担投标方案的保密责任。过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密保管，复印

资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投

标方案的内容。一旦查实有泄密现象，别管是否中标，均要追究本主办岗位的责任。

土地状况调研

1.作业目的

取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料预备。

2.作业依据

公司年度开辟打算，土地招标书，地区地形图，地区管线图。

3.主管岗位总经济师：熟悉现场内外环境事情，纠正调研报告中的错误。

协管岗位总建造师，总工程师：熟悉现场内外环境事情及地质事情。

主办岗位土地开辟：负责现场调研的组织工作，编制调研报告。

协办岗位营销策划：熟悉现场内外环境事情。

4.紧前工作条件

已猎取相关土地将要招标的信息。

5．作业要求

5.1踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所别同，本岗位可依照需要组织别同的专业人员，从以下内容中挑选调研项目。

5.2踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字讲明组成，能够是纸质照相簿，也能够是cod电子相册文件。报告经多次踏勘得到别断补充直至包含以下全部内容，在建造方案招投标结束之前整理完成。

5.3本作业形成的调研报告的编制质量同意总经济师的检查和评价。

6．作业描述：

6.1调研外部环境：

6.1.1日子环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局事情。评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特XXX街区的也许。

6.1.2能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。

6.1.3市政环境：包括周边道路级不，有否拓路打算；雨水和排污管径，有否改造打算，与本地块最理想的接口位置。

6.1.4建造环境：特殊注意地块南北两侧原有建造的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互妨碍。周边建造的风格，XXX彩，档次标准。对贴近规划红线的区外建造还需调查其建筑年代，结构稳固状况，是否是政府命名的爱护性建造。

6.1.5地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理也许性。

6.2调研内部环境：

6.2.1地面障碍物：动拆迁发展事情或场地平坦事情，有否需要保留的大树、古树、水面、建造。如地形图上没有标记的应补上。

6.2.2关于基本平整的地块须粗估场地现状与周边要紧道路的标高差。关于坡地起伏的地块须向当

地测绘部门申领标有等高线的地形图。

6.2.3空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。

6.2.4地下障碍物：对比地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。

6.2.5本小区比较理想的出入口位置。

6.2.6关于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。

编制可行性研究报告

1.作业目的

项目可行性研究按时刻和要求的别同分为初步可行性研究和深度可行性研究。项目初步可行性

研究是猎取开辟土地前最重要的技术性工作之一，是投资者举行投资决策的要紧依据。在土地使用

权正式猎取后，项目开辟者还需举行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。过去打算经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上不过投资决策层既定意志的体现，但是在

现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现

实，为项目的投资寻觅到真正的可行之路。

2.作业要求

为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的预备工作，占有充分信息资料，举行科学

分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整