苏州苏州酒店式公寓市场研究李志

苏州酒店式公寓市场研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.5苏州苏州酒店式公寓市场研究李志共15页，您现在浏览的是第1页!苏州市场目前打“酒店式公寓”概念项目众多，分布广泛。苏州酒店式公寓市场研究序号项目名称1海天广场酒店公寓2和乔丽晶3玲珑湾精英酒店公寓4雅戈尔YARK公馆5晶汇新屹酒店公寓6御庭国际公寓7青庭公寓

8狮山丽晶酒店公寓9狮山峰汇10汇豪国际11蓝调都汇12凯悦公寓13中翔商贸城14国际服装城尚都公寓15摩登9916自由之邑17时代晶华18富达大厦19赛风公寓20润亿皇朝苏州苏州酒店式公寓市场研究李志共15页，您现在浏览的是第2页!伪酒店式公寓：1.带装修的小户型的商住楼,无酒店物管服务;2.仅仅是提供一些有偿的简单物管服务;典型案例：玲珑湾精英酒店公寓、印象19酒店式公寓、新天翔铂金公寓苏州市场“酒店式公寓”概念项目多数为伪酒店式公寓，正宗酒店式服务公寓较少。正宗的酒店式公寓:1.聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，能够提供酒店水准配套、服务与管理的高档公寓。2.除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭住房格局和家居式服务。典型案例：中茵皇冠国际公寓、御庭国际公寓、新地国际公寓客户访谈韩小姐专业人士目前苏州市场上真正的酒店式公寓产品比较少，老城区和吴中区多为改造项目，只是商住楼，很多只是打着酒店式公寓的招牌，带装修，有个前台物管就算是酒店式公寓了。现在发展的比较好的是高新园区，相对会成熟一点，可以算是真正的酒店式公寓了，提供的是酒店式的物管服务，像御庭。工业园区这边刚刚起步，比较好的是雅戈尔、皇冠、和乔丽晶。由于酒店式公寓的租金比较高，因此多是租给外籍客户。苏州苏州酒店式公寓市场研究李志共15页，您现在浏览的是第3页!苏州正宗酒店式公寓主要集中在新区与园区，老城区与吴中区主要是伪酒店式公寓。价格：园区＞新区＞老城区+吴中区区域项目名称租金价格服务园区雅戈尔雷迪森广场75～85元/平米1.2～1.3万专业酒店服务中茵皇冠国际80～135元/平米2～2.8万专业酒店服务高新区青庭国际公寓45-60元/平米1.1～1.3万类酒店物业管理御庭国际公寓125-165元/平米1.3~1.4万专业酒店服务新地国际公寓——1.5万专业酒店服务摩登9940-45元/平米8500无老城区时代晶华40元/平米8000无苏州苏州酒店式公寓市场研究李志共15页，您现在浏览的是第4页!2134狮山路特点1：租金在45-165元/平米·月，价格在1.1-1.5万/平米；特点2：面积普遍偏大（1房53-110、2房88-150、3房117-184、4房200-300）特点3：整体水平较高，提供了酒店式物管服务。序号项目入市时间装修标准产品配套价格租金1青庭国际公寓2004年1500元/平米（家电厨卫全精装修）1房1厅85-90平米7楼小型会所(配有餐厅\健身房等设施)1万/平米1.1-1.3万/平米(2手房)45-60元/平米(根据楼层)2御庭国际公寓2005年1000元/平米1房53平米/2房88-99平米/3房117-123平米/其他89-334平健身房\室内泳池\商务会议中心\咖啡厅\打扫干洗等管家服务9000元/平米1.3-1.4万/平米(2手房)125-165元/平米(根据楼层和户型)3小川酒店公寓2005年日式装修3房-4房140平米以上没有会所提供酒店物管服务——105-125元/平米4在售新地国际公寓2007年3000元/平米（硬装）1房111平米/2房124-150平米/3房166-184平米/4房203-315平米/顶复500平米商业\会所1.5万/平米——高新区版块酒店式公寓——

苏州最早出现正宗的酒店式公寓区域，以日韩台客户居住为主，整体档次较高，苏州苏州酒店式公寓市场研究李志共15页，您现在浏览的是第5页!案例

分析新地国际公寓：新地中心2期2栋185米高的50层精装修公寓区位：高新区塔园路建面：90000平米均价：1.5万/平米新地国际公寓——

高新区标杆型产品，高品质的酒店式公寓特点一：高新区标志性建筑由两栋185米高的50层超高精装建筑组成；苏州唯一的香格里拉社区，包括了新地中心建设的香格里拉大酒店,写字楼和筹建中的”阳光百货”；2011年轻轨修通，该项目距离苏州乐园站500米，距离塔园路站不到200米；特点二：人性化的产品产品从110平米的1房到500平米的顶复，产品线丰富；低辐射透明玻璃幕墙的立面，中央空调、中央新风、中央吸尘、中央排风、变频恒压热水，灯光调试等；刷卡式电梯仅到指定楼层，韩国进口智能门锁的刷卡+指纹+机械锁；特点三：用心去做的物管服务聘请世界顶级物管专家——世邦魏理仕CBRE来担任顾问；功能齐备的社区会所。07.11.30开盘，销售均价1.5万平米2栋共540套，其中一栋已被一购房团整栋购买，剩余一栋，已售出约170套，剩余中30套未推出，目前的销售速度在20套/月。苏州苏州酒店式公寓市场研究李志共15页，您现在浏览的是第6页!序号项目产品配套价格装修标准租金1雅戈尔雷迪森酒店公寓1房94/2房99-108/3房105室内泳池/SPA/健身中心1.2万～1.3万/m22000元/m275～85元/m22和乔丽晶公寓1房64-100/2房120/3房150-160商务中心/健身中心/泳池/图书馆开发商持有300060~80元/m23中茵皇冠国际公寓1房90/2房140餐饮/会议/休闲设施2~2.8万/m2300080~135元/m24在售新天翔广场（伪酒店公寓）1房-3房/60-150天虹商场/会所1.15万/m21500元/m2——1234园区版块酒店式公寓——

整体水平是苏州档次最高，经营方式多样化，以欧美韩客户居住为主特点1：租金在55-90元/平米·月，价格在1.1-2.6万/平米；特点2：面积普遍偏大（1房60-100、2房99-140、3房105-160）特点3：整体水平较高，提供了酒店式物管服务。苏州苏州酒店式公寓市场研究李志共15页，您现在浏览的是第7页!工业园区酒店式公寓——起步晚，项目少，但品质高2004年和乔丽晶酒店公寓苏州市家国际性酒店式公寓2006年中茵皇冠国际公寓苏州座真正意义上的五星级酒店公寓2007年雅戈尔雷迪森酒店公寓苏州首家5星级标准产权式酒店公寓园区酒店式公寓起步较晚，目前在园区酒店式公寓市场上属于稀缺性产品；园区酒店式公寓产品少但精，整体水平和档次在苏州市场上都属于较高的。苏州苏州酒店式公寓市场研究李志共15页，您现在浏览的是第8页!案例

分析和乔丽晶公寓——

园区内唯一开发商持有租售的英式管家酒店式公寓和乔丽晶公寓：采用英式管家服务，是苏州市家国际性酒店式公寓。区位：工业园区机场路星州街开发商自己持有物业，统一管理，只租不售。纯正的英式管家服务：24小时行李服务、代客看管公寓、代递、代收服务、代客泊车、叫早服务、物品寄存服务、代客预定酒店、餐厅、鲜花预定、饮用水派送、照片冲印联系、车辆租赁联系、婴儿床服务、图书借阅服务、购物班车、室内外儿童乐园、提供DVD播放器。客房产品：1+1：60平米，2+2+2：110-120平米，3+2+2：138-148平米，采用3000元/平米的专修标准。配套设施：三大中心：餐饮中心未您提供纯正的法式大餐，健身中心是休闲健身的好去处，商务中心是商务洽谈的最佳选择。目前公寓的租金在60-80元/平米，开发商自己持有物业，提供5星级级的英式管家服务。苏州苏州酒店式公寓市场研究李志共15页，您现在浏览的是第9页!72345618序号项目名称产品目前价格租金1摩登9940-70850040-452时代晶华1房/402房/708000403富达大厦1+140-569000-950035-404赛风公寓40-80/4.2米挑高750030-355蓝调都汇40-50650030-406凯悦大厦1房/432房/93700030-357在售印象19酒店式公寓40-70平米8700——8在售蜜蜂城50-605500——特点1：价格5500～9500元/m2

，租金30～45元/m2特点2：产品面积偏小(1房40～50m2，2房70～93m2)，精装修在1000元/m2以内特点3：多为精装修小户型公寓或商住楼改造，缺乏酒店式的物管服务。老城区及吴中区板块酒店式公寓——

多为精装修公寓或改造的商住楼项目，属于伪酒店式公寓，整体品质较低。苏州苏州酒店式公寓市场研究李志共15页，您现在浏览的是第10页!特点4：购买的客户以长三角及日韩为主，居住的客户以日本、韩国、台湾人为主，少量的欧美人。客户访谈邱先生高新区新地国际公寓销售代表新地的客户投资客占了40%，像苏州本地的，也有来自上海、南京、温州等地的客户，有一些日韩的客户，不过他们买来是自住的，当然他们离开的时候是会出售的，也算是一种投资吧。我们的其中一栋已经被一个购房团买走了，大家都比较认可我们的产品，这边的酒店式公寓主要是日韩台的客户租的，因此租金也就较高，因此，有不少长三角的投资客就是看到了它的投资回报率很高才买的，当然这是在苏州才会有的。企业构成：高新区的企业以日韩台资企业为主，如佳能、松下、米托斯电子、和硕、明基电通等企业。长三角投资客户：长三角的居民经济实力雄厚，苏锡常、昆山、常熟、温州等地的居民更是富裕，在附近寻找好的项目进行投资成了他们的习惯。外籍租赁客户：工作在高新区，多为公司的中高管，公司为他们提供较高的住房补贴，对居住的品质要求较高，通常选择好的酒店式公寓租赁，部分日韩客户有在高新区内买房自住兼投资。苏州苏州酒店式公寓市场研究李志共15页，您现在浏览的是第11页!案例

分析每月的租金包括的服务：物业管理费、会所费、每月600元上限的水电煤费用、每日免费早餐、每周2次的客房清洁服务、每周1次更换床单服务、免费宽带上网、免费卫星电视、班车服务、特殊租赁服务、每月250元的洗衣费用。御庭国际公寓——

高新区中目前经营服务状况最佳的酒店式公寓，提供专业的酒店式物管服务。御庭国际公寓：3栋12层的小高层组成，共200套公寓产品区位：新区长江路景观：苏州乐园、玉山公园当时均价：9000元/平米业主交由物管公司统一租售管理楼层房型面积租金1-111房53平米8800元/月1-32房88-99平米12800元/月5-112房89-99平米13300元/月1-33房117-123平米15300元/月5-113房117-123平米16300元/月提供的设施包括：御庭健身会所、有氧健身房、健康果汁吧、桑拿、行政酒吧和咖啡厅、阅读区、商务中心和会议设施、停车场提供的服务包括：管家服务、洗涤和干洗服务、日常保养和维修服务、24小时保安和问讯服务、每日班车服务、代客购物服务、公寓内送餐服务、代缴公共事业费苏州苏州酒店式公寓市场研究李志共15页，您现在浏览的是第12页!特点4：居住的客户以欧美人为主。企业构成：高新区的企业以欧美资企业为主，如美国艾默生电气、芬兰诺基亚、法国施耐德等企业。客户访谈路先生和乔丽晶销售执行租赁的客户，我们这边以欧美人为主，由于公司为他们提供了较高的住房补贴，因此对于租金问题，他们不是很敏感，对于户型来说租的最好的是1房1厅60平米的公寓，可能欧美人比较喜欢紧凑的户型吧。客户访谈刘先生中茵皇冠国际公寓销售执行由于我们这边是统一跟业主签的返租5年的合同，所以在租赁的时候是跟我们签的合同，省去了中间的麻烦，来我们租赁的客户，一般都是园区企业的中高层管理者，外籍客户居多，欧美人比较多，可能跟园区内的进驻的企业有关吧，客户比较看中我们的服务管理，还有金鸡湖的优美湖景，出门办公交通也非常方便。外籍租赁客户：工作在工业园区，多为公司的中高管，公司为他们提供较高的住房补贴，对居住的品质服务要求较高，通常选择好的酒店式公寓租赁。苏州苏州酒店式公寓市场研究李志共15页，您现在浏览的是第13页!案例

分析产品特点：18层三梯四户的布局，有1房90平米、2房140平米、3房200～25