世联西安莱安逸境项目价值分析

莱安·逸境项目价值分析版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.8.4世联西安莱安逸境项目价值分析共15页，您现在浏览的是第1页!高新区城市核心区域·周边居住氛围成熟项目区位内城内环二环三环高新区15-20分钟车程本项目高新核心区唐延路位置：位于高新区北端，发展成熟区域内，该区域为高新最早开始发展区域，为当前的高新核心区，区域内成熟高档住宅和写字楼林立，配套齐全交通：项目北邻南二环，西邻唐延路，与内城车程距离在15-20分钟，通过唐延路直达高新新CBD区，交通便捷配套：购物：苏宁电器、爱家超市、金鹰国际、世纪金花、易初莲花学校：高新一中、吉的堡幼儿园、锦园小学医院：军工医院、民航医院银行：中国银行、商业银行公园：丰庆公园、新纪元公园、唐城墙遗址公园世联西安莱安逸境项目价值分析共15页，您现在浏览的是第2页!综合技术经济指标规划绿带6666平方米群贤庄中海华庭本案唐延路南二环道路地块形状呈梯形，两侧临主干道，北侧为规划绿化带，南侧临中海华庭、群贤庄项目用地。中小规模·高容积率·90/70限制居住区用地3.39万平米住宅用地2.45万平米公建用地0.33容积率4.4总建筑面积14.92万平米商业面积1.5万平米住宅建筑面积12.83万平米绿地率27%用地性质商住用地项目属性：城市插建型项目高新区城市核心区域·周边居住氛围成熟

中小规模·高容积率·90/70限制宗地条件世联西安莱安逸境项目价值分析共15页，您现在浏览的是第3页!未来，高新区定位为西北核心产业中心，经济龙头的地位进一步强化老城区高新区西安现在以及将来的定位是西部最发达的产业加工区、高新技术区和智力密集区，远景发展目标是成为世界级的科技产业基地；

高新区发展起来以后，就体现了西安市的这些功能，承担着新西安的中心功能；“十一五”期间高新区全力打造三个中心：中国科技创新中心、西部现代制造业中心、西部商务金融中心；重点发展六大产业：重点发展电子信息产业、生物医药产业、装备制造产业、汽车制造产业、现代服务产业和新兴产业；建设六个功能园区：扩大完善创业研发园、国际软件园、电子工业园、新型工业园、加快建设出口加工区、中央商务区；项目价值世联西安莱安逸境项目价值分析共15页，您现在浏览的是第4页!西高新发展成熟区，传统豪宅区域内环二环三环本项目高新核心区新CBD区唐延路①②③

主要业主：国外华侨、台湾人、西安本地私企老板、政府官员家属、少量陕北人、文化名人

主要租客：外企的高层管理者（外国人）

二手房价格：8000元/平米

业主特征：内敛，有文化

项目定位：西安最早的高品质、高配置豪宅

主要业主：西安本地私企老板、政府官员家属、少量陕北人二手房价格：6000-7000元/平米

社区特征：入住率很高，欧式建筑风格，奥迪\宝马名车比比皆是

业主特征：客户换车频率比较高，很注重品质、档次和阶层认同

项目定位：新贵豪宅

主要业主：西安本地私企老板、高新、城西部分国企管理人员、政府官员、陕北投资客租金水平：40元/月/平米左右项目定位：西安高品质城市豪宅锦都花园群贤庄中海华庭项目价值世联西安莱安逸境项目价值分析共15页，您现在浏览的是第5页!唐延路：西高新商业轴的格局已然形成，西高新的中心唐延路上已经积聚了IT、电子、生物工程、汽车等比较有规模、有实力的高新技术企业和智力密集企业，并且已经得到长足发展；唐延路处于高新区两期开发的中心地带，所以从地缘和产业角度来讲，它确实具有中心的功能，是高新区的中心，同时也是西安市中心的中心唐延路的崛起有它的地缘优势、产业优势、地区中心优势，前程和引导性的优势，特殊功能的优势。由于它具备这几重因素，所以唐延路就变成了一个注意力地区，注意力地段，人们对此地的关注已今非昔比。项目价值世联西安莱安逸境项目价值分析共15页，您现在浏览的是第6页!从消费者购买动机对高新区域客户进行分类城市话语权的富贵阶层：对城市稀缺资源具有很强的占有欲；或将购买稀缺物业作为一种资产处置的方式创造与享受城市生活的知富阶层：无论走到哪里，城市总是自己的家，凭借自身的能力享受城市优越的生活，支付能力强迷恋城市生活的核心阶层：对高新价值极度认可，工作、生活圈就在高新范围内，不想离开这个区域，支付能力强向往高新生活的新锐阶层：支付能力相对较弱，但绝对认可高新城市居住价值，渴望与人分享，支付能力一般掌控城市享受城市习惯城市渴望城市看好高新未来发展的收益阶层：敏锐的判断高新未来升值价值，愿意为精品买单，支付能力强投资城市财富水平低高项目客户世联西安莱安逸境项目价值分析共15页，您现在浏览的是第7页!目标客户锁定游离客户群重点客户群核心客户群习惯城市生活的阶层职业：IT、电子、医药企业白领、创意产业白领、政府公务员等来源：以项目周边高新、城西、内城为主置业需求：两居、经济型三居其他阶层客户渴望城市生活的阶层职业：广告、贸易、汽车制造等行业工作人员、自由职业者、教师等来源：高新、城西、内城，部分外地人置业需求：零居、一居、两居享受城市生活的阶层职业：IT、电子、医药企业中层，大学教授、科研所管理人员、政府中层公务员等来源：高新、城西、内城、城南置业需求：舒适型三居项目客户世联西安莱安逸境项目价值分析共15页，您现在浏览的是第8页!西安领先精品设计公寓中小规模·高容积率·90/70限制项目定位世联西安莱安逸境项目价值分析共15页，您现在浏览的是第9页!西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚居之地，当前承担着城市中心的职能1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，2006年综合指标位于全国53个高新区前5位，是西安当前经济最为发达的区域；所在雁塔区拥有省以上科研机构55家，各类专业技术人才14万余人，西高新分布了1833家高新技术企业，已然成为城市高知阶层的聚集地；西高新城市经济中心的地位已经确立，未来此定位将会进一步深化。老城区西高新西高新的房地产发展状况2001年以前，主要集中在唐延路以东、太白南路以西，单价普遍在3000元以下；2002起拓展至唐延路以西、丈八北路以东地区，单价突破3000元；2003年起绿地、和黄、大华、融侨等外来开发商大举进入，西高新出现价量齐升的局面，2005年销量翻番，2006年增长60%以上，2007年均价拉高至5000元/㎡以上。西安经济龙头的地位将进一步强化。片区格局已然圈定，高人口密度、高容积率、中上价位成为了主题词。项目价值世联西安莱安逸境项目价值分析共15页，您现在浏览的是第10页!唐延路：高新区二次创业发展的关键和纽带唐延路北接科技路、南通绕城高速，交通四通八达，地理位置得天独厚；唐延路规划路面总宽185米，中间115米绿化带将与已经成形的唐长安城遗址公园相连，贯通后该景观路全长约5.5公里，将成为西北最大的城市景观路；高新区目前正在全面实施二次创业，从建成的34平方公里向西、向南拓展，唐延路就成为高新区二次创业发展的关键和纽带。唐延路向南延伸线已正式命名为唐延南路，也是高新区中央商务区的主要南北轴。项目价值世联西安莱安逸境项目价值分析共15页，您现在浏览的是第11页!项目区域价值：都市集成的黄金分割点本项目唐延路二环高新发展成熟区域区位四重价值体系：重：西高新，未来西安城市价值鼎峰区第二重：项目位于西高新成熟发展区域第三重：项目周边区域为西高新传统富人区第四重：唐延路，未来西高新核心商务走廊都市集成的黄金分割点传统富人区项目价值世联西安莱安逸境项目价值分析共15页，您现在浏览的是第12页!高新区域五类客户梳理客户分类客户特征典型项目阶层关注点掌控城市年龄：35-50岁家庭结构：3-5人收入：年薪40万以上职业：私企老板、政府高级官员、外企高层、国企高层来源：高新为主，其他区域均有，少量外地客户公园首府、三居室城市话语权的富贵阶层对稀缺景观资源的强烈占有欲望、注重身份感及标签感，对户型、园林、物管均有要求投资城市年龄：30-50岁家庭结构：3人以上收入：年薪20万以上职业：外地在西安的生意人、政府公务员、私企老板、能源行业来源：高新、城西、城南、内城，部分外地客户绿地世纪城两居看好高新未来发展的收益阶层注重地段位置及精装修，便于以后出租享受城市年龄：30-45岁家庭结构：三口之家及三代人家庭收入：年薪15万以上职业：IT、电子、医药企业中层，大学教授、科研所管理人员、政府中层公务员来源：高新、城西、内城兰乔圣菲三居创造与享受城市生活的知富阶层注重户型上的南北通透及小区规模、对园林及配套有一定要求习惯城市年龄：25-35岁家庭结构：夫妻及三口之家家庭收入：年薪8-12万职业：IT、电子、医药企业白领，教师、政府公务员来源：高新、城西、内城高新枫林华府两居迷恋城市生活的核心阶层注重小区的规模、户型的朝向、阳台及飘窗的设计为必备要素渴望城市年龄：25-35岁家庭结构：单身或两人家庭收入：年薪5-7万职业：广告、贸易、汽车制造等行业工作人员、自由职业者、教师来源：高新、城西、内城，部分外地人新西蓝二期两居向往高新生活的新锐阶层注重地段位置及城市生活配套，对总价有一定要求，户型上需要有阳台、飘窗财富水平低高核心客户重点客户重点客户游离客户项目客户世联西安莱安逸境项目价值分析共15页，您现在浏览的是第13页!项目客户群体的特征描述分类来源代表项目客户特征置业关注点零居（45平米以下）高新核心区、城西、城南、内城、外地城市皇冠、Class公馆自主型：20-30岁，单身或要结婚的年轻夫妇，多为在西安工作的外地人，家庭收入在2000-4000元/月，首付能力差，之前多为租房，几乎都是首次置业过渡型居住。少量为子女买房。投资型：25-40岁，高新的高级白领，部分小企业主及来自陕北的资源型客户，多为一次性付款自住型：注重总价控制、要求户型方正、可以分割成一室一厅投资型：注重地段位置及精装修，便于以后出租一房（50-65平米）高新、城西、内城紫薇尚层、新西兰一期公寓25-35岁，单身熟男或刚结婚的年轻夫妇，在高新上班，家庭收入3000-5000元/月，需要自己的个性空间，部分拥有小资情调，首次置业为主注重地段位置及城市生活配套，对总价有一定要求，户型上需要有阳台、飘窗两房（68-80平米）高新、城西、城南、外地黄金嘉园，昆明花园25-35岁，多为三口之家，工作在高新的白领或政府公务员，家庭收入4000-6000元/月，首付能力相对较差。首次置业为主，以前多为公司或单位宿舍居住注重户型的实用性、对总价及赠送面积比较敏感，有一定的朝向要求经济型三房（80-100平米）高新、城西、内城金泰假日花城、兰乔圣菲28-40岁，家庭人口3-5人，多为政府公务员、部分企业中层，高级白领，家庭收入5000-7000元/月，处于换房阶段，但经济实力并不太强，注重户型上的南北通透及小区规模、对园林及配套有一定要求舒适型三房及以