中西部房地产发展对比分析

中西部房地产发展对比分析

一2007～2008年宏观经济运行分析（一）地区生产总值分析1.中部地区生产总值分析2007～2008年，中部地区生产总值共计完成115052.31亿元，其中2007年51864.28亿元；2008年63188.03亿元，较2007年同比增长21.83%。分省份来看，如图1、图2所示，河南省2007年、2008年生产总值分别为15058.07亿元、18407.78亿元，位居中部地区各省生产总值之首；江西省2007年、2008年生产总值分别为5469.30亿元、6480.30亿元，均低于中部地区其他省份；湖北省生产总值同比涨幅分别为14.50%、23.83%，为中部地区生产总值涨幅最高的省份，经济发展势头较好。图12007年中部地区生产总值图22008年中部地区生产总值2.西部地区生产总值分析2007～2008年，西部地区生产总值共计完成105711.27亿元，其中2007年47454.64亿元；2008年58256.63亿元，较2007年同比增长22.76%。分省份来看，如图3、图4所示，四川省2007年、2008年生产总值分别为10505.30亿元、12506.30亿元，位居西部地区各省生产总值之首；西藏自治区2007年、2008年生产总值分别为342.19亿元、395.91亿元，均低于西部地区其他省份；内蒙古自治区2007年生产总值同比涨幅为19.00%；宁夏回族自治区2008年生产总值同比涨幅为31.69%，分别为当年西部地区生产总值涨幅最高的省份。图32007年西部地区生产总值图42008年西部地区生产总值3.中西部地区生产总值对比分析如图5所示，2007年、2008年中部地区六省生产总值之和均高于西部十二省、市、自治区，可见，中部地区经济实力高于西部地区。且2008年，中部地区、西部地区生产总值同比涨幅分别为21.83%、22.76%，西部地区生产总值发展速度较中部稍快，同比涨幅高出0.93个百分点。图52007年、2008年中西部地区生产总值对比（二）固定资产投资分析2007年，全国固定资产投资137239亿元，比2006年增长24.80%。其中，中、西部地区固定资产投资占全国比重分别为20.53%、21.02%。1.中部地区固定资产投资分析图62007年中部地区固定资产投资图72008年中部地区固定资产投资2007～2008年，在国家中部崛起政策的推动下，中部六省经济继续高位运行，固定资产投资的增长势头依然强劲，共计完成65252.67亿元。其中2007年28171.97亿元；2008年37080.70亿元，较2007年同比增长31.62%。分省份来看，如图6、图7所示，河南省2007年、2008年固定资产投资分别为8010.11亿元、10469.57亿元，位居中部地区各省固定资产投资之首；2007年、2008年山西省固定资产投资分别为2927.20亿元、3635.10亿元，分别为2007年、2008年中部地区固定资产投资末位；2007年安徽省固定资产投资同比涨幅44%、2008年江西省同比涨幅43.59%，分别为中部地区当年度固定资产投资涨幅最高的省份。图82007年西部地区固定资产投资图92008年西部地区固定资产投资2.西部地区固定资产投资分析2007～2008年，西部地区固定资产投资共计完成65861.63亿元，其中2007年28846.61亿元；2008年37015.02亿元，较2007年同比增长28.32%。分省份来看，如图8、图9所示，四川省2007年、2008年固定资产投资分别为5842亿元、7581.2亿元，位居西部地区各省固定资产投资之首；西藏自治区2007年、2008年固定资产投资分别为271.18亿元、303.33亿元，分别为2007年、2008年西部地区固定资产投资末位，2007年陕西省固定资产投资同比涨幅39.50%、2008年宁夏回族自治区同比增长38.09%，分别为西部地区当年度固定资产投资涨幅最高的省份。3.中西部地区固定资产投资对比分析如图10所示，2007年、2008年西部十二省、市、自治区固定资产投资之和略高于中部六省，但2008年，西部地区固定资产投资同比涨幅（28.32%）比中部地区（31.62%）低3.30个百分点。图102007年、2008年中西部固定资产投资对比（三）社会消费品零售总额分析1.中部地区社会消费品零售总额分析2007～2008年，中部地区社会消费品零售总额共计40136.29亿元，其中2007年17983.46亿元；2008年22152.83亿元，较2007年同比增长23.18%。分省份来看，如图11、图12所示，河南省2007年、2008年社会消费品零售总额分别为4597.54亿元、5662.55亿元，位居中部地区各省社会消费品零售总额之首；江西省2007年、2008年社会消费品零售总额分别为1683.10亿元、2082.80亿元，分别为2007年、2008年中部地区社会消费品零售总额末位；2007年、2008年，山西省、江西省社会消费品零售总额同比涨幅分别为18.60%、23.75%，分别为中部地区社会消费品零售总额涨幅最高的省份。图112007年中部地区社会消费品零售总额图122008年中部地区社会消费品零售总额2.西部地区社会消费品零售总额分析2007～2008年，西部地区社会消费品零售总额共计34969.76亿元，其中2007年15730.68亿元；2008年19239.08亿元，较2007年同比增长22.30%。分省份来看，如图13、图14所示，四川省2007年、2008年社会消费品零售总额分别为4015.60亿元、4800.80亿元，位居西部地区各省社会消费品零售总额之首；西藏自治区2007年、2008年社会消费品零售总额分别为112.01亿元、129.08亿元，分别为2007年、2008年西部地区社会消费品零售总额末位，2007年西藏自治区社会消费品零售总额同比涨幅24.90%、2008年陕西省同比涨幅25.27%，分别为西部地区社会消费品零售总额涨幅最高的省份。图132007年西部地区社会消费品零售总额图142008年西部地区社会消费品零售总额3.中西部地区社会消费品零售总额对比分析如图15所示，2007年、2008年中部六省社会消费品零售总额之和均高于西部十二省、市、自治区社会消费品零售总额之和，且2008年，中、西部地区社会消费品零售总额同比涨幅分别为23.18%、22.30%，中部地区社会消费品零售总额涨幅也高于西部地区，同比涨幅高出0.88个百分点。图152007年、2008年中西部社会消费品零售总额对比图（四）城镇居民人均可支配收入分析1.中部地区城镇居民人均可支配收入分析2007～2008年，中部地区平均城镇居民人均可支配收入为12391.39元，其中2007年为11586.03元；2008年为13196.75元，较2007年同比增长13.90%。分省份来看，如图16、图17所示，湖南省2007年、2008年城镇居民人均可支配收入分别为12293.54元、13821.20元，位居中部六省城镇居民人均可支配收入之首；江西省2007年、2008年城镇居民人均可支配收入分别为11222元、12866元，分别为2007年、2008年中部地区城镇居民人均可支配收入末位，但其2007年同比涨幅为17.50%，为中部地区城镇居民人均可支配收入涨幅最高的省份。2008年河南省可支配收入同比涨幅15.28%，为当年可支配收入涨幅最高的省份。图162007年中部地区城镇居民人均可支配收入图172008年中部地区城镇居民人均可支配收入2.西部地区城镇居民人均可支配收入分析2007～2008年，西部地区平均社会城镇居民人均可支配收入为12055.48元，其中2007年为11297.8元；2008年为12813.16元，较2007年同比增长13.41%。分省份来看，如图18、图19所示，重庆市2007年、2008年城镇居民人均可支配收入分别为14368元、15218元，位居西部地区各省城镇居民人均可支配收入之首；甘肃省2007年、2008年城镇居民人均可支配收入分别为10012.34元、10969.41元，分别为2007年、2008年西部地区城镇居民人均可支配收入末位；2007年西藏自治区城镇居民人均可支配收入同比增长24.50%、2008年陕西省同比增长19.46%，分别为西部地区城镇居民人均可支配收入涨幅最高的省份。图182007年西部地区城镇居民人均可支配收入图192008年西部地区城镇居民人均可支配收入3.中西部地区城镇居民人均可支配收入对比分析如图20所示，2007年、2008年中部六省平均城镇居民人均可支配收入均高于西部十二省、市、自治区。其中，2008年，中、西部城镇居民人均可支配收入同比涨幅分别为13.90%、13.41%，中部地区城镇居民人均可支配收入略高于西部地区，同比涨幅高出0.49个百分点。图202007年、2008年中西部城镇人均可支配收入对比二2007～2008年中西部房地产市场分析（一）中西部地区房地产市场发展概况2001～2008年，中西部地区的房地产开发热已经超过了很多沿海地区，如成都商品房2007年的开工面积和销售面积同比都在大幅增长；西安的商品房、写字楼开发也热火朝天。原因是中西部地区近年来随着“中部崛起”和“西部大开发”政策的推行，经济发展迅猛，再加上人口众多，潜在需求大，房地产市场一直被外界忽视，开发成本低，优惠政策多。一些发达地区的房地产企业已认识到这座“富矿”，纷纷以各种方式进入，而这些地区房地产市场也普遍进入全面启动和高速发展阶段，城市化进程加速，对当地经济发展起到良好拉动作用。（二）房地产开发投资分析1.中部地区房地产开发投资分析2005～2008年，中部地区房地产开发投资共计14212.7亿元，其中，2005年为2218.82亿元；2006年为2892.44亿元，同比增长30.36%；2007年为3904.1亿元，同比增长34.98%；2008年为5197.34亿元，同比增长33.13%。分省份来看，如图21所示，2005～2008年，安徽省房地产开发投资均居中部地区首位，山西省房地产开发投资均居末位。河南省2006年、2007年房地产开发投资同比增幅分别为49.79%、43.84%，高于中部地区其他省份房地产开发投资增幅。河南省近几年房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，成为推动投资、扩大内需、促进国民经济稳步发展的增长点。安徽省2008年房地产开发投资同比涨幅为51.61%，超过河南省同比涨幅（41.64%）9.97个百分点。图212005～2008年中部地区房地产开发投资2.西部地区房地产开发投资分析2005～2008年，西部地区房地产开发投资共计16975.35亿元，其中，2005年为2648.35亿元；2006年为3474.75亿元，同比增长31.20%；2007年为4865.18亿元，同比增长40.02%；2008年为5987.07亿元，同比增长23.06%。分省份来看，如图22所示，2005～2008年，四川省房地产开发投资均居西部地区首位，明显高于西部其他省份的房地产开发投资；西藏自治区房地产开发投资最少。内蒙古自治区2006年、2007年房地产开发投资同比增幅分别为100.46%、54.15%，高于西部地区其他省份房地产开发投资增幅。随着内蒙古自治区社会经济的不断发展，住房需求持续增加，房地产开发投资增幅较大，但其内部城市房地产业发展不够均衡，呼和浩特、包头、鄂尔多斯房地产开发投资占自治区房地产开发投资的一半以上，其他城市房地产业发展相对缓慢。青海省2008年房地产开发投资同比增长47.31%，略高于内蒙古自治区，成为2008年西部地区房地产开发投资最高的省份。图222005～2008年西部地区房地产开发投资3.中西部地区房地产开发投资对比分析如图23所示，2005～2008年，中、西部地区房地产开发投资均保持增长态势，且中部地区房地产开发投资总和均低于西部地区。2008年，中部地区房地产开发投资涨幅33.13%超过西部地区涨幅（23.06%）10.07个百分点。由图23所示，中部地区房地产开发投资同比涨幅基本稳定，保持在30%左右；西部地区同比涨幅较中部地区而言，波动较大，2006～2008年，涨幅波动幅度最高达到16.96%。图232005～2008年中西部地区房地产开发投资对比（三）中西部房地产市场供需分析1.中部地区商品房施工面积分析如图24所示，2005～2006年，安徽省商品房施工面积居中部地区商品房施工面积首位，2007年，河南省商品房施工面积突破1亿平方米，远远超出中部其他省份；同比涨幅为50.60%，居中部地区首位。2005～2007年，山西省商品房施工面积均位居中部地区末位。图242005～2007年中部地区商品房施工面积图252005～2007年西部地区商品房施工面积2.西部地区商品房施工面积分析如图25所示，2005～2007年，四川省、重庆市商品房施工面积分别位列西部地区前第一、第二位；西藏自治区商品房施工面积居西部地区末位，但2006年西藏自治区商品房施工面积同比增幅109.09%，增幅最高；2007年内蒙古自治区商品房施工面积增幅为46.55%，增幅居西部地区首位。3.中部地区商品房竣工面积分析从中部六省的商品房竣工面积来看，如图26所示，2005～2006年，安徽省竣工面积最大；2007年河南省反超安徽省，成为中部地区竣工面积最大的省份。2005～2007年，山西省商品房竣工面积均小于中部地区其他省份，成为竣工面积最少的省份。2007年，河南省竣工面积增幅为66.10%，高于其他省份增幅；而江西省竣工面积同比下降2.04%，成为唯一一个增幅为负的省份。图262005～2007年中部地区商品房竣工面积4.西部地区商品房竣工面积分析从西部地区商品房竣工面积来看，如图27所示，2005～2007年，四川省的竣工面积最大，西藏自治区竣工面积最小。2007年，内蒙古自治区商品房竣工面积增幅以40.86%居西部地区竣工面积增幅首位。图272005～2007年西部地区商品房竣工面积5.中部地区商品房销售面积分析从商品房销售面积来看，如图28所示，2005年，安徽省销售面积最大；2006～2007年，河南省销售面积最大。而山西省则是2005～2007年销售面积最小的省份。2006年、2007年，河南省分别以41.46%、61.24%的增幅位居中部地区商品房销售面积增幅的首位。图282005～2007年中部地区商品房销售面积6.西部地区商品房销售面积分析如图29所示，从商品房销售面积来看，2005～2007年，西部地区销售面积增长强劲。四川省、重庆市商品房销售面积分别居西部地区前两位；西藏自治区销售面积最少；2006年、2007年，西藏、重庆销售面积当年增幅分别为750.00%、58.61%，位居当年增幅之首。四川省和重庆市作为西部经济发展重点区域，房地产市场取得较快发展，房地产市场需求量不断增加。西藏自治区2006年增幅居西部地区各省之首，但由于其销售面积基数小，销售面积增幅波动幅度比较明显，2007年销售面积同比下降67.65%，为西部地区销售面积增幅唯一为负值的自治区。图292005～2007年西部地区商品房销售面积7.中西部地区商品房施工、竣工、销售面积对比分析如图30、图31、图32所示，2005～2007年，中部地区商品房施工面积、竣工面积、销售面积均小于西部地区。图302005年中、西部地区商品房施工、竣工、销售面积对比图图312006年中、西部地区商品房施工、竣工、销售面积对比图322007年中、西部地区商品房施工、竣工、销售面积对比图2005～2007年中、西部地区商品房新增供应面积（竣工面积）均小于销售面积，可见房地产供应市场为新增商品房和存量房共存，市场销售情况较好。从2005～2007年施工面积数据来看，中部地区、西部地区商品房施工面积数据均远远大于销售面积，可见中西部地区房地产市场潜在供应充足。（四）中西部地区商品房价格分析1.中部地区商品房价格分析2005～2007年，在全国房地产价格快速增长的大背景下，中部地区一些省会城市，作为全国房地产发展的二线城市，商品房价格也出现了较快增长，这与土地价格、房地产开发建设成本的增加以及持续旺盛的需求密不可分。中部地区除山西省2006年商品房价格增幅为负值以外，其他省份均表现出商品房价格保持逐年增长的势头。如图33所示，2005～2007年，中部六省中湖北省商品房价格均位居中部地区首位，江西省商品房价格则处于末位。2006年、2007年，湖南省、江西省商品房价格增幅分别以17.42%、21.72%位居中部地区之首。图332005～2007年中部地区商品房价格波动曲线图2.西部地区商品房价格分析从西部地区商品房价格来看，2005～2007年，西部地区大部分省份商品房价格均保持上扬的走势，这是国家贯彻中西部开放开发战略不断深入带来的西部房地产发展提速的主要表现，也是旺盛的需求映衬出供应稍显不足的结果。如图34所示，2005年、2006年、2007年西部地区商品房价格最高的省份依次为西藏自治区、陕西省和四川省。甘肃省和宁夏回族自治区2006年商品房价格同比下降；西藏自治区2005～2007年商品房价格均保持同比下降，且2007年商品房销售价格为1018元/平方米，位列西部地区末位。图342005～2007年西部地区商品房价格波动曲线图3.中西部地区商品房价格分析从图33、图34所示，2007年中部、西部地区商品房价格最高的分别为湖北省（3050元/平方米）、四川省（2860元/平方米）；最低的分别为江西省（2107元/平方米）、西藏自治区（1018元/平方米），中部地区商品房价格总体上高于西部地区。同时，也从侧面反映出中部地区房地产发展水平要高于西部地区。（五）中西部房地产发展特点分析1.中西部地区房地产开发投资比重逐年上升随着东部一线城市房地产市场竞争的日趋激烈，越来越多的房地产开发商逐步将眼光投向中西部地区潜力较好的城市。如图35、图36、图37所示，从地区投资比例看，中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重呈现逐年上升的趋势。图352005年中、西、东部地区房地产投资占比图362006年中、西、东部地区房地产投资占比图372007年中、西、东部地区房地产投资占比2.中西部地区施工面积、竣工面积增幅位居全国首位随着西部大开发的建设，西部地区房地产发展速度较快，商品房施工建设速度赶超东部地区。2007年前三季度商品房施工面积和新开工面积的同比增幅中，西部地区最高，中部地区次之，东部地区居后。同时，竣工面积开始大幅上涨，2007年前三季度西部地区竣工面积同比增幅远远超出东部和中部的同比增幅。3.中、西部地区房地产供应大于需求“中部崛起”和“西部大开发”战略布局的加快使得中、西部地区城市化进程明显加速，房地产市场进入快速发展期。由于其城市经济水平基础相对较落后，市场需求的增速低于市场供给的增速，随着房地产开发投资和建设速度的快速增长以及经济危机影响的蔓延，中西部地区房地产市场总体呈现供大于求的态势，尤其是西部地区。三中西部房地产发展应注意的问题及投资建议（一）中西部房地产发展应注意的问题2008年70个大中城市房屋销售价格上涨6.5%，其中新建住宅价格上涨7.1%，二手住宅价格上涨6.2%；房屋租赁价格上涨1.4%。2008年房地产开发投资30579亿元，比2007年增长20.9%，中、西部地区投资增速明显快于东部。其中，东部地区18325亿元，增长17.1%；中部地区6287亿元，增长31.7%；西部地区5967亿元，增长22.7%。按工程用途分，商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。随着中、西部开放开发的加快，中西部潜在优势已越来越多地引起了海内外地产资本的兴趣，国内外众多知名企业纷纷进军中西部房地产市场，大量外来资金涌入，使中西部房地产逐渐升温。但房地产业的快速发展也逐渐显露出投资过热的不良苗头。西部城市房地产投资的高位反弹，可能引发房地产供给规模过剩风险，加剧土地资源供应紧张和钢铁等生产资料的价格上涨。总体上说，中西部城市的房地产市场仍然很不成熟，即使是在房价水平看上去不高的西部城市，结构性、隐性的泡沫还是普遍存在。在房价方面，几乎所有的西部城市的楼价水平与当地居民实际可支配收入之间都存在相当大的差距。西部城市楼价虽相对较低，但是人均收入水平与东部沿海相比又差了一截。由于这些城市近年楼价的年均涨幅普遍超过20%甚至更高，收入与楼价之间的距离只会越来越大。而大量的外来投资让楼市不断升温。外来投资涌入改变了西部城市房地产市场的格局，迅速拉升楼价，也不可避免地透支着未来的购买力。而地方政府在推动房地产市场发展中起着推波助澜的作用。当大家都认为市场前景很好、回报丰厚而且非常安全的时候，风险其实已经悄悄出现。如果政府不能很好地把握西部高档住宅的开发节奏，那么未来势必会影响西部房地产市场的健康发展。随着中部城市楼市景气度上升，城市群房价将会迅速联动。房地产开发结构也将出现“周边”紧跟“中心”城市消费的趋势。在国家“中部崛起”战略下，我国中部地区各主要城市房地产业发展很快。通过“中部崛起”和“产业转移”等概念炒作地产升值，对中部城市的持续化发展未必是好事，相反，“高房价”会成为中部崛起和谋求“中心城市”的绊脚石。同时，西部城市房地产开发中诸多问题也值得注意。其中包括进入门槛过低和市场环境不健全、建设开发如何避免走弯路、如何面对并处理好较低的市场价格与不断提高的居住环境矛盾、西部人居的民族性与现代化、创新与粗放等问题。（二）中西部房地产投资方向国家的宏观经济环境表明，房地产市场处于活跃期。总体上说，竣工面积小于同期的销售面积，目前市场有大量吸纳近期上市商品房的功能，而且还有消化多年来积压空置房的能力。虽然房地产业带有明显的区域性特点，但中西部地区的房地产市场也必然会受到整个宏观发展环境的影响。无论从中西部地区自有的优势分析，还是从国家及外部政治经济环境入手，中西部地区房地产业都将会卖出一个热点。在数量和种类上都会有一个较大的需求。就投资类别而言，外资企业中的西门子、宝洁、丰田等一大批知名的跨国企业已经抢滩中西部市场，扩大投资，增设在西部的代理机构，极力拓展业务。国内外商业企业的大量涌入，工厂、分支机构、代理机构的大量设立，将对写字楼、厂房、外销房等非住宅类房地产商品提出巨大的需求。随着新世纪的到来及人类进入信息时代和世界经济走向全球化，房地产业已成为国民经济的支柱产业。中央实施西部大开发战略，无疑为西部地区的房地产业提供了发展契机。房地产业的兴旺发达，是整个西部地区发展的推动力，是趋势也是必然。影响西部房地产投资的几个因素主要包括以下几方面。地理因素和气候条件。中西部房地产投资受地理、气候条件影响显而易见。就地理位置而言，西部地区所处偏远，交通运输条件不利于其与外界的交流与沟通；中西部地区又有着极其特殊的地形地貌，短期内完善交通条件绝非易事。另外，西部地区常年受各种恶劣气候的影响，生态环境条件相对较差，必须经过较长时间的规划建设，才能逐步地优化生态气候条件。地理、气候条件的束缚，使得中西部地区的房地产项目投资明显滞后于东部地区，这是自然原因引起的自身投资条件的不充足。人口因素。新中国成立以来，一方面由于医疗卫生事业的发展和经济环境的改变，我国人口的平均寿命有了明显提高；另一方面生活水平的改观和某些政策原因，使我国人口急剧膨胀。西部地区占地面积虽然广阔，但是相对居住比较集中，在某些地区造成了人口过度集中的现象。另外，在我国人口增长总量中农村人口增长占50%以上，加之农村工商业的发展受到严格控制，农民既不能流动进城就业，也无法就近转向第二、第三产业，这就严重阻碍了中国传统农业向现代农业的转变。如果依然保持着“进厂不进城、离土不离乡”的工业化发展模式，那么就会严重影响房地产业的投资方向，毕竟第三产业必须与第一、第二产业相协调。城市规划与城市区位。城市化是社会经济发展的必然。加快发展小城镇是城市化的核心内容，规模效率管理是其发展的客观要求。当农村人口急剧膨胀，而市场化又使得单个城市的影响不再局限于某个地方，并且具有贸易、商业、工业和交通等多方面的职能时，城市间接相互依赖增加，由城市、城镇联结成的城市体系在职能上得以实现并成为必然。城市发挥其主导作用要依赖城市规划，它能合理地确定城市的发展方向、规模和布局，统筹安排各项建设，协调各方面在建设中的矛盾，对房地产开发投资也起到了导向作用。根据城市区位理论，相同地域不同功能分区的地块其投资收益是不同的；不同地域的相同功能分区的地块投资收益也是不同的，这是影响中西部地区房地产投资方向的重要因素。经济发展水平。房地产业的发展成周期性。它一方面同宏观经济总的发展态势密切相关，同时又同行业经济与宏观经济的协调程度紧密联系。房地产业的经济周期大致可分为繁荣、衰退、萧条、复苏与增长阶段，这四个时期