中国房地产发展如何应对金融海啸中的保尔森效应

中国房地产发展如何应对金融海啸中的“保尔森效应”

一金融海啸通过实体经济对中国经济的影响从2007年下半年开始的美国金融危机，历经2008年华尔街金融海啸（见图1），正在通过金融领域向实体经济释放劫波。图1美国道琼斯工业平均指数（2008.1～2009.1）2008年9月12日雷曼兄弟倒闭后，美国8大金融巨头的股价缩水：花旗银团79%、摩根士丹利73%、美国银行66%、高盛65%、StateStreet56%、JP摩根45%、WELLS法戈37%、BNY梅隆35%，道琼斯工业平均指数曾经一度无止境下跌，引起全球恐慌。在实体经济层面具体表现为：制造业2008年指数达到28年来的新低，企业减产、失业增加、收入减少、消费下降，并开始对包括中国在内的全球实体经济产生明显的影响。该过程的路演是：从美国金融业向美国实体经济传导，进而影响到包括亚太经济圈在内的中国经济，由于中国经济三道防火墙[1]的存在，即国际收支中的资本账户没有开放，加之近两万亿美元的巨额外汇储备，以及多年稳定的财政盈余，中国经济所受的影响，表现为从实体经济开始，而后逐步向金融业渗透的过程。西方国家的房地产业，因起步早、发展成熟，多以金融机构形式而跻身于金融行业，甚至成为此次金融海啸的导火索。与此不同，中国的房地产业尽管发展较快，但是由于起步晚，发展模式粗放，且可供利用的金融工具匮乏，上勾连金融部门，下兼及实体经济。因此，此次金融危机对中国房地产的影响将从实体经济到金融领域，通程历经大洋对岸传递来的震荡。在实体经济层面上，当下对美国经济影响最大的莫过于就业问题，而该问题恰恰同美国民众对经济前景的预期息息相关。统计表明：就业方面，未来半年中，美国即便达到理想的就业预期，前景仍然不容乐观。美联储对第二次世界大战后美国10次经济萧条中的就业和经济增长进行统计，并以此为参照，同此次金融海啸引发的经济萧条相互比较，得出2009年上半年的就业预期（见图2）。图2美国就业变化：当前经济萧条状况同战后（1946～2008）10次经济萧条状况的统计比较折线图中的折线是对第二次世界大战后10次经济萧条统计后归纳出来的折线，分为温和萧条、当前萧条、中度萧条与严重萧条，“当前萧条”折线（Current）穿插在其中，表明尽管目前的失业率还处于居中的范畴，且历史数据显示，其萧条程度仍可容忍，但是其下行的趋势并没有停止，并且有继续恶化的迹象。这种趋势通过美国近两年来的个人收入与支出变化、企业订单、美国制造业下滑、企业裁员、房地产房屋空置率飙升等诸多方面表现出来，而2008年底，花旗银行与摩根士丹利在经纪业务上的合并，以及美国银行抛售中国银行股权的动作，又为2009年金融业的走势凭空增加了新变数。受金融恐慌所累，实体经济普遍受到影响。2008年12月的全美制造业指数全面下滑，下降到32.4点位，击穿此前35.5的华尔街经济学家的预测。从小面包店到烟草行业以及同房地产业息息相关的美国铝业等，唱衰之声不断。第四季度，美国铝业全球裁员13%；全美最大的电脑制造企业戴尔公司关闭了其在爱尔兰的工厂；手机巨擘摩托罗拉继2008年10月份裁员3000人后，2009年1月宣布今年裁员4000人；制药企业与零售业纷纷消减来年的预算；零售业年底业绩进入40年来低谷。在收入与消费方面，可用“收入增幅已然问鼎、消费下滑企稳乏术”来概括。统计表明，尽管2008年美国的个人收入较2007年有所增加，但是增幅缓慢。美国商务部的统计数据表明，2008年下半年美国个人收入较上半年有所增长，年中稍有回落后，基本保持稳定且没有明显异动迹象（见图3之上图）。图3美国2007年度、2008年度个人收入与支出柱状统计同相对稳定的个人收入比较，个人消费的表现明显异常。从2008年5月起，个人消费出现明显下滑，尽管存在年底感恩节和圣诞节商家清仓促销，但是对消费的刺激仍十分有限。同历年相比较，美国七大零售商年底的统计表明，美国人以往的消费观念正在发生前所未有的变化，持币待购的气氛在普通消费者中蔓延，金融海啸在心理上给美国人造成的压力，已经开始转化到日常的消费行为中，消费支出因此变得异常谨慎。世界知名的沃尔玛（Walmart）、梅西（Macy’s）、Costco、Target等全美零售企业巨头，2008年业绩创40年来新低。来自得克萨斯州专业机构的经济预测显示，2009年的美国消费下滑程度可堪比1942年的水平[2]。一方面，美国市场需求萎缩，失业人口在急剧上升，另一方面，欧洲需求减弱，导致对这些国家出口的大幅下降，加重了人们对全球衰退将给亚洲经济体带来重创的担忧。在亚洲，随着丰田减薪计划、韩国现代减产的出现，韩国、日本以及多数亚洲国家的制造业已经开始通过减产、减薪、减成本，甚至裁员来化解危机冲击。韩国12月份失业率达到3.3%，高盛（GoldmanSachs）对韩国经济的预测是2009年下降百分之一；日本商界以FujioMitarai为领袖，开始大肆呼吁并倡导具有日本企业特色的“年工序列”制。亚洲各国都在努力化解危机带来的冲击。受全球经济前景黯淡以及周边国家的影响，中国经济首先表现为出口急剧下滑的趋势，同2008年1月出口增长26.7%相比较，2008年年底出口同比下降2.8%，环比下降2.2%，降幅为近十年之最。一方面，中国沿海地区有上千家企业倒闭，实体经济受到严重冲击，出现了大规模的农民工返乡，而另一方面，2008年中国同美国的贸易顺差较2007年的2955亿美元增长了12.7%，2008年年终两个月的贸易顺差仍然势头不减，分别为401亿和390亿美元。尽管中国政府11月份提出4万亿元人民币投资计划，希望通过刺激内需化解危机，但是政策的时滞期让美国的专业分析也承认，至少要几个月的时间，人们才可能看到效果。但是贸易逆差的存在以及人民币短期内的贬值态势，为避免中美贸易问题给奥巴马政府带来的压力，已被暂且搁置的人民币汇率问题又重新回到了保尔森任期内最后一次访华的议题中。《金融时报》（FinancialTimes）用贸易加权汇率衡量，得到的结论是目前人民币汇率仍然处在升值区间。本人也同意这种看法，即“保尔森效应”[3]在中美经贸关系中仍旧存续，金融海啸仅仅暂时遏制了人民币强劲的升值势头，但没有迹象表明人民币会出现贬值或大幅波动。换言之，在人民币对美元的汇率问题上，升值预期因素仍将存在。鉴于2007年底至2008年初人民币汇率升值预期因素已经成为中国房价暴涨的主要原因之一[4]，即“保尔森效应”曾经对中国的房价产生过“泡沫化”影响，而金融海啸并没有使这种预期因素消失或发生根本性变化。因此，研判金融海啸前后的“保尔森效应”，即研究其现状与前景、判定中国下一阶段房地产发展的对策至关重要。二金融海啸前后的“保尔森效应”尽管此次金融海啸的起始时间，被业内定为是从2007年7月北岩银行（NorthRock）倒闭开始。但是，笔者认为，北岩银行（NorthRock）仅仅是此次金融危机的导火索，无论从资金蒸发规模、历史数据统计比较、恐慌心理影响程度等方面看，真正的金融海啸既不是雷曼兄弟的倒闭，也不是“两房”的破产，更不是AIG的资金链断裂，而是2008年8月底到9月份近一个月的华尔街股市以深不可测的方式暴跌，这才是此次金融海啸的标志。观察人民币“汇改”[5]以来的汇率走势，我们可以发现，人民币对美元的中间汇率一直处于稳步升值的通道中，如果以“华尔街金融海啸”为分水岭来划分“保尔森效应”下的人民币汇率变化轨迹，我们可以清楚地看到，后一阶段与前一阶段存在明显差异。如图4与图5：从图中可以看到，从2007年7月到2008年7月，人民币升值轨迹平滑且稳定，少有异动迹象。而华尔街金融海啸爆发后，人民币对美元汇率走势则面目全非。图4从“汇改”开始到华尔街金融海啸前的“保尔森效应”图5金融海啸爆发后至今的“保尔森效应”从图4可以直观地看出，金融海啸前“保尔森效应”作用于人民币升值十分明显，而金融海啸后（见图5），“保尔森效应”表现得并不明显。进入2008年下半年，人民币/美元汇率一改此前加速升值的趋势，在6.8的水平上止步不前，尤其是9月以来，人民币/美元汇率几乎是原地踏步。到12月1日，中国银行间外汇市场人民币/美元汇率反而出现了下跌0.73%的异动迹象，一度至6.8848点位，达到了2005年7月汇率改革以来的最大单日跌幅。考虑到国际金融危机恶化、出口持续放缓的形势，人民币是否一改延续3年的升值趋势，一时成为人们关注的话题。但由于美元在过去几个月中连续走强，衡量美元对一揽子货币价格的美元指数上涨超过15%，由于人民币同美元的关系而引发的人民币对欧元、英镑、澳元等币种都出现了显著升值。因此笔者认为，目前人民币汇率仍然处在升值区间。即金融海啸仅仅暂时遏制了人民币升值的强劲势头，但没有迹象表明人民币会出现贬值或大幅波动的倾向。换言之，在人民币对美元的汇率问题上，人民币升值预期因素仍然存在。鉴于2007年底至2008年初人民币汇率升值预期因素已经成为中国房价暴涨的主要原因之一[6]，即“保尔森效应”曾经助推过中国的房价上涨，而金融海啸并没有使这种预期因素消失或发生质变。观察可见，中国货币当局在12月1日至2日的贬值问题上，一方面，已经考虑到中美的贸易关系；另一方面从自身经济安全考虑，在人民币汇率问题上采取了相对折中的做法。在双方以往约定的人民币对美元汇率单日浮动范围内，通过市场操作进行了微调，即便是离岸市场人民币/美元一年期外汇掉期（NDF）[7]汇率，当日的报价也只是7.225人民币元/美元，反映出市场对此的预期较以往仍然变化不大。但是，美国对此的反应却十分敏感，美国财长保尔森随即对人民币贬值发表讲话，明示从避免贸易摩擦之角度出发，人民币应一如既往地保持在对美元升值的通道中。保尔森如此敏感，原因何在呢？原来，除上述美国经济所面临的困局外，2008年底的统计显示，一方面进口萎缩，美国的贸易赤字达到了自2003年以来的新低；而另一方面，年底的失业率却节节攀升，居高不下（见图6）。图6美国失业人数统计图（人口以千人计算）（2007.1～2008.12）图6中2007年1月的统计表明，失业人数为7029000人，此后一路攀升，到2008年12月，失业率达到7.2%，失业人口为11108000人。劳动部的另一项统计表明，该失业率是美国1993年以来的最高纪录。对美国经济其他基本面的分析也表明，多项指标对未来出现严重萧条的趋势均提供了支持，而种种支持都在强化一个预期——即美国经济在2009年中期如果没有明显复苏迹象，即将有可能进入全面衰退周期。英国《经济学家》2009年1月9日的分析更加悲观，认为到今年年终，美国的失业率将达到9.5个百分点。美国经济深陷危机，已经到了可能被每一根稻草压倒的程度，迫于年底此种就业形势压力，加上12月14日就要举行的第五次中美战略经济对话，美国财长保尔森对2008年12月1日人民币轻微贬值的反应如此敏感就不难理解了。同时我们也看到了人民币汇率变化同保尔森历次访华之间的互动（参见附录保尔森访华期间人民币对美元汇率表）。三“保尔森效应”下的外资在中国房地产市场的表现“保尔森效应”与中国房地产究竟是什么关系呢？金融海啸后外资在中国房地产市场的心态又是怎样的呢？1.“保尔森效应”与中国房地产的关系关于金融学中汇率与商品价格（包括房价）关系的阐释以及汇率预期与中国房价的关系，笔者在2008年报告中已有详述[8]，不再赘述。这里要强调的是，在汇率影响房价的路演中，“保尔森效应”对中国房价的影响属于综合传导模式。其传导机制表现为：当中国与日、美、欧盟间存在利率超调时，鉴于中国当前的对外贸易状况，导致人民币升值预期，从而引发外资流入，形成外汇储备增加；大量的外汇占款引发货币供应的增加和通货膨胀，由于我国目前实行的是有管理的浮动汇率制度，因此金融当局必然要通过干预利率来调整汇率，以期实现汇率的均衡。而提高利率调节外汇占款的做法至少产生两个方面的效果，一方面，增加了内资房地产企业的贷款成本，促使其通过外债融资手段开发地产，结果是引致外资套利流入；另一方面，因利率提高助推物价上涨，一系列物价的上涨意味着包括房地产在内的商品成本上涨，而房价的上涨反过来进一步形成人民币升值的预期，形成汇率与房价恶性循环式的内卷化上涨，且欲罢不能（见图7）。图7汇率联动房价之综合传导图示从汇率影响房价的路演中不难看出，外资套利流入后对房价的“泡沫化”直接或间接地起到了推波助澜的作用。事实证明2007年的房价虚高，外资套利流入是幕后重要推手[9]。2.金融海啸后外资在中国房地产市场的心态改革开放以来，一方面，中国政府以巨大的内地市场吸引和利用外资“借鸡生蛋”；另一方面，外资同样看好中国经济的发展前景和潜在的消费需求，纷纷进入中国“借窝生蛋”，二者在博弈中总体上表现出“双赢”的结局。在近十年的中国房地产市场上，二者经历了合作——互惠——竞争三个阶段。其中的竞争阶段从2005年开始至今，从2007年底“热钱”狂赌人民币升值，到2008年12月1日、2日两天的人民币汇率贬值后，外资纷纷出逃来看，外资对中国货币当局的举措表现得越来越关注与敏感，尤其是12月份对汇率贬值带来的“去保尔森效应”问题上的反应，足以说明外资的敏感心态[10]。但是，2009年来自中国官方的统计显示，中国的GDP已经超过德国，成为全球第三大经济体。如果此统计结论仅能表明中国当前的经济发展状况的话，另一项来自美国官方的统计则表明（见图8），至少在2030年以前，从中国经济对于能源需求量上的判断，可以说明世界对中国经济的发展势头长期看好；尤其可以准确预见的是，从1995年开始到2015年以前的中国能源需求已经超出了自身的能源供给，且此间的剪刀差逐年放大，这进一步说明中国城市化与工业化进程的速度。图82030年前的中国GDP增长预期首先，统计显示，尽管同样受到金融危机影响，2008年中国对美国的贸易顺差不降反增。2008年第一至第三季度中国对美国的贸易顺差分别为332.2亿美元、420.6亿美元和514.8亿美元，人民币升值预期因素依然存在。其次，相对于美国，中国依然是国际直接投资流入国；外管局新近的统计表明，目前中国外汇储备依然在不断增加——即外汇流入金额依然远大于流出额。此外，根据当前国际金融形势，美国已非昔日的投资天堂，虽然投资者对中国经济增长短期前景看空，但市场仍普遍相信中国经济基本面远优于美国。从直观上看，美国经济第三季度已经进入负增长，而中国经济第三季度依然有9%的增长。再次，由于中国的外商投资政策于金融海啸后开始强化“借鸡生蛋”的效力，保持不断增长的中国经济越来越成为国际投资的避风港。理论上，汇率水平最终是要由国家经济发展的基本面来决定，一国经济长期持续增长的结果必然带来本币的升值预期，这即是多年来外资栖身中国经济的根本原因。但是，金融海啸的出现，使得外资对中国经济抱有谨慎乐观的同时，进一步加重了投机心态。四租赁控制体制（RentControlSystem）：金融海啸后中国房地产市场的“稳压器”？金融海啸给中国房地产发展带来的直接后果是该行业资金链条的吃紧。一方面，国内外商业银行在风险控制下出现惜贷现象，使过度扩张的中国房地产开发企业在融资问题上捉襟见肘；另一方面，包括热钱在内，处于投机心态中的外资，在近期人民币贬值气氛浓厚的环境下，会出现集中撤离中国房地产市场的局面。进一步需要关注的是，由于“保尔森效应”的存续，投机资金很有可能在2009年下半年至2010年的某个时候，或在“保尔森效应”的影响下，还会通过各种或明或暗的渠道重返中国房地产市场。可以肯定的是，金融海啸后的“保尔森效应”较以前会有更多的变数，这会导致外资，尤其是热钱对中国房地产市场的投机。笔者认为，同发达国家比较，处在刚刚起步阶段的中国房地产市场，抗击外部压力的能力还比较脆弱，难以承受如此反复的金融冲击，热钱的投机会给中国房地产发展带来极大的负面作用。为避免亚洲其他国家因房地产问题引发的经济与金融危机，保障中国房地产的健康发展，打造中国房地产市场的“稳压器”迫在眉睫。近年来，人们普遍关注房价的涨跌，而房屋租赁价格的变化却少有人问津。纵观经济史发展，没有人会否认，房屋租赁市场的繁荣对一国或地区房地产发展影响的重要性。然而，近年来，中国经济在大力发展房地产建设的同时，在一定程度上忽视了房屋租赁市场的发展，尤其是在强调发展的同时忽视了房屋租赁市场在经济运行异动时所具有的“稳定器”作用。眼下，金融海啸正在通过金融渠道向实体经济渗透时，中国房地产也体验到了极度严寒，而国务院针对该问题于2008年12月20日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（简称《新国六条》），给曾经被忽视的中国房地产租赁市场带来了曙光。《新国六条》是历次房地产政策中政府关注房屋租赁问题最为集中的一次，行文中多层次、多角度地出现了政府对房屋租赁问题的关注[11]。随着房屋价格一路走高，曾有人试图用市场供求来解释，乍想起来，不无道理。随着城市化速度的加快，到2020年我国实现全面小康目标，每年至少有1000万以上农民将进入城市定居。如此一来，城市里人多地少的矛盾就会进一步显现，房屋价格自然会水涨船高。但是，让我们再仔细想来，在住房需求中，想要通过买房居住的人和想要通过租房居住的人，亦即想要买房的人和想要租房的人谁更需要住房，我们就会对房价持续上涨逻辑的严密性产生疑问了。也就是说用来自住的购房者（即买房用来消费而非投资）如果买不起住房（即无力支付贷款的首付款或者贷款的按揭），租赁房屋用以自住将会成为这些住房消费者的首选。如果上述的假设和推理存在合理性的话，房屋租赁价格及其市场的重要性就凸现出来了。试想，如果房价一路走高且居高不下的话，一部分急需住房而且曾经待价而沽的消费者最终将会把目光转移到租赁市场。一旦这种假设成为事实，我国对房屋租赁市场的管理将会很快提到议事日程上来。事实上，《新国六条》中提到，2009年是加快保障性住房建设的关键一年，主要以实物方式，结合发放租赁补贴，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题；解决80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。在此基础上再用两年时间，解决487万户城市低收入住房困难家庭和160万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2009～2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房；此外近年来大量高校毕业走向工作岗位的学生日益成为住房消费需求的主力。调查显示，北京、上海、深圳、广州、杭州、武汉、沈阳、西安、厦门等大中城市的售房统计表明，商品住宅购房对象正趋向年轻化，20～40岁高学历者群体是商品房购房主力，占总体比重从六成到八成不等。北京住宅市场2007年调查也显示，25～28岁的年轻人是北京购房的中坚力量。而东方早报的披露也表明，由于受到未来14年“婴儿潮”冲击，适婚年龄层将成为购房主力，即2010年前，35～45岁群体的住房改善需求将会刺激房地产市场的发展；而在2010～2020年期间，婚龄人口对于住房的刚性需求将会再度增加。生于20世纪60和70年代者正成为未来三至五年购房的主力人群。然而，能够实现买房梦想“一步到位”的年轻人毕竟是少数，对于绝大多数职业生涯初期的中国青年，从租房开始，先租房，再买小房，最后买大房，逐步实现住房梦才是现实的生活选择。而这些无疑在要求加快我国房屋租赁市场改革与管理的步伐。值得关注的是，随着我国房地产市场的发展，近年来政府出台了一系列的房地产政策、文件、法律、法规用以控制不断飙升的房价，却少有用来管理房屋租赁市场的。2004年起实施的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，2005年出台的《城镇廉租住房租金管理办法》，2007年12月1日建设部等九部委联合发布并实施的《廉租住房保障办法》均有在该问题上的跟进；党的十七大首次在党代会报告中写入“廉租房制度”，强调住房保障。尽管这些均体现了中国政府对低收入群体住房问题的关注，但是在相关政策的可操作性上，目前的中国同西方国家还是存在一定的差异。借鉴西方国家房地产租赁市场成功经验，将对（2008年12月17日，中国国务院召开专题会议，推出了“促进房地产市场健康发展”的六项政策）《新国六条》在“未来3年解决750万户低收入家庭的住房”问题提供有利的决策支持。在此笔者就美国房屋租赁管理中的成功体制——“租控制”（RCS）加以评析，希望能够抛砖引玉，对我国房屋租赁市场的管理决策起到一定的参考作用。“租赁控制体制（RentControlSystem）”简称“租控制”，是美国政府旨在通过抑制飞速上涨的房屋价格、城市人口的急剧增加以及通货膨胀而采取的保护房屋承租人的法律体系。考察“租控制”要追溯到“二战”时期。由于战争期间房屋短缺，1943年美国联邦政府实施了对房地产租赁市场进行管理的一套法律体系。该体系可以帮助地方政府更好地了解到房地产承租人向房产主交付的租金额度应该是多少，从而确保战时国内社会秩序的稳定。由于“租控制”带有明显的政府干预市场的作用，不利于和平时期的经济发展，所以在“二战”结束后“租控制”就终止了。但是由于相继而来的经济繁荣与超速发展，为了平衡区域经济差异，避免经济发展失衡，美国政府在少数城市仍然保留了“租控制”，作为经济系统中避免房地产市场过热的“稳压器”，比如纽约，“租控制”延续至今。在纽约，承租人如果继续租赁房产用以个人居住，房产主往往不仅不能拒绝，而且不可以提高租金的价格。最有代表性的例子是——美国GoldbergFriedman一案[12]。该案最终成为美国政府通过租赁控制法保护低收入承租人经典案例。在加利福尼亚的圣·莫尼卡，“租控制”在更晚一些时候，其出现的原因是：20世纪70年代受到通货膨胀和人口快速增长的刺激，房地产与房租的价格一路飙升，圣·莫尼卡市政府于1979年借用“租控制”，要求房地产主削减其房租至1978年的水平，并且规定未来的房租价格只可以在该年度总体价格水平的基础上浮动三分之二。结果是圣·莫尼卡市新公寓的建造受到了遏制而新办公用房与商务用房的建设未受影响。与此同时，“租控制”在三藩市也得到了有效的推行。同年，在具有可比性的两个城市中——达拉斯与三藩市，没有推行“租控制”的达拉斯新建造单元达11000套，而房屋空置率达16%，实施“租控制”的三藩市新建单元仅有2000套，空置率为1.6%，“租控制”对治理美国当时混乱的房地产市场而言收到了良好效果。回顾历史，美国房地产业的“租控制”，无论是在战争时期还是和平时期的房地产市场中，都在有效地履行着三个方面的功能：（1）推进现有房地产资源的有效利用和刺激新房的建造；（2）在竞争性住房需求中分配现有短缺房源；（3）通过潜在承租人理性利用现有房源。“租控制”的出现，人为地压制了营利性房屋租赁价格最重要的长期决定因素。笔者在这里提到美国房地产业的“租控制”，从宏观角度来看，是因为美国“租控制”出现的社会背景同我国现阶段的社会经济环境有一定的相似之处；从微观层面观察，美国“租控制”曾经达到的效果正是目前我国房地产市场发展所期待的效果。从历史上来看，“二战”后美国经济的兴起，制造业的迅速扩张，在电气、汽车、零售、连锁店等新兴行业、产业发展很快。这种转型给美国国内带来了非常旺盛的市场需求，由此而带来的经济繁荣将美国经济推上了持续多年的快车道。中国经济目前的发展态势很像“二战”后的美国经济，也恰好处于一个产业结构的调整阶段，地产业、家电、通信、旅游、电脑，特别是与IT和与新经济相关的行业增长势头强劲。在固定资产投资市场上，传统企业由于新经济的挑战和体制改革的深化而处于关键的转型时期，怎样加快工业化、城市化建设，迅速提高中国的国际竞争力与适应力是当务之急，宏观上的相似性还表现在城市人口的急剧增加。在美国，1900年75%左右的美国城市居民生活在租来的公寓里，而大量的房产所有者，主要产生在过去的100年，特别是近60年里。美国在“二战”后曾经出现过房荒，是由于婴孩出生多和“我们要回家”运动带来的迅速复员所引起的。当时人口剧增出乎意料，战争年代并不停止生育，那几年里一直有“战时婴儿”出生，出生数每年多达300万。到1946年，也就是运输舰开始把部队运回国那一年，出生数字又比前一年多了50万。这还远不是最高纪录。第二年又从1946年基础上再增加40万人。战胜日本以后，美国军队开始大规模复员，1945年12月，陆军一个月复员近一百万人，海军又有25万人。复员军人“靠着士兵权利法案，马上就可结婚”。在结婚之后，住房就成了大问题。而复员军人之多，要求美国最低限度马上解决500万套房子，从战胜日本到圣诞节这段期间，破土动工的房子只有3.7万幢。于是，美国历史上空前的房荒出现了，很显然仅仅要求市场解决是不可能的，必须要有政府的力量进行干预。再来看我国，随着城市化速度的加快，到2020年实现全面小康目标，我国每年至少有1000万以上农民将进入城市定居。要保证这些农民在城里安居乐业，每年投资在住房建设上的资金至少要数百亿元，因此，我国房地产业的发展道路可谓刚刚起步。从微观层面观察，我国现有房地产资源存在低效利用的问题。抑制房价上涨而出台的“国八条”对刺激新房的建造形成了削弱力量，在竞争性住房需求中因分配现有房源而引发的各种矛盾时有发生，潜在承租人非理性利用现有房源的现象屡屡出现，曾有为了避免2005年6月房产“两年大限”而采取“以租待售”或者“租售两全”做法。此外还有利用教育部《高校学生住宿管理通知》中学生租房解禁而借机抬高房租价格的做法，有为了租赁农家小院的50年租金陷阱而对簿公堂，有持币待购的，有联手造势死抗房价的，租赁期满有房东把房客扫地出门的，也有房客希望房东延期、强租不退房的，等等。种种问题反映出我国的房地产租赁市场已经初具规模，问题