房地产开发新项目成本与支付（更新版）

彭镜懂投资管理中心2014-9-1房地产开发新项目成本与支付前言：培训说明掌握投资成本与费用支付——项目利润是怎样计算出来的？——房地产经营需要哪些要素投入？——什么样的房地产项目才是好项目？培训说明

培训目的

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思考问题前言：房地产企业面临的最大困难投入增加收入减少利润压缩成本管理显得尤为重要！企业未来的生命线！结论利润=收入—成本项目利润率低和无利润是目前面临的最大困难！未来一段时间，价格竞争将成为市场最重要的因素，从而低成本的公司将成为未来的胜者！前言：房地产企业的投资目标Reality产出>产出投入回报>付出目录CONTENT

三、项目成本的支付要点

一、项目成本的形成与估算

二、项目成本的构成与分析——结论：项目立项决策是主要因素，设计优化方案是关键因素！哪个阶段对房地产投资影响最大？（一）项目成本的形成（二）项目成本的估算方法：单元估算法单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。单位指标估算法单位指标估算法是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。一般来说，土建工程、给排水工程、照明工程可按建筑平方米造价计算，采暖工程按耗热量(千卡/小时)指标计算，变配电安装按设备容量(千伏安)指标计算，集中空调安装按冷负荷量(千卡/小时)指标计算，供热锅炉安装按每小时产生蒸汽量(立方米/小时)指标计算，各类围墙、室外管线工程按长度(米)指标计算，室外道路按道路面积(平方米)指标计算等。工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资。概算指标估算法概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指标×建筑面积。其他方法类似工程经验：一般使用的方法；外概预算定额法目录CONTENT

三、项目成本的支付要点

二、项目成本的构成与分析

一、项目成本的形成与估算土地取得成本前期工程费建安成本基础设施公共配套贷款利息开发间接费（含不可预见费）营业税金及附加土地增值税销管费项目成本二、项目成本的构成与分析（一）土地取得成本开发项目土地费用，是指为取得开发项目用地而发生的费用。

开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：出让土地的土地出让地价款划拨或征收土地的土地征收拆迁费转让土地的土地转让费股东投资入股土地的投资折价租用土地的土地租用费1.土地费用的构成

根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。

直接比较公式

PD＝PB×A×B×D×E

间接比较公式PD＝PB×A×B×C×D×E

PD――待估宗地价格；PB――比较案例价格；A―待估宗地情况指数/比较案例宗地情况指数＝正常情况指数/比较案例宗地情况指数B―待估宗地估价期日地价指数/比较案例宗地交易日期指数C―标准宗地条件评价系数／比较案例宗地条件评价系数D―待估宗地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数E―待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数市场比较法成本逼近法基准地价系数修正法定义2.土地价格的估算

以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。

市场比较法成本逼近法基准地价系数修正法定义2.土地价格的估算成本逼近法的新开发土地的一般地价公式：

地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益=成本价格+土地所有权收益集体土地征地费用说明土地补偿费①按需要安置的农业人口数计算②农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿安置补助费（见①）地上附着物和青苗补偿费（见②）农村房屋拆迁安置补偿费占用耕地的耕地占用税占用耕地的耕地开垦费占用菜地的新菜地开发建设基金征地管理费政府规定的其它有关税费城镇拆迁安置费用说明被拆除房屋及附属物补偿费

①被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等。

购建拆迁安置用房费安置补助费（见①）被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费政府规定的其它有关税费通过对待估宗地地价影响因素的分析，对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。

市场比较法成本逼近法基准地价系数修正法定义2.土地价格的估算公式土地价格=基准地价×(1±K)式中：Ｋ—基准地价修正系数⑴

商业、综合、居住用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数⑵工业用地宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数/宗地容积率（当宗地容积率<1时）（二）前期工程费用1.前期费用的构成问题一：临时道路成本过高，不按实际情况计算问题：其临时道路成本高达5959万，是否合理呢？2.前期工程费需关注的问题某地块规模约200亩，地块内平整，地块原为体育运动训练中心，位于市区内，市政配套成熟，周边有市政道路通达。背景

案例分析一：临时道路成本达5959万，是否合理？2.前期工程费需关注的问题问题二：场地平整未考虑地下室大开挖的土方成本背景某地块规模约130亩，地块内平整，四边至均临道路，距老城区约6公里，周边配套成熟。2.前期工程费需关注的问题2.前期工程费需关注的问题案例分析二：现场平整的地块，其开发成本如何估计？规划图详见：初步规划方案地下室局部两层（约3.4万ｍ2），层高3.5ｍ，总地下建筑面积约16万ｍ2，根据规划图，不考虑土方放坡的土方工程量约80万ｍ3，大开挖土方量较大，开挖和外运费用暂定20元/ｍ3，总成本约1600万。测算时仅考虑92.9万？2.前期工程费需关注的问题案例分析二：现场平整的地块，其开发成本如何估计？初步规划方案2.前期工程费需关注的问题（三）建安工程费用项目单价（元/平方米）备注三建安工程费1地上建筑建安费按建筑工程单方造价

别墅毛坯

小高层住宅毛坯

高层住宅毛坯

商业（底商/独商）

写字楼2地下建筑建安费2000-3000视项目实际情况而定（车库、人防）建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装)等。当房地产项目包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。1.定义与构成2.1国内建安成本情况图1全国住宅建安成本走势图（元/平方米）2.1国内建安成本情况图22012年下半年国内省会城市建安造价指标情况（小高层）图32013年下半年国内省会城市建安造价指标情况（高层）2.国内建安成本情况2.2集团建造成本情况2.2集团建造成本情况2.2集团建造成本情况3.建安成本需关注的问题问题一：各开发产品的建安成本相同？表1某地块成本预估表3.容易忽视的问题问题二：地下室成本偏低表2某地下车位成本预估表3.建安成本需关注的问题问题三：地下室成本偏低并无考虑其它成本3.容易忽视的问题提示地下车库实体发生的费用，需如实体现，公共配套部分的产品可不分摊到地下室，直接分摊到其他产品中，但不可漏项。3.建安成本需关注的问题3.容易忽视的问题某地块所考虑的建安成本与其它双拼或超豪一样，是否合理？坡地案例3.建安成本需关注的问题3.建安成本需关注的问题

坡地案例某地块所考虑的建安成本与其它双拼或超豪一样，是否合理？不合理，坡地的双拼应比同类型的双拼成本高。答案坡地是因地制宜，而设计带半地下室的别墅。很多地方别墅地下室不计算销售面积，测算成本时是按可售面积分摊，很容易忽略地下室的成本。半地下室按相关规定需要计算建筑面积，此时的建筑面积＝可售面积+半地下室面积，而双拼或超豪的建筑面积＝可售面积。提示3.建安成本需关注的问题（四）基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。其构成如下表所示：基础设施建设费一般按规划指标和实际工程量估算。一般占建安工程费的15%~20%。1.定义与构成提示（一）小市政工程（1）道路工程（2）挡土墙、护坡工程（3）围墙工程（4）园建工程（5）绿化工程（6）人工湖（7）其他室外市政工程（二）大市政及管网工程（1）供水工程（2）供电工程（3）供暖工程（4）燃气工程（5）智能化工程费（6）其他室外市政管网工程问题一：基础设施考虑不周某地块规划图，规模约400亩。2.基础设施建设费需关注的问题答案仔细查阅测算成本，关注道路成本，是否有问题？有问题，道路成本仅为1.6万元，明显有误。2.基础设施建设费需关注的问题（五）公共配套设施建设费公共配套设施建设费：是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括社区用房、派出所、学校、幼儿园、售楼部、（不可售）停车场等。公共配套设施建设费一般按规划指标和实际工程量估算。序号项目单位数量单价费用计算说明1幼儿园平方米按概算造价2学校平方米按概算造价3售楼部平方米按概算造价4社区用房平方米按概算造价5电房平方米按概算造价6垃圾中转站平方米按概算造价┄┄1.定义及构成提示问题一：未考虑成本背景：某地块规模约300亩，测算时未考虑任何公共配套的成本。

成本为02.公共配套设施建设费需关注的问题背景：仅考虑部分配套，未结合实际情况考虑仅有幼儿园问题二：成本考虑不周2.公共配套设施建设费需关注的问题（六）利息

利息总额

=预计贷款总额X贷款利率提示贷款利率根据当地贷款银行标准计算

（七）间接费用

间接费用，是根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度而定。一般情况下（一）~（六）各项费用之和的2%~3%估算。特殊情况下土地成本视具体情况而定是否加入。当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时，还应估算项目经营期间的运营费用。运营费用通常包括：人工费，公共设施设备运行费、维修及保养费，绿地管理费，卫生清洁与保安费用，办公费，保险费，房产税，广告宣传及市场推广费，租赁代理费，不可预见费。目录CONTENT

二、项目成本的构成与分析

三、项目成本的支付要点

一、项目成本的形成与估算成本项目支付要点备注土地取得成本按合同约定，争取能做到分期及延后支付前期工程费一般支付较前，在完成＋－000支付到80%,除行政规费（按合同约定，争取能做到分期及延后支付）建安成本按月进度及节点支付混凝土结构主体单方造价一般600～800元基础设施按月进度及节点支付公共配套一般在开盘后支付到80%，其余按集团付款模式支付（酒店除外)贷款利息可按季度平均支付开发间接费可按季度平均支付（一）不同成本下的支付要点（二）工程款付款节点情景在评审测算成本时经常遇到，特别是工程款，开盘预售时支付偏低，以提高资金回笼率，交楼时又超付，高达100％支付。解决方案首先需了解我司工程进度款的付款模式：

1.低层、多层住宅按月进度支付，每月按完成产值的80％支付；

2.高层按节点支付，宗旨也是按产值的80％支付，下表可参考：节点支付表提示首先抓住两大时间节点控制，一是预售时间节点，二是交楼时间节点。各地方的预售条件有差异，需根据目标地块当地政府规定的时间去考虑。一般情况下，住宅（毛坯）的完成主体的产值占总产值比例50％～60％，装修付款是等主体完工后再考虑支付；

若本工程总层数超过12层的，则步距每增加六层（含本数）增加一次支付节点，如此类推；若洋房总层数与结构封顶的上一次支付节点层数相差3层及3层以内的，则结构封顶的上一次支付节点取消，合并到结构封顶节点支付；若有桩基础，则按半月形象进度付款的方式（按当期实物量完成量的80%进行支付）；“±0.00以下部分全部完成”与“外墙装修完成、脚手架拆除完毕”之间的支付节点需土建专业组在招标阶段提供支付比例。预售条件要结合当地政府规定执行，此节点为最关键节点。备注：表1进度款节点支付表（二）工程款付款节点47（三）成本测算的常见误区