中国房地产市场形势分析

2005～2006年中国房地产市场形势分析

一2005年房地产市场调控的背景2004年以来，国务院把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施，基本遏制了房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头。但2005年一季度，部分地区房地产投资规模过大问题仍很突出，同时面临商品房价格上涨过快、结构性问题凸现等新的情况和问题。1.商品房价格上涨过快据国家统计局数据，2004年商品房平均价格同比增长14.4%，其中商品住宅价格同比增长15.2%，首次出现两位数增长并超过居民收入增长。2005年一季度，商品房、商品住宅平均价格同比又分别增长12.5%和13.5%。从全国看，房价过快上涨呈蔓延态势，由东部部分沿海地区向其他地区扩展。同时，二手房价格上涨加速。据40个重点城市市场监测数据，约一半城市的二手房价格涨幅超过了新建商品住房。2.部分地区房地产投资规模过大2004年房地产开发投资增长28.1%；2005年一季度增长26.7%，增幅比去年同期回落13.5个百分点。但2005年的投资增长，是在去年同期较高增幅基础上的增长，并且高于全社会固定资产投资增幅。个别地区房地产开发投资超过全社会固定资产投资的50%，是推动当地全社会固定资产投资膨胀的重要因素。2005年一季度，13个省（区）房地产开发投资增幅超过30%，其中有6个超过50%，最高的达到115%。40个重点城市中，有13个超过50%，其中有4个城市超过100%，最高的达到172%。3.商品房结构性问题进一步凸现表现为中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。部分城市2004年销售的商品住宅中，120平方米/套以上的住房都在40%以上，最高的超过60%，中小套型住宅比例偏低。同时，中低价位普通商品住房销售面积，占总销售面积的比例呈下降趋势。2004年全国经济适用住房投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%。2005年一季度，经济适用住房完成投资60亿元，同比下降13.8%，占房地产开发投资的比重进一步下降到2.6%。4.房地产市场秩序比较混乱房地产开发、交易、中介服务和服务管理的各个环节，都不同程度地存在违法违规行为。如房地产广告虚假，商品房面积“缺斤短两”，购房合同欺诈，物业管理质价不符等，扰乱市场秩序，损害群众利益，影响房地产市场健康发展。尤其是一段时期以来，个别开发企业和中介机构利用市场信息不对称，误导市场预期。通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、发布不实价格信息、虚假宣传等不正当手段，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，带来一些项目的房价短期内非正常上涨。房价是市场运行状况的综合反映。调控房地产市场的核心，是做好稳定房价工作。2004年以来我国商品房价格持续上涨，原因是多方面的。经济发展中各类要素价格普遍上涨，城镇化进程加快带动市场总需求快速增加，一些地方片面强调经营城市、盲目大拆大建，都对房价上涨有重要影响。有些因素是合理的，但也有许多不合理因素。——从供应情况看，一是供应结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，直接抬高了商品房的平均价格。二是多重因素推动商品房开发建设成本上升。如，土地供应方式转轨带动用地价格上涨，生产资料价格持续保持两位数增长，城镇房屋拆迁成本增加，商品房配套设施和环境水平提高。另外，精装修商品房交付量增加，装修成本进入销售价格，也带动了部分地区名义房价增加。——从需求情况看，一是改善性需求和被动性需求偏大。居民收入水平持续提高，消费结构升级，改善住房条件的要求强烈。城镇化进程加快，外来人员购房，也推动了市场需求扩张。与此同时，城市建设中拆迁规模扩大，被动性需求增长过快。二是投机、投资性购房增长过快。基于房价上涨预期，加之社会资金缺乏其他投资渠道，大量资金涌入房地产市场。境外资金进入热点城市高档房产，短期炒作和套汇意图明显。2004年，长江三角洲部分城市投机、投资性购房比例在20%左右。总体看，我国房地产市场已进入新的发展阶段。市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。2000年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，竣工和销售面积的差距逐步缩小。其中，2004年销售面积增幅大于竣工面积增幅11.6个百分点。东部地区和部分中心城市供求矛盾尤为突出，出现供应量不足，中低价位、中小套型普通商品住房得不到保障，推动房价上涨。而房价的过快上涨，导致社会各方面对市场产生较高预期，使一些个人和机构投机、投资房地产，部分居民担心房价上涨提前入市，进一步加剧了房价过快上涨态势，个别城市的一些项目出现非理性上涨。因此，市场需求偏大、供求矛盾突出、供求结构失衡，是推动去年以来房价过快上涨的主要因素。房价上涨过快，投资增幅偏大，虽然是局部性问题，但如不及时加以解决，极有可能演化成全局性问题，加大社会经济运行和城镇中低收入家庭的住房成本，影响房地产市场的健康发展和金融市场的稳定。二2005年房地产市场调控的基本精神针对当前房地产市场存在的问题，国务院高度重视。全国十届人大三次会议《政府工作报告》，把抑制房价过快上涨势头，作为2005年宏观调控的一项重要任务。根据国务院领导批示精神，建设部分别召开国务院有关部门、部分城市相关部门和专家学者、房地产企业座谈会，对市场运行状况进行了深入分析，对部分城市房价上涨过快问题进行了专题调研，形成了宏观调控的基本思路和有关政策建议。3月上旬，国务院办公厅听取了建设部等有关部门的汇报。3月中旬之后，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发电［2005］8号），人民银行调整了个人住房贷款利率和最低首付款比例，银监会开展了对国有商业银行房地产贷款的专项检查，推动市场预期出现积极变化，一些地区调控效果开始显现。为巩固和发展调控成果，4月27日，国务院第88次常务会议，研究了下一步调控的指导思想，原则通过了建设部等部门提出的建议。5月9日，国务院办公厅转发了《建设部等七部门关于稳定住房价格工作的意见》（国办发［2005］26号，以下简称《意见》），明确了调控的政策措施。1.指导思想（1）立足于促进国民经济和社会稳定发展。2004年全社会固定资产投资7万亿元，其中房地产开发投资约1.32万亿元，占全社会固定资产投资的比重达18.8%，比1998年提高了6.1个百分点。房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，房地产的投资和消费与金融关系密切，是资金密集型行业，房地产业关联度高，房屋价格直接关系居民住房问题的解决。房价的持续过快上涨，容易助长投机行为，形成泡沫，影响金融安全、经济稳定、社会安定。促进国民经济和社会健康发展，是《意见》的基本指导思想之一。（2）立足于维护普通居民的住房权益。房地产市场发展的根本目的，是解决普通居民的住房问题，推动全面建设小康社会的进程。发展房地产业，既要满足高收入家庭的住房需求；更应当面向普通百姓，维护普通居民的住房权益。稳定房价工作的根本出发点，就是减轻中低收入家庭的住房负担，维护普通居民的基本住房权益。《意见》的各项措施，如增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应、完善廉租住房制度、明确享受优惠政策的普通住房标准、整顿规范市场秩序等，都有利于满足普通居民改善居住条件的合理需求。（3）立足于以经济手段为主的综合调控。这次调控，坚持遵循经济规律，主要采用土地、信贷和财税等经济政策调节。通过土地利用总体规划和年度计划，调节土地供应总量与供应结构，对房地产市场供应总量、供应结构产生直接影响。通过银行信贷和税收调节等措施，合理引导投资和消费的总量及方向。通过城市总体规划和近期建设规划，直接规定各类房地产用地的布局和比例，有效调控供应结构。同时，强化法治，把整顿规范市场秩序作为这次调控的重要内容。2.基本原则和特点《意见》提出了“坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管”的原则。根据这个原则，这次调控有以下特点。（1）把解决当前问题与长远的制度建设相结合。调控中的大部分措施，既针对当前市场存在的问题，也涉及到房地产市场发展的制度环境的改变，从体制上、机制上为市场的持续健康发展奠定良好基础。如为保证中低价位、中小套型普通商品住房建设的供应，把规划设计、房价、套型等作为土地出让的前提条件；为遏止投机，禁止期房转让，等等。（2）统一政策和因地制宜相结合。国家的统一政策解决或防范普遍性问题，地方的调控措施要针对当地市场发展中的特殊问题。国家的统一政策紧紧围绕两个主题：从供应上增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房比例，健全廉租住房制度；从需求上遏制投机性购房、控制投资性购房、引导合理的住房消费。（3）实行供应和需求的双向调节。已经出台的各项调控措施，既调节供应总量、供应结构，也调控各类需求。双向调节适应供求关系的基本规律，既最大程度地发挥市场的自我调节作用，又可以控制市场规模的过度扩张，从而稳定房价、调整结构、防止投资过快增长，促进调控综合目标的实现。（4）突出重点，区别对待。针对当前普通住房供应不足，普通居民家庭住房困难问题，调控的各项措施，突出了保护普通居民的住房消费，维护低收入家庭的住房权益。针对部分地区不合理需求旺盛问题，重点加强了对需求的调节，尤其着重遏制房屋投机，消除了市场发展中最具破坏性的因素。（5）注重各项调控措施之间的协调配合。包括各项经济措施的协调，经济和法律手段的配合，以及各级政府调控措施的合理组合，确保调控方向的一致性，形成政策合力。调控是为了更好的发展，决不是打压房地产。国家出台的统一政策着眼于解决普遍性的问题，同时强调因地制宜，分类指导。《意见》的贯彻落实，有利于促进房地产市场可持续发展，防止市场出现大的起伏，巩固和发展宏观调控的成果；有利于保障城镇中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促进社会主义和谐社会的建设。《意见》的发布实施，是政府对房地产市场调控能力进一步增强的重要标志。三调控政策实施以来房地产市场运行的基本情况国务院关于稳定房价的各项部署，得到了社会各界的广泛支持和拥护。根据国务院的决策部署，各地区结合本地实际，深入分析当地房地产市场形势，研究制定贯彻落实国务院宏观调控决策的具体措施，在规定时间内出台了享受优惠政策的普通住房标准，落实了加强税收征管的有关规定；整顿规范市场秩序，加强市场形势分析和监测；加强了土地和规划调控力度，增加普通商品住房和经济适用住房供应量；强化了住房保障制度建设，加快建立廉租住房制度。随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，一些调控效果开始显现，房地产市场正朝着预期目标发展。1.房地产投资增幅持续回落据国家统计局房地产投资统计快报，2005年1～12月份，全国房地产开发完成投资15759.3亿元，同比增长19.8%，比一季度回落6.9个百分点，比2004年回落8.3个百分点；低于全年城镇固定资产投资增幅7.4个百分点，从5月起，已持续8个月低于同期城镇固定资产投资增幅（见图1）。图12004～2005年各月累计商品房开发投资同比增长情况图2.中小户型、中低价位普通住房消费比重提高，住房供应结构开始改善据房地产市场信息系统数据，2005年12月份，40个大中城市120平方米以下套型商品住房成交面积占总成交面积的比重由6月份的45.5%提高到50.2%；其中80平方米以下由12.6%提高到15.5%。上海市全年4000元/平方米以下的商品住房成交套数占比由上半年的18.28%上升到37%，1万元/平方米以上的由20.19%下降为10.56%；120平方米以下商品住房成交套数占比由上半年的57.23%上升到75.94%。南京市120平方米/套、6000元/平方米以下的普通商品住房上市比例，分别由一季度的58.6%、63.7%提高到三季度的68.2%、91.1%。为适应市场需求变化，一些开发企业对正在开发或即将开发项目的设计方案做出调整，增加中小户型商品住房供应。北京市一度热销的国美第一城项目在第三期开发中，将原设计的很多大户型调整为中小户型，同时增加一居室、二居室的数量。陕西省对照中低价位、中小户型普通商品住房标准，对10余个项目、40多万平方米的商品住房重新调整了规划设计。3.市场成交量逐步趋稳据房地产市场信息系统数据，2005年，40个大中城市商品住房累计成交面积同比下降3.16%；有18个城市同比下降，北海、温州、杭州、长春、厦门、天津、兰州7个城市降幅达20%以上。从月度数据看，成交量下降集中在5～7月；8月份以来，商品住房成交量逐步趋稳。目前上海市、杭州市单月商品住房成交量已恢复到5月前的八成左右，新增需求主要集中在套型结构、价位较为合理的新开楼盘，原有高价位楼盘销售依然平淡。4.商品住房价格涨幅趋缓据国家统计局城市司对70个大中城市抽样调查，2005年下半年以来，新建商品住房销售价格月环比涨幅平均在0.6%左右，价格涨幅趋缓。12月份，新建商品住房销售价格同比上涨7.1%，其中，经济适用住房、普通住房和高档住房销售价格分别上涨2.5%、6.4%和8.9%。部分热点地区价格有所回落。5.房地产信贷增幅放缓据人民银行统计，截止2005年底，商业性房地产贷款余额达2.77万亿元，同比增长16.14%，涨幅比年初回落10.73个百分点。其中，个人住房贷款余额为1.84万亿元，同比增长15.75%，涨幅比年初回落18.27个百分点，从2004年6月起已连续19个月回落（见图2）。图22005年全国70个大中城市新建商品住房销售价格变动情况图6.房地产开发用地供应总量得到控制，结构有所改善据国土资源部动态监测，2005年房地产开发用地供应量比上年减少了20.2%，但经济适用住房用地供应量所占比例比上年同期提高了0.7个百分点。根据城市地价动态监测结果，土地价格继续保持稳定，一、二、三、四季度居住用地地价环比分别增长1.58%、1.30%、1.00%和1.42%，前三季度环比增幅比上年同期分别下降0.93、0.60、0.85；第四季度比上年同期上升0.21个百分点。7.房地产市场秩序逐步规范各地进一步整顿房地产市场秩序，加快房地产市场信息系统建设，建立网上投诉等信息反馈渠道，增强了市场的透明度。7月份以来，查处了一批违法违规销（预）售商品房案。南京市通过网络监测每一楼盘的销售活动，实时公布房价涨幅和转手情况，促使企业加强自律。深圳、北京等地开展了整顿房地产广告、商品房销售活动等专项整治活动。这些措施，对规范市场秩序，维护消费者合法利益发挥了积极作用。上述情况表明，房地产市场运行已朝着预期的调控目标变化。供求矛盾突出、房价上涨较快的上海、杭州等城市，投资增幅持续趋缓，供求矛盾得到缓解，房价理性回落。中西部地区市场运行情况比较平稳。各方面普遍反映，2005年的调控针对市场运行中的突出矛盾和问题，国务院确定的调控目标明确，政策措施是适当有力的，促进了房地产市场的平稳发展，是我国房地产市场调控一次较为成功的实践。四房地产市场的基本走势及需要关注的问题预计2006年房地产市场总体上将延续去年8月份以后平稳发展的态势，开发投资、成交总量将保持一定的增长，房价涨幅进一步趋缓，市场总体上朝着供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的方向发展。但当前调控效果仍是初步的，市场中原有的不健康因素特别是住房结构性矛盾仍没有得到根本解决，同时还存在一些新的不确定因素。1.原有的一些矛盾尚未彻底化解一是调整住房供应结构的任务仍十分艰巨。据房地产市场信息系统数据，2005年末，40个重点城市累计可售商品住房面积中，有23个城市套型在120平方米以上的住房占50%以上；有16个城市80平方米以下的住房不到总面积的10%。另据国家统计局房地产投资快报数据，2005年经济适用住房完成投资同比下降6.8%，占房地产开发投资的比重仅为3.59%，比2004年又下降1.01个百分点。由于供给结构调整一般要2年左右的周期，2006年普通居民家庭需要的中小户型、中低价位住房供应仍然不足。调整供给结构的力度仍需加大。二是投资投机性需求以及被动性需求反弹压力依然存在，部分地区房价仍上涨较快。由于股票、证券、期货等投资需求下降，目前房地产市场仍然是投资热点。一些城市因拆迁、建设引发被动性住房需求扩张的可能依然较高。2005年下半年以来，个别城市房价上涨较快，主要是近三年来住房新增供应量持续小于成交量，在消化存量商品住房的同时，也使近期市场供应相对不足。三是房地产市场秩序仍有待规范。目前房地产开发、交易和中介行为总体上还不够规范，一些地区存在违规开发、合同欺诈、虚假宣传、囤积土地、哄抬房价、伪造合同骗贷、内部认购、售后包租等违法违规行为。2005年财政部组织各地专员办对39家房地产企业的会计信息质量进行的专项检查，也反映出房地产行业会计信息失真、隐瞒利润、逃避纳税、骗取银行信用等问题。2.存在一些新的不确定因素一是部分消费者还不同程度存在观望心态，一些地区空置量有所增加。目前，部分城市居民住房消费信心还很脆弱，观望心态不同程度存在，特别是一些媒体和学者关于房价应该大跌的渲染，加剧了观望氛围。与此同时，随着一些地区为平抑房价增加的普通住房项目陆续投放市场，套型面积较大、价位较高的商品房空置数量有所增加。据国家统计局房地产投资统计快报反映，2005年末全国商品房空置面积14266万平方米，同比增长15.7%。其中，商品住宅空置面积8319万平方米，同比增长12.4%；商业营业用房空置面积3872万平方米，同比增长23.2%。对此，要予以高度关注，尤其要关注商业营业用房等非住宅商品房空置量较大且增速较快的问题。二是开发企业资金链趋紧，外资借机进入套利。由于一些地方商品房销售速度放缓，年底、年初集中结息、结税和支付工程款等原因，部分房地产企业资金紧张。据人民银行上海总部抽样调查，上海市约50%的开发企业资金紧张。一旦企业资金链断裂，可能引发新的“烂尾”项目、带来开发及按竭贷款不良率上升以及骗贷、欺诈、侵害消费者权益等问题。另外，一些国际资本基于人民币升值预期及内资企业资金紧张，借机以收购项目、收购公司等方式，进入国内房地产市场上投机套利。大连万达集团通过出让一部分股份，从美国某基金机构融资50亿元人民币；顺驰（中国）不动产网络集团拟以参股方式，引入软银亚洲投资基金和美国凯雷基金4500万美元。此外，利率变动、开征物业税的舆论、资本市场变化的不确定性等外部因素也会影响住房需求，进而影响房价和市场走势。五下一步调控工作重点按照中央经济工作会议精神，2006年要继续抓好房地产市场调控工作，积极引导房地产业健康平稳发展，更好地发挥其作为国民经济重要支柱产业和消费热点的作用。1.着力调整供应结构，切实增加普通商品住房供应一是加强对居民住房需求状况的调查分析，及时发布市场需求信息，引导开发企业调整供应结构。二是加强规划和土地的引导和调控作用，继续适当增加普通商品住房用地，继续停止别墅类土地供应，严格控制大户型、低密度高档住宅以及商业营业用房等非住宅用地供应。抓紧做好今明两年普通商品住房和经济适用住房项目安排及其公布工作。三是对滞销的大户型商品住房，要总结一些地方的经验，在符合功能、质量要求的前提下，引导其改建成中小户型，以利消化。四是对一些尚未开工或有条件的在建商品住房项目，要鼓励其通过调整规划设计方案，增加中小户型住房。五是继续落实国办发〔2005〕26号文件规定，严格执行供应土地出让前置条件中的规划设计条件、套型面积等控制性指标，从制度上保证中低价位、中小户型普通商品住房供应。2.加强房地产市场综合监管，进一步整顿规范市场秩序建设（房地产）部门要会同有关部门继续整顿规范房地产市场秩序，严肃查处开发和销售环节的各类违法违规行为；继续合理控制城市拆迁和建设规模，规范拆迁行为；结合房地产市场信息系统和信用档案建设，进一步完善预（销）售房屋的即时合同备案和实名制购房制度，强化预售款监管；严格房地产开发企业和中介机构市场准入制度，加强企业诚信建设，促进行业自律。国土资源管理部门要严格土地管理，加大对囤积、炒买炒卖土地等违法违规行为的查处，强化房地产用地供前、供后监管。财税部门要严