中国房地产业发展与宏观经济波动的关系

中国房地产业发展与宏观经济波动的关系

近年来，随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，国家出台了多项支持房地产发展的产业政策和信贷政策。房地产业快速增长，2004年末，城镇居民按户计算的住房自有化率达到80%以上，建筑和房地产业增加值占GDP的比例接近10%。房地产业给居民提供了新的资产形式，住房成为除金融资产以外，居民持有的最重要资产。房地产业对调整经济结构、促进经济增长发挥了重要作用。与中国经济增长具有周期波动的特征一样，我国房地产行业的发展也经历了几个周期，发展的第一阶段是1978～1991年，是理论突破与试点起步阶段，1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987～1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第二阶段从1992年至1995年，是房地产非理性炒作与调整推进阶段。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。最近房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段从1995年至2002年，房地产市场处于相对稳定协调发展阶段。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段是从2003年以来，是价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。本文将从宏观经济周期波动的角度，分析我国房地产业在经济增长中的作用，分析我国房地产业投资、销售、房地产价格水平与我国固定资产投资、消费和全社会物价水平的关系。关于房地产市场与宏观经济周期波动关系的研究包括：Davis和Heathcote（2001）发现，美国住房投资的标准差是非住房投资标准差的两倍，美国住房投资领先于经济周期（国内生产总值），而非住房投资滞后于经济周期（国内生产总值）。Ortalo-Magne和Rady（1998）发现，在美国和英国房地产市场的交易额、住房价格和国内生产总值是相关的，但住房价格的波动性大于国内生产总值，房地产市场的交易额的波动性又大于住房价格。一房地产开发投资与全部固定资产投资的关系（一）月度房地产投资与固定资产投资的关系2004年，全国城镇共完成房地产投资13158.25亿元，比2003年增长28.1%，增速略高于25.8%的全社会固定资产增长速度，城镇房地产开发投资占全社会固定资产投资中的比重从1998年的12.7%提高到2004年的18.8%。从房地产投资的增长看，1992年以来，我国房地产行业的投资经历了3个周期：第一个周期从1992年2月到1995年7月，形成了房地产业急剧快速增长的时期，最高增长率曾高达147%，但由于对迅速升温的房地产热缺少有效的监管，房地产市场一度呈现混乱现象，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年宏观经济调控后，全国房地产业在经历短暂繁荣后，从1994年开始增长率普遍大幅回落，至1995年7月达到最低点，增长率降为17.2%。第二个周期从1995年7月至1997年12月，在这一时期，房地产业进入急剧发展之后的收缩期，市场投资结构出现调整，产业发展进入巩固、停顿和消化阶段。从房地产业发展的过程来看，中国房地产业则是进入到一个相对稳定的发展阶段。第三个周期从1998年开始至目前，随着1998年取消住房实物分配为主的住房体制改革和2000年按揭政策的实施，房地产投资迎来了长达7年的平稳快速发展阶段，房地产投资增长速度保持在30%以上，房地产行业成为国家的支柱产业之一（见图1）。图1中国房地产投资累计同期比增长率从房地产投资与全部投资增长情况看，1998年是一个分水岭，在1998年以前，房地产开发投资与全部固定资产投资的走势是有差别的，但1998年以后，房地产开发投资与固定资产开发投资余额同期比的走势是基本相同的。（二）年度住宅投资增长与GDP增长和固定资产投资增长的关系1982～2004年的23年间，GDP增长率与全社会住宅投资增长率的关系表现在以下方面。（1）住宅投资增长的波动性远远大于GDP增长的波动性。在这一期间，GDP增长率的年度平均值为9.76%，标准差为2.89%，而全社会住宅投资增长率的年度平均值为18.75%，标准差为13.53%。住宅投资的增长率和波动幅度都大大高于国内生产总值的增长率和波动幅度。表现为在经济处于上升阶段，住宅投资增长较经济增长更快；而经济增长速度处于下降阶段，住宅投资增幅下降的程度较经济增长率下降的幅度更大。（2）有大约一半的年份GDP增长率与全社会住宅投资增长率的走势一致，1983～2004年的22年间，有12年GDP增长率与全社会住宅投资增长率同升同降，其余10年两者的走势并不同向。（3）GDP增长率与全社会住宅投资增长率走势相反的年份有：①在改革开放初期，我国房地产市场刚刚起步阶段的1983年、1984年和1985年，住宅投资对宏观经济走势的影响还并不显著。②治理经济过热的1988年、1993年和2004年，1987年和1992年宏观经济过热，经调控后，1988年和1993年经济增长率较上年有所回落，但对住宅投资的调控效果不明显，出现了政策滞后，1988年和1993年住宅投资增幅不降反升，尤其是1993年增幅达到了历史上的最高值。2003年以来，宏观调控措施逐步到位，2004年经济保持平稳增长，但2004年住宅投资增幅较2003年仍有较大上升。③是在刺激内需，依赖房地产业拉动内需的1998年，GDP增幅回落，但住宅投资增幅开始出现拐点，增长率大幅提升（参见图2）。图2中国年度住宅投资增长率与GDP增长率的对比可见，从经济周期波动的角度看，1998年以来，尽管住宅投资占全社会固定资产投资的比重是下降的（参见图3），但住宅投资在拉动经济增长方面可以发挥重要作用，但在宏观调控时期，住宅投资也往往成为影响调控效果的一个重要因素，房地产投资呈现“易拉不易控”的特征。图3全社会住宅投资及其占全社会固定资产投资的比重二房地产销售与消费增长的关系我们比较了2000年以来各月销售给居民个人的商品房金额的当月同期比增长率以及社会消费品零售总额的当月同期比增长率，两个增长率的走势见图4。计算两个指标之间的动态相关系数，我们有图5。图4房地产销售和消费增长率的对比图图5商品房销售与社会消费品t+j的相关系数商品房销售和居民消费的关系是弱的负相关关系，两者的当期相关系数为-0.11，说明两者的关系较弱。从商品房销售的增长看，当期商品房销售增长后，对未来的消费增加造成负面影响，居民在购买商品房以后，其后的消费增长将受到约束，具体而言，一个月后的相关系数为-0.22，第2、3、4月后的相关系数分别为-0.13、-0.16和-0.10，对消费者的消费增长形成了压力。从社会消费品零售的增加看，居民用于消费品消费支出增加，将限制其未来购买商品房的能力，具体而言，居民消费品消费增长率与其后半年内各月商品房销售增长率的相关系数分别为-0.12、-0.15、-0.19、-0.17、-0.24、-0.12，影响效果可以持续到1年以后，与12个月后商品房销售增长率的相关系数为-0.23。居民消费品增长率对商品房销售增长率的影响时滞更长（参见图5）。在我国现行统计中，销售给居民个人的商品房是不计入消费品零售总额的，如果我们把社会消费品零售总额与销售给居民的商品房金额加总在一起作为居民全部消费的话，则这种含义的居民全部消费中商品房消费的占比逐年增加，2000年、2001年、2002年、2003年、2004年底的这个比例分别为7.5%、7.4%、10%、11.8%、14.2%，2005年7月底则达到18.1%。三房地产价格波动与通货膨胀的关系2004年以来，房屋销售价格上涨较快。全国商品房和商品住宅价格稳中趋升，上升幅度逐年加快。以1997年第4季度为基期（1997年4季度＝100），可以得到1997年第4季度至2004年第4季度全国商品房和商品住宅销售价格定基比指数（见图6）。从价格指数图中可以看出，全国商品房和商品住宅的销售价格逐年上升，且上升幅度逐年加快。图6季度定基比商品住宅和商品房销售价格指数2005年第1季度，全国商品房平均销售价格同比增长12.5%，增幅同比提高5.8个百分点，其中住宅售价增长13.5%，增幅提高7个百分点。国家统计局统计的全国35个大中城市的住宅销售价格，第1季度同比上涨10.5%，环比上涨2.8%，其中有8个城市的住宅销售价格同比涨幅超过10%，分别是上海19.9%，厦门16.5%，成都14.7%，青岛13.7%，杭州12.4%，济南11.9%，宁波11.4%，南京11.2%。房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的涨幅（见图7）。图7商品房和住宅销售季度同期比价格指数（上年同期=100）从图7可以看出，尽管商品房销售价格增长率在2004年和2005年达到了两位数，但以消费物价指数计价的通货膨胀率一直低于5%，2005年以来围绕2%～3%波动，说明物价上涨对通货膨胀率的影响是十分有限的，这主要由于两方面原因：首先，在居民消费物价指数的统计中只涵盖了一部分房屋租赁价格的因素，而我国房屋租赁价格指数并没有像商品房销售价格那样快速增长，商品房销售价格在我国消费物价指数中的权重十分有限，从这个角度看，消费物价指数只反映了那些没有购买商品房的居民的消费价格水平，而并不反映或低估了购买商品房的那部分消费者的实际消费价格水平。其次，尽管商品房价格的上涨可能带动企业厂房等生产要素成本的增加，但我国企业对生产要素成本上升的消化能力较强，通过技术创新等手段消化了