可行性研究报告(秀山福广建材)

目录第1章 总论 41.1. 项目背景与概况 41.2. 主要技术经济指标 71.3. 问题与建议 8第2章 项目建设背景和必要性 102.1. 项目提出的背景 102.2. 项目建设的必要性 13第3章 市场分析与预测 173.1. 投资环境分析 173.2. 区域建材家居市场分析 193.3. 市场预测 233.4. 项目SWOT分析 243.5. 市场定位 273.6. 营销策略 27第4章 建设规模与项目开发条件 294.1. 建设规模及建设内容 294.2. 项目场址现状 294.3. 项目建设条件 29第5章 建筑方案 325.1. 设计依据 325.2. 设计范围及内容 325.3. 设计指导思想与原则 325.4. 总平面设计 335.5. 建筑设计 375.6. 结构设计 385.7. 给排水设计 385.8. 电气设计 405.9. 消防设计 41第6章 节能节水措施 436.1. 设计依据 436.2. 建筑部分节能设计 436.3. 节能节水措施 436.4. 电器节能措施 43第7章 环境影响评价 457.1. 编制依据 457.2. 环境现状 457.3. 项目建设对环境的影响 457.4. 环境保护措施 45第8章 劳动卫生 478.1. 指导思想 478.2. 职业安全卫生健康对策与措施 47第9章 组织机构与人力资源配置 489.1. 组织机构 489.2. 人力资源配置 48第10章 项目实施进度 5010.1. 项目开发期 5010.2. 项目实施进度安排 5010.3. 项目实施过程控制措施 50第11章 项目招投标 5211.1. 工程项目招标投标概述 5211.2. 工程项目招标投标因素分析 5311.3. 招标依据 5511.4. 招标范围 5511.5. 招标方式 55第12章 投资估算与资金筹措 5612.1. 投资估算 5612.2. 资金筹措 62第13章 财务评价 6313.1. 项目评估依据 6313.2. 财务评价基础数据的选择 6313.3. 财务评价 6313.4. 不确定性分析 65第14章 社会评价 6714.1. 项目对社会的影响分析 6714.2. 项目与社会互适性分析 6814.3. 社会风险分析 6814.4. 社会评价结论 68第15章 风险分析 6915.1. 政策风险及防范 6915.2. 经营风险及防范 6915.3. 工期和工程质量风险及防范 69第16章 研究结论与建议 7016.1. 可行性研究结论 7016.2. 建议 70总论项目背景与概况1、项目名称：美每家建材家居广场项目2、承办单位概况单位名称：重庆美每家投资有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：人民币：33000万元单位住所：重庆市九龙坡区九龙园区火炬大道16号五楼业务范围：利用自有资金对物流行业进行投资；市场开发；销售：金属材料（不含稀贵金属）、建筑材料（不含危险化学品）、装饰材料（不含危险化学品）、陶瓷制品。法定代表人：黄国太企业负责人：黄国太，男，1970年6月30日。现年40岁，文化程度大专。1988年至2000年，分别在沈阳、俄罗斯从事钢材贸易；2000年至2007年，成立物资贸易公司；2007年至2009年，成立重庆九一实业，担任董事长一职；2009年至今，任重庆美每家投资有限公司总裁。3、可行性研究报告编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（4）《城市房地产开发经营管理条例》；（5）《房地产项目经济评价方法》。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对美每家建材家居广场项目建设的目的、必要性、市场前景、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。重庆房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2010年，我国城镇居民人均建筑面积将达到28平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到18%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2015年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。随着重庆经济发展的提速，人均居住环境的不断改善，宜居城市建设的不断推进，房地产行业的刚性需求和消费者对家居生活要求的日益提高，家居建材消费所占比例也逐年增加，为重庆乃至西部建材家居市场的发展带来了新的契机。因此，本项目的建设是增进国民经济发展的需要。②项目对城市建设将起到促进作用2009年2月，由城乡建设部编制的《全国城镇体系规划》中，重庆跻身国家五大中心城市。五个中心城市中，上海市东部的中心，北京、天津市北方地区和环渤海地区的中心，广州市珠三角地区的中心，重庆则是中西部的中心。能获得国家中心城市的定位，对重庆的发展，极具重大意义。2010年，重庆主城拓展全面进入外环时代。按照建设1000平方公里、1000万人口的国家中心城市目标，在已开发的新区基础上，重庆市政府在今年的政府工作报告中提出了：“全面提速开发西部新城的战略”，推动人口和产业向外环有序扩展，尽快形成一批新的功能组团。同时，重庆市政府的大规划蓝图也显示，培育和建成一批百亿商圈、百亿市场、百亿商贸企业。美每家建材家居广场项目，在重庆西部新城核心地段，占地面积184810平方米，耗资10亿元打造经营、物流仓储面积总和达282066平方米，属目前重庆最具规模和发展口岸的建材广场，美每家在规划之初，就已确定以总部集群为基础带动建材家居各个产业链条，树立一个规范、舒适、放心、最具性价比的建材家居广场。本项目正是在这样的一个整体规划的政策基础上孕育而生。③解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位。因此，本项目的建设投资对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为九龙坡区重点招商引资项目之一，也将为增加重庆市当地社会就业岗位作出一定的贡献。④辐射西部省市，促进行业发展西部新城是重庆市向西发展的目标，西部新城的规划集居住、物流、商贸、休闲于一体。本项目紧邻城市快速通道—华福大道，贯穿城市东西，是重庆向外拓展的重要交通线路之一。本项目在内环高速和二环高速之间，可快速连接成渝、遂渝、渝长、渝合、渝湘、沪渝、渝黔等高速公路，全面辐射周边县市，同时还将远辐射贵阳、成都等西部市场。同时与重庆的货运枢纽—重庆火车西站紧邻，运输、转运方便、物流成本降低。便捷的交通，高效率的路网促使本项目的辐射力不断加强。美每家建材家居广场项目，以高起点、高标准、高要求打造全新的重庆建材家居总部基地。美每家规划为三大业态，整体布局为八大商城、一大物流配送园区，将零售、批发、物流仓储有机分割，使市场整体即在功能规划上各具特色，又在市场的整体规划下有机统一，互补干扰，实现了三大业态的整合，发挥市场整合的作用。本项目整合为八大精品商城一大物流配送区及六个中心分别为:地板木门国际精品区、卫浴陶瓷国际精品城、整体定制家居国际精品城、橱柜电器国际精品城、灯饰墙纸国际精品城、板材交易城、油漆五金交易城、辅料交易城和仓储物流园区。同时本项目的六大中心为：总部旗舰中心、商贸物流中心、展示体验中心、信息交流中心、时尚潮流中心、活动盛会中心。本项目的八城一区六中心的经营理念，将重新树立重庆建材家居市场的经营方式和经营规模，同时也将影响西部省市的建材家居市场向现代的、规模的、整洁的建材家居物流一体化进程。因此，本项目的提出是符合目前市场环境以及未来发展的需要，同时也是进一步加强重庆作为西部中心城市的辐射力的体现。6、拟建地点项目地点位于重庆市九龙坡区九龙园区B2区，东面临华福路，西面临园区次干道，南北面也临城市道路。本项目在内环高速和二环高速之间，可快速连接成渝、遂渝、渝长、渝合、渝湘、沪渝、渝黔等高速公路，同时与重庆的货运枢纽—重庆火车西站紧邻，自然环境优越，道路交通便利。该地块呈规则长方形，东西宽约250m，南北最长约为800m，建设用地面积约184810㎡。场地总体四周低中间高，最高处海拔标高为248m,最低处为240m，最大高差约7、预期目标美每家建材家居广场占地184810㎡，建筑体量282066平方米，规划为八大精品城（地板木门国际精品区、卫浴陶瓷国际精品城、整体定制家居国际精品城、橱柜电器国际精品城、灯饰墙纸国际精品城、板材交易城、油漆五金交易城、辅料交易城）及仓储物流园，主通道宽28米，连接各个精品城的次通道宽18米，同时建筑物为框架结构，临街商铺一层层高均为6.9米，净高6米，二三四层层高4.9米，净高4米，停车位约1307个。上述建筑目标，为经营者和消费者创造了一个舒适、整洁的购物环境。主要技术经济指标序号项目计量单位规划要求指标数值所占比重(%)一建设用地总面积㎡184810建筑占地面积㎡84408道路广场占地面积㎡70430绿化占地面积㎡27742其他占地面积㎡2230二总建筑面积㎡2820661按功能性质划分研发中心（精品馆）建筑面积㎡6694823.73%标准厂房建筑面积㎡20257771.82%办公楼建筑面积㎡117474.16%配套及其他建筑面积㎡7930.28%2按地上地下划分地上建筑面积㎡不小于14784826051492.36%地下建筑面积（不计容积率）㎡215527.64%3建筑密度%不小于35%，不大于50%464容积率不小于0.81.415绿地率%15.016停车泊位个办公宿舍0.2个/100㎡1307厂房仓库0.1个/100㎡地上停车位个880含E1/E2/A12一层273个车位地下停车位个427三项目总投资万元123269工程费用万元7911264.18%工程建设其他费用万元2085716.92%基本预备费万元1499512.16%建设期利息万元83056.74%四资金筹措万元123269项目资本金及自筹资金万元4314435.00%商业银行贷款万元8012565.00%五主要财务效益指标总投资收益率11%项目资本金净利润率19%项目投资财务内部收益率13.84%所得税前11.65%所得税后项目投资财务净现值（i=10%）万元25080所得税前万元10303所得税后静态投资回收期年8.38所得税前年9.08所得税后贷款偿还期（含建设期）年8.75按最大还款能力还款问题与建议1、2010年，是重庆建材家居业的卖场年，新增大大小小新卖场多达10余个，已经有红星美凯龙南坪店欧美馆、一统国际家居黄泥塝和蓝湖郡两店、美你家灯饰等开业，更大规模、更集中的开业则从5月中下旬开始进入高潮，单店体量更大，综合性、专业性卖场并驾齐驱等特点，让原本会按季节规律进入传统淡季的重庆家居建材业，硝烟弥漫的竞争气氛逐渐浓郁。新卖场的骤然增加，并在品牌宣传、促销活动上大规模爆发，对已有卖场的地位、新增卖场和建材家居市场必然产生巨大压力。本项目按零售、批发、独立精品城、物流仓储一体的设计理念，建设建材家居一站式购物广场、着力打造重庆最具规模的建材家居大物流总部基地，在重庆建材家居卖场中有较强的竞争优势。项目开发商应按已有的营销策略进行品牌推广和招商，并应根据市场的变化，适时调整营销措施，充分利用各种媒体资源，协助商家进行各项促销活动，打造重庆建材家居中高端精品卖场、西部高尚消费中心。2、本项目正处于项目前期准备过程中，能否按规划工期、设计竣工标准完工，存在一定的不确定性。项目开发商应在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响招商及市场推广。项目建设背景和必要性项目提出的背景2009年重庆人民在市委、市政府的坚强领导下,积极落实国务院3号文件、国家宏观调控政策以及我市相继推出的适应性政策和提振措施,全市经济一季度触底回升,上半年企稳向好,下半年强劲攀升,呈现出发展基础持续巩固,产业结构不断优化、对外开放持续扩大、民生不断改善的运行特征。但是经济运行中出现的新情况和新问题需引起高度关注,并采取措施积极应对。全年重庆市经济总量突破6000亿元,达到6528.72亿元,同比增长14.9%。其中：第一产业增加值606.80亿元,比上年增长5.5%；第二产业增加值3447.48亿元,增长17.8%；第三产业增加值2474.44亿元,增长13.3%。（1）2009年重庆市固定资产投资稳步增产（图1）2009年,重庆市投资工作按照中央宏观调控要求和市委、市政府确定的思路与目标，全面贯彻落实国务院3号文件精神,围绕“保增长、调结构、扩内需”发展主线,积极应对国内外经济形势和政策环境的急剧变化,争取中央支持、扩大招商引资,夯实投资保障平台,确保投资平稳较快增长、投资地区结构和行业结构不断改善,有力支撑了全市经济社会发展。全年完成全社会固定资产投资5317.92亿元,比去年同期增长31.5%。①保增长，投资增速稳步上升在国家“保增长”政策和重庆现阶段经济发展特定需求的带动下,通过搭建平台、完善机制、加强协调等工作措施,全市固定资产投资总量稳步迈上新台阶。全社会固定资产投资同比增长31.5%,增幅比去年同期提高3.5个百分点,为重庆直辖十三年以来同期增速的新高。2009年重庆各月投资增速均明显高于去年同期水平,增速差距最大的月份（3月）,两年的增速差达到18.2个百分点；差距最小的月份（8月）,增速差也在3个百分点以上。另一个比较明显的特点是2009年重庆投资运行的稳定性比以往年度显著增强。2009年重庆固定资产投资开年走势与前几年的低开高走态势存在显著差异，年初（1-2月）即以36.2%的增速高开,此后各月,投资增速一直保持在32%-36%的区间范围内窄幅波动,峰谷差值仅为4.9个百分点,而2008年,投资增速峰谷差值达到12.6个百分点。②扩内需，国有投资比重上升由于国家“扩内需”的政策效果主要体现在基础设施等国有经济投资占绝对主导地位的领域,2009年全市国有投资增势明显,累计完成投资2324.12亿元,同比增长46.6%,比全社会投资增速高15.1个百分点。在全社会投资中的比重也由去年同期的39.2%提高到43.7%,上升4.5个百分点。对全社会投资增长的贡献率达到58.1,带动全社会投资增长13.9个百分点。

在民间投资领域,由于受去年全球金融危机影响,民间投资预期收益下降,投资积极性受到一定影响。民间投资增速从2008年7月开始逐月走低,2009年一季度以后，民间投资增速止跌企稳,各月增速持续在25%左右震荡。1-12月民间投资总量为2688.59亿元,增长25.3%，占全社会投资的比重比去年同期下降2.5个百分点。另外,港澳台和外商投资的积极性也有所下降,分别完成投资186.50亿元和118.71亿元，同比分别下降0.3和5.9个百分点,增速比去年同期均有不同程度回落。③强支撑，资金支持力度增强

资金是项目投资的铺垫。2009年,全市争取中央支持和扩大招商引资两手抓,投资资金来源渠道得到拓宽、筹措方式多样化更加明显。

2009年，全市累计到位资金6636.77亿元，同比增长40.2%，高于同期投资增速8.7个百分点,项目资金保障程度不断提高。从投资资金来源情况看,内需项目资金的陆续到位使国家预算内资金大幅度增加,到位总量达396.99亿元,增长107.8%；银行贷款政策的松动,使信贷支持力度有所加大，国内贷款到位总量为1204.35亿元,增长30.5%；投资信心的逐步恢复带动企业自主投资增加,自筹资金到位量达2881.93亿元,增长38.3%,占资金来源总量的47.6%。此外,商品房销售回暖等因素有效带动其他资金增长,到位总量1422.41亿元,增长46.3%。④增活力，新开项目稳定增长

2009年,全市各级各部门着力强化投资项目联动服务管理,出台措施、精简手续、方便业主,完善重大项目的前期准备工作,有效推动项目新开工。全年新开工项目计划总投资3877.34亿元,增长68.3%。新开工项目10024个,比去年同期增加3608个。新开工项目平均规模也由去年同期的0.36亿元/个提高0.39亿元/个。重庆还积极对接中央1.18万亿元扩大内需投资计划,充分发展新增中央投资政策对全市经济发展的促进作用。随着扩大内需中央投资计划的陆续下达,截止12月底,全市在建新增中央投资项目达到572个,计划总投781.81亿元,完成投资211.39亿元,占全市投资总额的4.0%。新开工项目的全面增长不仅有助于全市医疗卫生、教育文化、民生保障、农村和交通等领域的发展,而且起到了带动消费、激发潜在需求、拉动内需的作用,这也从一个侧面反映出重庆投资环境更加优化，项目招商能力不断提高。（2）重庆市未来经济发展的基本态势展望2010年,主要发达国家应对金融危机的政策短期内仍会进一步加强,消费需求伴随着收入增加再度升温,金融危机对实体经济的负面影响逐渐减弱,世界经济衰退的趋势逐步放缓。外需的恢复性增长将促进我国经济实现回升。我国也将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,并且增强政策的针对性和灵活性,保持宏观调控的正确方向,促进经济保持平稳增长。民间投资逐渐活跃,区域经济合作将进一步加强。

①科学把握宏观政策，保持投资稳定较快增长

重庆市进一步贯彻“314”总体部署,充分利用西部大开发、城乡统筹试验区、保税港区等众多优惠政策,围绕全面落实科学发展观和构建和谐社会的要求,科学把握宏观调控政策,坚持在发展中顺应调控,在调控中谋求发展。以城乡统筹为突破口打好直辖牌,大力争取国家在项目、资金等方面对我市的支持。以建设重庆1小时经济圈、加快建设以主城为核心的城市群为契机,带动城乡区域协调发展,保持经济又好又快发展和投资稳定较快增长。

②积极优化投资环境，扩大对内对外开放

全市要进一步扩大对内对外开放力度,提升吸引资源要素能力,抢占并拓展市场空间。一是要继续从高效管理、服务型政府转变、政策洼地打造等方面优化开放软环境。二是要着力建设开放平台和强化区域合作。加快建设两江新区,打造内陆沿海联动开发开放的门户；加快内陆保税港区建设,打造内陆出口桥头堡；加快实施“一江两翼三洋”国际贸易大通道战略,提升重庆战略地位；以成渝经济区建设发展为突破口,合力推进“西三角”经济区共建,打造西部大开发超级增长极。

③坚持两个“毫不动摇”，积极拓展民间投资

民间投资在一定程度上反映了全社会经济复苏状况,在投资政策上一定要坚持两个“毫不动摇”:既要坚持以公有制经济为主体,又要坚持发展多种所有制经济,特别是民营经济。民营经济是国民经济的重要组成部分,在繁荣市场,方便人民生活,解决就业，促进经济增长上能起到重要作用。2009年全市民间投资在全社会投资中的比重较去年同期有所下降,但回升迹象亦愈加明显。2010年,更要通过税收、贷款及其他方面给予民间投资政策上扶持,继续扩大投资领域,树立投资者信心,促进民间投资蓬勃发展。综上所述，随着重庆经济的持续发展,城镇化进程的加快、消费者消费观念的转变、城市基础设施建设步伐的继续加快,投资环境不断优化,房地产投资需求将继续稳步增长从而推动建材家居市场需求的稳步增长。建材家居行业将向着规范、健康、稳定的方向发展。重庆建材家居业前景广阔。本项目的投资所产生的利润都是能够实现的。项目建设的必要性1、项目的建设是九龙园区大力发展的需要美每家投资公司实施的“美每家建材家居广场”项目已于2009年11月被重庆市九龙坡区政府列为九龙坡区招商引资重点项目，纳入重点项目绿色通道管理，并享受相关优惠政策，区国土分局、区规划分局、区建委、区财政局、区税务局、九龙园区管委会等部门对本项目给予了大力支持。在2009年10月30日召开的区政府专题会议纪要中就专门谈到：该项目的引进，不仅有效利用了闲置土地，而且将形成营业额达30亿元、税收3000万元的家装服品生产加工及物流配送基地，对九龙坡区现代物流业发展将产生积极的作用。并决定：a、区国土分局负责，支持企业尽快完成土地转让手续。对位于项目用地中的两块土地，可在区里办理转让，转让时应对拟建项目的建设规模、建设进度、建设内容等设置条件要求，对转让涉及的土地不收取土地闲置费。区规划分局、区建委等部门要加快办理项目前期建设审批手续。其余两个地块系股权转让，区税务、财政、国土等部门根据企业提供的相关资料，按有关规定予以收取。b、同意项目以“家装用品生产加工及物流配送基地”名称申报实施，项目用地西南角增设的轻轨控制通道问题，由区规划分局与市规划局衔接协调，争取调整方案，满足建设项目需要。c、为加快推进项目建设，同意将该项目纳入重点项目绿色通道管理，相关部门、单位要积极主动提供便捷、高效的服务。顺应重庆城市规划发展作为中国直辖市和中国五大中心城市之一，重庆的发展全面进入快车道。在第十三届中国（重庆）国际投资暨便于采购会上，签约金额达2700多亿，是去年“渝洽会签约金额的一倍多，巨大的发展时机已将到来。2010年初，重庆市年度政府工作报告中明确提出，重庆主城拓展全面进入外环时代。目前，重庆主城向南、向北的发展已经成熟，而广袤的主城西部350平方公里是重庆西部新城重要板块和主城西进的重要拓展区域，拥有巨大的待开发地块，在建设1000平方公里、1000万人口的国家中心城市的战略目标下提速西部新城建设开发成为重庆快速发展的大战略。在2010年初的重庆房地产交易会上，西部新城成为房交会的亮点。一大批房地产巨头纷纷进入到西部新城地块。保利、金科、华润、协信、龙湖、富力、恒大等等知名地产巨头均将开发重心向西位移。在美每家项目所处的西部新城华岩地段，政府规划的地块绝大部分都已经变成了象征商业地产开发的黄色块，无限商机开始出现。向西发展是重庆发展的大趋势，未来几年，西部新城将成为重庆全新的商业、物流和居住的热土。增强重庆市在西部各省市的核心辐射作用在九龙坡区，西部新城规划超前，居住、物流、商贸、休闲一体，地理位置重要，交通路网密布。美每家建材家居广场紧邻快速通道-华福大道，贯穿城市东西，是重庆向外拓展的重要交通命脉。在高速路方面：美每家在内环高速和二环高速之间，距离内环高速仅几分钟囤积，可快速连接成渝、渝长、渝合、渝湘、沪渝、渝黔等高速公路，全面辐射周边县市及西部各省市。在铁路方面：美每家与重庆最大的货运枢纽-重庆火车西部紧邻，运输、转动极为方便，物流成本将大大降低。在重庆的交通规划中，城市5号轻轨线也将从美每家卖场旁经过，而随着西部新城的开发建设，数条公交线路将直达西部新城核心地带华路大道华福路。便捷的交通、高效率的路网将成为美每家强大的辐射力。引领行业突变拉动消费内需是国家的宏观经济政策，居室静亮永远是每个居民的追求目标，绿色环保是建材工业的基点。目前，重庆市正在建设“五个重庆”，其中之一就是宜居重庆，将从根本上改善重庆的人居环境，这一目标对重庆的建材行业提出了新的要求。材行业经过十余年的自然发展，市场发展缓慢，随着重庆经济发展的提速，房地产行业的刚性需求和消费者对家居生活要求的日益提高，为重庆及至西部建材家居市场的发展带来了新的契机，但目前建材家居市场的发展，在脏、乱、差的专卖环境中，消费者对美好家居生活的要求无法得到充分实现，行业也不可能有突破式的发展。放眼全国各个省会的中心城市，一个个现代的、规范的、整洁的建材家居卖场敖然耸立，无论是消费者还是经营者，都在劳作的过程上享受着对建材家居产品消费的舒心感，而重庆目前的现状显然离此尚有很大的距离。美每家建材家居广场，以高起点、高标准、高要求打造全新的重庆建材家居建材总部基地。美每家科学规划为三大业态，整体布局为八大商城、一大物流配送园区，将零售、批发、物流仓储有机分割，使市场整体即在功能规划上各具特色，又在市场的整体规划下有机统一，互不干扰，真正实现了三大业态的有机整合，最大化发挥市场整合作用。八大精品商城、一大物流配送区分别为：地板木门国际精品区、卫浴陶瓷国际精品区、整体定制家居国际精品城、橱柜电器国际精品城、灯饰墙纸国际精品城、板材交易城、油漆五金交易城、辅料交易城和仓储物流园区。各国际精品城建筑均采用框架结构，规划整体统一，在各独立精品城之间均采用人行天桥连接，使各精品城形成一体化的市场格局，确保每个店面的位置都能有很好的人气和产品展示。而六大中心为：总部旗舰中心、商贸物流中心、展示体验中心、信息交流中心、时常潮流中心、活动盛会中心，将全面引领重庆建材家居市场全面发展。综上所述，美每家建材家居广场项目的推进实施，不仅将在重庆建造一座高标准的建材家居城，更将带领整个行业快速向前发展，对于加快西部房地产健康、稳步发展，构建和谐社会主义社会、提升地方政府形象，拉动主城西部经济、促进地块增值、推进基础设施建设、保护生态环境、完善城市功能等方面都具有重要推动作用和典范意义，本项目的开发建设具有较大的必要性。市场分析与预测投资环境分析国家政治经济形势2009年全年国内生产总值335,353亿元，比上年增长8.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为10.6%，比上年下降0.1个百分点；第二产业增加值比重为46.8%，下降0.7个百分点；第三产业增加值比重为42.6%，上升0.8个百分点。全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%。分城乡看，城镇投资194139亿元，增长30.5%；农村投资30707亿元，增长27.5%。分地区看，东部地区投资95653亿元，比上年增长23.0%；中部地区投资49846亿元，增长35.8%；西部地区投资49662亿元，增长38.1%；东北地区投资23733亿元，增长26.8%。全年房地产开发投资36,232亿元，比上年增长16.1%，其中商品住宅投资25,619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。房屋竣工面积70,219万平方米，增长5.5%。商品房销售面积93,713万平方米，增长42.1%，其中商品住宅85,294万平方米，增长43.9%。2009年保持经济平稳较快增长，政府的作用至关重要。鉴于中国经济增长所面临的不利局面和不确定性，中央政府已在平衡短期调整与长期发展关系的基础上确定宏观调控的基调和重点，即保增长、扩内需、促调整；将扩大内需作为根本途径，将加快发展方式转变和结构调整作为主攻方向，将深化重点领域和关键环节改革、提高对外开放水平作为强大动力，将改善民生作为出发点和落脚点，来促进经济社会又好又快的发展。●宽松的货币政策金融是现代经济的核心，货币政策是金融政策的核心。面对世界经济调整与中国经济下行的风险，2009年中央政府实行适度宽松的货币政策，金融工作的重点将从控制物价上涨转向促进经济平稳较快增长，主要措施是：放松银根，增加货币供给；下调利率，降低企业融资成本；增加信贷渠道，为中小企业提供资金支持。●积极的财政政策财政是中央政府反周期调节的主要政策工具与调控手段，即在经济下行过程中，政府需要通过加大财政支出力度，调整财政支出结构，促进经济平稳较快增长。2009年积极财政政策的主要着力点：加大基础设施与民生工程建设支持力度，保持全社会投资平稳增长；加强出口退税，促进产品出口；适度减轻企业与个人税收负担，增加企业与个人收入；增加社会保障与文化教育支出，刺激扩大内需。●优化的产业政策产业结构与经济发展水平相联系，反映经济均衡的程度与可持续发展能力。产业结构失衡是中国经济发展中的突出矛盾，也是2008年以来经济回落的主要内因。从这个意义上讲，产业结构调整是2009年面临的重要任务，也是中央政府宏观调控政策的主要内容。2009年产业政策的基调是优化结构，主要着力点是：压缩过剩产能，完善产业体系；大力发展高技术产业、新兴产业与服务业，加快产业升级。●灵活的储备政策战略物资与黄金的储备状况，往往反映一国的经济条件与抗风险能力。受资源禀赋与体制机制的制约，多年来中国的储备观念落后，制度缺失，储备数量严重不足，储备结构失衡。在经济全球化过程中，储备落后将难以适应国际市场供求关系变化与汇率体系调整，难以形成强大的经济抗风险能力。2009年的着力点在于：加大能源与矿产等战略物资储备；调整金融储备结构，增加黄金储备。2009年中国通过扩大内需和结构调整，逐步实现以国内经济均衡为基础的国内外经济均衡，保持经济平稳较快增长，是可以预期的。中国可以通过扩大内需来应对出口增幅的下降，通过扩大基础设施投资来对冲房地产投资规模的缩小，通过发展高技术产业、新兴产业与服务业来替代劳动密集型制造业的收缩，通过利用外汇储备加大战略资源进口、来缓解能源及矿产等资源不足的矛盾，通过加快转变发展方式、调整产业结构、改善要素供给条件、理顺各种经济关系、为经济平稳较快增长和可持续发展打下坚实基础。2、项目开发地区的经济社会情况2009年，重庆市实现生产总值6528.72亿元，增长14.9%。其中第一产业增加值606.80亿元，增长5.5%；第二产业增加值3447.48亿元，增长17.8%；第三产业增加值2474.44亿元，增长13.3%。在国家“保增长”政策和重庆现阶段经济发展特定需求的带动下，通过搭建平台、完善机制、加强协调等工作措施，全市固定资产投资总量稳步迈上新台阶。2009年完成全社会固定资产投资5317.92亿元，同比增长31.5%，其中第一产业呈现高速增长态势，农业基础地位得到进一步加强，全市农林牧渔业累计完成投资154.83亿元，同比增长123.5%，高于全社会投资增速92.0个百分点，占投资总量的3.7%，比重较去年同期上升1.5个百分点；在工业化和城市化加速发展的背景下，作为全市传统支柱产业的工业也依然是拉动投资增长的主力，全年累计投资1793.07亿元，增长30.2%，拉动全社会投资增长7.8个百分点，其中制造业投资表现尤为突出，投资量达1380.53亿元，增长33.3%，约占工业投资总量的七成以上；第三产业中，基础设施和房地产开发仍是投资增长的主要动力，以交通、水利为主的的基础设施累计完成投资1542.57亿元，增长28.3%，拉动投资增长8.4个百分点；在“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”的宏观调控背景下，市政府于年初颁布的《重庆市人民政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》（渝府发[2009]9号文件）对房地产市场起到了积极的刺激作用，市场销售节节攀升、资金状况不断好转、房地产市场全面回暖，全市房地产开发完成投资1238.91亿元，增长25.0%，拉动投资增长4.7个百分点；此外，全市还进一步加大对教育、文化等社会事业方面的投入，教育行业投入达109.58亿元，增长35.0%，文化教育及娱乐业完成投资28.23亿元，增长5.4%。区域建材家居市场分析1、高档次卖场

①红星美凯龙

重庆红星美凯龙世博家居生活广场是红星集团和重庆金科集团联手打造的高端家居产品卖场，也是集团旗下的第31家连锁卖场。地处重庆市北部新区高新园北环出口，位于冉家坝中心广场对面，总经营面积达12万平方米，上下共五层。商场大约有各类商家2000多个。商场造型现代、豪华，流畅美观，内部硬件设施高档，是一座集家具、建材、设计、装修以及智能信息、文化传播、展览演示、购物休闲等综合功能为一体的"一站式"服务平台。

产品定位：以中高端和高端消费为主，包含了建材、家具等所有居家置业的所有产品，是一个综合性的高端大卖场，产品价格水平为重庆市场高端消费。

商业物业租金及其他费用：物业租金基本上是重庆同比最高的一个卖场，约为140元左右/平方米/月。物业管理15元左右/平方米/月，公摊面积大约35%以上，一个季度为一个房租交付期。另外，还需按照平方承担宣传费、工商管理费、税金等。

②居然之家

居然之家重庆金源店隶属于北京居然之家投资控股集团有限公司，北京居然之家投资控股集团有限公司是由全国华联商厦联合有限责任公司、北京中天基业投资管理有限公司等33位股东共同投资设立的大型国有控股股份制企业，目前公司已在北京、太原、重庆、沈阳、唐山设立八家分店。营业面积超过50万平方米，年销售额超过80亿元。

居然之家重庆金源店位于重庆市江北区北滨路368号金源时代购物广场，地处江北观音桥核心商圈，总面积约10万平方米。主题购物中心以中央通道为界，左侧为装饰材料馆，右侧为家具家饰馆。其中家具专卖面积达6万平方米，建材超市和后期配饰、床上用品等面积在4万平方米左右。

产品定位：以中高端和高端消费为主，产品价格水平几乎为重庆市场最高。

商业物业租金及其他费用：物业租金基本上是重庆同比较高的一个卖场，平均约为120元左右/平方米/月。物业约为管理20元左右/平方米/月，公摊面积大约40%以上，一个季度为一个房租交付期。另外，还需按照平方承担宣传费、工商管理费、税金等。

③你家我佳

位于重庆庆市八公里家具交易市场渝南大道10的你家我佳旗舰店以自有物业为依托，以自营为特色，是重庆总府实业公司的第一家门店，该店面约11000平方米。你家我佳主题家居时尚生活馆，系重庆自有中高档家居品牌连锁经营机构。旗下已有三个关联经营机构，你家我佳八公里店、你家我佳沙坪坝店、壹构美美店。

位于沙坪坝大川建博中心的你家我佳沙坪坝店，系重庆总府实业公司的第二家门店。同样以经营中高档家居为主。

"你家我佳.壹构纯进口家居馆"系"你家我佳"旗下的另一全国高端连锁品牌。以经营来自德国、意大利等世界时尚前沿国家纯进口顶极家居品牌的专业卖场。该店位于重庆CBD解放碑商业中心的美美时代百货六楼，营业面积2000余平米。

产品定位：前两者以中高端消费为主，产品价格水平较高，后者以经营高档纯进口产品为主，价格极高。

④美克.美家

重庆美克美家旗舰店是继北京、上海、天津、乌鲁木齐、杭州、成都、大连以后，美克美家在国内的第12家家具连锁店。位于重庆市南岸区南坪北路8号帝景摩尔，建筑面积3400多平方米，营业面积2200多平方米，专门以经营高档经典欧美家具为主。

美克.美家所属的美克企业集团是亚洲规模较大、家具出口名列前茅的企业之一。主要以经营高档欧美家具为主，美克.美家不仅在店面销售自己的品牌家具，还将独家销售伊森艾伦的品牌家具。同时还提供与家具风格相匹配的灯具、装饰摆件、装饰画、地毯、床上用品、窗帘等等家居用品。

美克美家几乎不进驻专业卖场，大都独立成店，店面规模通常不大，以中小型规模为主，在重庆已经有3家店铺。这样的格局，最终导致商业成本的大幅下降。除旗舰店外，另有美克美家社区店（南湖郡）、美克美家高端店--檀香道一号（渝北区洋河路）。

2、复合型卖场

①铠恩国际

铠恩国际家居名都（原重庆家具交易市场），是由重庆凯特家私制造有限公司投资兴建。它是目前国内由一个业主投资建设规模最大的完整家居产业大卖场，家具相关经营面积约为20万㎡，是重庆最大的家具家居卖场。

铠恩国际品牌家具市场经营面积10万平方米，目前出租率达到98%，入驻国内家具品牌300余个，商品涵盖套房家具、客户家具、客厅家具、办公家具、儿童家具、户外家具等。

铠恩国际名家具馆主要经营中高档精品家具，总面积9万平方米，上千个国际国内一线家具家居品牌集体进驻，展示上万种世界精品家居：意大利、法国、德国、英国、韩国、香港、台湾等地品牌家具，欧式、古典、现代、田园等风格迥异的商品，红木、实木、松木、金属等不同材质的商品随处可见，琳琅满目。

凯恩国际家具市场的业态主要以经营出租商业物业为主要经营策略，场内经营户多为代理经销商和部分厂商，也有类似于青田家私这样的专业卖场，先整体盘下数千平米卖场，再把自己经营的家具产品放置其中，相对独立的经营业态。

商业物业租金及其他费用：物业租金基本上是重庆同比较高的一个卖场，平均约为120元左右/平方米/月。物业约为管理15元左右/平方米/月，公摊面积大约30%以上，一个季度为一个房租交付期。另外，还需按照平方承担宣传费、工商管理费、税金等；

②青田家私

青田家私集团创立于1994年，是中国家具协会流通委员会主要成员单位之一。在成都、重庆、绵阳等地开设有十多座大型连锁商场，经营面积十多万平方米，是中国最大的家私自营连锁商场之一，代理了国内外上百家著名家具工厂家具产品，并拥有一座自己的的办公家具制造工厂。

青田家私代理了国内外多家家私企业的产品，以中档和中高档产品为主，如耀邦集团、香港兴利集团、香港皇朝集团等。同时，青田家私代理了其他一些具有特色的多家企业的产品，如生产青少年家具的恒大家私，生产金属玻璃家具的标卓家私，生产藤器家具的名藤轩家私，新古典家具的"迪卡"家私等等。

青田家私的经营业态是典型的复合型代理经营业态，通常自己拿下一片中等规模的商业卖场，然后自己组织货源进行销售和经营，这绝不同于铠恩靠出租物业的方式进行经营，已经先后经营了近10来年，因其实行的实价销售的经营方针而赢得不少良好的口碑。

3、其他卖场

①东方家园

东方家园位于江北区五里店转盘处，与渝中区隔江相望，卖场面积41000平方米，经营商品5万余种。②沙龙广场沙龙广场位于沙坪坝区，规模约2万平方米，以中档和低档为主要定位文物家具卖场。市场预测1、项目需求分析在建材家居行业发展到今天，必须要进行行业的整体升级和改革，而美每家建材家居广场项目所提倡拟建的六大中心规划，将是一次革命性的发展和突破，美每家打造的是零售、批发、独立精品城、物流仓储一体式孵化的建材家居一站式购物广场，更重要的是美每家规划的大业态是自有产权地块，只租不售，将成为一个稳定长久的建材家居经营场所。其大商贸、大业态、大物流、大推广模式，已吸引了众多全国知名品牌强烈关注，纷纷进行排号登记，如诺贝尔陶瓷将建4000平米“未来生活馆”、九牧卫浴将建2000平米重庆旗舰中心、彬华家居建材建10000平米西南区最大木制品馆、华润漆将建600平米五彩新世界展示形象中心等。美每家建材家居市场设计容纳1000余商家，目前电话登记预约的客户已超过3000家，市场需求旺盛。2、项目营销目标群定位本项目规划为重庆市的包含高、中、低档的建材家居市场，项目营销目标群主要定位为国际、国内知名品牌，将为重庆市及周边区域提供涵盖各种档次的建材家居：①一类客户：国际、国内高档建材家居品牌卫浴洁具：TOTO、美标、帝王等墙地砖：意大利汇德帮陶瓷、格拉斯陶瓷、诺贝尔、王者等木地板：意大利美迪亚地板、升达、安信等家具：意大利顶级家私LUXMAN、大千、世纪博森、美克美家等②二类客户：市场主力中端产品，国内知名品牌主要包括东鹏、菲林格尔、九牧、华润、多乐士、乔登、四维、高宝、马可波罗、美心、欧派等各类建材家居品牌③三类客户：终端消费群体主要包括：政府公务员、企业高管、私企业主、城市白领等。项目SWOT分析1、本项目SWOT分析决策图利用利用机会弱化劣势强化优势消除威胁本项目案通过对本项目的SWOT分析,目的在于利用项目目前拥有的机会，来强化项目自身的优势与弱化项目存在的劣势,最终达到消除威胁的目的。2、项目优势（strengths）分析①本项目区域优势本项目地处西部新城九龙坡华福大道，是九龙坡区重点招商引资项目。项目周边目前已经聚焦有金科阳光小镇、恒大金碧天下等高端住宅物业项目，将会吸附逾万户高端消费者入驻，区域形象的提升以及人气的形成指日可待。②交通优势美每家建材家居广场紧邻快速通道-华福大道，贯穿城市东西，其辐射力直达到江津，是重庆向西的重要交通命脉。在高速路方面：美每家在内环快速干道和二环高速之间，距离内环快速干道仅几分钟车程，全面连接成渝、遂渝、渝长、渝合、渝湘、沪渝、渝黔等高速公路，全面辐射周边县市及西部各省市。在铁路方面：美每家与重庆最大的货运枢纽-重庆火车西站紧邻，运输、转动极为方便。在城市的发展中，重庆5号轻轨线也将从美每家卖场旁边经过，而随着西部新城的开发建设，数条公交线路将直达西部新城核心地带华路大道华福路。便捷的交通势必带来物流和人流，将有利于推动美每家建材家居广场成为重庆建材家居总部基地这一目标的顺利实现。③产品优势本项目采取先定位、再设计的方法，聘请国际专业团队、行业精英，精心缔造重庆建材家居行业的国际级卖场，做到重庆规模最大、档次最高、涵盖范围最广的一站式专业建材家居广场，荟萃专业人士的先进设计理念，做好每一个细节的完美打造，迎合各类批发、零售消费者的购物习惯，从规模、规划、品质、管理、服务上均尽量做到尽善尽美。④形象优势本项目全面引进国际、国内知名大品牌，作为全面形象展示，并协同各签约商建立各类建材家居产品建立旗舰店、展示中心、生活馆等，有利于提升卖场整体品质。同时引进先进的服务、管理理念，实行统一管理、统一标准、统一收银、统一服装，建立质量保障体系、会员体制、配送服务体系、客户售后管理体系等。3、项目劣势（weakness）分析①商业形态尚未成熟本项目所处区域只处于发展过程中，商业形态还不成熟,档次较低,品位较低,周边缺乏商业精品、高档消费场所,可能会给倡导尊贵、气派、高档服务的现代新消费理念的高端消费群体带来较大的不便。同时，尽管项目片区位于主城都市发达圈内,但由于缺乏豪华、时尚、大方的消费场所,或多或少地会使人产生一丝遗憾。②部分业态同业竞争激烈本项目作为一站式建材家居购物广场，包含了零售、批发、独立精品城、物流仓储等各类业态，而重庆市区内目前建材家居市场数量较多，各类档次齐全，租金价格相似，导致建材家居市场竞争激烈，各个商家都采取了不同的优惠措施挽留、吸引知名品牌商。而本项目作为一个新建项目，起步较晚，在同业竞争中并不占有较大优势。③周边生活配套现还不完善,影响商家及消费者决策。4、项目机会（opportunities）分析①发展机会随着九龙坡区城市功能整体建设逐步到位,九龙坡区政府对该项目的重点关注，以及九龙园区、华福路沿线的全面建设发展，项目所在地的城市功能以及相关配套将全面成熟，众多商住社区先后入市开盘，华岩片区成为九龙坡区的重要组成部分。②规划设计机会本项目中的各国际精品城建筑均采用框架结构，外观整体统一，各独立精品城之间均采用人行天桥连接，使各精品城形成一体化的市场格局，确保每个店面的位置都能有很好的人气和产品展示，不存在人流通道死角，彻底颠覆大棚式卖场，营造舒适、便捷、立体的卖场氛围。除了大规模的经营面积外，美每家还拥有20万方的专业仓储物流园区，最大程度上解决了长期存在的产品存储、物流等问题。专业化的物流仓储园区，将为商家提供全面系统的仓储、物流、配送一体化动作流程解决方案。5、项目威胁（threats）分析①周边建材家居广场的竞争威胁本项目极为重要的几个竞争对手“红星美凯龙”、“居然之家”、“你家我佳”、“美克美家“、“铠恩国际”等建材家居广场在自然条件、区位交通等方面非常接近,而且其开发商实力不容小觑,占尽品牌先机,项目将面临着高水平的同业竞争。同时,还存在众多本地的潜在进入者也觊觎重庆建材家居市场这一蛋糕,为了分得一杯“羹”，纷纷蓄势待发,竞争威胁加大。本项目应该较快速的进行开发,有望能够避开部分竞争。为此,建议开发商遵循“人无我有,人有我优”的原则,吸取对手的优点,避免自己的弱点；同时突出自我特色,争取主动竞争。②项目区域内周边配套不完善,带来一定的购买抗性。※综合上述因素,可组合SO、OW、TS战略方向,即：扬长避短趋利的同心差异化竞争战略扬长—九龙坡区快速干道华福路旁,交通便捷避短—非商业中心地段,高消费力人口少,商圈无特色之短趋利—政府支持,交通畅达,市民居住、生活、消费观念更新之利。同心差异化竞争—核心商圈内互补共强、形成聚集规模效应基础上的错位经营、特色消费。6、项目竞争战略选择根据前述SWOT分析和SO、OW、TS战略方向定位,我们认为本项目的市场竞争战略为同心差异化竞争战略,即在核心商圈内互补共强、形成聚集规模效应基础上的错位经营、特色消费,应在项目硬件设施建设、软性理念吸引、商品主题经营、良好口碑传播、独特性抢占方面下功夫。7、项目的优越性、独特性与核心价值综合前述市场调查、系统分析,我们认为上述项目的种种优势与不足,其背后的根本因素或核心价值,体现为素质不断提升、密度逐渐加大的常住人口的物质、精神文化需求与重庆现代化大型一站式建材家居广场缺口的矛盾，本项目的适时诞生,有可能率先使这矛盾迎刃而解。市场定位美每家建材家居广场项目的市场定位为：以“打造体验式购物、顾问式服务的建材家居大卖场”为已任，以精度的态度、科学的规划，构建整合批发、零售、物流仓储三大业态，打造八个国际精品城和一个物流园区，以六大超前中心的功能规划，为建材家居行业的大发展，拓展出一片全新的天地。营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略：第一阶段（市场预入）目标：市场形象建立，一线品牌成功招租时间：2010年1月至6月内容：项目面市、一线商家招租活动全面启动手法：新闻炒作、形象广告铺开、点对点公关推广渠道：《晨报》，《商报》，《晚报》，招商手册，招商海报，各交通节点区域、高速公路路口、各建材市场外的户外广告第二阶段（市场展开）目标：核心优势全面铺开，项目价值得到广泛认同，二线品牌招租成功启动时间：2010年7月至8月内容：项目利益展开，二线商家招租活动全面启动手法：招商洽谈会、新闻炒作、广告铺开、点对点公关推广渠道：《晨报》、《商报》、《晚报》各类宣传软文，招商手册，招商海报第三阶段（市场强推）目标：强化项目优势，树立行业标准，二线招租全面推动，时间：2010年9月至10月内容：建材行业的国际化，绿色建材手法：招商洽谈会、新闻炒作、广告铺开、点对点公关推广渠道：《晨报》、《商报》、《晚报》各类宣传软文，户外广告主题变化其他：媒体宣传组合开盘前三个月，公司以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传美每家建材家居广场，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘招租一半时做好蓄客准备。开盘当月，公司举办各种活动，加大广告投放力度，扩大在重庆市的知名度，加以促进项目招租。公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。路桥广告：贯穿项目营销始终。影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后定期每月投放。重庆报纸：开盘前一月投放3－4次。单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到重庆的每一个角落。短信推广：一般一个月派发4－6次，开盘前每周发送2－3次。公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行1－2场，开盘后视招租情况举行。建设规模与项目开发条件建设规模及建设内容1、建设规模：美每家建材家居广场项目总占地184810㎡，建筑体量282066平方米，设计可容纳商家1000余家，项目规划为八大精品城（地板木门国际精品区、卫浴陶瓷国际精品城、整体定制家居国际精品城、橱柜电器国际精品城、灯饰墙纸国际精品城、板材交易城、油漆五金交易城、辅料交易城）及仓储物流园（后续建设），主通道宽28米，连接各个精品城的次通道宽18米，同时建筑物为框架结构，临街商铺一层层高均为6.9米，净高6米，二三四层层高4.9米，净高4米，停车位约1307个。2、建设内容：本项目建设内容包括：研发中心（精品馆）及标准厂房，总建筑面积282066平方米；项目规划范围内的基础设施建设，包括道路、土地整治、动力供应管线（供配电、给排水、信息通讯）、公共设施（绿地、消防设施、污水和垃圾收集等）。项目场址现状项目地点位于重庆市九龙坡区九龙园区B2区，东面临华福路，西面临园区次干道，南北面也临城市道路。本项目在内环高速和二环高速之间，可快速连接成渝、遂渝、渝长、渝合、渝湘、沪渝、渝黔等高速公路，同时与重庆的货运枢纽—重庆火车西站紧邻，自然环境优越，道路交通便利。该地块呈规则长方形，东西宽约250m，南北最长约为800m，建设用地面积约184810㎡。场地总体四周低中间高，最高处海拔标高为248m,最低处为240m，最大高差约项目建设条件1、地形、地貌、地震情况重庆直辖市位于中国内陆西南部、长江上游，四川盆地东部边缘，地跨东经105°11'—110°11'、北纬28°10'—32°13'之间的青藏高原与长江中下游平原的过渡地带。地界东临湖北省、湖南省，南接贵州省，西靠四川省，北连陕西省。辖区东西长470公里，南北宽450公里，辖区总面积8.24万平方公里，为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，是我国面积最大的城市，其中主城区建成面积为647.78平方公里。根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），该区域地震动峰值加速度分区（g）＜0.05，地震动反应谱特征周期为0.35s，对照地震基本烈度＜Ⅵ度，属弱震区。2、气候条件温度：年平均温度18.3℃；极端最高温度44.0℃；极端最低温度－1.8℃。降雨量：历年平均降雨量1081.7mm；最大小时降雨量65mm。湿度：历年平均相对湿度79％；最热月平均相对湿度76％；最冷月平均相对湿度81.3％。风向：全年主导风向北风；最大风速28.4m/s；冬季风向频率36％，北向频率15％；夏季风向C频率31％，北向频率10％。历年平均风速2.2m/s。3、河流流经重庆主要河流有长江、嘉陵江、乌江、涪江、綦江、大宁河等。长江干流自西向东横贯全境，流程长达665公里。长江、嘉陵江穿过重庆市的主城区。4、交通运输条件重庆地处我国中部和西部地区的结合部，铁路、水路、公路、航空、管道运输等运输方式发展很快。重庆是中国长江上游地区唯一汇集水、陆、空交通资源的特大型城市。重庆拥有成渝铁路、川黔铁路、襄渝铁路、渝怀铁路、遂渝铁路五条电气化铁路干线和达万铁路。另还有铁路支线三万铁路（綦江三江至万盛）和万南铁路（万盛至南川）。在建宜万铁路、兰渝铁路、渝利铁路、南涪铁路。另外还有规划中的渝郑铁路、渝昆铁路、重庆-西安客运专线、重庆-长沙客运专线。重庆高速公路目前已建成的有成渝高速公路、重庆机场高速公路、长万高速公路、渝涪高速公路、渝邻高速公路、渝南高速公路、渝黔高速公路、綦万高速公路、渝遂高速公路、万开高速公路、\t