房地产交易法律制度

房地产交易法律制度2/22/20231本讲教学内容一、房地产开发与房地产交易二、房地产转让法律制度三、商品房预售法律制度四、房地产按揭法律问题五、房屋租赁法律制度2/22/20232一、房地产开发与房地产交易（一）房地产开发概述房地产开发，是指在依法取得国有土地运用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。1.取得建设用地运用权，是房地产开发的前提条件。2.房地产开发包括如下两种行为：2/22/20233（1）土地开发（或再开发），即进行基础设施建设。①土地开发，也称“三通一平”或“七通一平”，把生地变成熟地；P176②土地再开发，即对城区原有土地进行改造。（2）房屋开发，即进行房屋建设，包括住宅、工业厂房、商业楼宇、办公用房和其他特地用房的开发。2/22/20234房地产开发的特点1、综合性强，涉及面广。2、工程量大，综合成本高，建设工期长。3、建设项目种类繁多。4、与银行关系亲密。2/22/20235房地产开发的内容p1791.规划设计。2.征地拆迁。3.施工组织。4.竣工验收。5.经营管理。2/22/20236房地产开发的基本原则p1791、严格执行城市规划；2、经济效益、社会效益、环境效益三统一；3、综合开发、配套建设：统筹支配配套基础设施，先地下、后地上（如楼房与车库）。4、按约开发土地：按合同约定的用途、约定的动工期限开发（防止炒卖地皮、利用土地投机）。5、严格按标准和规范设计、施工，保证开发产品质量合格：（1）开发项目的设计、施工必需符合标准和规范；（2）项目竣工验收合格后方可运用。6、激励开发、建设居民住宅。2/22/20237（二）房地产交易概述1、房地产交易的概念p224房地产交易，是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。商品房成为“商品”必需“五证”齐全：（1）《建设土地规划许可证》；（2）《国有土地运用证》；（3）《建设工程规划许可证》；（4）《施工许可证》；（5）《房产证》。2/22/202382、房地产交易的分类（1）地产交易。地产交易在我国迄今为止仍限于城镇国有土地运用权的出让、转让、抵押等形式。（2）房产交易。房产交易的形式主要有房产买卖、租赁、抵押、交换、典当、信托等方式（既包括了房产运用权的转让，也包括了房产全部权的交易）。2/22/202393、房地产交易的特性（1）标的物位置固定性。房地产不动，双方运用全部权证书和运用权证书及合同交易。（2）房地连动。房地产交易存在着房与地之间关系的定性问题。我国接受了”房地连动”措施，即二者须一起转让与抵押。（3）标的额大、专业性强。房地产价格受多种因素影响，市场信息瞬息万变，因此，我国实行房地产价格评估制度，提倡房地产中介服务。2/22/202310（4）稀缺性。房地产市场在整体上是供应稀缺的市场。土地是不行再生资源，房产受土地稀缺性的限制，其供应弹性较小。（5）承接性。房地产交易中土地运用权出让行为所设定的权利义务具有承接性（如土地运用年限）。土地运用权出让合同对每一次房地产交易均具有约束性（原则性不能变更）。p226.2/22/2023114、房地产交易必需遵守的原则p226—227（1）刚好登记原则：转让、抵押，租赁（备案）（2）房地一体原则：（3）房地产交易价格由国家实施管理：（4）土地出让合同设定的权利、义务随土地运用权同时转移原则：国家全部者身份不变，干脆与土地运用者发生关系（5）不得损害土地及房产经济效益原则，即效益不行损原则2/22/2023125、我国城市房地产市场运作三阶段第一阶段：土地运用权出让阶段即一级市场阶段，活动发生在地产市场，即由政府通过拍卖、招标和协议等方式，向房地产开发商供应国有土地运用权。2/22/202313其次阶段：二级市场阶段（开发与销售阶段）在此阶段，开发商首先要筹集资金，在筹集资金的同时及之后，要进行勘察设计、建筑招标、投标、开工兴建，直至竣工验收一系列活动，完成房地产开发业务，将已竣工并验收合格的房屋投向市场。这时房地产运作由开发进入销售阶段，并通常有金融机构与律师行业的介入。在销售阶段，买卖双方均要进行物业交易准备，而后买方进行物业选择，双方商定成交价，完成定金预付。2/22/202314买方可向银行申请购房贷款，银行托付物业评估机构供应正式估价报告而后确定是否赐予贷款。如予贷款，则可通知律师准备贷款合同，买方同时应通过律师或中介机构查阅物业转移状况及是否办理了银行抵押，确定交易无障碍之后，双方可准备契约。待合同正式签订、缴清首期付款，买方取得房产钥匙，正式接收物业。但是房地产产权却并非此时转移，双方须执合同前往土地、房产管理部门登记，产权于登记之时正式移交。2/22/202315第三阶段：房地产交易阶段即调剂阶段的房地产交易，或称为第三级房地产交易。这一阶段房地产交易主要方式为再转让、抵押、租赁。在上述全过程中，行为主体可以寻求房地产中介机构的帮助：如向房地产询问机构询问有关政策、法律、价格状况；向房地产价格评估机构托付评估房价地价；向房地产经纪机构寻求洽谈协议、交易对手等房地产交易服务。须要留意的是，各交易阶段均须做好房地产登记及税费缴纳工作。2/22/202316二、房地产转让法律制度（一）房地产转让概述1、概念房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的本质特点：房地产转让是将房产全部权或地产运用权转移给他人的行为，一旦转让行为成立，则原产权人的一切权利均由新产权人享有，原产权人丢失原权利。（以此区分于房地产租赁与抵押等其他交易方式。）2/22/2023172、特点（1）房地产转让的主体：房地产权利人，包括房产全部人及土地运用权人。（2）房地产转让的客体：房屋的全部权以及该房屋所占用范围内的土地运用权。房地一体（3）房地产转让的形式：房地产买卖、赠与、交换、继承等。既可有偿也可无偿（如赠与）。2/22/202318（二）房地产转让行为的有效条件1、主体具有合法资格p234.（1）自然人主体。（2）非自然人主体（必需具有法人资格）。2、客体符合法律要求不受限制的房地产，均可自由转让。（1）禁止买卖的房地产：①以出让方式取得的土地运用权不符合法定条件的，其房地产不得买卖。2/22/202319必需符合的法定条件是：1、须依据出让合同的约定已经支付全部土地运用权出让金，并取得了土地运用权证书；2、依据出让合同的约定进行了投资开发，其中属于房屋建设工程的须完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；3、转让时房屋已经建成的，还应当持有房屋全部权证书。2/22/202320（1）禁止买卖的房地产：②以划拨方式取得土地运用权的，转让房地产时须报有批准权的人民政府审批，否则不得转让。③司法机关和行政机关依法裁定、确定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。④依法收回土地运用权的房地产不得转让。依据房地一体原则，房产全部权的合法基础就在于合法的土地运用权。土地运用权被国家收回后，房产全部权一般也随土地收归国有，故原权利人已无权转让房产。2/22/202321（1）禁止买卖的房地产：⑤共有房地产未经其他共有人书面同意不得转让。⑥权属有争议的房地产不得转让。⑦未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因无法确定其合法的权利人，故禁止转让。⑧除依人民法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家建设征收土地范围内的城市房屋，禁止转让，但禁止期限不得超过1年；⑨寺庙、道观房地产产权一般归宗教团体全部，不得转让。2/22/202322（2）受到买卖限制的房地产：①机关、团体、部队、企事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊须要必需购买，须经县以上人民政府批准。②经济适用住房，购房人拥有有限产权。——购买经济适用住房不满5年，不得干脆上市交易。购房人确需转让的，由政府回购。——购买经济适用住房满5年，购房人上市转让的，应依据届时同地段一般商品住房与经济适用住房差价的确定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购。——购房人也可以依据政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。2/22/202323（2）受到买卖限制的房地产：③单位集资建房的产权关系依据经济适用住房的有关规定执行。④“买卖不破租赁”。房屋全部人出卖租出的城市私有房屋的，须在合理期限之前通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以恳求人民法院宣告该房屋买卖行为无效；私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新居主接着有效。2/22/202324（2）受到买卖限制的房地产：⑤城市私房共有人出卖共有房屋的，在同等条件下，共有人有优先购买权。⑥公有旧房出售时，原住户有优先购买权；职工购买旧房居住或经营确定时期后（5年），允许其出售，但原出售单位有优先购买权。2/22/2023253、形式要件房地产的转让必需订立书面合同，并须由当事人到房地产管理部门办理权属登记手续，领取房地产权属证书之后，其行为方才有效。4、双方的意思表示必需真实非欺诈、胁迫的手段或乘人之危必需出于善意。恶意串通损害国家、集体及第三人利益的行为，以合法形式掩盖非法目的的房屋转让行为无效。5、房地产转让不得违反政策、法律和社会公德。2/22/202326（三）房地产买卖（销售）合同的主要内容1、标的房地产买卖合同的标的就是房地产。房地产合同必需订清房地产坐落位置、部位、类型、结构、房屋朝向、门牌号码等。房屋附属设施是否一同转让也应注明。依据《城市房地产管理法》的规定，合同中应当载明土地运用权取得的方式。2/22/2023272、数量即房地产的面积与数量。合同中关于数量的约定必需明确，应运用明确量词，而不应笼统称几房几室等。如注明面积，应明确是建筑面积，还是实际运用面积，同时还须明确公用面积的摊销等。3、价款这是受让人取得房地产产权所付的代价，是房地产买卖合同必备的条款。由于我国实行房地产价格评估制度及房地产成交申报制度，所以，合同当事人应照实填报房地产价款。（事例：一房二价。）2/22/2023284、履行期限即债务人实际负担其债务的期限，包括房产何时交付、价款何时交付及何时履行过户登记手续等内容。5、履约方式指价款的交付方式以及房地产交付方式。前者如一次性付款或是分期付款；后者包括房屋及其附属设施的验收、接管，过户手续的办理，有关税费的交纳，房地产权利证书的领取。2/22/2023296、违约责任当事人违反房地产合同规定，不履行或不完全履行合同规定的义务，必需担当违约责任。具体担当责任的方式有支付违约金、赔偿损失；有定金约定的执行定金罚则。（交付定金的一方违约，无权要求返还定金；接受定金的一方违约，应当双倍返还定金）2/22/202330（四）房地产转让程序1、申请由房屋全部人或代理人向房管部门递交要求买卖房屋的申请书并附上有关证明。假如代理进行房屋买卖，还应附具全部人的正式托付书。有关证明是指土地运用权证、房屋产权证、共有人的证明、身份证明、预售房产的有关证明等。2/22/2023312、签订买卖合同买卖双方经协商一样，签订房屋买卖合同或契约。3、评估价格房管部门接到卖房人的申请后，应对相关材料进行审查，并支配测量和评估。2/22/2023324、缴纳契税和补交地价房屋买卖必需由买方向税务机关缴纳契税（税率为房屋买价的6%）。对无偿划拨土地的房屋买卖（不包括房地产开发新建的商品房），出卖人必需缴纳土地收益金给房地产管理部门。2/22/2023335、登记发证房屋买卖双方持合法证件（如产权证明书、纳税证明、买卖合同、土地运用权证、身份证、工作证或户籍簿及有关批件等），到房屋所在地房产管理部门进行产权登记，办理过户手续。并应到土地管理部门办理土地运用权变更登记，换取土地运用权证。注：我国有些地方（如深圳）由于撤销了房地产管理局，故房屋买卖只需到规划国土局办理产权登记过户手续，并且不需分别领房屋全部权证和土地运用权证，只需领一个《房地产证》即可。2/22/202334（五）已购公房和经济适用房转让的法律制度1、概念已购公房和经济适用房，是指城镇职工依据国家和县级以上地方政府有关城镇住房制度改革政策规定，依据成本价（或标准价）购买的公有住房，或者依据地方政府指导价购买的经济适用住房。从该概念中可以看出，已购公房和经济适用房均是在国家供应补贴的前提下成交的，故成交价格一般低于市场价。2/22/2023352、已购公房和经济适用房禁止转让的情形（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有依据规定补足房价款的。（在转让时，原购买人应补足房价款，将国家担当的房价款归还后，才能转让。）（2）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的限制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未依据规定退回或者补足房价款及装修费用的。（3）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的。（4）上市出售后形成新的住房困难的。（5）擅自变更房屋运用性质的。2/22/2023363、收益支配城镇职工以成本价或者标准价购买公房和经济适用房，法律效果是不同的。以成本价购买房屋的，购房人能够取得完整的房屋全部权以标准价购买公房或者经济适用房的，有可能形成购房人与单位共同拥有房屋的情形。因此不同状况下，房屋出售之后的收益支配不同：（1）在城镇职工以成本价购买公房和经济适用房，且职工取得完整全部权的状况下，职工出售房屋并缴纳税费和土地收益后，所得收益归个人全部。2/22/202337（2）城镇职工以标准价购买公房或经济适用房时，房屋产权由职工与单位共同享有。若职工在出售房屋之前，已经依据成本价补足房价款，出售房屋后缴纳税费和土地收益后，所得收益应当完全归职工全部。（此时，单位已经通过职工补足的房价款得到补偿。）若职工并未补足房价款即将房屋出售，则所得收益应当在其与单位之间依据产权比例进行支配，单位所得的房价款实质仍为职工补足的房价款部分。若此时原单位已经撤销，则其应当所得部分由房地产交易管理部门代收后，纳入地方住房基金专户管理。2/22/202338课堂练习题一、推断题1、房地产开发包括两种行为：土地开发和再开发。2、房地产开发应当统筹支配配套基础设施，先地上、后地下。3、商品房成为“商品”必需“五证”齐全。4、房产交易既包括房产运用权的转让，也包括房产全部权的交易。5、权属有争议的房地产不得转让。2/22/202339二、选择题1、以下说法哪些是不正确的？（）A、房地产转让必需是有偿的。B、房地产转让的客体是房屋的运用权以及该房屋所占用范围内的土地运用权。C、购买经济适用住房不满5年，不得干脆上市交易。D、以低于房改政策规定的价格购买且没有依据规定补足房价款的公房，禁止转让。2/22/2023402、依据我国《城市房地产管理法》的规定，该法所称的房地产交易包括哪些内容？A、房地产转让B、房地产抵押C、房地产开发D、房屋租赁2/22/202341参考答案一、推断题1、错。2、错。3、对。4、对。5、对。二、选择题答：1、AB；2、ABD。2/22/202342三、商品房预售法律制度（一）商品房预售的概念商品房，是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。商品房预售，又被称为“卖楼花”，是指房地产开发商将建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人依据预售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋全部权的房屋买卖形式。2/22/202343商品房预售的涵义：1、预售房屋买卖行为的标的物是订约时尚在施工中的商品房，即期房。2、楼花本身可以自由转让。3、商品房预售领域具有较强的国家干预性。2/22/202344（二）商品房预售的条件1、预售方应当符合法律规定的资格条件，否则不能从事商品房预售活动。2、工程建设已基本落实。3、有商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。4、按供应预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，并已经确定施工进度和开工、竣工交付日期。5、向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。2/22/202345预售方应当具备以下条件：(1)预售方一般为商品房的开发企业；(2)有自己的名称和组织机构；(3)有固定的经营场所；(4)有符合国务院规定的注册资本：有100万元以上的注册资本（过低）；(5)有足够的专业技术人员：有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；(6)法律、行政法规规定的其他条件。

2/22/202346工程建设已基本落实(1)要有合法取得土地运用权的证明文件（办理土地运用审批手续，已交付全部土地运用权出让金并取得土地运用权证书）；(2)要获得建筑物规划设计方案的批准文件，持有建设工程规划许可证；(3)已获得施工许可证，有施工合同以及有关施工进度的说明；(4)要做好建立房屋的场地准备工作，即所谓“七通一平"。2/22/202347（三）商品房预售合同的法律问题1、商品房预售许可问题商品房预售，预售方首先应取得商品房预售许可证明。出卖人（预售方）未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。2/22/2023482、商品房预售合同登记备案问题登记备案的时间限定在合同签订之日起的30日内（但登记备案手续不是合同生效的要件，当事人有约定的，从其约定。）（注：还有签订认购书的问题，“一房二卖”问题。）《物权法》规定了不动产的预报登记制度：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，依据约定可以向登记机构申请预报登记。预报登记后，未经预报登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。2/22/2023493、商品房预售合同对标的的约定问题为了预防纠纷，合同中应载明预售商品房的基本状况，具体包括：——房屋坐落位置——建筑面积（及其分摊面积）——土地运用权证号——土地运用权取得方式（出让或是划拨）——土地运用性质——商品房预售许可证号——建筑工程规划许可证号——房屋结构、质量、竣工交付日期、装修标准、所购房屋平面图等。2/22/202350案例：商品房预售合同纠纷案2003年10月10日付某诉至法院称，其购买位于海淀区复兴路甲×号××园××号房屋并和金建公司签订了商品房预售契约，约定交付房屋日期为2001年12月28日。签定合同后，付某依照合同约定，将全部购房款1219735元交付金建公司。但金建公司未能按期交付房屋。经督促后，金建公司带原告验收房屋，得知其购买的房屋处在管道比较集中的设备层，房屋内多处分布有管道，付某为此找金建公司协商，要求对所购房屋进行吊顶装饰，遭到金建公司多次拒绝后其最终同意，但要求原告在拿钥匙前必需将2001年12月28日至今的物业费交给物业公司。2/22/202351原告认为，金建公司有意隐瞒该房屋处于设备层这一事实，交付的房屋与样板间严峻不一样，严峻侵扰了原告知情权。该房屋内公用管道和阀门占用了房屋的确定空间，致房间内可运用空间削减，可利用高度降低，居住环境变差。（该房最低空间只有2.31米。）诉讼恳求：金建公司为所购房屋安装吊顶；假如金建公司不同意吊顶，则要求金建公司给付吊顶费用2万元；金建公司担当逾期交房的损失，参照合同约定的违约金数额，要求金建公司赔偿78342元，并支付该房自2001年12月28日至交付房屋之日期间的物业管理费；由金建公司担当本案诉讼费。2/22/2023524、在建房屋的抵押问题现实中，开发商为获得工程资金，往往将在建的房屋抵押给银行。这就给预购人的房屋全部权埋下了隐患，一旦开发企业无法偿还贷款，银行有权将房屋拍卖并优先受偿。还有，现实中也有的开发商将已预售的商品房再出售（即前述的“一房二卖”）。预售人应当保证预购人对房屋的全部权应当是完整的，不应当因第三人对该房屋享有权利而遭遇任何阻碍。2/22/202353若第三人对房屋享有的权利对预购人的房屋全部权造成损害，预售人应当担当法律责任。（买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任。）2/22/2023545、商品房预售中的专款专用问题预售方通过预售商品房获得资金，必需全部用于商品房的建设，不能挪作他用。现实中，由于缺乏监督机制，导致该规定并不能真正实现。预售人通过预售获得资金后，并没有任何机构对资金的用途进行监督，这就导致预售人可以随意运用该款项。因此，有必要确定一个监督机构，对预售所得资金的运用进行监督，真正实现专款专用。2/22/202355（四）商品房预售的程序1、房地产开发商向房地产管理部门提出商品房预售许可证申请；进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必需载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。2、申请获得批准之后，预售单位方可将楼盘向社会出售，方可与承购者签订商品房预售合同。3、办理商品房预售合同登记备案手续。4、房地产交付。2/22/202356（五）预售商品房的再转让1、概述预售商品房再转让，又称“炒楼花”，是指商品房预售合同签订之后，承购人将尚未竣工的预售房屋再行转让给他人。“炒楼花”是否合法?2/22/202357“炒楼花”是否合法？目前，我国法律对该行为尚无明确规定。始终存在争论。因为承购人在签约之后并未得到真正的房屋全部权，其转让的只是将来取得房屋全部权的期盼权利，吸引炒作者行为的是“楼花”价格上涨时的高额利润，因此，炒楼花最终可发展成为极具投机性的行为。2/22/2023582、预售商品房再转让行为的性质预售商品房再转让行为是典型的合同转让行为，必需遵守《合同法》有关合同转让条款的规定。相关法律规定：（1）关于合同转让：《民法通则》关于禁止通过合同转让牟利的规定，《合同法》已不再接受。（2）对于债权转让，《合同法》实行通知生效原则；而对于债务转让，则规定须经债权人同意。（3）商品房预售合同的再转让，既可能是债权让与也可能是债务担当，还可能是合同的概括承受。法律法规应当禁止预售合同权利及全部义务的让与：这种让与即意味着承购人签订预售合同后，未支付任何房款即将合同转让出去。这种行为投机性极大，属典型的空买空卖。2/22/2023593、预售商品房再转让的条件（1）须签订再转让合同（2）依照《合同法》关于合同转让的规定（3）须发生在承购人取得房屋全部权之前（4）预售合同须合法有效2/22/202360案例分析：“一房二卖”某房地产开发公司（以下简称A公司）在某市商业街开发了一幢商品楼，售价4000元/㎡。某甲选中了其中一套三居室，双方签订了购房合同并于2004年2月1日办理了付款交房的手续，并约定1年之内办理全部权证书。某甲因公须要出国1年，为了便利房屋的维护，某甲在2004年2月18日将房屋钥匙交给A公司下属的物业处保管。3月份以后，该市的楼价大幅上涨，商品房供不应求。3月5日，A公司售楼人员某乙从物业处取走了某甲房屋钥匙，打开房门让购房者参观选购。该房屋被某丙看中，某乙以A公司名义与某丙签订了购房合同，双方于3月30日办理了交房付款手续，并随即办理了过户登记手续。2/22/202361某甲于2005年5月回国后发觉本属于自己的房屋被他人居住，特殊生气，手持购房合同要求某丙腾退房屋，遭到某丙拒绝。某甲找到A公司交涉，A公司负责人表示“一房二卖”的确是自己的工作人员所为，向某甲致歉并表示情愿依据合同约定返还某甲的全部购房款及利息，但拒绝某甲要求返还房屋的恳求。依据上述案例，请回答以下问题：2/22/202362（1）A公司与某甲的购房合同是否有效？（2）A公司与某丙的购房合同是否有效？为什么？（3）A公司拒绝某甲要求返还房屋的恳求，是否成立？该房屋的全部权应当归谁？为什么？（4）A公司应对某甲担当什么法律责任？为什么？（5）为避开A公司“一房二卖”的现象，某甲在签订购房合同时可以接受我国房地产法规定的哪项法律制度？2/22/202363四、房地产按揭法律问题（一）概述按揭最早起源于英国，即英美法中的Mortgage，它是英国一般法中的一种以转移担保物全部权于债权人为特定物的担保制度。按揭是Mortgage的粤语音译，并由香港传入内地。p262房地产按揭，是指购房者向银行贷款来支付房款，并就所购房屋为贷款设定担保的行为。目前，我国内地尚无明确规范按揭制度的法律或行政法规。仅有一部部门规章，即中国人民银行《个人住房贷款管理方法》，效力等级低。我国内地的房地产按揭包括现房按揭及楼花按揭（期房按揭）。2/22/202364（二）现房按揭现房按揭是指购房者以所购现房向贷款银行设定物的担保，在还款期限届满而购房者不能返还贷款时，贷款银行得以行使抵押权而使其债权获实现的融资购房方式。现房按揭过程：第一步：由银行代为交付约定数额的房款；其次步：开发商与购房人办理产权过户手续；第三步：购房者与银行办理产权抵押登记，该房产证经背书记载抵押事项后，交银行保管。（出卖人为规避风险，也不能把房产证交由购房人保管。一般是：在原《房屋全部权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执（中介或购房者），并向抵押权人（银行）颁发《房屋他项权证》。）2/22/202365现房按揭的三个法律关系（1）购房者与银行之间的借贷法律关系；（2）购房者与开发商之间的买卖法律关系；（3）购房者与贷款银行间的担保法律关系（具有从属性）。2/22/202366（三）楼花按揭的概念及法律特征所谓的楼花按揭，是指银行、预购人、开发商在商品房预售中共同参与的一种融资活动，即由预购人依约向开发商支付部分房款，其余房款以银行贷款垫付，同时预购人就房屋全部权的恳求权（期权）设定担保，并于房屋建成后在该房屋上设定抵押权而替代原担保的融资购房方式。2/22/202367楼花按揭的两个阶段第一阶段（质押担保）：预购人依其与开发商签订的《商品房预售合同》交付首期房款后，与银行办理按揭贷款手续，签订《房地产按揭贷款协议》，以所贷款项垫付剩余房款。其后，预购人在《商品房预售合同》上背书设定担保（实质上是质押担保）并将该背书事项于房管部门备案，然后将合同之影印件交由贷款银行保有。其次阶段（抵押担保）：房屋竣工后，由开发商帮助预购人去当地房地产主管部门办理产权过户手续，以便购房人刚好取得《土地运用权证书》和《房屋产权证书》，并与银行办理房屋抵押手续。这两种不同的担保方式以房屋竣工、办理产权过户登记为界。2/22/202368楼花按揭具有如下特征：1、是一种要式法律行为。楼花按揭中涉及的法律关系错综困难，应当以书面形式来明确当事人之间的权利义务关系。2、须登记备案。商品房预售合同应实行书面形式，并报县级以上民政房产管理部门和土地管理部门登记备案。3、既有诺成性的法律行为，又有实践性的法律行为。开发商与预购人签订《商品房预售合同》具有诺成性。第一阶段的担保方式实为质押担保，预购人在担保贷款时，须转移债权证书（商品房预售合同）的占有。2/22/202369五、房屋租赁法律制度（一）房屋租赁的概念及法律特征1、房屋租赁的概念房屋租赁，是指出租人将房屋出租给承租人运用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁可以看做是出租人有期限地出让房屋的运用权、占有权、收益权，换回承租人支付的代价，即租金。2/22/2023702、房屋租赁的法律特征（1）出租人必需对房屋具有处分权。除房屋全部人之外，还存在其他几种状况：①房屋的经营管理人。②房屋全部人托付的代理人，如房屋租赁中介机构。③经出租人同意的承租人。（2）房屋的全部权与运用权、占有权等权能发生分别。2/22/202371（3）房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为。出租人与承租人互享权利，互负义务；房屋租赁不同于房屋借用；房屋租赁当事人应在签订房屋租赁合同之后30日内，办理登记备案手续。（4）出租行为是有期限的，受租期限制。依据我国《合同法》的规定，租赁期限最长不能超过20年。（5）房屋租赁的标的物具有特定性。租赁房屋属于特定物，而不是种类物。2/22/202372（二）房屋租赁的分类1、按租赁房屋的全部权性质分类，可将房屋租赁分为公房租赁与私房租赁两类。公房即公有房屋，又可分为自管公房与直管公房。自管公房是国家授权的单位自行管理的房屋，主要是全民全部制单位管理的房屋；直管房屋是指由国家授权的部门（主要指各级政府房地产行政主管部门），干脆管理的公有房屋。而私房租赁则是指出租人为公民个人的房屋出租形式。私房主要指位于城镇的私有房屋。2/22/202373对于农村的私房出租，我国没有特殊法方面的规定，主要通过民法、合同法等进行调整。对于公房租赁与私房租赁，我国法律对之规定有所不同。总的来说，公房租赁尤其是公房住宅租赁具有较强的社会福利性（如廉租房具有住房保障的性质），国家法律和政策对其干预较多。2/22/2023742、房屋租赁按住房的运用性质可分为：住宅用房租赁（以居住生活为目的的房屋）与非住宅用房租赁（即从事生产经营活动的房屋）两类。以营利为目的、房屋全部权人将划拨方式取得运用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。2/22/202375（三）房屋租赁关系的成立1、房屋租赁的禁止性规定下列房屋不得出租：（1）未依法取得全部权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、确定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法建筑的；（6）不符合平安标准的；（7）已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）其他情形。p270对于第(1)种及第(7)种状况，有学者提出不同看法。2/22/2023762、房屋租赁必需签订书面合同房屋租赁，当事人应签订书面租赁合同，但是当事人只有口头合同的，并不当然无效。出租人实行口头方式订立房屋租赁合同，承租人亦履行主要合同义务，则房屋租赁合同可以成立。对于没有约定租期且租期长于6个月的，为不定期租赁。2/22/202377签订《房地产租赁合同》应当留意的几个问题（1）出租人必需合法；（2）明确租赁用途。租赁用途一旦定明，则承租人不得擅自变更用途，尤其不得用房屋从事非法活动；（3）明确租赁期限。（时间不宜过长）承租人有下列行为之一的，出租人可以终止租赁合同：①将承租的房屋擅自转租的；②擅自转让、转借他人或擅自调换运用的；2/22/202378③将承租的房屋擅自拆改结构或擅自变更房屋用途的；④拖欠房屋租金累计6个月以上或违反租赁合同约定的租金缴纳条款的；⑤公有住宅用房无正值理由闲置6个月以上的；⑥利用承租房屋进行非法活动的；⑦有意损坏承租房屋的；⑧擅自买卖公有房屋运用权的；⑨法律、法规规定其他可以收回的。2/22/202379（4）明确修缮责任。《合同法》第220条规定：“出租人应当履行租赁物的修理义务，但当事人另有约定的除外。”（5）转租的规定。承租人不得擅自转租；经出租人同意的转租，应当签订转租协议或在原合同上约定转租条款。2/22/2023803、房地产租赁合同的登记备案制