八路项目可研报告

西安凤城八路项目可研报告

目录内部资料注意保密2一、项目概况二、城市分析三、市场分析四、项目定位五、经济分析六、项目开盘前时间计划七、项目现金流排布模型方案八、产品线公司土储及预算完成情况九、结论与建议投资亮点31.区域战略高位：处未央区，是西安总体规划“九宫格局”的中心，市政板块内2.地段核心，配套优势：处市府板块与太华路商圈交合区域，交通极为便利，商业、学校、医疗等基础设施配备完善3.土地资源稀缺：地块近市府、近太华路核心商圈及浐灞金融商务区，周边大宗地块已基本出让完毕，该区域土地资源极为稀缺4.刚需，快周转：周边商业、人居氛围已形成，合作协议签订后即可督促政府供地，属快周转刚需项目，符合集团发展战略5.合作方背景优势•合作方市、区两级政府关系密切，可得到更多的政府资源支持；•合作方土地资源丰富，为后期合作奠定基础6.拿地优势项目方已获取该项目部分地块，剩余地块已和政府勾兑好，条件谈妥即可定向挂牌一、项目概况－基本信息项目名称西安凤城八路项目地理区位太华路与北辰大道之间区域，北至凤城八路，南至环园北路土地价格(不含契税)土地总价：88828万元建设用地单价：

万元/亩楼面地价：2271元/m2拿地方式摘牌取得出让时间预计2014年1季度土地款支付2014年1季度：土地款*%2014年3季度：土地款*%进展情况项目方政府拟2014年1季度挂牌，等待复地回复拿地意见可建设用地面积193亩规划用地性质商业/住宅用地规划容积率3.2地上可建面积45万m2

总建筑面积60万m2说明：（1）本项目根据地主方面口头提供的容积率条件进行设计方案强排、可行性研究和经济效益测算。（2）最终项目规划条件等以政府挂牌文件约定为准。4一、项目概况－宗地区位市总体规划“九宫格局”中心，近市府及太华路核心商圈，临凤城八路，环园北路及规划的经九路，位置优越，交通便利，极具经济发展潜力。项目位于西安市主城区东北角，是市城市总体规划“九宫格局”的中心。临凤城八路、环园北路及经九路，近太华路及北辰大道等城市大动脉，交通极为便利。近市府，近太华路核心商圈，近大明宫遗址保护区及浐灞生态区，经济、政治、人文、生态价值凸显。宗地向西至西安市政府新址约2公里；至西安市中心（钟楼）约8公里，距北客站约6km。随着市政府北移，火车北客站开通运营，城市发展重心“北移”。汉长安城遗址保护区市政府（新址）渭河灞河本案浐灞生态区市中心约5Km5高新技术产业开发区曲江新区约5Km约8Km约25Km二环北客站三环绕城一、项目概况－交通条件太华路：地块东，城东主干道，已建成，宽80米，贯穿城市南北，连接环城东路，太华路商圈已形成。北辰大道：地块西，城东主干道，已建成，宽80米，贯穿城市南北，连接东二环、北三环；凤城八路：地块北边界，已建成，宽60米，双向六车道，北郊主干道，连接市府核心与浐灞生态金融商务圈；道路通达性极佳，北辰大道、太华路直抵城内，绕城高速通达周边区市，凤城八路连贯城市东西64.绕城高速：宗地向北约2.5公里处。经该路可经西宝高速、西潼高速至宝鸡、咸阳、临潼等区市。经机场高速车行30分钟可达西安咸阳国际机场。5.火车北客站：位于地块西北约6公里处，将形成2小时到郑州、兰州，3小时到成都、重庆、武汉，4小时到北京，5小时到上海的“一日交通圈”。

6.公交：33路、50路、207路、207区间、708路、714路、717路、900区间、900路等；一、项目概况－交通条件77.地铁4号线：航天城到北客站，预计2017年建成运营；项目地块南侧距4号线百花村站0.9km；

地铁2号线：会展中心到北客站，已经建成运营；项目地块北侧距2号线城市运动公园站3km；

地铁3号线：国际港务区到高新区鱼化地区，预计2015年建成运营；地块东侧距3号线辛家庙站3.5km。一、项目概况－周边配套西靠市府核心板块，南抵太华路航母商业配套，东依浐灞总部经济区板块，周边配套较为完善。市政配套：市政管网设置在项目南侧的环园北路，目前正在建设，预计今年底可通达（项目东侧公安局家属院预计与该项目同期开发建设，可促进周边道路管网建设速度）。商业：万达广场（2km）、世纪金花（2km）、四海唐人街（在建，2km）、永辉超市（2km）、麦德龙（2km）、红星美凯龙（2km）等。医疗：西安中医医院（三甲，2km）、西安市第三人民医院（三甲，2.6km）、长安医院（三甲，5.4km）、阳光医院（2.6km）；教育：西安高级中学（省重点）、浐灞中学（省重点）、市十七中学、市十一中学、西航一中、百花村小学休闲娱乐：西安城市运动公园（3km）、灞河（3km）、大明宫遗址公园（4km）8国家级万亩湿地公园（在建）本案灞河未央湖西港中学西安医学院西安工业大学第五十八中学西安国际高尔夫俱乐部华山医院未央湖大酒店华浮宫大酒店陕西科技大学渭河环湖东路市场武警警官学院用地长庆湖滨花园社区西安高级中学浐灞完全中学市十一中市十七中西航一中市中医院西航医院阳光医院万达广场、龙湖商街四海唐人街浐灞半岛万科、恒大项目用地意向用地市政府/委/人大/政协麦德龙、红星美凯龙长安医院市第三医院凯宾斯基酒店百花村小学一、项目概况－周边配套凯宾斯基酒店西安高级中学市十一中市中医院西航医院市政府/委/人大/政协处市府圈与太华路核心商圈交接区，近未央路商圈，近浐灞总部经济区，近北客站交通枢纽枢纽圈，近大明宫遗址保护区，政治、经济、人文、生态价值凸显北客站（建成）市政府/市委/政协/人大（建成）王府井（在建）赛高街区（在建）凯宾斯基（建成）红星美凯龙（建成）万达广场（建成）麦德龙（建成）世纪金花（在建）四海唐人街（在建）本案一、项目概况－周边配套（续）市政府（2km）万达广场（2km）红星美凯龙（2km）西安高级中学（1.5km）西安市中医院（2km）凯宾斯基大酒店（3km）10一、项目概况－周边重大利好规划经九路及珠江路：经九路及珠江路是未来城北城东大动脉，现已开始路基勘测（见上图）地铁4/3号线：项目地块南侧距4号线百花村站0.9km，地块东侧距3号线辛家庙站3.5km周边地块：打造集商业、文旅、休闲服务为一体的宜居生活区，项目地处未央宜居生活区核心位置（见上图）浐灞总部经济区：总规划占地面积1515亩，总建筑面积110万平方米，投资50亿，打造中国西部智能化、低密度、生态型并拥有完整产业链的人才密集型、资金密集型和技术密集型总部企业集群。地处未央宜居生活区，城东大动脉经九路珠江路开工建设，地铁4号线开工建设，浐灞总部经济区即将形成，利好宗地价值提升。11未央区土地利用规划图（部分）地铁4号线浐灞总部经济区项目地块经九路珠江路浐灞总部经济区一、项目概况－宗地四至本项目湖滨路规划路（20m）陕重汽大道延伸段北辰大道西边界-北辰大道北边界-湖滨路南边界-规划路东边界-规划路宗地四至：西边界：红旗专用线（规划已取消）北边界：凤城八路（双向6-8车道）东边界：经九路（规划50m）南边界：环园北路（规划30m）2.地上现状：项目方自建的建材仓库。3.宗地红线外现无任何不利因素（高架、高压线、变电站、垃圾处理厂等）。地块周边道路条件良好，通达性极高；无不利开发建设因素。12西边界-红旗专用铁路北边界-凤城八路东边界-经九路南边界-环园北路项目地块现状（建材仓库）一、项目概况－用地条件用地性质住宅用地总用地面积193亩

平方米容积率

地上建筑面积

万m2总建筑面积

万m2产品类型

高层（33F）

公建配套住宅底商、幼儿园等机动车位

个总户数

户。说明：本项目“控制性详细规划”政府正在拟定阶段，本节中用地条件和总平面图均为设计公司（英国UA建筑设计有限公司）根据宗地基础条件和相关规划管理规定提供数据。13一、小结地处市府板块，属刚改型项目，商业、地铁、产业优势齐聚，具备极高的投资价值。14优

势劣势项目紧邻西安市府大道（凤城八路）、太华路及北辰大道，交通极为便利；根据西安轨道交通的规划，距地块600m的地铁4号线将于2017年建成运营，地铁盘优势将凸显地块南侧的太华路商圈已云集万达、万科、恒大、龙湖、金科、金地、华远等一线品牌开发商，商业、人居氛围已经形成地块及周边目前被大量的仓储物流厂房占用，整体形象较差；机遇威胁属市府辐射范围内，生活配套及商业配套逐渐成熟项目地块处于浐灞生态区、未央区及曲江新区交汇处，大区域宏观借势机会较大项目方参与该区域一级开发，合作较好的前提下，为项目的进一步拓展奠定了基础地块面积较大且近老城，若成功打造，可提升公司品牌价值项目地块仍需通过挂牌取得，理论上具有不确定性。

目录内部资料注意保密15一、项目概况二、城市分析三、市场分析四、项目定位五、经济分析六、项目开盘前时间计划七、项目现金流排布模型方案八、产品线公司土储及预算完成情况九、结论与建议二、城市分析－经济基础地理区位地处关中平原中部，总面积10108平方公里城市定位国际现代化大都市行政区划9个市辖区：新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、阎良、临潼、长安。4个县：周至、蓝田、户县、高陵。常住人口至2012年末为851.34万人。过去5年年均常住人口流入约为5.67万人。年度2006200720082009201020112012复合增长率GDP总量（亿元）145017372190271932413864436917.07%城镇居民人均可支配收入（元）10,90512,66215,20718,96322,24425,9813000015.55%社会消费品零售总额（亿元）7769221154138116111935223616.32%固定资产投资（亿元）106714351906250032513352424321.80%16二、城市分析－主城区规划及发展方向总体规划“加快推进西咸一体化建设，着力打造西安国际化大都市”。一轴大都市南北主轴带：由南向北串接曲江国际会展中心、曲江国际文化艺术中心、皇城商贸旅游中心、大明宫国家遗址公园、西安行政中心、金融商务中心、体育中心七大中心区。一河大都市渭河滨水核心区带：由西至东串接涝渭生态湿地、咸阳湖生态水景公园、沣渭生态湿地、CBD核心水景区、灞河入渭国家级湿地公园、泾渭生态湿地。两带秦岭生态风光带渭北帝陵风光带西安市主城区空间结构图渭北帝陵风光带秦岭生态风光带大都市渭河滨水核心区带大都市南北主轴带本案17二、城市分析－开发新区布局以新区带动战略，充分发挥板块经济的驱动作用，促使西安的城市规模迅速扩张。阎良航空基地：世界一流、亚洲第一的现代航空城渭北产业聚集区：西安工业经济的集聚发展核心区

国际港务区：中国最大国际型陆港和黄河中上游最大商贸物流集散中心、现代生产性服务业新城经开区：特色鲜明、功能复合的创新型综合经济体浐灞生态区：国家生态区，区域性金融、商务、会展、商贸中心沣渭新区：西咸都市圈新型商务中心皇城发展区：中国历史文化展示、体验和旅游休闲步行区曲江新区：国家级文化产业示范区高新区：国内一流高新区、中西部最佳科技产业城、中国通讯产业第三极民用航天基地：特色鲜明、世界一流的航天新城秦岭北麓旅游区：具有世界影响力的国家中央公园和文化名山皇城发展区开发新区布局图18本案二、城市分析－未央区区位&面积西安城区北部，规划总面积262平方公里。功能定位新行政中心、新交通中心、新文化中心、新商业中心和新城市形象展示中心。19空间规划一心西安市行政中心及周边地区，建设现代化新型行政、都市文化、高尚住宅、会展商务区。一轴未央路-西铜高速城市段，大力发展现代商务、文化创意等现代服务业，建设现代化商务、文化主轴带。八走廊西三环、朱宏路、太华路、北辰大道的“四纵”和北二环、北三环、秦汉大道、沿渭大道的“四横”，产业发展、城市建设和居民生活的综合性经济社会纽带。十大重点板块未央新城/北客站商务区/汉城湖休闲文化商务区/龙首商务区/滨渭生态与休闲旅游区/汉长安城遗址保护展示区/大明宫遗址区/经开板块/浐灞板块/沣渭板块,大都市核心区的发展重点和前景亮点。本案核心区

目录内部资料注意保密20一、项目概况二、城市分析三、市场分析四、项目定位五、经济分析六、项目开盘前时间计划七、项目现金流排布模型方案八、产品线公司土储及预算完成情况九、结论与建议三、市场分析－市场总体规模房地产市场指标200720082009201020112012年2013年*出让土地可建住宅面积（万方）8428051329146714621430-商品住宅新开工面积（万方）--1693204412241121-商品住宅批准预售面积（万方）1101128110491135137411671264.05商品住宅销售面积（万方）88860113191275923991.61203.88商品住宅均价（元/平米）3733445548486211658865877242西安住宅市场近三年维持在年度1000万方成交水平；近三年成交与批准预售面积均高于3500万方左右，供需两旺。数据来源：西安市统计局、中国房产信息集团（CRIC)。*2013年1-11月出让土地可建住宅面积数据来源于中国房产信息集团，出让地块中部分兼容少量商业、公建配套性质用地。西安住宅市场十年九调，西安市商品住宅成交均价上涨155.4%三、市场分析－市场总体规模22数据来源：中指数据涨幅3%涨幅17%涨幅4.3%涨幅11.5%经过2011年和2012年的调整，2013年成交量已经恢复至2010年千万方的水平三、市场分析－西安市土地市场总体规模2008年到2012年西安土地市场供需稳定增长，2013年出现回落，但成交均价较上年增长15%。拿地呈现一线房企活跃，成交地块集中于三环沿线，城市向北、向东发展大势所趋。房地产市场指标200820092010201120122013年经营性用地成交面积（不含工业用地万方）172471497597975679经营性用地供地面积（不含工业用地万方）3235045227551076820土地成交均价（万/亩）161167211260215247数据来源：中指数据（CREIC)23年供应量（万m2）住宅商办综合工业仓储其他合计2013512308479731373201285022546298163620115132422699711212010371150135326892009426781547665200830023164048824三、市场分析－未央区土地成交情况注：上述数据根据中指数据库资料整理2008年以来未央区土地成交量成波动式增长，成交量在2012年达到极值，2013年回落到2011年水平。未央区住宅用地成交价呈波动上涨，2012年供应量大幅增加致成交价下降，随后回涨。25项目区域一线房企成交地价基本集中在600万元/亩左右，楼面地价集中在2400-3000元/m2之间，本项目地价具备较强的竞争优势。三、市场分析－周边土地成交信息成交时间受让方占地面积性质容积率地价楼板价(亩)(万/亩)(元/m2)2011年12月西安大明宫万达广场有限公司79.74商住4.374025812012年4月西安龙湖锦城置业（龙湖）54.41商住3.560025722012年4月西安风追司马文化产业投资公司35.00商住3.560025712012年11月西安鸿华房地产公司（华远）52.21商住3.558224962013年8月嘉智控股有限公司（恒大）95.00商住3.558024862013年7月金科集团93.12商住467025122011年8月高新地产85.82商住3.7641616592013年4月西安盛都置业有限公司(绿地)227.74商住2.413602241注：上述数据根据克尔瑞数据库资料整理

目前，该区域及周边内成交住宅及商服用地基本集中在项目南侧1.5Km的百花村板块,如太华路两侧2012年至今成交的华远锦悦52亩住宅用地，成交均价约582万元/亩，折合楼面价约2496元/m2；金科93亩住宅用地，成交均价约670万元/亩，折合楼面价约2512元/m2；龙湖枫香庭54亩住宅用地，成交均价约600万元/亩，折合楼面价约2572元/m2；恒大95亩住宅用地，成交均价约580万元/亩，折合楼面价约2486元/m2；项目西侧高新卡巴拉85亩住宅用地于2011年8月成交，成交均价约416万元/亩，折合楼面价约1659元/m2；三、市场分析－周边土地成交信息27三、市场分析－周边土地成交信息受让方：恒大子公司嘉智控股用地面积：168亩（两批次）计容建面：39万方成交地价：580万/亩楼板价：2486元/平方米成交时间：2013年9月/2014年1月受让方：万科收购陕西利昌源公司用地面积：98亩（首批次）计容建面：23万方（首批次）成交地价：410+190万/亩=600万/亩楼板价：2571元/平方米成交时间：2014年1月650米900米800米本案公安局家属院万科恒大项目南650米处，恒大分别于2013年9月及2014年1月以580万元/亩成交两块住宅用地，万科于2014年1月以410万元/亩成交一块住宅用地，股权溢价190万/亩，合计600万/亩。本项目地价具备较强的竞争优势。282012-2013年，在多重利好刺激下，城北成交价呈现稳步上涨，但同时由于2013下半年预售证的管控，多数城改项目暂停入市，导致全年成交量下降。第一价格阶梯：高新、城南、城内；第二价格阶梯：城北、城东、城西城北以6401元/㎡成交价占据第二阶梯热点区域的首位。三、市场分析－城北区量价分析29从表中可以看出，城北成交占比为第三，为20.54%，是西安楼市销售的主力城区从各物业的成交类型看，普通住宅占比84.97%，占据主力地位，其次为商业及办公5500-6000元/㎡及6000-6500元/㎡成交分别占据17%和18%，整体价格偏低，但7500元/㎡以上成交占比也达到近20%。保亿风景御园、万科金域华府、龙湖枫香庭等高端项目对片区助力较大。数据来源：中指数据从大西安发展来看，目前西安高新、城南、城东等区域已接近饱和，很难在现已成型的片区中在挖掘出新的潜质项目，城北区则因为市府北迁，经开区的发展，使得西安形成政治经济“双核心”的格局，城北区，面临全新的发展格局，潜质尽显，强势发力。三、市场分析－城北区成交情况分析30三、市场分析－城北区成交情况分析城北区市场另一特征：全区在售项目89个，其中成改项目29个，占比1/3，是西安城改项目最多，供应量最大的片区。（左图仅标示了城改项目，未标示正规商品房项目）31未央区项目大明宫板块百花村板块八府庄板块未央湖板块城运村板块经开区板块浐灞北辰路板块三、市场分析－城北区竞争板块划分32凤城五路北辰大道凤城八路太华路文景路未央大道本案万科金域华府保利拉菲公馆保亿风景御园高新水晶卡巴拉金科天籁城华远锦悦龙湖枫香庭绿地香树花城天朗蔚蓝东庭荣德棕榈阳光万科恒大帝景一级竞争三级竞争二级竞争项目东北侧城改项目集中区根据宗地区位、产品类型、潜在客户来源，锁定主要竞争板块为：百花村、城运村板块三、市场分析－竞争板块划定凤城五路北辰大道凤城八路太华路文景路未央大道本案万科金域华府保利拉菲公馆保亿风景御园高新水晶卡芭拉金科天籁城华远锦悦龙湖枫香庭浩华香颂国际城绿地香树花城天朗蔚蓝东庭荣德棕榈阳光万科恒大帝景为片区中高端项目，成交价在7900-12000元/㎡，其中华远和万科在售项目为精装。片区中端，刚需型项目，以低价快销为主，成交价在5500-7500元/㎡凤城五路待开发项目，容积率为3.5，地价分别为600、580万/亩。8500-12000元/㎡7500-10000元/㎡6000-7500元/㎡白桦林间未央区从文景路往东，房价呈逐级递减。未央大道以市府范围辐射集中了城北具有代表性的高端项目且聚集办公物业；太华路由万达及龙湖带动商业氛围助力住宅销售；北辰大道东西以刚需快销型产品为主。34三、市场分析－竞争板块（城运村板块）保亿风景御园2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年月均去化量0.6万0.4万0.4万0.7万0.5万0.4万当年成交总量6万5.3万5.5万10万9.6万7万最好去化户型130-165剩余总量1.5万总建面45万方，容积率2.68，高层小高层（135-220㎡）。核心卖点：市府正南，成熟配套，低容积率舒适住宅。35白桦林间2010年2011年2012年2013年2014年月均去化量0.4万0.45万0.52万0.8万当年成交总量10.2万10万7.4万8万最好去化户型130剩余总量30万总建面65万方，容积率2.88，高层叠拼（130-160㎡,350-400㎡）。核心卖点：经发北郊第二个成熟项目，配套齐全，高低配三、市场分析－竞争板块（城运村板块）36万科金域华府2012年2013年2014年月均去化量0.87万0.65万当年成交总量18万14.3万最好去化户型89—130剩余总量15.7万总建面48万方，容积率3.5，高层小高层（69-160㎡）。核心卖点：精装，市府圈，最高居住级别金域系列，成熟配套三、市场分析－竞争板块（城运村板块）37三、市场分析－竞争板块（百花村板块）百花村板块案名总建面容积率产品

类型开盘

时间开盘

价格产品

面积推量现售

价格简要说明龙湖枫香庭15万3.524/33高层/商业2012.10.28

2013.06.226800元80/116/130尾盘，余2万多方商业及1.5万方住宅高层8300元；商业一层5万元；二层3.4万-2.6万；三层2.4-2.5万；住宅底商一层3万

片区表现突出项目，尾盘销售，重点商业溢价。华远锦悦21万3.5精装高层/商业2013.09.089000

含2500精装85/138高层1.1-1.2万元（含2500元精装）；1#楼一层5套临街底商全面发售，房源面积70-100㎡产品单一，对精装认可度一般，销售逐步好转高新卡芭拉21.5万3.76高层2013.10.01

2013.11.02800059-134在售2#楼，共推出468套房源，4万方，主力户型为89㎡三房8000投资型项目，开盘季多为内部员工团购，月均去化一般金科天籁城31万433层高层+商业（总套数1880）2014.05

占据优势地段，高层为主万科凤五39万3.5

与金域华府及金域曲江形成片区品牌效应恒大凤五38万3.5

精装项目，不排除一贯的低价策略3838龙湖枫香庭2012年2013年2014年月均去化量0.87万0.65万当年成交总量0.17万10.5万最好去化户型89—130剩余总量4万总建面15万方，容积率3.5，高层（80-133㎡）。核心卖点：品牌、商业三、市场分析－竞争板块（百花村板块）39高新卡芭拉目前入市项目中，离本项目最近。项目以投资型产品为主，定价较高，整体规模较小，推广营销动作少，展示面一般，无示范区展示。项目地址凤城八路与渭滨路十字容积率5.3总建面303,417楼板价1659元总户数1920户车位数1750个产品业态5栋22-30层高层+小型商业体开盘时间2013.10.01在售均价7900-8000元/㎡产品面积59-134㎡（2T3/3T6）月均去化15套（以78两房为主）核心价值点小型商业体，占据一定资源配套，投资型产品为主住宅区商业区，商业为主，无办公、酒店三、市场分析－竞争板块（百花村板块）华远锦悦太华路商圈内唯一精装项目，从9000元/㎡入市，经过开盘后3个月去化推广，售价上浮10%，去化1.2万方住宅，月均流量2500方。项目地址太华路与北二环路口向北500米容积率4.5总建面170,000㎡楼板价1659元总户数1040户车位数832个产品业态3栋33层高层，精装开盘时间2013.9.8在售均价1.0-1.2万元（含2500元精装）产品面积85㎡/138㎡目前营销动作1号楼480套正销售、2号楼264户正在畜客，交3万抵5万核心价值点精装项目，紧邻万达大明宫广场85㎡138㎡①②③三、市场分析－竞争板块（百花村板块）金科天籁城项目以金科地产最为成熟的产品系“天籁城”为基础进行打造，作为布局大西北的第一步，该项目对金科有着非同一般的意义。由于该项目体量较小，因此将实现高周转，预计从拿地到开盘约8个月。根据规划，2014年5月18日首批次住宅将开盘，7月20日商业街区进行展示，8月份第一批商业会进行销售。项目地址太华北路与凤城二路十字东侧容积率4.0总建面323317.2㎡楼板价2175元规划共分2期开发，规划总栋数9栋，总高33层，2梯4户设计，可售房源1882套凤城二路龙湖枫香庭三、市场分析－竞争板块（百花村板块）凤五恒大和万科项目项目未来直接核心、对标的竞争项目。容积率、产品类型、售价将呈现较高相似度，相比下，竞品项目更临近成熟的太华路商圈，基础配套基本成熟。恒大容积率3.5总建面38楼板价2486元产品业态高层+商业分块数据DK199亩，容积率3.5DK268亩，容积率3.5总建面23.4万，地上住宅15万+商业0.96万+地下7.4万恒大万科万科容积率3.5总建面39楼板价2571元备注预计精装入市三、市场分析－竞争板块（百花村板块）43万科金域华府白桦林间龙湖枫香庭户型面积推量成交量去化率二室79㎡26914353.15%三室89-130㎡1806141978.57%户型面积推量成交量去化率二室88-99㎡87786598.63%三室133-193㎡141597568.9%户型面积推量成交量去化率二室80㎡52439775.76%三室116㎡39531078.48%随着城北的发展，片区客户已经逐渐从低端刚需向品质型刚需转换，全市分布的改善型客户也看好城北发展。因此80-90㎡的舒适性两房及120㎡左右的三房去化较好三、市场分析－竞争板块分析（续）西安市场面基本平稳，区域地产开发潜力较大，中高档商品房未来开发机遇向好西安住宅市场近三年来维持在千万平方成交水平，近三年供需两旺，相对一线城市受调控影响较小；城市向北大势所趋，城北住宅成交09年以来一直位居西安第一，城北、浐灞是全市热点区域；从竞争板块来看，靠近市府圈的项目呈现高溢价，在控制总价及面积段后，去化速度较快；该区域超高层（32-34层）低端刚需产品竞争激烈，品质型高层去化表现较好；区域70万元以上承受能力和110㎡以上面积区间产品具有较大的市场开拓空间。我项目坐拥多重利好：

与市公安局为邻，市政配套及规划到位；

万科、恒大相继入驻，提升片区综合实力；

经九路、珠江路在未来的贯通，将直接切入凤五和太华路商圈；

市府板块地块开发趋近饱和，东延是趋势，将带来另一发展机会；

片区对品质型项目有较大需求；

三、市场分析－小结44

目录内部资料注意保密45一、项目概况二、城市分析三、市场分析四、项目定位五、经济分析六、项目开盘前时间计划七、项目现金流排布模型方案八、产品线公司土储及预算完成情况九、结论与建议四、项目定位－客户初步判断目标客户初判：根据土地特性及市场环境，项目的客户群体主要由首次置业的中高端、改善型的高层需求客户构成。1.客户主要来源：太华路沿线往北改善客户看好市府未来发展，城北高端客户东郊北郊二次置业，高层的需求客户项目是东郊北郊等城市核心区新旧住宅产品的升级替代品2.客户特征描述：改善型高层客户为有一定的经济基础，追求综合性价比，对居住环境和产品品质有更高要求，户型接受度为舒适性二房及三房看好未来发展，有一定投资意识对产品品质有一定要求，倾向理性消费喜欢群居，圈子效应明显3.购买本项目理由：

品质经济型产品，性价比高改善型的升级替代，用距离换更舒适的产品类型临近市府核心圈，坐享城市发展利好周边商圈及配套的成熟良好的远景规划和升值空间46产品类型及配比建议：做差异化和精致的中高端产品，面积区间控制在中等。刚性需求的品质高层抵御市场环境的能力最好，舒适性两房及三房市场接受度高，同时错开城改房的竞争。主力面积段控制在90-120㎡城运村板块舒适性二房及三房去化较快，且货量不多，百花村板块三房同样去化较好，建议产品以130㎡以内的三房为主。四、项目定位－产品配比47客户客户A客户B客户C客户属性首置型改善型；养老型成就型家庭生命周期青年成家二至三代同堂二至三代同堂客户特征北郊东郊青年首置北郊东郊及周边区县西安市及周边区县产品产品A产品B产品C户型2-3居为主高层2-4居为主高层3-4居高层面积70-110平米80-130平米130-160平米单价7000-7200元/平米7500-7800元/平米8000元/平米总价49-79万元60-101万元104-128元配比建议80-90平米主力户型占70%110平米左右主力户型占70%130平米左右主力户型占70%1.销售价格建议：根据不同产品类型的市场情况制定对应的价格体系，弱市中以性价比为主导。产品类型当前静态评估价格（元/平米毛坯）入市时间加价说明（如装修、品牌等）入市价格（元/平米）年涨幅高层（27-33F）76002015.Q2未来发展、环境、产品7900开盘前0%；开盘当季4%；之后每年6%四、项目定位－销售价格48产品类型可参考项目参考项目价格（元/平米）对比说明高层高新水晶卡芭拉8000地理位置相近，但我项目产品将优于其，同时与市公安局家属院为邻，市政配套及居住环境较好。龙湖枫香庭8500周边居住环境较差，老旧城区未拆迁完毕，但其自身及临近万达的商业配套是其高溢价点。万科凤五8000-8500预计开盘价不会低于7800，且每年涨幅将远高于我项目，按照西安其他项目操作经验，一般为一季度3个点恒大凤五8000精装项目，但受限地价，预计不会走一贯超低价路线，保守估计价格在8000销售流量建议：为实现整盘溢价，并且坐享片区发展利好，建议适当拉长销售周期，进行总量控制，合理搭配。年度去化计划在3.6—5万平米/年。四、项目定位－销售流量492.市场销量对比说明：产品类型可参考项目参考项目月均流量（㎡/月）对比说明高层高新水晶卡芭拉3000项目入市不久，受周边城改低价项目及自身推广不足影响，去化速度有待提高龙湖枫香庭6500价高且快速去化的典型项目，在单价低于其500元/㎡左右，月均流量低于其一半，是有去化保证的。四、项目定位－项目强排方案50总占地面积400亩266,667平方米容积率1.33

总建筑面积450,179平方米地上建筑面积353,802平方米地上可售建筑面积351,202平方米产品类型建筑面积(平米)备注住宅325,202

其中联排别墅59,5923层，配比18.3%8+1F洋房75,7358+1层，配比23.3%11+1F小高层125,30011+1层，配比38.5%27F高层住宅64,57527层，配比19.9%,其中廉租住房17690m2非住宅28,600

其中住宅底商26,500占住宅面积8.1%，一层17800，二层8700幼儿园2,1008班

地下建筑面积96,377

其中地下可售车库59,328地下人防17,639需求人防总面积其中高层住宅地下室14,360做人防使用地下车库人防3279平时可做地库使用洋房地下室8910

别墅地下室8000其它（设备用房）2500

停车位2,796

其中小高层、高层1417其中10%地面停车洋房757其中10%地面停车别墅437全地面停车住宅底商186地面停车其中户数2517

联排别墅33613%8+1F洋房52821%11+1F小高层102341%27F高层住宅63025%说明：本方案是在集团各专业条线建议指导下，西安公司经过多轮次不同容积率条件下的设计强排、产品配比优化和经济收益测算对比，最终选择的项目整体收益最高的设计方案（强排方案规划数据由UA国际提供）。

目录内部资料注意保密51一、项目概况二、城市分析三、市场分析四、项目定位五、经济分析六、项目开盘前时间计划七、项目现金流排布模型方案八、产品线公司土储及预算完成情况九、结论与建议五、经济测算－交易方案

项目方已于2012年2月获取该地块的部分，用地性质为仓储/商业用地，2013年7月8日市政府专题会议已明确同意项目方将该用地性质调整为商业及居住用地，规划用途调整应由西安市国土资源局进行挂牌出让，原项目方参与竞买，若原项目方竞得该宗土地使用权，应足额补缴出让金。目前项目方欲寻品牌实力开发商接受该宗经营性用地。复地决策拿地后，即可与项目方签署项目合作协议，并支付少量诚意金，同时启动合资项目公司注册与设立，项目方负责督促政府在约定时间内约定地价进行挂牌公告，项目公司在锁定地价范围内摘牌，摘牌后项目方在1个月内完成地表附属物拆迁。522.交易方案：1、西安团队已于用地方进行了多轮沟通与谈判。2、与地主方、规划院就本项目容积率问题进行沟通：在保证项目东侧公安局家属院容积率不变的情况下，本

项目容积率最高只能做到3.23、项目方用地范围有所调整，目前项目方正在落实详细的用地范围（测量成果表），待项目方确定最终的用

地范围后，我司对强排方案及测算进行调整完成后，即可立项上报。1.项目背景：3.最新进展：五、经济测算－土地成本

总地价款（万元）

净用地单价（万元/亩）

楼面地价

（元/平米）土地出让金868504502109其它（契税、廉租房易地建设费）1023453248溢价965050234合计1067345532592付款条件付款时间付款金额（万元）占总地价款的比例挂牌出让2014年2季度【04月】4825045%摘牌后2个月内2015年2季度【04月】5848455%合计106734100%土地价格2.土地款付款方式说明：项目总占地193亩，容积率3.2，地价按照400万/亩挂牌价+100万/亩溢价（50%入成本）=500万元/亩计算，廉租房按易地结建3700元/平方米计算，下述经济分析均按此假设计算。说明：本报告所列示的土地付款方式，为与政府前期沟通之结果，最终实际土地付款方式以政府挂牌文件约定为准。53五、经济测算－开发计划

建筑面积（平米）拿地时间开工时间开盘时间竣工交付时间年销售面积一期

2014.Q22014.Q32015.Q22016.Q49.74万m2(不含地下车库）高层128000住宅底商12344二期2015.Q42016Q32018.Q1

高层125000住宅底商12055三期2017.Q12017.Q42019.Q2

高层120300住宅底商1160154备注：此处开工时间为取得施工许可证的时间;开盘时间为住宅类产品开盘时间。五、经济测算－开发成本与租售价格单位土地成本单位除土地以外的开发成本目前售价整盘均价价格年涨幅（元/m2）（元/m2）（元/m2）（元/m2）高层2592522375008770开盘前0%；开盘当季4%；之后每年6%住宅底商52232000024507地下车库--15万元/个15万元/个0%备注：（1）地下车库成本已按公共配套设施费分摊入其他各业态开发成本中；55五、经济测算－同类物业部分成本明细比较

单位建筑安装工程成本住宅本项目（元/m2)对比项目对比项目名称其中高层2550

非住宅

其中住宅底商2650

幼儿园2500

独立地下室2737

备注：1、物业类型由汇报方根据项目规划的可售物业类型及明细成本进行填写，明细成本为按可售面积分摊单方成本(元/m2)。

2、对比项目名称及项目中与本项目同类物业明细成本，由秘书处根据复星地产体系半年内项目可研报告中最近三组同类物业明细成本进行填写。56五、经济测算－经济指标静态成本收益分析备注：所有成本单方造价均指实际建造面积的单方造价，未考虑赠送面积因素。57项目总额（万元）可售面积分摊单方成本（元/㎡）1成本31263876382收入459589112293营业税及附加263346434净收入433254105855毛利12061729476毛利率25.61%

7费用137883378成本费用合计326425

9清算土地增值税3568087210税前利润71149173811所得税1778743512项目公司净利润53362130413销售净利率11.61%

14溢价965023615100%股权时股东净利润4371216项目净现金流4371217项目投资33607518项目投资利润率13.01%五、经济测算－经济指标（续）动态成本收益分析项目整体动态经济指标不融资融资项目IRR（％）14.31%14.77%峰值资金占用（万元）

62,477峰值资金发生时间

2013.Q3项目自有资金回报倍数1.801.43投资回收期（年）2.97

58股权合作条件下复地方动态经济指标不融资融资复地方IRR（％）

14.77%复地方自有资金回报倍数

1.43备注：本次测算中按照整体项目结盘时复地方支付小股东股权收益的方式进行计算，因此，股权合作条件下资金占用峰值及时间、投资回收期与项目整体指标一致。五、经济测算－资金解决方案授信额度（贷款上限,万元）

资本化财务费用(万元)

59银行贷款：授信额度上限按项目总投资的30％，贷款期限

2年，贷款利率按央行1-3年贷款利率上浮30%:8.32％。其他融资方案：由于本项目资金投入金额不大，希望由复地集团100%出资。同时，为减少集团资金占用，争取拉长、减缓付款节奏。五、经济测算－敏感性分析60五、经济测算－敏感性分析61一、项目概况二、城市分析三、市场分析四、项目定位五、经济分析六、项目开盘前时间计划七、项目现金流排布模型方案八、产品线公司土储及预算完成情况九、结论与建议

目录内部资料注意保密62与项目运作方签署合作协议启动产品定位启动设计规划完成项目公司注册摘牌签订土地出让合同取得用地规划许可证取得土地证完成总平面图完成招标取得施工许可证取得预售证一期开盘632014年1季度2014年2季度2014年3季度2015年