2022年东莞房地产市场年报（克而瑞）正式版

东莞房地产市场回顾与展望│2022年版权声明：本报告仅供客户内部使用，未经易居的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。克而瑞信息集团信息、研究、咨询三大业务服务体系RESEAR CHSERVI CE APECI ALSERVIC E一、数据板块 二、研究板块CRIC2020数据库 —定制监测研究服务—粤港澳大湾区投资决策系统 《深圳房地产市场月度/季度/年度监测报告》城市栅格系统 《全国及深圳房地产政策资讯研究监测报告》场景化大屏 《粤港澳大湾区城市房地产热点监测研究》租赁地图等 《企业定制月度/季度/年度监测报告》等

东莞房地产市场回顾与展望│2022年信息服务专项服务咨询服务三、咨询板块城市进入研究服务房企-粤港澳大湾区投资布局战略研究服务地块可行性研究服务、项目定位服务房企品牌研究：企业测评、项目测评服务/房企白皮书服务专题研究服务：客户研究、产品线研究、企业研究等2东莞房地产市场回顾与展望│2022年CONTENTS1 2 32022年房地产市场回顾 2023年房地产市场展望3东莞房地产市场回顾与展望│2022年2022年度东莞房地产市场回顾规划政策地市楼市42022东莞楼市4土拍4遇冷44

东莞房地产市场回顾与展望│2022年关键词楼市低迷：新房供求量接近腰斩，客户观望情绪浓厚，整体住宅市场相对低迷调控松绑：2022年，楼市新政频繁出炉，从“4.28新政”、“莞七条”、“7.4新政”“11.9新政”“12月全面放开限购”等等，涉及土拍、新房认购、限购限售、房企融资、房贷利率等多个层面信贷4宽松 信贷宽松：今年来，首套房利率从年初最高的5.98%，一直降到目前最低的4.1%以价换量：今年实际市场出现价格分化下行调整，特价房促销频出，低至9折甚至75折，部分新项目低开入市走量，以价换量成市场主基调二手回暖：政策宽松力度加码下，下半年活跃度提升明显，呈现企稳态势，复4 苏强度优于新房积分摇号：华润润府成为东莞首个积分摇号盘，两次开盘均“日光”土拍遇冷：2022年是东莞集中土拍的元年，供应规模缩减，成交同比锐减五成，底价成交成主流，热度明显趋冷501东莞房地产市场回顾与展望│2022年2022年房地产市场回顾东莞楼市宽松政策从“小步低频、循序渐进”到“应出尽出”，但多番调控松绑下成效不彰土市供应规模缩减，成交同比锐减五成，热度趋冷；国央企仍为拿地主力，民企积极入场新房供求量接近腰斩，客户观望情绪浓厚，整体市场相对低迷，虽有政策利好刺激，但收效甚微601东莞房地产市场回顾与展望│2022年2022年房地产市场回顾‖政策3.24新政，房企流动资金监管放松 4.28新政，针对特定人群限购放松预售监管松绑：预售项目确权后可转现售，让房企释放更多流动资金，保证顺利交楼。年底新政，东莞全域32个镇街取消住房22年调控限购，部分镇街二手房不再限售松绑力度①东莞全市镇街均不限购，除东莞中心城区4街道、松逐渐加强山湖外，其他区域二手房暂停限售；②推行存量商品房“带押过户”模式，实现卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接。11.9新政，新房降价红线由原来的9折降为85折此次对新房降价异常宽容也是当前市场形势所迫，放松限跌门槛，以期加快库存去化。

人才购房门槛降低：购房政策优化调整，降低了“留莞人才”的购房门槛，对购房需求有一定刺激作用。5.14新政，调控涉及购房者、房企，多维度放松多孩家庭可多购一房，限售3年改2年，增值税5改2、房企监管资金进一步放松、降低土地竞拍门槛：释放市场购买力，降低房企资金压力，促进市场回温。7.4新政，28镇街取消限购28镇街取消限购，且首付可降至2成（仅东城、南城、莞城、万江及松山湖高新区维持限购）01东莞房地产市场回顾与展望│2022年2022年房地产市场回顾‖地市(招拍挂)集中土拍：2022年东莞四批次集中供地累计成交20宗，揽金372.18亿元，成交规模为251万㎡，较去年跌幅50%，但今年热门片区地块明显增多，楼面价同比增幅达26%。房企表现：2022年国央企仍为东莞土市拿地主力，占比55%，但东莞本地民企土拍参与度大幅提高，叠加优质民企万科持续深耕东莞市场，民企拿地份额提高17个百分点，达45%。其中华润斥资最高，万科拿地最多，保利及本地民企新世纪表现活跃，武汉城建作为外来房企首进东莞。2016-2022年东莞涉宅用地供求及溢价率情况8001482016000600120004003398000200266.729.517.826.428.522.6251400003.602016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供应总建（万㎡）成交总建（万㎡）溢价率(%)楼板均价(元/㎡)

2022年东莞四批次集中土拍对比批次2022年第一批次2022年第二批次2022年第三批次2022年第四批次供地宗数（宗）8873成交宗数（宗）2873成交建面（万㎡）32789149成交金额（亿）5912113755底价成交占比13%75%57%100%溢价触顶占比0%25%29%0%流拍/撤牌率75%0%0%0%溢价率0.77%7.01%2.71%0%国央企占比100%38%57%66%2022年东莞土拍房企拿地金额TOP5（单位：亿元/万㎡）排名开发商拿地宗数分布区域总建面积拿地金额1华润置地2松湖高新区/交椅湾45.374.52万科地产4虎门/南城30.2593武汉城建1长安22.250.14保利发展3万江/厚街/横沥24.334.45新世纪2石碣/石龙26.125.3东莞2022年集中土拍区域分布（单位：万㎡）区域成交宗数成交面积镇区松山湖片区7107松山湖(3)，大朗（2），大岭山、东坑（各1）城区片区676南城(2)，东城、万江、石碣、石龙（各1）滨海片区536虎门(3)，长安、厚街（各1）滨海湾新区124交椅湾东南临深片区00/东部产业园片区110横沥水乡新城片区00/备注：交椅湾地块、石龙&石碣地块为联合体竞得，上表分别计入华润、新世纪中。012022年房地产市场回顾‖楼市2022供应：322万㎡成交：267万㎡均价：30561元/㎡年度同比：-45%同比：-43%同比：5%2016-2022年东莞商品住宅供求情况10004000080030561300006002000040032226720010000002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价(元/㎡)2022年东莞一二手房成交套数情况350030000300027612500166518371977209224592000022302000150010277261000010005345000022.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.12一手房二手房二手均价(元/㎡)

东莞房地产市场回顾与展望│2022年近3年东莞开盘去化表现4000079%28911100%65%200001755933%50%031840%2020年2021年2022年当日推售量当日去化量去化率2022年东莞月度开盘去化表现100%60%38%59%50%37%23%28%23%17%21%23%17%16%0%22.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.12开盘当天去化率（%）2022年东莞开盘热销项目TOP5区域板块楼盘名称推售量推货面积装修/毛坯成交均价销控成交当天去（套）（元/㎡）（套）化率城区南城华润润府172143㎡装修51000172100%城区南城华润润府170143㎡精装51000170100%城区万江珑远万江翠珑湾9894-142㎡毛坯360008890%滨海长安一湾云璟14496-97㎡精装4000013090%滨海虎门南部湾万科城5期18188-143㎡精装3000016290%东莞房地产市场回顾与展望│2022年2023年度东莞房地产市场展望政策环境市场走势1002东莞房地产市场回顾与展望│2022年2023年房地产市场展望2023东莞楼市研判：政策环境ü东莞房地产调控政策仍有望加码放松，适度刺激居民购房需求ü城市潜力和产业活力将支撑东莞楼市稳定发展土地市场：房企短期投资预期持续谨慎，土拍冷热分化趋势延续新房供应：供应底部回升，预计90个新盘将上市，松山湖+城区将成供应大户市场 >新房成交：成交有望筑底回暖，而市场行情仍将持续分化二手市场：政策利好加码落地，将为二手房成交加速回暖提供有力支撑产品趋势：改善户型更受购房客户青睐，预计比重仍将稳步上升1102东莞房地产市场回顾与展望│2022年2023年房地产市场展望‖政策及规划2022年房地产市场整体延续去年以来的下行压力，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足；东莞虽在限购、限售、限贷等多层面政策逐步放松，但政策呈现效果明显不佳；而随着2023年经济复苏确定性的强预期，需求端政策力度有望继续加码，预计2023年东莞房地产调控政策仍有望加码放松，适度刺激居民购房需求。从规划来看，未来将在空间发展规划层面，构造“一主两副六片区”的城镇发展格局；轨道交通层面，首次开启了多线共同推进施工的全新阶段；产业发展层面，打造“三纵三横”发展走廊，形成“田字型”发展骨架；未来东莞城市综合实力将明显提升，产业创新驱动发展动力明显提升，其房地产发展前景仍值得长期看好。u东莞国土空间总体规划 u东莞产业发展规划 u东莞轨道交通规划空间规划：区域协同，打造双城联动链接纽带，形成“一主两副六片区”的城镇体系。中心城区作为全市唯一的行政文化、金融商贸、公共服务中心；滨海湾、松山湖副中心以科技创新为主要职能；分六大片区：中心协同，外围三片区特色均衡。

地铁建设进度：2022年1号线的工程逐渐进入收尾阶段。预计23年，大部分站点都能实现主体结构封顶，同时至年底实现全线洞通及先开段轨通。开通时间依然是2024年8月；而8月，2号线三期的正式动工，是首次开启了多线共同推进施工的全新阶段。02东莞房地产市场回顾与展望│2022年2023年房地产市场展望‖土地市场1 ü在中央及地方政策利好加码下，2023年东莞楼市将企稳回升，土市热度与楼市热度直接挂钩长期来看，东莞土地市场热度的回温将取决于楼市销售表现；今年来，东莞楼市新政频繁出炉，从“4.28新政”、“莞七条”、“7.4新政”等等，涉及土地拍卖、新房认购、限购区域调整、房企融资、房贷利率等多个层面；而中央层面，上层对房地产市场的调控政策不断放松，尤其是四季度以来，纾解企业资金需求困境的政策力度颇大，金融16条托底楼市，支持房企融资的三箭齐发，大大提振了市场信心。因此在中央及地方政策利好双重加持下，市场环境有望逐渐转好，楼市销售表现也将值得期待，后市房企拿地信心、意愿也将有所提振。2 ü2023年房企短期投资预期持续谨慎，核心片区优质宅地仍被重点关注，土拍冷热分化趋势延续从目前市场情况来看，由于房地产市场仍处在筑底阶段，融资收紧、销售疲弱导致各类企业的投资意愿均较低，预计23年短期谨慎投资的预期不变，核心片区优质宅地仍被重点关注，土拍冷热分化的趋势还将延续。02东莞房地产市场回顾与展望│2022年2023年房地产市场展望‖新房市场水乡新城片区洪梅：首开熙江庭、金地恒荣案范水岸花园道滘：里岸、道溶镇南城工业区旧改麻涌：南洲村产城融合项目、大步花园四期、钜隆碧水湾御花园中堂：江畔豪庭3期、盛和星岸轩望牛墩：湾景公馆、信鸿广场滨海片区虎门：深物业滨海港湾、奥利大厦、卓越星海花园、滨海云著公馆、龙光玖悦府、东方伟业滨海一品长安：光大天奕居厚街：保利和悦春风、大中阳光花园沙田：汇景凯伦湾花园六期二区交椅湾：华润万象滨海备注：数据包含待售、在建、待建全新盘

城东城：星河传说二期、旗峰山境花园、天骄国际花园、晓风印月花园、高田城南印象、巨基旗峰名苑、区东莞国际金融大厦地块万江：保利鹭湾花园、万科龙湾旧改、鹏瑞世纪城花园、奥园翡翠澜庭片莞城：丰华汇南城：华润悦府、臻湾汇、中海南城元美、香港中心项目、恒兆公馆、宏远时代花园区21石碣镇石龙镇石排镇中堂镇高埗镇茶山镇企石镇望牛万江区麻涌镇莞城区横沥镇墩镇桥头镇洪道滘镇南城区东城区寮步镇东坑镇梅常平镇谢岗镇镇松樟木头镇山大朗镇厚街镇大岭山镇湖沙田镇黄江镇清溪镇虎门镇长安镇塘厦镇松22凤岗镇山松山湖：华侨城松湖原岸、华润松润府、科学城人才社区项目大朗：大朗三限房、大朗TID地湖块大岭山：锦裕实业旧改、松湖西岸、大岭山广场、万科嘉城花园、森湖翠珑湾花园寮步：片美尔顿越洋广场、鼎峰横坑旧改、光大竹园村旧改、世博旧改、新云达坑口社区旧改、建鼎凫山村区旧改、光大鸿图广场黄江：颐和翡翠花园、泰安府、上群花园、飞马温馨家园、星河大西村旧改

东部产业园片区常平：翔龙睿龙居东坑：莞月学府里谢岗：骏雅苑横沥：悦淞花园石排：奥园誉松湖、钱隆华府东南临深片区凤岗：东实旗晖花园(三限房)、万科观湖花园、碧桂园凤凰公馆、海伦源筑、万彩华府塘厦：前湾府&桂湾府、东实旗景花园(三限房)、美霖公馆，时代新天地花园、德洲城二期、德洲城双禧小区、塘厦林村南片区产城融合旧改、宏发石潭埔社区旧改清溪：鼎峰翰林雅境、永成电器厂旧、清厦村鹿湖坝旧改樟木头：金穗润华府、香樟悦府、汇景紫花园02东莞房地产市场回顾与展望│2022年2023年房地产市场展望‖新房市场成交量方面：东莞楼市经过2年的深度盘整，底部趋势明显，后市在需求端政策利好加码下，预计2023年楼市缺失的信心有望逐步重塑，成交量将筑底回暖，而市场行情仍将持续分化，中心城区、松山湖等内生需求旺盛的区域成交将率先回暖。成交价格方面：2023年，中心城区+松山湖将成供应大户，其中城区改善型楼盘占主力，随着高质量项目的集中入市，将有效带动整体均价上涨；然而区域板块间的分化也越趋严重，部分库存高企片区/镇街仍将去化承压，短期以价换量的市场格局不变。2016-2022年东莞商品住宅量价走势20%2022年东莞各板块成交均价同比情况22年均价同比1000-33%3500015%80030000-43%2500060010%400267150005%1000020050000%00城城城江碣埗龙区山朗江步山坑门安街田2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年-5%东南莞万石高石新岭大黄寮茶东虎长厚沙高大成交面积（万方）成交均价（元/㎡）-10%502022年东莞各板块库存去化周期走势1404012030%10020%308010%206010400%常企桥横谢00-20%1502东莞房地产市场回顾与展望│2022年2023年房地产市场展望‖二手房市场从成交量来看，2022年，随着东莞限购限售政策的松绑，增值税免征年限缩减，有效刺激了下半年二手市场交易持续活跃，成交量相较往年同期处于较高水平；而年底新政落地——全域解除限购、二手房可带押过户，将为2023年二手房成交逐步回暖提供有力支撑。从房价走势来看，2022年东莞二手房价处于震荡趋势，同比去年涨幅达14%，主要为次新房源集中入市，主城区和环松山湖片区等高价区域二手房成交明显放量，拉动成交均价出现结构性上升；后续在房源成交结构趋稳定的情况下，房价将逐步企稳。2021年-2022年东莞一手房和二手房成交量价走势9000800070006000500040003000200010000

8.4增值税10.8二手房“7.4”新政年底新政4000028镇街解除全域解除限购2改5参考价落地限购二手房可带押过户3500030000“5.14”新政2500020000增值税5改2限售3改2150001000021.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.12一手房成交套数(套)二手房成交套数(套)一手房成交均价(元/㎡)二手房成交均价(元/㎡)数据来源：CRIC 1602东莞房地产市场回顾与展望│2022年2023年房地产市场展望‖产品趋势三至四房产品仍为市场成交主力180以上4%180以上4%180以上7%160-1802%160-1801%160-1801%144-1601%144-1601%144-1601%120-14419%120-14423%120-14424%90-12059%90-12054%90-12051%90以下15%90以下17%90以下16%0%50%100%0%20%40%60%0%20%40%60%202020212022五房及以上8%五房及以上7%五房及以上7%四房21%四房26%四房36%三房63%三房56%三房54%二房8%二房11%二房2%一房1%一房0%一房0%0%50%100%0%20%40%60%0%20%40%60%202020212022

180以上6%160-1802%144-1602%120-14426%90-12050%90以下14%0%20%40%60%五房及以上2023（预估）7%四房38%三房53%二房2%一房 0%0% 20% 40% 60%2023（预估）

90㎡以下面积段产品占比明显减少；120㎡以上产品明显增加三至四房产品仍为市场成交主力，三房以上产品占比上升注：数据来源：CRIC2020，商品住宅统计口径：普通住宅+别墅 17东莞房地产市场回顾与展望│2022年报告附录：CONTENTS1 2 318东莞房地产市场回顾与展望│2022年01榜单发布企业排行项目排行东莞房地产市场回顾与展望│2022年CRIC观点成交金额、成交面积额下降，集中度小幅下降，头部房企阵容仍保持稳定TOP10企业金额集中度 72.6%TOP10企业TOP10企业面积集中度 72.2%TOP10项目

TOP10项目金额集中度 26.8%TOP10项目面积集中度 23.2%01东莞房地产市场回顾与展望│2022年榜单发布‖房企销售金额2022年，东莞房地产市场受疫情反复及整体经济下行影响，整体销售金额大幅下滑，同时由于年中房企交付问题，客户青睐品牌可信房企，故在整体销售额下降情况下大型房企占有率仍保持在7成以上，头部房企阵容仍保持稳定，其中万科稳占榜首，保利、碧桂园、卓越位列二三四名，前室名以外房企名次有所变动；TOP10房企商品房成交金额集中度下降，市场占有率为72.6%，TOP10门槛较上年下降44%；万科地产今年共推售24个项目，强势占据TOP10榜单首位，并以【滨海之星花园】项目销售金额27.39亿元拿下项目金额榜榜首；新世纪地产、华润置地为新进入TOP10榜单房企。2022年2022年市场2021年2021年市场2022年东莞市商品房企流量销售金额top10（亿元）2021年东莞市商品房企流量销售金额top10（亿元）占有率（%）占有率（%）万科地产179.86万科地产212.1714.518.7保利发展100.54保利发展199.0013.610.5碧桂园80.27碧桂园157.7610.88.4卓越集团58.29卓越集团90.216.26.1粤宏远55.26招商蛇口88.626.15.8金地集团49.76佳兆业86.785.95.2招商蛇口48.41金地集团84.615.85.0时代中国47.45阳光城75.635.2697.33亿元4.91133.41亿元新世纪地产39.13粤宏远70.434.84.1华润置地38.3672.6%时代中国68.2077.5%4.74.0注：数据来源：CRIC2020，商品房统计口径：普通住宅+别墅+公寓+数商据业来+办源公：CRIC01东莞房地产市场回顾与展望│2022年榜单发布‖房企销售面积2022年以来东莞市场在疫情及整体经济下滑的影响下，整体成交量大幅下降，TOP10企业成交面积约238.48万㎡，较去年下降40%，TOP10企业整体成交集中度下滑3.2%。今年榜单中，万科、保利、碧桂园市场占有率仍稳定在前三位，万科以49.68万㎡夺回东莞流量面积销售榜榜首，新世纪地产为今年新进入TOP10榜单房企。整体市场入榜门槛下降，2022年入榜门槛为11.81万方,较上年下降50%。2022年2022年市场2022年东莞市商品房企流量销售面积top10（万方）占有率（%）万科地产49.6815.0保利发展38.2111.6碧桂园30.519.2卓越集团21.626.5金地集团20.146.1招商蛇口18.475.6时代中国17.175.2粤宏远16.62238.48万方5.0佳兆业14.254.3新世纪地产11.8172.2%3.6保利发展碧桂园万科地产金地集团佳兆业卓越集团招商蛇口时代中国粤宏远阳光城

2021年2021年东莞市商品房企流量销售面积top10（万方）2021年市场占有率（%）67.7412.864.6412.261.7211.633.816.433.176.231.756.029.715.628.61400.3万方5.425.384.823.8075.4%4.5注：数据来源：CRIC2020，商品房统计口径：普通住宅+别墅+公寓+商业+办公01东莞房地产市场回顾与展望│2022年榜单发布‖项目金额/面积榜单项目榜单的格局很大程度决定了房企销售榜单的排位，万科多个项目进入销售金额及面积TOP10榜单，稳占东莞年度房企销售榜单榜首，华润置地凭借热销大盘【华润置地中心·润府】的业绩挤进东莞年度房企销售榜单，同时多家房企通过合作开发的方式实现共赢；区域分布来看，城区片区、松山湖片区以及滨海片区为项目榜单绝对主力，主要由于区域设施完善及规划利好，片区升值潜力为客户所认可。东莞2022年度项目销售金额TOP10项目名称区域销售金额成交均价房企简称(亿元)（元/㎡）滨海之星花园滨海片区27.3939675万科地产；卓越集团万科松悦花园松山湖片区27.0652500万科地产华润置地中心·润府城区片区24.9051018华润置地华侨城天鹅堡城区片区24.4126964华侨城瑧山悦滨海片区23.9637583万科地产；粤宏远；时代中国万科地产；东莞市海风景台商住区城区片区21.8349453华商住区建造有限公司保利时区滨海片区21.3734234保利发展；首铸集团时富花园松山湖片区20.6026017万科地产万科棠樾东南临深片区19.8343169万科地产海逸豪庭滨海片区18.5525738长江实业

东莞2022年度项目销售面积TOP10项目名称区域销售面积成交均价房企简称(万㎡)（元/㎡）华侨城天鹅堡城区片区9.0526964华侨城时富花园松山湖片区7.9226017万科地产海逸豪庭滨海片区7.2125738长江实业碧桂园·松湖明珠松山湖片区7.0222445碧桂园滨海之星花园滨海片区6.9039675万科地产；卓越集团瑧山悦滨海片区6.3837583万科地产；粤宏远；时代中国保利时区滨海片区6.2434234保利发展；首铸集团碧桂园·瑜璟臺松山湖片区6.0728918碧桂园金地天曜城松山湖片区5.9726093金地集团；龙湖集团万科松悦花园松山湖片区5.1552500万科地产注：数据来源：CRIC2020，商品房统计口径：普通住宅+别墅+公寓01东莞房地产市场回顾与展望│2022年榜单发布‖项目金额/面积榜单受全国整体房地产市场转冷影响，TOP10项目成交面积总量和成交总额较去年均出现下降，但TOP10项目成交面积市场份额集中度较2021年上涨2.8个百分点，TOP10项目成交总成交金额相较2021年上涨2.9个百分点；华侨城天鹅堡全年销售9.05万㎡，斩获面积榜首；滨海之星花园全年销售27.39亿元，夺得项目销冠。年份2022年汇总2021年汇总

商品住宅成交面积TOP10项目项目名称成交面积（万㎡）华侨城天鹅堡9.05时富花园7.92海逸豪庭7.21碧桂园·松湖明珠7.02滨海之星花园6.90top10瑧山悦6.59保利时区6.53成碧桂园·瑜璟臺6.17交金地天曜城6.11面积万科松悦花园5.33市68.83场碧桂园·松湖明珠15.14份额保利首铸天际11.28上万科金域东方9.77涨佳兆业阳光城时代天韵9.74金地天曜城9.53万象府9.17悦珑花园8.99保利时区8.81碧桂园柏丽湾二期8.76卓越·大中晴熙云翠8.699.79

市场份额项目名称3.1%滨海之星花园2.7%万科松悦花园2.4%瑧山悦2.4%华润置地中心·润府2.3%华侨城天鹅堡2.2%保利时区2.2%风景台商住区2.1%时富花园2.1%万科棠樾1.8%海逸豪庭23.2%3.1%保利首铸天际2.3%万象府2.0%风景台商住区2.0%碧桂园·松湖明珠1.9%万科金域东方1.9%鹏瑞·天玥1.8%万科汉邦松湖半岛1.8%阅云台1.8%保利时区1.8%佳兆业阳光城时代天韵20.4%

商品住宅成交金额TOP10项目成交金额（亿元）27.3927.0624.9324.9024.4122.4121.8320.6019.8318.55231.9144.6442.7635.5333.7832.6729.4727.5427.2226.0725.79325.47

top10成交金额市场份额上涨

市场份额3.2%3.1%2.9%2.9%2.8%2.6%2.5%2.4%2.3%2.1%26.8%3.3%3.1%2.6%2.5%2.4%2.2%2.0%2.0%1.9%1.9%23.9%注：数据来源：CRIC2020，商品住宅统计口径：普通住宅+别墅+公寓东莞房地产市场回顾与展望│2022年02宏观环境社会发展城市规划楼市政策25东莞房地产市场回顾与展望│2022年CRIC观点：东莞站在“双万”城市新起点，顶住压力，前三季度经济运行能回稳显韧坚持制造业当家，以“科技创新+先进制造”推动高质量发展2022年是东莞“楼市政策宽松年”，全面放开限购政策，松绑限售、限贷政策社会发展：面对复杂严峻的国内外形势和多重超预期因素冲击，东莞经济顶住压力，前三季度经济实现同比增长1.9%；城市规划：坚持制造业立市，聚焦科技创新和先进制造，推动千万人口与城市深度融合；楼市政策：积极出台楼市救市政策，可谓是“楼市政策宽松年”，对于提振市场信心具有积极意义。2602东莞房地产市场回顾与展望│2022年宏观环境‖社会发展2022年前三季度，东莞全市生产总值达8001.18亿元人民币，GDP同比增长1.9%。其中第一产业增加值为27.29亿元，同比增长4.4%；第二产业增加值为4631.86亿元，同比增长2.5%；第三产业增加值为3342.03亿元，同比增长0.9%。今年东莞54家上市公司中，仍有超六成上市公司实现营收增长，近九成上市公司实现盈利，为地方经济承压而上提供重要力量。固定资产投资保持增长，1-11月，全市固定资产投资同比增长2.6%。分领域看，工业投资增长7.3%，其中，制造业投资增长6.5%；基础设施投资增长7.9%，房地产开发投资下降7.1%。高技术产业投资增势良好，增长8.9%。社会消费品零售总额同比增长0.9%，规模以上工业增加值下降0.7%，外贸进出口总额下降7.5%，主要受外部环境和疫情等因素的叠加影响，作为外贸大市的东莞工业和进出口遭受严峻考验。2016-2022年1-11月东莞GDP及增速情况2016-2022年1-11月东莞各项主要经济指标增长情况25.0%120008.1%8.1%7.4%10855.359.0%20.0%7.4%8.0%100009482.59650.198.2%14.6%15.0%8278.598001.187.0%13.3%758280006827.676.0%10.0%10.2%60005.0%5.0%4.0%40001.9%3.0%0.0%2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1-11月20001.1%2.0%-5.0%1.0%-10.0%00.0%20162017201820192020年2021年2022年1-11月GDP（亿元）增速规上工业增加值增速消费品零售总额增速外贸进出口总额增速数据来源：东莞统计局2702东莞房地产市场回顾与展望│2022年宏观环境‖社会发展2021年5月，东莞第七次人口普查结果出台，东莞正式跨入千万人口特大城市行列。全市常住人口为10466625人，与2010年第六次全国人口普查的8220237人相比，十年共增加2246388人，增长27.33%，年平均增长率为2.45%。2021年末东莞统计局公布数据显示：东莞本地人口120万、户籍人口279万、常住人口1054万、实际管理人口高峰时可达1400万。从常住人口年龄结构来看，东莞0-14岁人口占比13.12%；15-59岁人口占比高达81.41%，居全省第一，是名副其实的“青春之城”。东莞适龄劳动力人口占比大，经济发展保持活力，从人口红利转向人口红利与人才红利并存；33个镇街（园区）中，人口超过50万人的有7个，分别是虎门镇83.81万人、长安镇80.74万人、塘厦镇62.90万人和东城街道、大朗镇、厚街镇、寮步镇；而从常住人口增长占全市比重来看，比重增加最大的是大朗镇，从3.78%上升到5.32%，松山湖产业园从0.46%上升到1.15%，人口进一步向制造业大镇、经济重镇和松山湖辐射区聚集。2010-2020年东莞常住人口情况 第七次人口普查东莞常住人口年龄构成 第七次人口普查东莞各镇街常住人口数（部分）1046662560岁及以上,0-14岁,千万人口线5.47%13.12%

90.083.880.070.062.955.1822023727%2010年 2020年

15-59岁,81.41%0-14岁15-59岁 60岁及以上

60.050.040.030.020.010.00.0数据来源：东莞统计局 2802东莞房地产市场回顾与展望│2022年宏观环境‖城市规划总体要求：坚持稳中求进工作总基调，统筹疫情防控和经济社会发展，统筹发展和安全，聚焦科技创新和先进制造，推动经济在万亿新起点上，推动千万人口与城市深度融合、共生共荣2022年东莞市经济社会发展总体目标

1 经济发展方面GDP同比增长5.5%左右，努力争取更好规模以上工业增加值同比增长6.5%左右固定资产投资总额同比增长9%左右社会消费品零售总额同比增长8%左右居民消费价格指数涨幅在3%以内4 产业体系建设年内完成土地收储3000亩以上，力争吸引300亿以上新兴产业投资落地推动超过2000家规上工业企业实施数字化转型，加快三大传统产业7个核心区建设实现增资扩张投资600亿，全年计划完成重大项目投资1200亿

2 创新驱动方面科研经费支出占地区生产总值比重达3.56%国家级高新技术企业达8200家每万人发明专利拥有量达55.88件以上5 绿色低碳发展以碳达峰碳中和引领经济社会发展巩固扩大污染防治攻坚成果持续提升生态环境质量

3 社会民生方面城镇新增就业人数9万人城镇登记失业率控制在3.5%以内新增基础教育公办学位7.45万个千人病床数3.5张6 城市功能品质做优“三江六岸”滨水空间，夯实“黄旗山-同沙”城市绿心建设基础大力拓展城市发展空间，持续推动工改共，打造16个连片更新片区推进一批城市基础设施项目建设，包括电网项目投资60亿，天然气管道160公里等02东莞房地产市场回顾与展望│2022年宏观环境‖城市规划交通建设：2022年东莞高铁、港口、地铁等均有重大工程项目获得重要进展，同时举全市交通系统之力参与粤港澳大湾区建设，加快融入大湾区一体化交通体系2022年8月，东莞2号线三期正式动工，标志着东莞在建的地铁线路不再只有一条1号线，而是首次开启了多线共同推进施工的全新阶段，预计2号线三期将于2027年3月投入试运营；同时1号线所有站点都进入了主体施工阶段，预计2023年所有站点都能实现主体结构封顶，2024年8月实现1号线的开通试运营。2022年广东省发改委公布的重点建设工程计划中，备受东莞关注的狮子洋通道、莞番高速、环莞快速、中洪路工程、深江铁路、佛莞城际、轨道交通1号线、轨道交通2号线三期工程、广州港新沙港区11号12号通用泊位及驳船泊位工程等项目被列入其中，随着多个交通建设项目的有序推进，东莞交通将迎来大爆发。东莞2022年重点交通项目一览表序号类别项目名称2022年工作计划1莞深第二高铁加紧谋划2湾区中轴城际加紧谋划3佛山经广州至东莞城际推动加工轨道交4深惠城际推动加工通51号线一期推进建设62号线三期动工建设中73号线一期争取动工8水乡大道延长线工程建成9狮子洋通道加速推进10莞番高速三期加速推进11环莞快速路三期龙大高速至莞深加速推进高速段12桑茶快速路及东延线加速推进13莞太路品质提升改造加速推进14道路建松山湖科学城至光明科学城通道加速推进设15常虎高速推进改扩建16莞深高速推进改扩建17广深高速推进改扩建18常虎高速延长线推进前期工作19白沙南路积极推动争取年内动工建设20东平大道升级改造积极推动争取年内动工建设21国道G220塘厦至凤岗段积极推动争取年内动工建设22轮渡路积极推动争取年内动工建设02东莞房地产市场回顾与展望│2022年宏观环境‖城市规划产业发展：坚持制造业当家，以“科技创新+先进制造”推动高质量发展；《东莞市2022年重大项目计划》计划今年安排市重大建设项目546个，总投资6283.3亿元，项目数、投资数均位居历史首位2022年8月，广东省委、省政府发布《关于支持东莞新时代加快高质量发展打造科创制造强市的意见》，“科技创新+先进制造”已成为其城市特色：34个工业大类、6万多种产品，20.43万家工业企业、1.28万家规模以上工业企业、7374家国家高新技术企业、110家专精特新“小巨人”企业和24家产值超百亿元企业；2022年12月，东莞在粤港澳大湾区全球招商大会上签约项目31宗，涉及投资金额581.43亿元，有3宗项目在台上集中签约，分别为麻涌赣锋锂电项目、寮步高伟光学项目和东坑富强储能项目，涉及投资金额约112亿元。项目类型项目数量（个）年度计划投资金额（亿元）基础设施项目90255.8产业项目373491.6民生保障项目7087.3城市更新项目1332.2合计546866.9重大科技基础设施类项目-散裂 麻涌镇赣锋锂电项目投资中子源二期工程 约50亿元新一代信息技术产业项目-OPPO 寮步高伟光学项目投资额智能制造中心、vivo研发中心 32亿元02东莞房地产市场回顾与展望│2022年宏观环境‖楼市政策今年受疫情防控、出口下降、内需疲弱等压力，东莞积极出台楼市救市政策，可谓是“楼市政策宽松年”，对于提振市场信心具有积极意义,同时也积极回应了合理的购房需求信号自5月1日起恢复个税购房政策、社出台“莞七条”稳楼市，如商品住房限售3年改2年，二手房增值税免保及个税可累计缴纳等购房政策征5年改2年等4月28日5月14日12月30日二手房实行“带压过户”政策，缩短交易手续和周期2023年最新东莞限售/限购政策限售政策 限购政策区域新房二手房新房二手房城区&松山湖 网签备案日满3年，或取得不动产证满2年，方可卖出全面取消限购28个镇区 网签备案日满3年 随时可卖出

28个街镇放开限购， 下调限购区首付比例，首套非普通首付最低2成 住房，首付比例由40%调整为30%7月4日 8月30日12月26日全市放开限购，且28个镇区二手房不限售2023年最新东莞限贷政策全市通用首次购房仅有房贷结有1套房贷在供有2套房贷在供清记录首付比例最低2成最低3成最低3成暂停发放贷款房贷利率4.1%4.1%4.9%东莞房地产市场回顾与展望│2022年03 土地市场招拍挂市场城市更新重点地块东莞房地产市场回顾与展望│2022年CRIC观点“集中供地”元年，供需同比走弱，核心区域地块仍遭热抢松山湖成交金额最多，四镇区楼面价创新高城市更新推进较慢，房企参与度降低两集中土拍下，地市先冷后回暖，核心区域地块仍遭热抢松山湖土地成交量登顶，四镇区宅地刷新东莞单价记录旧改项目同比缩减，城市更新节奏转缓，房企参与度降低03东莞房地产市场回顾与展望│2022年土地市场‖招拍挂市场东莞土地市场供应量自2020年高位开始逐年减少，2022年经营用地建筑规模同比下跌36%至463.23万㎡；土地成交方面，2022年土地成交较去年上半年出现下滑，成交建筑面积为420.66万㎡，跌幅约32%，受益于近两年东莞供地结构中优质地块的占比提升，楼板价稳定上涨，2022年综合楼板价为10378元/㎡，同比微涨2.5%。2022年东莞土拍中，商住用地仍占主导地位，成交23宗，建面共计375.08万㎡，占总成交量的72%；其次为商办用地，成交7宗，建面共计8.95万㎡，占总成交量的22%；纯住宅用地成交2宗，合计建面约36.63万㎡，占比6%。2016-2022年东莞市土地供求价走势图2022年各用途土地成交占比（按成交宗数）80012000纯住宅用地7006%10000商办用地60022%5008000400600030040002002000100商住用地0072%2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交楼板价注：数据来源：CRIC，土地统计口径：纯住宅+商住+商办+综合用地03东莞房地产市场回顾与展望│2022年土地市场‖招拍挂市场松山湖片区土地成交量最多，滨海片区成交楼板价登顶，城区宅地刷新东莞单价记录2022年东莞成交地块分布情况NO.2城区片区8宗116.07万方NO.4水乡新城片区NO.5东部产业园区2宗42.28万方1宗10.25万方城区水乡新城东部产业园松山湖滨海东南临深NO.3滨海片区8宗45.06万方 NO.6东南临深片区1宗0.17万方

2022年各区土地成交平均楼板价（元/㎡）滨海片区17550城区片区12358松山湖片区9233东部产业园片区8639东南临深片区6261成交量50万方以上30-50万方20-30万方20万方以下

NO.1松山湖片区11宗，182.41万方

水乡新城片区162905000100001500020000数据来源：CRIC注：数据来源：CRIC，土地统计口径：纯住宅+商住+商办+综合03东莞房地产市场回顾与展望│2022年土地市场‖招拍挂市场集中土拍：2022年东莞四批集中供地累计累计挂牌26宗商住地，其中有20宗地块成功出让，揽金372.18亿元，成交建面规模为251万㎡；其中14宗地块底价成交，占比约70%，仅6宗地溢价成交，且其中14宗地块楼面地价比同区域以往地块地价明显下降。各批次土拍表现：第一批集中供地8宗，6宗无房企报名提前撤牌，仅2宗地块成功出让；后面三次集中供地多由国央企托底，得以100%成功出让。2022年东莞四批次涉宅用地供求及溢价率情况108.00%86.00%64.00%422.00%00.00%1批次2批次3批次4批次供应宗数成交宗数溢价率(%)东莞2022年集中土拍区域分布（单位：万㎡）区域成交宗数成交面积镇区松山湖片区7107松山湖(3)，大朗（2），大岭山、东坑（各1）城区片区676南城(2)，东城、万江、石碣、石龙（各1）滨海片区536虎门(3)，长安、厚街（各1）滨海湾新区124交椅湾东南临深片区00/东部产业园片区110横沥水乡新城片区00/2022年东莞四批次集中土拍对比批次2022年第一批次2022年第二批次2022年第三批次2022年第四批次供地宗数（宗）8873成交宗数（宗）2873成交建面（万㎡）32789149成交金额（亿）5912113755底价成交占比13%75%57%100%溢价触顶占比0%25%29%0%流拍/撤牌率75%0%0%0%溢价率0.77%7.01%2.71%0%国央企占比100%38%57%66%03东莞房地产市场回顾与展望│2022年土地市场‖招拍挂市场2022年东莞一共挂牌36宗地块，其中一批次6宗因无人参与竞拍导致地块撤牌，在成交的32宗地块中，底价成交的地块有23宗，占比约72%；其中成交楼面价TOP10地块中，有6宗地块溢价成交，其中虎门镇一宗商办用地最高溢价率高达38.71%，最低溢价仅为1.2%，上榜地块门槛楼板价为16035元/㎡。Top10地块中，南城稻花村地块（中海获得）、厚街寮厦地块（保利获得）、万江官桥滘地块（保利获得）、南城广发南地块（万科获得）表现最为亮眼，引发房企激烈竞拍，最终触顶成交，溢价率达15%。2022年东莞市土地成交楼板价TOP10排行土地集中供地批次土地用途开发商楼板价成交总价溢价率(%)总建面积(元/㎡)(亿元)(万㎡)1虎门镇2022WU001非集中供地商办东莞市虎门镇大宁股份346821.6838.710.49经济联合社2南城街道2022WR021第三批商住中海地产2412913.45155.573长安镇2022WR003第一批商住武汉城建集团2260650.13022.174松山湖2022WR017第三批商住华润置地2180145.631.220.935南城街道2022WR009第二批商住万科地产2067846.9314.4722.76万江街道2022WR016第二批商住保利发展1990315.4614.947.777厚街镇2022WR023第三批商住保利发展1610010.13156.298虎门镇2022WR013第二批商住万科地产160354.6702.919虎门镇2022WR014第二批商住万科地产160353.7302.3310虎门镇2022WR015第二批商住万科地产160353.7002.31注：数据来源：CRIC2020，土地统计口径：纯住宅+商住+商办+综合03东莞房地产市场回顾与展望│2022年土地市场‖招拍挂市场2022年万科在东莞拿地宗数持续增加，拿地4宗，斥资59亿元；保利以34.45亿元总价拿下横沥、万江及厚街3宗地块；华润置地一共斩获2宗地块，虽然数量不多，但地块成交看点十足，全是核心区的优质地块，三者均持续深耕东莞市场；今年东莞土拍格局有不小的变化，东莞本土房企开始强势回归，积极参拍拿地，其中峰景、珑远、新世纪、中天、恒亿等本土房企均成功获得了新的住宅用地；武汉城80706050403020100

建以底价50.13亿元竞得长安镇2022WR003，首进东莞市场。2022年东莞拿地金额TOP5房企75拿地金额（亿元）成交宗数55945033425210华润置地万科地产武汉城建集团保利发展新世纪地产

万科近5年东莞拿地情况1506100445022211002018年2019年2020年2021年2022年总建面（万㎡）拿地宗数（宗）保利近5年东莞拿地情况15078100464503320102018年2019年2020年2021年2022年总建面（万㎡）拿地宗数（宗）注：数据来源：CRIC2020，土地统计口径：纯住宅+商住+商办+综合03东莞房地产市场回顾与展望│2022年土地市场‖招拍挂市场年度单价地王（宅地）：南城街道2022WR021——由中海于2022年8月竞得，地块位于城市核心区，毗邻东莞国际商务区，即东莞CBD。该片区发展较为成熟，配套齐全，居住氛围浓厚，周边存在多个直接竞品项目隶属公告南城街道2022WR021土地地址南城街道元美东路与元美中路交汇处的西南侧土地属性二类居住用地土地面积15924.07㎡规划总建面积55734.25㎡容积率3.5出让底价116942万元成交总价134482万元成交楼板价24129元/㎡溢价率15%受让方中海企业发展集团有限公司

该地块位于南城街道元美东路与元美中路交汇处的西南侧；位处东莞中心城区，毗邻东莞国际商务区，即东莞CBD。该片区发展较为成熟，周边公共配套、大型商业中心齐全，居住氛围浓厚。宗地起始楼板价为22521元/㎡，经经7家房企37轮激烈竞争，由中海地产以封顶价竞得，成交楼板价为24129元/㎡，可售楼面地价25900元/㎡，溢价率15%；新房方面，2公里范围内有华润置地拿下的南城亨美社区城市更新项目、万科广发南地块（万科瑧湾汇）、东莞国际金融大厦项目等。注：数据来源：CRIC03东莞房地产市场回顾与展望│2022年土地市场‖招拍挂市场年度总价地王：长安镇2022WR003——由武汉城建摘下长安镇沙头社区地块，地块超过50亿的总价，项目区位优势显著，由招商操盘打造，目前土地已转化为项目“臻境花园”隶属公告长安镇2022WR003土地地址长安镇沙头社区土地属性商住土地面积58354㎡规划总建面积221746㎡容积率3.80出让底价501280万元成交总价501280万元成交楼板价22,606元/㎡溢价率0%受让方武汉地产集团有限责任公司（武汉城建)

该宗地位于长安站TOD开发核心区，地处科技创新产业集聚区中央，西侧为现状旧村，南侧为VIVO全球总部。交通便捷，距离穗莞深城际铁路金沙站3公里，半小时直达深圳、广州，距离横跨长安与深圳两地的新安大桥仅4公里，距离沿江高速出入口仅6公里。目前宗地已转化为项目臻境花园，由招商蛇口操盘打造，据备案信息得知，项目占地约5.8万平，总建面约30万平，总投资约72亿。注：数据来源：CRIC03东莞房地产市场回顾与展望│2022年土地市场‖城市更新城市更新：2022年东莞城市更新节奏转缓，受行业下行压力大、房企自身资金掣肘，房企参与旧改意愿大幅降低据不完全统计，2022年东莞城市更新节奏转缓，其中发布标图建库地块32宗、项目前期服务商中选的项目数4个、更新单元划定方案的审批完成项目9个，单一主体挂牌的有6个，通过“1+N“总体实施方案项目72个；确认前期服务商和单一主体挂牌的数量较少，但标图建库和“1+N”实施方案公布项目逐步增多，总体因行业下行压力大、房企资金趋紧，因城市更新所需金钱成本更高、时间成本更长，导致确认前期服务商项目数量严重下滑。2022年东莞城市更新各环节服务项目数及规模807270605040323020910460建库确认方案挂牌公布图商定体案标务划主方服元一施期单单实前”项目总规模（万㎡）项目数（个）“

近四年东莞城市更新确认前期服务商的项目情况400.002001895000350.001604000300.00125250.001203000200.00150.0084802000100.0050.004010000.004002019年2020年2021年2022年项目数（个）项目总规模（万㎡）注：数据来源：东莞农村社区集体资产交易网、政府采购网03东莞房地产市场回顾与展望│2022年土地市场‖城市更新城市更新：东莞旧改单宗项目面积规模同比去年有明显缩减，无百万级体量项目出让，年内共6宗旧改商住地竞出2022年“旧改”中标房企仅有3家，其中东莞市宝航城市更新有限公司以19.61万㎡的总面积摘得桂冠，东莞市长骏产业投资有限公司拿下长安岗厦2宗“旧改”项目，合计改造建面约9.8万㎡。据不完全统计，2022年已成功出让的旧改商住地共有6宗，其中万科招拍挂拿下大岭山和万江的两宗城市更新的商住用地，总建面达81.66万㎡；金地、星河、嘉林地产、首铸+新世纪联合体各竞得1宗。2022年东莞“旧改”项目中标房企序号镇区城市更新招引项目面积（万㎡）中标单位/关联企业1望牛墩镇望牛墩镇中心区商住类更新单元19.61东莞市宝航城市更新有限公司2长安镇长安镇厦岗股份经济联合社福海路环球2.41东莞市长骏产业投资石材异型工厂产业类城市更新项目有限公司3长安镇长安镇厦岗股份经济联合社复兴工业园7.43东莞市长骏产业投资环球石材板材长产业类城市更新项目有限公司4虎门镇虎门镇怀德社区下庙产业园“工改工”3.36广东卓源城市更新有项目限公司合计32.81

2022年东莞“旧改”商住地入市挂牌明细土地区域土地用途开发商楼板价成交总价总建面积(元/㎡)(亿元)(万㎡)石龙镇城区片区商住首铸+新世纪99009.9410.042022WR019虎门镇2022WD005城滨海片区住宅东莞嘉润德祥68035.137.54市更新黄江镇东部产业园片2022WD003城住宅星河地产642518.6929.09区市更新大岭山镇2021WD009城松山湖片区商住万科地产19348.8045.50市更新万江街道2022WD002城城区片区商住万科地产524518.9736.16市更新洪梅镇2022WD001城水乡新城片区商住金地集团16296.8942.28市更新注：数据来源：东莞农村社区集体资产交易网、政府采购网东莞房地产市场回顾与展望│2022年04商品住宅市场新房二手房东莞房地产市场回顾与展望│2022年CRIC观点结构：04住宅市场‖新房市场供需：受疫情冲击和楼市低迷的影响，许多项目入市推迟，在售项目库存积压推新放缓，2022年东莞住宅新增供应大幅减少，全年供应322万㎡，同比下跌45%，创2008年以来新低；成交方面，全年商品住宅成交267万㎡，同比下跌43%，新房成交陷入低迷，一方面是由于供应大幅缩减制约成交，另一方面受疫情反复、经济低迷等多重因素影响，客户购买力和购买意愿大幅下降，市场需求大幅萎缩。价格：2022年东莞商品住宅市场均价保持上扬趋势，全年成交均价约30561元/㎡，同比上涨5.5%，涨幅相比往年有所收窄；板块均价因不少高价项目带动均价大涨，如高新区板块【万科松悦花园】、东城区【万科御景湾8号】等项目因大面积户型热销，大幅拉高全市成交均价。

东莞房地产市场回顾与展望│2022年2016-2022年度东莞市商品住宅供求走势1000供需两旺波动起伏市场降温35000价格飙升价格稳步增长量跌价升9003056130000289768008947082500070024957600216772000019451524499472500145701727415000400267300100002005000100002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）注：数据来源：CRIC2020，商品住宅统计口径：普通住宅+别墅04东莞房地产市场回顾与展望│2022年住宅市场‖新房市场2022年2月遇春节假期叠加疫情影响，整体成交低迷，3-7月政策边际放宽，“莞七条”新政大力度利好政策刺激下，需求动能缓慢释放，尤其是在7月份新房网签量出现小高峰；8月份开始，交楼维权、郊区价格跳水，叠加疫情反扑，外区客户出行受限，加剧市场观望气氛；四季度以来，供应端及需求端虽有受损，但成交量价得以保持平稳“收官”。454035302520151050

2022年东莞市商品住宅月度供求价走势41热度下降爬坡回升32保持平稳23242122202118181991月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月供应面积(万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（万元/㎡）35000300002500020000150001000050000

2021-2022年各月东莞商品住宅成交面积同比(%)400300200同比持续萎缩100001.2102.2103.2104.2105.2106.2107.2108.2109.2110.2104.2205.2206.2207.2208.2209.2210.2211.2212.22-1002021-2022年各月东莞商品住宅成交均价同比(%)40同比波动走低302010001.2102.2103.2104.2105.2106.2107.2108.2109.2110.2111.2112.2101.2202.2208.2209.2210.2211.2212.22-10-20-30注：数据来源：CRIC2020，商品住宅统计口径：普通住宅+别墅04住宅市场‖新房市场供应面积：321.57万㎡，同比下降45%成交面积：267.35万㎡，同比下降43%区域供需：受市场趋冷的影响，开发商推货意愿不高。整体商住供应放缓，2022年东莞各区域商品住宅供需端同比去年均呈现下跌趋势，其中东部产业园片区降幅最大，供需端同比下降均超过5成；而松山湖片和滨海片为年度供求主力，供求量均在60万㎡以上，两区域供求两端与差距不大。区域均价：2022年东莞所有区域成交出现较大程度的下滑，但成交价格受区位潜力及客户偏好不同影响而表现各异，其中城区片区成交均价为35973元/㎡，位列全市各片区首位，但同时该片区降幅亦最高；东南临深及水乡新城片区则同比涨幅较高。

东莞房地产市场回顾与展望│2022年2022年东莞商品住宅各片区供求价走势90784000080350007060300006044250005020000403528302315000100002010500000松山湖片区滨海片区城区片区东南临深片区东部产业园片水乡新城片区区供应面积（万㎡）736945533645供应同比-61%-51%-37%-36%-22%-25%成交面积（万㎡）786044352823成交同比-50%-42%-30%-41%-48%-41%成交均价（元/㎡）300943290735973330892110123430价格同比6%7%-7%15%-1%9%注：数据来源：CRIC2020，商品住宅统计口径：普通住宅+别墅04东莞房地产市场回顾与展望│2022年住宅市场‖新房市场2022年，东莞商品住宅成交面积段中140-200㎡的改善户型产品占比扩大4%、200㎡以上户型扩大2%，疫情刺激之下，人们对舒适人均面积的需求被显著放大；但90-120㎡的产品仍是市场主流产品，占比51%；从月度成交结构来看，各月份中以90-120㎡产品成交为主，平均占比为51%，改善需求3-4房依旧是市场主流，但四季度90㎡以下户型呈现微升趋势。商品住宅面积段成交结构年度走势（按套数）商品住宅面积段成交结构月度走势（按套数）100%2%100%6%3%3%3%4%6%4%4%9%8%7%8%6%4%5%4%3%5%90%9%12%90%10%13%10%10%11%8%13%13%13%20%8%80%13%16%15%14%15%18%80%13%13%17%16%15%16%15%15%17%14%21%18%70%70%17%60%60%50%45%56%59%50%55%48%40%57%62%54%51%40%50%48%54%50%52%50%52%52%50%46%30%30%20%20%10%27%17%16%15%17%16%10%17%18%17%17%16%26%18%13%13%14%12%13%13%0%0%2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月90以下90-120120-140140-200200以上90以下90-120120-140140-200200以上注：数据来源：CRIC2020，商品住宅统计口径：普通住宅+别墅04东莞房地产市场回顾与展望│2022年住宅市场‖新房市场2022年东莞新房市场表现低迷，去化周期持续延长，但年底市场开始出现翘尾行情，12月东莞商品住宅库存为478万方，同比下降1.4%、同比增长3.2%；年末去化周期达21.4个月，相较去年同期延长个9.6月，市场恢复仍需一定时间。区域上看，东南临深库存高企，且成交动能不足，去化周期高达37.8个月；水乡新城去存周期约32.6个月，其余片区库存去化周期均在20个月以下。6005004003002001000

东莞商品住宅库存周期走势图4714854782421.42120.44624604654414494634554504652017.317.317.914.715.3171614.314.313.91284022.0122.0222.0322.0422.0522.0622.0722.0822.0922.1022.1122.12存量（万㎡）去化周期（月）东莞各区域商品住宅库存周期走势区域库存面积(万㎡)库存套数(套)去化周期12'(月)松山湖片区84.3647916.2东南临深片区108.8931837.8滨海片区90.5694718.2城区片区68.9605917.2水乡新城片区62.2587232.6东部产业园片区63.3614619.1合计4784082121.4注：数据来源：CRIC2020，商品住宅统计口径：普通住宅+别墅04住宅市场‖新房市场2022年市场成交走势：1-3月受疫情与春节效应影响，房企推货积极性明显减退，开盘量锐减，整体去化在2成左右；4月-7月，东莞限购政策持续松绑，政策利好、房企推货积极性有所提高，开盘量猛增，整体去化率在3成左右；其中松山湖高端盘【深业·松湖云城】表现亮眼，当天去化8成；9-10月是楼市传统金九银十行情，房企推盘保持较好节奏，尤其是10月份去化率开始升至41%；11月份迎来今年去化率峰值，达到54%，主要是区域一些优质楼盘开始推售，且优惠力度较大，像长安【一湾云璟】、虎门【南部湾万科城5期】开盘去化均在90%。

东莞房地产市场回顾与展望│2022年2022年东莞商品住宅新推项目去化走势250060%54%200050%41%40%150034%28%31%30%100023%23%21%20%17%18%17%16%50010%00%22.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.12推售货量（套）销控成交（套）去化率注：数据来源：CRIC2020，商品住宅统计口径：普通住宅+别墅04住宅市场‖新房市场—典型项目成交总额TOP1—万科卓越珑远·未来之光1.81.61.41.210.80.60.40.20月月月月月月月月月月月月年年年年年年年年年111222成交面积(万㎡)成交均价(元/㎡)

东莞房地产市场回顾与展望│2022年虎门封面，超低容积率、人居社区、坐拥城市繁华项目优势：万科卓越珑远·未来之光位于虎门大道与八达大道交汇之地，虎门封面门户位置，打造虎门低密品质人居社区，约2.11的容积率，30%的绿化率，搭配6000㎡的星海公园。项目周边交通便利，临近地铁，东莞地铁2号线延长线虎门大道站、10号线虎门东站换乘站（规划中）；直线距离约700米即达虎门东站，往北一站可达虎门北。项目三公里范围内有虎门万达、天虹商圈、虎门公园、梅沙小学、虎门中学、滨海湾中心医院、政务中心等，聚集了优质的生活配套。表—2022年供求结构40200供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价套均价成交金额40000面积段(万㎡)(套)(万㎡)(套)(元/㎡)(万元/套)(亿元)398003960090-120㎡2.692762.14218382183758.17394003920039000120-140㎡1.801492.15178399724848.6138800140-200㎡0.46322.44170410035889.99汇总4.954576.735663973148226.77注：数据来源：CRIC2020，商品住宅统计口径：普通住宅+别墅04住宅市场‖新房市场—典型项目成交面积TOP1—华侨城天鹅堡

东莞房地产市场回顾与展望│2022年低密度TOP级产品，东莞史上首座“天鹅堡”项目优势：项目位于东莞主城区三江六岸的宜居片区，毗邻政府投资10亿打造的18公里滨江绿带，环境宜居；作为华侨城高端产品系，匠心打造的TOP系列产品，“天鹅堡”历来都是当地城市封面作品之一；距离主城区近，可半小时达到莞城西城楼商圈，南城东江之星、鸿福、汇一城、国贸商圈，万江华南mall商圈，东城万达、世博、君尚和家乐福等商圈；近5年仅12块新地，项目是靠近主城最低密的纯居住用地，以2.0近五年最低容积率，打造城区罕见的高品质人居范本。730000表—2022年供求结构625000520000面积段供应面积供应套数成交面积成交套数成交均价套均价成交金额(万㎡)(套)(万㎡)(套)(元/㎡)(万元/套)(亿元)415000390-120㎡3.233361.61168254812454.1221000015000120-140㎡4.053362.72226258793127.0500月月月月月月月月月月月月年年年年年年年年年111140-200㎡6.123844.713002809844213.25222222222222222汇总13.410569.046942648633324.42成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)注：数据来源：CRIC2020，商品住宅统计口径：普通住宅+别墅04东莞房地产市场回顾与展望│2022年住宅市场‖二手房市场从成交量来看，2022年，随着东莞限购限售政策的松绑，增值税免征年限缩减，有效刺激了下半年二手市场交易持续活跃，成交量相较往年同期处于较高水平。从房价走势来看，2022年东莞二手房价处于震荡趋势，同比去年涨幅达14%，主要为次新房源集中入市，主城区和环松山湖片区等高价区域二手房成交明显放量，拉动成交均价出现结构性上升。9000800070006000500040003000200010000

2021年-2022年东莞一手房和二手房成交量价走势8.4增值税10.8二手房“7.4”新政年底新政4000028镇街解除全域解除限购2改5参考价落地限购二手房可带押过户3500030000“5.14”新政2500020000增值税5改2限售3改2150001000021.121.221.321.421.521.621.721.821.921.1021.1121.1222.122.222.322.422.522.622.722.822.922.1022.1122.12一手房成交套数(套)二手房成交套数(套)一手房成交均价(元/㎡)二手房成交均价(元/㎡)数据来源：CRIC 54东莞房地产市场回顾与展望│2022年05商办市场公寓办公商业东莞房地产市场回顾与展望│2022年CRIC观点公寓、商业、办公供求低迷，库存高企，市场去化压力增大公寓市场：供求市场低迷，均价呈逐年下降态势；库存消化改善，但积压库存仍较高；城区、松山湖成交量均近8万㎡，成交均价区域差距相对较小；商业市场：供应大幅下降，成交量低位持平，均价呈稳定增长态势；去化增幅收窄但持续高位；市场整体供求平衡，城区片区成交量价均为全市之首；办公市场：办公供求双降，均价小幅微降，市场供过于求态势严峻，去化周期持续走高至92个月；城区片区成交量大幅领先其他区域且成交均价为首位；05商办市场‖公寓市场东莞公寓市场年度成交量价走势

东莞房地产市场回顾与展望│2022年2022年东莞公寓市场供求基本指标100197519080186527018145601738250165604030201002018年2019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（万元/㎡）200001950019000185001800017500170001650016000155001500014500

类别供应成交套数(套)26396559面积(万㎡)12.3428.84均价(元/㎡)-16560金额(亿元)-47.76