2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关题库(附带答案)

2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关题库(附带答案)单选题（共60题）1、为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A.区分铺建管线前、后条件下土地收益年限的影响B.区分铺建管线前、后条件下规划限制影响C.区分铺建管线前、后条件下净收益减少的影响D.区分铺建管线前、后条件下生产条件的影响【答案】B2、程序中局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试【答案】B3、函数调用采用“（）”方式时，系统将实参的地址传递给形式参数。A.传值调用B.引用调用C.宏调用D.内部调用【答案】B4、用二分法来检索数据，最确切的说法是（）。A.仅当数据随机排列时，才能正确地检索数据B.仅当数据有序排列时，才能正确地检索数据C.仅当数据量较大时，才能有效地检索数据D.仅当数据量较小时，才能有效地检索数据【答案】B5、若某二叉树的先序遍历序列和中序遍历序列分别为PBECD、BEPCD，则该二叉树的后序遍历序列为（）。A.PBCDEB.DECBPC.EBDCPD.EBPDC【答案】C6、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。A.选用办公用途的三个可比实例B.选用酒店用途的三个可比实例C.收益法和比较法的价格差可以大于1.2倍D.本着谨慎原则，应优选比较法【答案】A7、在Word编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）键与工具栏上的A.提醒用户此处可能有拼写或语法错误B.为红色表示可能是拼写问题，为绿色可能是语法问题C.是文档内容的一部分，打印文档时会被打印出来D.不属于文档内容，打印文档时不会被打印出来【答案】C8、某质量技术监督部门为检测某企业生产的某个批次的化妆品含铅量是否超标，通常宜采用（1）的方法。A.普查B.查有无合格证C.抽样检查D.查阅有关单据【答案】C9、Thespiralmodelisasoftwaredevelopmentmodelcombiningelementsofboth()andprototyping-in-stages,soit'sahealthymixoftop-downandbottom-upconcepts。A.designB.progamC.codingD.plan【答案】A10、在面向对象方法中，()定义了超类和子类的概念，子类在原有父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为(请作答此空)。A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】B11、采用面向对象技术开发的应用系统的特点是（）。A.重用性更强B.运行速度更快C.占用存储量小D.维护更复杂【答案】A12、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。A.收益法B.比较法C.成本法D.假设开发法【答案】B13、评价计算机系统性能时，MIPS是衡量（）的一种单位。A.时钟频率B.运算速度C.系统可靠性D.系统失效率【答案】B14、已知N个数已存入数组A[1…M]的前N个元素中（N＜M），为在A[i]（1≤i≤N）之前插入一个新数，应先（），以挪出一个空闲位置插入该数。A.从A[i]开始直到A[l]，每个数向后移动一个位置B.从A[1]开始直到A[i]，每个数向后移动一个位置C.从A[i]开始直到A[N]，每个数向前移动一个位置D.从A[N]开始直到A[i]，每个数间后移动一个位置【答案】D15、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B16、面向对象程序设计语言提供的（）机制可以实现发送一个通用的消息而调用不同类的方法。A.函数调用B.多态C.封装D.继承【答案】B17、两个带符号的数进行运算时，在（）的情况下有可能产生溢出。A.同符号数相加B.同符号数相减C.异符号数相加D.异符号数相“或”【答案】A18、欲知8位二进制数（b7b6b5b4b3b2b1b0）的b2是否为1，可将该数与二进制数00000100进行（）运算，若运算结果不为0，则此数的b2必为1。A.加B.减C.与D.或【答案】C19、需编译运行的程序，其（）错误在编译时不能发现。A.逻辑B.语法C.括号不匹配D.关键字拼写【答案】A20、在面向数据流的软件设计方法中，一般将信息流分为（）。A.变换流和事务流B.变换流和控制流C.事务流和控制流D.数据流和控制流【答案】A21、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润和非不动产部分所带来的收益B.当界定饭店仅为不动产部分为估价对象进行评估时，在净收益计算中只需考虑扣除商业利润C.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除非不动产部分所带来的收益D.当界定饭店为整体资产并考虑其持续经营能力进行估价时，在净收益的计算中应考虑扣除商业利润【答案】D22、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。据统计，每年约有10%的电脑损坏需要理赔，则该保险公司每年平均从每台参保电脑获益（）元。A.10B.30C.50D.100【答案】B23、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物质折旧、功能折旧和经济折旧的值【答案】C24、（）是正确的叙述A.解释方式比编译方式更适用于规模较大的程序B.解释方式下生成的目标代码长，编译方式下生成的目标代码短C.解释方式下不生成源程序的目标代码D.解释方式只能用于批处理【答案】C25、An（）statementcanperformacalculationandstoretheresultinavariablesothatitcanbeusedlater.A.executableB.inputC.outputD.assignment【答案】D26、设一组语句需要在程序中多处出现，按照模块独立性原则，把这些语句放在一个模块中，则该模块的内聚是()。A.逻辑内聚B.瞬时内聚C.偶然内聚D.通信内聚【答案】C27、Telnet提供的服务是（）。A.远程登录B.电子邮件C.域名解析D.寻找路由【答案】A28、Everyvalidcharacterinacomputerthatuseseven（）mustalwayshaveanevennumberor1bits.A.parityB.checkC.testD.compare【答案】A29、小张在M公司担任程序员，他执行本公司工作任务，独立完成了某应用程序的开发和设计，那么该应用程序的软件著作权应当归属（）享有。A.小张B.M公司C.M公司和小张共同D.购买此应用程序的用户【答案】B30、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由(请作答此空)支持。多态分为多种，()多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.继承B.封装C.过载D.覆盖【答案】A31、程序排错是排除经测试发现出错的程序中错误的措施，其中测试排错法发现和排除错误的主要手段是利用（）。A.跟踪程序执行B.测试实例比较C.实现逻辑推断D.路径径反向搜索【答案】B32、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：A.商品名B.条形码C.产地D.价格【答案】B33、以下关于软件测试的叙述中，不正确的是()。A.测试能提高软件的质量，但软件的质量不能完全依赖测试B.一般，难以做到彻底的测试，也不允许无休止地测试C.经测试并改正错误后，发现错误较多的模块比发现错误较少的模块更可靠D.软件测试的困难在于如何有效地进行测试，如何放心地停止测试【答案】C34、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。A.《中华人民共和国城市房地产管理法》B.《中华人民共和国土地管理法》C.《中华人民共和国担保法》D.《中华人民共和国物权法》【答案】D35、在面向对象技术中，多态性的含义是（）。A.一个对象可同时指向不同的类的对象B.同一消息在不同时刻可调用不同的方法C.对象的生存周期中包含对象的多种状态D.不同消息可以调用相同的方法【答案】B36、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】C37、以下关于类继承的说法中，错误的是（）。A.通过类继承，在程序中可以复用基类的代码B.在继承类中可以增加新代码C.在继承类中不能定义与被继承类（基类）中的方法同名的方法D.在继承类中可以覆盖被继承类（基类）中的方法【答案】C38、企业管理、电子政务、电子商务等具有()的特点，宜采用云计算模式。A.强计算、强流程、多交互B.强计算、弱流程、少交互C.弱计算、弱流程、少交互D.弱计算、强流程、多交互【答案】D39、面向对象程序设计的基本思想是通过建立与客观实际相对应的对象，并通过这些对象的组合来创建具体的应用，其中对象是指（）。A.数据结构的封装体B.数据以及在其上操作的封装体C.程序功能模块的封装体D.一组有关事件的封装体【答案】B40、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由()支持。多态分为多种，(请作答此空)多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.参数B.包含C.过载D.强制【答案】C41、在软件开发过程中，（）。A.增加更多的程序员可以加快软件开发速度B.只有对目标的一般描述还不能立即开始编码C.若项目需求有变化，应先在编码中进行处理以不耽误开发进度D.程序的质量只能在用户使用之后才能进行评估【答案】B42、光盘驱动器与主机的接口总线常采用（）总线。A.ISAB.CETRONIC.EIDE﹙ATA﹚D.PCI【答案】C43、甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2，2007年11月取得建设工程许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2，2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500㎡，至2008年12月办公楼已完成主体结构，3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今，在此期间，2009年5月甲公司自行建设了两间宿舍，共计500㎡，因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。A.按照预算额计算在建工程价值B.按工程已结算额计算在建工程价值C.按综合完成的形象进度计算在建工程价值D.按综合完成的形象进度和折旧因素计算在建工程价值【答案】D44、用户交互界面设计的易用性原则不包括()。A.用户交互界面尽量由业务人员设计B.所用名词和术语尽量采用业务用语C.功能菜单尽量与业务划分基本一致D.操作流程尽量与业务流程基本一致【答案】A45、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】B46、Most（）measuresinvolvedataencryptionandpassword.A.securityB.hardwareC.displayD.program【答案】A47、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.1060B.1160C.小于1060D.大于1160【答案】C48、在（）时，一般需要进行兼容性测试。A.单元测试B.系统测试C.功能测试D.集成测试【答案】B49、创建型设计模式抽象了实例化过程，它分为面向类和面向对象两种。其中，（）模式是保证一个类仅有一个实例，并提供一个访问它的全局访问点。A.工厂（Factory）B.构建器（Builder）C.原型（Prototype）D.单例（Singleton）【答案】D50、在Windows系统中，通过设置文件的（），可以使其成为“隐藏”文件；如果用户要整理D盘上的碎片，可选中D盘，（），单击“开始整理”按钮，在弹出的对话框中单击“整理碎片”按钮即可。A.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的常规选项卡B.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的常规选项卡C.双击鼠标左键，选择“属性”对话框中的工具选项卡D.单击鼠标右键，选择“属性”对话框中的工具选项卡【答案】D51、在公有继承的情况下，基类的成员在派生类中的访问权限为（）。A.公有B.私有C.保持不变D.受保护【答案】C52、在软件开发过程中，软件设计包括四个既独立又相互联系的活动，分别为体系结构设计、（）、数据设计和过程设计。A.文档设计B.程序设计C.用户手册设计D.接口设计【答案】D53、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年利润可视作年净收益C.该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可视作年净收益D.根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可视作年净收益【答案】D54、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。A.估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右B.该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语C.从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想D.这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引【答案】C55、面向对象程序设计的基本思想是通过建立与客观实际相对应的对象，并通过这些对象的组合来创建具体的应用，其中对象是指（）。A.数据结构的封装体B.数据以及在其上操作的封装体C.程序功能模块的封装体D.一组有关事件的封装体【答案】B56、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价【答案】A57、结构型设计模式涉及如何组合类和对象以获得更大的结构，以下()模式是结构型模式。A.AdapterB.TemplateMethodC.MediatorD.Observer【答案】A58、如果计算机断电，则（）中的数据会丢失。A.ROMB.EPROMC.RAMD.回收站【答案】C59、软件测试中的α测试由用户在软件开发者指导下完成，这种测试属于（）阶段的测试活动。A.单元测试B.集成测试C.系统测试D.确认测试【答案】D60、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：A.689B.839.92C.1166.88D.1528.92【答案】B大题（共10题）一、1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函××公司：受贵公司委托，我们对位于××市××路××号16楼办公房地产的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场价值为￥28627990万元（人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元整），21357元/㎡，估价对象的抵押价值为￥25638775万元（人民币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整），19127元/m2。报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，请见附后的《估价结果报告》、《估价技术报告》。××房地产评估有限公司法定代表人：×××二〇一二年四月十九日【答案】错误1：缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。错误2：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同，必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误3：缺估价机构盖章。二、1、××××房地产估价报告封面及目录(略)致委托人函×××(委托人全名)：受您委托，我公司对您提供的位于××市××区××大道××号1～2层243.7m2商铺(以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法。在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)。单位建筑面积价格人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。附函提供房地产估价报告2份。××××房地产评估有限公司(盖章)法定代表人：×××(签章)2006年10月15日估价师声明(略)【答案】1．致委托方函缺估价时点。2．致委托方函缺估价报告应用的有效期。3．结果报告中土地实物状况描述缺少土地面积(或分摊土地面积)。4．结果报告估价方法中缺估价方法定义(或各种方法未做说明)。5．结果报告中估价报告应用有效期关于不负任何责任的表达错误，应为：“如果本报告超过应用有效期还未使用，本公司不负任何责任。”6．技术报告中可比实例B、C商业土地等级与估价对象不一致，应修正。7．比较因素欠缺，如可比实例建成年代、容积率、可收益年限等是否相近。8．缺少可比实例因素的分析说明(或缺少可比实例因素修正系数取值说明)。9．可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符。10．市场法中可比实例B、C设施设备因素修正与实际描述不符。11．估价对象一层层高4.5m，未进行相应修正处理。12．技术报告中市场法缺少计算公式。13．租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入。14．10%空置率和租金损失率5%应说明确定理由。三、某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4月30日，规划建筑面积15000m2，预计售价2000元/m2。该项目于2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2，管理费为建筑费的5%，建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前两个季度分别为20%，后两个季度分别为30%。假定在每个季度中间投入，年利率6%，销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%，二季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2006年3月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出，投资利润率取20%，季度利率为1.6%。该项目在2006年3月1日的价格为户，估算如下。①计算开发完成后的价值2000×15000/(1+1.6%)2元=2906.256万元②计算建筑费[1000×15000×30%/(1+1.6%)0.5+1000×15000×30%/(1+1.6%)1.5]元=(446.443+439.412)万元=885.855万元③计算管理费885.855×5%/(1+1.6%)1.5万元=43.251万元④计算销售税费2906.256×(6%+3%)/(1+1.6%)2万元=253.390万元⑤计算利润(P+885.855+43.251+253.390)×20%万元=0.2P+236.499⑥计算项目价格【答案】①计算管理费错，应为885.855×5%万元＝44.293万元②计算销售税费错，应为2906.256×(6%+3%)万元＝261.563万元③计算利润错，应为(P+885.855+44.293)×20%万元＝(0.2P+186.030)万元您可能感兴趣的试题四、某市旧城改造需对某沿街房屋进行征收，房地产管理部门公示了有资质的征收估价机构名单。某被征收人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师在接待该被征收人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。、应通过何种途径选择估价机构？、你应如何确定作为征收估价依据的该被征收人房屋的用途？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。该房屋的法定用途为住宅，应按照住宅用途评估。五、2018年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列为征收范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行征收估价。、征收估价中如何考虑甲、乙双方鉴订的租赁合同？、征收估价中如何确定该房屋的用途、面积？、征收估价中如何考虑甲公司的装修补偿？【答案】1.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。2.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。3.本题考查的是房屋征收估价的相关规定。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。六、甲制药企业厂区内有无菌制药厂房、原料加工厂房、库房和办公楼等多幢建筑物，均分别办理了房屋所有权证；厂区共有一本国有土地使用证，土地使用权类型为出让，用途为工业。无菌制药厂房内安装有一套耐用年限为20年的灭菌净化设备。现甲制药企业拟以该无菌制药厂房作为抵押物向银行申请贷款，委托乙房地产估价机构评估其抵押价值。请问：1.本次估价适宜选用哪种估价方法？在估价测算过程中应关注哪些特点？2.针对该估价对象特点，变现能力分析中重点分析说明哪些问题？【答案】1.本次估价适宜选用成本法。成本法估价时，房地产价值=房地产重新购建成本-折旧，估价测算过程中应关注下列问题：（1）计算重新购建成本时，估价对象的范围，包括无菌制药厂房及灭菌净化设备两部分。（2）计算折旧时，关注可能存在的物质折旧、功能折旧和经济折旧。2.估价对象变现能力分析重点分析：（1）估价对象的通用性，估价对象是用途特别专业化的无菌厂房，通用性越差，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。（2）独立使用性，估价对象为无菌制药厂房，设计功能齐全，独立使用性均较好。（3）可分割转让性：无菌厂房不容易与其他配套分割转让，变现能力较弱。（4）还要说明厂房区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（5）重点分析假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（6）重点分析变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。七、甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。、复核估价时应如何确定j价值时点、估价对象状况及房地产市场状况？、复核估价的估价目的和价值类型应如何表述？【答案】1.本题考查的是复核估价。复核估价时，若甲机构在确定价值时点时无误，应以甲机构的价值时点为复核估价的价值时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原价值时点时的状况为准。2本题考查的是复核估价。复核估价的估价目的应表述为：受××银行的委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值类型可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的价值时点时房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值。八、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，价值时点为2016年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2011年6月通过出让取得，2012年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为3000元／m2，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2011年6月至价值时点的投