青岛某住宅楼建设项目可行性报告

***“***”家园一期住宅楼建设项目可行性研究报告工程名称：***“***”家园一期建设项目编制单位：青岛***置业有限公司编制时间：2005年5月25日1.工程概况1.1建设背景及概况***“***”家园住宅小区青岛***置业有限公司经过一年多缜密的市场调查，对青岛房地产市场的现状和国家有关政策的分析研究充分论证后正式投资开发的低密度，高绿化率的全水景高档智能化大型社区，项目总占地153206平方米，位于青岛市城阳区三零八国道与华仙路交汇处、秦家小水社区。总建筑面积约为145000平方米，总投资2.62亿人民币，容积率为0.95,绿化率为43.67%。该工程一期用地面积为64228平方米，计划建设单体15座。建筑面积约为61016平方米。该项目建成以后将成为青岛市少有的低密度，高绿化，全水景的现代化大型社区。充分体现自然与人文，与现代技术充分结合的绿色开发与居住理念。1.2建设场址选择建设场址的选择是在公司通过缜密的分析研究决定的，青岛市市委市政府把青岛的发展确定为“国内区域性中心城市”和“世界知名特色城市”的总目标。城阳区作为青岛市的北大门，具有交通、环境、地理、经济等各方面的资源优势，是青岛市发展最快和最具有发展潜力的区域之一，也是被评为全国投资环境最好的地区之一。城阳区政府对外来投资及本区经济发展给予了高度的重视与支持，区域内有着大批国内外投资企业，韩国与日本投资企业众多。2004年又招商投资30亿元人民币，建设韩国LG手机研发与制造中心，该项目距***“***”家园仅1公里。为加快城阳区城市化改造进程，城阳区政府对城阳区的旧改造与重点建设项目给予了极大的关注与支持为旧改造相关，与加快城阳发展相关的项目给予了极大的支持。青岛作为2008年北京奥运会的伙伴城市，正在进行大规模的城市改造和建设，城阳区作为青岛市的北大门，交通的咽喉之地，地理位置极为的重要，是青岛给外来人士展现城市面貌的第一印象。因此市委市政府和区委区政府对城阳区的城市化建设格外的重视。城阳内外资企业众多，外来常住人口众多。青岛市内四区的房价较高，普通工薪阶层已很难在市区买到合适的房子。而且市区由于地理和历史的原因，在小区绿化、配套、环境、价格等各方面市区的房子都不具有优势。作为青岛的周边地区，城阳的房地产市场近几年有了快速而稳定的发展。房屋平均价格接近期甚至高于李沧区的房价。所以城阳即成为既高科园、山东头等崂山区开发热点后的又一热点。房地产市场发展的潜力区大。同时，公司在该项目附近正在运作另两个大型开发项目，项目总占地约75万平方米，与该项目结合在一起，将成为青岛市的大型现代化住宅社区，以建设环保、绿色、现代化城市区域为目标进行项目的开发建设。1.3对环境的影响该项目是在对环境的影响进行了充分论证以后确定开发计划。小区充分利用了当地的自然优势，将小水河的水引入社区形成流动的环行水系，册时对小水河进行拓宽清淤改造，大面积绿化，在保持原由生态地貌的基础上，进一步改造，即保护了自然生态环境又美化了小区。生活污水由市政设计院进行综合管网设计，并入市政管线，保证了对环境的保护。整个小区环境体现了绿色、环保、人文、现代、自然相融合的设计理念，对环境有了进一步的保护。立项的必要性2.1建设的目的、意义及产业现代化目标该项目的建设主要目的是为了建设一个大型绿色、环保、人文、现代、自然的智能化社区。结合附近正在运作的项目，将建成一个以居住为中心，现代化配套设施完善，自然环境幽雅的大型区域性居住社区。将成为体现现代与自然密切融合的典范社区。引导现代化居住理念。实现产业化、现代化的开发目标。2.2推广应用技术与国内（国外）同类技术的比较小区新技术的应用，充份考虑了现代与自然的结合。在不损害原有自然环境的基础上，充分利用现代化技术。在青岛地区率先采用直接引用水入户，省却购买大桶水。小区采用智能安防系统，24小时电子巡更，每户配套电子幕帘，智能可视对讲门，双气配套，建筑材料采用现代环保新型材料，地热供热，自动报警系统，现代化的路网设计，43.67%的大绿化率,充分利用自然环境与现代化应用技术。3．市场预测3.1当地经济状况和住宅需求预测经分析研究决定的，青岛市委市政府把青岛的发展确定为“国内域性中心城市”和“世界知名特色城市”的总目标。城阳区政府对投资环境的建设也高度的重视，被国家评为全国投资环境最好的地区之一。该区域内有着众多的国内外投资企业，经济状况良好。2008年奥运会帆船赛事在青岛进行，城阳区作为青岛市的北大门，交通的咽喉之地，地理位置极为重要。众多的内外资企业，良好的生活居住环境，众多外来常住人口给该项目带来了众多的客户群。青岛市内四区由于地理和历史原因，在小区绿化、配套、环境、价格等各个方面，四区内的房子都不具有优势。市北区、市南区，房价太高，很难为普通工薪阶层接受；四方区的房子基本没有成规模的小区，环境和配套也很难有竞争力。李沧区主要为经济适用房的建设区域，只针对青岛市中低收入者进行销售，外来人口及已有房产者均不具有购买资格。城阳区作为青岛周边最近的区域，房地产市场近几年有了快速而稳定的发展。房屋平均价格接近甚至高于李沧区的房价。区政府附近房屋均价在4000/平方米左右，天一广场的价格已超过5000/平方米。离该项目近1公里左右的天泰“韩国城”建设项目，开盘价格为4900元/平方米，均价在5400/平方米，销售状况良好。位于惜福镇的“盛世家园”二期项目，房价为均价3800元/平方米左右。综合分析城阳区的房地产市场前景广阔，将成为既东部、高科园等地区后的又一开发热点，房地产市场发展的潜力巨大。市区及外来人口对住宅的需求量极大。3.2销售对象定位及住宅性能等级该项目的销售对象主要定位于市区客户、外来定居客户及国外客户。市区的房屋基本饱和，价格已升至顶峰，普通工薪阶层很难在市区买到合适的房子，而周边地区的房价也在逐渐的升高，作为该项目无论在地理位置还是价格都具有极大的优势。项目所在的地区有大批的外资企业，企业高层人士及外来工作人员较多，这也为该项目奠定了客户基础。该项目的住宅严格按照国家相关规范设计施工，正在申报国家康居示范工程，性能等级教高。充分考虑各方面因素，该项目都有着非常大的市场竞争力。4总体规划4.1控制性规划要点主要规划控制指标将容积率、建筑密度、建筑高度，绿化率、物业配套、消防、排水、供热、天然气、水源保护等给予了指标限定。4.2主要技术经济指标总用地面积为153206平方米其中一期用地面积为64228平方米用地性质为居住用地建筑容积率为0.95以下建筑密度为22%以下建筑高度为18米以下停车数量为0.5车位/户绿化率为43.67%4.3市场基础设施条件项目内共建配套设施齐全，集休闲、购物、娱乐、健身于一体，临近项目将开发大型商业设施，更大程度的丰富了该项目的生活基础设施配套。5实施进度计划5.1实施进度计划2004年底项目正式展开，计划2004年投资3000万元进行前期土地及相关手续的办理，计划2005年投资5000万进行工程的建设，2006年投资4000万进行工程及配套设施建设，计划2006年8月份交付使用。6.技术方案工程采用的成套新技术（列表说明）序号类别项目名称技术特点及应用范范围应用覆盖率1住宅结构体系***“***”家园（一）住宅结构体体系成套技术术砖混结构100（二）围护结构体体系成套技术术（包括墙体体、屋面、节节能、保温、隔隔热等技术）外墙保温板100一层花岗岩墙面100（三）隔断结构体体系成套技术术（包括轻质质隔断、灵活活分隔等技术术）高档铝合金隔断推推拉门1002建筑节能成套技术术（包括门窗窗节能、供热热系统节能、分分散式采暖、空空调节能、利利用太阳能等等技术）高档铝合金中空玻玻璃门窗内外分色100地暖辐射式采暖地面50壁挂503住宅厨卫体系成套套技术天然气到户一户一表1004住宅设备成套技术术集体供热自建锅炉房，预留留市政管线接接口100直接引用水采用地下水处理（集集团水厂）1005住宅管网体系成套套技术给水、排水、消防防、直饮水综综合配套1006小区现代化管理成成套技术（包包括智能化计计量收费、安安全防范、设设备智能监控控、家庭现代代通讯等技术术）可视对讲门100一户一表100智能监控，电子防防盗，电子寻寻更，宽带电电话入户，有有线电视1001007居住区环境质量保保障技术（包包括水质保障障、污水处理理、垃圾处理理等技术）市政设计院统筹设设计100高档次物业管理1008建筑防水及饰面成成套技术）包包括涂料、防防水卷材、刚刚性防水特性性涂料等技术术）外墙高档彩色丙烯烯酸系列涂料料1009建筑抗震成套技术术已按设计规范施工工10010建筑施工成套技术术按设计图纸操作规规范施工10010011汽车停放成套技术术（包括地下下、立体和多多层车库以及及车库现代化化管理等）设置地下停车库保证停车率，人车车分流，保证证行人安全100小区停车场10012住宅建设中关键新新技术及新型型住宅设计直引水的设置集团下设水厂水质质优良。100地暖配套采用集体供热式地地暖设计100现代智能化设施的的大量应用10013住宅部品体系及新新材料、新设设备、新工艺艺14其他类型住宅及无无障碍设计（包包括老年人住住宅、残疾人人住宅等）小区配套设施齐全全，共建设施施充分考虑不不同人群的需需求1007、工程项目财务经济7.1总投资估算一期项目总投资：11800万元人民币土地挂牌费用：2880万元前期相关手续费用：办理建设用地规划许可：14万元办理规划许可证费用：14万元办理配套费手续：490万元人防费：160万元设计费：60万元建设工程投入：4636万元小区内配套安装：2760万元不可预见性费用：760万元地质勘测相关费用：15万元施工图审查费用：11万元7.2资金筹措及计划企业注册资本1080万，股东集资5000万元，已挂牌取得土地证，购地资金2880万元，前期相关手续及行政事业性收费已交纳300万元，工程已投入建设资金3200万元。计划融资6000万。7.3成本和收入预计经营成本为税金800万元预计财务费用360万元