2023年全套房地产会计账务处理

房地产会计全套账务解决和涉及税目一、房地产涉及的税种：

房地产开发公司重要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和公司所得税及代扣的个人所得税等。

1、营业税：税率５%。

2、城市维护建设税ﻫ计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为７%(城区）、5%（郊区）、1%(农村)。

计算公式:ﻫ应纳税额＝营业税×税率。ﻫﻫ3、教育费附加ﻫ计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳，附加税率为３%。ﻫ计算公式:

应交教育费附加额=营业税×3%。ﻫﻫ4、印花税:ﻫ(１）财产租赁协议、仓储保管协议、财产保险协议,合用税率为千分之一;

(2）加工承揽协议、建设工程勘察设计协议、货运运送协议、产权转移书据，税率为万分之五；ﻫ（3）购销协议、建筑安装工程承包协议、技术协议,税率为万分之三;ﻫ（4)借款协议，税率为万分之零点五；ﻫ(5）对记录资金的帐薄,按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴

花；

(6)营业帐薄、权利、许可证照,按件定额贴花五元。ﻫﻫ５、个人所得税:ﻫ工资、薪金不含税收入合用税率表ﻫ级数应纳税所得额(不含税)税率(%)速算扣除数(元)ﻫ1不超过50０元的部分50

2超过5０0元至2023元的部分１025ﻫ3超过2０2３元至50０0元的部分１5125ﻫ4超过5000元至20230元的部分20３75

５超过２0230元至40０0０元的部分2５13７5

６超过４０００0元至6０000元的部分3０337５

7超过6000０元至80000元的部分35637５

8超过８0０00元至100000元的部分４０10375

9超过１00000元的部分4５1537５ﻫ

计算公式:ﻫ应纳个人所得税税额=应纳税所得额×合用税率－速算扣除数

应纳税额=工资薪金收入-2０23-“三险一金”

6、所得税

(1）所得税的征收方式有两种：查帐征收和核定征收。ﻫ（2）假如属于核定征收的，按收入计算缴纳所得税。ﻫ计算公式:

应交所得税=收入总额*税务核定固定比例*所得税税率ﻫ（3）假如属于查帐征收的,按利润计算缴纳所得税。ﻫ计算公式：ﻫ应交所得税=利润总额*所得税税率

(4)所得税税率:

一般公司所得税的税率为2５%,

符合条件的小型微利公司，减按20%的税率征收公司所得税。

国家需要重点扶持的高新技术公司，减按15%的税率征收公司所得税。

7、房产税

依照房产余值计算缴纳的,税率为１.2%；依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12％。ﻫ

８、土地使用税:土地使用税每平方米年税额如下：ﻫ（１）大城市1.５元至30元；

（２)中档城市1.2元至2４元;ﻫ(3)小城市０．9元至18元;

(4)县城、建制镇、工矿区0.６元至12元。ﻫ

9、土地增值税

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的合用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产转让收入涉及货币收入、实物收入和其他与转让房地产有关的经济收益,计算增值额的扣除项目金额涉及：

（1）取得土地使用权所支付的金额;

(2）开发土地的成本、费用;

(３)新建房及配套设施的成本、费用、或者旧房及建筑物的评估价格;ﻫ（4)与转让房地产有关的税金；

(5）财政部规定的其他扣除项目。税率:土地增值税实行四级超率累进税率,即：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率３0％。增值额超过扣除项目金额5０％,未超过扣除项目金额10０%的部分,税率40%。增值额超过扣除项目金额1０0％,未超过扣除项目金额200%的部分,税率50%。增值额超过扣除项目金额2０0％的部分,税率为60％。

二、房地产公司的账务解决ﻫ给你提供一份房地产公司会计制度。

附件：房地产开发公司会计制度.ｄoc房地产公司涉及的税费共有11种(11税1费）

税:营业税、增值税、土地增值税、房产税、城乡土地使用税、契税、耕地占用税ﻫ公司所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。ﻫ费：教育费附加ﻫ

一、营业税

1.转让不动产ﻫ销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋涉及空调等附属设施,则空调涉及在房款内，不需要单独计缴增值税。ﻫ2.房屋租赁(出租)ﻫ属于服务业——租赁业

3.房地产销售公司买断商品房出售

超过买断价格外的收入作为手续费收入,按“营业税－-服务业”

缴纳营业税

４.单位将不动产或土地使用权无偿赠与别人

视同销售不动产ﻫ5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为

比照销售不动产征收营业税

６.纳税人自建后销售房屋

自建自用的房屋不纳税;如纳税人将自建的房屋对外销售,其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。

二、增值税

销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。

ﻫ三、土地增值税ﻫ（一）一般规定

1.出售——征

涉及三种情况:ﻫ(１)出售国有土地使用权;

(２)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售;

（3）存量房地产买卖

其中对于(2)新建房地产转让（出售)的扣除项目：ﻫ①取得土地使用权所支付的金额；ﻫ②房地产开发成本

③房地产开发费用ﻫ④与转让房地产有关的税金ﻫ⑤财政部规定的其他扣除项目

对于(3)对于存量房地产转让的扣除项目

①房屋及建筑物的评估价格。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

③转让环节缴纳的税金。ﻫ2．房地产抵押ﻫ(１）抵押期——不征;ﻫ（２）抵押期满偿还债务本息——不征;ﻫ（３）抵押期满,不能偿还债务，而以房地产抵债——征。

3．房地产互换ﻫ单位之间换房，有收入的，征;

4．将开发的产品用于职工福利等ﻫ房地产开发公司将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分派给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产。(房地产清算）

5.合作建房ﻫ建成后自用——不征;

建成后转让——征。

6．公司兼并转让房地产——暂免。ﻫ７.纳税人建造普通标准住宅出售ﻫ增值额未超过扣除项目金额之和百分之二十的,免征土地增值税。

8.将开发的部分房地产转为公司自用或用于出租等商业用途

房地产开发公司将开发的部分房地产转为公司自用或用于出租等商业用途时,假如产权未产生转移——不征收（清算时不扣除相应的成本和费用)

(二)房地产公司土地增值税清算ﻫ１．土地增值税的清算单位ﻫ对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的。应分别计算增值额。

2．土地增值税的清算条件

(1)房地产开发项目所有竣工、完毕销售的;

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;ﻫ（3）直接转让土地使用权的。ﻫ3.土地增值税的扣除项目ﻫ①扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的,不予扣除。ﻫ②清算所附送的凭证或资料不符合清算规定或不实的,地方税务机关可核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

③房地产开发公司开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场合、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施:ﻫA.建成后产权属于全体业主所有的;

Ｂ.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的；

C.建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。

④房地产开发公司销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发公司的预提费用,不得扣除。

⑤属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积所占比例等合理方法,计算清算项目的扣除金额。

ﻫ四、房产税ﻫ1.地产开发公司建造的商品房,在出售前，不征收房产税;但对出售前房地产开发公司已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。ﻫ2.在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间,一律免征房产税。但工程结束后,施工公司将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起,照章纳税。ﻫ

五、城乡土地使用税ﻫ１.城乡土地使用税对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据。

2.房地产开发公司建造商品房的用地,原则上应按规定计征城乡土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾,可由地方税务局结合具体情况拟定。ﻫ

六、契税（承受方)ﻫ１．公司公司制改造ﻫ非公司制公司,整体改建为有限责任公司（含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原公司土地、房屋权属,免征契税。ﻫ非公司制国有独资公司或国有独资有限责任公司，以其部分资产与别人组建新公司，且所占股份超过50％的,对新设公司承受该国有独资公司（公司）的土地、房屋权属，免征契税。ﻫ２.公司股权重组——不征ﻫ3.公司合并——免征

合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。ﻫ4.公司分立——不征

公司依照法律规定、协议约定分设为两个或两个以上投资主体相同的公司,对派生方、新设方承受原公司土地、房屋权属,不征收契税。ﻫ5.公司出售

买受人妥善安顿原公司30％以上职工的，对其承受所购公司的土地、房屋权属,减半征收契税;所有安顿原公司职工的，免征契税。

６.公司关闭、破产

债权人承受关闭、破产公司土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税；对非债权人承受关闭、破产公司土地、房屋权属，凡妥善安顿原公司30%以上职工的,减半征收契税；所有安顿原公司职工的,免征契税。

7.房屋的附属设施ﻫ对于涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,征收契税,不涉及的,不征。

ﻫ七、公司所得税

（一）预缴公司所得税ﻫ房地产开发公司按当年实际利润据实分季(或月）预缴公司所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在未竣工前采用预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品竣工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

(二）预计利润率

１.非经济合用房开发项目:ﻫ(１）位于省、市、县城区和郊区的不得低于２0%；

（2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的不得低于１5%;ﻫ(3)位于省、其他地区的，不得低于10%。ﻫ２.经济合用房开发项目，不得低于3%。ﻫ

八、个人所得税ﻫ１.职工（高管)工薪（取得的一次性的奖金)

2．公司和单位对营销业绩突出人员以培训班、研讨会、工作考察等名义组织旅游活动,通过免收差旅费、旅游费对个人实行的营销业绩奖励（涉及实物、有价证券等），应根据所发生费用全额计入营销人员应税所得（按劳动报酬所得)，依法征收个人所得税,并由提供费用的公司和单位代扣代缴。ﻫﻫ九、印花税ﻫ1.财产(房屋）租赁协议——