公募REITs四季报分析与展望

证券研究报告姜珮珊(固定收益首席分析师)SAC编号：S0850517070004张紫睿(固定收益分析师)SAC编号：S0850522120001核心观点核心观点Q年度营收完成率较好。REITs高，未来价值修复可期。2阅读正文之后的信息披露和法律声明2•1公募REITs发行动•1好的风险分散效果。阅读正文之后的信息披露和法律声明32021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2022021年6月2021年7月2021年8月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月速，每月均有新成立REITs上市，资产类型已经从收费公路、仓储物流、产业园区等，扩展到清洁能源、障性租赁住房等。图中国公募REITs发行节奏(只)252050WIND研究所阅读正文之后的信息披露和法律声明4项目名称项目属性资产类型类型项目状态更新日期主要原始权益人专项计划名称国泰君安东久新园区基础设项目名称项目属性资产类型类型项目状态更新日期主要原始权益人专项计划名称国泰君安东久新园区基础设施国君资管东久新经济产业园基产权类首发已上市2022-09-01FULLREGALIALIMITED础设施资产支持专项计划特许经营类交通基础首发已上市2022-10-13设施园区基础产权类首发已上市2022-11-28设施园区基础产权类扩募已反馈2022-12-07设施2022-10-102022-11-012022-12-072022-12-072022-12-07华泰江苏交控REIT特许经营类交通基础设施首发市江苏沿江高速公路有限公司华泰资管-江苏交控沪苏浙高速公路资产支持专项计划中金安徽交控REIT安徽省交通控股集团有限公司中金-安徽交控高速公路基础设施资产支持专项计划华夏基金华润有产权类保障性租赁住房首发市有巢住房租赁(深圳)有限公司中信证券-华润有巢租赁住房基础设施1号资产支持专项计划华夏和达高科REIT杭州和达高科技发展集团有限公司中信证券-杭州和达高科产业园1号资产支持专项计划中金普洛斯REIT产权类仓储物流扩募馈普洛斯中国控股有限公司中金-普洛斯仓储物流基础设施2期资产支持专项计划红土盐田港REIT产权类仓储物流扩募已问询2022-12-07深圳市盐田港物流有限公司深创投-盐田港仓储物流2号资产支持专项计划富国首创水务REIT特许经营类水利设施扩募馈北京首创生态环保集团股份有限公司富国首创水务二号基础设施资产支持专项计划华安张江光大REIT上海张江(集团)有限公司华安资产张润大厦资产支持专项计划博时蛇口产园REIT产权类园区基础设施扩募询招商局光明科技园有限公司招商蛇口博时产业园基础设施2期资产支持专项计划22年9月以来REITs动态强制分红的规则存在，使得扩募成为公募REIT扩大资产规模和投资范围的主要手段之一。2022年5月31日，上交所和深交所分别发布《新购入基础设施项目 83号和深证上〔2022〕530号)，在公募REITs新购入基础设施项目的条件、程序、信息管理及停复牌做出要求，明确扩募的一般要求及向原持有人配售、公开扩募、定向扩募的相关规定。四季度，首批公募REITs中有5只发布了基金扩募公告，均为首批上WIND23年1月31日阅读正文之后的信息披露和法律声明5表潜在REITs动态项目名称资产类型项目状态更新日期主要原始权益人专项计划名称型中金山高集团高速公路封闭式基交通基础设施首发已反馈2022-12-13础设施证券投资基金速集团有限公司持专项计划仓储物流通过2022-12-26北京京东世纪贸易有限公司嘉实京东仓储物流基础设施资产支持专项计划中信建投国家电投新能源封闭式能源基础设施首发已反馈2023-01-20基础设施证券投资基金电力投资集团有限公司1期资产支持专项计划中航京能光伏封闭式中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金京能国际能源发展能源基础设施首发已反馈2023-01-20(北京)有限公司计划中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金湖北省科技投资集园区基础设施首发已反馈2023-01-20中金-湖北科投光谷产业园基础设施资产支持专项计划WIND研究所阅读正文之后的信息披露和法律声明6请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明7•222Q4•2REITs底层项目0.745.22仓储物流普洛斯北京空港，淀山湖，广州保税，顺德，通州光机电，增城，苏州望亭普洛斯物流园0.745.22仓储物流普洛斯北京空港，淀山湖，广州保税，顺德，通州光机电，增城，苏州望亭普洛斯物流园东、江苏817.15路5037.63杭徽高速公路(浙江段)昌昱段，汪昌段，留汪段88合肥市十五里河污水处理厂；深圳市福永，深圳6市公明，深圳市松岗水质净化厂保安徽、广东环1.2354ITsT种类平均种类平均率(%)发行份数单位净值(亿元)(%)存续期(年)类型华安张江光大REIT产业园520张江光大园上海2.8614.3038.792.52.5产业园一期，二期，国际科技园五期B区产业园23.764.5484409博时蛇口产园REIT产业园950万海大厦，万融大厦广东2.3120.8129.694.57仓储物现代物流中心2.30现代物流中心2.30流广州至河源高速公路广州段项目广州至河源高速公路广州段项目8.30路环3.88保环3.88保16.53鲁家山残渣暂存场，北京首钢生物质能源阅读正文之后的信息披露和法律声明8REITs名称项目类型发行份数(亿)存续期(年)资产简称资产分布资产规模(亿元)当前溢价率(%)建信中关村REIT产业园945中关村软件园互联网创新中心5号楼，协同中心4号楼以及孵化加速器北京28.8929.06华夏合肥高新REIT产业园738合肥创新产业园(一期)及范围内国有建设用地使用权合肥15.4213.23国泰君安临港创新产业园REIT产业园243临港奉贤智造园(一期)和(三期)项目上海8.3030.31国泰君安东久新经济REIT产业园545东久(金山)制造园，东久(昆山)智造园，东久(无锡)智造园，东久(常州)智造园上海，昆山，无锡，常州15.2429.39华夏和达高科REIT产业园542孵化器项目,产业园521.57杭21.57251.90华夏越秀高速REIT高速公路350汉孝高速公路主线路，机场北连接线湖北94.32-56.73华夏中国交建REIT高速公路1040武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及其附属设施武汉，深圳30.56华泰江苏交控REIT高速公路4G50沪渝高速江苏段及其附属设施江苏47.9613.41国金中国铁建REIT高速公路540合川至璧山至江津高速公路，合川至潼南至安岳(重庆高速公路54014.0914.09中金安徽交控REIT高速公路安徽省沿江高速公路芜湖(张韩)至安庆(大渡口)段，不含服务区及停车区配套资产安徽108.85-3.50鹏华深圳能源REIT清洁能源634清洁能源635.4635.4636.66华夏北京保障房REIT保租房562文龙家园项目，熙悦尚郡项目北京12.5914.32红土创新深圳安居REIT保租房566安居保租房56612.4712.4714.53中金厦门安居REIT保租房565珩琦公寓项目，园博公寓项目厦门13.0412.29华夏基金华润有巢REIT保租房567有巢东部经开区项目,有巢泗泾项目上海12.168.099请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明产业园类REITs2022年Q2-Q4均实行了不同程度的租金减免政策，下半年表现整体弱于上半年，Q4营收表Q。REITsREITs称Q4可分配金额(万元)2022可分配金额(万元)2021可分配金额(万元)期末出租率(%)动(Pct)华安张江光大REIT1201.176247.284226.2592.60-3.686603.0315978.789261.58保持稳定/博时蛇口产园REIT3566.618661.175283.790.852.00村REIT2370.1512513.49681.3381.29-3.58华夏合肥高新REIT1855.132077.09/90.26/国国泰君安临港创新产业园902.261344.95/99.21/REIT国泰君安东久新经济REIT1877.762586.56/98.83/REITs称Q4营业收入(万元)Q4毛利率(%)Q4EBITDA利润率(%)2021毛利率(%)2021EBITDA利润率(%)华安张江光大REIT2016.18/76.85/80.796839.8563.24/75.22/博时蛇口产园REIT2819.0385.3394.5084.3882.15中关村REIT3935.40/88.56//华夏合肥高新REIT2465.9663.6176.46//国泰君安临港创新产业园REIT1422.05/75.18//国泰君安东久新经济REIT2635.88/73.11资料来源：WIND，REIT季报及招募说明书，海通证券研究所，截至1月31日////2022年全国疫情呈现多点散发的状态，车流量受到冲击，影响交通REITs板块的经营表现。全年来看，Q2减免10%”政策，通行费收入出现下跌。2023年疫情防控措施优化和通行费减免政策结束，春节假期1月21Q。REITsREITs名称Q4可分配金额(万元)2022可分配金额(万元)2021可分配金额(万元)Q4通行费收入(万元)同比增长率(%)浙商沪杭甬REIT2383.0231869.0254372.6816499.13-15.28平平安广州广河REIT9214.5047691.1954065.3313764.50-30.51国金中国铁建REIT7907.7339032.16/12516.38/华夏越秀高速华夏越秀高速REIT2905.3113742.68763.714336.94-24.87华夏中国交建REIT7276.8125059.79/9725.56-24.4REITsREITs名称Q4营业收入(万元)Q4毛利率(%)Q4EBITDA利润率(%)2021毛利率(%)2021EBITDA利润率(%)浙商沪杭甬REIT13944.4231.4747.0242.8168.17平平安广州广河REIT13399.5322.2168.9937.8483.21国金中国铁建REIT13491.67-36.2462.53//华夏越秀高速华夏越秀高速REIT4489.62-20.3581.28//华夏中国交建REIT9810.7046.8279.69//阅读正文之后的信息披露和法律声明由于物流、电商等仓储需求支撑租赁需求，仓储物流类REITs受疫情影响最小，出租率较好，季度表现稳。REITsREITs名称Q4可分配金额(万元)2022可分配金额(万元)2021可分配金额(万元)期末出租率(%)动(Pct)普洛斯REIT红土盐田港REIT26485.348694.7615095.824730.846132.042153.8894.1899.00-0.83不变REITsREITs名称Q4营业收入(万元)Q4毛利率(%)Q4EBITDA利润率(%)2021毛利率(%)2021EBITDA利润率(%)普洛斯REIT红土盐田港REIT8615.602870.00/71.87/74.0171.6783.6573.1986.86阅读正文之后的信息披露和法律声明鹏华深圳能源REIT项目营收与季节性收费存在一定关系，Q4季度营业收入完成率为26.00%，需关注项目REITsREITs名称Q4可分配金额(万元)2022可分配金额(万元)2021可分配金额(万元)上网发电量(万千瓦鹏华深圳能源REIT8852.0445370.07/90426.05QQ4营业收入(万元)Q4EBITDA利润率(%)2021EBITDA利润率(%)2021毛利率(%)Q4毛利率(%)REITs名称鹏华深圳能源REIT43796.48/2.01//阅读正文之后的信息披露和法律声明生态环保类REITs底层为污水处理和厨余垃圾处理项目，疫情主要通过限制生产活动影响经营表现，需关REITsREITs名称Q4可分配金额(万元)2022可分配金额(万元)2021可分配金额(万元)污水处理收入(万元)上网发电量(万千瓦时)富国首创水务富国首创水务REIT中航首钢绿能REIT16810.5813741.8513715.1617286.182162.71/4501.078757.26/8836.95REITsREITs名称Q4营业收入(万元)Q4毛利率(%)Q4EBITDA利润率(%)2021毛利率(%)2021EBITDA利润率(%)富国首创水务富国首创水务REIT中航首钢绿能REIT6868.2010180.5240.605.24/22.774.0413.49//阅读正文之后的信息披露和法律声明22021可分配金额(万元)2022可分配金额(万元)Q4可分配金额(万元)REITs名称华夏北京保障房REIT1356.091912.67/红土创新深圳安居红土创新深圳安居REIT中金厦门安居REIT2236.092057.561362.871389.20//REITs名称Q4营业收入(万元)Q4毛利率(%)Q4EBITDA利润率(%)2021毛利率(%)2021EBITDA利润率(%)华夏北京保障房REIT1771.0549.8480.54//红土创新深圳安居REIT1369.87//中金厦门安居REIT1806.70//阅读正文之后的信息披露和法律声明从现金分派率看，生态环保类REITs和清洁能源类REITs表现最好，达到预期水平。其次为交通运输REITs板块，但2022年实际现金分派率均未达到预测水平，其中华夏中国交建REIT现金分派率最低。保租房表REIT预测现金分派率和年化现金分派率四四季度末资产净值口径资产类型预测现金分派率实际现金分派率四季度末收盘价口径预测现金分派率实际现金分派率名称仓储物流类产业园类中金普洛斯REIT4.40%4.63%3.11%3.27%红土盐田港红土盐田港REIT4.41%4.73%3.28%3.52%博时蛇口产园REIT4.45%4.16%3.46%3.23%建建信中关村REIT4.32%4.33%3.41%3.41%华安张江光大REIT4.23%4.37%3.10%3.21%东吴苏园产业东吴苏园产业REIT4.41%4.63%3.70%3.88%华夏中国交建REIT4.28%2.66%4.82%2.99% 华夏越秀高速REIT7.13%6.37%6.49%5.79%高速公路类浙商沪杭甬REIT11.49%8.47%9.75%7.19% 平安广州广河REIT7.09%5.40%7.52%5.72%国金中国铁建REIT8.90%8.14%8.72%7.97% 富国首创水务REIT9.48%9.49%7.37%7.37%生态环保类中航首钢绿能REIT9.16%12.33%6.56%8.84%清洁能源类鹏华深圳能源REIT10.76%12.79%7.79%9.26%红土创新深圳安居REIT3.93%1.79%3.61%1.64%保租房类 中金厦门安居REIT4.05%1.58%3.64%1.42%16资料来源：WIND，REIT季报及招募说明书，海通证券研究所测算，截至1月31务必阅读正文之后的信息披露和法律声明•32022年二级市场表现2021-06-212021-06-302021-07-092021-07-202021-07-292021-08-092021-08-2021-06-212021-06-302021-07-092021-07-202021-07-292021-08-092021-08-182021-08-272021-09-072021-09-162021-09-292021-10-262021-12-032021-12-232022-01-042022-01-132022-01-242022-02-092022-02-182022-03-012022-03-102022-03-212022-03-302022-04-122022-04-212022-05-052022-05-162022-05-252022-06-062022-06-152022-06-242022-07-052022-07-142022-07-252022-08-032022-08-122022-08-232022-09-012022-09-132022-09-222022-10-282022-12-282023-01-092023-01-18阅读正文之后的信息披露和法律声明s图首发9只REITs上市以来的总市值表现(亿元)40.00420.0000.00380.000340.000300.00(22(22年4-2023年1月)(21年9月-22年2月)(22年2月中旬-3月中旬)(21年6-8月)2021-06-212021-06-212021-07-022021-07-152021-07-282021-08-102021-08-232021-09-032021-09-162021-10-082021-10-212021-11-032021-11-292021-12-102021-12-232022-01-062022-01-192022-02-082022-02-212022-03-042022-03-172022-03-302022-04-142022-04-272022-05-132022-05-262022-06-092022-06-222022-07-052022-07-182022-07-292022-08-112022-08-242022-09-062022-09-202022-10-102022-10-212022-11-032022-12-292023-01-12律，清洁能源累计跌幅-0.70%，保租房类跌幅最大，为-10.90%。图各板块平均涨跌幅(%)70.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00(10.00)(20.00)阅读正文之后的信息披露和法律声明阅读正文之后的信息披露和法律声明4.09%0.69%园类/0.99%/1.70%储物流类-5.95%5.29%/-7.95%-0.81%-20.33%28.06%13.36%12.73%-11.52%5.48%保租房-6.94%2.28%/4.09%0.69%园类/0.99%/1.70%储物流类-5.95%5.29%/-7.95%-0.81%-20.33%28.06%13.36%12.73%-11.52%5.48%保租房-6.94%2.28%/相对净值的溢价率跌幅QQ的年化波QQ平跌幅Q的年化Q平跌幅0.99%0.54%0.43%0.99%0.54%0.43%2.82%4.87%3.39%3.50%0.44%0.36%0.47%1.44%2.44%0.90%0.46%1.93%0.90%1.39%0.51%1.37%1.58%2.54%29.69%9.78%-6.57%-4.89%-6.88%-12.40%0.99%2.20%1.70%-3.65%-8.74%-2.45%-2.08%-7.47%-8.97%-7.33%-8.74%-0.70%-11.77%-11.52%-13.37%-6.94%23.62%20.95%26.44%22.31%////16.55%31.01%6.91%//9.59%6.62%17.49%31.43%17.98%66.74%283.67%274.03%309.94%/10.09%12.57%13.42%57.53%52.77%32.08%16.79%13.06%8.43%7.05%9.42%14.84%7.76%10.72%7.62%10.08%10.07%8.63%16.99%15.98%12.87%49.65%1.32%1.02%1.92%1.89%////0.88%1.48%0.72%2.55%//0.87%1.83%1.98%1.30%3.51%16.76%17.63%/38.79%23.76%29.69%29.06%13.23%30.31%29.39%10.38%34.57%35.88%19.59%3.40%-3.50%-5.82%8.95%31.23%36.53%36.66%14.32%14.53%12.29%8.09%224.24%17.54%6.37%17.54%6.37%///2.20%/2.20%7.32%34.00%7.32%34.00%-3.80%9.79%-3.80%9.79%//-1.52%-1.52%-2.24%-5.85%-2.24%-5.85%17.20%17.20%4.63%-11.77%4.63%-11.77%阅读正文之后的信息披露和法律声明D阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明21请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明21二级交易：机构投资者配售热情较高二级交易：机构投资者配售热情较高Ts能源类板块和生态环保类板块，分别为70.00%和68.00%。80.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00图各板块战略配售比例(%)高速公路类清洁能源类生态环保类仓储物流类产业园类保租房类二级交易：整体换手率下降二级交易：整体换手率下降图REITs市场交易情况图各REITs板块市场交易情况.80.60.40.20.000.800.600.400.200.00Jan-22Feb-22Mar-22Apr-22May-22Jun-22Jul-22Aug-22Sep-22Oct-22Nov-22Dec-22Jan-23成交金额(亿元，右轴)成交量(亿份,左轴)9876543210250.00200.00000050.000.00生态环保类