物业管理概述课件

《物业管理实务Ⅰ》第一章物业管理的任务和内容本章讲授物业管理的基本概念物业管理的产生与发展物业管理的基本内容物业管理的基本环节学习目的与要求1．了解物业管理的产生和发展管理的含义与要素2．掌握物业的含义物业管理的基本特征3．重点掌握物业管理的概念物业管理的内容物业管理的基本环节物业的含义英文RealEstate或RealProperty。“Real”意为“不动产的”Estate意为“不动产、地产、产业”。

Property意为“财产、所有物、所有权”。表面看意思都是指不动产或房地产。但物业和房地产、不动产是不同的：房地产是不动产的通俗或狭义解释,不动产范围大；多为宏观用词；是生产、流通、消费中房地产产品物业是指进入具体消费领域的房地产最终产品；是指某个具体的群体建筑物或单体建筑物不动产房地产物业物业的含义有关物业含义的其他表述：在香港，主要是指单元性房地产中国内地建设部的文献上，是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地在一些地方性法规中，从不同的侧面进行表述

物业的含义物业含义主要包括三部分：已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物与这些建筑物相配套的设备和设施相关的场地管理的含义管理这一含义，其意义有三：直观定位解释：管理即“管之理’，强调理是管的依据深一层的含义，即把“以理行管”放在第一位，而把“以权行管”放在第二位；有理才具备行使管理的条件，有权才具备行使管理的资格选择决策者的过程及被选择的决策者本人，必须讲道理，讲科学，按规律办事管理构成四大要素

管理构成四大要素机构与人员固定资产与功能资金与运作环境与生态管理主体管理客体物业管理的概念物业管理（RealEstateManagement或RealPropertyManagement）英文意思是不动产管理或房地产管理。关注房地产或不动产的价值和使用价值两个方面集管理、经营、服务为一体的系统工程简单讲，是人们对物业的管理活动。有广义，狭义之分典型的广义观点[美]罗伯特.C.凯尔认为物业管理者的基本职能是：为业主管理物业为业主创造来自物业的收入使物业保值增值狭义的物业管理狭义的物业管理：即一般只限于对该物业进行管理服务，其主要的任务是对物业的维护、管理共用的机电设备和公共设施，也包括治安保卫、分送信报、清洁卫生、绿化养护等服务项目物业管理的定义现代物业管理的范围超出了狭义物业管理的范畴对“物业管理”术语的定义，应在狭义物业管理的基础上，作适当的外延

对物业管理定义的理解物业管理企业接受业主委托提供有偿服务对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管理是物业管理的基本内容为业主提供服务有一定的外延性物业管理的基本特征社会化物业所有人选聘物业管理企业物业管理企业寻求代管的物业所有权、使用权与经营管理权相分离必要前提现代化大生产的社会专业分工必要条件市场化专业化物业管理最主要的特点必须具备一定的专业资质达到一定的专业水平物业管理的产生与发展早期的物业管理现代物业管理中国物业管理的产生和发展现代物业管理

公寓大厦、摩天办公大楼是现代物业管理的催生剂高层建筑物业管理要求高业主常常不是一个或几个，而是数十个或数百个，面临着不知由谁来管理的难题专业性物业管理机构由此应运而生现代物业管理在20世纪初期美国形成发展现代物业管理﹁续﹂

现代物业管理的另一标志是：两个物业管理行业组织CBMO和BOO的诞生芝加哥摩天大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特策划下，1908年芝加哥建筑管理人员组织ChicagoBuildingManagersOrganization——CBMO举行了第一次全国性会议，有来自美国各地的75名代表参加，宣告了世界上专门的物业管理行会诞生CBMO的诞生和运作，又推动了另一个重要的全国性物业管理组织——“建筑物业主组织”（BuildingOwnersOrganization,BOO）问世中国物业管理的产生和发展中国内地的物业管理中国大陆对物业管理的探索和尝试始于20世纪80年代初期。沿海开放城市的广州和深圳经济特区首先推行专业化的物业管理方式1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立1982年，广州市在东湖新村试点实行新型住宅区管理1994年3月建设部33号令明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。”2000年10月15日，中国物业管理协会在北京成立物业管理法制环境得到改善。《物业管理条例》，并自2003年9月1日起施行基本内容物业管理的基本内容常规性的公共服务针对性的专项服务委托性的特约服务这是为保持房屋及其配套设备、设施的的完好及正常使用而提供的管理服务。包括：各类设备、设施基本情况的掌握各类设备、设施的管理房屋设备设施的基本管理境卫生和绿化管理这是为了净化、美化物业环境而提供的管理服务。包括：清洁卫生管理绿化管理安全防范和消防管理这是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的一项专门性管理服务。包括：安全监督控以及突发事件的预防和处理消防管理

车辆和道路

、场地的管理这也是为维护物业正常的生活、工作秩序而提供的管理服务。包括：车辆和专用道路、场地的使用管理交通秩序维护维修费和维修基金的账务管理这是指物业管理企业接受业主委托，代管物业共用部位、共用设施、设备专项维修基金，根据委托人的决定，做好维修基金的筹措和使用计划，对发生的维修费用进行分摊和收费等账目管理物业档案资料的管理建设单位和物业管理企业在办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交的资料建立完整的业主和非业主使用人的资料公众代办性质的服务这是为业主和使用人提供代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公共事业性费用的服务工作针对性的专项服务满足其中一部分人和单位的一定需要而提供的各项服务工作，其特点是物业管理企业事先设立服务项目公布服务内容和质量、收费标准业主和非业主使用人可自行选择针对性的专项服务﹁续﹂专项服务的内容日常生活类商业服务类文化、教育、卫生、体育类各类中介服务社会福利类委托性的特约服务

为满足业主及使用人的个别需要受其委托而提供的服务。其特点是：通常指在物业管理委托合同中未要求物业管理企业在专项服务中也未设立而物业业主和非业主、使用人又需要特约服务实际上是专项服务的补充和完善三大类管理的关系上述三大类管理与服务工作是物业管理的基本内容第一大类是最基本的工作，是必须做好的同时根据自身的能力和住用人的需求，确定第二、第三大类中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度与深度基本环节物业管理的基本环节策划阶段前期准备阶段启动阶段日常运作阶段物业管理的策划阶段策划阶段三个基本环节前期介入制定物业管理方案选聘或组建物业管理企业

物业管理方案的主要内容物业管理方案确定管理档次确定服务标准财务收支预算物业管理的前期准备工作包括物业管理的前期准备阶段机构设置与拟定人员编制人员的选聘与培训规章制度的制定物业租售的介入物业管理启动阶段的基本环节时间：从物业的接管验收开始到业主委员会的正式成立物业管理的启动阶段接管验收用户入住产权备案和档案资料的建立首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立启动阶段的标志日常运作阶段基本环节物业管理的日常运作