2023年辽宁省上半年房地产估价师案例与分析估价假设和限制条件的写作试题

辽宁省2023年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价假设和限制条件的写作试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、估价报告书中说明的限定了其用途。

A：估价原則

B：估价方法

C：估价目的

D：估价对象状况

E：工业用地的监测点评估价格2、房地产开发项目销售利润率的对的表达式是。

A：销售利润率=销售利润/销售收入

B：销售利润率=销售利润/总开发价值

C：销售利润率=销售利润/总开发成本

D：销售利润率=销售利润/项目总投资

E：借款协议3、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程协议价的。

A：20％

B：30％

C：40％

D：50％

E：借款协议4、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。

A．户型

B．楼层

C．层高

D．装修5、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2023年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2023年5月20日，甲运用该估价报告向银行申请办理了2023的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年。

A．15

B．16

C．17

D．306、对临时存款账户实行有效期管理，有效期最长不得超过年。

A：1

B：2

C：3

D：5

E：执行层的组织协调7、已知某房地产价格为900元／㎡时，需求量为100×10㎡，当价格为1000元／㎡时，需求量为90×10㎡，则需求价格弹性为。

A：10

B：9

C：0．9

D：0．1

E：工业用地的监测点评估价格8、甲、乙两个房地产开发公司的资产负债率分别为75％和80％，从房地产开发贷款的风险来看，乙公司比甲公司面临更大的风险。

A：市场

B：财务

C：政策

D：经营

E：借款协议9、在房地产开发投资中，属于财务费用的是。

A：折旧费

B：审计费

C：金融机构手续费

D：无形资产摊销费

E：借款协议10、房地产估价之所以要遵守合法原则，是由于房地产价值实质是房地产的价值。

A：社会

B：现实

C：权益

D：保险

E：工业用地的监测点评估价格

11、某种商品，在某种特定条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化，这种商品为。

A：奢侈物品

B：一般物品

C：吉芬物品

D：炫耀性物品

E：工业用地的监测点评估价格12、地价本质上是__。

A．劳动发明

B．“劳动价值”的货币表现

C．围绕着“劳动价值”而上下波动

D．地租的资本化13、在实际估价中，设定的标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地的临街深度的。

A：中位数

B：简朴算术平均数

C：众数

D：加权算术平均数

E：工业用地的监测点评估价格14、房地产开发公司资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。

A．一级资质

B．一、二级资质

C．一～三级资质

D．一～四级资质15、评估某宗房地产2023年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2023年1月末，该类房地产自2023年1月末至2023年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在2023年9月末的价格为__元／m2。

A．2938

B．2982

C．3329

D．337916、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，一方面要考虑的因素是。

A：零售商的财务能力

B：零售商需要的服务

C：零售商组合与位置分派

D：零售商的声誉

E：借款协议17、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起日内给予答复。

A：3

B：5

C：7

D：10

E：执行层的组织协调18、在新开发区内有一块土地，总面积是20230m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是__万元。

A．2500

B．3500

C．3600

D．300019、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。

A：548．19

B：558．15

C：567．39

D：675．40

E：工业用地的监测点评估价格20、按__的不同，可将物业划分为自用物业和出租物业。

A．所有权性质

B．存在形式

C．占有形式

D．使用性质21、某房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。

A：375

B：450

C：500

D：600

E：工业用地的监测点评估价格22、根据消费者__的差异，市场营销学将他们所购商品(涉及服务)分为三类：即便利品、选购品和特殊品。

A．购买习惯

B．购买心理

C．购买动机

D．购买行为23、某家庭向银行申请了一笔等额还本付息的个人住房贷款，其月供为2850元，月利率为6.25‰，则该贷款的实际年利率为（）。

A．7.5%

B．7.56%

C．7.71%

D．7.76%24、当开发项目用地面积一定期，决定项目可建筑面积数量的是__。

A．容积率

B．建筑高度

C．建筑规模

D．建设工程25、下列风险中，属于个别风险的是__。

A．购买力风险

B．市场供求风险

C．政策风险

D．比较风险二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经__讨论决定。

A．征收人

B．被征收人

C．房屋征收部门办公会议

D．政府常务会议2、”三项预测值”的基本思绪是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即，根据各变动因素三个预测值的互相作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。

A：最乐观预测值

B：最不能预测值

C：最有也许预测值

D：最悲观预测值

E：最高利润预测值3、出具不实估价报告的估价机构与人员，应对其__。

A．给以行政处分

B．作出停业或开除解决

C．予以处罚

D．规定公开致歉

E．记入其信用档案4、《土地管理法》重要是解决等问题。

A：房地产市场秩序混乱

B：土地资源的保护、运用和配置

C：规范城市建设用地的征用

D：规范城市建设用地布局

E：协调各项基础5、下列关于工程造价进行全过程动态控制措施的表述中，对的的有。

A：以投资估算价控制设计方案的选择

B：以预算造价控制施工图设计

C：通过招标投标引入竞争机制，择优选择承包商

D：协议管理

E：进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据6、房屋拆迁中，违章建筑的认定权归__。

A．人民政府

B．规划行政主管部门

C．房地产权属登记部门

D．房屋拆迁主管部门7、属于按基础构造特点分类的基础类型有。

A：条形基础

B：独立基础

C：复合型基础

D：荷载基础

E：箱形基础8、某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为__。

A．3%

B．3.5%

C．7%

D．4%9、根据协议是否必须以其他协议的存在为前提而存在可将协议分为。

A：典型协议

B：实践协议

C：诺成协议

D：主协议

E：从协议10、在工程项目施工阶段，质量控制的任务重要是。

A：在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计规定和协议规定

B：对所选用的材料和设备进行质量评价

C：对整个施工过程中的工程质量进行评估

D：将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判

E：拟定质量控制的对象

11、国土资源部令第33号规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采用方式出让。

A：拍卖

B：招标

C：挂牌

D：双方协议

E：直接定标12、A市B房地产开发商于2023年6月取得A市城市规划区内的一块建设用地使用权，建设用地使用权出让协议约定2023年10月动工，但因自身因素至2023年11月31日前一直未动工。截至2023年12月31日，经有关部门审计，B房地产开发商的资产总额为1200万元，其中流动资产为500万元，速动资产为250万元，流动负债为300万元，负债资产总额为400万元，同时当年实现利润额为400万元，当年资本金总额为800万元。B房地产开发商拟转让该建设用地使用权，受让方欲改变原出让协议约定的土地用途，下列表述对的的有。

A：必须取得出让方批准并经土地管理部门和城市规划部门批准

B：必须签订建设用地使用权出让协议变更协议或重新签订建设用地使用权出让协议

C：转让方应当将所获得收益中的土地收益上缴国家

D：相应调整土地使用权出让金

E：销售净利率13、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，脚手架费属于。

A：直接费

B：间接费

C：直接工程费

D：措施费

E：公司管理费14、挑廊__计算建筑面积。

A．按其围护结构外围水平投影面积的一半

B．按其外围水平投影面积

C．一般不

D．按净面积15、下列有关基尼系数的表述中，对的的是__。

A．某个国家从2023～2023年的基尼系数分别为0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断，该国家的居民收入分派两极分化越来越严重

B．基尼系数越小，说明收入分派的两极分化越严重

C．基尼系数越大，则表达收入分派越平均

D．洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均限度的指标16、在运用成本法时最重要的有__。

A．区分计划成本和实际成本

B．区分实际成本和客观成本

C．结合实际成本来拟定评估价值

D．结合实际开发利润来拟定评估价值

E．结合市场供求分析来拟定评估价值17、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是__。

A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱

B．熟地通常比生地或毛地的变现能力弱

C．小商铺通常比大商铺的变现能力弱

D．厂区内住宅通常比商品住宅社区内住宅的变现能力弱

E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱18、对部分或所有超过了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的解决方式有。

A：放弃这个项目

B：努力学习，边学边干

C：埋头苦干，克服困难完毕项目

D：找别人完毕项目，签自己的名

E：对自己不能胜任的部分工作，积极请有关专家提供专业帮助19、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述对的的是。

A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上

B：一级资质合作公司的出资额人民币为120万元以上

C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上

D：二级资质合作公司的出资额人民币为60万元以上

E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合作公司的出资额人民币为10万元以上20、市场经济条件下，物业租金水平的高低，重要取决于__。

A．业主希望的投资回报率

B．承租人乐意承担的费用

C．承租人的承受能力

D．同类型物业的市场供求关系21、下列不可以拍卖。

A：国家机关用地

B：军事用地

C：城市基础设施用地

D：公益事业用地

E：一般公司划拨用地22、在房地产估价中，假如估价目的不同，则__。

A．估价的依据有也许不同

B．估价的方法有也许不同

C．估价对象的范围有也许不同

D．不影响估价结果的公正性

E．不影响估价报告的用途23、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，假如乙宗地的拥有者购买甲宗地，