地块设计任务书背景方案

合巢路17号地块设计任务书背景方案

31本案置业客群分析32本案置业客群对于LOFT产品的适应性研判34本案产品的户型、功能及配比分析33合肥市热销公寓（特别是商业属性）的分案例研判35本案外立面建议1、合肥市公寓置业客群分析

本案置业客群分析合肥市公寓客群主要分为两大类：自住及自用、投资公寓客群合肥市公寓客群分析-置业动机合肥市公寓客群分析-置业动机公寓客群目的客群置业动机细分自住及自用居住工作就近学区房源婚前用房第二居所外地人过渡短期居住外地父母团聚本地父母让房经营购买多套开酒店办公Soho办公纯办公投资投资会出租不出租，纯等升值公寓客群目的客群置业动机细分购房次数自住及自用居住合肥另有居所，工作就近皆有学区房源皆有婚前用房首次第二居所二次或多次外地人过渡短期居住首次外地父母团聚首次或二次本地父母让房二次经营购买多套开酒店多次办公Soho办公首次纯办公首次或二次投资投资会出租二次或多次不出租，纯等升值二次或多次不同置业动机的购房次数分析2、合肥市LOFT公寓置业客群分析本案置业客群分析公寓客群目的客群置业动机细分置业次数自住及自用居住工作就近皆有学区房源皆有婚前用房首次第二居所二次或多次外地人过渡短期居住首次外地父母团聚首次或二次本地父母让房二次办公Soho办公首次纯办公首次或二次投资投资会出租二次或多次不出租，纯等升值二次或多次合肥市LOFT公寓客群分析备注：相对普通公寓，LOFT客群少了“购买多套开酒店”的类别！3、合肥市商业公寓置业客群分析本案置业客群分析公寓客群目的客群置业动机细分购房次数自住及自用居住工作就近皆有婚前用房首次第二居所二次或多次外地人过渡短期居住首次外地父母团聚首次或二次本地父母让房二次经营购买多套开酒店多次办公Soho办公首次纯办公首次或二次投资投资会出租二次或多次不出租，纯等升值二次或多次备注：相对普通公寓，商业公寓少了“学区房源”的类别！合肥市商业公寓客群分析4、商业属性对于居住客群定位的影响本案置业客群分析

40年产权公寓优势

40年产权公寓劣势不限购、不限贷首付高利率高生活成本高（主要是水费高）契税高产权年限短贷款年限短不能进燃气优劣比较商业属性对本案客群定位的影响公寓客群目的客群置业动机细分相对住宅属性

影响趋势自住及自用居住工作就近婚前用房第二居所外地人过渡短期居住外地父母团聚本地父母让房经营购买多套开酒店办公Soho办公纯办公投资投资会出租不出租，纯等升值商业属性对本案客群定位的影响备注：左侧箭头为主要影响5、地段区位对于本案客群定位的影响

本案置业客群分析影响因素结合本案的分析在合肥大区位环境中的优势高低价格本案位于二环线内，地价高达650万/亩，预计销售均价可达6500元/㎡。且因商业属性，首付门槛高。低形象本案位于包河区马鞍山路附近，区域形象好。高配套周边聚集了多个新老社区，菜市场、商店、金融服务等生活配套相对齐全。中交通本案靠近马鞍山路高架、距地铁1号线南二环地铁口仅750米，未来可快速直达火车站，4路公交直达，交通条件好。高前景本案位于马鞍山路商业集群区，马鞍山路是连接主城区和滨湖新区的要地，处在城市发展上风口，具备发展前景。高地段区位对本案客群定位的影响公寓客群目的客群置业动机细分影响趋势自住及自用居住工作就近—婚前用房—第二居所—外地人过渡短期居住—外地父母团聚—本地父母让房—经营购买多套开酒店办公Soho办公纯办公投资投资会出租不出租，纯等升值地段区位对本案客群定位的影响6、本案置业客群、置业动机及置业指标的综合定位分析本案置业客群分析商业属性与地段叠加后对于不同置业动机的影响公寓客群目的客群置业动机细分购房次数相对住宅

影响趋势地段影响趋势自住及自用居住工作就近皆有—婚前用房首次—第二居所二次或多次—外地人过渡短期居住首次—外地父母团聚首次或二次—本地父母让房二次—经营购买多套开酒店多次办公Soho办公首次纯办公首次或二次投资投资会出租二次或多次不出租，纯等升值二次或多次本案置业客群分析综上所述，由本案的地段区位及商业属性，得出1、本案平层产品的目标客群、置业指标类型客户群体（置业动机）占比套型核心客群投资会出租45%60%1室1厅不出租，纯等升值15%重要客群居住婚前用房10%30%1室1厅工作就近10%外地人过渡短期居住10%边缘客群办公Soho办公10%并套纯办公经营购买多套开酒店1室1厅居住第二居所1室1厅本地父母让房外地父母团聚本案置业客群分析综上所述，由本案的地段区位及商业属性，得出2、本案loft产品的目标客群、置业指标类型客户群体（置业动机）占比套型核心客群投资会出租45%60%1室1厅不出租，纯等升值15%重要客群居住婚前用房30%1室1厅工作就近外地人过渡短期居住办公Soho办公并套边缘客群办公纯办公10%1室1厅居住第二居所外地父母团聚本地父母让房核心客群分析

由于本案土地属性问题，本案首付高达50%，赁款年限仅有十年，这无疑增加了自住者的置业门槛。特别是小户型的自住者，大多较为年轻，资金实力有限。而投资客群恰恰相反，此类群体分布在社会各个层面，年龄分布较广，最关注投资回报比。只要项目的总价控制得当，升值前景看好，具备投资价值，就会得到这些投资客群的认可。核心客群定位投资型客群：身份特征中小投资客年龄特征28—65岁收入描述家庭年收入12万元以上，经济基础较好。置业次数二次置业或者多次置业置业动机抵御通货膨胀，投资收租金。居住频次经营投资客群1-1：会出租核心客群属性、习惯及置业动机身份特征纯投资者年龄特征30—55岁收入描述家庭年收入20万元以上，经济基础较好。置业次数多次置业置业动机只看中房产升值，租金忽略不计。居住频次经营投资客群1-2：不出租，纯等升值核心客群属性、习惯及置业动机重要客群分析

婚前用房&就近工作&外地人过渡短期居住：重要客群分析此类客户选择本案，主要是看中总价不高、马鞍山路的区位、距离地铁站仅一站路的距离等带来的高性价比，无论是婚前用房、就近工作，还是外地人过渡居住都是理想选择，至于是不是商业属性，问题不大，因为不考虑长期居住。身份特征未婚年轻人年龄特征22—28岁收入描述个人年收入5-8万元。置业次数首次置业置业动机结婚前买套小公寓自己住，作为婚前财产。居住频次常驻居住客群2-1：婚前用房重要客群属性、习惯及置业动机身份特征公司单位的精英骨干年龄特征30—40岁收入描述家庭年收入15万元以上，经济基础较好。置业次数二次置业或者多次置业置业动机为了上下班方便，在公司附近购买小户型公寓。居住频次偶尔居住客群2-2：工作就近重要客群属性、习惯及置业动机身份特征外地来合肥工作的中低收入群体年龄特征25—45岁收入描述家庭年收入6-10万元，经济基础较差。置业次数首次置业置业动机解决居住问题居住频次常驻居住客群2-3：外地人过渡短期居住重要客群属性、习惯及置业动机边缘客群分析

办公&经营&其他居住型：边缘客群分析此类客户可细分为三类客户，其中有少量客户看好马鞍山路大区位环境，可以忽略本案自身不在主干道的位置，而选择本案。

其二，有少量客户看中本案所在区位的居住、办公人群多，消费力较高，而选择在此开设酒店。

其三，

有少量作为有特殊目的的第二居所、本地父母因子女结婚腾房、外地父母因子女落户就近照顾的需求，而选择购买本案居住。身份特征创办小型公司或者设计创意工作室等智力型公司年龄特征30—40岁收入描述家庭年收入15万元以上，经济基础较好。置业次数首次置业置业动机解决居住和办公问题。居住频次常驻办公客群3-1：SOHO办公边缘客群属性、习惯及置业动机身份特征创办小型公司年龄特征30—40岁收入描述家庭年收入15万元以上，经济基础较好。置业次数二次置业或者多次置业置业动机解决办公场所问题。居住频次经营办公客群3-2：纯办公边缘客群属性、习惯及置业动机身份特征私企老板、公司高管年龄特征40—55岁收入描述家庭年收入30万元以上，经济基础雄厚。置业次数多次置业置业动机购买多套开酒店居住频次经营经营客群3-3：购买多套开酒店边缘客群属性、习惯及置业动机身份特征私企老板、公司高管年龄特征40—55岁收入描述家庭年收入20万元以上，经济基础雄厚。置业次数多次置业置业动机看中项目所在地段和配套，作为第二居所居住频次偶尔居住客群3-4：第二居所边缘客群属性、习惯及置业动机身份特征为子女结婚腾房的合肥父母年龄特征50—65岁收入描述家庭年收入6-10万元以上，经济基础较差。置业次数首次置业或者二次置业置业动机为子女结婚腾房居住频次常驻居住客群3-5：本地父母让房边缘客群属性、习惯及置业动机身份特征子女在合肥生活的外地父母年龄特征50—65岁收入描述家庭年收入6-10万元，经济基础较差。置业次数首次置业或者二次置业置业动机与子女在合肥团聚居住频次常驻居住客群3-6：外地父母团聚边缘客群属性、习惯及置业动机31本案置业客群分析32本案置业客群对于LOFT产品的适应性研判34本案产品的功能、户型及配比分析33合肥市热销公寓（特别是商业属性）的分案例研判35本案外立面建议1、LOFT产品打动公寓置业客群的优势本案置业客群对于LOFT产品的适应性研判LOFT产品打动公寓置业客群的优势

分类具体描述性价比实用率达到150%以上，相比购买相同使用面积的普通住宅，总价低，首付低，月供低。功能性层次分明，功能分区，空间独立性强，相互干扰少。可以满足居住与办公的兼容与转换。个性挑高空间，新潮，极富个性。作为选择的首选因素：性价比：约占70%；功能：约占20%；个性：约占10%。2、LOFT产品对于最终放弃选择的公寓置业客群的问题点

本案置业客群对于LOFT产品的适应性研判LOFT产品对于最终放弃选择的公寓置业客群的问题点分类具体描述舒适度虽然能够分隔2层，但是2层的层高都不高，尤其是装修后，比较压抑，而且隔音效果差。规避的做法就是将层高做到足够，并且将隔层的预先处理考虑充分。3、主流LOFT产品与套型、功能的相关研判本案置业客群对于LOFT产品的适应性研判主流LOFT产品与套型、功能的相关研判

37㎡一室两厅两卫38㎡一室两厅一卫2卫1卫开放厨房开放厨房主流LOFT产品与套型、功能的相关研判

2卫2卫餐厅挑空餐厅挑空开放厨房开放厨房餐厅餐厅储物空间储物空间主流LOFT产品与套型、功能的相关研判

餐厅挑空客厅挑空2卫2卫独立厨房独立厨房餐厅餐厅独立阳台独立阳台独立厨房储物空间储物空间面积

（㎡）面宽卧室独立厨房独立餐厅卫生间数量独立阳台储物空间改造后挑高空间37-381个1个否否1-2个否有不挑高50-551-1.5个2个否是2个否有餐厅挑高651.5个3个是是2个是有餐厅挑高客厅局部挑高主流LOFT产品与套型、功能的相关研判

1、如果面积过小，则只设置1间卧室，如果面积足够，则设置2~3间卧室。2、要设置3间卧室，则必须达到1.5个面宽，实现通过凹槽采光通风。3、中小面积户型（2房及以下）不设独立厨房间，达到3房才设独立厨房。4、小面积户型（1房）不设独立餐厅，达到2房以上才设独立餐厅。5、卫生间为了上下水管道排设方便，一般楼上楼下对应设置，各设1个卫生间。6、中小面积户型（2房及以下）不设独立阳台，达到3房才设独立阳台。7、一般均设置储物空间。8、一般采用餐厅挑空的模式，个别客厅局部挑空，如果面积过小则不挑空。4、本案的5.4米LOFT与平层价值换算的平衡点本案置业客群对于LOFT产品的适应性研判5.4米LOFT层高：与平层价格比的平衡点约为1.355倍本案LOFT层高与平层价值换算的平衡点

5.6米LOFT层高：与平层价格比的平衡点约为1.39倍整体选用5.6米层高5、本案选择LOFT产品的综合研判

本案置业客群对于LOFT产品的适应性研判本案选择LOFT产品的综合研判

类型客户群体（置业动机）占比套型核心客群投资会出租45%60%1室1厅不出租，纯等升值15%重要客群居住婚前用房30%1室1厅工作就近外地人过渡短期居住办公Soho办公并套边缘客群办公纯办公10%1室1厅居住第二居所外地父母团聚本地父母让房LOFT产品目标客户从产品的多元化、经济收益两个角度分析，LOFT产品肯定是要做的。具体所占的比例应考量。本案选择LOFT产品的综合研判

以工程角度，其中拿出一栋楼做LOFT的话，面积占比为36%，相当于1/3产品是LOFT。如果比1/3的比例还少的话，就意味着其一一栋楼既有LOFT，又有平层，从外立面形象看确实要差些。更何况很容易将LOFT的开发收益远远超过平层的，因此就拿出一栋楼的资源做LOFT。31本案置业客群分析32本案置业客群对于LOFT产品的适应性研判34本案产品的户型、功能及配比分析33合肥市热销公寓（特别是商业属性）的分案例研判35本案外立面建议合肥市LOFT公寓案例合肥市热销公寓的分案例研判合肥市快销公寓案例◎宝业东城广场◎铂金汉宫◎信地城市广场◎家天下奇寓◎松芝万象城◎万科甲壳虫公寓◎万科鉑客公寓◎安粮QQ公寓◎铂领星座◎港汇广场一宝业东城广场合肥市LOFT公寓案例宝业东城广场所属项目基本情况及定位物业类型瑶海区长江东路与东二环交口(汽车东站对面)相关经济指标32万㎡，容积率3.2，占地100亩开盘时间2013年4月11日高层各物业类型配比及去化率物业类型面积所占比例销售时间售出比例同期销售价格商务公寓270008%2013年4月11日约6%办公260008%2012年7月10约13%商业10000031%——————住宅16000052%2012年3月28日约51%2013年5月16日目前销售情况住宅、办公、商务公寓均在售，商铺未售项目基本情况宝业东城广场是集SHOPPINGMALL、5A写字楼、高档住宅、时尚公寓于一体的大型城市综合体。项目配套国际连锁超市、百货商场、豪华酒店、数码广场、国际影城、KTV、电玩城、健身中心、美食广场、儿童乐园、SPA会所、主题餐厅等一站式购物、休闲、娱乐中心。

项目卖点地段、开发商品牌、商业配套、开发规模宝业东城广场公寓组团公寓体量27000定位广告语公寓卖点区位、挑高户型、集中商业配套、不限购推售时间2013年4月11日去化率10.7%销售价格9000同期住宅(或办公)价格住宅：7300；写字楼：8200产品特征产权属性：商办层高：5.2米面积赠送：有交房标准：毛坯、预留隔栅热销原因不算热销。销售动因：挑高户型、不限购、宜居宜办公主力客户投资客宝业东城广场公寓组团楼层户型分布图宝业东城广场公寓组团户型配比特征:户型配比单一，均为50平米左右；挑高5.2米层高（2.9+2.3），降低居住、办公的舒适度。户型去化特征:去化受朝向影响较大，北向房源几乎没有销售，整体去化率低。户型设计:利用对挑高走廊进行隔层实现面积赠送。项目借鉴:利用走廊的挑高，预留隔栅，增大了二层使用面积，在二层达到了面积赠送。户型配比及去化率套型面积段总套数所占比例售出套数去化率整体去化率一房一厅一卫52、54288%92.5%10.7%一房一厅一卫4630888%298.2%一房一厅一卫42144%00宝业东城广场公寓组团价格走势2013年4月11日开盘，成交均价9000元/㎡2013年4月25成交均价9000元/㎡2013年5月16优惠后均价9000元/㎡宝业东城广场公寓组团样板房宝业东城广场公寓组团报广、户外推广宝业东城广场公寓组团报广、户外推广宝业东城广场公寓组团售楼部、沙盘二铂金汉宫合肥市LOFT公寓案例铂金汉宫所属项目基本情况及定位物业类型马鞍山南路与望江路交口向南200米

相关经济指标20万㎡，容积率3.2，占地81亩开盘时间2008年9月4日各物业类型配比及去化率物业类型面积所占比例销售时间售出比例同期销售价格公寓5500027%2011年9月30日约82%10200住宅12500063%2008年9月4日约95%7200商业2000010%2011年6月约82%——目前销售情况在售少量大户型住宅、平层公寓及少量挑高公寓项目基本情况拥有21万平米体量公寓、住宅、商业一体化的铂金汉宫集合了现代高档社区的前沿科技元素，社区配备有合肥首座社区私属影城，合肥首座用于住宅楼宇的新风系统。铂金汉宫对于现代人居中人们对于生活享受的追求、身心健康的追求、身份象征的追求和科技化便捷的需求达到了近乎完美的满足。

项目卖点地段、配套、品质铂金汉宫公寓组团公寓体量55000定位广告语公寓卖点位置、品质、配套、产品创新推售时间2011年9月30日去化率81%销售价格平层7300，挑高10200同期住宅(或办公)价格7200产品特征产权属性：住宅层高：16-24层挑高5.4米，16层以下为平层。面积赠送：无交房标准：毛坯热销原因挑高户型、70年产权、成熟配套、区位优势主力客户投资客、过渡型居住铂金汉宫公寓组团楼层户型分布图铂金汉宫公寓组团户型配比特征:每栋楼中16-24层均为挑高公寓，5-15层为平层公寓；户型面积分布较单一；挑高公寓的数量略高于平层。户型去化特征:挑高公寓去化速度明显高于平层，挑高与平层的售价比在1.4倍。户型设计:4.2米开间，增加舒适性。项目借鉴:开间增大，增加舒适性。户型配比及去化率套型面积段总套数所占比例售出套数去化率整体去化率挑高50、5648645%44091%81%平层50、5659455%43673%铂金汉宫公寓组团价格走势2011年9月开盘，成交均价9200元/㎡，同期平层6500元/㎡2013年5月16优惠后均价10200元/㎡平层7300元/㎡铂金汉宫公寓组团样板房铂金汉宫公寓组团报广、户外推广三信地城市广场乐富公寓合肥市LOFT公寓案例信地城市广场所属项目基本情况及定位物业位置瑶海区临泉路与全椒路交汇处相关经济指标90万㎡开盘时间2013年4月11日高层各物业类型配比及去化率物业类型面积所占比例销售时间售出比例同期销售价格住宅380000㎡42%2011年9月15日约5%7300写字楼、酒店150000㎡17%2012年10月30日约21%8200商铺314000㎡34%2011年7月4日约1%——公寓61000㎡7%2010年4月7日约99%11000目前销售情况三期高端住宅即将推出、信地城市广场写字楼A座最后清盘特惠一口价项目基本情况信地城市广场1期为红星美凯龙；2期：1#楼为写字楼，乐家精品住宅为3#、4#楼；乐富精品公寓为5#、2#楼，乐汇商业街为ABCDE座三层商业。项目卖点地段、开发商品牌、商业配套、开发规模信地城市广场公寓组团情况公寓体量6.1万㎡定位广告语公寓卖点品牌、商圈、规划、投资回报、创新户型推售时间2010年4月7日去化率99%销售价格挑高11000平层7500同期住宅(或办公)价格住宅：7300；写字楼：8200产品特征产权属性：住宅层高：5.4米面积赠送：无交房标准：毛坯热销原因区位、配套、品牌、创新户型主力客户投资信地城市广场公寓组团情况户型图信地城市广场公寓组团情况户型图信地城市广场公寓组团情况户型图信地城市广场公寓组团情况户型配比特征:挑高户型中主力为37平，占LOFT比例为60%，其次为50平米，占比26%；较大面积的62、77平米两个户型共占16%。户型去化特征:可以看出，乐富公寓中LOFT去化速度明显占优势，LOFT主力户型只有37平米，降低了投资门槛。户型设计:项目借鉴:LOFT面积做小，尽可能降低投资门槛。户型配比及去化率套型面积段总套数所占比例售出套数去化率整体去化率一室一厅一卫（挑高）3728224%282100%99%一房一厅一卫（挑高）50-5412410%124100%二房一厅一卫（挑高）62--77705%70100%一室一厅一卫42-4956047%55499%二室一厅一卫63-6916814%16599%信地城市广场公寓公寓组团情况价格走势2010年4月4月25日开盘，在售5#楼，37-66平米精致挑高小户型，均价11000—12000元/㎡2012年3月开盘，价格7000元/㎡（平层）2012年7月平层均价7500元/㎡信地城市广场乐富公寓公寓组团情况样板房信地城市广场乐富公寓公寓组团情况报广、户外推广信地城市广场乐富公寓公寓组团情况报广、户外推广信地城市广场乐富公寓公寓组团情况售楼部、沙盘四家天下奇寓合肥市LOFT公寓案例家天下所属项目基本情况及定位物业类型铜陵北路与颍河路交口西北相关经济指标600000㎡，容积率2，占地近166667.5㎡开盘时间2009年10月1日高层各物业类型配比及去化率物业类型面积所占比例销售时间售出比例同期销售价格住宅400000㎡66%2009年10月1日约90%7300商铺150000㎡25%2011年8月31日约90%——公寓40000㎡9%2012年8月10日约95%9500目前销售情况家天下奇寓5#6#楼在售，户型面积在38、48平米，有大面积的赠送，目前仅余四套。2014年3月交房，均价9500元/平米。项目基本情况家天下位于新站区铜陵北路与颖河路交口，生态公园和瑶海公园之间，总占地面积250亩，建筑面积六十万方，建成后可容纳4000户，15万平方家庭式主题购物公园、占地约5000平米的迷你果岭高尔夫球场，大型综合超市、商业步行街、星级酒店、餐钦、娱乐、潮流大卖场，精彩汇聚。项目卖点公园配套、产品创新、开发规模家天下奇寓公寓组团情况公寓体量4万㎡定位广告语公寓卖点创新户型、成熟配套、低总价、精装推售时间2012年8月去化率95%销售价格挑高9500同期住宅(或办公)价格住宅：7300产品特征产权属性：住宅层高：5.8米面积赠送：大面积赠送交房标准：精装热销原因户型创新、精装后与住宅价格比为1.35，性价比高主力客户投资、自用家天下奇寓公寓组团情况户型图家天下奇寓公寓组团情况户型配比特征:主力为38平米；错跃层结构设计，解决北向采光问题；挑高5.8米层高（2.9+2.9）、精装房，增加舒适度的同时降低了投资成本。户型去化特征:48平米去化率比38平米高，在自用客群占比较高时，低总价将有一个临界值。户型设计:错跃层，实现北向采光。项目借鉴:总价并非越低越好，在突破临界值后，购买客群会倾向于舒适度？户型配比及去化率套型面积段总套数所占比例售出套数去化率整体去化率一室一厅一卫3861677%61299%99%一房一厅一卫4817623%176100%家天下奇寓公寓组团情况价格走势2012年8月10日开盘，成交均价9500元/㎡2012年12月18成交均价9500元/㎡2013年5月16优惠后均价9500元/㎡家天下奇寓公寓组团情况样板房家天下奇寓公寓组团情况报广、户外推广家天下奇寓公寓组团情况售楼部、沙盘五松芝万象城合肥市LOFT公寓案例松芝万象城所属项目基本情况及定位物业类型合肥市蜀山区长江西路478号相关经济指标18万㎡㎡，容积率3.68，占地近33934.17㎡开盘时间2009年4月22日各物业类型配比及去化率物业类型面积所占比例销售时间售出比例同期销售价格住宅29000㎡16%2011年11月18日约98%7800商铺90000㎡50%——————公寓61000㎡34%2009年4月22日约60%11500目前销售情况松芝万象城目前E栋（挑高）和D栋（平层）已经开始认筹，开盘可享受按揭86折一次性付款85折的优惠，D栋推出45-98平米户型，E栋30-55平米户型，总共约330套房源，2013年年底前交房，预计6月中旬开盘。松芝公馆平层C座已售完。挑高A座在售60-80平米房源，均价11500元/平米。总价70-100万之间项目基本情况集商业、公寓、写字楼、住宅、酒店、院线、餐饮、游乐、娱乐、运动、休闲、旅游、市政配套为一体的大型都市综合体，是合肥目前最先进、最符合世界潮流的shoppingmall。经营业态非常丰富项目卖点挑高、商业综合体松芝万象城公寓组团情况公寓体量61000万㎡定位广告语公寓卖点挑高推售时间2009年4月去化率60%销售价格挑高11500同期住宅(或办公)价格住宅：7800产品特征产权属性：住宅层高：5.4米面积赠送：无交房标准：毛坯热销原因地段价值、成熟配套、自身集中商业、学区主力客户投资松芝万象城公寓组团情况楼层户型分布图松芝万象城公寓组团情况户型配比特征:主力户型65平，占比71%。户型去化特征:户型设计:项目借鉴:已推售房源户型配比及去化率套型面积段总套数所占比例售出套数去化率整体去化率一室一厅一卫43-4820029%19597%97%二房二厅一卫60-6846871%46097%松芝万象城公寓组团情况价格走势2009年4月22日开盘，成交均价8300元/㎡2010年2月26日成交均价9000元/㎡2013年5月16优惠后均价11270元/㎡松芝万象城公寓组团情况样板房松芝万象城公寓组团情况报广、户外推广松芝万象城公寓组团情况报广、户外推广松芝万象城公寓组团情况报广、户外推广松芝万象城公寓组团情况售楼部、沙盘楼盘名称产权属性挑高高度主力户型同期住宅售价比主要客群项目卖点热销原因宝业东城广场商办5.2米461.23投资、自用办公地段、挑高、大体量集中商业不算热销。销售动因：地段、不限购、住宅售价比低。铂金汉宫住宅5.4米501.41投资、过渡居住地段、品质、配套、产品创新创新户型、地段价值信地城市广场住宅5.4米371.50投资品牌、商圈、规划、投资回报率、创新户型区位、配套、创新户型家天下奇寓住宅5.8米381.35投资、自用创新户型、成熟配套、低总价高回报、精装创新户型、性价比高松芝万象城住宅5.4米651.47投资地段价值、创新户型、自身集中商业配套地段价值、升值前景、学区房LOFT公寓案例综合分析LOFT公寓案例综合分析1、层高5.4米最佳。LOFT公寓中，层高绝大部分在5.4米；唯一的宝业东城广场层高为5.2米，销售并不顺利。2、面积主要集中在50平米以内，其中家天下与信地两个楼盘主力户型均为38左右。3、销售价格与同期住宅售价比高于1.4的，都有较突出的地段价值；地段价值较低的，与住宅售价比均低于1.4。4、LOFT分布区位均为商业配套较集中，地段价值较好，有一定升值潜力的地方。5、LOFT公寓无论住宅属性、还是商业属性，主要客群均为自用客群（商业属性多为办公自用）；6、LOFT公寓热销的主要原因为户型创新，使用面积成倍增加，而售价则仅增加40%，投资性价比高。一铂领星座合肥市快销公寓案例铂领星座所属项目基本情况及定位物业位置高新区科学大道与红枫路交汇处相关经济指标52900㎡，容积率5.7，占地近14亩开盘时间2013年5月5日高层各物业类型配比及去化率物业类型面积所占比例销售时间售出比例同期销售价格商务公寓4.2万M280%2013年5月5日约20%5800办公5200（58户*90㎡）10%2013年5月5日约30%5800商业550010%未售————目前销售情况首推5-10层精装公寓，基本售完。50年产权商务公寓项目基本情况铂领公寓共一栋高层，地上31层，地下二层。公寓底部2层规划为商业，其中一楼层高5.4米，二楼层高4.8米。项目卖点区位、投资回报率、精装修、周边商业、公园配套铂领星座公寓组团情况公寓体量4.2万M2定位广告语复合型投资空间公寓卖点精装，小户型，价格低推售时间2013年5月5日去化率20.3%销售价格5800（精装修）同期住宅(或办公)价格6500产品特征产权属性：商办层高：3.2米面积赠送：无交房标准：精装热销原因超高性价比，周边小户型需求量大主力客户投资出租，办公自用铂领星座公寓组团情况户型图铂领星座公寓组团情况户型配比特征:50平米占绝大部分，可满足一般办公需求；户型去化特征:无明显特征，因走低价路线。。项目借鉴:以价换量，暂无借鉴意义。户型配比及去化率套型面积段总套数售出套数所占比例去化率整体去化率一房一厅一卫4258128.5%21%20.3%一房一厅一卫48-5058012083%20%两房一厅一卫9058118.5%19%铂领星座公寓组团情况价格走势2013年4月认筹阶段，宣传价格在6000元/㎡2013年5月16日均价5800元/㎡(精装房，折算毛坯价：5000元/㎡)铂领星座公寓组团情况样板房铂领星座公寓组团情况报广、户外推广铂领星座公寓组团情况售楼部、沙盘二安粮QQ公寓合肥市快销公寓案例安粮QQ公寓所属项目基本情况及定位物业位置东流路与合作化路交口东北角相关经济指标总建筑面约80万M2，占地15.38万M2，容积率约4.8，绿化率45%开盘时间2011年3月26日高层各物业类型配比及去化率物业类型面积所占比例销售时间售出比例同期销售价格住宅42万M252.5%2011年3月份75%7300商务公寓10万M212.5%2012年9月份85%毛坯6600，精装7300办公写字楼10万M210%暂未销售0%——目前销售情况目前在售2#QQ公寓，1-4层商铺，大面积住宅项目基本情况该项目包括购物中心、休闲街区、5A级写字楼、时尚商务公寓、住宅等多种物业功能于一体的现代全能都市生活体。项目卖点交通、区位、投资回报率、医院、公园配套，50中学区安粮QQ公寓公寓组团情况公寓体量10万M2定位广告语有Q才够巢公寓卖点小户型，价格低，有毛坯有精装能满足不同层次客户的不同需求，50中学区房推售时间2012年9月15日去化率68%销售价格毛坯6600元/M2，精装7300元/M2，朝北户型6700元/M2,朝南毛坯户型7400元/M2同期住宅(或办公)价格7300元/M2产品特征产权属性：70年住宅性质层高：——面积赠送：无交房标准：有精装有毛坯热销原因小户型,有毛坯有精装，能满足不同层次客户的需求，50中学区房主力客户投资，自用安粮QQ公寓公寓组团情况楼层面积分布图安粮QQ公寓公寓组团情况户型配比特征:小户型，面积区间在50-60之间占比达到70%，能够吸引大量纯投资客户的眼球，剩余15%的两房设计又兼顾需求大面积或临时过渡的群体；楼层整体设计为酒店式公寓型，分为朝南和朝北两个部分户型去化特征:小户型去化率明显较高。户型设计:户型四方四正，厨卫分明，有阳台，在小户型公寓中所占公摊较小项目借鉴:户型配比及去化率套型面积段总套数售出套数所占比例去化率整体去化率一房一厅一卫49-6196558785%49.2%68%两房一厅一卫64-7622822415%18.8%安粮QQ公寓公寓组团情况价格走势2012年9月15日开盘，毛坯均价在6500，精装均价在70002013年4月25毛坯均价朝南户型7400，朝北户型6800，精装均价72502013年5月16毛坯6600，精装7300，朝北户型6700,朝南毛坯户型7400安粮QQ公寓公寓组团情况样板房安粮QQ公寓公寓组团情况报广、户外推广安粮QQ公寓公寓组团情况售楼部、沙盘三万科甲壳虫公寓合肥市快销公寓案例万科金色名郡所属项目基本情况及定位物业位置望江西路与石台路交口东侧相关经济指标总建筑面积47万M2，占地11.8万M2，容积率3.61，绿化率40%开盘时间2009年高层各物业类型配比及去化率物业类型面积所占比例销售时间售出比例同期销售价格商务公寓2.25万M24.8%2012年5月20日97%8700办公写字楼2万M24.3%2012年12月份85%8100商业4.5万M29.6%2012年10月份90%——住宅38.25万M281.3%2009年100%11000目前销售情况目前在售甲壳虫公寓和万科中心写字楼项目基本情况该项目规划为纯高层精装住宅，共16栋住宅，分四期开发，其中1#综合楼是金色名郡的商业部分，又红风尚（3层商业）、甲壳虫（公寓4-32层）、红未来（写字楼）等组成，位于望江路板块项目卖点精装，小户型，区位、交通，周边配套万科甲壳虫公寓公寓组团情况公寓体量3.75万M2定位广告语公寓卖点品牌，精装，周边配套，小户型，交通，区位推售时间2012年5月20日去化率97.6%销售价格8500同期住宅(或办公)价格11000产品特征产权属性：40年商业属性层高：2.9m面积赠送：无交房标准：精装热销原因品牌，精装，小户型，区位主力客户投资客，过渡型万科甲壳虫公寓公寓组团情况楼层面积分布图万科甲壳虫公寓公寓组团情况户型配比特征:户型配比丰富，小户型居多，面积区间在30-35之间占比达到70%，能够吸引大量纯投资客户的眼球户型去化特征:以极小户型吸引投资客群。户型设计:创新超小甲壳虫式户型，在合理的设计上透明且空间利用合理项目借鉴:如客群定位为投资客群，极小户型，极低总价能成为最大卖点户型配比及去化率套型面积段总套数售出套数所占比例去化率整体去化率一房一厅一卫2416816820.7%100%97.6%一室一厅一卫30-4558857572.4%97.8%一房一厅一卫50-6056506.9%89%万科甲壳虫公寓公寓组团情况价格走势2012年5月20日开盘，均价8700-88002013年3月152013年5月16均价8600均价8500，折后均价7600-8000万科甲壳虫公寓公寓组团情况样板房万科甲壳虫公寓公寓组团情况报广、户外推广万科甲壳虫公寓公寓组团情况售楼部、沙盘四万科铂客公寓合肥市快销公寓案例万科鉑客公寓所属项目基本情况及定位物业位置西一环与南一环交口西南角相关经济指标总建筑面积48万多M2，占地11.5万M2，容积率3.56，绿化率42%开盘时间2010年10月份各物业类型配比及去化率物业类型面积所占比例销售时间售出比例同期销售价格商务公寓1.45万M23%2011年6月25日100%8700商业2万M24.2%——————住宅44.5万M292.8%2010年10月份80%11000目前销售情况目前在售5#6#13#住宅项目基本情况该项目共规划有十几栋高层，其中有住宅、公寓和商业。项目均为高层，一期住宅；二期为铂客公寓项目卖点精装，区位，交通，学区，周边配套万科铂客公寓公寓组团情况公寓体量1.45万M2定位广告语公寓卖点精装，周边配套，小户型，交通，区位，不限购，不限贷推售时间2011年6月25日去化率100%销售价格8700同期住宅(或办公)价格11000产品特征产权属性：40年商业属性层高：——面积赠送：无交房标准：精装热销原因精装，小户型，区位，配套，不限购，不限贷主力客户过渡型，住家型万科铂客公寓公寓组团情况户型配比特征:小户型，户型配比单一，面积50平左右，吸引了住家打算过渡型客户户型去化特征:周边配套齐全，纯小户型，总价较低，市场反应良好，整体去化率高。户型设计:项目借鉴:商业属性，做精装酒店服务式公寓，重点针对过渡性居住客群、短居客群。面积可以做小至35平米左右。户型配比及去化率套型面积段总套数售出套数所占比例去化率整体去化率一房一厅一卫4819919966.5%66.5%100%一室一厅一卫5310010033.5%33.5%万科铂客公寓公寓组团情况价格走势2011年6月25日开盘，均价80002011年7月202013年5月10均价8500均价8700万科铂客公寓公寓组团情况样板房万科铂客公寓公寓组团情况报广、户外推广万科铂客公寓公寓组团情况报广、户外推广万科铂客公寓公寓组团情况售楼部、沙盘五港汇广场合肥市快销公寓案例港汇广场所属项目基本情况及定位物业位置望江路与潜山路交口东北角相关经济指标总建筑面积31万M2，占地5.5万M2，容积率4.5，绿化率25.5%开盘时间2011年3月26日高层各物业类型配比及去化率物业类型面积所占比例销售时间售出比例同期销售价格商务公寓2.4万M27.7%2011年12月24日95%折后均价6400办公写字楼4.3万M214%2012年7月份90%8300-8400住宅5万M216%2011年3月26日85%7300目前销售情况在售3#4#住宅，港汇中心写字楼和少量公寓项目基本情况该项目为31万㎡城市综合体，物业形态涵盖品质高层、高端写字楼、时尚公寓、一站式ShoppingMall。项目含有3栋住宅，其中1#楼、3#楼共32层，2#楼30层。

项目卖点交通区位，周边配套，不限购，不限贷港汇广场SOHO公寓公寓组团情况公寓体量2.4万M2定位广告语公寓卖点周边配套，交通，区位，不限购，不限贷推售时间2011年12月24日去化率89.8%销售价格折后6400同期住宅(或办公)价格7300产品特征产权属性：40年商业属性层高：——面积赠送：无交房标准：毛坯热销原因区位交通，总价低，低首付，不限购，不限贷主力客户投资港汇广场SOHO公寓公寓组团情况楼层面积分布图港汇广场SOHO公寓公寓组团情况户型配比特征:小户型，户型配比单一，面积61平左右，吸引了住家打算过渡型客户，以及投资客户型去化特征:周边配套齐全，小户型，总价较低，市场反应良好，整体去化率高。户型设计:项目借鉴:户型配比及去化率套型面积段总套数售出套数所占比例去化率整体去化率一房一厅一卫5624216.3%5.4%89.8%一室一厅一卫60-6936032493.7%84.4%港汇广场SOHO公寓公寓组团情况价格走势2011年12月24日开盘，均价70002012年6月5日2013年5月16均价6600折后均价6400港汇广场SOHO公寓公寓组团情况样板房港汇广场SOHO公寓公寓组团情况报广、户外推广港汇广场SOHO公寓公寓组团情况售楼部、沙盘楼盘名称产权属性地段主力户型同期住宅溢价率主要客群项目卖点热销原因铂领星座商办350—30%投资、自用办公精装、超高性价比价格超低安粮QQ公寓住宅449-61—9%投资、过渡型居住小户型、价格低、学区房、精装低总价、学区房、精装万科甲壳虫公寓商业434—22%投资、过渡品牌、精装、成熟配套、低总价低总价、升值潜力、品牌、不限购万科鉑客公寓商业448—20%投资、过渡酒店式公寓、精装、配套、品牌、区位精装、酒店式服务、品牌、不限购港汇广场商业461—12%投资、办公自用区位、配套、商业副中心地段价值、升值潜力、不限购快销公寓案例分析快销公寓案例分析1、快销公寓第一显著特征是相对于同期同地住宅售价均低近20%2、当客群定位为纯投资客群时，小面积、低总价是快销的主要原因；3、较高的地段价值和升值潜力以及良好的投资回报率是快销的另一重要原因。31本案置业客群分析32本案置业客群对于LOFT产品的适应性研判34本案产品的户型、功能及配比分析33合肥市热销公寓（特别是商业属性）的分案例研判35本案外立面建议本案的功能定位，应结合本案客群的需求，以核心客群和重要客群为主，落位到每个功能区间。本案产品户型、功能及配比分析类型客户群体（置业动机）占比套型核心客群投资会出租45%60%1室1厅不出租，纯等升值15%重要客群居住婚前用房10%30%1室1厅工作就近10%外地人过渡短期居住10%边缘客群办公Soho办公10%并套纯办公经营购买多套开酒店1室1厅居住第二居