集宁新区商业项目调查研究报告

...wd......wd......wd...集宁新区商业工程市场调研报告调查前言很荣幸能接手此工程的调研工作，针对这个新区的商业工程，我们对集宁各个售房部进展了实地走访，对各工程信息数据进展了采集，并对当地居民进展了抽样了解和调查，结合目前集宁市各工程的施工现状、促销策略、销售去化率等各方面综合信息以及当地消费能力情况，对新区商业工程情况总结如下，供投资商参考。该商业工程位居集宁市新城区，顺应了整体规划的开展方向，目前市场周边配套尚不成熟，新城区的开发处于是刚刚起步阶段，行政机关办公楼、文体、美食等工程多数已建成，新的行政文化中心已见雏形；商业工程建成的仅有一处，规模宏大，但缺乏商业气氛；新的住宅、商业工程陆续在建，配套设施在逐步完善。预计5年后市场前景较好。我们通过相关数据的整理，结合本案周边市场情况，初步估算出该工程总销售收入可达37950万元，工程总投资24432.9万元，可实现净利润13517.1万元，投资回报率到达36%。因新城区刚起步，尚不被广阔客户认可，加上市场购置力有限，销售去化周期会较长，在一定程度上严重影响投资收益，使得资金不能在短期内快速回笼，所以对此工程的进一步实施不甚看好。目录一、集宁城市概况………………3二、集宁楼市现状………………8三、集宁各区域工程简析……11四、新区商业工程可行性分析………………20五、新区商业工程投资收益分析……………22一、集宁城市概况集宁是乌兰察布市市府所在地，位于内蒙古自治区中西部，阴山山脉灰腾梁南麓，距呼和浩特市130公里，距北京市300多公里。全区总面积404.8平方公里，市区人口35万人。拥有各类商业网点4600多个，实现社会消费品零售额10.14亿元。建成有农机、家俱、集贸、钢材、建材、小商品批发等各类专业市场，从业人员近30000多人，招商引资到位额5.5亿元，其中外资275万美元，出口创汇36.12万美元。地利优势：位于环渤海经济圈和呼包鄂金三角的接合部，区域开展前景良好。交通优势：境内有京包、集二等五条铁路；110、208高速公路及呼海大通道等四条国省干道。能源优势：与大同、鄂尔多斯等煤炭基地为邻，现已形成具有一定规模的煤炭集散地。同时又位于蒙西电网和华北电网连接处，是西电东送的首选之地，还有一批电力工程在陆续上马，能源优势在未来几年将会逐步凸显。行政区划：乌兰察布市地处内蒙古自治区中部，是一个以蒙古族为主体、汉族占多数的少数民族聚居地区，是全区十二个盟市之一，2003年底撤盟设市。全市辖1区、1市、4旗、5县共11个旗县市区，总人口270万，总面积5.5万平方公里。蒙古族6.34万人，占总人口的2.32%，主要分布在察右后旗和四子王旗。汉族260.53万人，占总人口的95.47%，回族、满族等其他少数民族6万多人，占总人口的2.21%。其中集宁城区人口35万人，占总人口的13%。支柱产业：电力、建材、化工和农畜产品加工为四大支柱产业，农业、畜牧业是乌兰察布市的传统产业。电力工业是乌兰察布市的支柱产业。乌兰察布市毗邻中国煤炭主要产区大同、准格尔、东胜，水资源丰富，输电经济便利，具备开展电力工业的条件。此外建材业、旅游业、化工工业、肉食品加工、乳业等产业逐渐成为乌兰察布市的重要产业。6、经济现状：近年来，乌兰察布市国民经济持续快速增长，综合实力和人均占有水平跃上了新台阶。2009年GPD总值上升至500.01亿元，增长13.5%。随着经济开展的不断增强，将会再上一个新台阶。产业构造得到优化，优势特色产业初步形成，初步实现了国民经济由农牧业主导型向工业主导型转变。二、三产业分别形成了乳业、肉羊、马铃薯〔蔬菜〕、饲草饲料四大特色产业，电力、建材、化工和农畜产品加工四大支柱产业及交通运输、商贸餐饮、旅游服务和信息通讯四大优势产业。7、城市规划：规划中心城区空间构造为“两轴、两带、四片多组团〞。一轴是指沿解放大街、工农北路和工农南路的南北向城市开展。另一轴是指沿察哈尔西大街、察哈尔东大街一直向东，跨霸王河往东的东西向城市开展。两带是指沿霸王河和泉玉林河的西北-东南向城市滨水景观风貌带。四片区分别为集宁老城片区、集宁新城片区、河东片区和察哈尔工业片区。其中规划中集宁新区，是集未来新的城市政务和商业核心区域。二、集宁楼市现状在市调过程中，我们采集了相关部门的统计数据，对集宁楼市现状的简单分析如下：1、土地供应状况2009年--2011年土地出让情况单位：平方米年份/类别/数量商品房商业工业合计2010734136.4615294213959252283003.420116572532499487206441627845合计1391389.44028902116569结论：从此表可以看出，2011年截止于5月份不到半年时间，土地释放量已到达去年全年土地释放量的71%，按此推算，到今年年底，全年的释放量将比去年全年超出30%，土地供应迅猛增加，进而提升房屋开发面积，侧面反映出居民对住宅的需求在逐步上升，形势利于商品房的开发建设。2、房地产市场开展状况1〕整体处于开展初级阶段，开展前景良好。2010年开发企业工程共48家。总建筑面积：276.87万m2，总占地面积：174.5万m2，总投资：29.56亿元。1-10月底总完成投资：6.74亿元，总套数：17828套。其中新建8家：建筑面积：48.5万m2，占地面积：31.78万m2，总投资：4.91亿元，完成投资：2.25亿元。续建22家：建筑面积：135.48万m2，占地面积：79.72万m2，总投资：18.02亿元，完成投资：4.49亿元。发放预售许可证的：29家，建筑面积：69.22万m。住宅套数：9449套；商铺：2415套；出售：7500套；住宅空置率：35%、商铺空置率：5%、空置率比去年降低了9%。截止10月底新区涨幅9%，均价：2203元，旧区涨幅12%，均价：2500元。2〕居民住房消费支付能力不断提高通过对居民收入情况及住房消费的抽样调查，我们了解到普通居民年均收入约18000元，公务员年均收入约40000元。市民的住房消费能力从2009年的约20万元增长至目前约40万元，同时居民的提前消费意识已经形成，贷款购房已成为消费习惯。环境和配套也逐步成为居民消费的追求和享受。3〕新增楼盘放量增多，局部产品市场需求过剩，存量房制约市场全市上半年放量楼盘大致10个，市场竞争加剧。在商业工程中，商场是居民消费最直接的配套设施，但目前市场尚有欠缺，老城区商场虽多，但整体档次不高，定位混乱，人气普遍不旺。结论：1〕乌兰察布市正由农牧业主导型向工业主导型转变，优势特色产业初步形成，受渤海经济圈、呼包鄂金三角经济的带动，区域经济开展潜力巨大。城市化进程步伐加快，人民生活水平逐步提高，平房居民正在“楼房化〞，用于改善住宅的支出正稳步增多，周边旗县的居民不断进入城区，购房需求正在进一步释放。2〕2010年商品房销售率到达79%，空置率较高，但整体房价上涨趋势明显，且涨幅较大，住宅市场前景广阔，有很大的市场开展空间，预计后期房地产开发投资空间较大，投资额将进一步攀升。商铺释放量到达商品房总量的20%，空置率5%，比去年有所降低，有一定的投资开发市场，但去化时间较长。三、集宁市各区域工程简析经过对周边工程的筛选和分析，我公司重点实地市调的工程如下：工程名称瑞丰-悦园工程位置幸福路团结街交汇处北工程规模12栋，72000平方米建筑形式多层产品信息住宅、商铺价格区间住宅：2500—3600元/平方米；商铺：8000元/平方米销售状况一期住宅销售率95%，商铺销售率30%。商铺为社区内铺，销售状况不是很好。客户状况周边居民及县乡居民周边配套学校、超市、金融、医疗老城区住宅工程〔一〕：老城区住宅工程〔二〕：工程名称半山一城工程位置怀远大街中段路东工程规模64栋，分三期开发建筑形式多层、小高层、高层、别墅、地下车库产品信息住宅、临街商铺价格区间住宅最高价3500元/平方米，二期预期3800元/平方米，商铺不卖。销售状况一期销售95%，二期排号30%客户状况周边居民及县乡居民周边配套会所、商场、幼儿园新城区商住工程〔一〕：工程名称景泰名座工程位置察哈尔西街工农南路交汇处西南角工程规模10万平方，商业13400平方建筑形式多层、小高层产品信息住宅、商场价格区间均价4000元/平方米，商场不卖销售状况一期多层已售完。二期排号5%客户状况当地充裕居民，投资客周边配套行政单位云集，数码大厦待建，商业气氛尚不明显。新城区住宅工程〔二〕：工程名称宏基名园工程位置杜尔伯特西大街与黄旗海路交汇处西南角工程规模多层2栋小高层4栋建筑形式多层小高层产品信息住宅、临街商铺、价格区间住宅3000-4200商业12000销售状况住宅70%商业80%客户状况周边行政单位人员，局部投资人员周边配套行政单位云集，市一中，银行，餐饮，商业气氛成型。解析：1、在售住宅工程多层均价约3100元/平方米，小高层均价约在3650元/平方米。相对去年有了较大程度的上涨。2、中心城区环境成熟，居民认可度高，但价格渐高，销售节奏减缓；新区正在崛起，虽在价格上略有起色，但因配套不同步，尚不能得到客户认可。3、房价增长平稳，自去年有所加快。住宅的市场较为乐观。老城区商业工程〔一〕：工程名称乌兰察布购物中心工程位置恩和路西段乌兰察布宾馆对面工程规模地上4层工程定位家电，低档服饰经营模式分层招租业态范围电器，服饰租售状况第4层空置租售价格1500元/月/平米老城区商业工程〔二〕：工程名称联营商场工程位置恩和路光明街交汇处50米工程规模地上4层工程定位中高档综合性购物中心经营模式70%统一招租30%自营业态范围饰品，鞋帽，服饰，家纺租售状况4层空置租售价格1800元/平方/月管理费：营业额5.3%水电：据实老城区商业工程〔三〕：工程名称奥威购物广场工程位置恩和路光明街交汇处西100米工程规模23000平米地上4层地下1层工程定位高档综合性购物商城经营模式统一招租业态范围饰品，鞋帽，服饰，大型综合超市，食品等租售状况招商完成，无空置。筹备扩建1000平米营业面积租售价格2100元/月/平米管理费：营业额1%水电：据实新城区商业工程〔一〕：工程名称温州建材城工程位置乌兰察布东街集宁大街交汇处工程规模23栋楼。9万多平方米工程定位大规模、专业型建材、五金、机电市场经营模式出售、出租业态范围建筑材料、装饰材料、五金机电等租售状况出售80%左右，开业经营50%左右租售价格售：6000—8000元/㎡〔现房〕，租：15000-20000元/㎡/年通过以上工程，我们总结如下：1、多数临街商铺单层价格约在9000元/平方米，二层价格大致在6000元/平方米。2、社区商业在市场上比较普遍，已经被多数居民认可，面积小投资总额不高的商铺比较热销，且容易在短期内形成市场，投资群体相对广泛，出售率较高。3、专一型商场均集中在市中心位置，各家商场体量相当，档次不一。这些商场多是自建自营，不予出售，而是统一招商出租，仅温州建材城对外出售。自2009年开场出售至今，尚有20%存量商铺待售，50%商铺空置待租，可见去化周期长、市场认可度不高。4、老城区配套成熟，人流量大，商业房基本无空置，营业状态良好。新城区配套尚未成熟且现有常住人口近3万人左右，人流量小，空置率较高，营业状态不容乐观，5-10年后将有很大的开展。四、新区商业工程可行性分析集宁规划城市开展方向为向东，向南。空间开展策略为：开辟东向适度扩展，向南优化提升，向西修养生态，向北更新整合。分为集宁老城片区，集宁新城片区，河东片区和察哈尔工业片区开展。集宁新城片区范围：101国道以南，京藏高速以北，208国道以东，霸王河以西。新区聚集了政治、文化、商业功能，将形成新城行政文化中心。新区集合了集宁的党政办公区以及市级公共设施，预计整个区域将在5年后逐渐成熟。本案地块位于新区察哈尔西街与工农南路交汇处东北角，总占地面积约64亩。周边配套：行政单位云集，距离广场较近，美食、建材已趋向成熟，规划中休闲、娱乐、教育、金融一应俱全，未来配套较完善，但需要较长时间。自然环境：自然人文景观较好，交通通达性良好。规划条件：总建筑面积6.9万平方米，容积率1.7，建筑层数四层，物业类型为商场。优势：※交通便利，四通八达，便于会聚各方人流；※土地拆迁已完成，开发便利；※工程南侧为温州建材城，已投入经营，有一定的商业气氛，便于及早形成市场，有利于促进销售。劣势：※商业开发体量较大，市场需求有限，销售压力较大；※新区配套尚不完善，不被广阔客户认可，不便形成短期销售轰动效应，不利于资金快速回笼。时机：※位居新区开展的方向，未来前景良好。威胁：※集宁地区经济欠兴旺，购置力有限；※中心城区商场云集，潜在供应量不容无视，分散有效购置群体；※工程周边规划有新