北京空港物流基地报告-20140516

北京空港物流基地简述报告目录市场分析综述Part2Part1园区简述Part3PART

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综述综述伴随着网络零售额从2012年同比攀升40%至2013年的约3,000亿美元，中国网络零售市场首次超越美国，贝恩咨询于2013年秋季报告中预测2015年中国网络销售额将达到人民币3.3万亿元；2013年，全社会物流总额达198万亿元，是2005年的4倍；物流业增加值3.9万亿元，比2005年增长2.2倍。今年一季度，我国社会物流总额增长了8.6%，物流总费用增长8.1%，物流业增加值增长6.3%；随着近几年内需扩大和网络销售的兴起，物流产业高速发展，物流仓储平均年收益达到9%，已超越写字楼与商铺，同时，物业空置率也由2009年的25%降低到2013年的5%；国内外资金大量涌入物流产业，凯雷、安博、普洛斯、嘉里物流、阿里巴巴、腾讯等巨头前后进入物流行业，累计已投入资金超过200亿美元。中国物流市场分析主导经济向内需转型，对物流产业提出了更高的要求，国内消费与目前较低的物流效率给物流产业带来重大机遇综述北京空港物流基地始建于2002年，是北京市政府重点工程之一，位于顺义区新城区，北京市高端产业功能区—临空经济区的核心区，周边交通条件十分便利，拥有15号地铁线、京承高速、京沈高速、机场高速等多条主干道；北京空港物流基地目前已引入企业500家，其中世界500强企业就有14家，行业涉及物流、航空、金融、保险、商贸和文化创意等领域，较为知名的有，荷兰TNT、德国敦豪、新加坡普洛斯、顺丰速运、宅急送、华辉国际运输等；该基地占地面积3594亩，在北京市现有四大物流基地中最小，但依托航空货运的优势，其快递份额占到北京市场的5成以上，租金价格也是各区域中最高，达到40.1元每平米每月。北京空港物流基地简述北京空港物流基地区位优势得天独厚，起步早，面积小，土地资源稀缺，区域内近两年无供应，周边成交土地价格约300万/亩PART

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市场分析市场分析北京市工业仓储土地供应及成交情况2010年到2013年，北京市工业仓储土地供应量逐年递减，2013年供应量只有2010年的50%；2009年到2013年，北京市工业仓储用地成交楼板价起伏不大，基本维持在40-60万/亩；由上表数据可知，北京市仓储用地近五年的供应量一直走低，随着内需扩大与网络零售的兴起，在未来的3-5年内，物流市场必将供不应求。本数据来自克尔瑞中国市场分析顺义区工业仓储土地供应及成交情况2010年到2013年，顺义区工业仓储土地供应量逐年减少，2013年全年供应仅是2010年的十分之一；顺义区成交楼板价高于北京市平均水平，2009年以来一路走高，2013年达到110万/亩，北京空港物流基地周边地价高达300万/亩；顺义区依托航空优势，仓储租金一直高于其他区域，区位优势较为明显。本数据来自克尔瑞中国市场分析北京市物流市场2010年，全市社会物流总额达5.04万亿元，较2006年的2.54万亿元增长98.4%，对推动全市经济发展发挥了重要的支撑作用；同时，北京社会物流总费用与GDP的比率由2006年的17.7%下降到2010年的15.5%，说明物流效率不断提高。北京物流物业平均净有效租金持续增长至36.2元每月每平方米，各子市场租金环比增长率在1%-2%之间。北京京南物流基地的租金环比增长2.2%，北京空港物流园和北京通州物流园租金环比涨幅均仅为0.2%，但北京空港物流园仍为租金最高的区域，其平均净有效租金为40.1元每月每平方米。北京通州物流园的平均净有效租金已接近北京空港物流园，达到38.9元每月每平方米。本数据来自北京日报市场情况2014年第一季度，物流物业市场方面，北京市优质物流物业总存量扩大至147万平方米；市场对于高质量物流物业的需求仍然保持旺盛，整体市场空置率保持在较低水平，仅有5%；2014年第一季度，整体市场平均净有效租金达到36.2元每月每平方米，高端市场在40元每月每平方米。本数据来自高力国际市场动态市场动态2013年，伴随着网络零售额从2012年同比攀升40%至2013年的约3,000亿美元，中国网络零售市场首次超越美国。贝恩咨询于2013年秋季报告中预测2015年中国网络销售额将达到人民币3.3万亿元。波士顿咨询集团预测2020年中国网络零售额亦将达到1万亿美元。沃尔玛中国子公司一号店的销售额同比大幅攀升77%至18.9亿美元，此外，京东商城自2004年设立至今首次开始盈利，收益超过人民币1,000亿元。中国邮政局公告称2013年前三季度的邮递包裹总量同比上升60%，且该数据未曾包括淘宝和天猫商城仅在“双十一”就达到的约1.71亿个邮递包裹量，其实属年度最高单日销售额。本数据来自高力国际市场动态2013年，普洛斯在中国的资产配置已翻三番，电商租赁的仓储面积占比从2010年的4%上升至2013年的22%。同时，普洛斯亦已开始为电商或服务于电商的第三方物流客户开发定制项目，诸如亚马逊、唯品会及百世物流等。阿里巴巴和腾讯在2013年均公布了其在物流市场的重要投资：阿里巴巴（淘宝母公司）宣布将投资人民币1,000亿元以打造全国物流网络；国内主流互联网综合服务提供商腾讯以15亿港币入股某物流运营商。本数据来自高力国际市场情况投资者们的涌入CBREGlobalInvestors于八月售出旗下一仓库物业组合，成交价格估计逾2.4亿美元；主要涉足私募股权、写字楼及商铺物业的凯雷集团于2013年进入了物流物业市场，并宣告协同TownsendGroup与国内物流仓储开发商上海宇培集团共同注资4亿美元以收购和开发位于国内各主要物流枢纽的17处物流物业；安博集团宣布与HIPChinaLogistics共同设立第二支物流基金，使其投资能力达10亿美元；普洛斯宣布设立了一支规模逾30亿美元的物流基金并专注于开发国内的现代物流物业，六家机构投资者参与了该支基金的设立，其中包括三家国有养老基金和主权财富基金。嘉里物流宣布该公司已通过香港证交所首次公开发行募集了22亿港元，并获得来自于亚洲、美国和欧洲的机构投资者们的强劲投资需求，而这些投资者均期望能够深入涉足快速发展的物流物业市场。本数据来自高力国际

2007-2013年，北京市的货物运输量呈逐年递增趋势随着电子商务的迅速发展及人民生活水平的不断提高，国内物流的需求量迅速加大，现已出现供不应求的市场现状。北京市货运量中国物流业的发展趋势第一，物流的投资热成为一种趋势，许多开发商和投资者都看到了物流地产的发展潜力，许多的资金进入物流领域，将会掀起新一轮的物流投资热。

第二，物流和商贸的融合越来越密切，和其他产业的融合也越来越密切。产业的界限越来越模糊，特别体现到我们现在物流园区的建设上，从过去的一种提供基础性服务的，提供物流组织化程度和集约化效率的通用服务型的物流园区，现在基本上都转向建商贸物流园，甚至建城市综合体，这个趋势已经越来越明显。

第三，物流越来越向产业集聚。物流的分工越来越细，我们原来提供综合性物流服务的企业慢慢会失去你们的竞争力。现在一些关注于某一个产业，某一个产品的物流将会越来越凸显出来。国外很少有综合性的什么都能做的物流企业，一般都是专注在一个领域里，只有发展自己的以产品、以产业为特征的特色物流服务，今后才能有竞争力。

第四，物流企业的信息化水平提高将成为趋势。今后的发展方向是建立电子物流信息系统，将政府、企业和货主涉及运输、商贸、海关、检验等物流信息及运输企业可调动的车辆信息上网，整合运输市场，实现物流信息资源共享、合理配置和优势重组。中国物流业存在的问题1第三方物流规模较小。西方国家物流业的发展表明，独立的第三方物流需占社会的50%，物流产业才能形成。所以第三方物流发展程度反映了一个国家物流业发展的整体水平。目前，第三方物流在整个物流市场的比重，日本为80%，美国为57%，我国仅为18%。2物流基础设施能力不足。目前我国大多数物流企业是从传统的物资和商业储运企业、各部委所属储运基地以及港口、码头等转运代理点转变过来的。其基础设施能力远远不能适应我国经济发展的需要，表现在交通运输能力仍不能满足运输需求，主要运输通道供求矛盾依然突出;仓库储存设施落后，大部分仓库是20世纪五六十年代建的，已经相当陈旧;现代化的集装箱、散件运输发展不快，我国水路集装箱化率仅为42%，而国际上一般为60%;高效专用车辆少，汽车以中型汽油车为主，能耗大，效率低，装卸搬运的机械化水平低。3物流企业信息技术水平较低。运用信息技术是发展物流业的关键，这就要求物流企业要有很强的信息收集、储存和处理的能力：由于我国物流企业从总体来说信息化起步比较晚，信息化程度较低，对企业信息化存在许多分歧，不少物流企业还处在电话联系、手工操作、人工装卸的低级阶段。4物流管理体制，法规和技术标准不完善。目前我国物流业的管理基本上仍沿袭计划经济体制，物流业的管理权限分割为铁路、交通、民航、海关、商贸等部门。由于没有一个统一的主管部门进行宏观管理和协调，物流中横向联系被纵向的管理体制隔断。在这种体制下，若一个企业的物品想实现多式联运(一次委托，由两家以上运输企业或用两种以上运输方式将某一物品运送到目的地的运输方式)，就相当困难。中国物流地产的发展利好基础Fundamental人民收入的不断提高和城镇化发展。电子商务的迅速发展。根据艾瑞咨询发布的市场数据，2013年，中国网络购物市场交易规模达到1.85万亿元，增长42.0%，网络购物交易额占社会消费品零售总额的比重将达到7.8%，比去年提高1.6个百分点。政策Policy现在国内的政策环境支持物流地产的发展。中央政府明确表示，现代物流体系和物流成本的降低的发展是当务之急，现代物流设施的发展将成为重要的一部分。2009年，国务院发布了物流业调整和振兴规划。规模Scale大部分公司愿意投资规模较大的物流项目，这样可以加速集结资金的使用效率。利润Benefits物流地产能提供高效和稳定的收入。近几年，物流的需求量已经远超过供应量，增长率约5%-10%，合同租期约3-5年。位置Location国内的物流发展主要集中在一线城市，例如，北京、上海、广州等地，这些城市的均沿江或沿海，零售额较高、公共设施发展完善。PART

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本体分析项目概况北京空港物流基地位于顺义区新城区，紧邻首都机场，周边有机场高速、京承高速，六环路等多条高速路线，交通十分便利。顺义空港物流基地交通条件北京空港物流基地距市中心20公里，距天津港160公里。周边交通：地铁15号线机场高速顺平路京沈高速地铁15号线六环路京承铁路京承高速园区规划项目占地：一期1.55平方公里（共计3594亩）；项目用地：工业和仓储用地；容积率：≥0.8；绿化率：≥15%；土地出让年限：50年；建筑密度：单层厂房不小于50%，多层厂房不小于40%；建筑限高：顺于路以北的建筑高度控制在30米以下；顺于路以南的建筑高度控制在18米以下；局部根据机场净空的要求，可适当放宽；合作方式：土地出让，物流设施租赁，注册。园区发展历程2002年2002年7月，顺义区政府批准成立北京空港物流基地管理委员会和北京空港物流基地开发中心。2003年2004年2005年2008年2011年2003年3月8日，基地一期土地开发市政工程正式启动，当年实现税收1243万元。2004年，基地与首都机场集团达成了“共同规划、共同投资、共同建设、共同经营、共享收益”的“五共同”发展原则，共同开发建设航空货运大通关基地，开创地方政府与机场当局合作先河。2005年，基地紧抓机场扩建机遇，成功申报北京空港保税物流中心（B型），成为全国第一批保税物流中心（B型）之一。2008年7月成功申报下国家级天竺综合保税区，并完成综保区规划范围内2660亩土地的征地拆迁任务。2011年5月，携手二三产业基地，与大孙各庄镇开发建设“空港物流基地东区”，拓展发展空间。园区荣誉2002年，北京空港物流基地经北京市政府批准成立，北京市唯一的航空-公路国际货运枢纽型的物流基地，是北京市六大高端产业功能区中临空经济区的核心，连续三年列入北京市重点工程；2003年被中国物流与采购联合会命名为中国物流实验基地；2005年8月，凭借服务体系完备、众多知名企业入驻和迅猛发展的势头，基地被制定为2008年奥运会唯一的物流配送中心；2007年被国家人事部和国家物采联评为“全国物流行业先进集体”，被国家物采联评为全国物流行业最高等级的3A级信用企业；2008年11月又被评为中国物流示范基地；2009年被中国物流学会确定为“中国物流产学研基地”。园区市政条件北京空港物流基地按照国际一流标准建设，提供高标准的“八通一平”（供水、雨水、污水、供电、天然气、通讯、有线电视、道路及土地自然平整）市政设施，基地功能设计由中、德、美三国专家联合完成，满足现代化企业生产经营的需求。

道路：物流园道路呈网状布局，其中南北主干线4条，东西主干线3条，道路占地面积占园区总面积的20％，一期道路规划长度18600米，科学规划、合理布局，充分满足现代物流企业快速、便捷的出行需求。

供水：由顺义卫星城第三水厂提供，采用环状管网供水，水质符合国家饮用水标准，供水压力0.3MPa。

排水：采用雨污分流制，其中污水经园区内污水管网排入顺义区市政污水主干线至污水处理厂;雨水经园区内雨水管网向东排入小中河。

供电：由顺义卫星城西辛110KV变电站引双路10KV电源至园区开闭站，24小时为企业提供可靠的电力供应。

天然气：为建设“绿色园区”，物流园区内采用天然气作为供热能源。由顺义卫星城天然气主管线引入园区，在区内形成环状供气管网，保证供气安全、通畅。天然气供气压力0.2MPa。

通讯：与中国网通集团北京市通信公司合作开发建设“数字物流园区”，园区内设电信分局，建设宽带传输网络，电信收费实行优惠。园区内业务现状基地以航空物流企业为依托，以国内外专业物流及总部型企业为主体，以国际中转、分拨、配送业务为主线，以高附加值物流加工企业为补充，引进的企业类型有：第三方物流企业、航空公司、货运代理、进出口贸易、高科技制造等等；

目前，基地已引入的有企业500余家，其中世界500强企业14家，行业涉及物流、航空、金融、保险、商贸和文化创意等领域。较为知名的有，荷兰TNT、德国敦豪、新加坡普洛斯、顺丰速运、宅急送、华辉国际运输等多家国内外知名企业；基地内快递物流企业较为集中，约占北京市快递专业市场份额的5成，该基地也是北京市四大物流基地中租金最高的，平均净有效租金为40.1元/平米/月；基地招商条件较为严苛，通过挂牌形式转让土地，近两年无土地供应，周边临近地块成交价约300万/亩。北京物流基地现状四大物流基地主营业态京南联运：保税物流、会展物流及电子、汽车、食品饮料、农产品等专业物流马坊国际：汽车、工程机械、新材料、生物医药、农产品等专业物流；通州马驹桥：电子电器、食品饮料、图书音像等专业物流北京空港：医药、快速消费品、食品冷链、农产品、纺织服装、航空物流、快递等专业物流物流基地园区现状北京四大物流基地对比北京空港基地大