《项目风险管理应用问题研究9000字（论文）》

项目风险管理在二手房买卖项目中的应用TOC\o"1-3"\h\u摘要 第1章绪论1.1研究的背景近年来，由于国家政策，房价上涨和城市搬迁，中国的二手房市场已经变得越来越成熟，并已成为房地产市场的常见形式。2013年第一季度，国务院连续发布了“五项全国性条款”和“关于继续规范房地产市场的通知”，反映出政府在规范房地产市场方面的强硬立场。这一系列政策的出台导致二手房交易达到空前的高潮。但是，目前二手房市场的法律法规还不完善，行业还没有规范，因此存在潜在的风险。经过调查，从2012年开始，包头杏林房地产选择了房地产代理作为主要业务，并以银行抵押贷款的名义向购房者收取了800多个购房者的近8亿首付。兴麟房地产经纪有限公司董事长吴斌林解释说，兴麟房地产在全国150个城市设有分支机构，共有3600家门店，资本额超过10亿元。1.2研究意义只有掌握了风险管理的基本知识和技能，企业才能毫无准备而忙碌。由于房地产经纪市场在国民经济发展中起着重要作用，因此政府通过降低银行贷款利率来支持房地产经纪市场，并通过提高税率来调控房地产市场。其中的房地产经纪公司应该能够利用良好的发展机会，其次，它具有良好的应对法规的能力。这些企业的管理者对此会有强烈的感觉。在不断完善资本市场的过程中，越来越多的房地产服务项目可以看到房地产经纪公司的参与，房地产经纪公司的发展与风险并存。设施的不断改进也迫使消费者对房地产经纪公司的服务提出越来越多样化的要求；尽管企业的不断扩张可以减少固定成本，但同时，管理的深度和广度也在不断加深。房地产公司在快速发展中面临的“增长之痛”是由这些变化的因素引起的：只有仔细考虑公司风险的可能原因并了解风险转移的机制，我们才能更好地应对这些变化的因素。本文具有重要的实践意义。1.3研究方法本文在研究过程中采用了比较分析的方法，文学研究的方法，案例研究的方法和图表分析的方法，从而提高了研究结论的直观性和可读性。本文采用文献检索法研究房地产经纪公司当前风险管理模型的具体实施方案和背景，分析了兴麟房地产经纪有限公司的业务类型和具体的风险管理处理方法，并探索了全面的风险管理方法。这在公司的运营和管理中起着重要作用。最后，讨论了应对兴麟房地产经纪有限公司风险管理不力的措施。文献研究法，查阅了大量的与房地产经纪有限公司风险管理有关的研究资料，对风险管理理论有了深入的解了，为本文的进一步研究奠定了良好基础，提供了理论保障。第2章相关概念2.1全面风险管理概念COSO委员会对集成风险管理的定义如下：“企业将集成风险管理作为一个过程来实施和控制。只有当组织中的所有人都意识到管理工作的重要性并从内部参与时，才可以在企业中有效，切实地实施管理政策，从而为实现公司的长期战略目标做出贡献。将风险管理表达为适合公司治理流程的流程，COSO委员会给出的定义是中国风险控制领域最具代表性的。因此，在讨论本文时，我将这个定义作为对企业风险管理的实施和实施进行全面分析的主要定义，同时还将包括以下部分：全面的全面风险管理遍及企业的各个层面。组织结构及其周期性工作不断地促进和监视企业各个方面的正常运行。“通过确保公司内部员工的充分参与，可以以最快和最好的目标实现公司风险管理。同时，风险管理还可以无形中影响每位员工的工作，并改善每位员工的风险控制意识管理。③在实施风险管理体系的过程中，为企业提供了正确的管理策略。特别是，可以在每个部门中进行预算支出和风险警告方面的工作。面对这种情况，公司的高级管理层还需要根据公司建立的风险偏好在不同的战略，目标和相关风险之间进行筛选，最后确定最有利于公司长期发展的战略政策。2.2房地产经纪公司风险管理的特殊性（1）房地产经纪公司风险管理现状分析目前，中国房地产行业有很多公司，发展趋势良好。这些领先的公司在企业盈利能力，员工人数和规模等各个方面都证明了自己，但是，通过分析其发展历史，我们也可以看到一些不足。例如：首先，房地产中介行业还没有一个相对稳定的结构。该行业中各种公司的发展受到极端和极端两极分化的影响。其次，在房地产中介机构的活动领域，相关的教育和职业教育相对较少。有关人员素质参差不齐，总体水平有待提高。第三，从整个行业的角度来看，房地产经纪人进入和进入行业的机制仍然十分缺乏。第四，没有严格和强制性的行业标准。在房地产中，经常发生纪律和不信任。第五，房地产中介机构的市场活动不成熟，应对风险的能力低下。宏观环境改革将对其产生重大影响。（2）从制度层面（外部环境）进行分析关于中国房地产业的发展状况，仍需不断完善，各个方面的发展还不成熟，需要专门的机会和一段时间来制定和完善相关的法律，法规和机构文件。有关房地产管理的主管部门应高度重视这些问题，这些问题是同时提出的，同时，他们需要根据社会环境的变化更新相关的法律制度，以改善市场。2.3评估企业风险要实施风险评估体系，企业必须首先创建和完善风险评估体系的基础工作，只有在这种情况下，公司才能根据市场需求进行工作：首先，根据公司内部组织结构的组成确定目标，工作根据风险评估，目标和系统标准依次列出，其次，它们有效地识别了风险，增强了公司对风险的预警能力并减少了无法预测的财务状况风险和市场。经济变化正给企业造成巨大破坏。关于正在进行的风险管理工作的实施，能否在此过程中及时，准确地评估风险，对企业起到预警作用，是企业进行风险评估的根本目标。此外，由于风险识别是一个动态、连续的过程，因此我们必须从全局角度考虑所有风险。2.4企业风险管理的理论基础2.4.1系统论在20世纪40年代，奥美生物学家Bertalanffy建立了系统理论，该理论可以称为该领域中典型的基础理论。该理论是社会发展的原动力，也得到了改进，与市场需求更加紧密地联系在一起。这种系统理论的观点是：（1）系统是具有一定功能的有机整体，由许多相互作用和相互联系的因素组成；（2）系统的结构是基于系统中各种因素的，是按一定顺序组合而成的：（3）任何系统必须建立风险的功能和目标，同时直接影响系统的运行，系统的目标是工作的核心。元素的数量和结构变化，系统的所有可追溯性是以下事实的结果：信息材料和能量的三个主要元素相互反映。（4）系统不仅应考虑内部结构的变化，而且还必须与外部环境集成。2.4.2内部控制理论首次提出了非常重要和必要的风险评估因素。众所周知，由于公司行为很容易偏离既定目标或任务，因此有必要研究内部控制。这种偏差也是一种风险的可能性，因此，公司需要加强内部控制系统的实施，以减少此类风险对公司的负面影响。风险评估作为内部控制总体结构的重要组成部分，不仅清楚地表明风险是管理内部控制的主要工作，而且是企业内部控制工作的实质。2.4.3破产成本学说企业关闭的另一种形式是企业破产。企业破产是一种依照法定程序说明企业终止的合法行为，它发生在当企业总资产与负债额不等的情况下，或者无力偿还债务的情况下。破产成本是指企业破产所必须要支付财务危机的成本，一般情况下，可通过以下两种方式展现出来：破产的间接成本和直接成本。企业宣布破产后，企业利益相关者和自身要承担企业的管理成本，该成本中绝大多数为外部专家的劳务费。另外，企业可流通证券的持有者需要根据企业违约对企业财务所造成的亏损进行填补。而破产的间接成本则是说企业遇到较大的财务风险时，可能企业造成的巨额损失，产生企业破产的可能性。在这个阶段中，企业会降低其他的风险投资，以减少企业在未来可能破产的时候减少成本支出。兴麟房地产经纪有限公司风险管理现状及问题3.1兴麟房地产经纪有限公司简介兴麟公司董事长吴秉麟于2009年在宁夏创立了该公司。当年，兴麟房产的首家店铺开在了在内蒙古包头市。2010年之后，兴麟公司变更为房产综合型服务公司它以房地产中介业务为发展核心。2011年下半年，在包头兴麟房产中介都不是很出名。到了2012年，兴麟房产开始扩张，在那一年兴麟房产在包头的门店开到了40多家。2013年，吴秉麟的“兴麟系”开始在全国“疯狂扩张”，并开始使用德邦、恒庆、正丰、盛居等五花八门的名字。目前已知“兴麟系”业务已分布甘肃、陕西、辽宁、河北等14省区超过100个城市，门店数量超过2000家，对外自诩“中国房地产经纪机构总部”。3.2兴麟房地产经纪有限公司的业务范围兴麟公司是以一个以房产中介业务为核心的发展的房产综合服务机构。主要业务范围为写字楼租售、产权证办理、二手房买卖、房屋租赁、房屋全程代理、按揭贷款、房地产投资咨询、商铺租售及空置房、企业债权房、商品房销售代理等。兴麟在不断发展的过程中，作风踏踏实实，一步一个脚印，演绎每一个经典案例时都付出了满腔的热情，他们把客户的满意作为他们前进的动力。在兴麟房产今后的发展中，它将更加专业，更加全面，更加系统，努力提高企业的信息化、专业化水平，发挥专业团队的综合优势，增强企业的综合竞争力，把兴麟房产建设成为现代化专业房产咨询服务机构。经纪业务模式见图3.1。图3.1经纪业务模式流程图3.3兴麟房地产经纪有限公司的风险管理现状（1）结合内外环境，明确发展目标通过分析其他国家发展完善的房地产市场的有关信息可以了解到，二手房每年的交易数量比新增住房的高，一般为其的3~4倍。在美国每年新建住房仅占总住房存量的1.5~2.5%，并进入市场销售的住房，仅占存量房的1/10。由于目前我国各个地区经济水平不一样，导致各地区的二手房市场的发展不尽相同，具体说来，二手房市场在东部经济发达地区的发展较为成熟，房屋总销售量中二手房交易量具有较大的比重，而在西部地区二手房市场的发展较为缓慢。每个不同城市的二手房市场均可划分为以下三个阶段（表3.1）。表3.1二手房市场阶段划分阶段划分表现特征初级阶段二手房交易量较小，缺乏完善的市场交易配套机制上升阶段二手房市场交易量会有显著提高，但仍然缺乏配套的交易机制，交易的配套机制的建设跟不上迅速上升的市场需求成熟阶段二手房市场交易量将会很大并且没有什么波动，相应的交易配套机制也建设的比较完善和规范，具有良好的市场竞争环境不同地区二手房销售情况大相径庭，这点可以从二手房交易量看出。因此即使现今我国增量房交易数量比二手房大的多，但在以后住房市场中二手房成交量将会越来越多，住房市场的主导地位增量房将无法继续占据。在近几年的发展积累之下，兴麟房地产经纪有限公司在认真分析行业发展趋势和宏观经济形势的基础上，出台了比较清晰的发展目标和发展战略。其区域战略为重点发展国家战略区域；从自身情况出发，制定了以一手房代理、二手房交易，包括写字楼、商铺在内的产品策略，并制定了明确的由北往南，由二线城市到三线城市发展战略规划。（2）设立专门法务部，集中处理风险近几年，兴麟房地产经纪有限公司一直努力加强治理结构建设，建立现代企业制度。两年多以来，自从开始改制集团整体，成立股份制公司，兴麟房地产经纪有限公司一丝不苟地根据创建现代企业制度的规范，加速成立合法的法人管理结构，创立落实董事会、股东会、监事会、党委会、总经理办公会等执行和权利机构的每一项议事条例，并且在全国各级分部市场设立专门的法务部门，设有法律顾问，外务部长，专门处理公司突发事件，例如客户的投诉，公司员工的不合规做法等。此外，法务部还有责任及时和房管局，工商部门，银行等机构保持友好关系，要求做到第一手掌握最新信息。使得公司根据有关的法定程序行使职权、审议议案和决定事项变得更加协调，更加深入明晰公司经营层、董事会的工作权限和职责，保证公司照章履行职责、使用职权。第四章兴麟房地产经纪有限公司风险管理的问题4.1风险管理工作与经营管理有机融合不够风险管理工作非常忌讳“独自行动”。以一个单独的项目的方式去开展风险管理工作，将会使得风险管理工作无法开展，形成风险处理有害的局面。目前，中国兴麟房地产经纪有限公司在对标先进房地产经纪公司风险管理模式的过程中，只是走完了企业全面风险管理建设的“第一阶段”，创立了机构、体系等三道防线，对管理制度进行了补充完善和工作流程进行了梳理，制定了相关管理策略，定期测试并拿出相关报告，对风险进行预警和监控。但只有经过一个漫长的时期才能使得全面风险管理在企业工作发展中的话语权和效力更加有效地发挥出来，只有进一步加强能力、理念和方法水平，才能完成“全面”的深度和含义，使风险管理工作真真正正的做到“全员、全方位、全过程”。兴麟房地产经纪有限公司最初在包头设立公司的初衷是非常明确的，就是为了开展中介服务业务，利用市场的大好形势跟上节奏快速发展。但是在没有向企业董事会进行报告并得到同意的情况下，吴秉麟不顾国家法律法规，擅自将企业目标重新定义为利用投机性不合规交易来获得差价利润，并且随意扩张，与设定的目标根本不符，这是对目标的不管不顾，最终闯下弥天大祸。4.2对二手房市场的风险缺乏足够认识与住房一级市场不同的是，二手房在二级市场中必须交纳的许多种类的税费才能使得交易得以完成，且交易时间也比一级市场长，这就使得需要花费更大的交易成本。在完成交易的过程中，买卖双方都需要通过十分复杂的交易过程，包括委托代理、咨询信息、签订合同、洽谈、物业交验和办理过户等，这种交易性质要求买方和卖方都需要去了解到更加准确、更大的信息量，这就导致二级市场的信息成本大于一级市场的信息成本。与住房市场密切相关的行业协会、政府机构以及经纪服务业组织在住房二级市场的信息转达体制中占据了十分重要的地位，总体上来说中国的经纪服务业现在还是处于初级阶段，有许许多多的需要解决和研究的问题，在相关市场信息转达方面，行业协会组织及政府机构所起的作用也需要进一步加强，因而补充完善住房二级市场的信息转达体制是十分有必要的。完善信息的转达体制能够帮助增加市场的效率和减少信息的成本，但由于迟迟没有形成对住房二级市场信息成本较完全的估算方式，导致暂时没有办法进行下一步对影响信息成本因素的识别并对信息成本的分布规律进行较深入的探讨，也就不能根据这些对不同区域二级市场经纪服务的市场成熟度和专业化水平进行比较，不能够对应性的提出使市场信息转达体制更加完善的方法和措施。4.3对自身承受风险的能力没有正确评估兴麟房地产经纪有限公司最后背负巨额债务，十几名管理者一夜之间被全国通缉。根本原因在于盲目扩张，没有对自身的风险承受能力进行一个正确评估。刘爱平是兴麟公司的总经理及股东，2014年9月10日以他的名义发出的《致全国兴麟、德邦无辜百姓及相关执法部门的一封信》中说，“客户的钱既没有被任何人卷走潜逃，也从没有参与过任何方式的高利贷款，所有的都用于开发新的店面、使公司快速扩张，客户的房款全部花费在街头巷尾兴麟公司的招牌、店铺租金、车辆、员工工资及办公用品上。”“相同的，兴麟公司也根本没有打算去欺骗消费者，获得不义之财而逃之夭夭，‘卷巨款蒸发’、‘早有预谋’这些是公司实在无能为力，而只能承担的罪责。兴麟店铺之所以如此快的倒闭，是因为兴麟公司已经没有能力支付员工工资，赔偿客户的钱财，所有人对于经营管理者无能而引发的巨大失误都无计可施，只能任其自然。”最后信中也表达出对吴秉麟的不满。“因为吴秉麟个人的冒进和鲁莽，使公司近一年发展呈‘大跃进’式，导致公司资金发生断链，而正是这种没有计划、不考虑成本的扩张，从而导致公司资金短缺，而形成了公司新店已开，旧账难还的局面，使得现今兴麟公司再也无颜面对广大客户。”兴麟房地产经纪有限公司的风险管理问题的应对建议5.1调整股权结构影响公司治理形成的主要因素是股权结构集中度太高。股份比例和股权类型配置的结构就叫做股权结构。公司控制权的拥有方由股权结构决定，为了使自身利益最大化，每个的公司控制权的拥有方都会采取不一样的方式，从而影响公司治理，继而使公司的运营和业务水平发生变化，这就是公司治理的根本。兴麟房地产经纪有限公司是属于一股独大类型，董事长吴秉麟占股高达百分之九十，股权结构十分分散，使得大股东没有办法利用操控上市公司的方法来侵犯一般投资者和中小股东的利润，而机构投资者股东主动投身于公司治理，使得董事会、股东与经理层三者之间互相制约的关系得到了加强。增加股权流动性，使得股权激励、高管持股等人员的鞭策机制有了实现的可能。此外，根据国家监管限制的条件，主动寻找在境外投资银行中寻找协作同行，进而获得在风险管理和内部控制方面的先进管理。5.2选择适宜的风险量化分析的工具和技术风险管理方法应根据风险特点来选用，所以不同的风险所采用的风险管理方法也应不同。而不同的风险管理方法有不同的适应范围，也有它们各自的优缺点。因此，风险管理方法的选用应适应风险具体特征的一种或几种方法相结合进行风险管理。辨别各种风险的下一步任务就是要分析风险的影响程度。分析风险最重要的任务是要评估风险的危害度，并确定风险发生的概率。分析风险的关键是通过数字来描述风险程度。模糊分析法、风险矩阵法、蒙特卡罗仿真法以及PERT都是可以采用的方法，但是以上并不适用于任何风险，需要根据风险类型进行选择使用。定性分析与定量分析方法相结合采用，特别是选用恰当的分析工具是风险管理成功的关键，如果选用得当，可以低廉的成本以获得风险处理措施，还能可避免虚假结果的产生。兴麟房地产经纪有限公司采取不同的应对措施来应对不同特点的风险。针对背景介绍中的涉案风险，则应定性为巨大风险，公司必须引起足够重视，成立专门的风险应对小组，各部门配合处理。5.3提高领导者的危机意识在企业管理活动中，企业内部环境的动力来源是企业家精神，企业文化是软环境，员工通过企业文化处理问题和思考问题。因此，将风险管理思想融入企业管理思考的范畴，则其雇员工才可能对风险管理有一定的认识。只有企业中每个人都重视风险管理，企业才能形成较好的风险管理文化。如果企业文化未能加以改造，仅在原有的基础向前盲目推进，在规模扩张或战略改变的背景下，绝大部分都会遇见问题。在扩张企业规模或实施一项新战略过程中，如果出现一系列变化，获得甚至提升改造和传播的能力，从而使得企业文化发生变动，而后推动战略的实施。只有借助于企业文化提供的基础才能推进战略，当企业文化与战略相互顺应，企业就能无惧环境改变，加强系统执行力，同时战略的其他业务因素的同一性将会变得更好，进而使得战略的实现有了组织保证。吴秉麟在兴麟房地产经纪有限公司的领袖地位十分显著，他的个人影响来形成企业文化核心。在这种的企业中，风险管理的施行的最大阻碍就是领导者的观念。兴麟房地产经纪有限公司自建立以来，管理层有较高的风险容忍度和风险偏好。最近在新的经营战略转变过程中，风险管理得以从实际上开展。但从全局来看，并没有在思维上将风险管理系统化，使得集团的风险管理仍然处于较低水平。企业的责任承担最重要的转变是由管理团队来取代个人承担。后者实际上是由个人的喜好来判断价值，这仍然是家族式企业的运作流程，还处于创业阶段。所以，由集体决策取代个人决策，能够使得管理层总体的风险容忍度得到下降。另外，给予企业独立董事在风险事项上的决定权，是构建企业风险管理文化的思路，要求领导者在行事风格上做出较大的转变。第6章结论企业的重大风险危机预警就是对企业的风险管理状况进行预测和警示，以减少重大危机的发生或降低重大风险危机的危害程度，对公司的风险管理起到一个监控的作用。房地产中介企业的重大风险危机预警系统，能使企业及时地检测出重大风险危机出现前的一些征兆信号，并将这些信号与重大风险危机的产生建立一个对应联系的系统。其内容包括：兴麟房地产经纪有限公司重大风险的信息收集、加工、防范、警报、管理等。几个系统要求环环相扣，才可能减少重大风险危机带来的损害，达到企业防范重大风险危机的目的。在面对巨额诈骗事件的时候，如果兴麟房地产经纪有限公司设立了重大风险危机预警机制，在面临市场出现大量客户投诉时，会触及重大风险危机临界点就不会放任一个市场的风险蔓延到另一个市场，也不会发生多个市场同时出现兑付的压力，就能够及时检测到风险的严重性以及预估到其将带来的损失。要想保证业务操作的