茌平市调报告

2011年7月15日北京鹏东方企业管理咨询有限公司

中国山东茌平京都购物广场项目市调报告山东茌平市调报告内容商圈范围内各业态店功能项目分析商圈范围内各业态店品牌分析对本店以后经营定位的建议

市调目的

-商圈分析，项目市场定位

-对主力商圈“竞争店”的分析、认知、评价

-消费者的消费行为分析中国山东茌平京都购物广场项目市调报告1.1茌平概况

茌平县境域地处北纬36°22′～36°45′和东经115°54′～116°24′之间。2005年，以县城为起点，东至齐河县界15公里，西至聊城市界31.50公里，西北至临清市界31.10公里，南至东阿县界21公里，北至高唐县界15公里。全县东西横距46.30公里，南北纵距43.50公里，总面积1119.68平方公里。茌平县城位于县境偏东部，地处国道105线与邯济铁路、省道804线、济聊馆高速公路交汇处。东距省城济南市80公里，西南距市驻地聊城35公里。近期规划主要划定在北环路以南、南环路以北、新国道105线以东、东环路以西的区域，面积22.10平方公里。2005年底，县城建成区面积约13平方公里，居住人口10.50万人。现茌平县有3办事处7镇4乡，810个行政村，57万人口。茌平古为夷地。夏、商属兖州，西周属齐国，秦朝建立后实行郡县制，置茌平县。因县境在“茌山”（今乐平镇教场铺村西北金牛山）之平陆，故名茌平。茌平秦置县后，下设乡、里，自汉到元沿用至今。中国山东茌平京都购物广场项目市调报告茌平的国内生产总值连续两年以高于17%的速度增长，特别是工业更是以年均35%的速度超常规发展，2010年茌平县进入百强县。

2010年茌平县生产总值252亿元，年均增长27%，地方财政收入13.5亿元。城镇居民人均可支配收入约19750元，农民人均纯收入约9240元。

茌平剪纸茌平十孔白莲藕茌平圆铃大枣茌平乌枣中国山东茌平京都购物广场项目市调报告1.2商圈分析

茌平县城商业氛围及繁华程度较高的商圈主要集中在中心街、振兴路、新政路、顺河街、枣乡街、隅东隅西路、文化路，京都国际周边形成以联华购物中心、祥兴商贸城（商业城）、信发商业步行街组成的县城第一商圈。其它次级商圈还不成熟，没有形成明显的区位优势，无法与本商圈相比拟

中国山东茌平京都购物广场项目市调报告商圈临街商铺购成情况

（中心街）品项举列政府企业单位人民政府、档案局、山东金号织业有限公司功能店新华书店、姜玉坤眼境、金利福钻石银行保险中行、建行、工行、齐鲁银行、农行服装鞋类鄂尔多斯、罗萨、361、匹克、森马、美邦、老北京布鞋、邦赛、蜘蛛王医院药店茌平妇幼保健院、漱玉药房、利群药房3C电信宏大电器、三联电器、亿达手机卖场、联想专卖店餐饮娱乐小城故事、不夜城娱乐商务宾馆、德克士日化副食店金麦田时尚百货、青春别墅床品婚庆东方佳人婚沙摄影、水晶家坊厨卫家居苏泊尔其它萤火虫网吧、AA动漫中国山东茌平京都购物广场项目市调报告中国山东茌平京都购物广场项目市调报告231京都国际中心街集中了五大商业银行的营业网点，同时有较成熟的娱乐、餐饮、服装、鞋、数码、手机等商业、品项，消费能力相对较集中，消费潜力强中心街乃至茌平目前缺乏中高端的购物场所，无法挖掘本地的消费潜力，更不能提供一站式购物以满足当地消费者的购物需求中心街周边共有四大高档住宅小区，其中建设中的有2家，是居住人口稠密的地区，具有很强的消费能力，也是今后推广会员卡的重点区域商圈临街商铺购成情况

（新政路）品项举列政府企业单位县公安局、地税局、招商局、法院、县委文教机构新世纪幼儿园、茌平（农机）职业学校功能店贝贝佳、贝因美、琪雅美容银行保险建设银行、农村信用社服装鞋类裤子大王、双星连锁医院药店茌平第三医院、中医医院、3C电信宏大电器餐饮娱乐茌平宾馆、尚客优快捷洒店、鸿锦府火锅床品婚庆水星家坊、中华婚沙摄影厨卫家居老板厨房电器、其它意大利风味蛋糕中国山东茌平京都购物广场项目市调报告中国山东茌平京都购物广场项目市调报告21京都国际新政路上分布着县公安局、法院、县委、地税局、招商局等政府机关，是行政中心，又是医院、宾馆等服务设施较完善地段，可提供有力的团购和中高消费群体茌平人民广场位于新政西路南面，距项目地不足1KM，是茌平人民重点聚集地；因此也是我们宣传的重点区域商圈临街商铺购成情况

（枣乡街）品项举列政府企业单位国税局、财政局、金玉投资文教机构枣乡小学、城关中学、茌平实验小学功能店唯美健身会所、恒花SPA养生会馆银行保险中国平安保险医院药店振兴街道枣乡南路社区卫生服务站、利群药房3C电信清华同方、联想餐饮娱乐枣乡宾馆、好百年大洒店、珍珠泉足疗、颐和堂足疗、金舜城大酒店厨卫家居九牧卫浴其它龙一跆拳道中国山东茌平京都购物广场项目市调报告中国山东茌平京都购物广场项目市调报告21京都国际枣乡街主要以装饰建材、餐饮、休闲、学校、公司单位为主。商业设施较缺乏，对文化用品、图书音像、体育商品有很强的潜在购买力枣乡街有6个成熟小区和一个在建小区，现阶段总入住人口6千人以上，是商业中心稳定的消费人群和会员来源商圈临街商铺购成情况

（振兴路）品项举列政府企业单位茌平检查院、国土资源局、茌平广电局文教机构北关小学功能店茌艺金店银行保险农村信用社、中国人发财产保险、安邦保险服装鞋类国人西服、医院药店茌平急救站、3C电信HP、IBM专卖店、联想、方正、海尔餐饮娱乐盛世龙KTV、金源大酒店、宏天宇羊汤、顺河大酒店厨卫家居华帝专卖店其它阳光旅行社中国山东茌平京都购物广场项目市调报告中国山东茌平京都购物广场项目市调报告21京都国际振兴西路有茌平检查院、国土局、广电局及机关单位家属院，商业以餐饮为主，振兴东路以土杂为主。是日化类、烟酒、针织服饰商品的主要消费群体振兴路缺乏食品、生鲜、日用百货的综合商业设施，是机关单位家属居住主要区域，消费潜力强商圈临街商铺购成情况

（隅西隅东路）品项举列政府企业单位茌平民政局文教机构茌平艺术教育示范学校、儿童棋院功能店永春堂女士养生会所、欧尚烫染、银行保险中国农业银行服装鞋类七匹狼（顺河南街交汇处）、特星连锁、医院药店隅东社区卫生服务站、3C电信长城电脑专卖餐饮娱乐海宾蜀香鱼锅、胜利饺子城其它西关农贸市场中国山东茌平京都购物广场项目市调报告中国山东茌平京都购物广场项目市调报告231京都国际隅西路以幼教、儿童俱乐部、汽车服务业为主，商业门脸不多，属于商业行为较不发达地区隅东路有中心花园，与茌山路交汇，茌山路有滨河小区、粮食局及家属院，距项目很近，是发展为固定消费群体的重点对象隅西路路段有西关农贸市场，面积大约1500平方，可以利用市场的对比性，在生鲜经营方面提高鲜度、卫生、品类等方面的管理，赢得消费群体商圈临街商铺购成情况

（顺河街）品项举列政府企业单位茌平畜牧局、聊城仲裁委员会茌平分会文教机构糖果果儿童俱乐部、北京神墨学堂功能店精益眼镜店、银行保险中行、工行、建行、农行、中人寿服装鞋类七匹狼（隅西路交汇处）、双星、乔丹医院药店颐康源药房、济民药房、中医院第三门珍3C电信三星专卖店、餐饮娱乐神圣山羊餐厅、天禧肥牛、来力台球俱乐部其它电影厅、民兴网吧、万佳网吧、菜市场、龙武门跆拳道馆中国山东茌平京都购物广场项目市调报告中国山东茌平京都购物广场项目市调报告21京都国际顺河街商业以餐厅、网吧、影院等娱乐项目为主，交通便利、人流较大，是年轻人相对集中的场所，有时尚消费的需求和能力该路段上分布四大银行营业网点和中国人寿、太平洋保险、中国人民保险等，对大型商业中心的购物卡消费有一定的消化能力商圈临街商铺购成情况

（文化路）品项举列政府企业单位县劳动和社会保障局文教机构职业中等专业学校、县委党校、县第一中学功能店平姿颜SPA养生馆银行保险中国大地保险服装鞋类QQ—sport医院药店县人民医院、茌平县急救站3C电信三星专卖店餐饮娱乐永和餐厅、华莱士、桃源山庄、喜洋洋酒店其它阳光庆典礼仪、阳光在线网吧中国山东茌平京都购物广场项目市调报告21京都国际中国山东茌平京都购物广场项目市调报告该路段有职业中等专业学校、县委党校、县第一中学，对休闲食品、酒饮、运动休闲类商品需求较大文化路住宅小区人口大约2200人，基本为常住人口，离我们的广场大约1.5公里左右。商圈临街商铺购成情况

（信发步行街）品项举列企业单位青岛东港集团茌平办事处、广东太阳神茌平办事处专业卖场东华饰品、爱儿坊母婴生活馆文教机构佳音琴行、蓓蕾拉丁舞培训中心功能店创新美发、常青树瘦身会所服装鞋类阿依莲、真维斯、步之霸、海宇皮鞋3C电信冠芝林手机数码广场、惠普电脑餐饮娱乐小尾羊、重庆小天鹅火锅食府床品婚庆梦巴黎婚纱摄影、唯美婚纱摄影厨卫家居百胜玉雕床垫、三宝家纺、金宝被服其它时尚玩具中国山东茌平京都购物广场项目市调报告21京都国际中国山东茌平京都购物广场项目市调报告信发步行街与中心街交汇，以经营服饰、皮鞋皮具、3C通信、餐饮娱乐为主（近200家商户），人流密集，与中心街相结合是茌平最具有代表性的消费区域，所以，中心街及信发步行街的消费状况对我们项目定位有着重要的参考价值信发步行街也是婚纱摄影店较多的地方，可以与他们结成销售合作伙伴，在商场内开展婚纱摄影促销专区，在摄影店中陈列商场促销海报及相关信息商圈临街代表性商铺商情（一）

中国山东茌平京都购物广场项目市调报告品牌面积（平方米）月租金（元）年销售（万）地段匹克35380020中心街36111010000130中心街商圈临街代表性商铺商情（二）

中国山东茌平京都购物广场项目市调报告品牌面积（平方米）月租金（元）年销售（万）地段利郎1104000130人民广场亿达手机11010000120中心街

黄金珠宝税收调查中国山东茌平京都购物广场项目市调报告品项增值税消费税营业税租赁税教育附加备注珠宝玉器3%————

黄金饰品3%5%

年销售80万以下投资黄金除外黄金饰品17%5%———年销售80万以上（含80万）其它饰品3%5%———

房屋租赁——5%12%1%

1、通过了解，联华为一般纳税人，年报税50万元左右；

2、销售珠宝玉器黄金等年销售80万必须办理一般纳税人；

3、建议珠宝玉器黄金等分别办理个体工商户，申请定额税；

4、建议房屋租赁以联合经营的方式上报，以合理避税（房屋营业税5%+租赁税12%+教育附加费1%）。5、茌平税务管理相对宽松，可以用适当方法合理避税。中国山东茌平京都购物广场项目市调报告

问卷调查（一、调查时间、地点、对象）市调方式问卷市调时间2011年7月10—11日市调单位茌平县委、茌平公安局、茌平招商局、茌平林业局、茌平农业局、茌平教育局、茌平劳动局、茌平国税局、茌平开发区、茌平计生办、茌平信发集团、茌平工商局办公室；家和苑、枣乡家园、地税家属院、信发集团家属院、华信家属院市调年龄段20—25岁占比25%25---40岁占比55%40---55岁占比20%市调性别男性占比35%女性占比65%市调总人数109人序号多项选择问卷题答案选项选择占比答案选项选择占比1认为本项目商品定位档次？中高档73.40%高档12.80%中档22%中低档6.40%2认为本项目在茌平经营中高端服饰定位是否可以生存和发展？完全没有问题65.10%暂时不行11%不清楚21.10%肯定不行0.90%3觉得本项目需要有别于其他商场的在何处？购物环境53.20%超市面积大22.90%品牌商品优势49.50%地理位置好18.30%停车便利37.60%4觉得聊城金鼎购物中心和百货大楼商品丰富程度？一般74.30%选择较少8.30%丰富33.90%没有去过1.80%5聊城金鼎购物中心和百货大楼的服装和其他商品价格高吗？有些高，但是可以接受59.60%太高，基本不去7.30%比较高，很少在那里购物32.10%不高，可以接受5.50%6每次购买服装平均花销大概是多少？200--300元42.20%500--1000元12.80%300--500元33%1000元以上1.80%100--200元26.60%100元以下1.80%7希望京都国际购物广场经营哪些方面的商品和项目？品牌服饰79.80%游乐设施44%品牌餐饮58.70%精品电器43.10%中国山东茌平京都购物广场项目市调报告

问卷调查结果（二、多项选择问卷题及选择结果）序号多项选择问卷题答案选项选择占比答案选项选择占比8购物所选择的交通工具？自驾车56%公交车14.70%步行36.70%出租车10.10%自行车29.40%9月平均购物花费（含超市）1000元以下38.50%1500--2000元12.80%500元以下25.70%2000元以上6.40%1001--1500元21.10%10一般逛商场时间周末45%下班后29.40%不确定，有时间就去37.60%节假日25%11去济南和聊城逛商场次数及时间只要去了聊城或济南肯定要逛商场56%几乎不去11%年节必去24%12最能引起购买欲望的促销方式打折63.30%抽奖8.30%无所谓，主要看促销力度30.30%不为所动8.30%赠送14%13影响购买商品的主要因素质量68%品牌42.20%服务43.10%购物环境16.50%价格43.10%中国山东茌平京都购物广场项目市调报告

问卷调查结果（二、多项选择问卷题及选择结果）品项顾客最喜欢品牌顾客在茌平想买但买不到的品牌运动休闲阿迪达斯、耐克、李宁、双星、匹克、361、美特斯邦威、安踏、以纯、CBA、特步、彬依奴、森马阿迪达斯、耐克、质顶、NBA专卖、VOIT（沃特）男装啄木鸟、九牧王、国人、新郎希努尔、劲霸、国文、利郎、罗宾汉、才子海澜之家、皮尔卡丹女装Levi′s、only、veromoda、h&m（海恩斯莫里斯）、zara（飒拉）、太平鸟、艾格、阿依莲、伊韵儿、麦考林、圣迪奥、艾尚雪、埃斯普利特edc、TOUCH（塔吉）麦考林、玖姿、美若仙妮、五木丁。衣舍、veromoda、范思哲、百斯盾皮鞋皮具百丽、达芙妮、意尔康、邦赛、红蜻蜓、森达、金猴、天意美、舒丹妮、佰纳鞋柜、百丽、天美意、森达、佰纳、米奇童装小熊、娃哈哈——化妆品——薇姿、兰蔻、屈臣氏、欧莱雅餐饮——麦当劳、肯德基1、顾客建议京都国际购物广场应经营的配套项目：数码、书藉、影院、游乐、体育用品、健身俱乐部；2、调查总人数中有5%的人半月去一次聊城或济南购物，10%的人每月去一次聊城或济南购物，有5%的人二三月去一次聊城或济南购物；中国山东茌平京都购物广场项目市调报告

问卷调查（三、顾客与品牌）中国山东茌平京都购物广场项目市调报告

问卷调查（四、问卷小结）1、在针对不同消费群、不同居住群、不同年龄层次共109人的市场调查中：73.4%的人期待茌平有一家中高档的购物广场；65.1%的人对中高档市场持肯定态度；53.2%的人要求有良好的购物环境及完善的硬件配套设施；49.5%的人认可品牌商品在市场竞争中的优势。2、在对京都国际购物广场经营品类上：79.8%的人希望经营品牌服饰；58.7%的人希望有品牌餐饮的加盟；44%的人希望有游乐配套项目；43.1%的人希望有品牌连锁电器加盟。3、在购物时间、消费单价、交通工具上：45%的人选择周末购物、37.6%的人选择不定时间购物；单次服饰上的消费，200-300元占42.2%、300--500元占33%；月家庭消费中1000元以下占38.5%、1001--1500元占21.1%、1500--2000元占12.8%、500元以内占25.7%；56%的人选择自驾购物、36.7%的人选择步行购物、29.4%的人选择自行车购物。4、在商场促销及影响购物因素上：促销方式上63.3%的人喜欢打折、14%的人选择赠送、8.3%的人选择抽奖；影响购物因素上68%的人选择质量、43.1%的人选择服务和价格、42.2%的人选择品牌。5、在选择购物商场上：56%的人去济南和聊城肯定逛商场、24%的人年节必去。74.3%的人觉得聊金城鼎购物中心商品丰富程度一般、33.9%的人觉得聊城金鼎购物中心商品丰富。59.6%的人觉得聊城金鼎购物中心商品价格高但是可以接受；32.1%的人觉得聊城金鼎购物中心商品价格比较高，很少在那里购物。中国山东茌平京都购物广场项目市调报告

问卷调查（五、建议）根据问卷调查建议京都国际购物广场商品定位应以中高档品牌服饰和

超市为主，品牌连锁餐饮、连锁电器、连锁影院、连锁游乐项目为辅的品类组合。配以良好的购物环境、完善的硬件配套设施及优质的服务，并且针对周边市场做新颖的促销活动及重点小区在一定时段配备购物班车。目标品牌：品项

品牌运动品牌阿迪达斯、耐克、彪马、安踏、李宁休闲品牌马克华菲、杰克琼斯、美特斯邦威、以纯、森马、班尼路男装品牌苹果、利莱士、与狼共舞、利郎、七匹狼、狄亚诺、虎都、九牧王、七牌、才子、杉杉、雅戈尔、梦特娇、金利来、太子龙、皮尔卡丹女装品牌veromoda、阿依莲、淑女坊、圣迪奥、播、舒朗、威丝曼、圣媛、米兰、白领风彩、天意、美若仙妮、思远、杉杉黄金珠宝老凤祥、周大生、周大福、中国黄金、招金银楼、六福、金佰利、周生生化妆品玉兰油、欧莱雅、自然堂、佰草集、丸美、DHC、露华浓、羽西、美宝莲、卡姿兰、珀莱雅皮鞋皮具百丽、天美意、达芙妮、舒丹妮、千百度、金利来、梦特娇、宾度、袋鼠、苹果、康奈、红蜻蜓、骆驼、木森林、接吻猫、贵之步、路宝、卡丹路、名郎、老爷车、杰豪、蜘蛛王、康奈、卡丹仕2.1：消费者购物习惯分析序号调查地点被调查年龄所从事行业购物地点购物频率/周光顾原因购买商品交通方式1中心街振兴路文华路顺河路20岁以下一组:10人学生、家庭主妇、个体户、工人、的士司机、老师、公司职员（调查方式:临街随机抽取调查）联华、专卖店、小商店一至三次茌平只能选择联华，去聊城远不方便食品居多、服装1、步行2、骑电动车或自行车3、开车4、公交车20-30岁一组:10人联华、专卖店、小商店、聊城一至三次一般家用商品在茌平，服装类和贵重商品去聊城生鲜、食品、百货、服装30岁以上一组:10人联华、专卖店、小商店、聊城一至三次／经常一般家用商品在茌平，服装类和贵重商品去聊城生鲜、食品、百货、服装2新政路枣乡路隅西隅东路20岁以下一组:10人联华、专卖店、小商店一至三次茌平只能选择联华，去聊城远不方便食品居多、服装1、步行2、骑电动车或自行车3、开车4、公交车20岁以下一组:10人联华、专卖店、小商店、聊城一至三次一般家用商品在茌平，服装类和贵重商品去聊城生鲜、食品、百货、服装30岁以上一组:10人联华、专卖店、小商店、聊城一至三次／经常一般家用商品在茌平，服装类和贵重商品去聊城生鲜、食品、百货、服装中国山东茌平京都购物广场项目市调报告1、顾客购物多以步行为主；2、在选择购物场所时多以离家近购物方便为主，其次是期望购物环境、质量有保证、经常有特价；3、在被提及到的购物场所时，联华被提及率最高其次是专卖店、小商店、聊城；4、顾客购买商品多以生鲜、食品、日化、服装为主，其中购买超市商品提及率最高的是联华和小商店，购买服装提及率最高的是中心街、聊城5、顾客较关注的促销方式是降价促销或打折；信息得到的渠道：邻居朋友告知和去购物时才知道、DM；

建议：重点小区开通购物班车（周末和节假日）中国山东茌平京都购物广场项目市调报告2.2：从被问及的顾客情况分析：顾客对于纯商品型商场满意度较低，而对于商品+服务型商场的满意度较高，顾客的消费需求、消费理念更趋理性，因些未来商场定位、顾客定位对今后整个商场的运作会带来决定性的影响。商品+服务型商场满意度价高纯商品商场满意度较低中国山东茌平京都购物广场项目市调报告3.1商圈简介：茌平同业态商场概况（联华）联华购物中心商场位置中心街商场业态百货+超市消费定位中低档消费群体老、中、青，消费群体覆盖面广，在当地有较好的消费群体基础，知名度最高商品品类百货，超市商品品类在茌平相对较齐全，同地市级比较品项不全。商品价位100元左右到1000元左右，面向中低档消费群体购物环境整体装修效果一般、超市区域内灯光较好，通道窄，超市营业面积2600平方左右，二至三楼灯光较昏暗，商品品类配置适合中低端普通大众群体。配套服务设施服务台、寄存柜、背景音乐、锁裤角、免费停自行车等顾客配套设施较齐全商业配套设施麦肯鸡经营面积约10000平方(1层4500平方，2F2800平方,3F2800平方）楼层数3楼层布局1F：超市、金银珠宝、化妆品、名表、手机、精品2F：男装、皮鞋3F：女装、休闲运动、童装营业时间8：30——21：30员工情况着装统一、服务一般、员工年龄在20-50岁左右中国山东茌平京都购物广场项目市调报告3.2

联华购物中心商品价格带分析、销售占比

序号类别价格区间（100元以下）价格区间（100-300元）价格区间（300-500元）价格区间(500-1000元)价格区间（1000元以上）1休闲13%65%22%\\2运动16%70%14%\\3女装26%64%10%\\4男装8%53%25%14%\5皮具\\\\\6男女鞋6%42%49%3%7黄金珠宝、表4%12%15%20%49%8童装28%61%11%\\9床品11%33%48%8%\10化妆18%37%33%12%\11大众服饰37%53%10%\\各价格区间商品占比16.7%49%23.7%5.7%4.9%中国山东茌平京都购物广场项目市调报告联华功能项目调查分析（1）项目联华楼层经营面积占比商品结构评价商品档次评价超市生鲜1F30.7%11食品1F28.3%22家百1F6.1%22家化1F7.5%22日化1F5.7%33文体、音像1F12.2%22针织1F9.4%22家电大家电1F\\\小家电1F1.7%22数码1F1.1%11综合评分1.91.9以聊城金鼎购物中心为5分标准，以1—5分为评判标准，1为最低，5为最高中国山东茌平京都购物广场项目市调报告各竞争店功能项目调查分析（2）项目联华楼层经营面积占比商品结构评价商品档次评价百货男装2F25.5%22女装3F17%22箱包皮具、鞋2F12.1%22针织、内衣3F6.1%22童装、童玩3F4.8%22运动、休闲3F19.4%23床上用1F\\\金银珠宝名表1F1.5%22化妆品1F1.1%22娱乐\\\餐饮1F9.7%11综合评分1.92中国山东茌平京都购物广场项目市调报告以聊城金鼎购物中心为5分标准，以1—5分为评判标准，1为最低，5为最高联华功能项目调查分析（3）联华楼层服务标准评价形象评价服务项目服务台1F33寄存柜1F33纤裤边3F22修鞋\\修表1F23银行1F11联通/移动1F32其它免费停车1F11配套麦肯鸡1F22综合评分22中国山东茌平京都购物广场项目市调报告以聊城金鼎购物中心为5分标准，以1—5分为评判标准，1为最低，5为最高联华品牌分析品类联华购物中心超市内租赁区麦肯鸡、福源茶行、名酒名烟、金鲁源海参、茂昌眼镜、精品皮具（赛飞洛、金利来、袋鼠）、中国移动、精品小百货、上海老凤祥、玉兰油、珀莱雅、时尚生活、名表、数码、梦祥银饰、精品男装坦博尔