临时管理规约

临时管理规约23.临时管理规约的特殊主体(C级)P84临时管理规约在物业买受人购买物业之前就必须存在，这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约。称为临时公约，说明它是晢时的，过渡性的。物业建成后，业主的入住是一个逐渐的过程，业主大会并不能立即成立。如果业主大会成立并通过管理规约，临时管理规约就废止了。(1)临时管理规约的主体是建设单位临时管理规约一般由建设单位在出售物业之前预先制定，建设单位在物业销售之前是物业的惟一业主，即第一业主，而且建设单位这种“业主”的身份一直延续到物业全部销售完毕，这是建设单位能够制定临时管理规约的基本依据。(2)业主临时公约制定的时间《条例》规定建设单位制定业主临时公约的时间为物业销售之前。在实践中，建设单位一般将业主临时公约作为物业买卖合同的附件，或者在物业买卖合同中有明确要求物业买受人遵守业主临时公约的条款，通过这种方式让物业买受人作出遵守业主临时公约的承诺，这在客观上要求业主临时公约应当在物业销售前制定。真题．建设单位制订临时管理规约的时间是()。(2011；23)A.物业销售之前B.物业销售之后C物业交付之前D.业主入住之后答案：A例题：临时管理规约的主体是()A、全体业主B、业主大会C、物业服务企业D、建设单位答D24.临时管理规约的内容（A级）P85临时管理规约应当具备的主要内容：（共五项）（一）．物业的自然情况与权属情况（1）物业的自然情况说明物业的名称和坐落地址，物业的名称应当以当地政府主管部门审定的名称为准。明确物业类型，物业类型应当以城市规划部门审定的建筑用途划分，如住宅小区、工业小区、商住楼、商厦、写字楼、综合楼等。物业的建筑面积和用地面积，以城市规划部门审定的数字为准。物业管理区域的范围界限，以城市规划部门审定的总平面图为准。（2）物业权属情况建设单位应在临时管理规约中对业主享有的物业共用部位、共用设施设备所有权，区分单幢建筑内容和物业管理区域内容分别列明。由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等；由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等。由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、绿地、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房，等等。真题．反映物业自然情况的总平面图的审批部门是（）。（2011；24）A.房地产管理部门B.城市规划部门C.土地管理部门D.建设管理部门答案：B例题：（）应在临时管理规约中对业主享有的物业共用部位、共用设施设备所有权，区分单幢建筑内容和物业管理区域内容分别列明。A、建设单位B、物业服务企业C、业主大会D、业主委员会答：A(二)．业主使用物业应当遵守的规则具体内容见第27要点(三)．维修养护物业应当遵守的规则(1)物业维修养护中业主应当相互配合与协助业主对物业自用部位和自用设备设施的维修养护行为，不得妨碍其他业主的合法权益。业主或物业服务企业因维修养护物业，确需进入相关业主自用部位时，应当事先告知相关业主，相关业主应当给予必要的配合。如果相关业主阻挠业主或物业服务企业维修养护物业，相关业主对因此造成的物业损坏或其他损失，应当承担修复责任及赔偿责任。对于发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，业主或物业服务企业必须及时进入相关业主房屋进行维修养护，但又无法通知相关业主的，物业服务企业可先向邻居说明情况，并协同物业服务企业之外的第三方，例如居委会、业主委员会、派出所、邻居，进入相关业主室内进行维修养护，但事后应当及时向相关业主告知情况并做好善后工作。(2)涉及公共利益与公共安全的物业维修养护业主的维修养护事项如果确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业服务企业的同意。(3)保修责任与专项维修资金的缴存、使用和管理临时管理规约生效期间，物业大多处于保修期内，因此建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。真题．在发生危及公共利益或其他紧急情况时，物业服务企业必须进入相关业主房屋进行维修，但又无法通知相关业主时，应采取的正确措