江苏会所改建项目商业计划书

吴江**堂改建项目商业计划书项目公司：**旅游开发有限公司投资公司：**报告编制：上海**投资咨询有限公司2007年11月商业计划书摘要1.公司基本情况**于1993年开始建造，2003年对外开放，2006年接待游客量突破50万人，年净利润近800万元。2.主要管理者情况静思园园主**先生，民营企业家，以苦干、诚信闻名，从事企业经营已有三十多年，热心各项社会事业，2002年被评为苏州市先进个体工商业主、江苏省十大新闻人物之一，现为**市政协委员。3.项目定位**堂项目的功能定位主要有四项：高档宾馆、主题餐饮、高档会所、观光旅游，与静思园-同里旅游景区以及静思园其他项目形成功能互补，以满足游客多方位的旅游消费需求，从而提升静思园—中国奇石博览中心旅游景区整体的经济效益和社会效益。4.项目特征**堂改建项目地块位于**市同里镇明清街，计划占地面积3,767平方米，是一个集高档宾馆、主题餐饮、高档会所、观光旅游于一体的中高档旅游商业项目，是**堂整体功能的延续和拓展。项目总投资为4,509.19万元。5.市场空间目前，**市旅游相关消费，如旅游住宿、休闲娱乐、餐饮等具有巨大的市场发展空间；同时，**市周边居民对休闲娱乐也具有相当大的需求。6.营销策略**堂改建项目将采取全方位营销策略，并注重整个营销推广的系统性以及节奏性。通过打造一园一堂一石的黄金旅游路线来推广本项目。7.项目建设**堂改建项目将于2008年1月正式开工，并预期在2008年12月主体结构基本完成，2009年1月正式投入使用。8.经营管理**堂改建项目由静思园下设的投资部进行日常的经营和运作。9.融资说明银行贷款2,800万元，2008年1月贷款到位，期限八年，利息（年利息按7.50%计算）每半年支付一次，2015年到期一次还本。10.财务预测以2009-2018年为财务计算期，主要（税后）财务指标为：静态投资回收期为3.54年（含建设期），动态投资回收期4.66年（含建设期），净现值1,417.11万元，内部报酬率33.0%。11.风险控制项目市场和政策风险很小，财务和管理风险也很低，可以控制和防范。目录HYPERLINK\l"_Toc178414247"第1章企业主体情况6HYPERLINK\l"_Toc178414248"1.1企业背景6HYPERLINK\l"_Toc178414249"企业历史和资产结构6HYPERLINK\l"_Toc178414250"企业所处的行业和发展规划6HYPERLINK\l"_Toc178414251"企业经营的性质和范围6HYPERLINK\l"_Toc178414252"企业的主要产品和顾客6HYPERLINK\l"_Toc178414253"企业基本组织框架和管理模式6HYPERLINK\l"_Toc178414254"1.2企业团队研究7HYPERLINK\l"_Toc178414255"1.2.1企业管理团队构成7HYPERLINK\l"_Toc178414256"企业管理团队人员履历7HYPERLINK\l"_Toc178414257"1.3企业财务状况分析7HYPERLINK\l"_Toc178414258"企业基本运营财务指标7HYPERLINK\l"_Toc178414259"企业盈利能力财务分析7HYPERLINK\l"_Toc178414260"企业偿还能力指标8HYPERLINK\l"_Toc178414261"1.4企业未来发展战略规划8HYPERLINK\l"_Toc178414262"第2章市场分析和项目规划9HYPERLINK\l"_Toc178414263"2.1项目准备过程9HYPERLINK\l"_Toc178414264"2.2项目的地理环境分析9HYPERLINK\l"_Toc178414265"2.2.1项目地址9HYPERLINK\l"_Toc178414266"2.2.2项目的地理资源分析9HYPERLINK\l"_Toc178414267"2.3项目所在地区政策分析10HYPERLINK\l"_Toc178414268"2.3.1招商政策10HYPERLINK\l"_Toc178414269"2.3.2税收政策10HYPERLINK\l"_Toc178414270"2.3.3政府各部门的支持程度10HYPERLINK\l"_Toc178414271"2.4项目所在地区经济环境10HYPERLINK\l"_Toc178414272"2.4.1**市经济规模10HYPERLINK\l"_Toc178414273"2.4.2**市产业结构11HYPERLINK\l"_Toc178414274"2.4.3结论11HYPERLINK\l"_Toc178414275"2.5项目的经营内容和范围11HYPERLINK\l"_Toc178414276"第3章项目功能定位与建设12HYPERLINK\l"_Toc178414277"3.1功能定位12HYPERLINK\l"_Toc178414278"整体定位12HYPERLINK\l"_Toc178414279"功能布局12HYPERLINK\l"_Toc178414280"3.2建设方案12HYPERLINK\l"_Toc178414281"总体设计12HYPERLINK\l"_Toc178414282"建设进度12HYPERLINK\l"_Toc178414283"市政配套13HYPERLINK\l"_Toc178414284"停车场13HYPERLINK\l"_Toc178414285"景观区13HYPERLINK\l"_Toc178414286"质量控制和维护13HYPERLINK\l"_Toc178414287"主要的施工单位13HYPERLINK\l"_Toc178414288"第4章市场战略14HYPERLINK\l"_Toc178414289"4.1行业分析14HYPERLINK\l"_Toc178414290"4.1.1行业的整体现状14HYPERLINK\l"_Toc178414291"4.1.2行业的发展趋势14HYPERLINK\l"_Toc178414292"4.2客户分析14HYPERLINK\l"_Toc178414293"4.2.1按目标客户的地域划分14HYPERLINK\l"_Toc178414294"4.2.2按目标客户的需求划分14HYPERLINK\l"_Toc178414295"4.3竞争对手分析14HYPERLINK\l"_Toc178414296"4.4营销策略15HYPERLINK\l"_Toc178414297"市场预测15HYPERLINK\l"_Toc178414298"市场定位15HYPERLINK\l"_Toc178414299"市场营销15HYPERLINK\l"_Toc178414300"4.4.3.1事件营销15HYPERLINK\l"_Toc178414301"4.4.3.2广告营销15HYPERLINK\l"_Toc178414302"4.4.3.3洽谈、研讨会营销16HYPERLINK\l"_Toc178414303"4.4.3.4政府、协会营销16HYPERLINK\l"_Toc178414304"4.4.3.5文化营销16HYPERLINK\l"_Toc178414305"第5章投资和资金筹措17HYPERLINK\l"_Toc178414306"5.1编制依据17HYPERLINK\l"_Toc178414307"5.2项目总投资估算17HYPERLINK\l"_Toc178414308"5.3投资计划与资金筹措18HYPERLINK\l"_Toc178414309"5.4银行贷款偿还计划18HYPERLINK\l"_Toc178414310"第6章财务预测19HYPERLINK\l"_Toc178414311"6.1收入预测19HYPERLINK\l"_Toc178414312"客房收入19HYPERLINK\l"_Toc178414313"门票收入19HYPERLINK\l"_Toc178414314"其他收入20HYPERLINK\l"_Toc178414315"6.2成本、费用及税金预测20HYPERLINK\l"_Toc178414316"6.2.1项目投资总成本20HYPERLINK\l"_Toc178414317"6.2.2税金20HYPERLINK\l"_Toc178414318"6.3效益分析20HYPERLINK\l"_Toc178414319"6.3.1盈利能力分析20HYPERLINK\l"_Toc178414320"6.3.2偿还能力分析23HYPERLINK\l"_Toc178414321"6.3.3财务指标分析23HYPERLINK\l"_Toc178414322"6.2不确定性分析23HYPERLINK\l"_Toc178414323"盈亏平衡分析23HYPERLINK\l"_Toc178414324"财务指标分析23HYPERLINK\l"_Toc178414325"6.3财务评价结论23HYPERLINK\l"_Toc178414326"第7章企业的营运和管理24HYPERLINK\l"_Toc178414327"7.1企业的组织结构和管理模式24HYPERLINK\l"_Toc178414328"7.2企业的人力资源规划24HYPERLINK\l"_Toc178414329"7.2.1薪酬制度24HYPERLINK\l"_Toc178414330"7.2.2培训计划24HYPERLINK\l"_Toc178414331"7.2.3激励机制24HYPERLINK\l"_Toc178414332"第8章风险预测25HYPERLINK\l"_Toc178414333"8.1政策风险及对策25HYPERLINK\l"_Toc178414334"8.1.1风险分析25HYPERLINK\l"_Toc178414335"8.1.2对策25HYPERLINK\l"_Toc178414336"8.2市场风险及对策25HYPERLINK\l"_Toc178414337"8.2.1风险分析25HYPERLINK\l"_Toc178414338"8.2.2对策25HYPERLINK\l"_Toc178414339"8.3经营风险及对策25HYPERLINK\l"_Toc178414340"8.3.1风险分析25HYPERLINK\l"_Toc178414341"8.3.2对策25HYPERLINK\l"_Toc178414342"8.4财务风险及对策25HYPERLINK\l"_Toc178414343"8.4.1风险分析25HYPERLINK\l"_Toc178414344"8.4.2对策25HYPERLINK\l"_Toc178414345"附件：相关证明资料及图表26HYPERLINK\l"_Toc178414346"1.企业营业执照26HYPERLINK\l"_Toc178414347"2.政府审批文件26HYPERLINK\l"_Toc178414348"3.政府各职能部门征询意见单26HYPERLINK\l"_Toc178414349"4.财务分析报表26第1章企业主体情况企业背景本项目投资主体为**。企业历史和资产结构企业历史静思园位于**市松陵镇与同里镇之间，由**民营企业家陈金根出巨资建造。从一九九三年起，在苏州园林设计院和同济大学几位著名设计师的指导下，花费十年时间建成。目前，已是国家4A级景区。资产结构2006年，静思园流动资产为76,299,913.7元，固定资产788,540,000元,资产总值864,839,913.7元；流动负债2,331,304.2元，长期负债58,000,000元，负债总额60,331,304.2元；所有者权益合计804,508,609.5元。企业所处的行业和发展规划**市旅游产业将发挥**生态优美、文化丰富的优势，创造富有特色、体验性强的旅游精品，构筑集“旅游、休闲、会展”多种功能于一体的大旅游产业。在主要景区打造一批“吃、住、行、游、购、娱”六要素集聚的旅游、度假、休闲胜地，与周边景区形成黄金旅游线路，将**建成在国内外有较强影响力的生态旅游中心、休闲度假中心、长三角企业会议中心，塑造“千年水天堂，人间新**”的旅游新形象。实现到2010年，接待国内外游客1210万人次、年均增长20%、接待境外游客96万人次、旅游总收入达145亿元、年均增长30%的目标。企业经营的性质和范围**为民营企业家陈金根的私家园林，其主要经营范围以旅游参观为主。企业的主要产品和顾客静思园是一座以“奇石”著称的私家园林，由奇石园、奇石山庄、奇石陈列展馆区等组成，聚天下奇峰异石千余枚于一园。静思园园林的游客主要是前往静思园周边地区游览、出差、开会的各地人士。企业基本组织框架架和管理模式式企业的基本组织框框架如图1-1所示，管理理模式是园主主、总经理领领导下的部门门经理负责制制，各部门经经理直接对总总经理负责。图1-1企业组织织框架图园主总经理副总经理园主总经理副总经理旅游开发部行政管理部客户服务部财务管理部企业团队研究企业管理团队构成成园主陈金根先生，静静思园总经理理陈天红女士，副副总经理周国国芳先生和徐建先生。企业管理团队人员员履历静思园园主陈先生生，民营企业业家，以苦干干、诚信闻名名，善于理财财，迄今为止止从事企业经经营与管理已已三十多年，2002年被评为苏苏州市先进个个体工商业主主、江苏省十十大新闻人物物之一，现为为**市政协委委员。静思园副总经理周周先生，毕业业于上海工程程技术大学，有有三十多年在在国营企业从从事管理工作作的丰富经验验，曾代表上上海市化工局局对化工系统统的下属企业业开展管理上上等级考核、检检查。静思园副总经理徐徐先生，本科科学历，经济济师，主要擅擅长金融、投投资管理。管管理静思园的的经营和发展展。企业财务状况分析析企业运营财务指标标表1-1企业运营营财务指标指标数值总资产周转率=销销售收入/总资产1.6%非流动资产周转率率=销售收入/非流动资产产1.8%流动资产周转率==销售收入/流动资产18.4%有上述财务指标可可以看出***的运营状况况良好。企业盈利能力指标标表1-2企业盈利利能力指标指标数值说明销售利润=净利润润/销售收入53%越大，企业盈利能能力越强资产利润率=净利利润/总资产0.8%从一元受托资产中中得到的净利利润权益净利率=净利利润/股东权益0.9%企业的总盈利能力力由相关的财务指标标可以看出，**具有较强的盈利能力。企业偿债能力指标标表1-3企业偿债债能力指标指标数值说明短期偿债能力营运资本=流动资资产-流动负债73,968,6610元流动比率=流动资资产/流动负债3272.8%高表明企业短期偿偿债能较强速动比率=速动资资产/流动负债3272.8%现金比率=货币资资金/流动负债44%长期偿债能力资产负债率=负债债总额/资产总额7%越低，偿债能力越越有保证产权比率=负债总总额/所有者权益益7%由**短期偿债能力力和长期偿债能力力财务指标可以以看出，其具具有较强的短短期和长期的的债务偿还能能力。企业未来发展战略略规划依托静思园特有的的文化底蕴，进进一步完善景景区内景观规规划和提升旅旅游休闲功能能，从而将静思园打造成成为享誉国内内外的著名景景区。加大静思园旅游产产品开发、奇奇石展览、旅旅游餐饮与休休闲等相关产产业的投资与与经营，构建建静思园完整整的旅游产业业链条，从而而保证静思园园景区的可持持续发展。第2章市场分析和项目规规划2.1项目准备备过程静思园—中国奇石石博览中心得得天独厚的地地理位置保证证了游客“行”的需要，其不断开发发完善的园区区景观将“游”文化打造得淋漓尽致。通过静思园—中国国奇石博览中中心区位研究究发现，景区区在“吃、住、娱”三个方面存在在软肋。通过过对**堂的改建建，重新开发发其历史建筑的的商业价值，大大大提升***堂的档次，可可以弥补静思思园—中国奇石博博览中心风景景区在这几个方面面的缺陷，打打造一园一堂堂一石黄金线线路组合，从而提升静静思园-中国奇石博博览中心及同里景区整整体品牌效应应。2.2项目的地地理环境分析析项目地址项目地块位于***市同里镇明明清街，东距距上海虹桥机机场80公里，南接318国道、西连连苏嘉高速公公路、北离苏苏州16公里，离南京京禄口国际机机场245公里、杭州1455公里。地块与中国奇石博博览中心仅一一街之隔。项目的地理资源分分析.1交通条件****堂项目地地处交通要道道。附近有沪苏浙高速速公路、318国道（上海海－**－浙江－－西藏）、苏苏嘉高速公路路、205省道、227省道（张家家港－杭州）等等多条骨干公公路经过。同时，本项目处于于由南京、无锡、苏州、上海、杭州组成的的三角区域内内（如图2-1），该区域域是全国经济济最发达的地地区之一，也是**堂主要的客源源集中地。图2-1项目交通通图.2旅游资源资源现状同里镇是目前江苏苏省保存最为为完整的水乡乡古镇，以“小桥流水人人家”著称；19881年，同里里镇被列为太太湖风景区十十三个景区之之一。19882年，同里镇镇被列为江苏苏省唯一的省省级文物保护护镇；19995年，被省人民政政府列为江苏苏省首批历史史文化名镇。2001年，中国奇石石博览中心被被联合国教科科文组织列入入世界文化遗遗产，是国家家4A级景点。同里镇有着20000多年的悠久久历史，留有有丰富的历史史文化遗产资资源。目前，同同里镇已开发发的旅游资源源有：中国奇奇石博览中心心、嘉荫堂、耕耕乐堂、***堂、崇本堂堂、明清街、同同里历史陈列列馆等。资源优势本项目依托同里古古镇及静思园园等丰富的旅游资源源，以旅游人人群作为主要目标客户户群之一，并与同里古镇、静静思园景区形成功能能互补，重点开发经济济型住宿、娱娱乐及购物功功能，大力发发展旅游经济济。2.3项目所在在地区政策分分析招商政策目前，**出台的的《关于实施施服务业新一一轮“振兴计划”的工作意见见》中提出，要要充分发挥大大项目带动作作用强、示范范效果好的优优势，以项目目促投入、以以投入促发展展，带动服务务业又好又快快发展。同时时，主动调整整投资结构，更更加注重服务务业投资创办办文化休闲旅旅游区，对太太湖沿线各镇镇的城镇发展展、产业布局局、区域交通通、生态环境境、人文资源源等进行科学学规划、全面整合，构构筑“大旅游”体系，使之之成为环太湖湖地区重要的的休闲旅游区区。税收政策土地使用税，6元元/平方米；营营业税，5%；城市维护护建设税，7%；教育费附附加，3%；预征所得得税率，10%；地税基金金，0.3%。政府各部门的支持持程度**市人民政府《关关于进一步加加快**旅游产业业发展、建设设旅游强市的的意见》，要要加大对旅游游业的政策扶扶持力度，包包括增加对旅旅游景点开发发的财政性资资金投入、增增加对旅游宣宣传的投入、鼓鼓励企业完善善旅游服务产产业等。2.4项目所在在地区经济环环境**市经济规模近年来，**市经经济水平保持持较快增长，综综合实力不断断提升。2006年**市生产总总值500.8亿元，较2005年增长24.2%。**市连续十多年年位居中国综综合实力百强强县(市)前列，2006年位列第九九位。2006年第五届全全国县域经济济基本竞争力力百强榜中，**列第四位。**市产业结构**市产业结构逐逐步优化，现现代服务业发发展明显加速速。三大产业业构成比例达达到3.72：63.22：33.06，工业已成成为经济发展展的支柱，服服务业在经济济发展中的影影响越来越大大。图2-2为2005年**市三大产产业比例状况况，图2-3为2005年**市第三产产业的构成状状况。图2-220066年**市产业结结构图2-322006年**市第三产产业结构结论**市经济的快速速增长以及现代服务务业的蓬勃发展为本本项目创造了了有利的宏观观经济环境。同同时，本项目目也把握了**市经济增长趋趋势，并顺应产业业调整的总体体方向。2.5项目的经经营内容和范范围**堂项目是一个个集高档宾馆馆、主题餐饮、高高档会所、观观光旅游于一一体的中高档旅游商商业项目，是是**堂整体功能的的延续和拓展展。第3章项目功能定位与建建设功能定位整体定位集高档宾馆、餐饮、高高档会所、观观光旅游、休闲养生于一一体的中高档档旅游商业项项目，与静思园-同里旅游景区区以及静思园园其他项目形形成功能互补补，以满足游游客多方位的的旅游消费需需求，从而提提升静思园—中国奇石博博览中心旅游游景区整体的的经济效益和和社会效益。功能布局本项目的功能体现现在建筑布局局上，主要分分为**堂宾馆、***堂高级会所、多功能能会议厅、文文化主题餐厅厅和体疗中心心。其中，**堂宾馆是是本项目的主主体，现有客客房24间，将扩建至60间。考虑到本项目地块块的地势、原原有景观与建建筑特点，南南区为高档宾宾馆区和多功功能会议厅，是是相对安静的的区域，北区区为主题餐厅厅、高级会所所，为相对动动的区域。**堂宾馆宾馆布局要服从自自然，尽量不不出现高大体体量，所以把把它分为若干干BOX设计，本项项目把客房分分为四个独立立的BOX，把每个BOX体量缩小，且且每间客房都都有美景尽收收眼底。利用用高差与北区区的主题餐厅厅、高级会所所结合成一个个较大的主体体，这样也为为分期建设提提供了可能。**堂高级会所**堂高级会所建建筑面积2,0996平方米，在内内部的装修上上秉承了高雅雅别致的园林林式风格，浸浸透出中国传传统文化精髓髓。会所内拥拥有桑拿浴、指指压按摩、壁壁球馆、室内内模拟高尔夫夫室等，另外外配有美发、美美容、美体、商商务中心茶吧吧、咖啡吧等等特色服务项项目。**堂水疗中心**堂体水疗中心心建筑面积4000平方米，位于于**堂宾馆地地下室，给予予客户宁静安安逸的体疗环环境并为客户户提供单人单单间，给予客客户完整的独独立空间。**堂水疗中心是是集“休闲健身，保保健治疗，社社会娱乐”为一体的现现代休闲中心心。该水疗中心心为客户提供供药浴、桑拿拿（干蒸、温温蒸、冰蒸）、周周身浴、针刺刺浴及各种保保健按摩及扬州搓澡、搓搓盐、搓牛奶奶、修脚、采采耳、刮痧、火火罐等特色项目。建设方案总体设计**堂改建项目总总占地面积33,767平方米，总建建筑面积约为为3,996平方米。其建筑外观观延续**堂园林式风格格，以此打造造具有地方特特色的住宿及及休闲场所，从从而达到吸引引人流和延长长游客和休闲闲人士停留时时间的目标。**堂改建后布局如表3-1所示。表3-1**堂整体体布局功能占地面积（平方米米）建筑面积（平方米米）**堂宾馆5,0001,000多功能会议厅300500**堂高级会所1,0002,096文化主题餐厅300300高档体疗中心400建设进度**堂改建项目将将于2008年1月正式开工工，并预期在在2008年12月主体结构构基本完成，2009年1月正式投入入使用。市政配套停车场在改建后**堂旁留留出大块面积积用于停车。并将停车场铺设成水泥地，而临近**堂的部分则铺置成花砖地，从而与整个建筑的风格形成一致。景观区为了体现自然生态态、文化生态态、经济生态态三者之间的的平衡协调，在在**堂内增加加摆放一定数数量的奇石、增增设假山与小小型喷水池，营营造人与自然然和谐相处的的氛围以及良良好、舒适的的休闲环境质量控制和维护在建设过程中进行行质量控制和和维护，具体体施工过程根根据管理流程程控制。主要的施工单位主要施工单位正在在确定中。第4章市场战略4.1行业分析析行业的整体现状**市旅游业是***经济的支支柱产业，旅游业增加加值增速比第第三产业增加加值增速高5个百分点。2006年，旅游人数突破500万人次，旅旅游总收入超超45亿元，年年增长率为25%。2007年上半年，***市旅游总总收入累计30.53亿元，同比比增长10.622%；接待境内内外游客352.2万人次，同同比增长7.29%，其中海外外游客剧增，达达到26.61万人次。目前，**拥有宾宾馆、饭店50多家，标准准房间500多间，五星级宾馆馆1家，四星级级宾馆4家，现有的高高档宾馆大部部分规模较小小，客房数量量偏少，已不不能满足城市市经济和旅游游业发展的需需要。行业的发展趋势随着静思园－同里里旅游区旅游游业的发展，目目前旅游区内内的宾馆特别别是高档宾馆在数数量和质量上上还不能完全全满足游客的的需求。高档档宾馆将有一一定的市场发发展空间。本项目的运营，将将有效延长来来静思园－同同里旅游区旅旅游的游客停停留时间。选选择在静思园园－同里旅游游区留宿的游游客总量将随随之增加，本本项目的建设设将顺应住宿宿市场需求日日益增长的趋趋势。4.2客户分析析按目标客户的地域域划分国内的目标客源市市场主要集中中于苏州、上上海等地，以以后再逐渐扩扩展到长三角角地区及华东东地区，辅以以**市区的商务人人士；海外的的目标客源市市场以港澳台台、日本为主主。按目标客户的需求求划分来**及苏州地区观观光旅游的中中高端散客、团团队游客；到**地区出差的大大中型企业的的高级商务人员员；**市区内高端客客户。4.3竞争对手手分析目前，静思园－同同里旅游区的的宾馆多集中中在同里旅游游区内，共有有14家宾馆，948间客房，1,850张床位。古古镇区外有4家，共设有500间客房。古古镇区内有10家宾馆及16家民居客栈栈，设有448间客房。详详见表4-1、4-2。表4-1同里古镇外外的宾馆及其其客房数宾馆名称客房数（间）平时房价（元/天天）节假日房价（元//天）入住率同里湖大饭店25062072080%同里湖度假村12038048080%同里宾馆3019624680%花园宾馆100表4-2同里古镇内内的宾馆及其其客房数宾馆名称客房数（间）平时房价（元/天天）节假日房价（元//天）入住率三元大酒店3012018060%华荣宾馆25银杰宾馆25吉利宾馆25爱尔宾馆20利国宾馆21荣城宾馆23江南宾馆2212018080%文雅宾馆2216家民居客栈211****堂总体定定位于精品特特色酒店，与与一般的商务务型、经济型型酒店不同，以以旅游度假村村的形式为客客户提供舒适适的修养身心心的场所。整整个大酒店一一共才60余间客房，远远远少于同里里镇内其他的的宾馆酒店，为为了就是突出出**堂走精品品高端路线的的特色，为在在酒店内的客客户提供安静静的环境。**堂提供给客户户的服务也与与一般大酒店店不同，突出出人性化，个个性化特点。改改变一般酒店店空间布局标标准化、固定定化的模式。客客户可以按照照自己的偏好好选择床单、被被褥的花纹颜颜色，枕头的的高低材质以以及洁具用品品的款式。***堂内还设设主题客房，如如对日式风格格有偏好的客客户会为其备备有专门日式式风格的房间间；偏好民族族特色风格的的客户也有不不同民族风格格的房间供其其选择。在服务务人员配备上上，**堂服务人人员与客户之之比接近1：1，高于一般大大酒店的1：1.5，基本上做做到一个服务务人员为一个个客房的客户户服务。4.4营销策略略市场预测2006年，***市旅游人数突破500万人，静思园接待待游客数量突突破50万人。随着静静思园的不断开发，相相关配套项目目的落成与投投入运营，静静思园游客数数量将有更大的提提升空间。旅游住宿及餐饮是是旅游产业的的主要利润来来源，所占比比重较大。根根据20066年**市旅游产产业收入数据据，预估**堂住宿和和餐饮能够获得得丰厚的利润润。市场定位满足静思园及中国国奇石博览中中心的游客旅游住住宿、休闲娱娱乐及特色餐餐饮的需求，从从而完善和提提升“一园一堂一一石”风景区的旅旅游服务功能能。市场营销4.4.3.1事件营销与媒体加强联络、交交流本项目或或相关业态的的信息，扩大大在公众面前前的曝光度；；并抓住时机机，结合各种种新闻事件制制造话题，使使本项目引起起社会，特别别是商家的关关注。4.4.3.2广告营销整合应用网络、电电视、专业杂杂志、报纸等等媒体，以广广告或软文的的形式进行宣宣传，提升项项目知名度，树树立公众形象象。4.4.3.3洽谈、研讨讨会营销举办或参与项目洽洽谈、研讨会会，发掘有合合作可能性的的商家，有针针对性地洽谈谈，向其展示示项目特色，从从而有效吸引引合作意向。作作为主办者，还还可以派遣技技术专家与客客商直接进行行接洽。4.4.3.4政府、协会会营销一方面，与政府部部门保持良好好关系，以获获得政府部门门在一些招商商引资会上对对本项目的宣宣传。另一方面，可通过过行业协会传传递项目信息息，从而与更更多相关的商商家、组织建建立联系，既既扩大招商可可能性，又提提高知名度。4.4.3.5文化营销静思园以文化立园园，本项目在在名称上也沿沿用了静思园园的字样，所所以可以依托托这种优势，利利用静思园高高雅的江南园园林的文化品品味，提高自自身的档次。第5章投资和资金筹措编制依据江苏省建筑工程定定额（2004版）江苏省建筑安装工工程费用定额额（2004版）国家计委、建设部部关于发布《工工程设计收费费管理规定》的的通知（计价格[20022]10号）建设部92价费字字479号国家和江苏省有关关规定项目总投资估算本项目开发总投资资4,5099.19万元元，主要有：：**堂购买费费用2,000万元，前期期费用28..972万元,建安费用1,,739.336万元，公公建配套1113.8866万元，房地地产主要税费费35.544万元，管理理、销售费用用130万元。计划2008年1月贷贷款2,800万元，每半半年支付利息息一次；截止止2015年底，8年的利息共共为1,680万元。项目总投资估算如如下。表5-1**堂改建建项目总投资资估算表（2008年）序号项目数量（m2）单价（元/m2）金额（元）一**堂购置费用20,000,0000二前期开发费289,7201三通一平3,9962079,9202工程钻探费03工程设计费3,9961559,9404工程监理费3,9961559,9405质量安全监督费3,9962079,9206临水临电10,000三建筑安装工程及设设备费17,393,66001建筑安装工程费3,9961,6006,393,60002奇石、字画购买费费7,500,00003家具购买费3,500,0000四公建配套设施费1,138,86601区内水电工程费3,99680319,6802排水、道路建设费费3,99635139,8603绿化建设费3,996150599,4004区内零星配套工程程费3,9962079,920五房地产各项税费355,4001土地出让金契税（3%）02交易管理费（0..5%）100,0003物业管理维修基金金100,0004建筑工程招标活动动资金155,400六管理、销售费用1,300,00001开办和管理费100,0002销售推广费1,000,00003顾问费200,000七不可预见费1,514,3660八铺底流动资金1,000,0000九财务费用(借款利利息)2,100,0000十合计45,091,9940投资计划与资金筹筹措本项目开发总投资资4,5099.19万元元，其中，银银行贷款2,800万，自有资资金1,709.19万。项目开发初期，资资金存在缺口口，需向银行行贷款解决。银行贷款偿还计划划银行贷款2,8000万元，20088年上半年贷款到位，期期限八年，利息（年年利息按7..5%计算）每半年支付付一次，20015年到期一次次还本。表5-2银行贷款款偿还计划表表（单位：万万元）年份项目200820092010201120122013201420152015利息和本金2102102102102102102102102,800第6章财务预测收入预测本项目占地3,7767m2，总建筑面面积3,9996m2，**堂的收入主要要是客房收入、门票收收入和其他营营业收入三项项。客房收入客房数：以本项目目规划建设660间标准客客房计算。房价：**堂宾馆馆建成后，参参照周边地区区的同档次宾宾馆及的平均均收费标准，基基准房价暂定定为400元/天，并依据据淡、旺季市市场需求不同同而上下浮动动，浮动范围围为-25%～25%。**市旅游淡淡、旺季各六六个月（旺季季：3月、4月、5月，9月，10月，11月，共6个月；淡季季：1月、2月、6月、7月、8月、12月，共6个月），因因此，全年的的平均房价为为400元/天。入住率：对**堂堂宾馆入住率率的初步预测测将参照***市现有的高高星级宾馆的的需求状况进进行。综合考考虑静思园经经济型宾馆建建成之后所面面临的经营、市市场风险以及及**地区的区区位因素等，可可以合理地将将**堂宾馆建建成初期的入入住率定为85%。考虑到上海20110承办世博会会等利好因素素的影响，从从建成后的第第一年2009年起到2010年这段时间间的入住率预预计每年增加加10个百分点点，2010年以后回落落到90%的水平上，并并保持下去。具具体预测数据据见表6-1。表6-1**堂宾馆馆入住率预测测年份2009年2010年2010年以后各各年入住率85%95%90%以建成后的前两年年计算为例：：第一年（20099年）和第二二年（2010年）**堂宾馆的的入住率分别别为：85%、95%。第一年的客房收入入为：400×600×3660×885%＝734.44万元第二年的客房收入入为：400×600×3660×995%＝820.88万元具体预测数据见表表6-2。表6-2静思园经济济型宾馆客房房收入预测年份2009年2010年2010年以后各各年客房收入（万元）734.4820.8777.6门票收入**堂门票采取和和静思园联票票的方式，票票价由目前的的50元/张上调至60元/张，以后可可根据经营情情况略作调整整。考虑退思思园和静思园园旅游景区的的互动因素的的影响，预计计从2009年起**堂每年游游客数量为330万。从2009年起**堂新增门门票收入为：：（60–50）×300,0000＝300万元其他收入**堂会所和餐饮饮面积为2,,396平方米，根据据目前**市旅游景景点的会所收收入状况，预预测**堂会所和和餐饮的年营营业收入为200万。具体收入预测详见见表6-3。表6-3收入预测测表（单位：：万元）年份收入来源200920102010年以后各各年客房收入734.4820.8777.6门票收入300300300其他收入300300300合计1,334.41,420.81,377.66.2成本、费用用及税金预测测项目投资总成本项目投资的总成本本包括运营成成本、折旧与与摊销、贷款款利息三部分分，见表6-4。.1运营成本运营成本包括人工工费、管理费费、宣传费以以及不可预见见的费用等，拟拟按100万元/年计提。.2折旧与摊销销建筑的折旧年限为为20年，残值率率为5%，每年的折折旧与摊销费费用为：4,509.19×95%//20==214..19万元税金税金包括销售税金金、房产税和和所得税。其其中，销售税税金按销售收收入的5.5％计算；房房产税税率为为12％；所得税税为税前利润润的25％。6.3效益分析析盈利能力分析表6-5是全部投资资现金流量表表，从投资回回收期这个指指标来看，本本项目全部资资金的静态投投资回收期为为3.54年（含建建设期），动动态投资回收收期为4.666年（含建建设期）。因此，本项目在财财务上具有可可行性。从净现值来看，净净现值为1,417.111万元，项项目可行。从内部收益率来看看，全部资金金的内部收益益率为33.0%，大于房地地产项目的基基准收益率12%的标准。表6-4损益表（单单位：万元）项目合计建设期经营期20082009201020112012201320142015201620172018收入13,7761,3341,4211,3781,3781,3781,3781,3781,3781,3781,378税金及附加757.6873.39278.14475.76875.76875.76875.76875.76875.76875.76875.768房产税1,653.122160.128170.496165.312165.312165.312165.312165.312165.312165.312165.312总成本费用4,611.900524.19524.19524.19524.19524.19524.19524.19314.19314.19314.19运营成本1000100100100100100100100100100100折旧与摊销2,141.900214.19214.19214.19214.19214.19214.19214.19214.19214.19214.19贷款利息1,680210210210210210210210210税前利润6,7530577648612612612612612822822822所得税1,688.3330144.17161.99153.08153.08153.08153.08153.08205.58205.58205.58税后利润5,064.9880432.52485.98459.25459.25459.25459.25459.25616.75616.75616.75注：销售税金及附附加的计算比比例：5.55%，企业所所得税率：225%，房产产税税率:12%，基准准折现率:12%。表6-5全部投资资现金流量表表(单位：万元元)项目合计建设期经营期20082009201020112012201320142015201620172018现金流入19,043.302,800.0001,334.4001,420.8001,377.6001,377.6001,377.6001,377.6001,377.6001,377.6001,377.6003,844.900销售收入13,776.0001,334.4001,420.8001,377.6001,377.6001,377.6001,377.6001,377.6001,377.6001,377.6001,377.600回收固定资产余值值2,367.3002,367.300回收流动资金100.00100.00贷款现金流入现金流出13,878.3324,509.199687.69720.63704.16704.16704.16704.163,504.166546.66546.66546.66建设投资4,509.2004,509.199运营成本1,000.000100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00偿还贷款及利息4,480.000210.00210.00210.00210.00210.00210.00210.003,010.000销售税金及附加757.6873.3978.1475.7775.7775.7775.7775.7775.7775.7775.77房产税1,653.122160.13170.50165.31165.31165.31165.31165.31165.31165.31165.31所得税1,688.333144.17161.99153.08153.08153.08153.08153.08205.58205.58205.58净现金流量5,164.999(1,709.199)646.71700.17673.44673.44673.44673.44(2,126.566)830.94830.943,298.244累计净现金流量(1,709.199)(1,062.488)(362.32)311.12984.561,658.0002,331.444204.871,035.8111,866.7555,164.999净现值(1,709.199)515.55498.37427.98382.13341.18304.63(858.88)299.64267.54948.16累计净现值1,417.111(1,709.199)(1,193.644)(695.27)(267.29)114.83456.02760.65(98.23)201.41468.951,417.111项目财务内部收益益率（%）：33.0%项目财务净净现值（i=12%）：1,417..11万元项目投资回收期（静静态、年）（含含建设期）：：3.54项目投资资回收期（动动态、年）（含含建设期）：：4.66房产税税率：122%偿还能力分析从现金流量表看，项项目到2012年以后，每每年的累计净净现金流量都都为正值，没没有赤字。从2011年起，**