武汉某地产项目可行性报告

摘要房地产业是投资大，风险高，回报显著的行业。但是，也存在着大量房地产项目因为各种原因而搁浅或者半途而废。其中不作市场调查，不作项目可行性研究，盲目上马，资金周转失灵成为主要的原因。项目可行性研究在我国房地产开发过程中作用愈加明显，其研究结果一定程度上决定了项目开发的成败。因此做好项目的可行性研究便成为项目顺利运行的基础。本设计通过深入细致的市场调研及数据测评，分析了项目建设区域的市场状况和前景，为项目开发提供了符合市场需求的产品设计建议、销售价格预测等项目市场定位。基于房地产建设项目济评价和投资评估的基础理论，利用项目经济评价和评估的一般方法与指标，结合房地产行业的基准参数，进行了各项财务评价，并依据指标计算结果对项目的经济可行性及风险性进行分析。其评价结果表明，该项目盈利能力可观，偿债能力较好，承担的风险较低，项目是可行的。通过本项目的建设，有利于提高企业核心竞争力和抗御市场风险能力，能满足区域市场住房需求，有利于拉动当地经济的发展。本毕业设计的创新之处在于以详实的市场数据指导产品设计，使得产品的设计概念新颖、先进，富有特色且符合市场需求。在完成项目可行性研究工作的基础上，笔者还根据自己所查阅的文献资料及实际工作中所掌握的相关知识，针对当前我国房地产项目开发可行性研究工作中存在的问题进行了总结分析，并提出了相应的解决方法。关键词：产品定位项；目财务评价；财务报表；不确定性分析；经济效益；ABSTRACTRealestateindustryisonewithhighinvestment,highriskandhighreturn.Butlotsofrealestateprojectsweresuspendedorstoppedinmanyreasons,themostimportantreasonsofwhicharehavingnomarketresearchesorfeasibilitystudiesanddifficultiesinthecapitalturnover.FeasibilitystudyisplayingalargerpartintheprocessofexploitationofrealestateinChina.Italsodeterminesfailureorsuccessoftheprojecttoacertainextent.So,agoodfeasibilitystudyisthefundamentofrunningtheprojectwithouttroubles.Withdeepanddetailedmarketresearchandstudyondata,thispaperanalyzesthebackgroundandprospectoftheregionoftheproject.Itprovidessuggestionsonthedesignofproductsthatfitthemarketdemand,apricepredictingandothermarketpositioningontheproject.Basedonthebasictheoryofprojecteconomicappraisalandinvestmentevaluation;usingthegeneralmethodsandevaluatingindicatorsonprojecteconomicappraisalandevaluation,andnormalparameters;withtheestimationonthebasicfinancialdataandfinancialanalysis,thispapermakesafinancialevaluationandanalyzestheeconomicfeasibilityandriskfromtheanalysisresult.Itshowsthatwithalowriskthisprojecthasaconsiderableprofitabilityandrepaymentability,soit’sfeasible.Thisprojectwillpromotethecorecompetitivenessandthecapacitytoresistrisksoftheenterprise.Itwillalsomeetthehousingneedsinthisareaandmakeacontributiontothelocaleconomicdevelopment.Theuniquefeatureofthispaperisthatguidedbythefullandaccuratemarketdate,theconceptionintheproductdesignbecomesmoreoriginal,moreadvanced,moredistinctiveandmorepractical.Havingfinishedthefeasibilitystudy,authormadeananalysis,asummaryandgavesomesolutionsonproblemsofthecurrentfeasibilitystudyonrealestateprojectsinChina,onthebasisofsearchedinformationandknowledgefrompracticalwork.Keywords:ProductOrientation；FinancialEvaluationofProject；FinancialTables；UncertaintyAnalysis；EconomicBenefit；目录HYPERLINKHYPERLINK\l"_Toc229562436"第6章总图布置与公用辅助工程HYPERLINK\l"_Toc229562437"6.1总图布置29HYPERLINK\l"_Toc229562438"6.2公用辅助工程29HYPERLINK\l"_Toc229562439"6.2.1给排水工程29HYPERLINK\l"_Toc229562440"6.2.2供电工程29HYPERLINK\l"_Toc229562441"6.2.3供气设施30HYPERLINK\l"_Toc229562442"6.2.4消防设施30HYPERLINK\l"_Toc229562443"6.2.5通信设施30HYPERLINK\l"_Toc229562444"6.2.6环境保护设施30HYPERLINK\l"_Toc229562445"第7章环境影响评价HYPERLINK\l"_Toc229562446"7.1环境条件调查31HYPERLINK\l"_Toc229562447"7.2施工期环境影响分析31HYPERLINK\l"_Toc229562448"7.2.1施工期污染源31HYPERLINK\l"_Toc229562449"7.2.2施工期环境影响分析32HYPERLINK\l"_Toc229562450"7.3项目建成后环境影响影响分析33HYPERLINK\l"_Toc229562451"7.3.1大气污染源分析33HYPERLINK\l"_Toc229562452"7.3.2水污染源分析33HYPERLINK\l"_Toc229562453"7.4公众参与33HYPERLINK\l"_Toc229562454"第8章管理方案HYPERLINK\l"_Toc229562455"8.1人力资源组织和管理34HYPERLINK\l"_Toc229562456"8.2成本管理34HYPERLINK\l"_Toc229562457"8.3质量管理35HYPERLINK\l"_Toc229562458"8.4工期管理35HYPERLINK\l"_Toc229562459"8.5财务管理36HYPERLINK\l"_Toc229562460"第9章项目实施进度HYPERLINK\l"_Toc229562461"9.1建设工期37HYPERLINK\l"_Toc229562462"9.2项目实施进度安排37HYPERLINK\l"_Toc229562463"第10章投资开发方案HYPERLINK\l"_Toc229562464"10.1主要技术指标38HYPERLINK\l"_Toc229562465"10.2建设方案38HYPERLINK\l"_Toc229562466"10.3住宅设计图39HYPERLINK\l"_Toc229562467"10.4建设周期40HYPERLINK\l"_Toc229562468"第11章投资估算HYPERLINK\l"_Toc229562469"11.1投资估算依据41HYPERLINK\l"_Toc229562470"11.2建设投资估算41HYPERLINK\l"_Toc229562471"11.3流动资金估算41HYPERLINK\l"_Toc229562472"11.4投资估算表42HYPERLINK\l"_Toc229562473"第12章融资方案HYPERLINK\l"_Toc229562474"12.1资金来源选择44HYPERLINK\l"_Toc229562475"12.2资金的动态组织44HYPERLINK\l"_Toc229562476"12.3资金的管理44HYPERLINK\l"_Toc229562477"第13章财务评价HYPERLINK\l"_Toc229562478"13.1新设项目法人项目财务评价46HYPERLINK\l"_Toc229562479"13.1.1财务评价基础数据与参数选取46HYPERLINK\l"_Toc229562480"13.1.2营业收入估算46HYPERLINK\l"_Toc229562481"13.1.3成本费用估算47HYPERLINK\l"_Toc229562482"13.1.4财务评价报表48HYPERLINK\l"_Toc229562483"13.1.5财务评价指标48HYPERLINK\l"_Toc229562484"13.2不确定性分析49HYPERLINK\l"_Toc229562485"13.3财务评价结论49HYPERLINK\l"_Toc229562486"第14章社会评价HYPERLINK\l"_Toc229562487"14.1项目对社会影响分析50HYPERLINK\l"_Toc229562488"14.2项目对所在地的互适性分析50HYPERLINK\l"_Toc229562489"14.3社会评价结论51HYPERLINK\l"_Toc229562490"第15章风险分析HYPERLINK\l"_Toc229562491"15.1项目主要风险因素识别52HYPERLINK\l"_Toc229562492"15.1.1市场风险52HYPERLINK\l"_Toc229562493"15.1.2经营管理风险52HYPERLINK\l"_Toc229562494"15.1.3财务风险52HYPERLINK\l"_Toc229562495"15.1.4工程风险52HYPERLINK\l"_Toc229562496"15.1.5政策风险53HYPERLINK\l"_Toc229562497"15.2风险程度分析53HYPERLINK\l"_Toc229562498"15.3防范和降低风险措施54HYPERLINK\l"_Toc229562499"结论56HYPERLINK\l"_Toc229562500"参考文献57HYPERLINK\l"_Toc229562501"致谢58HYPERLINK\l"_Toc229562502"附录59第1章绪论1.1项目背景项目名称:***·***承办单位概况a.项目开发商商:湖北汉发建建筑工程有限限公司b.项目设计单单位:中建国际(深圳)设计有限公公司c.项目策划商商:世联地产顾顾问(中国)有限公司可行性研究报告编编制依据a.省计委计投投[20099]05号文《关关于“***·***”项目建议书书的批复》；；b.中海兴业武武汉房地产开开发公司与湖湖北省第五建建筑公司和武武汉市高压研研究所签定的的《国有土地地转让造成房房屋拆迁、停停产损失的补补偿合同》以以及《国有土土地使用权转转让合同》；；c.武汉市规划划设计院《武武珞路沿线控控制性详细规规划》；d.华中科技技大学大学建建筑工程学院院设计研究院院《“***·***”项目初步规规划方案》；；e.***片区地地质勘探资料料；f.武汉市城市市规划局《武武汉市土地使使用变更通知知书》；g.省审计事务务所验资证明明；h.武汉市商业业银行资金证证明；i.国家计委《建建设项目经济济评价方法与与参数(第二版)》；k.建设部《房房地产开发项项目经济评价价方法》。1.2项目概况选址位置：眼下人们买房，不不光看房型、地地段、朝向，还还要看小区的的环境、园林林设计、信息息网络等是否否到位。本着着节约用地，少少占耕地，减减少拆迁移民民有利于场区区合理布置和和安全运行几几有利于保护护环境和生态态，有利于保保护风景区和和文物古迹的的原则，依据据1）造就武汉市建设设规划的要求求。2）适应小区投资项项目的要求。3）适应小区房屋用用途的要求。4）拥有便利的交通通条件。5）满足土地的地质质条件，市政政基础设施等等因素需要。我们选定的位置((详见附图：：场址位置图图)。场址位置图选址位置：拟建于徐东路与****路交汇汇处，面向美美丽的****，紧邻湖北北日报社，面面积约为3万平方米。该地块地理位位置优越，商商业氛围浓厚厚，是***的黄金金地段。通过收集资料、走走访调查、查查阅资料及抽抽样调查，运运用科学方法法整理和分析析相关的信息息资料，兹对对项目选址的的科学性、可可行性作以下下评述。项目环境条件1）自然条件通过对该地块的构构成成分、结结构形式、资资源状况、承承载力的情况况进行勘测和和研究，发现现该地块地质质好，属于四四类土（沙砾砾坚土），地地基强度好，适适用于钢筋混混凝土基础，建3万平方米的房地产才不会超过土地承载力。该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。2）城市的基础设施施条件政府部门通过开发发项目征收环环境配套费，已已为项目提供供了排水、电电力、燃气、供供热、交通等等基础设施。项项目与城市基基础设施网络络连接点较近近，不需要建建造水处理系系统。同时经经该楼盘邻近近有十余条公公交线路，五五条过江航线线，交通方便便。周边学校校、医院、购购物、娱乐场场所和公园绿绿地完善齐备备，为居民日日常生活提供供便捷。****区这几年的变变化日新月异异，一改昔日日的荒凉，成成为今天武昌昌地区一块黄黄金地段开发发热土。该街街区各项目配配套设施正在在不断完善。如如菜场、超市市、邮局、银银行、……随着大量居民民入住和****的利用开开发，该街区区的发展前景景将一片乐观观。3）周边环境条件小区拟建于****风景区边，背背靠沙湖，北临武汉科科技大学，武汉理理工大学，南南是省博物馆馆、武汉大学学等。****是全国最大大的市内湖淡淡水湖之一，水水域开阔，风风光宜人，环环湖路绿树红红花掩映，曲曲转回折，是是武汉市民周周末休闲度假假的理想去处处。东北面的的武昌自然环环境保护区——马鞍山森林林公园，公交交5分钟就可到到达。项目选址区域附近近人口密度较较大，居住人人口都是从事事高新技术人人员，受教育育程度高，文文化素养好，消消费能力可靠靠，具有很强强的购房能力力。此地浸染着闻名全全国的武汉高高校风景区的的书香墨秀。山山水环抱，人人杰地灵。云云集的高校带带来济济人才才。故选择此此地的人士同同时也为下一一代选择了一一个良好的文文化和教育环环境。开发地址的获取与与开发1）该地块土地使用用权以出让方方式取得，土土地开发实行行“统一规划、合合理布局、综综合开发、配配套建设”的方针。该该项目建设用用地按如下程程序进行：申请选址。向土地地管理部门提提出用地申请请，经同意后后进行选址。制订方案。由土地地管理部门组组织用地单位位、被征地单单位及有关部部门，对选址址范围的人口口、土地和房房屋等进行调调查研究制定定补偿方案。申请批准。向武汉汉市人民政府府正式申请审审批，批准后后的征地方案案，由城市规规划部门核定定“红线图”，发出规划划许可用地通通知。发布用地通告：由由城市土地管管理部门发出出具有法律效效力的用地通通告。签订补偿、安置合合同：由用地地单位的法人人代表与土地地所有者或原原有土地使用用者或他们的的委托人，按按平等互利、等等价有偿和协协商一致的原原则签订合同同或协议，并并经土地管理理机关签证。发证：由土地管理理部门签发准准许使用土地地的证明。2）对该地块开发成成本主要包括括拆迁安置费费和土地批租租费(详见投资开开发方案中的的项目的总投投资估算表)。建设条件1）供水在鼓风小区东侧有有现状DN10000mm上水管线线，本项目上上水可从上述述干线引入。2）雨，污水排放以徐东大街现有现现状DN2100毫米的雨水管管线和DN1800毫米的污水管管线，可以就就进排入。3）供热拟从***路新敷敷设的供热干干线接入。4）供电拟采用双路供电，一一路从鼓风机机厂开闭站引引一条10千伏电缆，接接入小区内配配电室；另一一路可由湖北北日报社配电电室引入。考考虑留有余地地，变压器容容量为8000千伏安。5）供气已由***路引入入了天然气高高压线，已建建成了天然气气高中压调压压站。通过天天然气中压管管向区内送气气。本项目住住宅区前后的的道路、绿化化以及所需的的各种市政条条件及基础设设施配套，均均由武汉宏达达房地产开发发公司统一开开发，各种设设施接口均至至本项目红线线内。目前，本本项目建设场场地以达到“三通一平”，其他配套套设施将与住住宅建设同步步进行。6）电信本项目预计需装机机容量为820门的程控交交换机，拟由由青山区电话局局从831开设下属分分局解决。环境保护1）大气制冷拟采用溴化锂锂装置，取消消了制冷剂氟氟里昂的使用用，有利于保保护臭氧层。餐餐饮以煤气为为燃料，所以以应在操作间间设计通风排排气装置，且且排气烟囱避避开其它环境境敏感地段。地地下停车场废废气主要为汽汽车尾气，再再次安装通风风排气装置。2）污水处理本项目产生的污水水主要有餐饮饮废水，生活活废水和洗浴浴污水。生活活废水和餐饮饮废水经隔油油，沉淀处理理后排入下水水道。1.3建设规模总占地面积3万平平方米，总建建筑面积8.55万平方米（其其中公建面积积约0.6万平方米），总总户数8522户，绿化面面积逾1.5万平方米，绿绿化率达511.7％，容积率2.85。小区内部部规划“一中心三组组团”，中心区天天然山石人工工瀑布，周边边三个组团各各成体系、各各具特色。小小区内有托儿儿所、小商场场…第2章市场预测2.1武汉市场概概况武汉总体经济状况况2008年，武汉汉市经济增长长率仍将保持持两位数的增增长，并且高高于全国、全全省平均水平平。根据预测测，地区生产产总值增长13.9%，其中，第第一产业增加加值增长4.2%，第二产业业增加值增长长16.7%，第三产业业增加值增长长12.8%，全市工农农业生产保持持稳定增长局局面。支撑全全市经济增长长的武汉经济济技术开发区区、武汉****高新技术术开发区以及及武钢、石化化、烟厂等大大型企业增幅幅强劲，全市市完成规模以以上工业增加加值约为708亿元，增长23.4%，工业经济济效益回升，产产销衔接率达达98%；全年主要要农副产品可可望获得较好好收成，预计计全市完成农农业总产值175亿元，增长5.2%。“项目兴市”战略和和一批重点工工程项目的实实施，使固定定资产投资增增长强劲，全全社会固定资资产投资预计计达980亿元以上，增增长19.2%，投资率为44%。全市消费费品零售总额额将达到1079亿元，增长12.4%；物价水平平呈温和通胀胀特征，居民民消费价格指指数（CPI）约为2.3%。受投资增增长和制造业业增长的拉动动影响，全年年进口增长高高于出口，进进出口和出口口增幅分别为为34%和21%。2008年财政收收入、城乡居居民收入均实实现了稳定的的增长，全市市人民已从发发展中得到实实惠。预计全全年实现财政政收入约375亿元，增长30%，其中，地地方财政收入入增长31%，财政支出出增长17%；城镇居民民人均可支配配收入和农民民人均纯收入入增长分别为为10.8%和8.7%。2009年武汉经经济仍将保持持平稳快速运运行走势，增增长率略低于于2008年。主要取取决于如下因因素：一是武武汉经济处于于上升周期总总体趋势不变变，而且2008年是“十一五”规划的第三年；二是是国家宏观调调控既要防投投资反弹、防防通胀压力，更更要防通缩、防防经济回落，政政策组合方式式和力度尤其其是货币政策策松紧程度对对地方经济的的影响；三是是2009年上半年投投资品市场和和消费品市场场的供求状况况，尤其是消消费需求对生生产拉动的回回落幅度；四四是国际原油油价格走势和和人民币升值值及利率变动动对国内资金金需求影响；；五是美、日日、欧三大经经济体经济状状况；六是武武汉市工业尤尤其是两大开开发区及武钢钢、石化、烟烟厂、神龙等等重点企业产产品市场需求求状况；七是是长江隧道、武武汉新区、CBD建设等新增增重点投资项项目及资金融融通状况；八八是统计的基基数因素等。综综合起来看，2009年的经济增增长不会有大大的增幅。初初步预测，地地区生产总值值增长率约为为13%，略低于2008年水平，但但处于潜在增增长率适度区区间；规模以以上工业增加加值增长率约约为15%，固定资产产投资增长10%左右；消费费将成为拉动动2009年经济增长长重要因素，消消费品零售总总额增长13%左右，居民民消费价格指指数（CPI）将控制在2%左右；2008年新的增收收因素不明显显，城镇居民民人均可支配配收入增长11%，农民人均均纯收入增长长8%。2009年出口增速速将放缓，预预计达到12%。武汉市房地产市场场概况1）谨慎乐观,有效需需求仍旺盛

由由于受到国家家宏观调控政政策的影响,市场投资销销售增速均减减缓:09年开发投资资额为297.999亿元,同比增长27.7%%,增幅回落9.9%.投机性以及及投资性需求求已经受到遏遏制,但有效需求求仍充足,销预售面积积达1222万㎡,增长15.966%.2）价格刚刚性上涨在去年一系列"房房产新政"干预下,房价仍上"蹿".武汉市房房地产市场预预警预报工作作小组办公室室通报:去年第四季季度商品住宅宅每平方米均均价为5561.006元,较2007年第四季度度上涨25.6%%;全年商品房房均价为每平平方米5345.775元,比2007年上涨25.4%%,高于2007年的19.8%房价涨幅.土地价格上上涨,新建材,新技术与节节能建筑的推推广,产品品质的的提升都从成成本上构成了了房价上涨的的支撑点.3）土地投资及开发进进度加快在"招标,拍卖,挂牌"公开出让土地制度度实施的近77年来,土地购置面面积基本保持持平稳,而购置投资资及开发投资资却大幅增长长,土地价格逐逐渐走高.2008年中心城区区出让土地面面积为3393..64亩,同比增长8.80%%;而交易实现现金额116.1148亿元,同比增长61.999%;楼面地价均均为1925元/平方米,比2007年增长46.744%.4）回归核心区,品牌牌争峰城市内环旧城整体体改造力度加加大,交通路网正正持续改良,城市中产阶阶层存在的主主场——这都构成了了城市中心区区开发热潮的的铺垫.从市场未来来供应看,2008年新政下,市场以"毛地",规模性的"旧城改造"用地为主,品牌开发商商介入.从这些项目目看,均具有"城市核心地地段""江景,湖景资源""高标建筑"等特征.由此看,未来高端市市场项目增多多,回归核心区,为资源,品牌争峰.中高端高素素质产品将成成为市场主流流.5）高端集中,供需比比例关系变化化在市场平衡的情况况的,高价盘是最最防跌的;在市场淡季季的情况下,高档盘也往往往是脱销的的;在市场不景景气的情况下下,高端产品的的价值越会凸凸显出来,同时它的降降价空间也是是最小的.但随着一定定积蓄的消化化,尤其在高端端物业集中在在2008年末,未来2-3年内市场竞竞争日益激烈烈的市场环境境下,而新生总量量的减弱,薄弱(武汉人均收收入水平在19个城市中排排列由第10后退到14位),价格增长面面临着消化速速度与能力的的风险.高端商品房房开发预期与与销售存在差差异.从2009年市场情情况看,一方面是价价格的稳步提提升,一方面是市市场消化速度度的相对低迷迷,表现开始出出现"价高量低"的供需差异.2009年的政策对对武汉高端产产品也产生了了一定冲击,武汉高端物物业低迷,以锦江国际际城,华润凤凰城城为代表的大大批量推广早早期而持续的的投入,形成该年度度高端物业开开发市场和消消费市场背驰驰的局面.[小结]供需比例发生变化化,中心城区成成为发展热点点,市场总体谨谨慎乐观.武汉商品住宅价格格走势自央行121号文文件以来，国国家针对房地地产过热出台台了一系列宏宏观调控政策策。武汉市政政府也推出了了相应的政策策，并对少数数开发商的违违规行为进行行规范，虽然然对武汉的楼楼市造成了一一定的影响，导导致许多消费费者持币观望望，楼盘成交交量有所下降降。但是，这这只是暂时现现象。由于全全国各城市的的房地产市场场发展状况不不同，一刀切切的时代已经经一去不复返返了，若以某某些地区的房房地产投资过过热来判断全全国的房地产产形势显然是是不客观的。从从数据资料来来分析，连续续四年，武汉汉市商品房预预销售面积持持续大于竣工工面积，需求求市场空前活活跃，存量房房得以消化，武武汉房地产市市场是在健康康的轨道上运运行。据最新的《武房指指数》数据资资料来看，今今年第二季度度武汉市住宅宅市场平均价价格为6015.664元/㎡，比上季季度上涨了144.885元/㎡，涨幅为5.8％。写字楼楼平均价格达达到6081.26元/㎡，比上季季度上涨了665.14元/㎡，涨幅为0.79％。由此可可见武汉的房房价仍是处于于稳步上升趋趋势，虽然受受炎夏带来的的“销售淡季”因素影响，而而导致整体销销售量下滑，但但潜在的需求求量比较大，房房价走势将是是稳步上扬，其其主要原因有有四点：1）不断上升的开发成成本是房价上上扬的主要因因素。2002年，国家家出台政策，所所有土地必须须进入土地中中心储备和管管理，这意味味着开发商再再也不能以转转让形式获得得低价土地，只只能通过公开开招、拍、挂挂得到可供开开发的土地。土土地成本的上上涨直接影响响了房价，如如果说前两三三年还有开发发商手上储备备有其他途径径获得的低价价土地可供开开发的话，那那么今年以后后新开发的项项目则都是通通过竞标形式式获得的高价价土地了。以以2002年12月17日，南京某房房地产公司以以4.8亿拍得的新新华西路地块块为例，每亩亩地价达到了了234.339万元，摊上上各种成本，每每平方米的开开发成本已超超过3000元，该项目目将于今年年年底开始销售售，预计销售售均价不会低低于4000元/㎡。还有武武汉某地产公公司以8亿元的天价价拍得沙湖边边的430亩土地，按按照规定开发发容积率1.2来计算，仅仅楼面地价就就已达到2400元/㎡。有统计计数据显示，现现在的楼面地地价已经占到到了销售价格格的30％-40％，由此可可见，随着土土地成本的增增加，房价呈呈上涨趋势是是毋庸置疑的的。国家宏观调控加紧紧了对土地供供应量的控制制，可供开发发的土地资源源受到限制，土土地将变得越越来越珍贵，对对开发商而言言，这就意味味着获得土地地变得更加困困难，并且需需要更多的资资金。另外，钢材、水泥泥等建筑用材材的价格上涨涨也是直接造造成开发成本本增大的重要要原因。2）稳定的需求市场保保证了武汉市市房地产的发发展空间。2008年武汉市市商品房竣工工面积为682.662万㎡，销售售面积为835.778万㎡，比竣竣工面积高出出153.116万㎡，市场场需求大大高高于市场供应应量，房地产产市场购买潜潜力巨大。随随着武汉市经经济的稳定发发展，城市改改造进程的不不断加快，居居民生活水平平逐步提高，市市场蕴含着巨巨大的上升空空间。今年上上半年，汉正正街、龙王庙庙、古田等区区域的旧城改改造，带热了了硚口区的房房地产市场发发展，也拉动动了硚口区的的房价。随着着武汉市政府府旧城改造的的加速，将有有大规模的拆拆迁户需要购购买住宅。老老城区的改造造和拆迁，以以及随着城市市化进程的加加快，农村进进城居住和购购房的人口增增多，都给武武汉的房地产产市场带来了了巨大的需求求潜力。3）高品质产品意味着着高成本的建建设投入。武汉市的房地产市市场虽然在近近年来得到了了飞速的发展展，但就住宅宅产品而言，武武汉现有的产产品并不完善善，无论从建建筑设计的理理念，到整体体的规划布局局、小区内部部的环境建设设，都与上海海、北京、深深圳等城市存存在一定的差差距。不过，深深圳万科、深深圳金地、保保利地产、上上海复地等地地产大鳄已经经进入武汉市市场，武汉的的房地产竞争争变得越来越越激烈，市场场日益完善和和规范。随着着消费者购买买能力的增强强和消费观念念的更新，低低端产品占据据大份额市场场的格局已开开始改变，高高品质住宅逐逐渐成为市场场主导产品。在在日趋理性、成成熟和良性发发展的市场下下，走同质化化路线，低成成本、廉价开开发的项目将将变得没有竞竞争力，高品品质产品的认认可度和需求求度则会大大大提高。而好好的住宅产品品所对应的则则是较高的设设计成本、建建安成本及管管理成本，成成本投入的高高低决定了产产品品质的好好坏。4）武汉近年来的经济济持续快速发发展是房地产产稳步发展的的根本保障。武汉市作为全国的的核心城市之之一，近年来来经济保持了了较快发展。2008年完成生产产总值22338.40亿元，比上上年增长12.1%，增速比上上年加快0.3个百分点,连续13年实现两位位数增长。工工业经济增速速加快，房地地产业保持强强劲增长及金金融业增速继继续加快是经经济快速增长长的主要因素素。随着武汉汉城市文明建建设和基础设设施建设的完完善，世界500强企业纷纷纷看好武汉市市场的投资环环境与发展前前景，国内外外的众多有实实力企业也将将投资重点转转向武汉，武武汉将成为中中部崛起的发发达城市，各各项城市设施施进一步得到到完善，经济济持续保持高高速增长。在在良好的经济济发展形势下下，居民生活活继续得到改改善，人均可可支配收入持持续增长，购购买力增强。经经济的快速稳稳定发展给房房地产市场创创造了良好的的动力与支持持，城市基础础建设和城市市环境的不断断完善，则给给房地产带来来了强大的发发展空间和升升温环境。展望今后后武汉房地产产市场，国家家出台宏观调调控政策，银银行紧缩银根根，最终将会会造成房地产产开发商重新新洗牌，淘汰汰实力不强、不不规范的中小小开发商，达达到进一步完完善武汉房地地产市场的目目的，而房地地产市场将继继续稳步健康康发展，房价价将稳中有升升。2.2武汉住宅市市场需求分析析2008年房地产产市场产品结结构调整步伐伐会明显加快快。由于受趋趋利因素的影影响，投资中中高档商品房房回报率高，从1998年底开始连续4年出现的第二轮房地产热以来，大部分投资者和开发商把产品定位放在发展高档写字楼、大面积高档住宅、高级公寓和宾馆饭店上，而针对广大工薪阶层且市场需求巨大的中小户型开发量少，产品结构矛盾和市场供需矛盾突出，当前中国房地产结构失衡而导致的空置率上升是主要矛盾，而空置的商品住宅又主要是单价高的中高档住宅。因此，要降低空置率，调整新增商品房的结构是关键。2008年房地产开发商会注意主动调整商品房的产品结构和价格结构，降低中高档住宅的开发，增加针对中低收入阶层房屋供应比例，房地产供求关系调整趋向合理。随着人们对工作环境和生活质量的要求越来越高，“以人为本”的设计及建设理念被越来越广泛地体现到房地产产品当中，各种新型建筑材料和高新技术也将得到越来越广泛的应用。“新科技、新人居、新环境”成为房地产产品发展的主题。因此，在2008年及未来时间，包括楼宇自控系统、安防自动化系统、信息网络系统、物业管理系统、智能家居控制系统、综合布线系统等在内的“智能化楼盘”、“智能化小区”将成为市场追逐的新宠，开发商将应市场和消费者的需求推广应用新型建材和高新技术。武汉市借景造势成成热点，越来来越多的开发发商将生态、环环保、亲水概概念引入项目目并取得了不不错的成绩。江江城武汉以它它得天独厚的的地理位置和和气候环境为为景观住宅的的产生提供了了地利条件。“依山傍水”、“择水而居”便成了房地地产业新一轮轮的销售热点点。“丽岛花园”、“名都花园”、“南湖山庄”都以6000亩的南湖为为背景；“玉龙岛花园”、“澳门山庄”、“汤逊湖度假假村”围绕着汤逊逊湖而生；“蓝湾俊园”更是以百年年钟楼为依托托，驻足江滩滩，借长江为为景，还有一一些楼盘引入入江南园林景景观，开凿人人工湖，创造造出一种颇具具灵韵的隽秀秀之美。预计计今年在这种种模式的引导导下，借景造造势将继续流流行。2.3武汉住宅市市场供应分析析投资仍将保持一定定幅度的增长长在中部崛起的大环环境中,武汉市保持持良好的经济济活力,众多外资企企业来汉发展展产业,房地产开发发投资仍具有有较好的环境境.同时,武汉居民收收入也在不断断增长,住房消费进进入了增长期期.沿海地区开开发商纷纷来来汉寻找投资资机会就是最最好的证明.在中国房地地产TOP10研究组发布布的2008中国35个大中城市市中,武汉房地产产开发投资吸吸引力名列第第10位.由此可见,武汉市的房房地产投资仍仍将保持一定定幅度的增长长.市场需求将趋于平平稳在政策环境中,上上半年市场处处于搏弈状态态,消费方处于于持币观望状状态.而从2004年武汉市场场消费结构看,市场以自住住消费为主,投资消费比比例仅占10%左右.城市化进程,居住水平的的改善均有效效支撑市场.而在观看政政策对市场影影响后,对价格预期期不会下降的的心理作用,将会使得市市场需求趋于于平稳.市场竞争趋于激烈烈从市场供应看,下下半年区域供供应加大,不仅光谷,南湖等区域域竞争激烈,城市中心市市场也将奏响响激烈竞争的的前奏.福星惠誉·水岸星城从3月3日,在武汉各大大媒体集中亮亮相,一直都是呼呼声高涨,不减锐气,而其推盘时时间可能在11月,预计推出20万平方米;而同期推广广的还有美林林清城,爱家时代,华润·凤凰城,城开·玉桥新都和和南岸金都等等片区高端大大盘;酝酿已久的的积玉桥版块块市场启动,锦江国际城城于7月5日开始接受受内部认购,已定在9月15日开盘,预估售价5000元/平方米—9000元/平方米.这些造势已已久的楼盘入入市时机将集集中在年底,同一区域巨巨大的推盘量量(预计年底武武昌高档大盘盘的住宅推盘盘量预计超过过100万平方)使各楼盘谨谨慎入市,市场尤其是是高端住宅版版块,将硝烟四起.中心区年规模化发发展城市建设与招商,,将市民的关关注角度聚焦焦在城市中心心.2008年将是武汉汉的中心区年年:项目集中在在武汉内环滨滨江及滨湖地地带,及亚核心圈圈内;且由单体楼楼宇走向规模模化,出现更多的的高层住宅群群,住宅社区.而国内知名名企业在中心心的项目未来来超级航母.由此,迎来核心区区内资源大盘盘的竞争时代代.而区域项目目也将在这些些旗舰项目的的促进作用下下,将提升品质,利用规模.在这种背景景中,万科的发展展战略调整,通过公开市市场在武汉城城市中心区域域(杨园)拿得50亩用地.此外,对比武昌中心城区区2008年高端楼盘盘集中发展的的情况,汉口中心滨滨江土地的供供应,作为武汉发发展相对滞后后的汉阳,获得政府的的扶持大.随着汉阳区区市政建设推推进,汉阳中心(两江沿线滨滨水地带)可能成为下下个中心关注注点.而汉口的开开发热点区域域可能由传统统的西北湖逐逐渐向京汉大大道以南(长江沿线)转移.第3章建设方案3.1总体规划布布局片区规划武汉市规划局已对对***区沿线做过控控制性详细划划，以高新产产业、教育培培训、高档住住宅、休闲旅旅游为主。目目前，该片区区市政配套设设施齐全，周周边环境还将将进一步改善善。小区整体规划设计计原则a.高绿化低密密度；b.综合服务配配套设施齐全全；c.户型设计适适应“升级换代”居住要求；；d.体现小区独独特的整体建建筑风格。总平面布局总平面略呈“一中中心三组团”形布局，由3个不同风格格的建筑群组组合而成，中中心花园布置置在小区中部部，下设地下下停车库，利利用不规则地地形布置休息息厅，小区设设西、南两个个出人口。在在小区总平面面规划范围内内，合理布局局区内空间，与与***风景区区周围建筑视视觉相呼应，风风格相协调。交通组织小区交通由小区出出入主通道和和小区道路组组成，道路宽宽度和消防通通道按城市住住宅小区建设设标准规划，地地下停车出口口和人口分别别设于小区西西面主出人口口，紧接40米宽市政主主干道。规划指标根据“***·***”初步方案及及建设规模，规规划指标见下下表附表规划用地平衡表项目单位数量小区规划用地万㎡31.住宅用地万㎡0.52.商铺用地万㎡0.53.公建用地万㎡0.24.道路用地万㎡0.25.公共绿地万㎡1.556.其他用地万㎡0.053.2建筑方案案设计本工程设计涉及建建筑、结构、防防火、节能、隔隔声、采光、照照明。给排水水、通风、燃燃气、电气等等各种专业，设设计时需遵循循有关的规范范规定，单体体设计时还应应符合国家现现行的有关强强制性标准的的规定。建筑方案总体构思思建设地块紧邻沙湖湖，背靠武汉汉长江二桥，位位置居****区中央。基本本要求是：建建筑方案总体体构思紧紧把把握“人与自然和和谐发展”这一中心主主题，创造符符合时代精神神面貌的现代代化建筑和优优美环境的精精品住宿小区区，并与****风景区相呼应应，与周边建建筑环境协调调统一。同时考虑到，由于于社会经济的的发展，人们们审美观念也也随之化，对对现代建筑功功能环境的要要求以及建筑筑技术、材料料也提出了高高的要求，因因此，小区的的建筑风格和和形式还应注注意不受传统统风的影响或或限制，拟采采用简练的现现代构成手法法，体现建筑筑的时代息和和21世纪新的的居住理念。平面设计a.住宅。根据据使用功能，住住宅采用框架架结构大空间间布局，条式式结构可根据据消费需求在在设计时灵活活组合，调整整住宅平面空空构成。住宅宅单体平面设设计符合国家家住宅建设基基本标准和有有关规范要求求。住宅经济济技术指标见见下表.附表住宅经济技术术指标项目单位数量居住户数户1852居住人数人4630户均人口人2.5总建筑面积万㎡8.551.住宅建筑筑面积万㎡7.32.公建面积万㎡1.25容积率2.85绿地率%51.7b.公用建筑。中中心花园广场场地下设一层层车库，地下下车库出人口口均为小区西西面出人口，地地下车库的采采光、通风、防防潮、排水及及安全防护措措施，符合现现行行业标准准《汽车库建建筑设计规范范》(JGJll00)的有关规定定。物业管理理会所、配电电室、休息厅厅等建筑物均均建于地上。室室外有消防环环形车道、中中心广场和庭庭院绿化带、建建筑小品等。立面设计立面造型设计突出出现代住宅建建筑特色，考考虑与****风景区和周围围城市环境协协调，表现简简洁明快，有有一定力度，使使园区建筑轮轮廓线优美和和富于变化，并并与规划区内内优雅、和谐谐、宁静的环环境既协调统统一，又具有有鲜明的个性性。结构设计根据“***·***”地质勘察报报告和本项目目工程初步规规划，工程基基础和上部结结构设计拟采采用以下类型型：基础选型及处理a.桩基础：桩桩基础应根据据地基条件、软软土层的分布布、桩的承载载性质和成桩桩质量，并根根据实际地质质勘探结果，确确定成桩方法法和工艺，以以保证成桩质质量。b.深层搅拌桩桩：采用深层层搅拌加固地地基，并按规规定养护、测测量，搅拌桩桩单桩还应通通过试桩确定定。上部结构“***·***”建筑群地上上部分由高层层住宅、多层层高挡住宅及及公用建筑组组成，地上建建筑物为框架架剪力墙结构构；地下停车车库为钢筋混混凝土柱或墙墙。防震工程程按8度设防。第4章产品方案4.1项目SWWOT分析优势分析（S）地域地理优势a.占据****的核心地位位位于青山区的中心心地段，是武武汉未来发展展的黄金区域域，是城市发发展的“经济与科技技中心”的前沿。b.交通便利，路路网发达前临***路和徐徐东路，瞬时时可抵武汉市市中心；到武武昌核心地区区都在半小时时车程之内。c.高校环拥，环环境优美武汉大学、武汉理理工大学、武武汉科技大学学等学校近在在咫尺，在带带来良好的文文化气息的同同时也带来秀秀美的风光和和清新的空气气；***风景区区等触手可及及的完美自然然景观，还有有酒店及关山山完善的配套套设施，休闲闲娱乐尽享便便利。规划设计优势a.市政配套设设施完备，使使用方便b.产品定位合合适，客户定定位准确将目标客户锁定白白领，并为之之量身定做60-1000m2的户型绝绝对是白领置置业首选.c.户型间隔方方正实用，通通风采光佳采用隐梁隐柱设计计，实用率高高达90%以上；户型型开阔，空气气对流，采光光效果佳。d.面积分布合合理，市场承承受力度大主要以中小户型为为主，总价不不高，市场容容易接受。其他优势a.小区配套设设施齐全b.成熟生态园园林举目可见见劣势分析（W）远期楼花销售，易易造成买家的的观望心理。部分外围楼宇临村村屋，视觉效效果差。3）项目成本较高导致致售价偏高a.本项目地处处较为繁华地地段，市政规规划对未来设设计的高度和和地块容积率率都有较严格格的要求与限限制，也造成成单位面积分分摊成本较高高，从而导致致整体项目成成本居高不下下。b.项目地块的的基础地价相相对较高，且且需要向原有有土地方购买买，土地转让让费用不扉，造造成项目土地地部分支出较较大。c.对原居民的的安置，需要要投入相当一一笔资金。4)外部整体体配套设施有有待改善本项目周围建筑分分布分散，周周围基本上没没有规模型的的娱乐、休闲闲等场所，只只有一家较为为大型的超市市即中百仓储储，还有若干干大小不一的的饭店，部分分小路段周围围环境比较差差，需要很好好地整顿。4.1.3市场机机会（O）1)户型面积的的优势项目户型面积类型型齐全，为目目前市场的空空白点，有利利于迅速抢占占市场。2)新颖独特的的户型设计，为为武汉之最专为白领设计的精精致户型，有有利于发掘新新的客户，形形成市场的热热点。坐拥***风景区区，拥有潜力力客户本项目周边汇聚大大量的企业和和高素质的人人群，为项目目的发展提供供良好的机会会。找对路线，迎合目目标消费群5)房地产行业的的调整今年的房地产市场场处于低糜状状态，给房地地产市场带来来较大冲击，国国家出台了各各项帮扶政策策，旨在恢复复房地产市场场正常运行，这这给曾经从房房地产获取暴暴力和投机者者断了后路，有有助于房地产产市场朝着健健康有序的方方向发展。房房地产行业的的调整，尽管管会使得房地地产开发公司司之前的竞争争更加激烈，但但正因为如此此，有助于开开发商更加注注重自身建设设，开发出优优质楼盘，更更好的为消费费者提供服务务，使消费者者和开发商互互利。6)武汉房地产产发展的潜力力武汉房地产近5年年来发展迅猛猛，作为中部部特大城市，武武汉有得天独独厚的地理条条件，但相对对沿海部分城城市和直辖市市，其房地产产起步较晚，居居民居住意识识也是近几年年才得以提升升。大部分武武汉原地居民民还住在老房房子里，愿意意为下一代买买房或有意买买房的人口较较多。加之外外来人口的增增多，住房需需求量将长期期处于增长状状态，对于所所有开发商而而言，武汉市市场是个急待待瓜分的大肥肥肉。7)随着武汉城城市建设的推推进，武汉经经济发展迅速速，居民生活活质量也是在在日益提高。对对商品房的要要求也会越来来越高，新的的社区将会是是消费者的首首选。武汉市市政府为了壮壮大武汉，在在各方面积极极采取措施，营营造繁荣、美美丽新武汉形形象。“1＋8”城市圈的建建立，则是武武汉向沿海发发达地区叫板板的第一步。房房地产作为经经济的支柱产产业之一，也也大大得到武武汉政府的重重视。各项政政策不断优化化，为产业发发展提供快捷捷的服务。4.1.4市场威威胁（T）武汉楼市推出量大大，市场容量量有限，空置置率逐年提升升。竞争对手多，其中中不乏实力雄雄厚、知名度度高的发展商商。重要竞争对手为准准现楼、现楼楼发售。主要竞争对手项目目综合素质较较高，在户型型设计、园林林设计均有自自己的特色。目前全国房地产市市场的低糜，开开发商和消费费者陷入僵持持。消费者希希望房价继续续下降，大都都持观望态度度。房地产销销售陷入困境境。国家、社会对房地地产行业的调调整需要一定定时间，恢复复房地产火热热局面需要等等待，故短时时间房价不会会上升，新开开发商品房的的地产上必须须认清形势、远远见卓识。尽管市场低糜，但但房地产之间间竞争依旧存存在，甚至更更加激烈。在在***·***周围，新新建项目就不不4下家，短时时间内区域供供应量过多。消费者心里越加成成熟，对商品品房的要求也也更加谨慎和和精细，如此此给开发商提提出了更高的的要求。4.2发展战略项目发展总战略———差异化产品品战略：战略1——走差异化竞争，提提高素质以提提高性价比。战略2——提升单一产品开发发量，降低开开发风险；控控制商业供给给，以街铺形形式开发。战略3——城市白领的泛定位位。4.3产品定位根据市场分析和项项目发展战略略，本项目以以城市白领房房子为主的单单一性开发。根根据地段的优优势，建议临临街单位规划划商铺，并使使群楼控制在在两层以内。4.4户型定位***·***提提供不同种户户型，供消费费者选用，小小区楼盘主要要分为两种楼楼，一个为七七层，每户建建筑面积为90－140平米，见户户型D-2（三室两厅厅两卫），沿沿中央花园而而建；另一种种为18层的小高层层，10层以上为复复式楼，见户户型D-1（210㎡四室室两厅两卫），十层以下为小户型，见户型X-A1、X-2（45.07~46.13㎡一室一卫）、X-3（一室一厅一位），小户型都带有阳台，可以供刚就业者、考研学生使用等其他需要小户型的业主购买和租赁。户型平面图如下图：X-1X-1X-2X-2X-3X-3D-1D-1D-2D-2结合市场分析以及及项目初步的的规划布局、建建筑面积，初初步确定本项项目结合市场实际以及及项目初步的的规划布局、建建筑面积，初初步确定本项项目的户型面面积如下：首首层以40-1000多平方米的2房、3房为主，商商业首层以街街铺形式开发发，二、三层层则可以考虑虑引进大卖场场，完善商业业配套，汇聚聚消费人气。物业类型户型面积（㎡）套数（套）占总户数的比例2房60起37544%3房80起36643%1房40起11113%小计852100％商业街铺50004.5技术设备备条件室外外墙：采用高级进进口外墙涂料料，局部面砖砖装饰。屋面：现浇平屋面面、屋顶花园园。室内：内墙：厅、房为乳乳胶漆。厨房房高级瓷砖到到顶。顶棚：厅、房为乳乳胶漆。厨房房铝合金扣板板吊顶。地面：厅、房为水水泥砂浆拉毛毛。厨房、阳阳台地面铺设设高级防滑砖砖。窗：户外窗用彩铝铝窗。门：分户门为高级级防盗、防火火门，阳台门门为彩铝门。厨房：赠送套装橱橱柜（吊柜、地地柜、洗菜盆盆、水龙头）、抽抽油烟机。卫生间：公卫：内内墙高级瓷砖砖到顶，顶棚棚铝合金扣板板吊顶，地面面铺设高级防防滑砖。赠送送淋浴间、冷冷热水龙头及及花洒、柱盆盆、冷热水柱柱盆龙头、玻玻璃镜、节水水马桶、预留留热水器接口口位。其余卫卫生间：预留留给、排水管管道；地、墙墙面水泥砂浆浆拉毛。楼梯间：墙面乳胶胶漆，地面及及踏步为高级级防滑地面砖砖。配套设备：电梯：各楼栋均配配置高档名牌牌电梯。电视、电话、电讯讯系统：有线线电视插口、电电话插口、宽宽带高速上网网，报装后可可立即使用。电气配置：开关、照照明、插座、电电表各一个。煤气：煤气管道安安装到厨房。给水：变频式供水水系统，每户户独立水表。排水：有组织排水水，预设空调调机专用冷凝凝水排水管。智能化系统：安全防范系统：家家庭紧急报警警系统、红外外探测、可视视对讲防盗门门、24小时电子巡巡更系统、车车库管理系统统等。“一卡通”智能系系统：IC卡门禁、小小区内停车、消消费“一卡通”。信息服务系统：小小区局域网（可可接入Interrnet）、背景音音乐、视频点点播等。4.6道路系统统道路为小区主干道道和组团内部部道路两极。主主干道把小区区中心、三个个组团和幼托托在一起，形形成“树枝状”道路系统。4.7小区建筑筑小品a.入口：区内内设保安。入入口处有宽广广的地下停车车场b.指示牌：居居住区设置各各种指示牌，如如指示公共服服务设施位置置、公共建筑筑以及管理处处等方便居民民使用。c