君临天下营销执行案(广告公司2013.4.5)

君临天下项目营销策划执行方案北京首联创展2013.4汇报核心内容营销策略市场背景营销推广销售方案项目解读价格定位建设部：“新国五条”开始落地，政策面趋近，调控手段继续深入

刚刚过去的2013年3月，“新国五条”开始实施，政策的发布单位建设部同时要求各地方政府根据“新五条”的指导思想制定各地区的实施细则，各地区三级市场闻风而动，开始恐慌性抛售，市场动荡加剧。2013年4月1日，重点监控地区北京的实施细则公布，市场一夜之间进入冰封时节。各地区调控细则也被迫随后陆续公布提示：该政策的出台遏制了买方消费力，政策的实施不是短期手段，实则长效导向，市场不稳定因素增强。宏观政策背景中盛地产在南阳现存的在开发项目为“南都领御”，该项目目前已到销售中期，随着后期建设的全面展开，资金投入量会逐步加大，无法为“君临天下”不断供血；为确保家乡的建设，回报乡里，中盛地产已斥资一亿元人民币，拿下方城县地王项目。虽获得了极高的社会声望，但同时公司的财务成本急剧上升，需要快速回笼资金，以摆脱财务压力。公司资金情况分析结论抓住政策发布的间歇期，寻求入市突破本次调控政策刚刚发布，各地方政府为确保本地区的财政收益的稳定，会暂时实出台应对政策，后期中央要求各地方政府执行更严厉政策的指示会相继出台。“君临天下”项目应抓住政策间歇期，在目前开始蓄客，并在6-7月份左右的时间开盘销售；由于未来政策的不确定性，快速销售、快速回笼资金是应对市场的不二法则。市场环境处于激烈竞争的条件下，采用差异化营销的手段；市场环境处于启动萌芽期的条件下，采用提炼产品价值，丰富产品内涵的主导思想。多层级、多手段、多组合创造产品价值，传递产品信息，使市场始终处于好奇的心态下，用项目辅以利诱，创造持续性销售。结论结论挖掘项目卖点，强化产品特征，有序实施线上、线下的组合营销“君临天下”项目具有极佳的产品素质，应予以深入挖掘，全面表现。应通过卖点整合，树立卓尔不群的产品形象。辅以“卖点整合出击，‘体验营销’跟进”的营销主旨，快速、高效聚势，适时引爆。强力锁定前期业主，吸引中期意向客群，召唤后期观望人群，短期占领市场。塑造“前期买房赢价格，中期买房避风险，后期买房重品质”的方城购房模式。项目本体分析基本状况项目地块位于方城东北部。北临康达路，西临解放路，东为规划河道，南部为现状居住区，规划面积54亩,可售建筑面积10万余平米，其中住宅部分9.35万平米，商业部分1.2万平米。跨康达路向北，毗邻127亩七峰时代广场，该广场为方城县重点工程，现正在施工，预计5.1完工开放。本案项目规划规模：总建面12万平米；容积率：3.0；建筑风格：中式徽派物业类型：8栋17-26层，塔板结合；总户数：761户；车位：0.4:1；绿化率：40%；建筑密度：25%项目本体分析项目卖点梳理地段项目为方城县地王。位于方城县东北，距主要商业街人民路1.5公里，为方城未来新区。潜力巨大。交通向北距需平南高速3公里，向南距国道3公里。双路通达■内外双景观项目北侧，跨路为正在修建的“时代广场”，该广场占地127亩，5.1完工开放，成型在望；

项目向内，独据长170米，宽80米的“万平米江南园林”产品提炼方向项目生成背景——地王的出现，帝王的诞生。项目品牌塑造——富贵不还家，如同锦衣夜行。回报乡里，恩泽地方。双景观配套工程——北眺七峰时代广场，南俯区内万米景观园林传统文化再现——徽派中国，建筑生活新科技成果应用——梦生天境的园林雾化系统人车分流——人车互不相扰，生活相安无事千米会所大堂——方城未来的明星商业网点区内幼儿园——托幼在花园，回家既团圆。全明户型设计——恒久不厌的生活体验产品卖点提炼方向围绕上述产品要素，形成项目的“九大卖点”，并不断丰富、挖掘、整理。随着项目各营销阶段的展开，不断使用合理的诉求点刺激市场，形成实时更新，层层剥离的宣传效果。项目卖点梳理南北双向景观园林，为项目得天独厚的优势资源；内外景观双拥区域地王，为项目与生俱来的天赋；环境、产品、风格、商业、幼托、设备、户型、区内交通等九大卖点支撑；‘君临天下”项目案名，与地王/帝王相互烘托，得传统中式风格，交相辉映。双景地王，与生俱来九九归一，君临天下价值导读产品概念汇报核心内容价格定位营销策略-市场背景营销推广销售方案产品解读项目核心操作思路品牌拉升策略，同区域产品的形象塑造土地价值品牌：地王价值，开发商品牌：恩泽地方，惠及乡里跳出区域市场竞争，表现明星项目的卓尔不群。高形象言之有物，与产品深刻结合，使同类项目无法超越。项目操作思路帝王地王双景观生活时代生活广场万米江南园林概念表现产品落地核心价值提炼九九归一，君临天下阶段性操作思路1.传统文化再现——徽派中国，建筑生活；2.新科技成果应用——梦生天境的园林雾化系统3.人车分流——人车互不相扰，生活相安无事；4.千米会所大堂——未来的明星商业网点5.区内幼儿园——托幼在花园，回家既团圆；6.全明户型设计——恒久不厌的生活体验阶段诉求点整合应用时间：上述的阶段诉求点，在项目主题形象稳定以后，分阶段逐步展开；应用条件：主要工程节点完成；主要销售节点开始；辅以后期的活动、推广等其他渠道传播手段，综合应用。汇报核心内容价格定位项目定位营销策略-市场背景营销推广销售方案结合项目财务条件、回款周期以及周边项目在售价格，不仅要保证项目前期销售，同时要保证项目后期持续稳定的市场表现，我们建议开盘价格初定为：3200-3300元/平方米具体价格将根据近期客户积累情况浮动调整住宅价格定位18个月销售周期，其中一期开盘实现均价3250-3350元/平米成功打造企业在方城的第一个高端项目品牌全盘目标营销目标住宅销售面积：9.3万平米商业销售面积：1.2万平米消化周期：18个月销售率：90%汇报核心内容价格定位项目定位营销策略-市场背景营销推广销售方案整体营销战略高端形象出街体验营销跟进操作手法应用圈层营销贯穿线上资源整合高端形象出街：通过现有户外广告，树立产品高端形象，使地王/帝王概念，以及“双景观花园生活”概念在全城推开，占领形象制高点；体验营销跟进：“销售中心-园林示范景观-样板间”构成现场体验式空间，将未来生活前置；在临近开盘前，带领意向客户参观北京同类产品“御江山”，加强未来生活感受。圈层营销贯穿：通过前期已购买客户、倾向性客户，联络其他圈外客群，建立项目的多层级营销体系。线上资源整合：线上资源广而告之的手段不可缺乏，使客群全方位关注项目销售、工程动态。7101112123456789101120132014售楼处样板4.15日开放一期开盘客户积累期加推新房源二期开盘9-10月二次看盘预热。在前期形象推广基础上，进行概念深化，使前期概念获得产品层面的支持。该阶段营销以讲座、产品说明、业主互动的暖场活动为主。7月认筹期。以活动为主建立稳定认知群体，以户外、短信、网络、车体等媒体建立外部圈层。认筹前后加大整合力度，提升项目认筹率。收尾期。完成剩余部分的销售，运用促销等策略促进剩余部分的快速销售。主要采用户外、杂志等媒体，为下阶段公寓的销售奠定基础。营销排期1212收尾期时间轴9销售期预排强销期完成项目价格的提升，加强营销活动，创造销售高峰。运用媒体广告，传达项目信息，营造项目热销的态势，调动客户的情绪。同时配合活动，加强DM直投等直销行销手段销售节点划分时间轴7月底开盘第一阶段.活动组织300套房源，消化80%认筹800组，完成装户完成1500名意向客户的登记工作6.207.10政府部门拜访，完成200组认筹积累加油送纸抽、商家送餐巾盒活动完成认筹200组5.20该阶段以形象推广为主，着重推广“地王价值，双景观园林”等主题诉求。使产品获得高姿态出街。4.15北京项目体验完成200组认筹北京老艺术家演出，完成客户积累200组售楼处开放7月中旬销售节点划分第一阶段。认筹目标活动内容时间主要内容赠品预算劳务费用传播主题认筹目标1.加油送纸抽卡开盘后——开盘前加油送纸抽，20000套送完为止，2元/盒（200抽）4万元10000地王价值，双景观生活150组2.送餐巾盒

为方城主要餐饮商家赠送5000套带项目logo的餐巾纸盒，并根据使用情况定期更新。8元/盒4万元10000

200组3.政府单位走访5.21-6.20赠送500套带项目logo的茶具，50元/套2.5万元3000

200组4.北京项目体验6.20-7中旬2000元/人，组织200人费用自理3万元组织经费。中式徽派，传统再现200组5.红歌会（待定）月底临近开盘组织老歌唱家演唱30万

200组合计

50万元

950组销售节点划分第一阶段。销售任务产品去化楼座加推准备套数销售面积㎡销售率销售均价回款（元）住宅6、7、85栋300300000.85320081600000商业6号楼，7、8号楼————40000.85600020400000销售节点划分时间轴11底开盘第二阶段200套房源，消化80%认筹500组，完成装户完成1500名意向客户的登记工作10.3111.15每两周一次小型暖场活动，完成100组认筹积累加油送纸抽、商家送餐巾盒活动持续完成认筹200组9.15该阶段以丰富形象塑造为主，着重推广“徽派建筑、各类配套、雾化系统、人车分流、”等相关诉求。使产品获得有力的支持。8.1产品知识讲座经济形势讲座县级市发展展望每一个月一次客户见面会及抽奖完成200组认筹销售节点划分时间轴第三阶段达到项目可售面积90%的销量该阶段以增加产品附加值为主，着重在原推广策略上对产品价值进行丰富，结合产品居住品质。将产品生活意义前置。11.15以后具体活动形式待定汇报核心内容价格定位项目定位营销策略-市场背景营销手段详解销售方案

认筹活动延续“南都领御”的成功模式，组织看房团——客户成功认购后，组织客户到北京等进行类似产品的参观体验，并游览当地名胜景点。增加客户对项目的理解认可同时可以提前体验未来的生活！体验营销活动营销策略看房团体验之旅（暂定名）活动目的：通过第一次的活动能够很好的垫底本案在消费者心目中的地位，然后对于本案的品质以及开发理念得到很好的了解，但是由于项目工期原因，对于消费者并没有视觉上的冲击，希望在售楼处正是能够真正了解开发用意以及品质楼盘所能带来的生活体验。活动地点：北京同类型项目；活动时间：7月底项目开盘以后活动内容：1、参观类似品质楼盘；2、了解中式建筑的演变历程；营销策略中式景点和项目体验颐和园北海长城御江山现场售楼处、样板间、园林示范区突出纯法式精品华宅的项目形象，配饰、气氛做到有针对性，有感染力。销售工具：业务员配备IPAD对客户进行产品展示及讲解，提升展示形象；楼书、折页设计制作及礼品设计制作需要与星级会所休闲生活氛围相互匹配，需要讲究品质、品味的销售道具。体验营销营销策略售楼处开放暨业主终答谢联谊会活动主题：开盘活动活动时间：2013年7月底活动地点：售楼处活动形式：待定活动目的：营造气氛促成成交唱响方城红歌演唱会参与对象

项目开发商营销公司活动公司

VIP客户活动流程活动准备----活动现场外围布置活动的当天---贵宾车辆停放礼仪引领接待明星的接待晚会开始XXX唱响方城文惠河南省电视台第八频道主持人彭彬综艺圈资“绿叶”，河南电视台陈琨、庞晓戈、倪宝铎、安徽电视台高远、南阳电视台、南阳电台等主持人南阳区域“理想的主持搭档”；常年为国内电台、电视台担任晚会、专题片、动画片、广告配音工作。作品《梨园春走进唐河》《潘美辰走进南阳演唱会》《光头李进南阳演唱会》《钢琴家刘诗昆独奏音乐会》等活动外围布置：当天早上8点之前全部到位演出现场：当天下午6点之前全部到位19:00--19:15播放项目宣传片19:20主持人道白+灯光秀19:20---19:25开场水鼓《龙凤呈祥》19:25---19:40领导讲话并致辞19:40--20:00歌伴舞

演出序列表一、开场大鼓《龙凤呈祥》19:20---19:25二、领导致辞19:26---19:40

政府领导

集团公司领导歌伴舞《西部放歌》19:40--20:00三、歌伴舞《星光大道月冠军韩月》

四、武术表演：《十八铜人》20:00--20:10

参加过2008年奥运会开幕式曾多次出国巡回演出五、青花器乐21:00---21:05六、炫彩激光舞：21:05--21:10

外围物料预算名称规格数量单价（元）合计（元）彩虹门15米6个150（含条幅）900.00气柱高8米10个150（含条幅）1500.00vip座椅2000个6（租用）12000.00金狮2对300600.00氢气球26个2005200.00礼仪小姐10名1501500.00烟火20箱1803600.00现场督导10名主持人2名合计25300.00物料预算板块项目数量单价（元）合计(元)备注演出现场配置舞台16m×8m303840专业演出网架舞台舞台背景架16m×8m303840背景LED大屏40平方50020000P5高清（两节一会使用的大屏）彩幕30平方50015000在舞台前侧分四块配合大屏使用舞台前侧现场直播大屏40平方50020000用于现场演出的直播舞台现场物美造型8000舞台上的物美（亚克力雕刻字pvc造型舞台上的鲜花布置）领导嘉宾席桌椅300套206000（桌子椅子桌布靠椅）珠江LED灯150507500演出必备灯光照明，随节奏变化、切换舞台颜色演出预算板块演员名称人数出场费用备注舞蹈146000河南省歌舞剧院舞蹈中国鼓146000十八铜人1810000曾多次出国表演2008年奥运会开幕式的武术表演者激光舞34500曾多次参加省台晚会如：蒋大为、李双江等沙画24000项目的介绍力量组合23000省杂技团演员多次参加各地市电视台春晚主持人文惠彭斌210000河南电视台资深主持人

《梨园春》胡希华老师16000摇滚男歌13000青花器乐106000结束舞蹈122400歌伴舞14000摄像一台摇臂两台流动4800含后期制作合计69700元所有费用合计：220880元（不含税率）包含：演出所有的物料主持人演员的费用（不含明星费用）

十三、费用合计预算后勤保障主要分为人员疏导与车辆疏导人员疏导：入场方面，先业主及有票客户，后普通民众，全部由大门进入会场。会场共分为四个区域，每个区域设有固定导示牌外，每张椅子上分别贴有序列号。以便和门票相对应，做到对号入座，现场每个区域安排4名引导员引导。安保人员除外，贵宾区域设置2000张椅子。现场周围每隔5米设一名保安，另设流动保安数名。其他贵宾及嘉宾演员及舞台相关工作人员设专用通道，领导嘉宾入场由礼仪小姐引导。车辆疏导：建议甲方提前与交管部门对接，在下午某个时段到晚会结束散场这个时间段，对活动现场500米范围内实行临时交通管制，确保现场安全不留隐患。活动布置时间安排活动开始前3天舞台搭建物料、LED屏、彩幕进场搭建活动开始前3天舞台搭建物料灯光、音响等设施进场搭建活动开始前2天物料座椅、升空气球、彩虹门、气柱等进场摆放活动开始前1天灯光、音响调试完毕，现场所有搭建进入扫尾阶段活动当天下午彩排完毕等待晚会即将拉开帷幕安保细化方案

1、在售楼部的门口）布置20个保安和10人的警力（和当地的派出所结合一下）。主要是负责vip客户的进出的秩序和安全问题。（负责所有来宾的车辆包括轿车摩托车电动车自行车等车辆停在指定的区域内）并告知注意锁好自己的车辆。2、在XX广场入口（晚会的主要出入口）。在入口的处各布置一块导视牌在晚会开始入场的时候一边个安排

保安8名和警察4名相互配合维持观众的进场秩序和提示不让任何车进入到会场。

3.晚会大门的入口处布置保安20名警察10名。主要负责进出人员的秩序和安全问题。4.在活动现场周围第5米设一名保安、警察20名相结合。主要是负责VIP进出的秩序和安全问题。安保细化方案5、在嘉宾观看区和观众观看区之间布置一个隔离区域和安排20名保安和5名警力相结合，主负责观众和嘉宾之间区域的秩序维护和安全问题。6、舞台前方布置10名保安和5名警力相结合，主要负责舞台区域的秩序维护和演员的安全问题。7、舞台后方区域布置20名保安和10名警力相结合，主要负责演员的安全。8、活动现场的外围安排20名保安来回巡逻，确保观众的安全。安保警力礼仪细化1.观众分批次入场，分区域入场就做（有保安和礼仪相结合引导VIP客户），2.导视牌VIP区域内按序号对号入座。3.为了及时沟通安保人员每一个小组的队长配备对讲机能及时的处理好应急事情。4.每一个小组要有保安队长，小组长，政委，分区域分工，协作，划片安保。5.另外配备2组机动小组，确保各区域有安保。并能及时的处理好紧急情况。礼仪1.在晚会开始之前引领领导到休息区休息，并负责茶水服务。2.在晚会开始前十分钟引领领导到嘉宾席就坐观看演出。3.晚会开始时引领领导上台讲话讲完话之后引领领导到嘉宾席就坐观看演出。5.晚会结束后负责引领领导退场。家庭联谊会（暂定名）活动目的：无造势不入市，希望对那些责任心无法表达的人，本案提供给他们适合健康成长的生活环境，不仅仅是为了家人，也为了自己安心，同时能够让子女与父母有更过的相处时间；通过这一大型公关活动，树立项目及企业公关形象，增加项目的口碑传播，促进销售；活动地点：由野外拓展训练公司确定活动时间：开盘前10天左右活动内容：1、产品推荐会，邀请公司领导、本案规划设计院嘉宾、景观设计院嘉宾、新郑知名人士、新郑当地或者郑州媒体；2、野外拓展训练；3、评奖一等奖：寒假期间免费参加北京知名培训机构为期一周的培训及名师指点；二等奖：寒假期间免费参加郑州知名培训机构为其一周的培训及名师指点；三等奖：免费参加上海三日游体验活动；营销策略小结之所以采用多种营销手段的方式最重要的一点就是根据工程节点以及项目现状，导致人气不足，临时接待中心开放也意味人气不足，因此：8月20日－9月30日，现场派送小礼品，比如茶具（控制在四十元左右一套，同时上面印有项目标志）、折扇、雨伞等等。同时制定认筹期的活动方案。10月1日－12月15日，开始进行认筹，认筹的形式希望初期以5千抵1万的形式展开，中间为了更好的删选客户可以1万抵2万的活动，同时开展少儿才艺大赛，结合售楼处开放、样板间开放，能够持续性的组织公关活动。12月23日，组织之前有意向的客户进行体验之旅，可以去上海或者南京选择优质项目参观。12月30日，举办产品推介会，邀请准客户参加公司举办的业主答谢会，同时邀请公司领导、规划设计院、景观设计院、以及当地知名人士讲述生活品质的理念等等，同时当天下午举行提前认购选房活动。汇报核心内容营销策略市场研究营销推广销售方案产品解读价格定位推广目标以项目名称代替区域名称打造内乡新名片双品牌计划：项目品牌、公司品牌重点策略分析运用广告的最大效力来完成本案2012年的推广。为此，在对诸多媒体进行分析后，我司认为，有如下几大媒介是必须为我们所用的，以此来保证推广的有效性。前提：我们不得不考虑一个问题：如何把钱用在刀刃上？软性新闻炒作网络报纸口碑户外及现场包装电视台公关活动及渠道为主推广渠道推广策略六节点这将是本案推广的最大重点，也是口碑传播的最好体现方式。从开盘开始，延续到每一个搂座的开放，我们将紧密的与消费者进行互动，依托活动拉进与他们的距离。同时，软文、网络、《客通》将为活动服务，进行活动期间内容的跟近。软文网络报纸口碑户外电视台公关活动及渠道为主A.公关活动本案最为珍贵的推广媒介。是吸引往来车辆、行人的最大户外广告优势。新信息的及时发布，让更多的市场受众在第一时间了解到本案最新动态，形成与消费者的纽带关系。软文网络报纸口碑户外电视台公关活动及渠道为主B.户外比之平面广告更能发挥效力的媒介；渗透能力强、可进行连续性发布，对于媒体的选择空间较大，并且不受时间限制，时效性强。可进行半软半硬、图文并茂的形式进行宣传。C.软文软文网络报纸口碑户外电视台公关活动及渠道为主报纸广告是开盘前必须运用的平面媒体。用于集中轰炸市场，广泛告之的目的。对于本案而言，在开盘前后预热时运用此方法，并加以软文诉求同时轰炸，达到项目宣传最高点。D.平面媒体软文网络报纸口碑户外电视台公关活动及渠道为主据国内几大著名代理公司调研后，认为网络是目前购买产品最为有效的媒介途径，传播力度快捷也是如今社会常见之事，自身网站的建设也引起了越来越多的开发商的重视；因此本案网络识别系统一定要加固完善，并且对于SOUFUN,SINA,SOUHU,北方网，秦皇岛网站等的链接（大旗帜、按钮、通栏等）一定要进行部署。E.网络软文网络报纸口碑户外电视台公关活动及渠道为主加强公关营销及派单直投，强调精准窄告投放。推广渠道推广策略以营销活动为推广主线，户外、电视和DM直投为主要手段报纸、电视及DM直投，客户资源针对性强，有一定持续保留期，并可根据项目动态及时调整，是拓展客户的重要手段。电视台电视台：当地电视台有地方性垄断，所有区域客户均可看到本案的宣传投放派单在区域沿街门面、学到、小区、机关等地方发放宣传资料，礼品等产品说明会针对目标客群（公务员和教师群体），以产品说明会的形式推广扩大项目知名度。直销行销推广策略因地制宜，巧妙指引拦截沿线户外广告道旗、工地围档公交站牌灯箱项目内外部指引本案围档沿线设置户外，展示项目形象，拦截所有客户；推广策略配合活动节点进行宣传炒作，树业界口碑

报纸硬广，较适合树立项目形象和项目价值点传播。加大软文投放力度，持续保持项目热度。报广以形象塑造为主，与信息告知相结合推广策略口碑传播增强与业主沟通，促进以老带新结合工程和销售节点，对项目地域、产品价值、活动事件等编制项目内刊，进行感情沟通与交流，保持客户对本案的持续印象，辅以“以老带新”客户奖励政策，节假日通过电话、短信、邮寄贺卡等祝福形式，提升老业主满意度，促进口碑宣传。增强老带新刺激力度，促进成交，保证客户对项目的持续关注度。推广策略第一阶段：市场预热期（2012.9.01—10.31）推广目的：树立纯法式精品华宅形象，引起市场的关注9月份临时接待处开放，开始市场预热9月1日户外、网络、短信等媒体形式开始统一集中发布；推广策略：以舆论＋形象宣传为统筹主要推广手段：活动营销的集客策略户外＋平面广告的市场形象策略平面媒体＋网络的市场舆论策略第一阶段：市场预热期（2012.9.01—10.31）9月份工作计划Ø销售道具（楼书）设计及制作Ø户外媒体发布Ø网络信息的传达Ø软文的撰写发布Ø现场售楼处、样板间、园林示范区装修推广活动临时接待处开放及赠送礼品运动目的：对市场进行提示性的信息传达，媒体预热。形式：邀请当地主流媒体，媒体见面会时间：9月初（暂定）地点：临时接待处相关准备：Ø临时接待处开放时间确定Ø媒体邀请（当地报纸、电视）10月份工作计划工作重点Ø客户积累Ø沙盘等销售工具到位Ø具体认筹计划制定Ø广告设计Ø认筹活动准备Ø答客问推广活动品鉴法式生活——现场售楼处开放活动目的：开放活动，带动更多意向性前往香肠，了解关注项目，加深印象，赢得好感。形式：产品说明会，邀请部分客户及主要媒体。活动期间对项目的产品以及法式生活理念进行详细阐释。并穿插现场表演以及抽奖等娱乐活动，调动客户情绪。时间：10月底（暂定）地点：项目现场相关准备：Ø确定参与客户名单Ø确定参与媒体Ø确定活动现场Ø现场表演团队、抽奖规则及礼品、赠送客户的礼品等推广媒体报广整版其他报纸网络、杂志等交通台广播户外、LED活动信息发布软文发布第二阶段：内部认购期（2012.11.01—12.31）11月份开始认购每份认购金为5000元整，5000抵10000元在开盘前完成300组客户积累；推广策略：公关活动为引导＋形象宣传为统筹－－现场体验为支撑主要推广手段：体验活动营销的促进策略推出大型体验活动，上海五日游活动；凡认筹客户均有机会获得上海体验活动资格；户外＋平面广告的市场形象策略现场营销环境渲染策略平面媒体＋网络的市场舆论策略

认筹活动组织看房团——客户成功认筹后，组织客户到南京、上海或者杭州等进行类似产品的参观体验，并游览当地名胜景点。增加客户对项目的理解认可的同时提前体验未来的生活！活动时间：2012年12月中（开盘前一周）规模：300人左右；活动预算：预估为35万元。第二阶段：内部认购期（2012.11.1—12.31）11月份工作计划Ø现场售楼及样板家开放Ø认筹活动Ø广告设计Ø户外广告更换Ø

SP活动推广活动上海三日游体验活动目的：营造项目推广的最高潮，带动项目快速销售。形式：现场举办现场营销中心开放庆典，带客户参观样板间及园林示范区，并详细介绍项目的整体优势。时间：11月初（暂定）地点：项目现场、接待中心相关准备：Ø活动执行公司Ø活动物料准备Ø销售相关资料Ø认筹促销策略推广媒体户外、报广整版派单短信交通台广播网络软文发布少儿才艺活动第二阶段：内部认购期（2011.11.1—12.31）12月份工作计划工作重点Ø开盘准备Ø价格表制定Ø广告设计ØSP活动推广活动现场公关活动目的：利用客户营销，带动项目认购量。形式：现场举办儿童才艺比赛活动时间：每半月举办一次地点：接待中心相关准备：Ø活动执行公司Ø销售相关资料推广媒体户外、报广整版交通台广播网络软文发布少儿才艺活动、体验活动第三阶段：开盘热销期（2013.1.1—2013.1.31）实现均价：2900元/平方米12月底开盘到13年1月完成至少160套销售目标推广策略：开盘促销活动为引导＋产品卖点深化为统筹主要推广手段：开盘促销活动的促进策略户外＋平面广告的项目形象深化策略现场营销环境渲染策略小型圈层活动的市场舆论策略盛世奢藏，法国奢侈品展闻香识女人——法国香水体验季——香水体验活动，配制专属于自己的香水，重点吸引女性客户，并以活动提升项目品味。

持续期——”老带新“促进老客户“细胞分裂”的积极方案成交客户的口碑宣传、介绍购买在个案的销售中，所占比例一般在15-25%左右。业主介绍购买，分别给予介绍人及被介绍人物业费或实物或现金等物质奖励，以累计积分的形式，在业主入住后给予消费对现。同时在被介绍人直接介绍购买后，对于原业主同样给予不同额度的积分累加。推广渠道：宣传礼品发放短信广告，促销内容。活动：进行老带新活动及客户联谊活动等第四阶段：持续期（2013.2.1—2013.4。30）建议在该期间举办大型客户答谢活动，既可维护老客户，又可促进老带新成交。客户答谢会汇报核心内容营销策略市场背景营销推广销售方案产品解读价格定位平面表现推盘策略由于项目体量适中，为了避免项目价格过高客户观望

“订出超值商品，感动客户”

为求稳妥初步入市的楼座一定以高品质，适中价格，引爆市场。

如何保持销售气氛

“高调的广告策略，爆发的销售成绩”利用营销事件，做为引爆点。完成利益最大化，规避定价风险