枢纽综合开发业务机会及前景展望

北京荣邦瑞明投资管理有限责任公司TOD枢纽综合开发，是未来重要的综合开发投资领域•TOD模式在我国也已经发展多年，近年来国家层面、地方政府频繁发布通用地综合开发的相关政策。•政策出台的城市经历了从一线城市为主到新一线及二线城市为主的变化，轨道交通TOD。《国《国家综合立体交通网规划纲要》(2021年2月)深入实施公交优先发展战略，构建以城市轨道交通为骨干、常规公交为主体的城市公共交通系统，推进以公共交通为导向的城市土地开发模式，提高城市绿色交通分担率。超大城市充分利用轨道交通地下空间和建筑，优化客流疏散。《《重庆市人民政府工作报告(2022年)》建设“轨道上的都市区”，统筹实施308公里城市轨道交通续建项目，新开工第四期项目44公里，推进TOD综合开发，力争城市轨道交通运营和在建里程实现“850＋”、其中运营里程突破500公里。《杭州市轨道交通TOD综合利用专项规划》(2022年2月)形成“六区二十一片”TOD重点发展区。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台1TODTOD枢纽综合开发并非简单意义上的地铁上盖基本概念定义sitOrientedDevelopmentD而D其中，交通运输是指基于轨道交通或机场的公共交通站点，在城市中一般以火车站、机场、地铁站点或轻轨站点为主。区别于依赖私家车出行的形式，TOD更注重引导公共交通的通勤方式。同时，在公共交通站点的延伸区，主要通过在用地规划上，TOD模式以公共交通站点为中心，400-800米(5-10分钟步行路程)划定半径对范围内的土地进行深度开发，规划建设成为覆盖商业、办公、住宅、文化、教育等功能集聚的发展区域，并更注重垂直立体空间的开发利用。从城市整体的发展前景来看，TOD模式更倾向于借助公共交通线路及节点规划引导土地开发、产业及人口导入。最终通过构建多中心的城市发展格局，形成生态、低碳、交通便捷的宜居城市。“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台可分为以地铁、轻轨、公交、城际、飞机等公共交通载体的TODü基于枢纽载体类型的开发分类，是指以公共交通场站为中心，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“单个综合体”开发模式，从商业模式上讲也是典型的资源整合模式。此类型一般为以住宅为主的综合性用地属性，集中于某宗地块实施场站TOD综合开发，主要为轻量化的发展。是指以公共交通站点为中心，建立集工作、商业为一体的“综合体”，例如站点上盖开发等。高铁站等型站点也会打造为小型区域综合体。此类型一般以商业、办公属性为主，高铁站点依托住宅、商业、办公实施，根据站点的类型和区域的发展进行确定。是指以高铁站点、机场为中心，将商业、办公、酒店、小型展览、文化和居住等功能集聚于步行圈内，形成TOD片区开发模式。此类型一般依托产业、住宅、商业及办公类为一体实施，一般遵循站城一体复合开发为主旨的发展策略。D“有例”城市开发投资决策“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台3品和消费能级。TODTOD具有交通设施+二级业态混合的特征基本概念定义TOD项目内容二二级开发业态综合交通枢纽商业√√√√地铁+公交地铁+高铁公交+高铁机场+公交/高铁住宅√√√√市政道路、绿化、公园、学校等公寓√√办公√√基础设施√√√酒店“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台TODTOD基本概念定义十四五已招标TOD项目(部分)在城市称模城市副中心站综合交通枢纽工程建设集团股份有限公司利杭州西站枢纽南区站城综合体项目都金牛区幸福轨道城市发展有限公司兴湖科技城开发服务有限公司交通枢纽北京市工联公司、北京城建集团、实兴集团(联合体)廊坊产业园南区项目中建一局集团建设发展有限公司、中国建筑标准设计研究院有限公司(联合体)武侯白佛桥站TOD综合开发项目(一期)城市政府TOD可以通过利用交通枢纽土地资源，通过市场化运营回收资金反哺基础设施企业TOD可以通过挖掘轨道交通物业的商业项目的溢价能力。“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台TODTOD在城市综合开发领域投资特点具备明显优势市场机会展望l内容包含了基础设施，容易获得金融机构长期低息融资支持；趋势l多以地方平台和轨道公司为主运作和拿地；l市场化开发需要进一步的资金支持和专业整合；l对于城市综合开发企业而言是很好的机会，有望替代传统房企强化与平台企业的合作。“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台十四五期间重点城市均提出了TOD发展的重大规划，强调推进TOD综合开发模式：深圳市深圳市广州市上海市宁波市杭州市《深圳市综合交通“十四《广州综合交通枢纽总体《上海市综合交通发展“《宁波市“十四五”综合《杭州市综合交通发展“探索城市轨规划(2018-2035年)》：：充分践交通运输发展规划》：十四五”规划》：“十四道交通枢纽与周边用地协围绕广州建设全球交通枢行公共交通引导发展(十四五时期，续建2号线五”时期，重点完成萧山纽的总目标，形成以广州TOD)理念，加快推动国际机场、杭州西站、钱念为导向，完善轨道交通站、广州东站、广州南站、站城融合。重点枢纽场站程；新塘站综合交通枢纽及富阳场站土地综合开发管理制白云站为主要工程：安亭枢纽、青浦新建1号线西延工程、4号西站、桐庐东站、建德南度。重点枢纽场站工程：客站，以广州北站、南沙城枢纽、松江枢纽、奉贤线延伸工程等。站、建德东站、新汽车南站、新塘站为辅助站的“新城枢纽。系统实施步行范围内高密站等枢纽建设。湖、白泥坑、五和等综合交通枢纽。五主三辅”客运枢纽布局。度混合、远密度递减的以公共交通为导向的用地(TOD)开发策略。“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台个营个营十四五期间重点城市均提出了TOD发展的重大规划，强调推进TOD综合开发模式：武武汉市青岛市贵阳市成都市太原市《武汉市综合交通运输发《青岛市贯彻落实《交通贵阳市“十四五”交通建《成都市城市轨道交通《太原市“十四五”综合展“十四五”规划的通知》强国建设纲要》加快建设设专项规划(2021-TOD综合开发战略规划》：重：推进以公共交通为导向：提：充分利用：全市实施2035年轨道点推进轨道交通1号线一的城市土地开发模式(山东自由轨道交通区位优势，促进交通线网规划中696个站TOD)，大力支持公交贸易试验区青岛片区等重公共交通引领城市发展(点和90个车辆基地，其线场站建设，加强公交专用点区域公交保障能力。全TOD。重点项目：窦关余TOD站点由各区市县一期工程和R1号线一期道建设与管理。重点枢纽域推进地铁沿线公共交通政府统筹实施。TOD站工程。工程：汉口北综合客运枢导向开发(TOD)，实四方河站、花溪南站、桃点四级分级体系：城市级推广TOD模式依托土地纽、汉阳站、武汉天河站、现开发收益反哺地铁建设。花寨站、数博大道站，花综合开发利用综合开发收长江新区站等。溪南站、孟关站等。团级140个、社区级481。益补贴交通设施建设和运。“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台未来三年TOD项目规模预测未来三年TOD项目规模预测截截止2022年9月已完成城轨交通线路270条9480万㎡49480万㎡4740亿1.6万亿运营里程8759公里在建地铁217条投资规模物业价值轨交线路车辆基地需求237座“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台贵阳青岛兰州长春佛山南京石家庄武汉洛阳上海深圳长沙北京大连福州合肥济南沈阳天津无锡贵阳青岛兰州长春佛山南京石家庄武汉洛阳上海深圳长沙北京大连福州合肥济南沈阳天津无锡86420十四五TOD项目规划数量。l市的区域中心城市。都等省会城市为主。“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台TODTOD综合枢纽开发项目具备较好的价值导向项目运作要点运营导向TOD通过运营带来的资产运营导向TOD通过运营带来的资产增值是收益的重要保障，需要引入适配的产业和实质经济活动，经过较长时间的维持运营来实现。提升城市价值TOD通过多功能空间交互，充分优化城市结构及资源配置，利用“轨道交通+物业”的模式提升沿线商业价值，是驱动城市价值的新引擎。一体化开发TOD综合枢纽的设计、建设，是以高铁、地铁、机场、公交等轨道交通为核心，对枢纽站场和周边街区进行高度综合的一体化开发。TOD对参与方自身资源实力和打造项目的能力要求较高，需要整合规划、设计、建设、营销不同领域的专业服务资源。“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台规划内容多元TOD规划内容多元TOD外部的站点(站场)、商业、不同类型区位、环业态、布局等内容资金体量较大Tod地上土地获一般需要几亿至十投入。考虑到拿地运营内容多到站点(站场)的配套设售、业态自持运营等多。TODTOD具备优势的同时，也存在一定的复杂性项目运作要点市场导向需市场导向需要TOD多元化的念上进行市场化“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台多元富多元富项目运作要点做好TOD项目，应重点关注三个核心要点：商业中心和生活中目的特点和实际情实施经验的合作项目不同阶段引入等方面的能力“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台流特征：游客为主流特征：游客为主实施实施TOD项目，做好站点定位认知是基石项目运作要点做好站点定位认知，疏通城市功能与客流关系是TOD项目的基石：TOD的功能区域D续性。极为重要。流特征：商务办公人群流特征：行政办公人群“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台路径1:项目公司合作XX地铁公司立路径1:项目公司合作XX地铁公司立 项目公司拿地开发TOD项目社会资本路径3:收益权合作 XX地铁社会资本权比开发TOD项目权ü该方式为地铁公司与社会资本合作成立项目公比例进行投入。这种合作模式有助于满足情况下的补充创新。实施实施TOD项目，选择最优合作路径是重点项目运作要点根据项目的特点和实际情况，选择最优合作路径是TOD项目成功的重点：路路径2:股权合作XX地铁公司购 权益社会资本TOD项目目用地资金。获取用地后引入社会资本收购股权/权进行项目的开发工作。为铁公司在拿地环节更具备一定的优势条件。“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台短期收入来源远期收入来源品牌运营+物业管理枢纽配套+商业住宅等商业住宅销售+物业物业短期收入来源远期收入来源品牌运营+物业管理枢纽配套+商业住宅等商业住宅销售+物业物业+物业管理商业住宅等资产物业资产形成实施实施TOD项目，做好资源整合是核心要素项目运作要点好的运营资源整合，是实现项目现金流最大化的持续的核心要素：整合资源、平衡项目、获取收整合资源、平衡项目、获取收益中期收入来源中期收入来源形成各阶段收益支撑性资源“有例”城市开发投资决策“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台√√√√√学校等园√√√√√√√√学校等园√√√TOD行能力升级企业能力建设构建全面的城市综合开发运营能力是投资企业进入TOD市场的实施保障TOD实施综合能力需求大型施工类企业二优势二优势级开发业态劣势级开发业态劣势综合交通枢纽基础设施综合交通枢纽基础设施住宅住宅办公商业酒店公寓√地铁+公交地铁+公交√√√√√√地铁+高铁地铁+高铁√路、绿化公√公交+高铁目营销公交+高铁√√√√机场+公交/高铁机场+公交/高铁√√“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台城市规划项目设计工程施工投融资管理经营管理城市营销划、政策研究等软性课题的投入城市规划项目设计工程施工投融资管理经营管理城市营销划、政策研究等软性课题的投入。项目实施过程缺乏先进的工程建设单位物业管理团队、酒店管理团队、商业管理团队规划单位自身的资源整合，成为一个多元化主体的合作平台，打造场理念的标杆项目。软硬兼顾软硬兼顾，打造多元主体合作平台企业能力建设城城市运营商(投资企业)“有例”城市开发投资决策“有例”城市开发投资决策支持平台“有略”片区开发策略管理平台企业能力建设l投前阶段，项目面临着来自内外部因素的不确定性，需要投资企业在实施过程中锁定项目边界条件，实诉求、降低项目风险。以提升区域价值为导向，兼顾政企双方开发诉求，构建双方共同遵守规规划优化投前重点工作投资模式财务市场预测开发开发范围l针对边界条件变化，投资企业要做好项目的财务评估工作，充分认识变化对投资价值和项目风险的影响，并采取积极措施降低变化对实现项目目标。l建立风险管控机制，严格要求做好项目的总体开发计划，通过在方案策划阶段建立动态调节机制，严防发生系险。房地产市场的跟踪监测评估，扎实做“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台TODTOD枢纽综合开发领域前景广阔总结l我国轨道交通网规模较大、覆盖人口较多，但轨道开发利用景广阔。l现在多以地方平台和轨道公司为主运作和拿地。TOD对开发者城市综合开发运营能力要求较高，新业态、新空间的打造规划、多业态运营及资本运作能力才能转型成为“TOD综合“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台项目机会挖掘投融资顾问城市运营服务项目投后管理荣邦瑞明项目机会挖掘投融资顾问城市运营服务项目投后管理荣邦瑞明让合作更简单“有略”片区开发策略管理平台“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台的服务内容公司简介的服务内容公司简介建设的早期机会信息进行收集、筛选、府各类建设项目实时动态,帮助工程和投资企业精准把握地方的城市建设项目机会，为策赋能。“有略”片区开发策略管理平台“有例”城市开发投资决策支持平台22“有略”片区开发策略管理平台如何发挥三位一体构架作用如何发挥三位一体构架作用有助于解决总部的市场职能，更好地布局整体市场拓展的方向。展体系01项目机会线索府规划目立项有助于解决一线市场拓展机会的广度和深度，充分发挥地方的业主关系网络，推动项目快速成型和落地。03项目落地模式策划目评估目策划目投标城市机会挖掘为企业带来的价值公司简介企业构建的市场拓展机制，是一个三位一体的拓展网络，包含的项目拓展渠道：政