房地产专业基础知识

PAGEPAGE17/17房地产专业基础知识房地产专业基础知识房地产不动产和不可分割性。可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。地产开发是将“生地”开发成可供使用的土地5.房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。6.土地类型7050——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；——商业、旅游、娱乐用地40年；——综合或其它用地50年；207.三通一平8.七通一平是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。9.土地使用权出让的形式·协议出让·招标出让·拍卖出让·行政划拨集体所有的土地必须办理征用手续转化为物及附属设施一并出让的土地。·生地：待开发的土地·熟地：完成市政设施的土地10.房地产市场一级市场、二级市场、三级市场。一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。二级市场是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。11.商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。福利商品房免除房地产的地价件的职工，带有福利性质的房屋。微利商品房位筹资建设，实行优惠价格政策。经济适用房经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅。15.自建房（集资房）场上流通（按规定已补交地价的除外。16.房地产产权证是房屋土地权属凭证合二为一，是房地产权属的法律凭证。17.“五证”土地使用权出让金年限内某块国有土地使用权的法律凭证。用地的法定凭证（挂”在出让前已经通过城市规划的标准）《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。《建设工程施工许可证可以进入施工阶段的凭证。《商品房销售（预售）许可证》：是商品房进入市场的凭证。18.“两书”《住宅质量保证书》19.商品房预售制度商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售国土局制定提前销售制度。只有取得了《预售许可证》才能销售。申请预售须备下列文件：《房地产开发企业资质证书》副本及复印件《土地使用权出让合同书》和付清地价款证明《国有土地使用证）《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》商品房预售必须符合那些条件·交付土地使用权出让金·有建设工程施工许可证·按提供预售的商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。·向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。22.房地产买卖合同是由福建省建设厅、福建省工商管理局统一监制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同。内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同。银行按揭及利息，这种方式称为银行按揭。称个人住房抵押贷款住（简称公积金贷款房地产证公证公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证26.楼花抵押登记款与利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。27.建筑面积28.公摊面积29.实用面积建筑面积与公摊面积的差。30.实用率房屋实用面积与建筑面积之比。31.预售楼花将未建好的楼房提前出售，称为预售楼花。32.复式上、下两层标准层合二为一，结构与标准房结构有区别。33.房地产转让给预购房者更改姓名。34.基底面积35.用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。36.总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和。37.容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比。38.建筑密度（覆盖率）建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比。39.绿化率40.均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数米的均价。基价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起价。43.弹性隔间指可移动隔间墙之室内空间，通常用于写字楼与商场。开放式设计：无隔断设计、利于空间较广，如餐厅、厨房或客厅。骑楼：有雨遮的一楼直道部分。阳台：指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外部分。外飘窗：突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40—60CM露台：指没有雨遮的，有脚踏的部分。做停留，有个换鞋、放雨伞的地方，同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡。外墙：指建筑物体表面。内墙：指建筑物内竖面。剪力墙：承受房屋重力的墙，不可以任意敲打。砖墙：用砖砌成的墙。石膏板：用石膏制成，用以装饰天花板的板块。卫浴三大件：指洗脸盆、浴盆、坐式马桶。厨具五大件：指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。格局：单元内分割情况。动线：行走习惯路线。销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比。空置比：指某一段时间剩余的房屋数百分比。诉求客源：主要针对的客户层。市场区隔：指产品不同类型以回避市场供给量的排挤。议价空间：讨价还价的价格差异。平面价差：平面方位不同，价格的差异。垂直价差（楼层价差：不同楼层价格差异。市调分析法：通过市场调查与其他项目的比较方法。DM：邮寄用的广告用品（印刷品）POP：户外广告媒体。MG：杂志广告。SP：销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作。建筑结构基础知识随着地产行业逐步理性及规范化，对地产经纪人的专业性提出了更高的要求，专业的⒈学会识图：①图纸幅面及图框尺寸。幅面内应用标题栏和设计会签栏，幅面规格分别为0、1、2、3、4号共5种，尺寸大小见下表：（单位：毫米）幅面代号01234b×1841×1189594×841420×594297×420297×210B10101055A2525252525子cc子cccca图标c②图标和会签栏工程名称工程名称设计单位全称项 目审定设计号校核图别设计图号制图日期图面，将图标和会签栏合在一起，放在图框右侧。工种名称工种名称姓 名签 字图纸一般有模式，立式，根据内容的安排而选用。③轴线向用英文字母由下往土编号。bb定位轴线编号顺序④尺寸及单位按此规定，尺寸后面可不写单位。(9.600)(6.400)(3.200)⑤索引号的部位编上索引号，索引号中的内容有两个，一是详图编号，二是详图所在图纸的编号。2表示在本张图2表示在本张图详图的编号详图的编号E5建+ 详图所在a.5建+ 详图所在⑥标高、层高、净高建筑物各部分的高度用标高控制表示符号为 45下面横线为某处高度的界限，计，按“国际”规定，标高数字准确到毫米，即注到小数点后面第三位。标高分绝对标高和相对标高两种，我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点而层高一般2.7M-3.2M好，太高从节能需求而言也不太适合。⑦指北针N可导明楼体，具体单元坐落的朝向。N⒉施工图一套完整的的施工图纸，根据其专业内容或作用不同，一般包括：⑴图纸目录些图纸组成，以便查找⑵设计总说明（以及有关地质、气象资料等；设计标准（如建筑标准、结构荷载等级、抗震要求等；施工要（⑶建筑施工图包括总平面图、平面图、立面图、剖面图和构造详图。表示建筑物的内部布置情况，外部形状，以及装修、构造、施工要求等。⑷结构施工图。⑸设备施工图包括给水排水、采暖通风、电气等设备的平面布置图、系统图、详图。表示上、下水及暖气管线布置，卫生设备及通风设备等的布置，电气线路的走向和安装要求。⒊建筑施工图⑴基本概念及剖面图表示其内部，用大样图表示细部做法。a、立面图。立面图就是建筑四个面的正投影图，以建筑各个面的朝向命名，如南立面外墙饰面等。b、平面图。假想用一水平面在建筑的窗台以上距地约1米处切开，去掉建筑上部，平面图。c、剖面图。假想用一铅垂面，沿建筑的垂直方向切开，去掉一部分，余留部分的正⒋建筑施工图的主要内容a、总平面图。总平面图表明一个工程的总体布置。其基本内容如下：·表明新建工程的总体布局，如用地范围、各建筑物的位置、道路、管网的布置等；·确定建筑物的平面位置；·表明建筑物首层地面的绝对标高、室外地坪、道路中心线交叉的绝对标高，地面坡高及地面水排出方向等。b间、装修等情况，而且还大略地反映了各工种的部分情况。基本内容如下：·建筑物的朝向、平面形状、内部布置，入口、走道、楼梯的位置等；·用尺寸线和轴线表示建筑物的长度及各部分的位置；·表明建筑物竖向承重结构形式；·表明各层的地面标高；·表明门窗编号、门的开启方向；·表明剖面图的剖切位置及编号，详图索引号等；·综合反映工艺、水、暖、电对土建的要求；·表明装修的做法；·用图无法表示时采用文字说明；c、立面图。立面图主要表示建筑的外形，是做外部装修的主要依据，其基本内容如下：·表明建筑的外形及其细部，如站窗、雨罩、檐口、阳台、台阶、雨水管等；·用标高表示出建筑物总高度、各楼层高度以及门窗洞口等细部高度；·表明外饰面所用材料、色彩及分格等；·注明墙身详图位置及编号等。d、剖面图。剖面图简要地表示建筑物的内部空间关系和结构形式等，其基本内容如下：·表示建筑物各部位高度；·剖面图中需要详细表示的部位，画出详图索引号；·简要表示主要结构形式，如楼层、屋盖的梁、板、柱的相互关系。e、构造详图。墙身详图是用比较大的比例尺详细、准确地表示墙身从防潮层到屋顶各图等。⒌一般的传力体系荷载 板 梁 柱 基础 地基⒍建筑结构形式建筑结构形式有许多种类型，也有许多不同的分类方法，其中最常见的分类方法是按建筑物主要承重构件所用的材料分类和按结构平面布置情况分类。⑴筑物主要承重构件所使用的材料分类序号结构类型名称识别特征主要承重构件所使用的适用范围1木结构材料为木材单层建筑2混合结构承重材料为砖石，楼板、屋顶为钢筋混凝土单层或多层建筑3钢筋混凝土结构主要承重构件所使用的材料为钢筋混凝土多层、高层、超高层建筑4钢与混凝土组合结构主要承重构件材料国型钢和混凝土超高层建筑重型厂房、受动力作用的厂房、可移动5主要承重构件所使用的或可拆卸的建筑、超高层建筑或高耸建钢结构材料为型钢筑⑵按结构平面布置情况分类（门式刚）（壳体结构、悬索结构、网架结构序号结构类型名称平面/立面示意图常用范围1框架结构厂房或20层以下多、高层建筑2全剪力樯结构高强度结构体系，常用于高层、超高层建筑3框架——剪力墙结构高层建筑4框——筒结构高层或超高层建筑5筒体结构（单筒或多筒）超高层建筑6框——支结构钢结构超高层建筑7无梁楼盖结构大空间、大柱网的多层楼房⑶墙体的类型及其划分墙体名称墙体名称划分方法外墙、内墙、纵墙、横墙、窗间墙按墙所处的位置划分三七墙、二四墙、一八墙、一二墙按墙的厚度划分围护墙、隔墙、女儿墙、围墙按墙的功能划分承重墙、非承重墙按受力情况划分砖墙、石墙、砌块墙、钢筋混凝土墙按所用材料划分⑷按照层数划分一般情况下，1-3层为低层；4-6层为多层；7-9层为小高层；10层以上为高层，当高度超过100M时为超高层。⒐建筑面积的计算规则⑴计算建筑面积的范围ab、多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积按建筑勒脚以上外墙外围的水平面积计算。c、建筑物外墙为预制挂（壁）板的，按挂（壁）板外墙主墙面间的水平面积计算。d、地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上口外墙（不包括采光进、防潮层及其保护墙）面积计算。人防通道端头出口部分为楼梯踏步时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。ef、坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结构外围水平面积计算建筑面积。g、建筑物内的门厅、大厅、不论其高度如何，均按一层计算建筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。h、图书馆的书库，有书架层的按书架层计算建筑面积，无书架层的按自然层计算建筑面积。ij、舞台灯光控制室，按围护结构外围水平面积乘以实际层数计算建筑面积。k2.2层层高虽不超过2.2围水平面积计算建筑面积。l、有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。m、有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。n、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。o、突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。p半计算建筑面积。凹阳台按其阳台净空面积（包括栏板）的一半计算面积。q走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。r结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。s、建筑物内无楼梯，高室外楼梯（包括疏梯）算建筑面积；室内有楼梯并设室外楼梯（包括疏梯）t、各种变形缝、沉降缝、宽在30厘米以内的抗震缝，均分层计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积内。⑵不计算建筑面积的范围a、突出墙面的构件、艺术装饰以及挂（壁）板突出的艺术装饰线，如柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。b、修消防等用的室外爬梯、宽度在60厘米以内的钢梯。c（不包括挑平台2.2米以内的设备层。d、深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。ef、单层建筑物内分隔的操作间、控制室、仪表间等单层空间。g、地下人防干、支线，人防通道，人防通道端头为竖向爬梯设置的安全出入口。h30油罐、水塔、贮油（水）池、贮仓、圆库等。i、建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的窨安置箱、罐的平台。⒑其它建筑常识⑴基底面积：指建筑物底层勒脚外围水平面积。⑵建筑面积：指建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积的之和。每户（或单位）拥有的建筑面积叫分户建筑面积。建筑面积包括使用面积和公共面积二个部分：a、使用面积：指包括墙体结构面积在内的直接为办公、生产、经营或生活使用的面积（夹层2.22.2（暗）面积时，如墙体属两户共有（即共墙，其所属面积由两户平均分摊。b、公共面积：指建筑物主体内、户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库、设备层或技术层、室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱电梯机房等。公共面积分为应分摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。a、应分摊的公共面积包括室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。b、不能分摊的公共面积是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关2⑶每户（或单位）应分摊的公共面积按如下原则进行计算：a、有面积分割文件或协议的，应按其文件或协议进行分摊计算。b、如无面积分割文件或协议的，按其使用面积的比例进行分摊。即：该户应分摊的公共面积=应分摊公共面积/各户使用面积之和×该户使用面积对有多种不同功能的房屋（如综合楼、商住楼等，公共面积应参照其服务功能进行筑功能分别进行分摊。住宅平面以外，公服务于住宅的公共面积（电梯间、楼梯间除外）⑷每户的建筑面积=每户的使用面积+每户应分摊的公共面积。分摊共用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整栋建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积⑸公共面积（包括应分摊的和不应分摊的）共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售。⑹户型是指一套住宅中由多少卧厅、厨房、卫生间。俗称：一室一厅、两室一厅、四室一厅等⑺面积配比指的是各种面积范围的单元在某一楼盘的总数中各自所占的比例的建筑与建筑构造⒈基础·基础：建筑物与土层接触的部分称为基础·地基：支撑建筑物重量的土层叫地基基础的分类：⑴按材料及受力的特点分类可以分为刚性基础和柔性基础。低的材料。常用的砖、石、混凝土等均属刚性材料。非刚性基础（柔性基础。200mm，如果做成阶300mm-500mm.⑵按构造型式分类础型式也随之变化。基础按构造特点分可分为六种基本类型。·条形基础为条形基础。·独立基础当建筑物上部结构采用框架或者单层排架结构承重时，基础采用方形或矩形的单独基础，这类基础称为独立基础或柱式基础·片筏基础要，通常墙下或者柱下基础连成一片，使建筑物的荷载承受在一块整板上成为片筏基础·桩基础土层，以保证建筑物的均匀沉降或安全使用。⒉墙体墙体的类型：⑴墙体按所在位置分为外墙和内墙；纵墙和横墙。外墙：位于房屋周边的墙统称为外墙，它主要起是抵御风、霜、雨、雪的侵袭和保温、隔热，起围护作用内墙：凡位于房屋内部的墙统称为内墙，它主要起分隔的作用。横墙：沿建筑物短轴方向布置的墙为横墙，外横墙位于房屋的两端也叫ft墙。纵墙：沿建筑物长轴方向布置的称为纵墙，又有内纵墙与外纵墙之分。⑵墙体按受力状况分类墙体按照受