房地产景观设计

风险识别的含义房地产项目风险识别是对项目进行风险管理的第一步，也是十分重要的一步。风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目，并将这些风险的特性整理成文档。风险识别包括确定风险的来源，风险产生的条件，描述其风险特征和确定哪些风险事件有可能影响项目。它是用感知、判断或归类的方式对现实的和潜在的风险性质进行鉴别的过程。风险识别是风险管理的第一步，也是风险管理的基础。只有在正确识别出自身所面临的风险的基础上，人们才能够主动选择适当有效的方法进行的处理。风险识别的任务就是要从错综复杂环境中找出经济主题所面临的主要风险。另外风险识别一方面可以通过感性认识和历史经验来判断，另一方面也可通过对各种客观的资料和风险事故的记录来分析，归纳和整理，以及必要的专家访问，从而找出各种明显和潜在的风险及其损失规律。因为风险具有可变性，因而风险识别是一项持续性和系统性的工作，要求风险管理者密切注意原有风险的变化，并随时发现新的风险。风险识别是风险管理的基础，是建立明确的项目风险管理目标的依据，如果风险识别的工作做不到位，重要的风险不能被识别出来，也就无从针对其制定相应的风险应对措施，一旦风险事件发生，将对项目产生致命的危害。然而，在大部分情况下风险并不是显而易见，其往往隐藏在工程项目.实施的各个阶段，或被种种假象所掩盖，因此识别风险要讲究方法，要根据房地产项目的风险特点，采取具有针对性的识别方法和手段。风险识别的依据和过程项目风险识别的主要依据包括:项目规划、风险管理规划、历史资料、风险类型、制约因素和假设条件。风险识别过程是寻找风险、描述风险和确认风险的活动过程。项目风险识别过程一般可以分为以下六个步骤：确认项目中的不确定性；(2)建立初步清单；(3)确定各种风险事件并推测其结果；(4)风险优先级确定；(5)进行风险分类；(6)建立风险目录摘要。风险识别的方法和工具在风险识别的过程中需要采用科学的方法并借助于一些工具，这样有助于我们能规范地、高效地、完整地把项目风险识别出来。目前能运用于风险识别地方法和工具有如下几种：(1)检查表(2)流程图(3)头脑风暴法(4)情景分析法(5)德尔菲法(6)SWOT分析法(7)敏感性分析法风险识别的原则(1)全面周详的原则。为了对风险进行识别，应该全面系统地考察、了解各种风险事件存在和可能发生的概率以及损失的严重程度，风险因素及因风险的出现而导致的其他伺题。损失发生的概率及其后果的严重程度，直接影响人们对损失危害的衡量，最终决定风险政策措施的选择和管理效果的优

劣。因此，必须全面了解各种风险的存在和发生及其将引起的损失后果的详细情况，以便及时而清楚地为决策者提供比较完备的决策信息。量力而行的原则。风险识别的目的就在于为风险管理提供前提和决策依据，以保证企业、单位和个人以最小的支出来获得最大的安全保障，减少风险损失，因此，在经费限制的条件下，企业必须根据实际情况和自身的财务承受能力，来选择效果最佳、经费最省的识别方法。企业或单位在风险识别和衡量的同时，应将该项活动所引起的成本列人财务报表，作综合的考察分析，以保证用较小的支出，来换取较大的收益。综合考察的原则。单位、家庭、个人面临的风险是一个复杂的系统，其中包括不同类型、不同性质、不同损失程度的各种风险。由于复杂风险系统的存在，使得某一种独立的分析方法难以对全部风险奏效，因此必须综合使用多种分析方法，根据风险清单列举可知，单位、家庭、个人面临的风险损失一般分为三类：一是直接损失。识别直接财产损失的方法很多，例如，询问经验丰富的生产经营人员和资金借贷经营人员，查看财务报表等。二是间接损失。它是指企业受损之后，在修复前因无法进行生产而影响增值和获取利润所造成的经济损失，或是指资金借贷与经营者受损之后，在追加投资前因无法继续经营和借贷而影响金融资产增值和获取收益所带来的经济损失。间接损失有时候在量上要大于直接损失。间接损失可以用投人产出、分解分析等方法来识别。三是责任损失。它是因受害方对过失方的胜诉而产生的。只有既具备了熟练的业务知识，又具备了充分的法律知识，才能识别和衡量责任损失。另外，企业或单位各部门关键人员的意外伤亡或伤残所造成的损失，一般是由特殊的检测方法来进行识别的。系统化、制度化、经常化的原则。风险的识别是风险管理的前提和基础，识别的准确与否在很大程度上决定风险管理效果的好坏。为了保证最初分析的准确程度，就应该进行全面系统的调查分析，将风险进行综合归类，揭示其性质、类型及后果。如果没有科学系统的方法来识别和衡量，就不可能对风险有一个总体的综合认识，就难以确定哪种风险是可能发生的，也不可能较合理地选择控制和处置的方法。这就是风险的系统化原则。此外，由于风险随时存在于单位的生产经营（包括资金的借贷与经营）活动之中，所以，风险的识别和衡量也必须是一个连续不断的、制度化的过程。这就是风险识别的制度化、经常化原则。科学计算的原则。对风险进行识别的过程，同时就是对单位、家庭、个人的生产经营（包括资金借贷与经营）状况及其所处环境进行量化核算的具体过程。风险的识别和衡量要以严格的数学理论作为分析工具，在普遍估计的基础上，进行统计和计算，以得出比较科学合理的分析结果。3.2生态地产项目风险指标体系的构建生态农业地产开发过程通常分为四个阶段，’即投资决策和土地获取阶段、前期手续和规划设计阶段、项目建设和管理阶段、租售及物业管理阶段。本文的指标体系参考该过程。指标体系构建思路生态农业地产项目风险识别是一个系统的工程，由上面的分析可知，生态农业地产项目可以分为四个阶段，每个阶段又有不同的内容，因此有必要对每个阶段的风险大小进行分析。在项目开发前我们只能依据已有的经验以及专家等多方的经验对项目开发过程中每个阶段可能出现风险的大小作一个初步分析。就开发企业而言，开发的各个阶段的风险表现是不同的，它伴随着各个阶段的主要任务而产生。在投资研究决策及土地获取阶段，围绕何时何地开发该项目，主要是有关开发区域、开发物业类型、开发时机的风险、资金风险以及围绕土地的相关风险。在前期手续和规划设计阶段，应重点关注市场风险、产品设计的风险等。在项目建设阶段，针对招标选择承包商，签订承包合同，进行工期质量成本控制等主要任务，应考虑招标模式、承包方式、承包合同、工期、质量、成本控制等面临的主要风险。在租售及物业管理阶段，面对出租销售和物业管理工作，应注意合同风险、销售时机风险等。生态农业地产阶段风险大小分析思路：1.评估客体:首先确定项目阶段指标体系，主要采用专家访谈法和结合上文分析阶段确定，之后采用层次分析（AHP）确定指标权重；评估主体，初步选择包括公司领导、相关专家、公司员工以及社会人士对生态农业地产项目各个阶段风险大小进行识别；3.评估方法，包括专家访谈法以及层次分析法等。项目风险指标体系的确立指标是用于衡量产出或成果的一个特定数值或特性。在本文指标是指用于衡量生态农业地产项目开发各个阶段显现风险的大小的数值。确立生态农业地产项目风险大小指标体系，是一个核心和关键的环节。指标体系涵盖的是否全面，层次结构是否清晰、合理，直接关系到评估质量的好坏。我们通过2个步骤确定了生态农业地产项目风险的指标。第一步，本文在相关分析的基础上首先提出了一套预想指标体系，并决定通过一系列的访谈、问卷调查和相关文献资料的搜集，对所提出的评价指标体系进行实际验证。第二步，把确定下来的评价指标，通过访谈和问卷的形式向有关专家咨询，根据专家反馈的意见调整有关指标。最终构建了定量和定性，一级指标与二级指标相结合的绩效指标体系。层次分析法简介构建科学而完整的指标体系是建立绩效评估体系的重要前提，由于指标体系中，各级指标的重要程度不同，因此需要赋予不同的权重。目前的权重确定的方法有很多种，一是经验型，这种方法简单，但精度不高；二是采用层次分析法，通过模糊考核来确定权重，这种方法科学性强；第三采用就是GAHP方法确定权重，这种方法采用群组决策，综合务个专家的意见，使得权重的确立更加精确和客观，但实施难度大。因此本文的权重分析采用层次分析法(AHP)完成。层次分析法，又称AHP(AnalyticHierarchyProcess)方法，是将决策中有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在.此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。该方法是美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂于本世纪70年代初，在为美国国防部研究”根据各个工业部门对国家福利的贡献大小而进行电力分配”课题时，应用网络系统理论和多目标综合评价方法，提出的一种层次权重决策分析方法。这种方法的特点是在对复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上，利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化，从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的决策方法。尤其适合于对决策结果难于直接准确计量的场合。层次分析法的原理是：把复杂问题分解成各个组成元素，按支配关系将这些元素分组，使之形成有序的递阶层次结构，’在此基础上通过两两比较的方式，判断各层次中诸元素的相对重要性，然后再递接层次结构进行合成，综合这些判断确定诸元素在决策中的权重。层次分析法的过程和要点是分解判断和综合，其实质是通过计算判断矩阵的最大特征根对应的特征向量，导出元素间的相对重要性的排序值。层次分析法的步骤为：1、建立层次结构模型。在深入分析实际问题的基础上，将有关的各个因素按照不同属性自上而下地分解成若干层次，同一层的诸因素从属于上一层的因素或对上层因素有影响，同时又支配下一层的因素或受到下层因素的作用。最上层为目标层，通常只有1个因素，最下层通常为方案或对象层，中间可以有一个或几个层次，通常为准则或指标层。当准则过多时（譬如多于9个）应进一步分解出子准则层。、构造成对比较阵。从层次结构模型的第2层开始，对于从属于（或影响）上一层每个因素的同一层诸因素，用成对比较法和1-9比较尺度构追成对比较阵，直到最下层。3、计算权向量并做一致性检验。对于每一个成对比较阵计算最大特征根及对应特征向量，利用一致性指标、随机一致性指标和一致性比率做一致性检验。若检验通过，特征向量（归一化后）即为权向量:若不通过，需重新构造成对比较阵。4、计算组合权向量并做组合一致性检验。计算最下层对目标的组合权向量，并根据公式做组合一致性检验，若检验通过，则可按照组合权向量表示的结果进行决策，否则需要重新考虑模型或重新构造那些一致性比率较大的成对比较阵。风险指标权重的确定运用步骤为:第一，分析系统中各指标的关系，构造两两比较判断矩阵并计算权值，计算权值的过程可以采用EXCEL软件进行计算以提高效率;第二步，进行指标权重的效度检验，由于人的认识的模糊性以及系统属性的多样性，一般很难做到构造的判断矩阵有完全一致性，但必须要有比较满意的一致性，才能用AHP进行有价值的分析，因此要求一致性指标：