2023年自考房地产开发与经营管理

第一章经营与房地产经营1,房地产经营学的研究对象是房地产经济活动全过程的经营问题。2，研究目的：a研究房地产经营的基本经济活动及其运作规律,以便从整体上把握房地产经济运作的过程,指导公司从事房地产经营活动。ｂ研究基本的房地产经营预测和决策技术、营销技术,帮助公司掌握现代经营原理与方法；掌握科学的决策程序和决策方法;提高公司在市场经济中的适应力和竞争力。c研究房地产经营计划管理、财务管理、人力资源管理等一整套现代公司经营管理手段和方法。以提高公司管理效率和管理水平。d研究房地产公司经营分析的原则和方法,探索提高公司综合经济效益及项目经营效益的途径。3，研究内容一是关于经营与房地产经营的基本概念、基本原理、基本运作规律的内容。二是关于房地产市场分析、预测与决策技术的研究。三是关于房地产公司及房地产公司重要经营管理职能的研究。四是关于房地产营销理论与方法的研究。五是关于房地产公司经营分析的理论与方法。４．经营管理的职能:战略职能、决策职能、开发职能、财务职能和公关职能。5.财务职能的核心是资金的运用和管理。6．任务:广开资金渠道,多方筹措资金；加强资金管理、减少成本开支。提高资金运用效益;增长公司积累，扩大公司实力。7内容:１.资金筹措职能２.资金管理职能3.资金运用职能4.经济核算与经营分析职能。8思想:一、面向市场的经营思想二、竞争致胜的经营思想三、注重信息的经营思想四、致力人才开发的经营思想五、注重计划管理的经营思想六、以经营效益为核心的经营思想９.经营目的是指公司在一定期期风,从事生产经营活动要达成的成果,是经营思想的具体体现，也是公司一切经营活动的依据和归属。10.公司的经营目的体系分为目的功能、目的层次和目的时序｛p9｝1１.按目的功能分类:1.市场性目的2.发展性目的３.生产性目的4.服务性目的5.成本性目的6.财务性目的7.效率性目的8.效益性目的1２.按目的层次分类:1．战略决策层目的2.中间部门职能层目的3.车间班组执行层目的1３．按目的时序分类：1.远期目的，２023以上。2．中期目的,５年左右。3.近期目的,一般本年度。14.经营目的的作用：1.经营目的形成了公司经营管理活动的中心。2.经营目的构成了考核与检查公司经营成果的标准。3.经营目的的制定和推行是强化公司经营管理,提高经营效益和手段。４.经营目的是公司利益的集中体现，成为号召职工、团结职工、激励职工为之奋斗,提高公司职工积极性与发明性的力量源泉。15.经营方针是指导公司生产经营活动和行为大纲，是指贯彻公司的经营思想,实现公司经营目的而确立的基本原则。１6．经营方针按其构成层次上划分,可分为公司经营总方针和具体的经营方针。17.公司具有的方针类型:1．生产发展方针2．技术发展方针3．项目发展方针4.市场发展方针5.人才资源发展方针6.管理发展方针1８.房地产经营是指房地产公司为实现预期目的,拟定实现目的的战略和策略,并故意识、有计划地加以实现的经济活动过程。19.房地产开发是指对一定区域内的土地、房屋建筑、配套设施和基础设施所进行的投资、规划、建设等经济活动。2０.房地产开发与房地产经营的关系：1房地产经营反映的是在一定社会经济形态下的房屋、土地关系。2.房地产经营是指房地产商品的销售。租赁、抵押等以交易为重要形式的经济活动。３.房地产经营涉及到产权的转移,在很大限度上受到法律的保护与制约,国家法规便有较多的约束。21.房地产经营特点:１.房地产商品价格昂贵，对于大多数用户而言，往往不也许一下子拿出这么多的巨款购买房屋。２.房地产商品不可移动。因而其交易过程不是商品位置的流动，而是商品所有者或使用者的更替。3.有些房地产商品，如城市建筑地块,其使用权与所有权是分离的。4.一般商品的互换对象范围不受限制.5．一般商品的互换出售后的用途是不加限制的。6.一般商品交易只是单纯的买卖关系。7．由于房地产资源和稀缺性，从长远来看房地产商品都具有升值潜力。８．由于地产市场事实上是政府垄断的市场，这就意味着,价格机制、竞争机制对土地供求关系的调节作用,就不如其他商品市场那么明显。２2.经济环境是经营者拟经营的项目在建设期间和未来的建成使用期间所面临的基本条件。23．房地产经营的环境因素：1.政治环境２.社会环境3.经济环境4．法律环境5.自然环境2４.经营风险是指在特定环境下和特定期期内，客观存在的也许导致经济损失的变化。2５.经营风险的特点：１.客观性2．偶尔性3.相对性4.可测可控性5.风险与效益的共生性.2６.房地产经营风险是指由于随机因素所引起的房地产项目实际价值与估计价值或预期价值之间的差异。27．房地产经营风险来源：１.国家风险2.市场风险３．公司风险房地产经营项目的风险分析方法重要有盈亏分析、敏感度分析、概率分析。第二章房地产经营的基本运用28.房地产经营可分为三个环节：一是生产过程的经营，二是流通过程的经营,三是消费过程的经营。29．房地产经营的基本运作,涉及城市土地开发、城市房产开发,房地产的销售、租赁抵押、典当、拍卖、估价、入股与信托,以及房产的修缮与管理经营等。城市房产开发涉及新区的开发与旧城改建两类。新区开发涉及土地征用和城市基础设施建设。30．城市建设用地,无论是收回国有土地或是集体所有土地，一般需按如下程序进行：申请选址。２．制订方案。３．申请批准。4.发布用地通告。５．签订补偿、安顿协议。6.发证。31.城市房地产开发是指按照城市建设总体规划的规定，进行房屋和其他建筑物的生产和再生产。３２．房地产交易是指把房产和地产作为商品而进行的买卖、租赁、抵押、典当和互换等的流通活动。33.重要交易方式：土地使用权出让、土地使用权转让、房屋销售、房屋租赁等。34．房地产的其他交易方式:房地产抵押、房地产典当、投资入股、房屋互换、房地产估价、拍卖。{２１｝３5.物业管理可分为住宅区管理、公寓管理、写字楼宇管理及商业物业管理类型。住宅区管理原则：1.服务第一、方便群众的原则。2.统一经营、综合管理的原则。3.公司化管理、独立核算的原则。4.专业管理与群众管理相结合的原则。５.产权与经营权分离的原则。住宅区管理模式:1.开发公司管理型。2.“三结合”管理型。3.街道办事处管理型。4.物业管理型。3６.房地产开发经营运作是指房地产公司以土地开发和房屋建设为经营目的,根据内部条件与外部条件环境,把握房地产市场的发展趋势,进行策划、决策的事总过程。3７．城市土地开发经营运作是指地产商或地产综合开发公司发土地开发为经营目的,依据城市建设总体规划规定和对地产市场发展趋势的预测，从土地选址与可行性研究开始，经项目立项。征地拆迁，到对土地进行加工平整和基础设施建设，满足进行城市房屋建设的建筑地段为止的全过程。土地使用权的出让：1.取得城市土地使用权的法律依据。2.城市土地的有偿使用制度。3.城市土地出让的有限期使用制度。４.土地所有权与使用权的两权分离。｛25}城市土地使用权出让的国家垄断制度：1.城市土地出让的国家垄断经营制度。2．城市土地使用权出让的批准权限。土地使用权出让的重要方式:1．协议出让方式。２．招标出让。3.公开拍卖。{27｝土地使用权的转让：1.土地使用权转让与出让的区别。{2８}２.土地使用权转让的条件：a.只有国家出让的土地使用权才干转让。b．只有依据出让协议规定进行开发运用的土地使用权才干转让。C.土地使用权转让应当签订协议。Ｄ.土地使用权转让必须办理过户登记手续。３.土地使用权转让的原则:ａ.”认地不认人”的原则。B.房地产不可分的原则。Ｃ.房地产效益不可损的原则。4.土地使用权转让的年限｛29｝３8.城市房地产开发经营，是指房地产展商对城市房屋及各类建筑物、构造物的爱好与经营。工程项目组织1.招标类型:a．工程总承包招标b.建设项目阶段招标c．专项招标２．招标方式：a.公开招标b.邀请招标c.协议招标３.招标程序:a．选择招标方式b．编制招标文献夹ｃ.编制标底d.招标资格审查e.组织现场勘察ｆ．报送标书g.开标、评标和决标ｈ．签订承包协议(二）工程项目管理39.工程项目管理是指开发对各施工单位在家施工过程中的综合管理。开发公司对工程项目组织管理的重要职能有三个方面：一是、项目地盘管理。二是、工程质量监督。三是、工程验收与交用。40．房地产交易经营运作：是指房地产经营者，依据对房地产市场发展趋势的预测，以房产、地产作为商品进行的买卖、租赁、抵押、典当和互换等交易活动的实行决策过程。房屋销售的方式：1.房地产销售委托。2．现货买卖与期货交易。房屋买卖程序:１.确认资格。2.签订房屋买卖协议。3.付款成交。４．房地产过户。房屋租赁与房屋买卖的区别：1.房屋买卖是买得所有权,而房屋租赁是承租人从房屋所有人处租得一段时间内的使用权。2.房屋买卖是一次性交易,一次实现房屋的价值；而房屋租赁则是分期多次交易,分期实现价值。3．房屋买卖是一次性付款,或分期付款，而房屋租赁，多是按月付款,一般称为月租。4．由于房屋租赁是把使用权从所有权中分离出来,因而在房屋租赁中产生了两种相关的特点.第一、房屋出租,发生了使用权对房屋所有人处分权的制度。第二、由于房屋出租,也产生了所有权对使用权的某种制约。租赁双方的权利与义务》房屋出租方的权利:1.有按期收取资金的权利。2．有监督承租方爱惜使用房屋的权利。３.有依法收回出租房屋的权利。４.因国家建设需要，必须腾让房屋时，出租方有权终止租赁协议，对用户按有关规定另行安顿。》房屋出租方的义务｛35｝》房屋承租方的权利{35}》房屋承租方的义务{35｝房屋租赁程序:1．租赁双方平等协商。互利互惠、议定租金。2.签订房屋租赁协议，明确双方权利与义务。3.将租赁协议送本地房管机关备案，办理房地产租赁登记手续。4.交接房屋。41.其他房地产经营形式的运作:（一）房地产抵押1.抵押权的设定｛37｝2.房地产抵押贷款协议｛38}3.抵押登记{３8｝4.抵押房产的占有、收管。{3８}5.抵押房地产的处分{３8｝（二）房屋互换１.房屋产权互换,是指房屋产权人之间,为了生活或经营的需要,互相互换房屋的所有权。房屋互换程序:1.》换房申请。2》换房证明。3.》互换房的价格评估。4．》签订换房协议。５.》房地产过户。房屋使用权的互换。换房范围。第三章房地产经营公司42.地产经营公司则是指从事房地产开发、租售、中介服务以及维护管理等经济活动组织。４３．房地产公司的类型:(一)按所有权性质划分：1.全民所有制公司。2.集体所有制公司。3．私营公司。4.中外合营公司。5.外商独资公司。(二)经营内容和经营方式划分：1.房地产开发公司。2.房地产中介服务公司。３.物业管理公司。(三）按经营性质划分:1.房地产专营公司。２．房地产兼营公司。3.房地产项目公司。44.房地产公司的设立、变更和终止的条件及程序；４５.设立房地产公司，应当具有的条件：１.有自己的名称和组织机构。２.有固定的经营场合。3.有必要的财产和经费。4.有足够的专业技术人员。５.法律、行政法规规定的其他条件。46．公司法人办理开业登记,应当提交下列文献和证件:1.组织负责人签署的登记申请书。２.组织章程。3.资金信用证明、验资证明或者资金担保。4.公司重要负责人的身份证明。５.住所和经营场合使用证明。６.其他有关文献、证明。4７．有限责任公司的设立条件:１．股东符合法定人数。２．股东出资达成法定资本最低限额。3.股东共同制定公司章程。4.有公司名称,建立符合有限责任规定的组织机构。5．有固定的生产经营场合和必要的生产经营条件。4８.有限责任公司的设立程序：１.发起人符合法定人数。2．发起人认缴和社会公开募集的股本达成资本最低限额。3．股份发行、筹备事项符合法律规定。４.发起人制订公司章程，并经创建大会通过。5.有公司名称,建立符合股份有限公司规定的组织机构。6.有固定的生产经营场合和必要的生产经营条件。｛4４｝公司的变更、终止。{4４}49.房地产开发公司资质等级标准分五个等级。{详见45}申请资质等级的证明文献:1.公司资质等级申报表。2．公司资信证明。3.公司法人代表和经济、技术、财务负责人的职称证明。4.公司记录年报资料,5.其他有关文献、证明。５0.组织是由五个因素组成：人员、职位、职责、联系、信息。51.组织是指围绕着公司各级目的和总目的的实现,建立管理机构系统，以明确目的、指定职位、规定职责、选择人员、授与权力、明确关系交流信息而建立健全正常的管理秩序,同时使全体人员能协调地进行工作,以长期高效的组织行为保证既定目的的实现。52.组织的重要作用表现:１.它不仅是管理职能的重要职能，并且是公司进行生产经营活动的基础条件。２.它不仅可以保证管理活动的顺利进行,并且可以协调人与人，人与事之间的关系,不断地推动生产经营活动高效地进行。3.它不仅是实现当前目的的重要手段，并且是先进管理费用思想、方法、手段具体发挥作用不断提高公司管理水平的体现。4．它不仅可以反映当前社会化大生产和生产力发展水平的规定和生产关系的规定，并且可以适应环境变化、发展的需要以反映其新的规定。5３.建立健全公司组织的原则:1.效率原则。２．分工协作,以工作为中心的原则。３.管理幅度、分层管理的原则。4．统一指挥、命令一致的原则。5.权责对等、才职相称的原则。６.协调原则。7.弹性原则。５４．公司组织的基本形式:1.对比分析房地产公司五种一般组织结构设计的优缺陷。答:直线制组织结构：优点是命令统一,责权分明,维持成本低，快速灵活。缺陷是不利于公司成长，过度依赖领导人的才干和技能。职能制组织结构：优点是运用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺陷是容易部门分割，不了解其他部门的工作,部门追求各自的职能利益。直线职能制结构:优点是统一指挥与专业分工相结合，缺陷是横向协调难度大,人员多,效率低,管理成本高。事业部制组织结构：优点是强化了决策机制,总公司层领导着重研究政策和战略发展,提供各种服务，调动事业部的积极性,强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有助于培养人才，增强了内部竞争。缺陷是活动和资源的反复配置导致成本上升,效率减少。矩阵型组织结构:优点是公司可以很好地协调复杂又互相依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流,并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺陷是消除了统一指挥后,也许导致一些混乱，员工缺少安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争,容易引起组织的矛盾。55.房地产公司组织机构的设立各重要行政领导人员的职责{5５}１．经理、2副经理、3总工程师、4总经济师、5总会计师、６科长各重要职能部门的职责{56}经营部。2.开发部。３.计划部。４.工程技术部。5.财务部。房地产公司的管理制度:1.开发经营管理制度。２．工程技术管理制度。３.经济核算管理制度。４行政人员管理制度。5.物业管理制度。6.思想政治工作管理制度。第四章房地产市场与房地产经营预测第一节房地产市场1．市场涵义:(1)市场是商品聚集和互换的场合（2）市场是商品互换关系的总和(3）市场是现实潜在的购买力和欲望购买2.市场三要素:商品要素。购买力要素。乐意买卖商品的当事人。{课本6０页}3.市场的功能：（1）市场是连接身产和消费的纽带。(2）市场把单个公司的经济活动聚为一个有机的整体(3)市场是实现再生产的基础。{Ｐ６0}市场经营观念。{60}现代市场经营观念有4点：(１）顾客向导（2)不断创新（３）扬长避短（4）整体营销4.房地产市场的含义：（1)狭义:是指房地产商品交易的场合(2)广义：其一,是房地产商品所拥有的现实和潜在的消费者总和。其二，是指房地产商品流通过程中各种互换关系的总和。5．房地产市场的特性：（１）标的物流通转移的固着性（2)房地产市场与土地市场的统一性(３)市场供应缺少弹性（4)市场供应的地区性(5）市场机制调节的不彻底性(6)市场功能的不彻底性（7）地产市场垄断性。6.哺育和发展房地产市场的重要意义:(1)有助于加速经济体制的深化改革(2)有助于其他各类市场的发展(3)有助于促进土地资源优化配置（4）有助于促进城市建设投入产出良性循环（5）有助于促进对外开放的进一步扩大。{6３}7.房地产市场类型:(1)按商品用途：分为生产资料市场和消费市场(2)按市场的发育完善限度：初级中级高级市场我国处在初级(3)按经营对象：土地市场和房产市场(４）按市场活动范围:地方国内国际(5)按交易内容：土地使用市场房屋商品市场房地产金融市场房地产劳务市场技术市场信息市场（6)按市场层次:一级二级三级。８.房地产的三级市场架构：一级市场特点（1)建立在城市土地国有制的基础上，坚持城市土地国有制,交易地址是土地使用权(２）土地的受让方允许为多种性质，多种成份法人（３)明确规定各类用地的使用年限（4）国家直接调控垄断经营权（5）批租土地使用权的价格是一种“租赁”价格,租赁费用一次性收取(6)重要形式:协议出让招标出让拍卖出让。二级市场特点：（１）流通由经营向使用消费平行转移（2)涉及较多的经济法律关系三级市场的特点：是房地产消费者之间的房地产商品再转让市场。土地使用者,房屋所有人，将所取得的一定年限的土地使用权,房屋所有权或房屋所占有的土地使用权一并在市场上转让,出租，抵押,买卖,赠与，继承，互换。属于调剂余缺,从新配置的市场。三级市场只要作用体现在：第一,调节住宅余缺满足居民的居住需要。第二,改变房地产用途完善土地利;用结构。第三，满足公司和居民的特殊需要。9.房地产的要素市场：地产市场房产市场房地产资金市场房地产劳务市场信息市{65}房地产的运营机制市场机制重要内容：１价格机制2供求机制３竞争机制4税收机制5信贷利率机制{66}市场机制的优势弱点在{67}“计划机制”的含义优缺陷在{67｝“法律机制”的含义优缺陷在｛6７下}１0.房地产市场的宏观调控1.决策控制系统：(1）土地供应计划（2)城市规划指导(3)环境保护2.市场调节系统：（１)控制地价(２）调节税收（3）租金的控制(４)信贷规模及利率3.信息反馈系统4.监督系统{69}第二节房地产市场调查11．概念:是指运用科学的方法,有目的，有计划,系统地收集房地产市场营销状况方面的各种情报资料，通过对过去与现代营销状态及动态影响因素的分析研究，从而为房地产经营者预测其发展未来，制定对的的决策提供可靠的依据。(1）市场调查的基础是收集资料(2)市场调查的内涵是广义的(３）市场调查的方向必须是科学的。(７０页)12.市场调查的作用:（1）市场调查有助于公司拟定对的的方向(2)有助于公司适时进行产品的更新换代(３）有助于公司制定科学的销售和生产计划（4）有助于公司实行对的的价格策略(5)有助于公司改善经营管理，提高经济效益(6）对政府而言有助于制定对的的宏观经济政策13．原则：实事求是原则2有的放矢原则3虚心求知原则4系统性原则５效益性原则１４．房地产市场调查的类型:1.探索性调查2描述性调查3因果性调查{71｝15.内容:1:不可控因素的调查(1）政治法律环境调查（2)经济环境调查（3）消费者状况调查(４）市场结构不可控因素调查(a竞争对手调查b同行业竞争产品调查2可控因素调查（1）产品调查(2）价格调查(3）销售渠道调查（4）促销调查16．程序:论采用哪一种形式，调查哪一方面内容，都是一次有组织有计划的行动，都应当通过一定的程序和步铸,才干达成预期的目的，程序大体上有(调查准备正式调查结果分析撰写调查报告）4个阶段。1．调查阶段:（1)拟定调查目的(２)初步情况分析(３）制定调查计划（４)非正式调查2.正式调查阶段(1)拟定市场资料来源（2)拟定收集资料方法（3)调查表及问卷设计（4)抽样设计(5）现场实地调查3.结果分析阶段:(１）资料编辑整理(汇总初审筛选记录（2)调查资料的综合分析（定量分析发定性分析法｛7４页｝４.编写调查报告。{７5}１7．调查方法和技术：调查方法：1．询问调查法（a访谈调查b电话调查ｃ邮函调查ｄ留置问卷调查。2.观测调查法3实验调查法调查技术：{７６-７7}第三节房地产经营预测概述18.概念：是直借助历史记录资料和市场调查,运用科学的方法和手段,对房地产未来经营状况及发展趋势作出的预计，测算和判断。是否准确取决于两个方面:其一,房地产活动的进程,趋向和也许的显露限度,或被偶尔因素干扰的限度;其二,人们对房地产经营活动的内在联系和发展变化规律的结识和掌握的能力。１9.经营预测的作用:１是房地产公司经营决策的依据2有助于制定对的的经营决策略3有助于提高及公司的竞争能力４可以减少经营的盲目性和风险性20.经营预测的内容:1国名经济发展的趋势预测2产业政策所带来的影响预测3市场需求预测４技术发展预测5销售前景预测６产品生命周期预测７供应能力预测８市场价格走向预测9市场竞争情况预测２1.环节：1确立预测目的2拟定预测工作计划３收集与整理资料4选择预测法5预测分析6预测结果评价7编写预测报告第四节房地产经营预测方法22.直观预测四法：调查预测法个人判断法专家会议法德尔菲法23.调查预测：１调查方式（a全面调查ｂ重点调查ｃ典型调查d抽样调查2４．调查程序需预测程序（a明确调查目的b拟定方式对象c拟定调查提纲d拟定调查时间地点期限e编制计划和预算f进行调查整理分析资料g进行预测分析h编写预测报告。２5．个人判断法：根据判断者的经验,能力进行逻辑推理和判断分析的方法。26．专家会议法：{83页｝2７.德尔菲法三大特点:匿名性反馈性记录性２８.时间序列预测法:1平均数预测法(a算数平均数预测法b加权平均预测法{85｝2移动平均预测法(a一次b二次c三次平均法{87}３指数平滑预测法（ａ一次ｂ二次ｃ三次指数平滑法{９0页}2９.回归预测法:环节：因素分析数据收集相关检查模型建立模型平价预测分析一元线性回归预测{94—１02}第五章房地产经营决策第一节房地产经营决策概述１.经营决策的含义：是指在房地产经营活动中,经营者依据对经营容体的规律性及各种主观条件的结识，借助于一定的手段和方法,对房地产经营目的及行动方案进行优化设计,选择并付诸实行的行为过程。2.经营决策的构成要素：１决策主体2决策目的3决策变量4环境条件５决策成果6对决策变量的平价选择3.经营决策的基本属性：１主体性2客观性３目的性4实践性5预见性６选择性4.经营决策的内容:1经营战略决策2经营目的与计划决策３项目决策４投资决策5金融决策6财务决策7产品的生产与开发决策8价格决策9市场营销决策10经营组织与人事决策11工程指挥决策1２物业管理决策5．作用:1.经营决策的质量关系到公司的生死存亡,兴衰成败2．决策是经营管理的核心。（一方面另一方面最后｛１０６}。6.类型：１。战略决策与战术决策2．程序化决策与非程序化决策3.数量与非数量性决策4.确拟定型决策不拟定型决策风险型决策。{107—1０8}7.特性与原则:现代决策特性重要表现在(1——１2）{108页｝8.基本原则:１唯物辩证原则2信息可靠３以预测为基础４系统性5优化6可行性7反馈性8时效性原则9.决策者的素质：1政治素质2智能素质3心理素质4身体素质{110页}决策者提高素养：1努力掌握专业知识和蔼于总结决策经验2熟悉全局形势３学习科学决策知识4提高发明性思维能力5.不断完善心理素质第二节房地产经营决策体制与决策程序10.房地产经营决策体制:1决策系统2信息系统(收集加工传递3征询系统（智囊系统4执行系统5监督系统程序：1发现问题2拟定目的（a针对性b系统性c具体性d也许性3拟定方案（a完整性b详实性ｃ相斥性４分析评估（ａ限制因素分析b潜在问题分析c综合评估5方案优选(aｂcd｛１14页}６方案实行７反馈调整第三节房地产经营决策方法概念：是指为了实现一定的经营决策目的而进行决策活动的途径和手段定量决策与定性决策方法:{１15—16｝拟定型决策方法：1线性规划法{116页}2效益费用法{117页}风险型决策方法：最大约率法{118}盼望值法{1１9}环节：(1)收集与经营决策有关的数据资料(2）找出也许出现的自然状态(3）列出可行的行动方案(4）拟定各种状态的概率（５)计算每个行动方案在不同状态下的损益值（6)列出决策表(7）计算出各个行动方案的损益盼望值(8）选择盼望值最大或者最小的方案为最优方案决策树:1决策点(方框２状态点（圆圈3结果点（三角4分枝（横线{1２0｝不去定型决策方法：1乐观准则2悲观准则3等也许准则4后悔准则第四节多目的决策概念：那些需要同时考虑多项目的的决策问题多目的决策问题:1特点:目的之间不可公度性２权衡效用与偏好3最优解,非劣解和满意解(1）商定一种原则与方法(2）分析者只提供非劣解有决策者选择满意解（３）决策者参与分析过程,互换意见,逐步改善非裂解，直至找到满意解(4）多目的决策过程多决策五个阶段:1初始阶段２问题形成阶段3系统和模式化阶段4分析评估阶段5决策阶段｛125页}加权平均法：1关于分数评估{１26页}2关于权重关系的拟定｛127页｝层次分析法：1层次结构模型(ａ总体目的层b准则层c指标层ｄ方案层2判断矩阵3判断矩阵的解（ａ最小误差平方和法b方根法c和积法４一致性检查5组合权重系数｛128—140页}第六章房地产经营计划计划是指对工作或行为的事先安排，是人们基于对现实的结识和对未来的估计,对此后某一定期期应达成的目的，以及实现目的的措施、方案、程序、进度及人事、责任、资源等所作的安排。计划管理是指通过计划的编制、执行与控制来实现控制公司所有生产经营活动的周期性综合管理工作。计划管理的基本环节;1.环境分析。2．目的的拟定。3.方案研究。4.措施与程序的制定。5.进度安排。6．平衡与调整。７.控制与协调。8.总结与分析。经营计划是指以公司的经营活动为对象的计划安排,又称为生产经营计划。基本任务,1.制订目的。２.资源配置。3.协调生产经营。4.提高管理效率。５.提高经济效益。房地产开发经营计划指标;房地产开发数量指标是反映公司开发能力现状及其发展状态的指标。土地开发面积及其增长率=（本期土地计划开发面积－上期土地计划开发面积)／上期土地实际开发面积*１０0%房屋交付使用率＝计划交付使用房屋建筑面积/当期计划竣工房屋建筑面积*1０0%房屋开发竣工率=计划竣工房屋建筑面积／当期计划开发房屋建筑面积*1０0％房地产开发收入指标是反映房地产开发公司经营收入的重要指标有收入总额及收入增长率。收入增长率=(本期计划收入总额-事实上期收入总额)/上期实际收入总额*100％房地产开发质量指标工程质量合格率＝质量合格的开发工程数量/竣工验收的开发工程数量*10０%保修期内优良服务率＝即时修理次数/报修次数*100%房地产开发成本指标开发成本减少额=预算成本额-计划成本额开发成本减少率＝计划成本减少额/预算开发成本额*100%房地产开发资金占用指标反映房地产开发资金占用情况的指标流动资金周转率(周转次数)=房地产计划销售收入/定额流动资金计划平均占用额流动资金占用率=定额流动资金计划平均占用额/房地产开发产品计划销售额自有资金增长率=自有资金计划增长额/上期自资金实际总额*100%房地产开发利润指标是综合反映房地产开发经济效益的利润指标。利润总额增长率=（本期计划利润总额-上期实际利润总额）/上期实际利润总额＊1００%房产销售利润率=商品房计划销售利润/商品房计划销售收入＊10０％资金利润率=本期计划利润总额/本期定额流动资金计划平均占用额＊１00％成本利润率=本期计划利润总额／开发计划成本总额＊1０0%房地产开发劳动效率指标人均开发土地面积=计划开发土地面积/公司在职职工平均数人均开发房屋面积=计划开发房屋面积/公司在职职工平均数人均产值=计划经营总收入／公司在职职工平均数人均利税额=本期计划实现利税额/公司在职职工平均数房地产开发社会效益指标综合开发率=综合开发房屋计划竣工面积/总的房屋计划竣工面积*１0０％房地产租赁与销售经营计划指标,房产经营流转总额指标房产流转是指房屋作为商品从生产领域进入流通领域的过程。出售房屋是通过一次互换而实现价值转换的。其平衡公式为:期初商品房＋本期计划购入房=本期计划销出房+期末商品房房产租赁与销售收入指标描述房产租金收入的重要指标租金收缴率=计划租金额/应收租金额*1０0％租金收入增长率=计划租金收入增长额/上期租金收入＊10０%旧欠租金收缴率＝计划收回拖欠租金总额/欠租总额*100%欠租发生率=欠租户数/应收租金户数*10０%描述房产销售收入的重要指标销售收入增长率=(本期商品房计划出售额－上期商品房实际销售额）/上期商品房实际销售额*100%销售收入利润率＝商品房销售计划利润/商品房计划销售收入*100％经营房产状态指标房屋出租率＝计划出租房屋面积/经租房屋面积＊1０0％房屋空置率=未出租房屋面积／经租房屋面积*100％房屋空置率＝１-房屋出租率房屋完好率＝基本完好与完好房屋面积/公司经租房产总面积＊10０%房产租赁与销售流通费用指标出租房屋流通费用率=出租房屋计划流通费用额/房屋租赁计划收入总额*100％出售房屋流通费用率=出售房屋计划流通费用额／房屋计划出售总额*100%房产租赁与销售成本指标经租成本节约额=预算租金成本－房产计划租赁成本经租成本减少率＝经租成本节约额/预算租金成本*100%出售成本减少额=出售房产预算成本-出售房产计划成本出售成本减少率=出售房产经营成本减少额／出售房产预算成本*1０0%房产租赁与销售资金占用指标流动资金周转率=计划房屋销售收入/定额流动资金平均占用额*100%定额流动资金平均占用额=12流动资金占用率=定额流动资金计划平均占用额/房屋销售计划收入*１00%自有资金增长率＝自有资金计划增长额/上期自有资金总额*1０0％自有资金增长额=本期自有资金计划总额-上期自有资金总额房产租赁与销售利润指标利润总额增长率＝(本期计划利润额－上期利润额）/上期利润总额＊1０0%经租利润率＝出租房屋计划利润额／租金收入总额*1０0%出售利润率＝出售房屋计划利润额/出售房屋总收入*100%资金利润率经租资金利润率=房屋出租计划利润总额/房屋出租定额流动资金平均占用额＊10０%销售资金利润率＝房屋出售计划利润总额/房屋出售定额流动资金平均占用额*100%房产租赁与销售劳动效率指标人均房产管辖面积＝计划经租房产建筑面积/公司平均职工人数人均销售收入=房屋计划销售收入／公司平均职工人数人均利税额＝计划利税总额/公司平均职工人数经营计划编制应遵循的基本原则：调查研究，尊重客观规律的原则。以经济效益为中心的原则。综合平衡的原则。动态平衡的应变原则长期经营计划的内容：涉及公司发展、经济效益、市场开拓和职工福利。{15５｝长期经营计划的编制程序,环境预测与现状分析。目的及经营方针的提出。战略措施的提出。审议修订。长期经营计划的编制方法：滚动式计划｛156｝年度经营计划的内容：1.重要技术经济指标计划。2.房地产开发经营计划。３.费用计划、成本计划和投资计划。4．资金计划。5.销售计划、租赁计划和收入计划。6．营业外收支计划及副营业务收支计划。7.大修理计划。８.质量计划。９.财务计划。年度经营计划的编制程序；１.拟定年度经营目的。2.拟定新开发项目的发展计划。3.编制年度开发经营进度计划。4.年度开发经营进度计划的综合平衡｛159｝.５．编制其他年度计划。6.制订贯彻经营计划的方案及措施。7.计划的审核与评价｛159}。项目经营计划是指针对具体的开发经营对象编制的经营计划。项目经营计划按建设程序划分为项目前期工作计划和项目总开发经营计划。{１60}经营计划的环节:1．项目经营环境及条件的调查与研究。2.制订项目进度计划的初步安排。3．项目进度计划的综合平衡与调整。４.编制项目经营计划表。5.编制项目开发经营的其他计划。６．编制项目经济效益计划。7.经营措施及方案的提出。项目经营计划的编制方法:横道图、网络图。计划的实行最基本的规定:１.要全面完毕经营计划规定的各种技术经济指标。2.要保证均衡地执行计划。计划控制的任务:1.发现问题、揭示矛盾。2.采用措施,纠正偏差，解决问题。计划控制的环节；１.测定计划执行结果。２.比较执行结果与相应计划标准。3.研究问题的存在。4.制订并执行纠正措施。５.检查措施执行效果。房地产经营计划分析方法:连环代替法、盈亏分析法、利润分析法。｛168--180}第七章房地产经营公司财务管理财务管理:是指企事业单位有关财务的管理或经营事务,以及钞票的出纳,保管,计管等事务会计:是指价值核算,属经济核算的组成部分,是以货币为重要计量单位对公司的资金与资金运用过程进行连续,系统,全面地记录和核算的工作。财务和会计的区别：1.工作作职能不同；2.工作内容不同;3.管理重点不同；4.工作方法不同。联系:1.具有共同的工作对象；2．具有共同的目的和任务；3．具有密切的业务联系。财务管理的职能具体表现在:1.参与决策，规划未来,拟定财务目的;2.资金筹措，安排和使用;3.考核资金运用效果;４.监督公司经济活动。房地产经营公司财务管理的原则:1.遵守国家财经制度,守法守纪的原则;2．坚持经济核算，以经济效益为中心的原则；3.精打细算,厉行节约的原则；４.计算管理的原则。房地产经营公司财务管理内容：1．编制年度财务计划和年度财务决算;２.固定资产管理;3．流动资金管理;4.成本管理;5.售价和租金管理;6.收益管理;7.专项基金管理。方法:1.建立健全公司内部管理制度，完善财务管理体制；2.编制财务计算,推行计划管理;3.清产核资,摸清家底；４.财务指标的分解和归口分级管理;5.平常财务管理；６.建立财务检查制度;7.平衡财务收支;８.财务分析。房地产资金分类1）按资金来源１.国家资金2．公司资金3.个人和单位投入资金4．借人资金5．外资2)按用途1.生产性资金２.经营性资金3)按周转形态1．固定资金2.流动资金房地产资金运动过程1．土地开发经营2.房产开发经营３.房产租赁经营流动资金管理的基本规定：1.保证经济活动的需要;２．减少资金占用,提高资金运用效果流动资金分析重要任务检查资金计划的执行情况,考核流动资金运用效果。重要内容流动资金结构分析，流动资金增长速度分析及流动资金运用效果分析重要方法比较分析法与差额分析法流动资金占用情况分析:是从流动资金结构，流动资金增减速度等方面,对流动资金占用的合理性做出评价的分析1)流动资金结构分析：是指通过计算分析各资金项目在流动资金总额中所占的比重,查明公司流动资金组成是否合理,从而促使公司更合理地安排流动资金，保证公司生产经营活动顺利进行2)流动资金增减速度分析流动资金运用效果分析1)流动资金周转速度分析：流动资金周转率(次数）=流动资金周转额/流动资金平均余额流动资金周转天数=计算期天数/资金周转率(次数）=流动资金平均余额×计算期天数/流动资金周转额2)流动资金占用水平分析：百元房地产经营收入占用的流动资金=(流动资金平均占用额/房地产经营收入)×10０3)流动资金利润率分析:流动资金利润率=利润总额／定额流动资金平均占用额×10０%流动资金安全性分析1)公司可动用资金保证限度分析η１＝定额流动来源／定额流动资金占用×１０0％2）临时借款运用限度分析η2=临时借款实际数/临时借款计划数×1０0％３)公司偿还能力分析η3=流动资产/流动负债4)公司支付能力分析负债率分析负债率是反映公司负债状况的指标，他通常用来考察公司偿还长期债务的能力。１）长期债务与股东权益之比η5=长期债务总额/股东权益总额×10０％2)负债总额与公司资产总额之比η6=负债总额／资产总额×100%３)收益与固定支出比率η7=(税前收益—还贷款）/利息费用资金筹措是指资金的筹集与安排。资金来源分为自有资金与借贷资金俩大类。其重要来源１,自有物业收入2.银行借贷3,抵押贷款4,发行债券５，发行股票筹资成本是指经营者在一定期期为筹措资金而付出的所有费用１,借款利息2,股息３，公司自有资金的存款利息筹资成本率=筹资成本额/筹资总额×10０%抵押贷款原则1,公司的债务与其自有资本必须保持适当平衡关系２,尽也许均匀安排债务偿还期3，妥善安排，有效运用4,统筹兼备,全面考虑５，妥善制订还贷计划融资:即资金融通，资金筹措方案的制订与评价是融资决策的重要内容融资杠杆是指贷款额对项目经营投资收益率的影响,也就是使用贷款或不是有贷款在投资收益率上的差异。R=F/PＲ—收益率F—税前收益P—投资总额Re=F/ＤＲｅ—公司自有资金投资收益率D—公司自有资金投资额融资经济效益是指一定期间内，所筹措的资金给筹资者带来的经济上的效益。是融通资金所发明的价值扣除融资本溪及其他成本后所得的纯收益，即融资的正杠杆效应。1)规模效益分析法预期融资利润率=预期税后利润率/融资额×１00%筹资成本率＝筹资成本额／融资额×100%２)成本效益分析法成本效益指数=净钞票收益额／净钞票负债额净钞票收益额=预期收入增长额—筹资成本增长额３）返本分析法成本是指公司在一定期期内生产一定品种，一定数量的产品所支出的用货币表现的生产消耗的总和，定义为产品生产与流通过程中劳动和物化劳动的货币表现。成本的作用表现在１，成本是补偿生产消耗的尺度２,成本是反映和控制各种劳动花费的工具3,成本是制定商品价格的重要依据４,成本是公司经营决策的重要信息按成本的构成分为１,理论成本2,实际成本按计入成本的方法分类1,基本成本2，间接成本按成本与产量的关系分类１,固定成本2，变动成本按成本发生的权责分类１,可控成本２,不可控成本其他１,按发生环节班组成本,车间成本，公司成本等2，按发生时期历史成本,计划成本，公司成本等3,按公司实际需要1,质量成本2,决策成本3,边际成本4,机会成本5,沉落成本6后续成本房地产开发成本构成1,土地开发成本构成1,土地出让金2，土地征用及拆迁安顿费3，七通一平费4，管理费５,利息2,房地产综合开发成本构成1,土地开发费2,公共服务及生活设施配套费３,社区内外的市政工程建设费4,建筑及安装工程费（１，人工2，材料3，机械使用4,施工管理5,设备购置及安装费)5,勘察设计费6,各种税收费7,利息8,经营管理费房地产租赁与销售成本构成1,城市土地经营成本2，房屋销售经营成本构成3,房屋租赁经营成本构成(房屋价值补偿费，维修费,管理费，税金,土地使用税,保险费,利息，广告费)成本管理是公司为减少经营成本,提高经济效益，增强竞争能力而进行的各项管理的总称成本预测是发生在经济活动进行之前和经济活动进行过程中,对即将形成的成本进行的估测分为１,先期成本预测2,其中成本预测成本控制是指在经营成本形成过程中，对成本计划执行情况的检测,对成本差异情况情况进行的分析以及纠正措施的制订与实行环节1，拟定目的成本2，负债单位的划分3,实行过程控制利润是公司经营收入扣除税金后的余额房地产利润的构成：是房地产经营纯收入扣除应缴税费后的余额。房地产销售利润估算:1,收入估算2，成本估算3,税费估算4,利润估算第八章房地产经营公司人力资源管理人力资源管理的任务:1．合理安排。有效运用人力资源。2.科学管理，充足调动人的积极性。3.加强培训，积极开发人力资源。人力资源管理的内容：1.招聘和录用。2.调配和使用。3.人事考核。４.晋升与奖惩。5.教育和培训。房地产经营公司职工队伍的构成:1.管理人员。2.工程技术人员。3.业务人员。4.工人。5.其他工作人员。人员录用的原则:１.人员录用计划与公司经营发展计划相适应。2.人员录用计划必须建立在科学在定量分析的基础上。招聘方法:一般实行公开招聘、全面考核、择优录取、规定试用期、签订全同正式录用的基本程序。职务分析又称岗位分析，是指通过对职务的观测与研究，拟定关于公司各级职务的性质、管辖范围、工作目的的分析研究，是为适应录用分派、工资、晋升、教育培训等需要而进行和工作。职务分析的基本内容有两个：１.该职务涉及工作的性质、范围、，内容、程序、任务、规定、责任、地点、环境。劳动强度等。2.担任该项职务的人所需要的资质条件。职务分析的基本程序:看、问、记、研。{228｝职务分析的原则:１.实事求是，科学分析的原则。2.由面到点、由低到高,逐渐深化的原则。３.与组织研究相结合的原则。职务分析的基本方法：1.该职务的具体工作内容是什么?2.如何进行这些工作？3．这什么要这样做?4.作业过程的难点所在。职务评价是测定各评估公司内岗位职务间相对价值、拟定能级水平的一项工作。职务评价方法:1．排列法。２.分等法。3.因素比较法。4.评分法。功能测定中对职能人员或职能部门素质进行的综合测定。功能测定分功能设立和能级鉴定步进行。作为职能人员个人的功能项目有:1.品质功能。2．智力功能。3.技能功能。作为职能部门的群体功能项目有:１．领导功能。2．群众状态。3．组织状态。能级鉴定常见有分数定级法和偏差定级法。人事安排，应当解决好的的关系：关于量才作用的关系。2．关于人才互补的关系。3.关于人际关系。4．关于能力与素质的关系。第八章房地产公司人力资源管理公司员工的考核与培训人事考核制度：“考核制度”是指就人事考核的母的，内容,方法，程序和组织机制作的系统规定，是一种制度和体制。人事考核原则：１人事考核原则2客观公正原则3注重实绩4科学测定,科学分析考核内容:”德“能”“勤”“绩”四方面。｛2３３页}考核形式：１考核的形式(a笔试b口试c操作2考核的评议形式(a要有充足准备b要有一定的组织机构ｃ要有始有终3人事考核的评估方形式考核评估因素：业绩考核能力考核适应性考核常用方法:１量表评估法（积分法)2等级排列法3分析性排列法(综合计分排序法)4硬性分派法5心理检测法（智能才干职业个性){237页}干部培训的意义:1是提高公司管理效率的迫切需要2是公司人才资源开发的中心环节3是公司战略发展的重要基础。培训方针：面向世界,面向现代化，面向未来,理论联系实际，学以致用。培训原则：１正规化2全员培训，重点深造3学以致用原则{2３9｝三种基本形式:1学历教育式的培训2岗位培训3单项培训｛２39页｝培训方法：1职前培训2在职培训3离职培训行为与激励是现代化公司管理理论之一,是运用人类学，社会学,心理学,经济学,管理学的理论和方法，对公司职工在公司生产经营活动过程中的行为，以及这些行为产生的因素进行研究分析的一门边沿性学科。霍桑实验结论4个观点:{２41页｝激励：是指对人的行为为动机的启发，诱导和刺激。特点：1提供诱因条件必须适合激励对象的需要２诱因条件应当有实在的，可实现性的目的3激励目的一旦达成，激励的条件必须兑现。激励理论：1需要层次理论（1）生存需求层次(2）安全需求层次（３)社交需求层次(4)尊重需求层次(5)自我实现层次{243页}2强化理论（正强化负强化自然消退处罚){244页}激励方式：1奖励2表扬３处罚4批评{２45页}第九章房地产经销1、营销：指导生产及连结生产与消费的一系列经济活动。2、促销:把公司的产品或服务推向市场,向客户进行的报道、宣传、说服活动,是一种旨在促进和影响人们的购买行为的刺激手段。3、促销活动的作用:a、唤起消费；b宣传产品；ｃ、联系客户；d、提高声誉。4、促销的方式:a、人员推销；ｂ、广告促销;c、营业推广；ｄ公共关系。5、营销环境:指营销活动所依赖的周边环境与自身环境。6、营销环境的特点：a、广泛性；b、区域性;c、针对性;ｄ、时间性.７、房地产营销：是专指房地产商品进入进入流通领域内的,围绕销售活动而进行的策划、定价、中介服务等经济活动。8、房地产价格的形式分类１.房产价格、地产价格、房地产价格;２.销售价格、租赁价格:３.商品价格、成本价格、福利价格;4市场价格、指导价格;5．总价格、单位价格、楼面价格；6.抵押价格、课税价格、征用价格；7.期货价、现货价；8.建安价、工程造价、综合造价;９.房地产价格的构成：1．土地开发成本；2.土地经营成本；3.税费及利润。１０.房地产销售价格的构成:1．房地产开发成本；2.房地产经营成本；3.税费及利润。11.房地产租赁价格的构成：1.房地产租赁成本;２.房地产经营税费;3.利润。12.房地产定价方法:A.销售价格的定价方法:1.成本导向定价法(成本加成定价法;目的成本定价法）；2．需求导向定价法;3.竞争导向定价法。B．租赁价格定价方法1．价格补偿法（五种折旧 p25３）;2.租金方案(等额租金方案;固定比例递增租金方案)１3.成本导向计价法：就是以产品的成本为核心计算价格的方法。１4．需求导向计价法:是指按买方对产品的价格认可与需求强度来定价。15.竞争导向定价法：是指出于竞争的需要，按竞争对手的价格来制订价格标准的方法。16.价值补偿费(折旧费）：是指按房屋的耐用年限计算的逐渐收回建造房屋的投资。１7．销售渠道:是指商品从生产者向最终消费者转移的所经路线与经销单位总和。18房地产销售渠道的模式:１.零级渠道，也叫直接渠道是由开发者直接把产品销售给用户,不经任何中间环节。2.一级渠道,即开发生产者经由中间商把产品销售给用户。3.耳机渠道,及开发生产者一方面把自己的产品销售权委托一间代理公司，有代理商再将商品通过中间商转销给消费者。１9、市场推广的手段：1、广告；2、售楼书;３、展销会；4、楼盘正式推出典礼；5、样板房展示。20、人员推销:是依靠推销员直接向消费者推销商品,提供服务的过程,是商品促销活动中花费最大,效果最佳的推销形式。21.人员推销