第五章：房地产投资经济效果评价

第五章房地产投资经济效果评价学习目的与要求：掌握：投资回收与投资回报的概念，经济评价指标体系，盈利指标计算方法与安例应用。熟悉：投资与成本的要领经营收入、利润和税金的概念与相互关系，房地产投资经济效果的表现形式，清偿能力指标计算方法与应用。了解：通货膨胀对房地产投资项目经济评价工作的影响。第一节效益和费用的识别投资与成本经营收入、利润和税金房地产投资经济效果的表现形式一、投资与成本p341、投资的概念广义的投资：指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。分为生产性投资或非生产性投资。狭义的投资：指人们在房地产开发或投资活动中，为实现某种预定的开发、经营目标而预先垫支的资金。一、投资与成本1、投资的概念一般工业生产活动的投资，包括（1）固定资产投资：如建造和购置建筑物、构筑物和机器设备等。（2）流动资金：如购买原材料、燃料动力、备品设备、支付工资、半成品、制成品占用的周转资金等。

注：二者的区别2、成本

成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经取得的代价。产品生产经营活动中的成本包括：（1）生产成本：发生在产品生产过程中的费用（2）销售费用：发生在产品销售过程中的费用完全成本（销售成本）＝生产成本＋销售费用投资分析中与财务分析中的“成本”的区别：

①财务会计中的成本是生产经营中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用确定，得到的成本数据唯一；投资分析中的成本是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，影响因素不确定。

②投资分析中的“成本”比财务会计中的“成本”包含的概念更多，还包括机会成本、沉没成本、不可预见费用等；同时，指标内容也有所不同。3、房地产投资分析中的投资与成本（1）房地产开发项目中投资与成本的特点：投资形式经营方式投资成本开发投资出售开发建设过程中的资金投入开发建设过程中的成本投入出租开发建设过程中的资金投入含开发建设成本和出租成本经营开发建设过程中的资金投入含开发建设成本和经营成本置业投资出租购买房地产时的资金投入含购买成本和出租成本经营购买房地产时的资金投入含购买成本和经营成本（2）房地产开发项目总投资的构成:房地产开发项目总投资开发建设项目经营资金土地费用公共配套设施建设费用开发间接费用财务费用开发期税费其他费用不可预见费用建筑安装工程费用基础设施建设费用前期工程费用管理费用销售费用开发产品成本固定资产及其他资产开发经营成本期间费用二、经营收入、利润和税金p38

1、经营收入：向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。自营收入=营业额-营业成本-自营中的经营风险回报经营收入销售收入=销售房屋面积×房屋销售单价出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价二、经营收入、利润和税金2、利润根据财务核算和分析的需要，企业利润可以分为经营利润、利润总额（实现利润）、税后利润和可分配利润四个层次。经营收入－经营成本－期间费用－经营税金及附加－土地增值税销售收入+出租收入+自营收入土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入可供分配利润=税后利润－(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)利润总额－所得税经营利润+营业外收支净额管理费用+销售费用+财务费用房屋出租租金收入+土地出租收入3、税金（1）税金的含义：是国家或地方政府依据法律对有纳税人义务的单位和个人征收的财政资金。（2）税金的分类：

①经营税金及附加：“两税一费”税种税基税率营业税应纳税销售收入5%城市建设维护税营业税7%教育费附加营业税3%思考:如某企业应纳税销售收入为100万，则应交两税一费多少钱？②城镇土地使用税和房产税税种城镇土地使用税房产税纳税人拥有土地使用权的单位和个人在中国境内拥有房屋产权的单位和个人课税范围城市、县城、建制镇和工矿区城市、县城、建制镇和工矿区计税依据实际占用的土地面积房产余值或税金收入税率幅度定额税率比例税率税额计算4档：大城市0.5至10元；中等城市0.4到8元；小城市0.3至6元；县城、建制镇和工矿区0.2至4元房产余值（扣除10%－30%）＊1.2%或者房产租金＊12%③企业所得税征税对象：实行独立经济核算的房地产企业（本门课程）所得税额＝应纳税所得额×税率应纳税所得额＝实现利润－允许扣除项目的金额房地产开发投资企业所得税税率一般为33%三、房地产投资经济效果的表现形式

1、置业投资房地产置业投资的经济效果主要表现为租金、物业增值、股权增加等方面。

2、开发投资房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。第二节房地产投资经济效果

评价指标及计算方法投资回收与投资回报指标体系盈利指标计算方法清偿能力指标一、投资回收与投资回报房地产投资收益，主要包括：

1、投资回收：投资者对其所投入资本的回收。如：还款额

2、投资回报：投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。如利息*投资回收通常用提取折旧的方法获得总开发成本，投资回报通常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率（即开发商利润）。二、经济评价指标体系项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资成本利润率财务内部收益率FIRR借款偿还期投资利润率财务净现值FNPV利息备付率资本金利润率动态投资回收期Pb偿债备付率静态投资回收期P’b资产负债率房地产置业投资投资回报率财务内部收益率FIRR借款偿还期现金回报率财务净现值FNPV偿债备付率静态投资回收期P’b动态投资回收期Pb资产负债率流动比率速动比率三、盈利指标计算方法

1、动态指标：（1）财务净现值（FNPV）含义：指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。（1）财务净现值（FNPV）公式：式中：FNPV：项目在起始时间点的财务净现值，

ic：基准收益率或设定的目标收益率

CI：现金流入量

CO：现金流出量

(CI－CO)t

：项目第t年的净现金流量判断标准：

FNPV≥0，项目的获利能力达到或超过基准收益率的要求，可行

FNPV＜0，项目的获利能力达不到基准收益率的要求，可行ic：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数。导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率（MARR）。*决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。房地产投资项目计算期选取规则项目类型计算期（开发经营期）界定开发投资出售为项目开发期与销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目峻工验收的时间周期。销售期是从正式销售（含预售）开始到售完毕的时间周期。出租或自营为开始期与经营期之和。经营期为预计出租或自营的时间周期。以土地使用权年限和建筑物经济使用寿命中较短的年限为最大值。置业投资为经营准备期和经营期之和。经营准备期为开业准备活动所占用的时间，从获取物业所有权（使用权）开始，到出租经营或自营活动正式开始截止。例1：已知某投资项目的净现金流量如下表。如果投资者目标收益率为10%，求该项目的财务净现值。年份012345现金流入300300300300300现金流出1000净现金流量-1000300300300300300解：已知ic=10%，利用公式求FNPV如下：（2）财务内部收益率（FIRR）

含义：项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。公式：经济意义：

在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收率。（2）财务内部收益率（FIRR）内插法算法：i1：NPV接近于零时的正值的折现率i2：NPV接近于零时的负值的折现率NPV1:采用低折现率时净现值的正值NPV2:采用高折现率时净现值的负值i2-i1≤1%~2%，i1、i2和NPV成正比判断标准：FIRR表明项目投资所能支付的最高贷款利率。当FIRR＞ic时，项目在财务上可以接受；当FIRR＜ic时，项目可以接受。（3）动态投资回收期（Pb）含义：当考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标。公式：判断标准：

动态投资回收期Pb和基准回收期Pc相比较

Pb≤Pc,开发项目可以接受；反之则不可接受。意义：

反映自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即投资回收终止年份。动态投资回收期以年表示，其详细计算公式为：判断标准：

动态投资回收期Pb和基准回收期Pc相比较

Pb≤Pc,开发项目可以接受；反之则不可接受。年份0123456现金流入300300350400400600现金流出1200净现金流量-1200300300350400400600例2：已知某投资项目的净现金流量如下表。

(1)求该投资项目的财务内部收益率

(2)如果投资者目标收益率为12%，求该项目的动态投资回收期。年份0123456现金流入300300350400400600现金流出1200净现金流量-1200300300350400400600NPV1(i1=20%)净现值-1200250.00208.33202.55192.90160.75200.94累计净现值-1200-950.00-741.67-539.12-346.22-185.4715.47NPV2(i2=21%)净现值-1200247.93204.90197.57186.60154.22191.18累计净现值-1200-952.07-747.16-549.60-362.99-208.78-17.60NPV3(ic=12%)净现值-1200267.86239.16249.12254.21226.97303.98累计净现值-1200-932.14-692.98-443.86-189.6537.32341.30解：(1)当i1=20%时，NPV1=15.47万元(2)当i2=21%时，NPV2=﹣17.60万元(3)(4)因为项目在第5年累计净现金流量出现正值，所以2、静态指标：

(1)成本利润率(RPC)含义：指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的经济评价指标。公式：GDV:项目总开发价值TDC:项目总开发成本DP:开发商利润(1)成本利润率(RPC)判断标准：成本利润率一般与目标利润率相比较：超过目标利润率，则该项目在经济上可行；反之则不可行。*一般而言，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%~45%*成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。（2）投资利润率含义：指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。计算公式：利润总额＝经营收入（含销售、出租、自营）－经营成本－运营费用－销售税金销售税金＝营业税＋城市维护建设税＋教育费附加项目总投资＝开发建设投资＋经营资金计算公式：（3）资本金利润率含义：项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产开发投资项目投入的资本金或权益资本。（4）资本金净利润率

含义：项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。计算公式：（5）现金回报率

含义：指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。P59例计算公式：（6）静态投资回收期（Pb’

）

含义：当不考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标。公式：算法：公式：（7）投资回报率含义：房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。例3：某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。投资者为房地产开发投资项目投入的资本金或权益资本为1500万元.经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。解：四、清偿能力指标1、利息计算方法：假定：借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。近似计算公式：还本付息的方式：(1)一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息。(2)等额还本利息照付：规定期限内分别归还等额的本金和相应的利息(3)等额还本付息：在规定期限内分期等额摊还本金和利息(4)一次性偿付：借款期末一次偿付全部本金和利息(5)气球法：借款期内任意偿还本息，到期末全部还清2、借款偿还期（Pd）含义：在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其它还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。公式：Id:项目借款还本付息数额(不含已用资本金支付的建设期利息)Pd:借款偿还期(从借款开始期计算)Rt:第t期可用于还款的资金2、借款偿还期（Pd）可用资金来源与运用表或借款还本付息表直接计算：*房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期；房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。3、利息备付率含义：项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。公式：税息前利润:利润总额与计入总成本费用的利息费用之和，当期应付利息:当期计入总成本费用的全部利息。经济意义:表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。一般房地产投资项目的该指标值应该大于2。4、偿债备付率(DCR)含义：项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金，与当期应付还本付息金额的比率。公式：经济意义:表示项目可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。一般房地产投资项目的该指标值应该大于1.2。5、资产负债率

含义：项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属于长期偿债能力指标。反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借款来筹集的。它可以衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。公式：经济意义:资产负债率高，企业的资本金不足，对负债的依赖性强，应变能力较差。6、流动比率含义：反映项目各年偿付流动负债能力的指标。公式：经济意义:流动比率越高，运营资本(即流动资产减去流动负债的余额)越多，对债权人而言，其债权就越安全。7、速动比率

含义：反映项目快速偿付流动负债能力的指标。公式：经济意义:该指标属于短期偿债能力指标，它反映项目流动资产总体变现或近期偿债的能力。例4：从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率。解：例5：p160通货膨胀对房地产开发投资的影响P60例6：p158某投资者以10000元每平方米的价格购买了建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该项投资者在购买该官字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的资源共享本金支付。相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年，固定利率为7.5%，按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写楼的经营期内，其月租金水平始终保持160元每平方米，前三年的出租率分别为65%，75%和85%,从第4年开始出租率达到95%且在此后的出租经营营期内始终保持该出租率。出租