2023年辽宁省房地产估价师理论与方法经济发展考试试题

202３年辽宁省房地产估价师《理论与方法》：经济发展考试试题本卷共分为2大题５0小题，作答时间为1８0分钟，总分100分,６0分及格。一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有１个事最符合题意)1、某可比实例的实物状况比估价对象优9％,则其实物状况修正系数.【202３年考题】ﻭＡ:0．91ﻭＢ：０．９2ﻭC：1.09ﻭD:１.10ﻭＥ:工业用地的监测点评估价格2、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是＿_。ﻭA．均衡原理

Ｂ.预期原理ﻭC．竞争原理ﻭD.替代原理３、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是。ﻭA:拍卖实践

B:拍卖过程ﻭC:拍卖实务

D：拍卖行为

E:执行层的组织协调4、关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是_＿。

A.房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面协议ﻭB.房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文献,有保密的义务，未经批准不得转借相关资料ﻭC．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作

D.对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上３万元以下的罚款５、某房地产的土地取得成本为1000万元,开发成本为300０万元,管理费用为２00万元，销售费用为３00万元，开发利润为５0０万元,则该房地产的投资利润率为（）。ﻭＡ．10.0%

B.11．1%ﻭＣ.11.９%ﻭＤ.12.５%6、毒品属于。ﻭA:允许流通物

B:严禁流通物

C：限制流通物ﻭD：一般流通物

E:执行层的组织协调7、房地产业属于第产业。ﻭＡ:一

B:二ﻭC:三ﻭＤ：四ﻭＥ:房地产估价机构必须加盖公章８、__规定房地产估价人员应站在中立的立场上,求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格假如不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益,也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。ﻭA．合法原则

B.公平原则ﻭＣ.替代原则ﻭD.估价时点原则9、若名义利率为10%,通货膨胀率为4%，则实际利率为_＿。

A.5．77%

Ｂ.6．00%ﻭＣ．１0.00%ﻭD.14.40%10、利率和通货膨胀,属于房地产市场运营环境中的＿_因素。ﻭＡ．社会环境ﻭB．政治环境ﻭC.经济环境ﻭD．金融环境

１1、某居民楼总建筑面积为5０00㎡,总价值为１000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅,建筑面积为15０㎡,房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分排,该人占有的土地份额为。

A：3%

B:3．5%

C:７％

D：4％

E:工业用地的监测点评估价格12、根据《住房置业担保管理试行办法》，下列关于住房置业担保机构的表述中，对的的是__。ﻭA．有不少于10０0万元人民币的注册资本ﻭＢ．有一定数量的周转住房ﻭＣ.是非银行性金融机构ﻭD．可规定借款人提供抵押反担保13、某２023前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高４.1米，土地剩余使用年限为3０年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3．６米，建筑物重建价格为２023元/㎡。假定层高没增长０.1m，建造费用每平米相应增长10元。由于层高过大,该办公楼每年要多花费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为__万元。(建筑物报酬率为10%)

Ａ.１1．80

B.1６.07

C.23．57ﻭD.31.０714、房地产评估价值相应的日期称作__。

A.估价日期ﻭB．估价时间ﻭＣ．估价时点ﻭD．估价基准日15、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是＿_。

A.物权

B.知识产权ﻭC．人身权ﻭＤ．撤消权16、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。ﻭA.所有批准ﻭB．超过５0%批准ﻭC.超过2/3批准ﻭD．有人批准就行17、房地产估价的重要难点是。

A：市场行情变化不定ﻭＢ:供需变化引起价格变化

C：房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握ﻭD:房地产价格的影响因素影响限度不同ﻭE：工业用地的监测点评估价格18、某仓库房地产土地面积为1０00㎡,容积率为0.８,相应的土地单价为8５0元/㎡,现拟变更为商业用地,容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为2０23元／㎡,则理论上应补地价的数额为万元。

A：93.75

B：1１５ﻭＣ:２9３.75ﻭD：315ﻭＥ:工业用地的监测点评估价格１9、已知临街矩形地块甲的总价为3６万元，临街宽度为2０英尺，临街深度为75英尺。现有一相邻矩形地块乙,临街宽度为3０英尺,临街深度为125英尺。运用四三二一法则,地块乙的总地价为（)万元。ﻭA.65.4

B．81.8ﻭC．87.2

D.1０9.0２0、若标准宗地的临街深度为1０m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格,其平均深度价格修正率为()。ﻭA.7８%ﻭＢ.85％ﻭＣ．1１7％

Ｄ．１５0%2１、是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。

A：房屋出租ﻭB：房屋转租

C：房屋承租ﻭＤ:房屋租赁

Ｅ：执行层的组织协调22、某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2100万元，现增设电梯需要130万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要10０万元。同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价格为,220０万元。则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值为_＿万元，

A．2023

B．１970ﻭC．２070ﻭD.21７023、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法对的的是_＿。ﻭA．替代效应＝收入效应＋价格效应ﻭB.价格效应＝替代效应＋收入效应

C.收入效应＝替代效应+价格效应ﻭＤ.价格效应=替代效应/收入效应2４、在成本法、假设开发法中不计息的项目有＿_。

A.销售费用

Ｂ.销售税费ﻭC．开发利润和销售税费

D.销售费用和销售税费2５、下列证券中,风险最小的是_＿。

Ａ．债券

Ｂ.普通股

C．优先股ﻭＤ．投资基金证券二、多项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分;少选，所选的每个选项得０.5分)1、下列关于可变成本的变动规律,表述对的的是。

A：随着可变要素投入量的增长，产量逐渐减少

B:随着可变要素投入量的增长,由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充足运用,因此可变成本的增长率小于产量的增长率

Ｃ：随着可变要素投入量的增长，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充足运用，因此可变成本的增长率大于产量的增长率ﻭＤ:当可变要素和产量增长到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用,因而使可变成本的增长率又小于产量的增长率

E：当可变要素和产量增长到一定数量后,由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增长率又大于产量的增长率2、在进行市场调查时,第一个原则是要采用的方法，一方面要仔细观测、形成假设、预测并进行检查。

A:科学

Ｂ:客观ﻭC:准确

Ｄ：全面

E：借款协议3、下列房地产不是按其经营使用方式来划分的为＿＿。

A.出售型房地产ﻭB.出租型房地产ﻭC.办公型房地产

D.自用型房地产4、某房地产开发项目的占地面积为1０000㎡,规划容积率≤4,预计开发完毕后可供销售面积为总建筑面积的80%,项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为450０元／㎡,则使项目达成盈亏平衡的单位变动成本为元/㎡.(2023年试题)ﻭA：2３５0

B:2937．5

C:3２50

D:4062．５ﻭE：借款协议5、下列关于房地产广告的表述中，错误的有。ﻭA:《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发公司不得进行虚假广告宣传

B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的,只可以发布商品房销售广告

C：房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号ﻭD：房地产广告中,对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表达距离ﻭE：房地产广告中,可以使用建筑设计效果图或者模型照片;为达成形象效果，不能在广告中注明6、1９98年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城乡住房制度改革加快住房建设的告知》规定，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策,重要是指。ﻭA:最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房

B：最低收入家庭购买经济合用住房等普通商品住房

C：最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主,实物配租和租金核减为辅

Ｄ:廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决,也可以由政府或单位出资兴建

E：高收入家庭购买、租赁经济合用住房7、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等。ﻭＡ：房地产改扩建费用ﻭＢ：抵押贷款还本付息额

C:房屋设备折旧费

D:所得税ﻭＥ：房屋装修折旧费8、某物业2０23租金收入的终值为20万元,年租金增长率为6%，租金在每年末支付,若年利率为6％，则第5年年来的租金是__元。ﻭA．14９45.1６

Ｂ.15841．８7

C．2676４.５1ﻭD．2８３70.3８9、下列关于基础利率的表述中，对的的有。

A：等于银行贷款利率

B:等于银行存款利率ﻭC:是投资者所规定的最低利率ﻭD:是银行同业之间的短期资金借贷利率

Ｅ：一般使用无风险的国债收益率作为其代表1０、房地产市场的参与者涉及__。ﻭＡ.开发商

B.政府

C．金融机构ﻭD．建筑师ﻭE.专业顾问

1１、政府的土地供应政策直接影响房地产开发的。

A:产品质量

B：产品性价比ﻭC：规模和结构ﻭD：产品档次

E：借款协议１2、上海市二手房转让市场,是按房地产市场细分的（)标准划分的。ﻭA.按地区细分ﻭB.按房地产用途细分

C．按存量增量细分

D．按交易形式细分ﻭE．按目的市场细分13、某笔房地产开发贷款的综合风险度与__直接相关。ﻭＡ．贷款额ﻭB．公司信用等级ﻭC.自有资金数量ﻭD．项目风险等级

E．贷款期限14、《中华人民共和国土地管理法》规定，根据土地运用总体规划,将土地的用途分为。

A:农用地

B：其他农用地ﻭC：建设用地

D:商业用地

E：未运用地15、某地区某类房地产1998~２023年价格见下表。某类房地产1998~2023年价格（单位:元/m２）

A.年份

B．19９8

C．１9９９ﻭＤ．2023

Ｅ.２02３

F．2023

Ｇ.2０23ﻭＨ．2023ﻭI．2０23

J．房地产价格

Ｋ.1８0０ﻭＬ．2023

M.2190ﻭN.24１0

O.2620

P.2810ﻭQ．3000ﻭR.16、城乡土地使用税的计税依据是＿_。ﻭA．土地总价值

Ｂ．纳税人实际占用土地的租金

C.土地年收益

D．纳税人实际占用的土地面积17、根据《注册房地产估价师管理办法》,下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有_＿。ﻭA．缓刑期未满的人员

B.现职公务员

C．年龄超过65周岁的人员ﻭD．具有完全民事行为能力的人员

E．申请在２个房地产估价机构执业的人员18、按房屋所有权的性质将房屋租赁分为。

A：公有房屋的租赁ﻭB：私有房屋的租赁

Ｃ：住宅用房的租赁

D：非住宅用房的租赁ﻭE:公共房屋的租赁１９、宣传作为促销组合因素之一,在等方面,起着十分重要的作用。ﻭA：刺激对公司产品的需求,增长销售

Ｂ:改善形象ﻭC：提高知名度

D:提高产品品质ﻭE：减少新产品开发成本２0、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。

A：国家机关用地

B：商品住宅用地

C:学校用地ﻭD：高速公路用地ﻭＥ：国家重点扶持的能源项目用地21、房地产市场分析可以帮助开发商。(2023年试题)

A:选择合适的项目位置ﻭＢ:寻找投资合作伙伴

C:拟定满足市场需求的产品类型

D:判断租买时机ﻭE：进行土地使用权出让决策2２、房屋租金可分为＿