某项目二期可研报告经典版

××市****投资有限公司***投资房地产项目预可行性研究报告***市****投资有限公司2010年12月目录HYPERLINK\l"_Toc250709139"第一章总论5HYPERLINK\l"_Toc250709140"一、项目概况：5HYPERLINK\l"_Toc250709141"二、项目主办单位概况5HYPERLINK\l"_Toc250709142"三、可行性研究范围及依据6HYPERLINK\l"_Toc250709143"四、研究结论7HYPERLINK\l"_Toc250709144"第二章项目提出的背景及必要性分析9HYPERLINK\l"_Toc250709145"一、项目提出的背景9HYPERLINK\l"_Toc250709146"二、项目建设的必要性分析9HYPERLINK\l"_Toc250709147"第三章市场预测10HYPERLINK\l"_Toc250709148"一、***市房地产价格调查10HYPERLINK\l"_Toc250709149"二、市场需求分析11HYPERLINK\l"_Toc250709150"三、本项目客户特征分析12HYPERLINK\l"_Toc250709151"第四章项目建设条件13HYPERLINK\l"_Toc250709152"一、地理位置13HYPERLINK\l"_Toc250709153"二、自然条件14HYPERLINK\l"_Toc250709154"第五章工程设计方案15HYPERLINK\l"_Toc250709155"一、依据15HYPERLINK\l"_Toc250709156"二、设计原则15HYPERLINK\l"_Toc250709157"三、总图布局15HYPERLINK\l"_Toc250709158"四、交通组织系统17HYPERLINK\l"_Toc250709159"五、景园绿化系统18HYPERLINK\l"_Toc250709160"六、建筑工程与结构设计方案19HYPERLINK\l"_Toc250709161"七、配套公用工程23HYPERLINK\l"_Toc250709162"第六章节能措施27HYPERLINK\l"_Toc250709163"第七章环境保护和安全防护27HYPERLINK\l"_Toc250709164"一、环境保护27HYPERLINK\l"_Toc250709165"二、劳动保护和安全防护28HYPERLINK\l"_Toc250709166"第八章工程进度计划29HYPERLINK\l"_Toc250709167"第九章投资估算及资金筹措31HYPERLINK\l"_Toc250709168"一、编制依据及说明31HYPERLINK\l"_Toc250709169"二、总投资估算32HYPERLINK\l"_Toc250709170"三、资金筹措33HYPERLINK\l"_Toc250709171"第十章财务测算及经济效益评价34HYPERLINK\l"_Toc250709172"一、测算依据34HYPERLINK\l"_Toc250709173"二、财务测算35HYPERLINK\l"_Toc250709174"三、财务分析36HYPERLINK\l"_Toc250709175"四、财务评价结论37附表:1、总投资估算表2、建筑安装工程投资估算表3、总图工程投资估算表4、投资使用计划与资金筹措表5、销售收入和经营税金及附加估算表6、损益表7、现金流量表8、资金来源与运用表9、借款还本付息表10、主要技术经济指标表附图：1、地理位置示意图2、总平面图3、鸟蓝图附件：1、《企业法人营业执照》注册号440301104414216第一章总论一、项目概况：1、项目名称：***投资房地产项目2、项目负责人：3、项目地址：***市*区*东村4、占地面积：57330㎡5、总建筑面积：345150㎡6、总投资：85621.89万元7、资金筹措；银行贷款7000万元，自筹21406.23万元，房屋预售款57215.66万元。8、项目建设期：3年二、项目主办单位概况项目主办单位：***市****投资有限公司单位地址：***市*区1栋312法人代表:注册资本：500万元企业类型：有限责任公司经营范围：房地产投资信息咨询及其他信息咨询（包含培训、人才中介服务、证券及其他限制项目）；投资兴办实业（具体项目另行申报）；国内贸易（法律、行政法规、国务院决定规定在登记前须经批准的项目除外）三、可行性研究范围及依据1、研究范围***投资房地产项目占地面积57330㎡内的住宅楼、商住楼的开发建设及总图布置、配套工程的建设和效益测算。2、研究要点项目建设的必要性分析市场分析项目选址工程设计方案投资估算及资金筹措经济效益评价3、编制依据***投资房地产项目小区规划委托方建设项目选址意见国家颁布的现行建筑设计规划《城市居住区规划设计规划》GB50180-93项目单位提供的相关资料及可行性研究报告编制委托书四、研究结论1、主要技术经济指标技术经济指标序号名称单位指标值备注小区总规划指标1总用地面积㎡573302净用地面积573302.1建筑用地㎡151902.2绿化用地㎡200652.3道路及广场用地㎡220753总建筑面积㎡3451503.1地上建筑面积㎡331150其中公建面积88860㎡3.2地下建筑面积㎡140004容积率6.025绿化率％35.006建筑密度％26.507居住户数户20898居住人口人70009公用工程9.1供水M3／d15009.2供电KVA1320010总投资万元85621.89910.1工程投资万元68922.10010.2其他费用万元7999.6210.3预备费万元7692.1710.4建设期贷款利息万元1008.0011财务测算指标万元11.1总销售收入万元330410.00011.2销售成本万元95534.21111.3经营税金及附加万元18585.55511.4土地增值税万元10757.52211.5利润总额万元108715.77311.6所得税万元35876.20011.7净利润万元728390.55311.8投资利润率％126.9711.9投资利税率％274.3211.10销售利润率％32.9011.9财务内部收益率％77.03税前50.24税后11.10财务净现值（I==12%）万元61591.533税前37254.488税后11.11投资回收期年3.01税前3.39税后2、研究结论（1）本项目依据本小区建设总体规划，符合国家对房地产开发的调控政策，可满足本地区的住房需求，改善其居住条件提高其生活质量，使小区住户结构更加合理。（2）该项目工程统一规划，合理布局，配套建设，因地制宜，资源共享，可形成居住舒适，环境优美，功能齐全、成本适中，质量较高的居民小区。（3）该项目总投资85621.89万元，项目实施后可实现利润72839.53万元，税金126160.07万元，具有较好的经济效益和社会效益。（4）该项目的财务内部收益率、投资回收期、财务净现值、投资利润率和投资利税率等指标，均高于行业基准值，各项指标均表明项目盈利能力较好。从财务角度分析风险较小。项目资金由银行贷款、自筹和预售房款解决，投资成本合理，投资回收期短，还款快，从财务分析是可行的。项目经可行性研究，认为可行，应尽快组织实施。第二章项目提出的背景及必要性分析一、项目提出的背景该项目场地属当地驻军的家属院。原有建筑均系70年代建设的多层建筑，房屋老旧，土地利用率不高，居民居住条件较差。不少随军家属住房困难，有改善住房条件的强烈愿望。二、项目建设的必要性分析本项目建设可大大改善当地居民的居住条件，提高土地利用率，同时可以解决周边居民的住房困难问题，为当地提供环境优美、质量可靠，价格合理的房产资源，为平抑当地房地产市场价格做出贡献。第三章市场预测一、***市房地产价格调查01.水榭山75000元/平平方米02.十二橡树庄园40000元/平平方米03.万科华府25000元/平平方米04.书香门第上河22000元/平平方米05.龙岸20000元/平平方米06.溪山16000元/平平方米07.金地上塘道花14500元/平平方米08.佳兆业上品雅12500元/平平方米09.荣域12000元/平平方米2009年***市商品房价格调查结果（单位：元/平方米）商品房项目规格标准最低成交价最高成交价集中成交价（1）住宅一类地段多层普通商品住宅城区中心地段120002200016000一类地段高层普通商品住宅城区中心地段180002500020000二类地段多层普通商品住宅城区一般地段80001800012000二类地段高层普通商品住宅城区一般地段120002100016000三类地段多层普通商品住宅城区郊区地段5000120009000三类地段高层普通商品住宅城区郊区地段90001500012000高档商品住宅不分地段180004000025000（2）非住宅写字楼不分地段150003000020000商业用房不分地段150003500025000二、市场需求分析一个城市对于住宅需求进而对于包括非住宅在内的房地产产品的需求，通常跟人口的增长保持的正相关的关系，在宏观房地产利好的形势带动下，***市的房地产市场正趋向良性发展，老百姓入市的积极性很高，国家住房货币政策还要继续跟进.据调查，***市60%的家庭有住房消费的愿望，30%的家庭有近二、三年住房消费的需求，***市外来人口对住房的需求也很大，几乎占本地需求量的1/3之多。房地产市场之所以趋好，主要还是房改政策的拉动。第一，停止福利分房，就是让大家丢掉分房的幻想；第二，住房货币化就是充分调动大家花钱买房的积极性；第三，开放的住房二级市场就是鼓励大家卖旧买新，卖小买大；第四，国家对首次购房者已经出台了许多减免或降低税费的政策；第五，金融信贷方面延长了还款期限，降低了贷款利率。这些政策对激活房地产市场产生了积极的作用。三、本项目客户特征分析本项目的商品住宅市场的潜在客户可以分为四类：国企中等收入以上管理人员、随军家属（主要为回迁住户）和政府机关干部、私营企业老板及白领阶层、准备在***长期发展的外来人员，其中也包括周边一些县市的私营企业老板。这些群体的经济实力雄厚，有实力支付不菲的房价。国企和政府机关的干部大部分都已经在房改中获得了单位分配的住房，但是由于原来分配的住宅户型和结构设计不合理，子女也已经长大，正在准备购买第二套住房。经济适用房对私营企业老板缺乏吸引力，商品房是他们的首选。这些群体金融意识较强，往往选择按揭作为付款方式，他们对面积的要求一般都在120㎡以上，以三房和四房为主，构成了商品住宅的消费主体。根据市场调查的结果，被调查对象中29.5%在近三年内有购房愿望，61.4%在五年内有购房愿望，说明消费者对未来的前景看好，消费积极性比较高。上世纪七十年代末八十年代初我国对计划生育问题加紧了控制，提倡一对夫妇只生一个孩子。经过二十余年的贯彻，城市独生子女家庭已占新婚家庭的80%以上，第一批独生子女已到结婚生子年龄，而且以后会逐年增多，独生子女新结婚对中档商品房的消费，是不可忽视的消费群体。综上，预测本项目市场前景看好。第四章项目建设条件一、地理位置***投资房地产项目小区地理位置，位于***市*区*东村。是一片靠山面水、交通便利、风景秀丽、周边公共设施齐备的住宅建筑风水宝地。项目场地东邻银龙花园，西邻银湖汽车站，南邻银湖中英文学校，北靠凤凰岭。小区南侧泥岗东路、西侧玉平快速干道、东侧布吉路均为城市主干道。***火车北站距本案不足2km。站在住宅阳台即可观赏银湖美景。周边地区分布有幼儿园、学校、体育场、医院、街道办事处、街心公园等设施。本项目占地面积57330㎡，建筑面积345150㎡。二、自然条件***是中国南部海滨城市，毗邻香港。位于北回归线以南，东经113°46′至114°37′，北纬22°27′至22°52′。地处广东省南部，珠江口东岸，东临大亚湾和大鹏湾；西濒珠江口和伶仃洋；南边***河与香港相联；北部与东莞、惠州两城市接壤。辽阔海域连接南海及太平洋。***是中国广东省省辖市，国家副省级计划单列城市。***经济特区在其辖区内。***下辖6个行政区和两个新区。*区、福田区、南山区、盐田区位于经济特区内，宝安区、*区、光明新区和坪山新区地处经济特区外。本案所在*区地处经济特区之外。*是***市生态资源最丰富的区域。林木覆盖率达54%，占全市林地总面积的55%。生态控制线面积485平方公里，占全区总面积的57.48%，占全市生态控制线面积的49.8%。大鹏半岛、排牙山、马峦山、清林径森林公园等还处于原生态。区内有森林公园、市政公园、社区公园等大小公园112个，总面积344.61平方公里。其中，排牙山森林公园面积94平方公里，马峦山郊野公园31.66平方公里，青林径森林公园30平方公里，正在建设的大运山自然公园4.18平方公里。***属亚热带海洋性气候，温润宜人，降水丰富。常年平均气温22.4℃，无霜期为355天，平均年降雨量1933.3毫米，日照2120.5小时。第五章工程设计方案一、依据1、***市城市总体规划（1998～2010）；2、*区控制性详细规划；3、***开发项目规划；4、《城市居住区规划设计规范》及相关规范标准。二、设计原则1、贯彻统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；2、坚持以人为本、环境为先、以城市总体规划为基础，努力营造高品质的居住文化氛围；3、运用城市设计理理论，使小区区建筑有识别别性和组团多多样化；4、崇尚自然，遵循循自然优先的的原则，创造造一个居住舒舒适，环境优优美，高水平平，高质量的的新型居住小小区；5、贯彻“市场观念念”“品牌战略”为商品化经经营，社会化化管理创造条条件。三、总图布局***开发住宅小小区基地方整整，地势北高高南低，背靠凤凰岭岭。场地两侧侧山势由北向向南延伸，犹犹如突出一对对沙发扶手，山上绿树成荫。如何将自然美景和小区建筑联系在一起，演绎成一个舒适而富有诗意，生动而充满激情的城市与自然美景空间综合体是本案的最大挑战。从大自然中的各种景观形态及艺术大师对客观物体及空间形式的表现方式中吸取灵感，在地块规划的格网内采取适度自由、灵活的建筑形态组合，以回应住户对阳光、空气及良好的景观环境的追求。在区内绝大多数居住单元不仅具有良好的朝向和通风，而且具有宽广深远的视觉景观，有效地避免了高层密度居住环境中常见的视觉与空间压抑的弊病。对城市空间而言，方方案利用拼接接单元之间的的穿插与组合合、建筑高度度的变化，使使出社区沿任任何一个外向向的道路界面面均形成了动动态而富有节节奏感的城市市轮廓线，并并且小区内外外景观在水平平与高度方向向均是流动的的、变化的，对对住户而言，空空间内外的流流动和变化是是充满人性与与关爱的。对对社区而言，这这种布局强化化了空间的流流动与共享。项目由商住楼、住住宅楼、及公公共设施建筑筑几部分构成，内内容高度综合合，各部分的的合理使用与与有效的管理是本方案案设计的难题题之一。如果果说整体形态态、空间布局是自自由而浪漫的，方方案对功能的的理解和组织织则是充满理理性的。方案案根据基地周边环境特点点及项目内容容，总体采用用相对灵活的的住宅单元组合，南侧侧沿街外围布置商住楼，北侧山脚和中中部布置住宅宅楼，中间低层层安排公用建建筑，形成外外向商业服务务、内向居住、且相对围合的居住组组团，商铺沿小小区南边城市道路路展开。为了避免免高层高密度度带来的空间间封闭感，方方案采用北侧楼层较较高，南侧楼楼层较低，住住宅底层局部部架空，建筑形体、高高度的变化等等细节的精心心设计，让建建筑自然地融融入整体环境境之中，由于于基地形态的的变化及住宅宅单元在整体体环境中的不不同位置，方方案采用整体体明确，局部部因地制宜的的方式，精心心打造每一居居住单元的内内外景观，形形成丰富而多多样的居住单单元形式。同同时布局过程程中充分考虑虑地下空间的的利用，停车车、设备间及及人防功能等等均集中于地地下室，而这这种布置又充充分考虑了上上部主要景观观绿化对覆土土深度的要求求。四、交通组织系统统合理进行交通组织织并建立与景景观相配合的的有序的道路系系统。沿南侧侧道路设置小小区主入口，东西两侧设设置小区次入入口。车行通通过环绕基地地周边的内部部环道自然地地形成车行服服务干道。在在小区内设置置弧形景观大道道，将小区内内南侧和东西各个出入口有机的连接接，提高了建建筑环境品质质。人车分流流，而商业服服务的部分建筑旁则采用有组织的人人车混行的设设计理念。充充分利用市政道路，并并通过环绕基基地的环道自然然地形成车行行服务干道。停停车全部采用用地下停放形式式，地上主要要布置小区水水景广场、景景观小品、绿化草坪和和健身场地。保保障区域内的的交通便捷和和安全，避免免干扰，特别别是步行系统统兼内部紧急急通道，可同同时作为消防防通道及搬家通道用。而区区内道路采用用自由的线型、伴以景观与园园林化处理，并并沿景观大道自然延延伸到区内各各个景点。五、景园绿化系统统景园空间间及环境的设计计与营造是本本项目成败的的关键，如何何在高密度和和场地局促的的条件下创造造层次丰富的的景园空间，使使社区内部各各种活动各得得其所是本方方案所面临的的挑战。方案采用用多种设计手手段，尽量避避免高层高密密度带来的空空间拥挤与视觉觉压抑。’1)小区区北侧建筑相对对较高，以高高层住宅楼主。小区南侧建筑相对对较低．以高高层商住楼为主。南区建筑布局局尽量通透，形形成丰富的体体型轮廓，围围合而不封闭闭的组团空间间。2)沿主主要干道设连连续的商业界界面，内部主主要中心绿化化中建筑局部部架空，作为为社区小型公公共场所，形形成以公共活活动为主的多多层次社区活活动场所，架架空部分不仅仅丰富视觉景景观的层次，且且为住户提供供风雨无阻的的户外活动场场所。3)在有有限的场地范范围内建筑围围合形成集中中的、多层次次中央花园，集集中的绿化、水水体、架空系统、公共绿地、私家家庭院、小品品通过场地与与步行小径连连接，共同演绎可游可可居的社区活活动场所。4)为了了保证活动场场所的完整性性，采用完全全人车分流的的交通组织，住住户从主要出出入口返家的的过程，完全全不受机动车车干扰，接触触到的是丰富富多彩、自然然与人工相得得益彰的景园园环境．让住住户感受到一一种真正的“家’’的氛围。水要尽质全区景园园空间层次大大致可分为以以下几部分：：1)中心心绿地的层次次——社区内主要要公共空间由由连接主要步步行入口及内内部单元的步步行轴线与环环道围合而成成，中心高层层底层架空，地地面采用缓坡坡，局部绿化化、水体相对对集中，反映映了社区公共共活动的场景景，起伏的地地形、密植的的树林、宽阔阔的草坪及精精心设计的小小品形成集中中的景观效果果。内部道路路及入口广场场局部铺装处处理形成步行行带，同时考考虑了作为搬搬家及消防紧紧急通道的通通行。2)架空空的底层空间间，沿主要步步行带局部架架空作为社区区内半公共空空间，结合建建筑底层形状状，采用植草草与铺装相结结合，作为社社区户外活动动的泛会所，如如儿童游戏场场、成人休闲闲等半室外场场所。3)北侧侧结合山体护护坡设计独特特的景观，形形成局部底层层私家花园的的层次，为维维持物业一定定的档次，方方案考虑了局局部私家庭院院，并采用低低矮与较为通通透的院墙处处理，增加花花园的空间层层次。六、建筑工程与结结构设计方案案1、住宅建筑小区规划占地面积为为573300㎡。本方案根根据基地中住住宅的不同位位置设计了多多种不同的住住宅基本单元元，每栋住宅宅又因地制宜宜设计了不同同的标准户型型，辅以底层层、顶层单元元的变化，形形成共十余种种不同的户型型选择。其平平面设计具有有以下共同特特点：平面布置均强调充充分利用每一一单元位置的的独特景观，主主卧室朝南布布置，客厅或或是朝南，或或是朝向最佳佳景观面。采采用大面积开开窗，结合凸凸窗、落地窗窗等，为住户户创造良好的的视景条件，同同时均考虑户户内公共活动动空间的开敝敝、灵活性。室室内尽量设计计玄关、储藏藏等过渡空间间，以组织含含蓄、雅致的生生活空间。电梯厅均直直接对外采光光通风，公共共梯间管井、户户外空调机位位及厨房、卫卫生间烟道、通通风等管道空空间尽量集中中，统一设计计，以不影响响空间使用及及立面效果为为前提。顶层层复式、底层层等特殊单元元均统一设计计，丰富建筑筑形体与户型型的选择。方方案特别根据据不同单元的的组合，仔细细设计了灵活活的平台书房房、构架等连连接细节。住宅立面则采用简简洁的现代构构成手法，立立面与体型设设计忠实反映映建筑的空间间及平面功能，材材质朴实而亲亲切。建筑设设计强调形体体与节点设计计，通过材料料的色彩与质质感变化，创创造温馨的家家园形象主面主主要材料为面面砖，局部阳台、构构架采用涂料，阳台栏栏杆、空调机机位、凸窗、构构架局部墙体体等细节处理理使整体形浆浆典雅、清新新。每一单元元底层大堂立面的精心设计与不同处处理，提高了了物业可识别别性与档次。不同单元的立面灵灵活处理，丰丰富了总体空空间轮廓与形形象。而总体色色彩亦以整体体和谐，局部部变化为原则则，立面局部部体形构架与与材质变化为为整体注入了了活力。2、底商住宅建筑方案在南侧临街建建底商住宅建筑，与北侧侧住宅楼共同同构成强烈的的焦点和主体体。人们首先先映入眼帘的的是一组具有有标志性的建建筑综合体。商商住楼采用规则而而又便于灵活活划分的平面面设计，通过过每层局部的的变化和顶部部的精心推敲敲构成立面上上退后与表面面层次，经典典简洁的建筑筑语言创造城城市低造价商商住建筑的典典范。立面的形式了材空隐要的考临业流要3、主要建筑物设计计概况本项目地上建筑由由高层商住楼楼、高层住宅楼及办公楼裙裙房等构成。地地下为人防、设设备、汽车及自行行车停放等。主要建筑物设计概概况楼号建筑物名称建筑面积（㎡）层数层高(m)单元数结构类型1住宅楼40590333.03剪力墙结构2住宅楼35310333.03剪力墙结构3住宅楼40590333.03剪力墙结构4住宅楼26100303.02剪力墙结构5住宅楼28800303.02剪力墙结构6住宅楼15600303.01剪力墙结构7住宅楼32100303.03剪力墙结构8住宅楼15600303.01剪力墙结构9住宅楼28800303.02剪力墙结构23商住楼39360333/4.53裙房2层11商住楼28300333/4.52裙房2层地下停车场1400013/4.51框架结构合计3451504、住宅户型和商铺铺面积设计为满足不同消费者者的购房需求求，本项目住住宅面积为3222990㎡.设计的户型型有77～94～100～124～146㎡／户户等多种户型型，共2089户。计划入住住总人数约7000人。底商裙房面积88860㎡.商铺摊位面积积可有60～270～700～2000㎡／／个等多种类类型设计，以满足足不同经商、办办公客户的需需求。5、地基处理方案根据地质报告和规规划设计，高高层住宅楼及及商住楼均采采用桩筏基础础。基础地板下需铺3300mm厚厚河卵砂层，砂砂中含泥量不不超过5%垫层每边扩扩出基础外缘缘600mmm。分层夯实实。6、结构设计方案高层住宅楼为框架架剪力墙结构构，抗震等级级为一级。7、层高：住宅3mm，商铺4.55m地下停车场4.55m8、墙体:高层：外外墙：水泥焦焦渣空心砖墙墙、砖墙；内墙：水泥泥焦渣空心砖砖墙、砖墙、钢钢筋砼剪力墙墙9、柱：钢筋砼柱10、梁：钢筋砼梁11、板：钢筋砼平板板12、地面：砂石垫层层；3∶7灰土垫层，水水泥砂浆面层层；13、楼面：水泥砂浆浆楼面，地砖砖面层；14、屋面：水泥焦渣渣找坡，水泥泥蛭石隔热层，SBS卷材防水层层；15、门窗：木门、铝铝合金门窗、防防火门、塑钢钢窗；16、装饰：天棚、抹抹灰面106涂料、铝合合金龙骨石膏膏板吊顶；内内粉、抹灰面面、106涂料、面砖砖贴面；外粉粉、抹灰面、花花岗岩板、瓷瓷砖贴面；七、配套公用工程程1、给水工工程本项目最大用水量量为：1500m3/d其中居民生活用水水1260mm3/d，以180LL／人·d×7000人计；底商用水18m33/d，以2L／㎡·d×88660㎡计；室外浇洒用水400m3/d，以2L／㎡·d×200065㎡计；；不可预见用水1882m3/d；日最大用水量约11500m3/d；消防用水量，高层层建筑室内消消火栓用水量量20L/S，室外消火火栓给水量220L/S，按同时火火灾次数一次次，火灾延续续时间2小时计，最最大消防用水水量为1444M3。供水水源采用城市市自来水。北北侧中心花园园地下设储水水池1座，容量500M3。各高层楼顶分分别设屋顶水水箱，容量330M3／个给水采用下分式枝枝状管网供水水，给水管采采用镀锌钢管管和PE管材。2、排水工程日排水量约12000M3排水系统分为排污污水系统和排排雨水系统，排排污水管道设设置在小区道道路下枝网状状通向各建筑筑物。生活污污水经排水管管流入化粪池池经初步沉淀淀处理后经小小区污水管道道排入城市污污水管网统一一处理。排污污水系统在小小区边角处地地下建30吨化粪池7座。排雨水系统：屋面面雨水经落水水管流经地面面与地面雨水水汇集到排雨雨水管沟，送送至本小区南南侧城市雨水管管网。地面雨雨水口设置间间距40m。排水管网采用UPPVC隔声塑料管管、铸铁管和和钢筋砼预制制管。3、供电工程用电总负荷110000KW其中：住宅楼用电电9600KWW底商商裙房用电200KW其他他用电12000KW在小区四周边角地地段设置11台×1200KVA箱式变压器器，变压器总总容量13200KVVA。室外电缆沟设于小小区道路下面面，高压电缆缆引出小区后后与城市10KV高压供电网网接通。低压压电缆枝状直直埋地下通向向各建筑物。建建筑物内暗敷敷钢管，穿铜铜芯塑料线或或塑胶线；本项目申请****市供电局供供电。4、通讯工程本项目预设电话线线路和电视、网网路线路。穿穿钢暗敷于建建筑物墙内。每每户客厅和卧卧室均设有电电话线、电视视线和网络线线路接线盒，以以满足住户的的通讯、信息息需求。5、通风和空调工程本项目住宅面积33222900㎡，由住户采采用分体式空空调，各住宅楼房房间均设分体体式空调插座座和预留孔。商业面积88600㎡，采用中央央空调。地下车库设通风电电扇排风。6、煤气工程本项目住宅用城市市煤气，煤气气管网设计、安安装、调试均均由市煤气公公司统一实施施。煤气低压压干管DN200，庭院干管DN150。7、其他配套工程（1）消防工程消防给水系统的设设计遵照《建建筑设计防火火规范》（GB16--87）、《高层层民用建筑设设计防火规范范》（GB500044-955）、《汽车车库设计规范范》（GBJ988-87）、以及国国家现行的有有关标准规范范要求。高层建筑地下停车车库设置消火火栓和自动喷喷水灭火系统统。高层住宅宅楼各层均设设消火栓、消消防安全门和和疏散楼梯。室外消防通道≥55m，消火栓间间距120m，消防水量量为10～20L／秒。高层层灭火利用楼楼顶水箱和地地下储水池水水源作消防用用水。（2）竖向交通本项目11栋高层层住宅楼共设设50部电梯，每每单元均设电电梯2部，步行楼梯梯1处，安全门外外设消防疏散散楼梯。（3）通风和制冷8、原住户搬迁与旧旧建筑拆除方方案本项目场地原有建建筑面积121700m2,其中出租给给学校建筑7548mm2；修理厂占占用1320mm2；住宅楼3300mm2.目前与学校的租期期已到期。由由于本项目建建设，租赁合合同将不再续签。修理理厂系自用建建筑。学校和和修理厂建筑筑可按项目计计划拆除。项项目建成后以以与原建筑面面积（121700㎡）相同面积新新房给予补偿偿，作为地价价使用权补偿偿。住宅楼建筑按原建建筑面积进行行置换新房，超超出面积部分分按新房m2市场售价补齐齐差价。项目建设期间对原原住户发放过过渡期补偿费费，补偿标准准按30元/m2.月，过渡期期计划为3年。需支付过过渡补偿费356.440万元。第六章节能措措施本项目属民用建筑筑类别，设计计中要遵照《民民用建筑节能能设计标准》（JGJ26-95）执行。主要节能措施有：1、建筑物尽可能采采用南北朝向向。2、屋顶加强保温隔隔热，并预设设太阳能热水水器的承载能能力，各住户户阳面阳台侧侧均预留预埋埋太阳能热水水器支撑件。民居生活用热水尽量使用太阳能。3、小区道路照明和和楼道采用光控、声声控节能灯。4、居民用水、电、气气、均计量设设表。5、动力用电设备采采用节能型产产品。第七章环境保保护和安全防防护一、环境保护1、废水：本项目废废水主要是居居民生活污水水，洗涤污水水，经排水系系统排入室外外化粪池，经经沉淀处理后后排入市政污污水管网统一一治理。2、废物：本项目废废物主要是居居民生活垃圾圾，由居民分分类装袋后投投入室外分类类垃圾箱，统统一由小区物物业管理公司司派员回收或或外运。3、废气：本项目废废气主要是厨厨房煤气燃烧烧废气，由住住户安装排油油烟机抽入室室外。本项目建筑装潢材材料均采用环环保型材料，尽尽可能减少建建筑物内苯、甲甲醛等有害气气体的来源。住住宅完工后充充分通风，使使残留有害气气体充分散发发后再入住。4、项目施工中的三三废治理本项目在实施过程程中产生的建建筑垃圾，采采用定点集中中堆放及时清清理的方式进进行处理。少少量生活废水水经排污管排排到城市污水水管网，施工工时尽量减少少噪音污染，夜夜间施工不影影响周围居民民休息。二、劳动保护和安安全防护1、项目施工期间应应严格遵守国国家有关劳动动安全的规定定，由施工企企业设置专职职安全员负责责监督检查安安全施工，做做到安全施工工，文明施工工。2、因建设场地临街街，施工中应应采取必要的的措施，严密密注意过往行行人的安全，施施工现场进出出车辆应合理理设计行车路路线，确保交交通安全。第八章工程进进度计划工程计划工期为33年，具体工工程进度计划划如下：1、项目前期工作阶阶段5个月，其中中：（1）可研报告编制及及报批2个月；（2）勘察设计2个月月；（3）住户搬迁3个月（4）场地三通一平2个个月；2、工程实施阶段分分2期进行。第一期建设1#、2#、3#、7#，共4栋住宅楼，其中中：主体工程建设100个月；室内装饰工程4个个月；室外配套工程建设设2个月第二期建设4＃、5＃、6#、8#、9#、10#、11#、共7栋商住楼，其其中：主体工程建设166个月；室内装饰工程8个个月；室外配套工程建设设6个月；整体绿化工程3个个月；3、全部工程竣工验验收1个月。工程进度表序号月份项目第一年第二年第三年246810121416182022242628303234361前期项目前期工作阶段段1.1可研编制及报批1.2勘察设计住户搬迁1.3场地三通一平2工程实施阶段2.11期主体工程建设2.2室内装修工程2.3室外配套工程建设设2.42期主体工程建设2.4室内装修工程3室外配套工程建设设场地绿化3全部工程竣工验收收第九章投资估估算及资金筹筹措一、编制依据及说说明1、编制制依据（1）《市政工程投资资估算指标》建标[2007]163号》（2）国家计委、财政部部计价格[20011]585号（3）广东省物价局、财财政厅粤价[20033]160号（4）《广东省建设工程其其他费用标准准》（5）《广东勘察设计计收费标准》（6）《广东省建筑安安装工程概算算定额》（7）《广东省建设工工程费用定额额》（8）《广东省行政事业性性收费项目和和标准（建设设部门）》2、编制说明（1）土地费：本项目目土地采用与与军队驻地合合作建房模式式。项目完成后后对原住户无无偿提供同等等面积住房，按场地原有建筑物建筑面积12170m2补偿，作为本项目土地使用权补偿。原住户置换超出原建筑面积的新房，超出部分按市场价补齐差额。（2）搬迁过渡费：本项项目对搬迁户户（建筑面积积3300㎡）提供3年期的搬迁迁过渡费。过过渡费标准为为30元/㎡·月。需支付付过渡费3556.40万元。（3）其他费用根据《广广东省建设工工程其他费用用标准》规定定的取费标准准估算。（4）根据财政部、国国家税务局、国国家发展计划划委员会财税税字（1999）299号《关于暂暂停征收国家家资产投资方方向调节税的的通知》规定定，从20000年1月1日起暂停征收收固定资产投投资方向税。（5）根据国家计委，国国家经贸委《关关于停止收取取供（配）电电工程贴费有有关问题的通通知》，计价价格（2002）98号，从20002年7月1日起停止收取取供电贴费。（6）本项目地下室115000㎡㎡，战时可兼兼作人防工程程设施，故未未计算人防工工程易地建设设费。（6）城市基础设施配套套费：按基建建投资额的5%计算。（7）贷款年利息按55.76％计计。二、总投资估算项目总投资856621.899万元工程费用688922.110万元其中：建筑安装工工程627787.500万元总图及设备备工程61344.60万元元其他费用79999.622万元其中：搬迁过渡费356.440万元建设单位管管理费3444.61万元元勘察费2066.77万元元设计费16888.59万元元可研报告编编制费1103.388万元建设单位临临时设施费551.338万元工程监理费11138.822万元招标代理费660.01万万元城市基础设设施配套费34446.111万元消防设施配配套费1103.555万元预备费77692.117万元建设投资合计884613..89万元建设期贷款利息1088.00万元元详见附表1《总投投资估算表》、附附表2《建筑安装装工程投资估估算表》、附附表3《总图工程程投资估算表表》三、资金筹措项目总投资885621..89万元其中：申请银行贷贷款7000..00万元，占总总投资8.118％，自筹筹214066.23万元元，占总投资资25.000％，房屋预预售收入577215.666万元，占占总投资666.82％。四、资金使用计划划资金使用计划表单位：：万元资金来源年份合计银行贷款自筹预售房款第一年28406.233700021406.2330第二年28607.833028607.833第三年28607.833028607.833合计85621.89700021406.23357215.666第一年计划用款228406..23万元，资资金来源为银银行贷款7000万元，自筹筹214066.23万元元；第二年计划用款228607..83万元，全部使使用房屋预售售款286007.83万万元。第三年计划用款228607..83万元，全部使使用房屋预售售款286007.83万万元。详见附表4《投资资使用计划与与资金筹措表表》、附表8《资金来源源与运用表》第十章财务测测算及经济效效益评价一、测算依据国家计委、建设部部联合发布的的《建设项目目经济评价方方法与参数》（第第三版）中华人民共和国建建设部《房地地产项目经济济评价方法》《中华人民共和国国土地增值税税暂行条例》（国国务院1993年138号令）国家现行税费政策策及相关法规规委托单位提供的相相关资料二、财务测算1、销售收入入本项目建筑总面积积3451550㎡，销售售总收入为33304100万元，平均均售价99223元／㎡。（1）分分年度销售（预预售）计划本项目建设期计划划为3年。在建设期期第二年,本项目第一一期工程基本本完工，第二二期工程主体体工程完成一一部分后开始始预售总建筑筑面积的15%，预售款约约495611.50万元元；在建设期第三年,,本项目第二二期工程主体体工程基本完完成后预售25%，预售款约约826022.50万元元；经营期2年，第一一年销售30%，销售额约约991233.00万元元；第二年售售完其余的30%，销售额约约991233.00万元元。（2）按建建筑物类型销销售（预售）计计划本项目总建筑面积积3451550㎡，其中12170㎡用于补偿偿土地使用费费，其余3329880㎡可用于销销售，平均售售价按99223元／㎡，销销售收入万元元；其中商用店面建筑筑面积88660㎡，售价价按15000元／㎡，销销售收入133290.000万元；地下停车场建筑面面积140000㎡，计划划销售收入约约7000.000万元。详见附表5《销售售收入和经营营税金及附加加估算表》2、总成本费用估算算销售成本955534.221万元工程造价855621.889万元土地成本万万元管理费用44956.116万元销售费用44956.116万元财务费用00.00万元详见附表6《损益益表》3、利润、税金估算算销售收入3330410..00万元总成本费用955534.211万元经营税金及附加185855.55万元元土地增值税1075574.522万元利润总额1008715..73万元所得税额355876.220万元净利润772839..53万元三、财务分析1、财务盈利利能力分析由附表7《现金流流量表》（全全部投资）计计算可知：（1）财务内部收益率率所所得税前777.03％；；所得税后550.24％％（2）财务净现值（iic=12%）所得税前前615911.53万元元，所得税后后372544.48万元元。（3）投资回收期所得得税前3.01年；所得得税后3.339年。由附表5《损益表表》计算可知知（4）投资利润率1226.97％％投资利税率2744.32％销售利润率32..90％2、借款偿还能力分分析由附表9《借款还还本付息计算算表》可知本项目贷款额70000万元，贷款款期限3年，还款资资金来源为建建设期利息准准备金和本项项目利润。可可按计划还本本付息。四、财务评价结论论从项目盈利能力指指标分析，项项目的财务内内部收益率、投投资回收期、财财务净现值、投投资利润率和和投资利税率率等经济指标标，均高于行行业基准值，各各项指标均表表明，本项目目盈利能力较较好。从财务分析角度看看，本项目是是一个建设周周期较短，经经济效益和社社会效益较好好的房地产投投资项目，企企业在实施过过程中，应严严格控制投资资，强调经营营策略，使项项目取得预期期效益。总投资估算表附表1序号项目或费用名称单位数量单价(元)估算值(万元)第一部分工程程费用68922.1001建筑安装工程费用用m234515062787.5002总图及设备工程费费用6134.60第二部分其它它费用7999.621土地费（按原建筑筑面积补偿）m2121700.001.1搬迁过渡费356.402建设单位管理费344.613勘察费206.774设计费1688.595招投标代理费60.016可研报告编制费103.387建设单位临时设施施费551.388工程监理费1138.829人防工程费m2免0.0010供电贴费KVA免0.0011城市基础设施配套套费万元68922.1000.053446.1112水增容费m31500免0.0013消防设施配套费m23451503103.55小计76921.722第三部分预备备费7692.17固定资产投资84613.899建设期贷款利息万元70000.05761008.00总投资资85621.899建筑安安装工程投资资估算表附表2单位：万元序号项目或费用名称单位数量单价(元)估算值11#、3#住宅楼楼m2811801435.0011649.3331.1土建工程m2811801250.0010147.5001.2水卫消防m28118065.00527.671.3监控系统m28118030.00243.541.4电气照明m28118065.00527.671.5煤气m28118010.0081.181.6电话、电视线路m28118015.00121.7722#住宅楼m2353101435.003632.002.1土建工程m2253101250.003163.752.2水卫消防m22531065.00164.522.3监控系统m22531030.0075.932.4电气照明m22531065.00164.522.5煤气m22531010.0025.312.6电话、电视线路m22531015.0037.9734#商住楼m2261001435.003745.353.1土建工程m2261001250.003262.503.2水卫消防m22610065.00169.653.3监控系统m22610030.0078.303.4电气照明m22610065.00169.653.5煤气m22610010.0026.103.6电话、电视线路m22610015.0039.1545#、9#住宅楼楼m2576001435.008265.604.1土建工程m2576001250.007200.004.2水卫消防m25760065.00374.404.3监控系统m25760030.00172.804.4电气照明m25760065.00374.404.5煤气m25760010.0057.604.6电话、电视线路m25760015.0086.4056#、8#住宅楼楼m2312001435.004477.205.1土建工程m2312001250.003900.005.2水卫消防m23120065.00202.805.3监控系统m23120030.0093.605.4电气照明m23120065.00202.805.5煤气m23120010.0031.205.6电话、电视线路m23120015.0046.8067#住宅楼m2321001440.0018083.1006.1土建工程m21255771250.0015697.1336.2水卫消防m212557765.00816.256.3监控系统m212557735.00439.526.4电气照明m212557765.00816.256.5煤气m212557710.00125.586.6电话、电视线路m212557715.00188.37710#商住楼m2393601620.006376.327.1土建工程m2393601450.005707.207.2水卫消防m23936045.00177.127.3监控系统m23936035.00137.767.4电气照明m23936065.00255.847.5煤气m23936010.0039.367.6电话、电视线路m23936015.0059.04711#商住楼m2283001620.004584.607.1土建工程m2283001450.004103.507.2水卫消防m22830045.00127.357.3监控系统m22830035.0099.057.4电气照明m22830065.00183.957.5煤气m22830010.0028.307.6电话、电视线路m22830015.0042.458地下停车场m2140001410.001974.008.1土建工程m2140001250.001750.008.2水卫消防m21400065.0091.008.3监控系统m21400030.0042.008.4电气照明m21400065.0091.00合计3451501819.1462787.500总图及设备工程投投资估算表附表3单位：万元序号项目或费用名称单位数量单价(元)估算值备注1供水管道ｍ250015037.502污水管道ｍ250025062.503供电线路ｍ250030075.004煤气管道ｍ250015037.506雨水管道ｍ250025062.507化粪池座78000056.0030t／座8地下蓄水池座140000040.00500t/座9水泵房㎡309002.7010室外道路照明ｍ250012030.0011室外道路及地面硬硬化㎡20000100200.0012地下立体停车场0013小区绿化及景观㎡20065200401.3014屋顶水箱个11100000110.0030t/个15生活及消防水泵台332000066.0016围栏及大门m120018021.6017电梯部507000003500.0018商铺中央空调套240000080.0019变配电设备套1110000001100.0013200KVAA合计6134.60投资使用计划与资金筹措表附表4单位:万万元序号年份建设期经营期合计项目123451总投资(含全部流流动资金)28406.23328607.83328607.83385621.8991.1固定资产投资28204.63328204.63328204.63384613.8991.2固定资产投资方向向调节税1.3建设期利息201.60403.20403.201008.001.4流动资金2资金筹措28406.23328607.83328607.83385621.8992.1自有资金21406.23321406.233其中：用于于流动资金现金21406.23321406.233土地折合资金0.000.002.2扣除有关费用后的的销(预)售收入0.0028607.83328607.83357215.6662.3借款7000.007000.00长期借款7000.007000.00流动资金借款其他短期借款销售收入和经营税金及附加估算表附表5单位:万元序号年份销售面积平均单价合计建设期经营期序号项目m2(元/m2)(万元)12345商品房销(预)售售比例15%25%30%30%1总建筑面积3451501.1补偿土地使用权面面积1217010000121701.2可用于销售的面积积3329801.3地下建筑面积1400012销(预)售收入3329809923330410.00049561.50082602.50099123.00099123.0001.12.1住宅31012010000310120.00046518.00077530.00093036.00093036.0001.22.2商业建筑88601500013290.0001993.503322.503987.003987.001.32.3地下停车位1400050007000.001050.001750.002100.002100.0023经营税金及附加18585.5442787.844646.395575.665575.662.13.1营业税16520.5002478.084130.134956.154956.152.23.2城市建设维护税1156.44173.47289.11346.93346.932.33.3教育费附加495.6074.34123.90148.68148.682.43.4价格调控其金247.8037.1761.9574.3474.342.53.5河道工程管理费165.2024.7841.3049.5649.56损益表附表6单位:万元序号年份合计建设期经营期项目123451销售收入330410.00049561.50082602.50099123.00099123.0002销售成本95534.21114330.12223883.55528660.27728660.2772.1工程造价85621.89912843.28821405.47725686.57725686.5772.2土地费用0.000.000.000.002.3管理费用4956.16743.421239.041486.851486.852.4销售费用4956.16743.421239.041486.851486.852.5财务费用0.003经营税金及附加18585.5550.002787.844646.395575.665575.664土地增值税107574.55235858.17735858.17735858.1775利润总额108715.7730.0032443.54418214.39929028.90029028.9006应税所得额108715.7730.0032443.54418214.39929028.90029028.9007所得税35876.2000.0010706.3776010.759579.549579.548净利润72839.5330.0021737.17712203.64419449.36619449.366投资利润率：126.97%投资利税率：274.32%销售利润率：32.90%现金流量表(全部投资))附表7单位::万元序号年份项目合计建设期经营期123451现金流入330410.0000.0049561.50082602.50099123.00099123.0001.1经营收入330410.0000.0049561.50082602.50099123.00099123.0001.2回收固定资产余值值0.001.3回收流动资金0.002现金流出257570.44828406.23343588.88877601.22253987.07753987.0772.1固定资产投资84613.89928204.63328204.63328204.6332.2财务费用1008.00201.60403.20403.202.3经营成本9912.321486.842478.082973.702973.702.4经营税金及附加18585.5552787.844646.395575.665575.66