伟业北京市房地产市场回顾和展望

奥运年初的房地产市场回顾和展望

－北京篇目录宏观环境

07宏观经济环境

07北京宏观政策回顾

07北京宏观政策解读政策小结

08政策预判土地市场

07北京土地成交情况北京土地供应对比各区域成交价格走势近期成交土地一览住宅市场

07北京住宅市场分析

07二手房市场分析2宏观环境

07宏观经济环境

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08政策预判土地市场

07北京土地成交情况北京土地供应对比各区域成交价格走势近期成交土地一览住宅市场

07北京住宅市场分析

07二手房市场分析3宏观经济环境07年，三大经济因素与房地产的高度连通-高温和高控特征空前显著一、作为固定资产投资的主要组成部分，房地产投资在流动性过剩、投资过热的浪潮中不断攀升，控制投资分别成为经济调控和房地产业宏观调控的主要指向；二、投资过热造成产能过剩，形成巨额贸易顺差。随着贸易顺差的不断扩大，人民币被迫升值，直接导致人民币资产受到国际热钱的追捧，楼市价格持续高涨；三、流动性过剩传导到消费市场，引发CPI急速上扬，央行不得不采取从紧的货币政策，在某种程度上也收紧了房地产行业的资金链条。宏观经济环境影响楼市4国家CPI指数的持续上扬是通货膨胀的明显信号，也是政府数次加息的根本所在。控制CPI的增长是2008年政府的主要任务，而07中央经济会议已经为明年的调控奠定了基础。宏观经济环境全国CPI、北京市CPI与房屋销售价格指数分析信息来自：北京市统计局北京房屋价格指数高于CPI涨幅，2007年底受多因素影响首次出现小幅下滑508年整体宏观经济环境对房地产市场偏于利好。加剧流动性过剩，引发热钱对人民币资产的追逐，助推楼市发展。人民币加速升值带来外地和外国的大量投资；扩大城市基础建设规模，加速城市化进程；奥运利好大量的人流带来大量的市场需求；奥运建设明显提升局部区域价值。阶段性的奥运管制政策不会对08年房地产市场的整体供需产生颠覆性影响。宏观经济环境人民币加速升值助推楼市，奥运前后难现市场拐点607年全民皆股和市值爆发，远远超出人们的想象。08年国家将采取从紧的货币政策，通过加息、提高准备金率、发行央票等方式降低金融市场的风险。股市惯性拉升时股市见顶焦灼震荡时上市房企-----融资渠道畅通，市场大步跃进；投资者-----部分投资者，可能将购房资金投入股市套利；上市房企------资金链紧绷；投资者------大规模将股市获利资金转入楼市，寻求更加稳定的投资回报。宏观经济环境股市将在惯性拉升后见顶，期间和之后对楼市均有双向影响7宏观环境

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07二手房市场分析8

2007年，中国的经济增长进入新的阶段，同时遇到了新的问题。CPI指数的持续上扬，房地产价格的过热高涨等明显的通货膨胀信号预示着国家经济发展进入了必须调整的灼热状态。为了保证国家经济健康稳定的发展，中央政府于2007年出台了一系列的宏观调控政策，即有行政手段，也包括金融手段。下面我将具体解读部分重要的政策，以及其对宏观经济及房地产市场的影响。涨声如潮的2007，双管齐下的政策寒冬9宏观政策脉络1003月18日一次加息05月19日二次加息07月20日三次加息08月22日四次加息09月15日五次加息12月21日六次加息10月，“第二套房”政策出台12月11日，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》明确第二套房贷的界定。06年，90/70政策12月，国土资源部39号令9月，两成房现售令01月16日房地产企业土地增值税按利润递进进行清算03月5日温家宝十届全国人大五次会议讲话，监管政策落实相关政策收紧05月08日国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知，商品房70年产权可自动延续。08月，国务院24号文发出，保障性住房比例增加。05月25日关于印发《市建委房地产市场秩序专项整治工作方案》的通知

06月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。08月1日国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。08月28日，8月13日国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》10月十七大召开在在十七大报告的第八部分，胡锦涛同志提出：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”2007年中央经济工作会议07年金融手段行政手段2007年宏观政策回顾11宏观环境

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07二手房市场分析12行政手段金融手段政策指向政策指向调节供应控制需求2007年宏观政策解读132007年六次加息第二套房贷”政策90/70政策国土资源部39号令两成房现售令国务院24号文发出，加大保障性住房投放比例。2007年中央经济工作会议07年金融手段行政手段控制需求调节供应加息是国家控制宏观经济的重要手段，是抑制流通的主要方式，同样作用于房地产市场。明显抑制房地产市场过剩需求的有力手段，打压投资型需求的阶段性政策为2008年的经济发展定下明确的基调。明确打压通货膨胀的政府宣言。受此影响银行已经开始加强对各类贷款项目的监管力度。虽是06年的政策，但是真正影响市场由07年开始。预计08年一季度后90平米以下户型真正覆盖市场。土地供应市场加大保障性住房和中小户型的供应，影响一手市场的供应。控制发展商的市场供应的有力手段，同时提高发展商开发的资金门槛通过土地市场的控制手段影响市场供应。同时提高发展商开发的资金门槛。2007年宏观政策解读14政策条文2006年7月13日，国家建设部出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》“90平方米套型建筑面积明确为单套住房的建筑面积；套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积的70%，这个比例适用于各城市年度新审批、新开工的商品住房的总面积，其中包括经济适用住房。”政策影响未来市场供应将以中小户型为主，2007年此政策在北京显现的速度比较慢，预计2008年末政策的效用才会开始集中显现，中小户型产品将竞争激烈。行政手段——90㎡、70%15政策条文8月13日国务院公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称24号文件）产权上明确规定购房人对经济适用房只拥有有限产权，政府享有回购权；在住房面积上经济适用房单套不超过60平米、廉租房单套不超过50平米；在用地供应总量上规定廉租房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。政策影响对于人数在4人以上的家庭，即使有一定的购买力，但是新建的经济适用房都是小户型，无法满足需求，这部分消费者只能寻找二手经济适用房或商品房作为替代品；保障政策无形当中把这部分消费者排除出了保障体系，形成了政策的“夹心层”。行政手段——24号文件16政策条文“两成房现售令”现并非形成书面文件，只在执行层面实施。自2007年9月初开始实施以来，影响到众多开发商企业。具体实施细则：房地产公司在新报楼盘预售许可证时，只能办理80%面积的预售手续，并且还要在取得预售文件时以书面形式说明承诺楼盘的哪些面积做现房出售。一般来说，做现房出售的面积不少于整个楼盘面积的20%。政策影响一、促使项目合法“囤房”，形成“奇货可居”的惜售态势，有了再次提升房价的理由。给购房者施加压力。二、进一步拉紧项目开发“资金链”，对于开发商的自有资金实力和融资能力都是进一步的考验。行政手段——两成房现售令17政策条文在国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》中，对土地出让价款缴纳和建设用地使用权证书发放进行了更为明确的规定。要求受让人付清全部国有建设用地使用权出让价款后，才能领取国有建设用地使用权证书。以往按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书的情况将不复存在。也就是说，开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款，但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证。政策影响非此即彼的明确界定，认定和操作性很强。政策可操作性强，在执行层面只用控制发证条件即可，这对于资金实力弱的开发商来说，全部缴纳土地出让金无疑是釜底抽薪。行政手段——39号令18政策条文截止至2007年12月，本年度央行共调整：放贷基准利率6次，上调存款准备金率10次。政策影响频繁加息在一定程度上提高了购房的门槛，对多次置业客户加大限制力度，增加了贷款购房客户的观望气氛。准备金率的上调，提高了开发商获取银行资金的门槛。另外，由于预期内地明年通胀会达到6.5%。更可高达8%。当通胀高于存款利率，出现负利率，势必加剧资产价格膨胀，中央政府不会让这个情况出现。因此预期明年会有四至五次加息行动，期间不排除一次大幅加息0.54厘，预计以小步加息为主。

央行2007年一年期存贷款基准利率调整示意图表时间存款基准利率贷款基准利率07.12.204.14%7.47%07.09.153.87%7.29%07.08.223.6%7.02%07.07.203.33%6.84%07.05.193.06%6.57%07.03.182.79%6.39%金融手段——加息19金融手段——第二套房贷政策条文为加强商业性房地产信贷管理，稳定住房价格，央行和银监会联手下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。通知规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，房贷首付比例提高至40％、贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率的1.1倍。并且，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。2007年12月11日，《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以下问题：一是以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。二是如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。三是已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。《补充通知》同时强调，凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。20金融手段——第二套房贷政策影响短短两个月时间，针对第二套房贷的政策又有了更加明确的细则和更加严厉的限制，主要有四个变化：变化一：备受争议的“第二套房贷”界定说法终于“尘埃落定”，央行明确对“第二套房贷”给予了“以家庭为单位”“正式”的说法；变化二：“公积金”贷款不再成为逃避政策的“挡箭牌”；变化三：政策充分保障“民生”，向中低收入自住型购房群体倾斜；变化四：央行严防“购房信贷”风险，政策出现“罚则”制度。央行更为明确的统一了“第二套房贷”的“届定标准”——严令“以家庭为单位”计算，“补充通知”使其界定和执行变得极为明确，并直接影响到增量房的市场表现。这再一次表明了政府“保障自住、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心。21政策条文

2007年中央经济工作会议12月3日至5日在北京召开，这一会议历来是观察来年中国经济政策的风向标。中央经济工作会议在部署明年经济工作时明确提出：2008年将实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。以防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀。政策影响货币政策如今将由“稳健”直接改为“从紧”，从紧的货币政策由此“全新登场”，并将在明年的宏观调控中发挥重要作用，资金密集型的房地产行业，无论是开发还是房贷将会受到更加严紧的限制。现阶段，银行已经开始对各类贷款项目进行严格的监管，同时基本停止了地产类的各类房贷。银行方面，明年将按季度对单个银行机构进行信贷规模控制。预计2008年开发贷款将缩减50％、利率也有上调。金融手段——07年中央经济工作会议22宏观环境

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07二手房市场分析23宏观政策小结1、宏观调控政策前所未有的集中、直接和强硬，对市场的影响前所未有的明显、直接和迅速；2、自2007年第四季度开始，政策组合拳产生的首要功效是导致市场上买卖双方的观望情绪明显浓厚；3、行政调控手段强化“明确界定和有力执行”，金融手段强化“直接的货币作用”。

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07二手房市场分析2508年政策走势整体政策趋严1234温家宝总理：2007年10月25日，主持的国务院常务会议表示，要全面落实房地产调控政策，大力推进廉租房制度建设，着力解决困难群众的住房问题，努力控制房价过快上涨。各部委督察组：由建设部、国家发改委、央行、银监会、国土资源部等部门组成的“房地产调控部际联席会议”督察组于12月奔赴全国十多个城市,检查各地落实既有房地产调控政策的情况,其中房价与供应结构调整是检查重点。

中央经济工作会议：实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用，防止经济转向过热和明显通胀。中国人民银行：：08年持续性利率调整，收紧房地产开发贷空间，增强监管力度。2608年政策走势土地方式：挂牌比例提高至半

规模：小地块供应达50%

主体：鼓励中小企业参与拿地07年北京市公开出让的土地中，71%被大型开发商获得，08年土地供应调整，将鼓励中小企业参与拿地。大宗土地可能被划成小幅单独出让，防止囤地，尽快实现有效住房供应，07年单体面积在10公顷以下的地块占总出让面积的19%，预计08年这一指标将提高至50%。07年招标地块比例高达75%，虽合理的控制了地价，却存在其它弊端，预计08年将适当调整土地出让方式，挂牌比例可能至半。市场预计08年推出政策性住房约5万套：经济适用房3万余套、廉租房约0.2万套、两限房约1.5万套。继续加强政策性住房建设土地供给保障—“集中”和“配建”相结合。

资金保障—住房公积金收益、从土地出让净收益提取一定比例；07年的15亿元资金已到位。

2708年政策走势金融从A股、H股的IPO、借壳等渠道限制房地产企业甚至是房地产相关企业上市；限制房企资本市场融资

对已上市企业增资扩股再融资的审批也将更为严格。

精准调控购房需求

调整第二套房首付比例、利率，以精准的打击住房投机和投资需求；对自住升级甚至首次购买的需求也产生不同程度的影响。

限外

在限外方面继续严控供需、在房地产行业全面树立限外大旗。税收对政策性住房建设将采取优惠措施，以鼓励更多开发企业参与；优惠鼓励政策性住房建设

加大闲置土地的处罚力度加大土地持有环节税费的征收，从而打击囤地、形成有效供应，对类似碧桂园等企业影响巨大；物业税由于征收对象、税率、税基、手段尚未明确，税务总局官员已经公开表示，两年以内肯定不会全面开征。28宏观环境

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07二手房市场分析29

07年北京市土地放量较多，放量地块偏重于传统远郊区县。07年12月首次出现多宗地块挂牌而未有3家开发商应标，造成交易不成功。可见由于政策影响，开发商也处于观望态势。07年北京市土地上市与成交统计07年土地成交情况全市全年共72宗地块成交总占地面积约706万平米总建筑面积约961万平米30宏观环境

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07二手房市场分析3106年与07年住宅土地供应情况比较

总用地面积建设用地面积规划建筑面积06年1月-11月56033584036872617002107年1月-11月545751434681026802392同比增长-2.6%-14.1%10.2%2007年1-11月住宅建筑面积同比06年增长10.2%，而建设用地减少14.1%，住宅容积率增加明显2007年住宅规划建筑面积占全市总建筑面积的78%，同比06年有所下降（90%).2007年1-11月城八区住宅规划建筑面积仅占总面积的45%。07年住宅土地供应特点32近年北京土地交易情况近年北京土地招拍挂交易情况分析（一）北京市土地招拍挂成交情况(单位：公顷)政府加大土地供应的意愿强烈，政府通过加大土地供应给高房价降温，08-10年北京市住宅用地平均每年供应1600公顷，与07年持平，政府加大土地供应的意愿强烈。土地供应层面的执行能力加强07年土地招拍挂成交898公顷，同比增长12.4%数据来源：土地储备中心；注：07年住宅用地包括商品住宅用地和限价地现有土地储备的规模较为乐观截止到07年底，全市一级开发在施的土地共计2197公顷，即将进入一级开发的土地414公顷，保证了未来土地二级市场的充足供应。33预计2008年郊区供地将占全市80%，其中顺义、昌平、通州占40%近年北京土地招拍挂交易情况分析（二）数据来源：土地储备中心，07年数据截至11月15日近年北京土地交易情况土地市场郊区化：郊区土地比重从05年的61%上升到07年的63.7%。土地一级开发：目前一级开发在施地块45宗，顺义、昌平、通州占总量2197公顷的64.5%。

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07二手房市场分析35生态涵养发展区：门头沟、怀柔、密云、延庆、平谷北京城市功能分区城市发展新区：

通州、顺义、大兴、房山、昌平、开发区首都功能核心区：东城、西城、崇文、宣武城市功能拓展区：朝阳、海淀、丰台、石景山区362004-2007北京各区土地价格走势2004-2007北京各区土地价格走势数据来源：土地储备中心数据整理（去除限价地）政府土地供应方式转变导致各区楼面地价涨幅较大各区土地成交楼面均价为:首都功能核心区7000元/m2，城市功能拓展区6500元/m2，城市发展新区3500元/m2，生态涵养发展区2500元/m2。

07年招标地块比例高达75%：虽合理的控制了地价，却存在其它弊端。大型开发商逐鹿北京，助推地价上涨：04－07年北京市土地成交楼面均价分别同比上涨10.2％、29.8％、7.2％和7.6%。全市均价（去除限价地）约3300-3700元/m2之间，首都功能核心区：东城、西城、崇文、宣武；城市功能拓展区：朝阳、海淀、丰台、石景山区；城市发展新区：通州、顺义、大兴、房山、昌平、开发区；生态涵养发展区：门头沟、怀柔、密云、延庆、平谷37宏观环境

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07北京土地成交情况北京土地供应对比各区域成交价格走势近期成交土地一览住宅市场

07北京住宅市场分析

07二手房市场分析3807年12月至08年1月土地成交情况宗地名称宗地位置土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)规划用途竞价起始时间成交日期起始价(万元)成交价(万元)受让单位房山区广阳家园A、B区（D、E地块）居住项目用地长阳镇长阳一村166115.31171555居住、可兼容配套2007年12月3日2007年12月17日23309.1772300中铁房地产门头沟新城冯村地区（一期）居住项目用地门头沟区冯村地区201496.2286120.77居住2007年12月3日2007年12月17日44332.17150000华润置地（武汉）丰台区卢沟桥乡小屯村小屯馨城（9号地）住宅及配套用地丰台区卢沟桥乡小屯村111371.273194427.94住宅及配套2007年11月30日2007年12月17日6555066100北京城市与北京天鸿安信海淀区中关村甲3号住宅及商业、办公项目用地海淀区中关村甲3号56639.7178092.22F1多功能（包括2500平方米公交场站用地）、消防站2007年12月14日2007年12月19日110000206000重庆龙湖和北京时代华人朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套、商业金融（4号地）项目用地朝阳区来广营乡清河营村319958.271306701.861住宅及居住公共服务设施2007年12月14日2007年12月19日94140178000北京中鸿和北京城建朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套、商业金融（2号地）项目用地朝阳区来广营乡清河营村305579.961498192.126住宅及居住公共服务设施、2007年12月14日2007年12月19日143280233100北京春光和四川大地朝阳区来广营乡清河营村住宅及配套、商业金融（3号地）项目用地朝阳区来广营乡清河营村431555.205577381.053住宅及居住公共服务设施、2007年12月14日2007年12月19日166930270600北京国华置业大兴区旧宫镇西广德村住宅项目用地大兴区旧宫镇87478.51123734居住用地，可兼容配套设施2007年12月10日2007年12月24日2780027900北京润丰大兴区黄村镇卫星城北区17号地大兴区黄村镇150785.22227322.751居住用地，可兼容使用性质为配套设施2007年12月10日2007年12月24日51000143000华润置地（武汉）大兴区黄村镇永华路6号住宅、公建项目用地大兴区黄村镇88963.36141833居住用地，可兼容公建及其他用地2007年12月10日2007年12月24日3190040100北京艺苑房地产3907年12月至1月土地成交情况宗地名称宗地位置土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)规划用途竞价起始时间成交日期起始价(万元)成交价(万元)受让单位北京市中关村科技园区电子城西区商业金融（F1酒店）项目用地朝阳区望京24478.478110153.151商业金融2007年12月10日2007年12月24日38512.6553000北京昆泰房地产顺义区南法信镇商业、住宅项目用地顺义区南法信镇63447.693366商业服务、住宅及居住服务设施2007年12月17日2007年12月29日1372013720北京华忆园房地产顺义区马坡镇住宅、办公、商业金融项目用地（新城7号地）顺义区马坡镇229748.5298678住宅、办公、商业金融2007年12月17日2007年12月29日38750121000北京顺义新城建设顺义区高丽营住宅项目用地顺义区高丽营镇61813.867000住宅兼容商业服务业2007年12月17日2007年12月29日304725400北京顺鑫佳宇房地产顺义区北小营中心镇住宅项目用地顺义区北小营中心镇北侧66607.849512住宅兼容商业服务业2007年12月17日2007年12月29日324026100北京甄氏房地产顺义区站前街商业金融项目用地顺义区站前街北侧2462941025商业服务业、住宅兼容居住区2007年12月17日2007年12月29日578215050北京顺鑫佳宇房地产通州区马驹桥镇居住项目（国家环保产业园区A1-1-（1-8）北地块）用地通州区马驹桥大白村、马村201838.516204948住宅及居住公共服务设施2007年12月27日2008年1月2日3192066369北京融科智地、北京东环望京以及北京卓越田园通州区永顺镇住宅及配套项目（珠江国际家园三期南区）用地通州区永顺镇苏坨村120762.512196917居住兼容居住公共服务设施2007年12月27日2008年1月2日2831061000北京珠江和广东珠江投资通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目（环保园区二期东区）用地通州区马驹桥镇马村、姚村、小白村260382.736472649商业金融、教育科研、居住2007年12月27日2008年1月2日4784069802北京合生北方中关村科技园区大兴生物医药产业基地N5-6号工业用地大兴生物医药产业基地20097.23211036.024工业2007年12月25日2008年1月9日732.721990北京世纪东方国铁电讯科技4007年12月至1月土地成交情况宗地名称宗地位置土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)规划用途竞价起始时间成交日期起始价(万元)成交价(万元)受让单位中关村科技园区大兴生物医药产业基地N6-4号工业用地大兴生物医药产业基地18651.25310758.8工业2007年12月25日2008年1月9日714.64995北京联袂义齿技术有限公司中关村科技园区大兴生物医药产业基地B1-6号工业用地大兴生物医药产业基地22818.3117001.7工业2007年12月25日2008年1月9日1128.251510北京圣春医疗器械有限公司通州区西小马居住项目A-1通州区梨园镇刘老公庄村73103.751121957住宅、商业2008年1月9日2008年1月14日2357070000重庆龙湖和北京天行雅坤中关村科技园区大兴生物医药产业基地D2-4号工业用地大兴生物医药产业基地5723436418工业2008年1月4日2008年1月18日2408.452408.45河南依生药业有限公司中关村科技园区大兴生物医药产业基地D2-5号工业用地大兴生物医药产业基地8089053330工业2008年1月4日2008年1月18日3524.233524.23北京民海生物科技有限公司中关村科技园区大兴生物医药产业基地D2-2D2-3号工业用地大兴生物医药产业基业2008年1月4日2008年1月18日5405.345405.34北京天坛生物制品股份有限公司海淀区高梁桥商业金融项目海淀区东升乡高梁桥路慈献寺14号12206.3826701.095旅馆饭店2008年1月4日2008年1月18日15306.361415306.3614北京钰苑房地产开发有限公司北京澳特舒尔保健品开发有限公司二期扩建工业用地房山区窦店镇下坡店村南145656.042142963.4925一类工业2008年1月4日2008年1月18日5888.5655888.565北京澳特舒尔保健品开发有限公司东城区安定门外大街7号地综合楼项目东城区安定门外大街7号8407.59328700办公、商业2008年1月4日2008年1月18日21906.332200中国黄金集团公司昌平区龙脉花园居住项目用地昌平区小汤山镇99689.02134342.98住宅、商业用房2008年1月4日2008年1月18日16415.0649400重庆市金科实业（集团）与北京兴源房地产41正在交易地块的土地信息宗地名称宗地位置土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)规划用途竞价起始时间起始价(万元)通州区永顺镇居住项目用地通州区永顺镇乔庄村205720.5334197居住用地，商业金融用地2008年1月29日61664朝阳区芍药居东区住宅及配套、公建项目用地1组团朝阳区太阳宫乡北四环东路南侧274731.317251874.18居住及居住公共服务设施2008年1月25日无此数据朝阳区芍药居东区住宅及配套、公建项目用地2组团朝阳区太阳宫乡北四环东路南侧233375.083317050.79居住及居住公共服务设施、教育、混合用地2008年1月25日无此数据房山区农林路东侧(原房山服装厂)居住项目用地房山区农林路东侧33340.2439188.854居住、商业、市政设施2008年1月17日4122.47昌平区东小口镇陈营村住宅及配套设施、商业金融用地昌平区东小口镇380057.872523292.942居住、教育、公共交通用地2008年1月25日无此数据昌平新城东区一期用地昌平区南邵镇210552.088256575.255居住2008年1月17日55189.426北京市顺义区马坡镇住宅及配套设施项目用地（新城2号地）北京市顺义区马坡450154.79356736.79住宅2008年1月17日59442延庆县京张路东住宅项目用地延庆县京张路口东31522.75840043.76居住用地2008年1月24日无此数据延庆县张山营镇旅游设施项目用地延庆县张山营镇胡家营村126639.0749888.647旅游设施用地2008年1月24日无此数据朝阳区望京（B15）文化娱乐项目朝阳区望京地区61874.246185531.833文化娱乐2007年1月16日72499北京市海淀区六道口（文成杰座）居住项目海淀区六道口林业大学东侧21037.7743388.048住宅及居住公建服务设施2008年1月16日24527.402942正在交易地块的土地信息宗地名称宗地位置土地面积(平方米)规划建筑面积(平方米)规划用途竞价起始时间起始价(万元)丰台区王佐镇自然城居住项目丰台区王佐镇中心区179666.034155920住宅及居住区公共服务设施2008年1月22日无此数据顺义区马坡镇编号07085-1顺义区马坡镇217172.6221914居住、公共服务设施、商业金融2008年1月16日33932顺义区马坡镇编号07085-2顺义区马坡镇238056268132居住、公共服务设施、商业金融2008年1月16日37042北京经济技术开发区南部新区X17R1地块开发区产业配套住宅项目用地北京经济技术开发区南部新区X17R1地块79732.9223252居住，可兼容居住公共服务设施2008年1月23日无此数据北京经济技术开发区南部新区X31F1地块开发区产业配套住宅项目用地北京经济技术开发区南部新区X31F1地块78026.6218474居住，可兼容居住公共服务设施2008年1月23日无此数据丰台区卢沟桥乡郑常庄居住项目用地丰台区卢沟桥乡郑常庄村14668.827407住宅及居住公共服务设施2008年1月9日17311.43房山区广阳新城居住项目用地房山区稻田村村南42422.8960998.775居住、可兼容配套2008年1月23日无此数据顺义区后沙峪居住及商业金融项目顺义区后沙峪镇135327147060住宅、商业金融，可兼容商业服务业2008年1月9日20741大兴区旧宫储备项目用地大兴区旧宫镇92741.99100146.998居住、商业金融、可兼容配套设施2008年1月9日38737.7北京市密云县檀营乡石桥小区商住楼项目用地密云县檀营乡9089.01613169.8兼容公共服务设施2008年1月9日97443宏观环境

07宏观经济环境

07北京宏观政策回顾

07北京宏观政策解读宏观政策小结

08政策预判土地市场

07北京土地成交情况北京土地供应对比各区域成交价格走势近期成交土地一览住宅市场

07北京住宅市场分析

07二手房市场分析44通过图表可以发现，房地产投资依然是北京市固定资产主要的组成部分，北京市完成房地产开发投资占全社会固定资产投资持续在50%上下，是北京房地产发展的保障。同时保证北京房地产投资持续稳定和健康是保证固定资产投资的根本。2007年北京市社会固定资产投资与房地产开发分析07年北京房地产开发与住宅投资分析45下半年，房地产开发投资维持高点运行，而住宅投资占房地产开发投资的比例比较稳定在50％左右。住宅依然是房地产投资的主力，是住宅市场的可持续发展基石。07年北京房地产开发与住宅投资分析2007年北京市房地产开发投资与住宅投资分析46北京市全社会固定资产投资、房地产开发与住宅投资增幅呈逐步回升的趋势，其中，住宅投资增幅回升速度较快。07年北京房地产开发与住宅投资分析07年全社会固定资产投资、房地产开发投资、住宅投资累计同比增长率472007年商品房的竣工面积与开工面积依然无法满足市场需求，北京房地产市场的需求依然旺盛。2007年北京市商品房销售、施工、新开工面积分析07年北京房地产开发与住宅投资分析48近年北京住宅及土地供应近年北京住宅及土地供应情况数据来源：土地-国土资源局；住宅供应-伟业数据库虽然政府加强整治闲置土地，但屯地和变相屯地现象依然严重05-07年，北京市土地供应逐年增长，而一手商品住宅供应却逐年减少。08年商品住宅整体供应量呈上涨趋势492007年北京商品住宅供应2004-2007北京一手商品房供应套数2007年北京一手商品房供应套数月度明细一手商品住宅供应套数：05年比04年减少：21.5%；06年比05年减少：26.2%；07年比06年减少：4.8%。04-07年一手住宅供应套数逐年减少，但已经临近供应临界点07年一手商品住宅月度供应：4、7、9月为供应高峰，超1.3万套/月07年4、7、9月为供应高峰、春节期间为供应低谷，传统“金银”观点不再明显50人口、住房升级等刚性需求拉动奥运对住房需求的放大作用07年北京一手商品住宅供需关系07年北京一手商品住宅供需关系商品住宅成交量随供应量增加而上涨07年仅有一个月供应面积超过成交面积；7、8月成交最旺盛，月成交套数超180万平米。07年供不应求依旧,但比06年略有改善：供需比：06年0.84；07年0.8807年有8个月的供应套数小于成交套数；6、7、8月成交最旺盛，月成交套数超1.3万套。套数面积5107年北京一手商品住宅价格07年北京一手商品住宅价格2007年底北京市整体价格出现下滑现象，但整体价格仍较比年初增长了49%。造成成交下滑的原因在于，一是供应量不足，二是调控政策的陆续出台所产生的观望情绪，三是价格飙升。07年一手商品住宅成交均价11463.8元/m2，比06年上涨38.6%

。注：04-05年的数据口径与06-07年不同8、9、10三月的一手商品住宅成交均价同比涨幅超50%；8、9两月均价比上月的上涨超1000元/m2。52北京城八区推售比整体小于1，依然处于供不应求的市场态势；全年整体销售量保持稳步增长的态势，成交高峰异于往年，出现在6-9月；受市场大环境影响，城八区均价也于年底出现下滑，但依然保持总体上涨趋势。07年北京城八区供需状况07年北京城八区商品住宅供求情况53北京市一手住宅交易各区域差异明显，交易集中区域为城市功能拓展区和城市发展新区；首都核心区及生态涵养区由于土地供应有限，交易保持平稳态势。07年北京分区域成交面积情况07年北京各区域一手普通住宅成交面积5407年北京分区域成交面积情况核心区域的总体供应依然最为稀缺，这其中又以东西城为最；11月份崇文区成交面积突增到7万平方米主要是受到名敦道项目入市和新世界项目集中销售的影响。07年北京首都功能核心区一手普通住宅成交面积5507年北京分区域成交面积情况2007年，朝阳区依然是北京住宅交易最为活跃的区域，全年成交面积超过500万平米，同时潜在巨大；海淀与丰台保持平稳的成交，全年没有明显的起伏波动。07年北京城市功能拓展区一手普通住宅成交面积5607年北京分区域成交面积情况城市发展新区城市发展新区整体成交平稳，通州区交易量变化平稳，其中顺义区与昌平区均有不俗表现顺义在下半年出现较高的成交量，原因在于龙湾、金汉绿港、太阳城三期、滟澜山等项目持续销售北街家园项目大体量、分阶段开盘推动了昌平区4月到9月份住宅成交量整体上扬07年北京城市发展新区一手普通住宅成交面积5707年北京分区域成交面积情况生态涵养发展区整体成交规模不大，多数区域各月成交面积在4万平方米以下；密云区以其良好的自然资源及区位、交通条件，居住价值逐步被市场认可，成交量一路攀升其中柏林山水项目于9月份入市，促成密云区当月成交面积大幅上升。07年北京生态涵养发展区一手普通住宅成交面积5807年北京分区域成交价格情况从增幅来看，今年1-11月，四个区域成交均价增长率均在44%以上，其中城市发展新区与生态涵养发展区增幅最大，分别达到了60.7%、60.3%从增量分析，功能核心区以5606元/平米的增量位于首位，其次为城市功能拓展区的4994元/平米07年北京各区域一手普通住宅成交价格成交均价：元/平方米5907年北京分区域成交价格情况07年北京各区域一手普通住宅成交价格1-12月份首都功能核心区各行政区域价格走势注：11月，玉廊东园危改小区项目开盘，成交38500平米，均价13000元/平米，同时西城供应减少，造成本月西城整体均价出现明显下滑。1-12月份功能拓展区各行政区域价格走势1-12月份发展新区各行政区域价格走势1-12月份生态涵养发展区各行政区域价格走势60全年北京城八区的销售量主要集中在朝阳、海淀、丰台，郊区主要集中在房山、顺义、通州，且上述三区的销量都超过海淀区，郊区整体比重达到44%；从价格来看由于朝阳、海淀、丰台销售中五环外比重增加，均价略有下降。07年北京各区域一手普通住宅成交状况07年北京分区域成交情况6107年北京分区域成交情况07年北京各区域一手普通住宅成交状况朝阳区供求情况分析海淀区供求情况分析丰台区供求情况分析销售面积占全市比重情况6207年北京分区域成交情况07年北京各区域一手普通住宅成交状况顺义区供求情况分析通州区供求情况分析昌平区供求情况分析销售面积占全市比重情况63市场成交量仍主要是大户型，其中140平米以上户型的成交面积占总成交面积的比例在40-50%之间；其次为90-120平米和120-140平米；90平米以上户型面积所占比例在80%以上。通过成交面积比例分析，90/70政策对2007年并没有产生巨大影响。受政策限制的项目于2007年年底零星上市，预计2008年一季度后集中放量。07年北京一手普通住宅成交分析07年1-12月北京一手普通住宅各面积区间成交情况642007年成交户型主要以四居、三居以及二居为主，三者所占比例稳定，但是随着90/70政策的实质性影响开始，此比例将在2008年产生较大的变化。整体需求结构的稳定，同时表现北京房地产市场存在的大量的刚性需求。07年北京一手普通住宅成交分析07年1-12月北京一手普通住宅各户型居室成交情况6507年北京一手普通住宅成交分析07年1-12月北京一手普通住宅各价格区间成交情况2007北京高价房成交保持上升势头，高价房成交比例的增大是造成北京房价一路高涨的主要原因，但是并不是高价房的放量增加，而是大量中低价房的价格飙升所至。10月与11月高价房成交比例的下降是10月与11月整体价格下滑的主要原因。可见由于高价房的成交受到限制而造成了北京10月与11月的价格下滑。66以小见大——伟业案例分析领袖新硅谷MASTER领寓公园1872沿海美利山华侨城房地产市场终归是由一个一个的项目构成，项目的表现直观的反映市场的变化特点。项目选取原则：具备一定规模的大盘处于市场中高层面的高档项目具有较强的区域和市场影响力处于销售当期伟业代理服务的项目67重点案例分析类别价格变化销售速度变化来电量变化来访量变化图表（单位：元/平米）（单位：套/月）（单位：组/天）（单位：组/天）变化趋势↗↘↘↘变化幅度20%85%40%48%北京·世纪华侨城项目基本情况：占地面积：46.7万平米建筑面积：83万平米（一期20万平米）容积率：2.34开发商：北京世纪华侨城实业有限公司开盘时间：一期2005年6月18日；二期2007年9月9日入住时间：一期06年10月；二期08年12月31日现销售价格：16800元/平米总户数：2800套（一期1022套；二期432套）12500130001350014000145001500015500160002007年10月之前2008年11月之后68重点案例分析领秀新硅谷（公寓）项目基本情况：占地面积：34万平米建筑面积：47万平米容积率：1.1绿化率：30%开盘时间：一期06年9月16日；二期07年7月28日入住时间：一期08年4月30日；二期09年6月30日总套数：603套类别价格变化销售速度变化来电量变化来访量变化图表（单位：元/平米）（单位：套/月）（单位：组/天）（单位：组/天）变化趋势↗↘↘↘变化幅度15%70%50%35%69重点案例分析沿海·赛洛城

项目基本情况：物业类型：普通住宅

产品类型：板楼T建筑面积：86.37万平米容积率：2.64开盘时间：七期2007年9月1日入住时间：七期2008年8月1日现销售价格：13500元/平米总套数：4983套类别价格变化销售速度变化来电量变化来访量变化图表（单位：元/平米）（单位：套/月）（单位：组/天）（单位：组/天）变化趋势↘↗↗↗变化幅度20%320%66%66%70重点案例分析项目基本情况：物业类型：酒店式公寓产品类型：平层、LOFT产权年限：40年占地面积：1.8万平米建筑面积：6.3万平米容积率：3.98开盘时间：2008年1月19日入住时间：2008年12月总套数：396套Master(领寓)类别价格变化销售速度变化来电量变化来访量变化图表（单位：元/平米）（单位：套/月）（单位：组/天）（单位：组/天）变化趋势↘↗↗↗变化幅度15%75%35%100%71重点案例分析公园1872项目基本情况：物业类型：公寓酒店式公寓产品类型：板楼,塔楼,板塔结合占地面积：12.7公顷建筑面积：31万平米容积率：2绿化率：33.7%项目位置：东四环红领巾公园湖畔开发商：招商局地产(北京)有限公司精装修标准：5000元/平米开盘时间：一期2008年1月26日入住时间：一期2009年3月31日现销售价格：19000元/平米总套数：1502套本项目开盘前3个月开始进行客户积累，达到260组；

08年1月26日开盘，以17000元/平米的低价格入市，销售情况火爆，至今十余天已销售84套，签约面积为5997平米；

日均来电50余组，日均客户来访30组。72案例分析小结1、通过华侨城和领袖新硅谷的价格涨浮遇到了明显的销售阻力，而美利山、MASTER领寓与公园1872进行了策略性的价格调整取得了逆市上扬的销售佳绩。可以发现，北京市场价格理性回归的趋势，同时表现出北京市场刚性需求和刚性承受力的并存；2、由于市场观望情绪浓厚，项目营销策略的重要性回归。项目核心卖点的打造、营销环节关键点的把握以及吸引客户关注的推广手段等重新为项目所重视。例如MASTER领寓的超大浴缸，美利山全新案名的应用等；3、面对目前市场态势，发展商表现不尽相同。华侨城与领袖新硅谷的发展商依然沿袭即定的销售计划进行，而美利山、MASTER领寓与公园

1872通过调整销售价格追求现金流量，规避市场风险。73北京90/70市场表现分析2007年，北京房地产市场预期中，90平米以下的产品井喷放量的情况并没有发生，其原因有以下几方面：1、根据政策内容，2006年6月后的新上市的土地将执行90/70政策，但是2007年一季度，90平米以下的房地产住宅投资仅占住宅总投资的

17.2%，而2007年的土地供应又集中在了下半年，同时受2008北京奥运的影响，真正90平米以下户型的放量将延期到2009年；2、部分发展商通过技术手段予以规避。比较常用的包括：二合一、价格销控以及在设计环节完全破坏单一小面积户型的使用功能而强制消费者多合一等。以上手段的应用，使得2006年下半年到2007上半年本就不足的供应更加稀少。综上所述，虽然政府在政策的执行立场非常坚决，但是由于受房地产开发周期的影响，以及诸多对策手段的使用，同时2008北京奥运的举行，决定了北京90平米户型集中供应将表现在2009年。7408、09年市场预测1、观望期的延伸

由于政策影响，市场表现出前所未有的浓重的观望情绪，影响买卖双方。同时因为政策的延续性，以及奥运会的影响，预计这种观望情绪将延续至奥运会后；2、纯投资的绝迹

通过政策及市场的变化，投资需求得到有效抑制，08、09年，以收租型投资和短期转卖型投资为代表的房地产投资行为将在短时间内销声匿迹；3、理性期的回归观望期过后，自用需求得到放大，因此房地产价格将进入理性回归阶段，两年内将不再会出现价格疯长的情况；4、跟风者的落马跟随市场大势而大幅跟风涨价的项目，由于其项目本身并不能支撑高位的价格，将出现价格拐点甚至崩盘现象，而核心区域的高品质产品的价格抗打击能力较强；7508、09年市场预测5、奥运峰的提前由于政策的刹车作用，奥运经济带动的价格峰值已经提前到来；6、哑铃型的供应

08年市场放量将呈现高-低-高的态势，部分项目将在奥运前追求快速的产品去化速度，追求资金回笼，其余新增项目为避免奥运期的影响，会选择奥运后上市；7、多元化的需求房地产市场整体刚性需求旺盛、转移性需求增加、外来需求强烈，生存类需求和享受类需求分离度增高。8、合作者的增多