设计培训-商业动线-城市综合体（商业部分）之商业动线设计

四 四 城城市综合体(商业部分)之规划设计11理成理学与室内设计的术语之一，意指人、车、货在室动线设计的分类：：内部和外部动线：阴线和阳线动线动线成垂直动线成口人行出入口业人行入口主要分为两类，一是利用外部主导客主动线的导入型主入口；二是利用百货主力店口都比较强调面向周边主干道的城市形象延展方向感。成相对次要的城市道路导入。商业价值较为均等成‐动线设计的设计构成能为项目带来大量人流，"车库出入口设于交通量较少的非主道路上(内部道路)。指引)。Drop道路地下车库坡道层预留与地铁4号线接驳OOff地下车库坡道(货车)Drop道路地下车库坡道层预留与地铁4号线接驳OOff地下车库坡道(货车)道路地下车库坡道出租车私家车DropOff地下车库坡道(货车)巴士DropOff道路地下车库坡道出租车私家车DropOff地下车库坡道(货车)巴士DropOff成口公共交通出入口接通道，同时依靠便捷的垂直交通把交通客流引导至商业层面；与项目周边的商业体形成对接联动都是在商业设计中值成口入口广场口入口门厅口入口前室口入口标识成A入口走廊宽度、入口与垂直动线距离C建议：到最近的自动扶梯或垂直电梯距离建议30米地铁人流推动结构成口入口前室(大堂)A.入口大堂，对消费者而言，重要的空间动线指标B.消费者进入商业空间的过渡、缓冲空间C.商品商店位置标示板及购物指南集中放置处成低分低分辨率的“种子外立面”和高分辨率的“LED晶片”结合成包括主动线、次动线和辅助动线(连廊、天桥、阶梯等)。商业主次动线的设计，商业设计给消费者最直接的感官体验，寸营业空间都能充分发挥其最大商业价值，商"对于消费者而言消费的疲劳感。"对于零售商而言经营业绩。"对于商业项目而言线三大衡量指标可达性：位置感：①封闭型“口”字动线"一般围绕大中庭形成单一"商业展示面佳，不存在理；"一般用于中高端商业项目，口②封闭型圆弧动线"动线形成回路，商业展示面佳；"中庭空间利用率和商业价值极高，往往会安排一些极富特点的功能③人字型或T字型动线"消费空间的多元化，建筑"在项目中心位置一般会设人流集散区；"多用于中高档购物中心，口④L型动线"充分借助平面优势，一般以单动线为主；"L动线一般拥有较长的眼界商业展示面，并设置多出入口。"此类动线，一般会通过主题化分区的办法增强平面可达性和可视性。口⑤多(次)动线"常见于单层平面较大(大于2万平方米)或者局部进深较深的平面；"特殊业态，例如专业市场等亦偏好多动线模式。单层面积约1.8万单层面积约1.8万相对清晰单单层面积约2.4万建议：平面规则单层面积大于1万平方米，不建议采用封闭式动线，否则容易产"原则一：动线和出入口的交界点要高度匹配"原则之二：通常情况，单动线要优于多动线，多动线应有汇聚点，"地块形状、交通组织"物业规模及形态、单层面积大小"项目商业定位、商业业态"内外部平面垂直交通节点组织"预计未来客流量"各区域客流的均横性"消费者的消费行为习惯"零售商家的铺位分割""消防疏散的规范要求成垂直动线口垂直动线设计包含内容口垂直动线的衡量标准口垂直、平面动线间人流组织关系口垂直动线与商业业态布局间的关系垂直动线口垂直动线设计包含内容平面商业动线使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费，而垂直交通动线将促使人流从低楼层向高楼层运动。金一般呈现“金字塔”型分布，楼层越低吸引消计原则是要充分激发消费者“登高意愿”，通过的垂直交通工具、活力动感的空间设计，口设计良好的垂直动线三大衡量指标均衡性：秩序性：置端或者区位置，同时会安排垂。一层设立通线末端或者近，应寻找点使商业人自然，便利地下行，自然。垂直交通动线的设置需要注意四点：离垂直电梯量：以及垂直交通节点之间的距离，需要与平面商业业态、平：需要考虑相互之间的关系，实现在平面上垂直人流动线引。口垂直、平面动线间人流组织关系于动线末端或者消费者不口垂直动线与商业业态布局间的关系杭州万象城影院疏散口临近中庭处垂直电梯；深圳万象口垂直动线与商业业态布局间的关系均衡性：秩序性：成口后勤动线定义载货工具卸载货物到各个店铺的动线，由货、卸货通道所组成。口后勤动线与建筑体量之间关系州万象城，单层面积均在20000‐30000平方米之间，平万口后场数量位置与主力店、业态之间的关系计上，并没有太多考虑为主力店设置单独的卸货平台平台天桥p点状中庭设计建议：点状中庭面积一般控制在600-1000平方米左p点状中庭设计建议：点状中庭面积一般控制在600-1000平方米左一般在30-50米左右。分析：杭州万象城一般在30-50一般在30-50米左右。分析：深圳万象城 线状中庭 线状中庭p，挑空部位宽度9到11米，两侧商铺前走廊宽度一般不少于4米，便挑空部位宽度9到11米，两侧商铺前走廊宽度一般不少于4米，便挑空部位宽度9到11米，两侧商铺前走廊宽度一般不少于4米，便2.商业广场：厦门磐基中心3.3.下沉广场城光华IFCIFC过下沉广场引导客群0平米的下沉广场的苹果旗舰店及同层年轻时尚品牌设置，有效将些类消轻人流4.连廊退台过道宽度)到一定作用)置地广场5.5.屋顶空间案例：新加坡案例：新加坡VIVOCITY新城市广场铺位划分影响口商业空间的柱网口停车场的柱网口口商业空间的柱网最新代购物中心做法最新代购物中心做法口商场交通空间平台均为悬挑设计，结构柱均退让到店铺内部，使得店铺之间的可视最大化完全呈现商业展示面。，，上海浦东IFCMALL 口主通道设计适的步行空间，使顾客在穿行主口次通道设计口停车数量配比(深圳万象城为例)"地上地下停车场的数量和配比关系"地下停车792辆设于B2F，3个出入口，其中2个圆形双坡"项目车行出入口设于地块西面，与人行入口有效分离。口停车位与垂直交通组织引导地上局部楼层停车(夹层)是万象城在设计上均会考虑铺位划分的影响口不同设计阶段需要与主力店招商进度配合口主力店对设计的影响口主力店布局原则0口不同设计阶段需要与主力店招商进度配合消费者而是商家，特别是主力店，发展商需要按照他们的要求进行规 概念方案方案阶段扩初设计施工图口主力店对设计影响口主力店布局原则将主力店设置在中央地带，形成平面商业核心，利用这广告展示新加坡ION新加坡ION‐商业形象设计北京三里屯Village‐商业形象设计新加坡313@Somerset‐商业形象设计广告展示‐商业形象设计城‐商业形象设计上海浦东IFCMALL-出租车落客点‐商业形象设计上海浦东IFCMALL-卫生间等候区处理新加坡ION新加坡处理新加坡ION新加坡怡丰城‐商业形象设计新加坡313@Somerset加坡怡丰城‐商业形象设计merService新加坡ION香港青衣城‐商业形象设计新加坡313@Somerset新加坡TheCentral五五性综合体开发企业研究合体开发模式之比较11223344551衡发展模式1衡发展模式较强的视觉冲击太古广场22客户(产业)支撑核中信广场3心发展模式3心发展模式较强的视觉冲击商城4核心发展模式4核心发展模式人流/商业气氛功能化体系一流合作团队华润中心四种发展模式收益比较包经营-包经营包经营出租出租出租租出租出租出租出租征各功能可自营销售各功能可销售或出公寓收益受写租售情况影响寓受酒店经营响较大各功能可自营销售出租且互不依影响55性综合体开发企业研究城系列MALL列城系列1.企业简介2.企业架构3.大悦城系列4.商业地产运作模式1.企业简介国最大的粮油食品进出口公司和实力雄厚的食品生产商集团，城品牌、中粮广场品牌及其他出租型物业档公寓、写字楼、购物岛、哈尔滨、沈阳、南昌、苏州等地，目前旗下设有凯莱大饭店、凯莱大店、凯莱商务酒店及凯莱度假酒店等16家不同星级的连锁酒店中粮地产(集团)2.企业架构中粮集团 中粮地产(集团)2.企业架构中粮集团 3.大悦城系列p商业部分建筑面积约11万平方米，其中零售约88000平方米、餐饮约14,500平方米、电影院约10000平方米p规划总建筑面积超过40万平方米，购物中心23万平方米p购物中心地上11层，地下3层p规划引进主力店、次主力店、特色店等各类商户400余家p项目定位“超级家庭生活娱乐购物中心”，以家庭为主题包装商业p总建筑规模53万平方米，购物中心27万平方米p首次引入天津大批时尚品牌，定位“国际时尚生活城”p总规划建筑面积约40万平方米p定位追求生活品质和时尚品牌消费的都市精英人群p总建筑面积为54万平方米，其中商业建面35万平方米p定位为国际化时尚生活地标mall以万客隆为主力从市场选择容易形成协同效应的餐饮、娱乐、健身休闲品牌作为商业组合，捆绑发建立物业管理团队，提升集团投资性物业价值以大型购物中心为主力店，建设集高档酒店、写字楼、公寓、娱乐休闲于一体的城市综合体中粮置业以万客隆为主力从市场选择容易形成协同效应的餐饮、娱乐、健身休闲品牌作为商业组合，捆绑发建立物业管理团队，提升集团投资性物业价值以大型购物中心为主力店，建设集高档酒店、写字楼、公寓、娱乐休闲于一体的城市综合体中粮置业产开发业务，通过竞购全国范围内的SHOPPINGMALL，将商业投4.商业地产运作模式标志着中粮集团正式进军商业地产领域；未来3-5年内，中餐饮、娱乐、办公、居住、展览、会议等城市生活的若干功能在空间上进行组合，形成针对目标客户的全服务链，在各部分间建立一种相互依存、相互补益S今后以大悦城项目为主的中粮置地可能单独上市，与以住宅为主的中粮地产一报。p新项目的目标城市集中在一线城市和省会级核心城市p主要通过收购的方式来拓展新项目p商业地产项目全部自主经营p长期持有项目，并力求通过良性的经营来实现物业的升值p将商业地产业务发展到一定规模后，实现内地或者香港上市p已打造“大悦城”品牌，并在全国各地复制MALL及来福士系列1.企业简介2.企业架构3.商业地产运作模式MALL及来福士系列1.企业简介口凯德中国是嘉德置地集团在华业务统称，包括凯德置地(中国)投资有限公司、凯德惠居(中国)、凯德商用和雅诗阁中国四大业务单位以及其所涉及及管理者之一。凯德商近100个商业地产项目，物业总值约1500亿人民币，总面积约840万业，在内地35个大中城57个商业地产项目，总建筑面积约580万平方米，物业总值约民币中国业务中国业务MALL及来福士系列2.企业架构嘉嘉德置地凯凯德置地凯德商用雅诗阁国际房地产基金管理和金融融咨询服务的嘉德资产管理有限公司、从事公司服务的雅为凯德MALL或凯德广场这部分主要是原来嘉茂和嘉信茂更名所致，保留来福士旗下全部41家酒店资产(遍布世界26座城市)打包出售给美国柯罗尼基金。过资产包组合用自身资金优物业坡上市，实本变现户分摊到众多小散获得的“免贷款”作为运，包括项目基金两个层面大用凯德MALL及来福士系列3.商业地产运作模式过资产包组合用自身资金优物业坡上市，实本变现户分摊到众多小散获得的“免贷款”作为运，包括项目基金两个层面大用凯德MALL及来福士系列3.商业地产运作模式前期收购前期收购：p33.73亿元人民币接手深国投另外15家商场65%的股权。、以3亿元价格收购北京华p时间(CapitalRetailChinaTrust，资产运作：p嘉德置地中国商用物业首支REITs中国零售房地产信托基金(