2023年房地产估价师考试

2０23年房地产估价案例与分析考试试题及答案解析一、问答题(共3题，每题10分。请将答案写在答题纸相应的题号下)（一)甲房地产估价机构（以下简称甲机构)于２0２3年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2０23年1月，因借款人不能如期偿还贷款,处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多,银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2023年８月出具的估价报告进行复核估价。ﻫ请问：1．复核估价时应如何拟定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况?ﻫ2．复核估价的估价目的和价值定义应如何表述?(二)甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后,甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款,委托丙房地产估价机构评估其抵押价值,估价结果为9000万元。

请问:若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的因素有哪些?(三)某城市规划建设一条环城公路，通过某商品住宅社区南侧。该社区已建成使用3年,共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为１4００0㎡。建设环城公路需占用该社区500㎡绿地,并拆除一幢面积为900㎡的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和补偿,委托房地产估价机构进行评估。ﻫ请问:理论上政府补偿和补偿的内容应涉及哪些方面？二、单选题(共3大题，１0小题，每小题２分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意,请将这个答案相应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）（一）某商品住宅开发项目，征收土地面积５0０0㎡，其中建设用地面积4５0０㎡，代征地面积5００㎡，规划建筑面积为1５0０0㎡。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于２023年1０月１8日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至２02３年10月１8日,该项目已投入70%的建设资金，完毕了主体结构,预计１年后可所有竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其于2023年10月1８日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/㎡,且按每月1%递增；平均投资利润率为8%,贷款年利率为7．47%,折现率为10%。ﻫ1．下列关于在建工程抵押的表述中,对的的是（

)。ﻫＡ．在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35％时才可以设定抵押

B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押

C．在建工程抵押权实现时,设定抵押权后新增建设的部分不能处置

D．在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权

2．若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价,下列关于投资利润率选取的表述中，对的的是（

)。ﻫＡ．成本法和假设开发法采用的投资利润率相同

Ｂ．成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率

C．成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率ﻫD.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较ﻫ3.采用成本法估价时,土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元／㎡，则土地总价为（

)。

A．10３5．０

ﻫB．１０66.1

ﻫＣ.11５0.0ﻫD.１184．5ﻫ４.采用假设开发法中的钞票流量折现法估价时，开发完毕后的房地产价值在估价时点为(

)。

A．9734．２

Ｂ．1０218．3

C.10４0７．5

D.10４58.８(二）甲公司拥有一宗面积为80０00㎡的工业用地，地上建有面积为５０000㎡的厂房及1０000㎡的自用办公楼。新一轮城市规划已将该区域调整为城市住宅区。ﻫ５．甲公司因申请抵押贷款委托房地产估价机构评估该宗房地产的价值，受托房地产估价机构应(

)。ﻫＡ．按工业用途估价ﻫB．按居住用途估价ﻫC．按工业用途评估厂房价值，按办公用途评估自用办公楼价值

D．先分别按工业用途和居住用途估价,然后予以综合

6．受托房地产估价机构对该宗房地产进行抵押估价时,对的的思绪是(

）。ﻫＡ．地价按照工业用地评估,厂房价值按照重置价格采用成本法评估,办公楼参照周边写字楼的售价等进行评估ﻫB.按照建筑面积分摊厂房和办公楼各自占用的土地面积，分工业和办公两种用途分别评估各部分房地产的价值ﻫC.地价按照工业用地评估,厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估ﻫＤ.根据城市规划的规定，按照最高最佳使用原则,地价按照住宅用地评估，厂房和办公楼按照重置价格采用成本法评估

７.假如政府征收该宗房地产,则依法应给予甲公司的拆迁补偿为（

）。ﻫA.被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值

B．被拆迁房屋占用范围内的土地价值和停产停业损失

C.被拆迁房屋的价值和停产停业损失

D．被拆迁房屋及其占用范围内的土地价值和停产停业损失(三)甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产,建成于2０2３年，现状用于商业,于2０2３年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款,委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。ﻫ8.下列关于该宗房地产抵押估价的假设和限制条件分析中,不合理的假设是（

)。ﻫＡ.估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让

B．估价对象法定用途为工业，现状用途为商业，遵循最高最佳使用原则,设定估价对象用途为商业ﻫC．该地区房地产市场状况保持稳定,未发生重大变化或实质性改变

D.本次评估假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题ﻫ9．对该宗工业房地产进行区位因素分析时,一般不重点分析的因素是（

）。ﻫA.交通条件

Ｂ．产业集聚度

C．基础设施完备限度

D.公共设施完备限度

10.该宗房地产的再次抵押价值为(

)。ﻫＡ．初次抵押时的价值－初次抵押贷款余额

B.再次抵押时的价值－初次抵押贷款余额ﻫC.再次抵押时的价值-已抵押贷款额／贷款成数ﻫD．再次抵押时的价值-已抵押贷款余额/贷款成数三、下列房地产估价报告存在多处错误,请指明其中的1３处（每指明1处错误得3分，本题全对得４0分。请在答题纸上作答。每个错误相应１个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）四、估价目的ﻫ为拟定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。ﻫ五、估价时点

２02３年6月30日ﻫ六、价值定义ﻫ房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。ﻫ七、估价依据ﻫ（一）有关法律、法规、政策文献和技术规范

１．《中华人民共和国物权法》。ﻫ２.《中华人民共和国担保法》。ﻫ3.《中华人民共和国城市房地产管理法》。

4．《中华人民共和国土地管理法》。ﻫ５．《中华人民共和国城乡国有土地使用权出让和转让暂行条例》。ﻫ6.《城市房地产抵押管理办法》。ﻫ7.《房地产估价规范》。

（二)委托方提供的有关资料（略)ﻫ(三）估价方掌握的有关资料

1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料。

2．估价对象所在区域同类型房地产出租资料。ﻫ3．国家及本地有关税费法规。ﻫ4.其他政策文献等。

八、估价原则ﻫ本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下,具体依据如下法则:

１．合法原则(略)。

2.最高最佳使用原则（略)。ﻫ3.替代原则（略)。

4.估价时点原则(略)。

九、估价方法ﻫ因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达,比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用,故本次采用市场法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果,最终拟定估价结果。ﻫ两种估价方法定义如下:(略）。ﻫ十、估价结果（略）ﻫ十一、估价人员（略）ﻫ十二、估价作业日期（略)

十三、风险提醒（略)

十四、估价报告应用的有效期(略）房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)

二、区域因素分析（略）

三、市场背景分析(略）ﻫ四、最高最佳使用分析（略）

五、估价方法选用(略）ﻫ六、估价测算过程(略)ﻫ（一）市场法ﻫ市场法是将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格作适当的解决来求取估价对象价值的方法。ﻫ计算公式:

估价对象市场价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数ﻫ1.可比实例选择ﻫ区域市场同类项目售价等数据组见下表：（略)。ﻫ根据替代原则，结合估价对象实际情况,选取以下三个项目作为可比实例：

可比实例A：银行大厦,位于金融街Ｂ区7号,钢筋混凝土结构,写字楼用途,占地面积为1097１．27㎡,建筑面积为987４1．45㎡,地上二十层,地下二层,交易单价为１7272元/㎡（按建筑面积计算，下同)，交易时间为２023年4月。

可比实例B:新新大厦,位于金融街C区2号,钢筋混凝土结构，写字楼用途,占地面积为5６99.77㎡,建筑面积为34198.６3㎡,地上十五层，地下二层,交易单价为16７00元/㎡，交易时间为２023年1０月。

可比实例C：中正大厦，位于金融街D区３号,钢筋混凝土结构，写字楼用途,占地面积为975２.56㎡,建筑面积为８37７3㎡,地上二十三层，地下三层，交易单价为17５78元/㎡，交易时间为2０23年5月。ﻫ2.房地产比较因素条件说明表ﻫ附

件（略)四、指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个。如将对的的内容改错,则每改错1处倒扣２．5分。本题最多扣至0分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错)。以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段:

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为钞票的也许性。ﻫ影响房地产变现能力的因素重要有：

１.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用,合用多种用途。一般地说,通用性越差，用途越专业化的房地产,使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。ﻫ估价对象中,大型商场部分通用性一般;办公楼部分通用性较好。ﻫ2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说,独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。ﻫ估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全,独立使用性均较好。

3.可分割转让性：所谓可分割转让性,是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强;反之，变现能力就较弱。ﻫ估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。

4.房地产开发限度:估价对象为在建工程，至估价时点已完毕打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。ﻫ由于在建工程不拟定因素较多,估价对象变现能力较强。ﻫ5.价值、规模大小:一般地说，总价值越大、规模越大的房地产,所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如,大型商场比小店铺的变现能力弱。ﻫ估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。

6.区位：一般地说,处在越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。ﻫ估价对象位于××商务圈，较繁华,区位状况较好，变现能力较强。ﻫ综合分析以上影响因素,估价对象房地产变现能力较强。假定在估价时点拍卖或者变卖,受各种因素影响，其最也许实现的价格一般比评估的正常市场价值要低，预计约为评估价值的7０％左右。2023年试题参考答案一、问答题

（一)答：１．复核估价时,若甲机构在拟定估价时点时无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周边环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况为准。

2．复核估价的估价目的可表述为:受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核；价值定义可表述为:在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，拟定估价对象客观合理的抵押价值。ﻫ(二)答:1．估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上,由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。

２.估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值,而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言,两个价格之间会有差异。

3.设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并通过政府主管部门批准,估价对象用途、规模均有也许发生了改变，仅从改变设计方案角度看,改变前后价值也会有差异。ﻫ4.购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年,估价对象价值与购买价值会有差异。

（三)答：1．政府应对占用的社区5０0㎡绿地进行补偿，依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于社区全体业主所有,即使是市政建设需要占用，也应给予社区全体业主绿地损失补偿费,同时,由于修建环城公路,给社区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应补偿。

２．《中华人民共和国物权法》第四十二条规定,征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的９00㎡的住宅楼的业主（或产权人）依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费）、搬迁补贴费、过渡补贴费，安顿补贴费(针对住房困难的低收入家庭的)等。ﻫ二、单项选择题

1．Ｄ2.D３.D４．B5.A６．C7．Ｄ8．B9．D10．Dﻫ三、指错题

１.致委托人函中缺估价对象的具体说明。ﻫ２.致委托人函中缺估价报告应用有效期。

3．致委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值说明(或者说给出了估价对象的市场价值但没有给出抵押价值)。ﻫ4．估价对象权利状况描述不全，未交代是否有共有权人、是否设立抵押权、缺房屋所有权情况说明。

５.估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍。ﻫ6．估价对象中缺区位状况介绍或说明。

7.估价对象中缺现状使用情况说明,如是否有出租情形、各层使用情况（含地下第三层)等。ﻫ8.估价依据中缺《房地产抵押估价指导意见》。

9.估价原则中缺谨慎原则。ﻫ１0．估价结果报告中缺变现能力分析。

11．市场法中对可比实例的介绍中缺少是否有地下车库的说明。

１２.市场法计算中可比实例B交易时间与估价时点相距近两年,不宜选作可比实例。ﻫ13.市场法计算中可比实例C交易时间与估价时点相距一年以上,也不宜选作可比实例。

1４．可比实例Ｂ成交规模小,与估价对象规模不相称,不宜作为可比实例。ﻫ1５．市场法计算时缺少对距市中心距离的调整(或应对可比实例“距市中心距离”进行调整）。

16．周边景观应属于区域因素。

17.市场法计算中可比实例Ｂ、C的交易日期调整系数分子分母颠倒了,分子应为100,分母分别为1０2和99。

1８.市场法计算中缺权益状况说明和调整。ﻫ19．市场法计算中缺地上楼层和地下楼层不同的调整。

20．市场法修正系数计算应说明理由。ﻫ21.市场法计算中缺地上车位的价值计算。ﻫ22.地下车库价格仅用收益法一种方法计算未说明不选用其他方法的理由(或在市场法中缺地下车库的计算)。

２3.估价结果中缺法定优先受偿款和抵押价值说明。

四、改错题

1．在通用性表述中,“标准厂房比特殊厂房的通用性差”的说法错误,应为“标准厂房比特殊厂房的通用性强”。

2．在房地产开发限度表述中,“由于在建工程不拟定性因素较多,估价对象变现能力较强”的说法错误，应为“由于在建工程不拟定性因素较多,估价对象变现能力较弱”。ﻫ3．缺少变现时间长短的说明。

4.缺少变现费用、税金的种类、数额和清偿顺序的说明。解析二、单项选择题ﻫ1．根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的所有或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此选D。

3．23０0元/㎡×5000㎡×（１＋3％）=1１84．5万元。

4．6650元/㎡×（1+1％)12÷(１+10％)×15000㎡=１02１８.3万元。ﻬ202３年房地产估价理论与方法考试试题及答案解析一、单项选择题(共3５题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号)1.一个估价项目中的估价目的,本质上是由（）决定的。ﻫＡ．估价机构

B.估价师

C.估价报告使用者ﻫD．估价委托人的估价需要ﻫ2.一个估价项目中的价值类型，本质上是由（)决定的。

Ａ．估价委托人

Ｂ．估价师

C.估价目的

D.估价对象ﻫ３.下列关于价值类型的表述中,错误的是（)。

A.在用价值为市场价值ﻫＢ.投资价值属于非市场价值ﻫＣ．市场价值的前提之一是继续使用ﻫD.同一估价对象也许有不同类型的价值ﻫ4．李某购买的商品房交付后,经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元,并延迟入住3个月。本地类似商品房的月有效毛租金为300０元，运营费用占有效毛租金的１５%。若月报酬率为0．5%,则室内空气质量不符合国家标准给李某导致的损失为（）元。ﻫA．500０ﻫＢ.１25７4

Ｃ.1２65０

D．13911

5．下列经济活动中,不需要进行房地产估价的是（）。ﻫA.了解某宗房地产的出租人权益价值

B.了解某公司涉及房地产及特许经营权等在内的公司价值

C．了解某地区地震后房地产价值的变化ﻫD.了解某宗房地产的应纳城乡土地使用税额ﻫ6．任何一宗房地产只能就地开发、运用或消费,并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发运用的这一特点,本质上是由房地产的(）特性决定的。ﻫA．易受限制ﻫB.互相影响

C.独一无二

D.不可移动

7．下列房地产中,变现能力相对较强的是(）。

Ａ．用途专业的房地产ﻫB.价值较大的房地产ﻫＣ．独立使用的房地产

D.不可分割的房地产ﻫ８.下列影响某套住宅价格的因素中,不属于实物因素的是()。

A．户型ﻫＢ.楼层

C.层高

D.装修ﻫ9．对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是()。ﻫＡ．谨慎价值

B.市场价值

Ｃ.残余价值

Ｄ．快速变现价值

１0．某套200㎡、单价4000元／㎡的住宅,规定成交时首付20万元,余款在３年内分３期支付，每期末支付20万元。假如折现率为５%，则该套住宅的实际价格为（)万元。ﻫA.71．8４ﻫB．74．４7ﻫＣ．75．23

Ｄ．８0．0０11.下列房地产价格中,相对能更好反映地价水平高低的是（）。

A.土地总价ﻫB．土地单价ﻫC．楼面地价ﻫＤ.商品房价格ﻫ1２．设立地役权通常会使()。

A.供役地的价值下降

B.需役地的价值下降

C.供役地与需役地的价值都下降ﻫD.供役地与需役地的价值都上升

１３．下列关于房地产价格影响的表述中,对的的是（)。ﻫA.在卖方市场下,增长卖方的税收通常会导致房地产价格上涨

B.增长房地产持有环节的税收,通常会导致房地产价格上涨ﻫC.在买方市场下,增长卖方的税收通常会使房地产价格下降ﻫＤ．严格控制房地产开发贷款,通常会使房地产价格下降

14．在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款,符合房地产估价普适技术性原则中的(）。ﻫA.谨慎原则ﻫＢ.替代原则ﻫＣ.合法原则

Ｄ.最高最佳运用原则ﻫ15.近日出具的一份估价报告中的估价时点,估价对象状况和房地产市场状况所相应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型也许是（）。

A.在建工程抵押估价ﻫB.房地产损害补偿估价

C.期房市场价值评估ﻫＤ．房地产估价的复核估价ﻫ16．在某旧城改造的房屋拆迁中,因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积,所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是(）。ﻫA．统一房地产范围

B.统一付款方式ﻫC．统一价格单位

D．统一市场状况ﻫ17.估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为８６万元,具有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（)万元。ﻫA.７5．00

B.75．60ﻫＣ．8３.60

D．8６.０0ﻫ18.某写字楼的采光受到影响,为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元,每年增长电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响导致的损失为（）万元。

A.35．00ﻫB．5６．29ﻫC．86．２９

Ｄ．180.００ﻫ１9.某房地产20２３年４月的价格为6５00元/㎡,已知该类房地产２０２3年3～10月的价格指数分别为105.53、103.8５、100.04、９9.86、９8．2８、９6．45、9２.17、９0．0８（均以上个月为基数1０0)，该房地产2023年1０月的价格为（）元/㎡。ﻫＡ.5110．５1

Ｂ.5３0７.26

Ｃ．55４9．95ﻫＤ.５6３8．13

２０.报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（)。ﻫA．投资率是投资回收与投入资本的比率

B.风险大的投资，不拟定因素多,故报酬率应低。反之,报酬率应高

C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所规定的报酬率

Ｄ．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率21.对于收益性房地产来说,建筑物的经济寿命是（)。

A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间ﻫB.在正常市场和运营状态下净收益大于零的连续时间ﻫC.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间ﻫD.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间

22.某宗已抵押的收益性房地产,年有效毛租金收入５00万元,年房屋折旧费３0万元，维修费、,保险费、管理费等50万元，水电供暖费等４0万元,营业税及房地产税等６5万元,年抵押贷款还本付息额７0万元,租赁协议约定,保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人承担。该房地产的净收益为(）万元。

A．245

B.２75

Ｃ.３15

D．3４5

23.某宗房地产年收益为６0万元，建筑物价值为200万元,建筑物资本化率为12%，土地使用期限为３0年，土地报酬率为6%,该房地产的价值为(）万元。ﻫA．489．99ﻫＢ．495．5３

C.６95．５3ﻫD．800．00ﻫ２４．某房地产开发商开发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，开发完毕后销售均价为300０元/㎡,已知取得土地时楼面地价为１000元／㎡,开发成本和管理费用为1200元/㎡，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完毕后即开始销售,销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的５.5%,开发期为1．5年,年利率为1０%。该幢写字楼的销售利润率为（）。ﻫA.7.90%ﻫＢ.11．0８%

C.11．83%

D．１3．7３％

２5.某成片荒地面积1k㎡，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让,开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元,年贷款利率为７.2％,开发经营期为1年。上述费用均匀投入,可转让土地面积比率为65%,该地块可转让土地的应计成本是（）元／㎡

A．310．６1ﻫＢ.32１．６０ﻫC．477．87

D.4９4.77

２6．某写字楼的建筑面积为４000㎡，剩余经济寿命为32年,由于没有电梯，出租率仅为８0%，月租金为30元/㎡。本地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元/㎡，报酬率为６%,假如修复没有电梯这一功能缺陷,则该写字楼可升值为(）万元。

Ａ.６7．60

B.811．24

C.１622．48

D.2４33．72ﻫ２7．在假设开发法的钞票流量折现中,估价对象开发完毕后的价值相应的时间一般是（）。

A．取得待开发房地产的时间

B.开发期间的某个时间ﻫC.开发完毕后的时间ﻫD．开发完毕之后的某个时间ﻫ28．现评估一个半年前停工的在建工程价值,经测算,完毕所有工程的建造费用为1500元/㎡,其中主体工程900元／㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完毕，未施工的安装及装饰装修工程按原设计规定在1年内完毕,未完毕部分的费用均匀投入。若折现率为1５%，则在估价时点的续建费用为（)元/㎡。ﻫA.４８6．5２ﻫＢ.521．７4

C.559.50ﻫＤ．1398．76

2９.直线趋势法y＝a+bX中的常数a、ｂ,是由（）决定的。

A.房地产的历史价格资料ﻫB．房地产的未来价格资料ﻫC.房地产的现实价格资料

D．估价师选取的现时和未来的价格资料ﻫ３0.某类商品房２023~2０23年的售价分别为6000元／㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7２12元／㎡、76４5元／㎡。运用平均增减量法,该类商品房２023年的价格为（）元／㎡。ﻫA．7９７４．00

B.802３．0０

Ｃ.8056．25ﻫD.8078.0０

31.威廉•阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（ｔ）=Ｎ［Pc－Ｃ-kｃ(ｔ）]中，Ⅳ表达(）。

A．单位面积土地上农产品的产量

B.市场上每单位农产品的价格

C．生产每单位农产品的成本

Ｄ．向市场运送每单位农产品的成本

32.某工业用地总面积为３０00㎡,容积率为０．5，楼面地价为１0０0元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地,容积率为４．0,相应的楼面地价为1５00元／㎡。该改变用途理论上应补地价为(）万元。

A.５00ﻫＢ.５2５

C．6００

D.1６50

33．某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高,其因素也许是（)。ﻫA.空置率偏小

B．运营费用偏大

C．收益期限偏短ﻫＤ.报酬率偏高ﻫ３4.某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程,采用假设开发法求取其价值时，开发完毕后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值,实质上采用了（）。ﻫＡ．假设开发法和基准地价修正法两种方法ﻫB．假设开发法和成本法两种方法ﻫC.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法ﻫ３5．在估价假设和限制条件说明中,当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应（）。ﻫＡ．假定建筑结构是安全的ﻫB.肯定建筑物是安全的

C．强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定ﻫD．说明建筑结构安全难以拟定二、多项选择题(共1５题，每题2分。每题的备选答案中,有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分;少选且选择对的的，每个选项得0．5分)１.下列经济活动中,需要评估房地产抵押价值的是（）。ﻫA．增长抵押贷款ﻫB.抵押期间对抵押房地产进行动态监测ﻫC.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

Ｄ.处置抵押房地产

Ｅ．租赁抵押房地产

2．下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。

A.中华人民共和国物权法ﻫB．中华人民共和国城市房地产管理法

Ｃ．城市房地产开发经营管理条例

D.房地产估价规范

E.城市房屋拆迁估价指导意见

3.下列引起房地产价格上涨的因素中,属于房地产自然增值的因素有（)。ﻫA．对房地产自身进行投资改良

B．需求增长导致稀缺性增长

Ｃ.通货膨胀

D．外部经济ﻫE．提高建导致本

４.在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常涉及（）。ﻫＡ．拖欠建设工程价款

B.已抵押担保的债券数额

C．房地产变卖处置费用

D.诉讼费用ﻫＥ．其他法定优先受偿款

5．下列房地产价值类型中,属于非市场价值的有()。

A.完全产权价值

B．出租人权益价值ﻫC．快速变现值

D.承租人权益价值ﻫE．残余价值ﻫ6.下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有(）。

A．建筑平面布置ﻫB．朝向、楼层ﻫC.环境景观ﻫＤ．土地开发限度

Ｅ.房屋完损等级ﻫ7．下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中,对的的有(）。ﻫA.居民收入的真正增长,通常会导致房地产价格上升

B.假如居民收入的增长是衣食较困难的低收入者的收入增长，则对房地产价格影响不大ﻫC.假如居民收入的增长是中档收入者的收入增长，则会促使房地产上升ﻫＤ．假如居民收入的增长是高收入者的收入增长，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大ﻫE．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大ﻫ８.根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有(）。

A.土地所有权

B.依法承包的荒山的土地使用权ﻫC．宅基地使用权ﻫＤ．固有汽车加油站ﻫE．乡镇公司用房

９．下列房地产中，一般情况下合用市场法估价的有（）。

A.标准厂房ﻫB．房地产开发用地

C．行政办公楼ﻫD．写字楼

E．在建工程

1０.就收益性而言，为合理选用或拟定其净收益并客观评估其价值，往往规定估价师对其净收益同时给出（)。

A．较乐观的估计值ﻫB．较保守的估计值

C．过高的估计值ﻫD．过低的估计值

E．也许的估计值

１1.成本法中，在计算投资利息时,应计息项目涉及(）。ﻫＡ.土地取得成本

B.开发成本

C.管理费用ﻫD．销售费用

E.销售税费ﻫ1２.某房地产开发公司拟在2０23年１0月18日取得一宗房地产开发用地,预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中,对的的有（)。

A．运用假设开发法测算土地总价，估价时点为2023年１0月１8日

Ｂ．运用假设开发法测算土地总价，估价时点为202３年4月1８日

Ｃ.开发经营期为2023年１0月18日至2023年1０月18日

D.建设期为２02３年10月18日至2023年10月18日ﻫE．销售期为2023年4月18日至202３年4月18日ﻫ13．针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中,对的的有(）。ﻫA.理论上合用的估价方法，都必须选用ﻫB．在合用的估价方法中，选用两种即可

C．理论上合用的估价方法因客观因素不能用的,可以不用

D．必须选用两种以上的估价方法,不能只选用一种估价方法ﻫE．仅有一种估价方法合用的,可只选用一种估价方法ﻫ14．甲地块临街深度为1０0ft,临街宽度为15ft,形状为矩形，总价为1０0万元，相邻的乙地块也为临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列关于乙地块价格的表述中，对的的有()。ﻫA．若乙地块临街深度为25ft,则其总价为25万元ﻫB.若乙地块临街深度为５0ft,则其总价为５0万元ﻫＣ.若乙地块临街深度为75fｔ,则其总价为90万元ﻫＤ.若乙地块临街深度为１０0ft，则其总价为11０万元

E.若乙地块临街深度为1５0ｆｔ，则其总价为1１7万元ﻫ１5.在房地产买卖中对估价有多种需要,涉及评估（)。ﻫA.拟买卖的房地产市场价值

B．买方乐意支付的最低价

Ｃ．买方可承受的最高价

D．卖方可接受的最低价ﻫＥ．卖方乐意接受的最高价三、判断题(共１5题,每题1分。请根据判断结果,在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表达对的，用“×”表达错误。不答不得分,判断错误扣1分,本题总分最多扣至零分）1．在城市房屋拆迁中，假如被拆迁房屋的协议租金与市场租金差异较大，则在估价时应考虑此因素。(）ﻫ2.在城市房屋拆迁估价中,当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房的，因所调换的房屋状况为未来某个时点的状况,所以估价时点应为未来。()

3．对于房地产开发用地而言,从某个特定投资角度评估出的投资价值，一般大于市场价值。（）ﻫ4．在不考虑外部折旧的情况下,假如成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值,则说明房地产市场不景气。(）ﻫ５.周边环境状况是否良好、交通是否有助于商品运送是拟定商业用房位置优劣的首要因素。（)

6．不管是何种估价目的,估价对象状况不一定是估价时点时的状况,评估估价对象价值所依据的市场状况。(）ﻫ7.当估价对象为“干净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。()ﻫ8．房地产收益可分为有形收益和无形收益，无形收益通常难以货币化,难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。（)ﻫ9．某房地产开发项目的利润为3６0万元,土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用合计为２023万元,投资利息为２00万元,公司应缴纳土地增值税2０0万元,该房地产开发项目的投资利润率为18%。（）ﻫ10.成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估计对象价值的方法。（）

11．在假设开发法的钞票流量折现法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等,重要是根据估价对象的相应生产水平估计出的。(）

１２.一般来说，运用假设开发法估价时，同一估价对象在自己开发前提下评估出的价格大于在自愿转让前提下评估出的价值,在被迫转让前提下评估出的价值小于在自愿转让前提下评估出的价值。（）

１3.运用平均增减量法进行预测的条件是,房地产价格的变动过程是连续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大体接近，否则就不宜采用这种方法。()ﻫ14．某城市路线标准深度为2４m，划分为三个等份，从街道方向算起,各等份单独深度价格修正率分别为5０%、３0％、２0%，则临街16ｍ的矩形土地的平均深度价格修正率为1２０%。()

15．一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。()四、计算题(共2题，每题１0分。规定列出算式,计算过程;需按公式计算的,要写出公式;仅有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保存小数点后两位）１.王某于２023年６月1８日将其拥有的某个商铺抵押贷款,贷款成数为6成，贷款金额为200万元,贷款年利率为8%,贷款期限为5年,按月等额还。2023年10月1８１3,王某欲将该商铺再次抵押贷款。预测该商铺未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为2６万元，此后每年的有效毛收入和运营费用分别在上一年的基础上增长5%和3%,未来收益期限为3６年。本地该类房地产的报酬率为7%，抵押贷款成数一般为6成。ﻫ请计算该商铺2023年10月18日的再次抵押价值。2.某建成的宾馆有400间客房及会议室、餐厅等,土地面积100０0㎡，建筑容积率为2.0。土地于2年前以出让方式取得,使用期限4０年，约定不可续期，当时的楼面地价为14００元/㎡，现时重新取得该类土地的楼面地价为1750元/㎡，土地交易契税为4％。该宾馆正常建设期为２年;建筑安装工程费为3000元/㎡,专业费及管理费为建筑安装工程费的１0%;建筑安装工程费等费用第一年投入6０％，第2年投入40%,在各年内均匀投入。该宾馆建成前半年内需均匀投入广告宣传费400万元，建成时配置市场价值为５00万元的家具等用品即可投入使用。宾馆开发的投资利润率为4０%。预计该宾馆投入使用后客房的平均价格为180元/（天•间）,第１~4年的入住率分别为50%、60%、70%和80%,从此入住率稳定在80％；其他收入第1年为5０0万元,以后每年递增５%,从第4年起达成稳定。该宾馆运营费用第１年为当年收入的35％，此后各年的运营费用在第１年的基础上增长，增长额为当年收入超过第１年收入部分的2５%。ﻫ请根据上述资料分别运用收益法和成本法测算该宾馆在建成可投入使用时的市场价值。(报酬率为10%，年利率为8%)

2023年房地产开发经营与管理考试试题及答案解析一、单项选择题（共３５题,每题１分,每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答案卡上涂黑其相应的编号）1．对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下,净收益大于零的连续时间称为()。

A.设计寿命

B.经济寿命

Ｃ.法定寿命

D.自然寿命

2.地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有(）的特性。ﻫA．变现性差ﻫB．易受政策影响

Ｃ．依赖专业管理

D．效益外溢和转移

3.甲乙物业２023年1０月的价值均为1100万元。预计2023年1０月甲物业的价值为1200万元和1０00万元的也许性均为５０％，乙物业的价值为1３00万元和900万元的也许性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是(）。ﻫA.甲物业投资风险大

B．乙物业投资风险大ﻫＣ.甲、乙物业的投资风险相同

D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

４．假如整个投资市场的平均收益率为１5%，国债收益率为9%,房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为０.23,则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是()。ﻫＡ．１０．3８％ﻫB.11.０7%

C.12.45%ﻫD.１3.6２％

5.2０２3年,某市可供租售的房屋面积为3000万ｉn2,其中可供销售的住宅面积为1800万㎡,可供出租的住宅面积为45０万㎡;当年销售和出租的房屋总面积为2750万I1１2,其中销售的住宅面积为１680万㎡，出租的住宅面积为320万㎡。该市2023年住宅市场吸纳率为（）。

A.71.１１％ﻫＢ．88．８9%ﻫC.９1.67％ﻫD．９3.33%ﻫ6.某市2023年存量商品住宅的吸纳率为５0%,该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（)。

A．半个月

B.２个月

C.半年

D．2年ﻫ7.房地产市场供应垄断性的因素不涉及()。ﻫＡ．房地产市场需求的广泛性

B．房地产市场供应的异质性

C.土地所有权的排他性

D．土地的有限性ﻫ8.房地产市场自然周期中,在需求增长率由大于变为小于供应增长率的转折点上，空置率由()。

A.上升到下降

B.下降到上升ﻫC．高于合理空置率到低于合理空置率ﻫD．低于合理空置率到高于合理空置率ﻫ9.横道图法用于项目建设阶段的(）。ﻫA.质量控制ﻫB.进度控制

C.成本控制ﻫD.协议管理ﻫ10.在正式申请竣工验收之前,开发商要对项目进项初步检查。检查后由()列出质量缺陷清单。

A.开发商

B.承包商

C.监理工程师

Ｄ．使用单位1１．需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是(）。ﻫA．目的定价法ﻫB.价值定价法

C．挑战定价法

D.成本加成定价法

１2.在一定期期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。ﻫA.市场需求上限

B.市场有效需求

C．市场现实需求ﻫD．市场最低需求

13．某市２0２3年住宅的预测销售量为500万㎡,实际销售量为650万㎡,平滑指数为０．75，运用指数平滑法预测的该市2023年住宅销售量为(）万㎡。

A．500．0

B．537.5

C.61２．5ﻫD.650.0ﻫ１4.某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采用的是（)战略。

A.形象差异化ﻫB.人员差别化ﻫＣ．服务差别化

D．产品差别化

15．某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程,这一现象反映了消费者市场的（）。

A.替代性ﻫB．发展性

C．地区性

Ｄ．复杂性ﻫ16．认为利率水平是由货币的供应与需求决定的代表性理论是()。ﻫA．马克思的利率决定理论

B.可贷资金利率理论

Ｃ．Is—1M曲线模型利率理论

D．流动性偏好利率理论

17．若名义利率为10%,通货膨胀率为４%,则实际利率为（）。

A．5.77%ﻫB.6.00％

Ｃ.1０.０0%

D.14．40%

1８.某商铺的租赁期为20２3,租金按每年5％的比例递增,第1年的租金为1万元,租金于每年的年初收取，年利率为8％，则该商铺202３租金收入的现值为（）万元。

A.11.41

B.11.49

C．1２．41ﻫＤ．12.４9

19.李某从银行贷款５6万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20２３，年利率为7．5%,按月等额偿还。假如李某于第7年末提前偿还本金１０万元,则从第8年开始的月还款额为(）元。

A.34５6．0９

Ｂ．3５05.95ﻫC．35０9．7４

D.37０5.73ﻫ20.某房地产开发项目从购买土地使用权到竣工验收共用了3年时间，建成后用于出租经营,预计经济寿命为40年，土地使用权年限为５0年,则该项目的经营期为（）年。

A.37ﻫＢ.4０ﻫC.43ﻫD.502１.某房地产开发项目,当ｉ＝１4%时,净现值为４50万元；当i=15%时,净现值为-２00万元,平均资金成本率为１3．2%,基准收益率为１０％。该项目的财务内部收益率为(）。ﻫA.20％ﻫB．14.31%ﻫＣ.14.69％ﻫD．1４．80%ﻫ22.某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在2023内按年等额偿还，年利率为７%，预计该商铺第1年税后净钞票流量为３万元,假如不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为()。ﻫA．５．0０%

B.７.5０%

C.18．36%

D.28.８5%ﻫ23.赵某以12０23元/㎡的价格购买了23０㎡的商铺用于出租经营，购买价中的６０%来自银行贷款。该贷款在２０23内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元,则其偿债备付率为(）。

A.0.１2

B．0.21

C.1．26ﻫＤ．2.0５

24．房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。

A．独立方案ﻫB.互斥方案ﻫC．净现值法ﻫＤ．等额年费用法

２5．对经营期不同的房地产投资方案进行比选时,应采用的方法是（)。ﻫA．等额年值法ﻫB．差额投资内部收益率法ﻫC.净现值法ﻫＤ.等额年费用法

26．下列关于房地产置业投资不拟定因素的表述中,对的的是(）。ﻫA．空置率与有效毛收入呈反向变动ﻫB．通过与物业服务公司签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响ﻫC.权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增长ﻫD.金融机构通常规定投资者的权益投资比率不得高于某一规定的比率ﻫ27.各投资方案净现值的盼望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的重要依据，此时应选择的判别指标是()。

A.净现值

B．净现值盼望值

C.净现值标准差

Ｄ.净现值标准差系数ﻫ２8．下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（）

A．出租率ﻫB.基准收益率ﻫC.成本利润率ﻫD.财务杠杆比率

2９．某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡,总建筑面积为６80０㎡。本地同档次宾馆的综合造价为3000元/㎡,每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。

A.１800

Ｂ．2０4０

C．２１00

Ｄ．2380ﻫ30．将借款本息视为钞票流出的基本报表是(）。ﻫＡ．所有投资钞票流量表ﻫB．资本金钞票流量表

C．借款还本付息估算表ﻫＤ．投资计划与资金筹措表ﻫ３1．租赁融资在房地产领域的应用模式重要是()。

Ａ.置业投资ﻫB.设备租赁ﻫC．售后回租ﻫD.权益融资

3２.商业银行发放个人住房抵押贷款也许面临的信用风险不涉及（)。ﻫA.开发商违法预售ﻫB．借款人赖账不还

Ｃ.借款人迟延还款

D.房地产市场供需失衡ﻫ33.在贷款综合评价中,项目风险等级分为AAA、AＡ、A、和ＢBＢ、四个风险等级，其中AAＡ级相应的风险系数为(）。ﻫA．50％ﻫB.6０%ﻫC.70%

D．80%ﻫ34．在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由(）支付。

Ａ．业主ﻫB．承租人ﻫC．物业服务公司

D.业主、承租人和物业服务公司共同

3５.某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为８0%,所有承租人都能准时交纳租金,物业其他收入为2万元,则物业在该报告期的有效毛收入为()万元。

A．22.０ﻫB．2４．０

Ｃ.25.６ﻫD.26.0二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。所有选对的,得２分；错选或多选的，不得分；少选且选择对的的,每个选项得0．5分）１．下列风险中,属于房地产投资系统风险的有（）。

A．市场供求风险

B.变现风险ﻫC.利率风险

D.时间风险

E.资本价值风险

２.对房地产市场结构进行分析,除了要分析供求结构，通常还分析(）。

A.价格结构ﻫＢ.总量结构ﻫC．档次结构ﻫＤ．投资结构

E.租买结构ﻫ3．房地产市场区别于一般商品市场的特性重要有(）。ﻫA．竞争性ﻫＢ．垄断性

C.外部性

D．均衡性ﻫE.信息不对称性ﻫ4．房地产开发项目竣工后,按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应涉及（）。

A．工程质量保修书

Ｂ．可行性研究报告ﻫC．竣工图ﻫD．住宅使用说明书ﻫE.竣工验收备案表

5.采用随行就市定价法拟定价格的情形有()。

Ａ.开发商处在市场领导者地位

B.开发商难以估算成本

Ｃ.开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近ﻫD.开发商打算与同行和平共处

E．开发商具有向市场领导者挑战的实力

6．房地产市场分析可以帮助开发商（)。ﻫA．选择合适的项目位置

Ｂ．寻找投资合作伙伴ﻫC．拟定满足市场需求的产品类型

Ｄ.判断租买时机

E.进行土地使用权出让决策ﻫ７．开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有（)。ﻫＡ．供需分析

B．竞争分析

C.市场占有率分析ﻫD．投资收益分析

Ｅ.宏观因素分析

８．下列房地产投资业务模式中，钞票流出涉及土地成本的有()。

Ａ.购买—持有—出租—出售

B.购买一更新改造—出售

C.购买一更新改造—出租—出售

D.开发—销售ﻫE.开发—持有—出租—出售

9．投资回报率与资本金净利润率的差异，重要在于前者考虑了()。ﻫA.物业增值收益ﻫB.所得税ﻫC．还本付息额ﻫD．投资者权益增长值

E．权益投资ﻫ10.下列关于差额投资内部收益率的表述中,对的的有()。

A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

B．差额投资内部收益率是两个方案各期净钞票流量差额的现值之和等于零时的折现率

C.差额投资内部收益率是两个方案各期净钞票流量差额之和等于零时的折现率ﻫD．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案

Ｅ．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选,从中拟定优选方案ﻫ11.下列风险分析的内容中,属于风险估计阶段工作的有()。ﻫA.风险产生的因素分析

B.风险发生的概率大小分析ﻫC．风险因素检查

D．风险变量间的相关性分析ﻫＥ．风险概率分布情况分析

１２．实物期权方法可以应用于房地产投资决策，重要是由于房地产投资具有(）。

A．可预测性ﻫB.不可控性ﻫＣ．不可逆性ﻫD．可延期性ﻫＥ.不可弯更性

１3.编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制()。

A.钞票流量表ﻫB.损益表

Ｃ.资金使用计划ﻫＤ．资金筹措计划

E．资金来源与运用表ﻫ１4.按信托性质分类，房地产投资信托基金的类型有（)。

Ａ.权益型

B.抵押型ﻫＣ．伞型合作

Ｄ．多重合作

E．混合型

15.物业服务公司的工作内容涉及(）。

Ａ.确立管理目的ﻫB．制定维修养护方案

C．制定安全保卫方案ﻫＤ.提出预算ﻫE．拟定物业服务费的收费标准三、判断题（共1５题，每题1分。请根据判断结果,在答题卡上涂黑其相应的符号,用“√”表达对的,用“×”表达错误。不答不得分,判断错误扣1分,本题总分最多扣至０分）1.具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。（)

2.房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益,因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。(）ﻫ3．量价弹性是指某时点的房地产交易量与该时点的房地产价格之比。（）ﻫ4.开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理每一个项目的平均销售周期。()

5．一个整体市场可以细分为若干子市场，重要是由于顾客需求存在差异性。(）

6．个人住房抵押贷款采用等额还本付息方式还款时,各期还款额中包含的本金相等。（）ﻫ7.只要商品住宅的价格不下跌,就不会发生次贷危机。()

８.房地产开发项目的总开发成本中不涉及含销售税金。（)ﻫ9.借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。(）

10．不拟定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。(）ﻫ11.最高租售价格与预测租售价格之间差距越大,说明房地产项目抗市场风险的能力越强。（)

1２．基础设施建设费是指居住社区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。（）ﻫ13.预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。(）ﻫ14.无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（）

15．收益性物业可以获取的最大租金收入称为有效毛收入。（)四、计算题（共2题，2０分。规定列出算式、计算过程;需按公式计算的，要写出公式;只有计算结果而无计算过程的,不得分。计算结果保存小数点后2位。请在答题纸上作答)(一)王某以120２３元／㎡的价格购买了10间建筑面积均为80㎡的商铺。购房款的60%来自银行提供的2０2３期、年利率为７.5%、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。此外，王某在购房时还支付了相称于购房款１.5%的代理费及其他费用,于第2年末又投入自有资金40万元对商铺进行了装修，同时办理了产权证,在办证时支付了相称于购房款0.3%的手续费和3%的契税。王某的经营计划是:第3年初将１0间商铺所有出租;第2０2３末以13０00元/㎡的价格卖掉其中2间商铺，其余的商铺继续出租;第202３末以150０0元/㎡的价格又卖掉其中3间商铺,其余的商铺继续出租;第２０2３末将剩余的商铺以16０0０元/㎡的价格所有卖掉（每次卖房时均支付了相称于售价5．5%的销售税金、０.3%的手续费和１％的个人所得税）。假设:在整个经营期间，商铺的租金保持200元／（月•㎡）（按建筑面积计)不变，空置和收租损失不计,年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第1年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末;王某规定的自有资金投资目的收益率为１4%。ﻫ（1）完毕下列自有资金钞票流量表并写出相应的计算过程。

（2)列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不规定计算出结果)。(10分）

自有资金钞票流量表（单位：万元）自有资金钞票流量表(单位:万元)

年末0123～９1011~１4１516～１92０钞票流入

年毛租金收入

净转售收入

钞票流出

购房、办证及装修投入

年还本付息

年运营成本

净钞票流量

(二）某开发商以300０万元购得一住宅用地7０年的使用权，该住宅用地面积为3０0０㎡，规划容积率为5．5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为２20０元/㎡，勘察设计和前期工程费为建安工程费的３%，基础设施和公共配套设施建设费为43０万元，开发期间税费按建筑面积计算,为114元/㎡,管理费用为上述费用（土地费用除外)之和的３．5%。预计住宅在项目建成时所有售出,销售费用、销售税金分别为销售收入的3%和5．５%。项目开发期为2年，建造期为1.5年。土地费用于开发期初一次性投入,开发期间税费于建造期初一次性投入,建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷款利率为7．７%,按季计息。不考虑土地增值税。ﻫ（1)若开发商规定的税前成本利润率为3０％,求该项目的最低销售价格。ﻫ（2)若该项目的销售价格为８０0０元/㎡，求该项目保本的最低销售量。(１0分)ﻬ２0２3年房地产基本制度与政策考试试题及答案解析一、单项选择题（共40题，每题0．5分，每题的备选答案中有一个最符合题意,请在答题卡涂黑其相应的编号)１.廉租住房租金由()构成。

Ａ.维修费和管理费ﻫB.维修费和利润ﻫC．维修费、管理费和利润ﻫD.维修费、利润和税金

2．房地产开发项目的动工日期,超过土地使用权出让协议约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其因素是()。

Ａ．发现地下文物ﻫＢ．银行贷款未按期到账ﻫC.相关建材供应缺货

D.更改建筑设计

3．甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后２年未动工开发,国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为()年ﻫA.38ﻫB.４0ﻫC．６８ﻫＤ.70

4.拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的,应当由（)确认。ﻫＡ.房地产行政主管部门

B.房屋拆迁管理部门ﻫＣ.城市规划行政主管部门

D．房屋登记机构ﻫ5．房地产开发公司应当在商品住宅交付时,向购买人提供《住宅质量保证书》和()。ﻫA.《住宅使用说明书》

Ｂ.《住宅验收说明书》

C．《住宅保修说明书》ﻫD.《住宅保修保证书》

6．房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅（）之日起计算。ﻫA．竣工ﻫB.竣工验收

Ｃ．入住

D．交付ﻫ7．建设工程竣工验收由（）单位组织实行。ﻫＡ.施工

B．建设

C.监理

D．工程质量监督管理

８．在城市规划中，用来拟定城市地表水体保护和控制地区界线的是（）。

Ａ.城市蓝线

B．城市绿线

C.城市紫线

Ｄ.城市黄线

9．在房地产抵押估价中,应扣除的法定优先受偿款不涉及(）。ﻫＡ．拖欠的建筑工程材料费

B．拖欠的建筑工人工资ﻫC．抵押担保债权ﻫＤ.出租房屋租金

10．下列行为中，不属于房地产有偿转让的是(）。ﻫA.房地产抵债

B.房地产作价入股ﻫC.房地产买卖ﻫＤ．房地产继承11.房地产抵押估价报告应用有效期从（)起计，不得超过一年。ﻫA.估价时点

Ｂ.估价委托日ﻫC.估价报告出具日ﻫＤ.估价开始作业日

12．在共有建筑面积计算中,不应分摊的是(）。ﻫＡ.用作公共休憩的架空层ﻫB．本幢公共使用的电梯井

C.本幢的公共门厅ﻫD．本幢的公共过道

1３．根据《中华人民共和国物权法》,不动产登记费按（)收取。

A.面积

B．套ﻫＣ.成交价格

D．件ﻫ１４.房屋登记机构受理异议登记后，应于()个工作日内完毕登记。

A．1ﻫB．１0

C.１5

D．３0ﻫ1５．某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为240０万元，根据国家有关规定，估价收费最高为（）万元。ﻫA.1．92

B．３．60ﻫC.4．５7

D．６．00ﻫ16.某住房置业担保公司实有资本５亿元，其担保的贷款余额不得超过()亿元。ﻫA.50ﻫB.100

C．１5０ﻫＤ．200ﻫ17.对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予（)等处罚。

Ａ．罚款ﻫB．吊销估价资质证书ﻫC.吊销营业执照

D．没收违法所得

18.甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完毕估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是（)。

Ａ.经市（县)人民政府批准ﻫB．经委托人书面批准ﻫC．经房地产行政主管部门批准

D．经省（自治区、直辖市）人民政府批准ﻫ19.实行包干制的物业服务费，其构成不涉及（)。ﻫＡ.物业服务成本ﻫB．法定税费

Ｃ.物业服务公司的酬金ﻫＤ.物业服务公司的利润ﻫ２０．20２３年４月，王某将其住宅出租,月租金收入为2023元,其当月应缴纳的房产税为(）元。

Ａ.80

B．160ﻫC.200

D.２４0２１．甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售,其应缴纳的城市维护建设税为(）元。

A.１000

B．5000

C．7０00ﻫＤ．10000ﻫ２2.土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过2０0%的部分，税率为（)。ﻫA．30%

Ｂ．４0%ﻫC.5０％ﻫＤ.６0%ﻫ２3．耕地占用税实行(）。

Ａ.比例税率ﻫB．累进税率ﻫＣ.比例税率和定额税率ﻫＤ．定额税率ﻫ２4．我国住房公积金制度实行的利率政策是（）。ﻫA．低存低贷ﻫB．低存高贷

Ｃ．高存低贷

Ｄ.高存高贷ﻫ２５.在居住区控制性具体规划的控制体系指标中，建筑密度属于()。ﻫA.用地控制指标ﻫB.环境容量控制指标

C．建筑形态控制指标ﻫD．城市设计引导及控制指标

２6.查看估价对象房屋室内环境污染状况时,对室内来源的污染物,应重点查看（)。

A.墙体承重材料

B.竹质的家具ﻫC.装修装饰材料

D.家用电器

2７.跨度3６ｍ以上的厂房,其建筑结构类型一般是()。ﻫA.砖混结构

B．钢筋混凝土结构

Ｃ.砌体结构ﻫD.钢结构

28．下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，对的的是（）。ﻫA．定额计价方式采用综合单价形式,工程量清单计价方式采用总价形式

Ｂ．定额计价方式投标一般采用合理低价中标法,工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法ﻫC．定额计价方式是一种市场定价模式,工程量清单计价方式是一种政府定价模式ﻫD.定额计价方式是在发出招标文献后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单ﻫ29．可以全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是（)。ﻫＡ.地籍图ﻫB.房产分幅图ﻫＣ．房产分丘图ﻫD．房产分户图

３０．某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求(）。ﻫA．完全无弹性ﻫＢ.为单一弹性

Ｃ．富有弹性ﻫD．缺少弹性31.下列宏观经济政策中，有助于扩大总需求、增长国民收入的财政政策是()。

A．增长税收ﻫB.减少存款准备金率

C．增长政府支出ﻫＤ.减少转移支付

３2．由公司签发，承诺在指定日期无条件支付拟定的金额给收款人的票据是()。ﻫＡ.汇票ﻫＢ.本票

C．支票

D.银行券ﻫ33.根据边际成本理论,房地产开发的边际成本随容积率增长的变化趋势是（)。

A．先上升后下降的抛物线ﻫＢ.先下降后上升的“U”形曲线ﻫC．一直上升的直线

Ｄ．不受容积率的影响

34．若按等比例选择投资品,则预期收益最大的投资组合应是（）。ﻫＡ．股票+债券

B.股票＋投资基金ﻫC.债券+投资基金

D．股票+投资基金+债券ﻫ35.甲公司为规避风险，购买了公司财产保险,其可投保的标的是(）。ﻫA．甲公司非法占用了财产

B．甲公司所有的危房

C．甲公司替乙公司保管的财产

D.甲公司未经规划许可建造的房屋ﻫ36.某城市2023年至20２3年的平均房价分别是27０0元/㎡、3300元/㎡、350０元／㎡，则该城市２023年至２０2３年房价年平均增长（）。ﻫＡ．9.0４％ﻫB.１３．８６%ﻫＣ．109．04%ﻫD．113．86%ﻫ３7．在经济寿命期限内,公司固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是（）。

Ａ.会计主体

B.连续经营ﻫC.会计分期

D．货币计量ﻫ3８．下列属于要约邀请行为的是（)。ﻫA．竞买人举牌报价ﻫB．投标人将标书寄给招标单位

C．采购单位向生产单位寄送采购协议ﻫD．拍卖机构发出拍卖公告ﻫ3９．王某与甲房地产开发公司签订一购房协议,房屋总价款为3０0万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行协议，则应返还王某(）万元。

A．75ﻫＢ．12０

C．１３5

D．150

40.对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不涉及（)。ﻫA.标的非自有性

B．主体的特定性

C．目的的利他性ﻫD.权利义务的对等性二、多项选择题（共1５题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意,请在答题卡上涂黑相应的编号。所有选对的,得2分；错选或多选的，不得分;少选且选择对的的每个选项得０．５分)1．廉租住房保障资金的来源有()等。ﻫA．地方财政预算安排

B.中央财政专项补贴ﻫＣ.住房公积金增值收益ﻫD.土地出让净收益ﻫE.住宅专项维修资金

2．对国有公司改革中涉及的划拨土地使用权,可分别采用（）等方式予以处置。ﻫA．国有土地出让ﻫB.国有土地转让

C．国有土地租赁

D．国有土地作价出资(入股）

Ｅ.保存划拨土地使用权ﻫ3．在城市房屋拆迁范围内,不得进行房屋（)活动。

A．改建ﻫB.买卖ﻫＣ．赠与ﻫD.租赁

E.扩建

4.在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（）。ﻫＡ.对委托人提供的资料进行核查，保证资料的真实性ﻫＢ．对估价对象进行实地查看

C．了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况

Ｄ．将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照

E.拍摄可以反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片ﻫ5.最高额抵押权拟定的情形有（)。ﻫＡ．最高额抵押权已转让

B．新的债权不也许发生

C．抵押人破产ﻫD.约定的债权拟定期限届满

Ｅ．抵押财产被查封ﻫ6．根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定,可以公开查询的登记信息有（)。ﻫA．房屋的自然状况ﻫB．房屋权利限制状况

C.与诉讼案件直接相关的原始登记凭证

D.与产权登记相关的原始登记凭证ﻫＥ．与公证事项直接相关的原始登记凭证、ﻫ７．《中华人民共和国物权法》规定,不动产登记机构应当履行的职责有（）。

Ａ．查验申请人提供的权属证明

Ｂ．审查申请人提供的评估报告ﻫC.就登记有关事项询问当事人ﻫD．必要时对被登记房屋进行实地查看

E.及时登记有关事项

8.下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中,对的的有（)。

A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度ﻫB．《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发ﻫＣ.房地产估价师执业资格注册有效期为3～5年,具体由各省、市、自治区人民政府拟定ﻫＤ.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的,需达成继续教育合格标准ﻫＥ．房地产估价师受刑事处罚的,其注册应被撤消

9.下列关于房产税税率的表述中,对的的有()。

A.按房产余值计征的为1．2%ﻫB.按房产余值计征的为2.4％

C.按房屋租金计征的为３％ﻫD．２０２3年3月１日起，个人出租房屋按４%的税率征收ﻫE．按房屋租金计征的为12%

10．为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有(）。ﻫＡ．城市的发展布局ﻫB．功能分区

C.严禁、限止和适宜建设的地区范围

Ｄ.建筑形态控制指标ﻫＥ．城市性质ﻫ1１．下列工程建设定额中,不属于施工公司定额的种类有(）。ﻫA.施工定额ﻫB.预算定额

C.概算定额ﻫD.概算指标ﻫＥ.投资估算指标

12．在地籍图中,属于地籍要素的有()。

A.土地的编号

B．土地的运用类别ﻫC.地理名称ﻫＤ.房屋、道路、水系

Ｅ．土地的面积ﻫ13．影响债券利率高低的因素重要有()。

A.发行者的信用级别ﻫＢ.资本市场资金供求关系ﻫＣ．债券偿还期限ﻫD．利率计算方式

E.债券发行方式

１４.下列会计科目中,属于资产类的有(）。

A.短期投资ﻫB．累计折旧ﻫC.实收资本ﻫD.委托加工材料

E.坏账准备

１5．下列属于承担民事责任的方式有（)。ﻫＡ.罚款ﻫB．吊销证照ﻫC.补偿损失

Ｄ．赔礼道歉ﻫE．停止侵害三、判断题（共4０题,每题0．5分。请根据判断结果,在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表达对的,用“×”表达错误，不答不得分，判断错误扣０.5分，本题总分最多扣至０分）１．国有土地依法属于国家所有。因此,对国有土地不再颁发土地所有权证书。（）ﻫ2．经济合用住房建设用地采用划拨方式供应。（）

3.依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（）

4.凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的