蓬溪项目市场调研报告

四川鑫联行房地产营销策划有限公司二〇一六年三月二十七日蓬溪项目市场调研报告报告目的与意义市场调研结果是决策的重要依据：没有调查研究就没有发言权，按照地产项目开发流程进行市场调研是制定基本策略的重要步骤。市场调研、生活行为习惯调研、相关地产项目实地调研是成功开发的基础，本次市场调研的作用如下：有利于华盛公司进行正确的市场定位，制定和实施正确的市场营销战略有利于华盛公司实行正确的产品、价格、分销、采购、广告策略；有利于华盛公司了解竞争产品市场表现并制定有针对性的市场竞争策略有利于华盛公司评估、检测市场运营状况并及时进行调整；有利于华盛公司设计产品业态与经营方案，为开发与投资提供重要依据。工作时间安排：实地调研3月21日—26日市调分析汇总:3月27日—30日

团队安排：市调团队共计4人调研目标：蓬溪县房地产市场现状、蓬溪代表项目等.调研重点项目：锦绣国际、香榭城、尚美国际、香溪美地、天太中央国际广场、亿联建材家居五金城及传统城区商业街等调研方法：数据整合调查,现场实施调研,定性调研，观察调研,客户调研【蓬溪项目市调计划】【整体调研核心架构】目录宏观市场分析蓬溪代表项目分析市场调研结论一四六五本案及本案所在区域分析土地市场分析二销售市场解读三目录宏观市场分析代表项目分析市场调研结论一四六五本案及本案所在区域分析土地市场分析二销售市场解读三【蓬溪县城市情况概述】地理位置：蓬溪县地处四川盆地中部偏东，涪江中游，位于东经105°03′～105°59′和北纬30°22′～30°56′之间。东邻南充、武胜、合川，西连大英，南接遂宁、潼南，北靠射洪、西充。幅员面积1251平方公里，耕地面积5.57万公顷，其中基本农田5.21万公顷。市辖区及人口状况：蓬溪县现辖31个乡镇、495个行政村、30个社区（其中城区9个）。蓬溪人口稠密区，总人口近80万人，常住人口77万人，县城区常住人口12万人（该数据为官方2009年公布数据，据我司估算目前城区常住人口约15万）；劳动力资源32万人。风景名胜：高峰山（清朝道观）、中国红海（4A景区）、赤城湖、金山寺、宝梵寺、白塔禅院、旷继勋公园、张鹏翮广场。交通状况：蓬溪地处成渝经济圈腹心，周边与重庆、成都、绵阳、南充、广安等大、中城市毗邻，车程均在1个半小时内。成南高速公路、达成铁路、绵遂高速公路、国道318线横贯全境。目前，全县已形成以达成铁路、成南高速公路和国道318线为主轴，省道为骨架，县乡路为网络，江河、水库航道水运为补充的现代交通格局。国民经济状况：2015年，全县地区生产总值115.24亿元，同比增长12.4%，城镇居民人均可支配收入22295元，农民人均纯收入9048元【蓬溪县城市情况概述】【蓬溪县城市功能组团划分】空间结构：概括为“一城三区多组团”。以老城为依托，以318线和芝溪河为纽带，以南部新城为城市主中心，以城南工业区为产业集聚发展区，沿芝溪河河谷地带拥河发展的组团式布局结构【蓬溪县城区实景图片】vs老城区已建成的新区【蓬溪县GDP走势】房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系<4%4%-5%5%-8%>8%萎缩停滞稳定发展高速发展【鑫联行评述】：蓬溪县GDP保持平稳增长态势，体现区域经济仍处于强势发展势头。在高位的GDP增长条件下，蓬溪县房地产业仍处于快速发展期。【蓬溪县城区人口发展目标分析】【鑫联行评述】：根据《蓬溪县城市总体规划（2013-2030）》城镇人口发展目标：城镇人口2015年为35.1万人左右，2020年为44万人左右，2030年为57.12万人左右。蓬溪城市人口持续增长，城市化进程处于加速发展阶段。蓬溪县城市化率约为45%，处于加速发展阶段目录宏观市场分析蓬溪代表项目分析市场调研结论一四六五本案及本案所在区域分析土地市场分析二销售市场解读三【土地市场分析】——蓬溪县2015年土地成交情况（住宅、商业成交部分）区合同/划拨编号土地用途出让面积（公顷）出让价款（万元）成交单价（万元/亩）签订日期蓬溪县201535中低价位、中小套型普通商品住房用地5.19329717916.88230.012015/11/2蓬溪县201536中低价位、中小套型普通商品住房用地3.0145883617.5180.002015/11/2蓬溪县201529中低价位、中小套型普通商品住房用地4.2274155072.89880.002015/11/2蓬溪县201532中低价位、中小套型普通商品住房用地3.5442588240.4155.012015/11/2蓬溪县201538其他商服用地1.330418508.4925.482015/11/2蓬溪县201531中低价位、中小套型普通商品住房用地1.1267413549.24210.012015/11/2蓬溪县201537中低价位、中小套型普通商品住房用地3.6285014354.2180.002015/11/2蓬溪县201530中低价位、中小套型普通商品住房用地1.0920011474.20290.002015/11/2蓬溪县201533中低价位、中小套型普通商品住房用地5.8638337036.680.002015/11/2蓬溪县201534中低价位、中小套型普通商品住房用地5.37680812904.34160.012015/11/2蓬溪县201522中低价位、中小套型普通商品住房用地1.9180851524.8153.002015/10/22蓬溪县201523中低价位、中小套型普通商品住房用地2.0879991659.9653.002015/10/22蓬溪县201524中低价位、中小套型普通商品住房用地1.8839771497.7853.002015/10/22蓬溪县201521中低价位、中小套型普通商品住房用地1.7181331365.8153.002015/10/22蓬溪县201525中低价位、中小套型普通商品住房用地2.0437971778.2858.012015/10/22蓬溪县201520中低价位、中小套型普通商品住房用地1.3931012110.9101.022015/10/22蓬溪县201526其他商服用地21625.4254.182015/10/19蓬溪县201511其他商服用地0.1272324.36170.012015/8/14蓬溪县201513中低价位、中小套型普通商品住房用地4.7402294266.1860.002015/8/6蓬溪县201512中低价位、中小套型普通商品住房用地6.4050895764.5660.002015/8/6蓬溪县201506其他商服用地4.4739962948.1443.932015/6/9蓬溪县201505其他商服用地0.0322389.3519.342015/5/26蓬溪县201502其他商服用地0.13975469.7433.272015/5/26小结：1、蓬溪县城房地产市场还处于初级阶段。2、2015年上半年土地成交极少，成交主要集中在下半年10-12月份。3、土地成交价主要集中在100万元/亩以下。【土地市场分析】——蓬溪县2015年土地流拍情况（住宅、商业部分）2015年流拍地块流拍地块紧靠本案地块本案【土地市场分析】——蓬溪县2015年土地流拍情况（住宅、商业流拍部分）流拍流拍【土地市场分析】——蓬溪县2015年土地流拍情况（住宅、商业部分）【土地市场分析总结】

蓬溪县县政府2015年共出让住宅、商业用地约633615平米（约950亩），未来蓬溪县住宅、商业将迎来持续较快增长。目录宏观市场分析蓬溪代表项目分析市场调研结论一四六五本案及本案所在区域分析土地市场分析二销售市场解读三【鑫联行评述】:

1、根据蓬溪房管局网签登记统计数据：蓬溪县2015年网签销售商品房2853套，销售面积达30万平方米，销售套数、销售面积与2014年基本持平。2、从销售均价来看，始终徘徊在3500元/平方米左右，2015年商品房平均售价与2014年也未有太大波动。3、县城区商品房（住宅）存量大约为45万方。

【销售市场解读】1、销售量、销售均价走势平稳蓬溪房地产市场总结2、以刚性需求为主：90-100㎡以下套型成交占比较大3、购房主力军：从农村转入城市的居民较多4、改善性需求正在增长：改善性需求居民主要集中在120㎡左右5、销售淡、旺季明显：春节旺、平时淡6、产品以平层为主，少见复式、错层、跃层、loft……..【销售市场解读】总结

1、蓬溪县房地产处于开发初期，目前老城区主要为棚户区改造项目，单体电梯楼项目较多，大型封闭式小区较少，开发项目整体品质偏低。2、新老城区接合部是消费者购房首选区域。3、25—45岁是购房的主要购买群体，刚需为主。4、各个楼盘热销户型是三房，两房次之，面积在80—120㎡，接受单价在3500元左右。5、市场缺少品质较高，配套设施齐全，智能化管理以及品牌实力开发的物业。

目录宏观市场分析蓬溪代表项目分析市场调研结论一四六五本案及本案所在区域分析土地市场分析二销售市场解读三开发商名称重庆市顺庆置业有限公司物业类型住宅兼商业开盘日期2012年12月交房日期一期：2013年9月

二期：2016年10月建筑面积（㎡）住宅260000商业20000户数1700户已售约1100户（销售周期40个月）成交均价（元/㎡）3500车位：1:1【锦绣国际】1、项目概况

项目位于蓬溪县城东片区锦阳路，属新一轮城市规划中心地段。为蓬溪首个28万方品质社区，小区设有2万多平方米的中庭花园、露天塑胶篮球场、露天游泳池、康乐中心等，特别打造超大农贸市场、示范幼儿园建设，两层地下车库车位充足。

【锦绣国际实景图片】【锦绣国际】项目优势：1、交通便利：到蓬溪老城繁华区只要短短的十分钟，轻松掌握城市生活脉动。

2、小区景观相对较好：总体景观与周边环境相协调，人与景观的视线互动，2万多平方米景观健身交流中庭花园，为人与人、人与自然提供了亲密接触的空间。

3、户型空间多变：多数户型拥有可变和发挥的空间，4、得房率高项目不足：景观品质不高、植栽搭配不合理，2万多平方米景观中庭花园优势未能全方位发挥出来。2、项目简评开发商名称四川涌泯置业物业类型城市综合体开盘日期2015年11月交房日期2017年12月建筑面积（㎡）住宅100000商业250000户数约1200户已售390户成交均价3600元/㎡车位：1800个【涌泯香榭城】1、项目概况项目位于蓬溪县城市门户位置，北临客运站，南邻普安大道，西临学苑路南延段，东接安康路。一条规划道路将用地分成南北2个地块，北地块主要为商住区；南地块为以“美食梦幻儿童乐园”为主题的商业综合体。项目定位于旅游文化商业地产社区，打造当地高端的“HOPSCA”和城南中央商务区。集美食商贸、绿色生活、生态酒店、旅游休闲等为一体的多功能商业集群区。【涌泯香榭城效果图】【涌泯香榭城】梦幻儿童乐园商业集群区商业集群区【涌泯香榭城】项目优势：1、项目周边配套完善，赤城公园、人工湖、湿地公园、新城市广场四大主题公园环绕四周2、教育方面，更是名校云集，香榭城高品质璞美幼儿园、外国语实验小学、蓬溪中学，让孩子沐浴在良好的教育氛围内，将最便捷享受蓬溪最好的教育资源；3、银行、新县医院、县政府等行政机构、拟规划商居住区、城市功能中心都紧临四周4、突出的区位优势和地段优势，区位发展优势巨大。项目不足：1、项目工程进度缓慢2、招商力度不足

2、项目简评涌泯香榭城【尚美国际】1、项目概况开发商名称蓬溪县定春实业有限责任公司物业类型住宅兼商业开盘日期2016.1.15交房日期2017.12.31建筑面积（㎡）住宅110000商业/户数一期：660户，二期:不详已售30户成交均价3700元/㎡车位：1:1容积率：2.6由于开发商实力问题，目前处于半停工状态，经网上查阅和售房部咨询，项目概况不详。【尚美国际实景图片】【尚美国际】1、该项目施工形象差，2、工地处于半停工状态3、客户接受程度底：从开盘至今只售出30余套房源。2、项目简评【香溪美地】1、项目概况开发商名称遂宁恒鼎实业有限公司物业类型住宅兼商业开盘日期2013年1月交房日期2016年6月建筑面积（㎡）住宅120000商业20000户数一期：740户，二期已售680户成交均价3200元/㎡车位：1:1香溪美地楼盘濒临县城母亲河——芝溪河，东临政府规划蓬溪城区最大湿地公园（茶店子到盐神庙），西接即将开工的云台广场（已搬迁的看守所），北靠该楼盘项目重金打造的山地运动公园。【香溪美地】【香溪美地】本案项目优势：1、项目周边配套完善2、交通便利，县城2路公交车，文井、新会、新华、星星、里坝、上东、三会、罗戈等客运车辆直达本项目3、项目地块地形特殊，车行道路围绕高层住宅楼栋环绕，保证了中庭空间幽静、独立化，也很好地满足了高层住宅的消防要求。4、简欧古典建筑风格样式，用严谨而率直的建筑细节，表达出沉稳时尚的光影线条2、项目简评【天太中央国际广场】1、项目概况

天太中央国际广场位于蓬溪北街核心地段，紧邻蓬溪五一广场、天利商业街，为蓬溪首个100米超高地标建筑，共29层。开发商名称四川天太实业有限公司物业类型商业兼住宅开盘日期2016.1.23交房日期2017.9.30建筑面积（㎡）住宅17000商业35000户数180户已售179户成交均价4600元/㎡车位：1:1【天太中央国际广场】【天太中央国际广场】项目优势：1、周边配套完善：项目位于蓬溪北街核心地段，紧邻蓬溪五一广场、天利商业街，据守蓬溪传统商业中心。2、是遂宁市“六大兴市计划”、蓬溪县重点工程项目。3、项目引进韩国元素，集餐饮、童装童玩、电子潮玩及电影院于一体，打造“中韩合璧”的特殊文化、商业效果。4、由国内一线商管公司成都菲尔美斯商业管理有限公司运营。2、项目简评天太中央国际广场【蓬溪县亿联建材家居五金城】1、项目概况开盘时间：2015年02月01日交房时间：待定总建筑面积：160165.83㎡地下建筑面积：1142㎡绿化率：3.3

容积率：1.57

车库：644开发商：蓬溪亿联置业有限公司项目地址：蓬溪县普安新区物业类型：商铺建筑类别：多层

小高层项目位于普安新城广福路延伸段，紧邻普安大道，以“一站式”复合型商贸物流中心为设计主题，打造蓬溪一流的综合性建材五金城。项目总用地面积101390.8㎡，总建筑面积160165.83㎡，地上建筑面积159053.83㎡，地下建筑面积1142㎡，容积率1.57，建筑密度49%，绿化率3.3%，地面机动车停车位644个。【蓬溪县亿联建材家居五金城】【蓬溪县亿联建材家居五金城】亿联建材家居五金城项目优势：1、项目位于普安新城广福路延伸段，紧邻普安大道，是蓬溪县唯一的“一站式”复合型商贸物流中心2、规划业态功能齐备：共规划建材家居区、五金机电灯饰区、汽摩配区、基础材料区、阿里巴巴电商大厦等五个功能区。3、统一运营管理。4、项目位于普安新区，现新区人气不足。2、项目简评目录宏观市场分析蓬溪代表项目分析市场调研结论一四六五本案及本案所在区域分析土地市场分析二销售市场解读三【本案区位】1、片区范围：东：318国道南：普宁路西：福禄路北：锦临路2、项目位置:东邻318国道,北接广福路,西靠县政府,，南邻普宁路本案项目所处位置为普安新区项目所处位置为普安新区东邻318国道西靠县政府南邻普宁路北邻广福路本案【本案区位实景图】【本案规划图】地块方正，长约为280米，宽约为160米本案【本案规划指标】用地性质用地性质：居住用地（兼容商业）建筑密度不大于28%,且高层主体建筑密度不大于20%建筑控制高度不大于100米容积率不大于2.8绿地率不小于35%其它1、商业必须集中布局，且商住分离。2、地质灾害处理、生态护坡工程以及山体恢复由开发业主负责。交通出入口方位人行（人车分离）车行（人车分离）停车泊位指标机动车集中设置地下停车库，按居住户数1:1设置停车泊位，其中地下停车位应不小于总停车泊位的80%。自行车集中设置自行车库（建筑室内）。配套设施1、行政管理用房（物业管理用房）：按建筑面积3‰配建业主委员会办公室及物业管理用房。2、儿童及老年室外和室内活动场地：按建筑面积的8‰配建儿童及老年室外和室内活动场地（室内、室外活动场所比例按3：7控制）。3、结合地下车库设置人防，配电房及设备用房等设施设置在主体建筑之内。4、垃圾收集点、室外消防栓要求：按规范设置集中垃圾收集点及垃圾中转站，设置室外消防栓。5、邮政信报箱按遂邮管〔2014〕15号文件要求执行。6、市政环卫及小区其它服务设施。对外设置公厕2处（面积不小于30方米）主要规划指标【项目片区现状】片区街区特点：★蓬溪县政府机关以及其他行政机构（建设局、环保局、工商局等）都在此片区，区域发展前景较好。★项目北面是老社区，居民自住，目前在所处地块十字交叉路口318国道西侧是亿联五金家居建材城，区域内无大型商场，及小超市、街铺经营日用品来满足日常人们生活所需。

★318国道以北政府至安置小区段处于待开发状态，预计在未来十年内本区域的建设将影响整个蓬溪市的房地产建设，将是是新区建设的重点。亿联五金家居建材城亿联五金家居建材城本案【项目片区现状】

片区发展趋势：1、此区域是蓬溪县已形成的的行政中心，有318国道纵贯南北连接遂宁和南充。2、蓬溪县城市总体规划（2013-2030）为遂宁东北部以绿色产业为主的现代产业基地，成都经济区东部以“书法文化”为特色的现代化生态田园城市。

3、人口及用地规模规划：2015年人口规模达18万人（该数据为官方2009年公布数据，据我司估算目前城区常住人口约15万）；用地规模达1530公顷；

2020年人口规模达22万人、用地规模达2090公顷；

2030年人口规模达30万人、用地规模达2850公顷。

4、空间结构规划：概括为“一城三区多组团”。“以老城为依托，以318线和芝溪河为纽带，以南部新城为城市主中心，以城南工业区为产业集聚发展区，沿芝溪河河谷地带拥河发展的组团式布局结构”。

5、城市功能分区规划：根据蓬溪城市用地发展方向选择和城市空间布局结构，将蓬溪城市分为老城片区、新城片区、南部产业片区三个功能片区。此区域属新城片区，将是蓬溪县加快城市化进程的中心区域和重点区域。

【项目片区现状】

片区发展趋势1、此区域是蓬溪县已形成新的行政中心，有318国道纵贯南北连接遂宁和南充。蓬溪县城市总体规划（2013-2030），为遂宁东北部以绿色产业为主的现代产业基地，成都经济区东部以“书法文化”为特色的现代化生态田园城市。

2、规划期限：近期2013至2015年、中期2016至2020年、远期2020至2030年。

3、人口及用地规模：2015年人口规模达18万人（预估实际人数达15万人）、用地规模达1530公顷；

2020年人口规模达22万人、用地规模达2090公顷；

2030年人口规模达30万人、用地规模达2850公顷。

4、空间结构：“以老城为依托，以318线和芝溪河为纽带，以南部新城为城市主中心，以城南工业区为产业集聚发展区，沿芝溪河河谷地带拥河发展的组团式布局结构”。概括为“一城三区多组团”。

5、城市功能分区：根据蓬溪城市用地发展方向选择和城市空间布局结构，将蓬溪城市分为老城片区、新城片区、南部产业片区三个功能片区。此区域属新城片区，将是蓬溪县加快城市化进程的中心区域和重点区域。

威胁-T1、35万方的“HOPSCA”香榭城（住宅10万方）的建成，导致客群分流。2、毗邻开发项目老板跑路（紫御中央），尚国际半停工状态导致购房者对购买期房的信心不足。劣势-w1、新区人气不足，市场需培育2、项目周边地块尚未开发，规模效应还未形成。3、地块周边暂无公交系统。4、区域内无大型商场，及小超市、街铺，短时间内难聚人气。机会-O1、新区高品质楼盘较少2、新建的亿联五金家居建材城作为专业市场将于今年年底开始营业将为本区域带来人气、商机3、涌泯香榭城作为蓬溪规模最大的城市综合体,将完善新区的城市配套4、城南新区（普安新区）作为政府重点发展新区优势-S1、地处普安新区，为蓬溪县政府重点发展区域，区域发展前景较好2、普安新区高品质楼盘较少3、正对亿联五金家居建材城，人气、商机形成互补。4、毗邻赤城公园、人工湖、湿地公园、新城市广场四大主题公园，未来市民居家首选【本案SWOT分析】【本案损益预算】项目数量（㎡）单价（元/㎡）金额（万元）备注一、房产销售收入

55000

1住宅100000350035000

2商业20000800016000

3地下车位1000400004000暂按1:1预估车位。二、房产建筑成本（含土地）

38750

三、销售费用

2544

四、销售税金

550005.60%3080固化为收入的5.6%测算。五、销售利润

10626

六、管理费