房地产市场报告 -2022年报｜成都2022年市场总结及2023年展望20230109 -正合

层指近郊；三圈层指远郊、简阳、东部新区区、武侯区•天府新区：天府新区成都直管区•近郊：双流区、温江区、龙泉驿区、郫都区、新都区•供应量、成交量、存量均为认购口径；成交均价、成交金额均为备案口径•住宅：指商品住宅+人才公寓，不含保障房•预售证存量：取得预售证未售面积•公告宗数：含流拍、终止、成交宗数•表面成交楼面地价=土地成交总价/最大可开发体量•溢价率=土地成交总价/起始总价-1场•成都购房者心态调研对象为正合代理项目来访客户正合股份·Since1998正合股份·Since1998cece固投房投社会消费品零售总额出口金额经济：高温限电、疫情反复等外部因素干扰下，经济承压运行固投房投社会消费品零售总额出口金额GDP)，GDP总量保持副省级城市第三位性支撑，固投增速恢复；“两场0亿元234567891011122345678910111223456789101112234567891011图：2022Q1-123456789来源：成都统计局，成都正合策略服务中心整理ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright©2023Page5金长期股权融资主企业带动链属企业比绿色低碳、新型材料、文创旅游等重点产业超10家准万亿级装备制造/医药健康/新型材料全国第二梯队前列◆2021年12月提出实施“建圈强链”，确定以先进制造业为主的26条重点产业链，加速推进高能级重大项目落地，强链补链稳链，培育经济发展新动能◆各项产业扶持政策及重点项目投资带动下，下半年五大先进制造业弱恢复，且电子信息仍保持高速增长累计同比产业规模产业能级2022Q1-Q2022.1-11电子信息超1万亿电子信息超1万亿业基地/绿色食品/绿色食品五大先进制造业2.2万亿/五大先进制造业2.2万亿/来源：成都统计局、新闻媒体，成都正合策略服务中心整理ZhengheGroup·Since1998Copyright©202////人才流入TOP连续两年超越上海、深圳成为租房需求量第二大的城市◆引才政策迭代升级，就业岗位充足且薪资性价比较高，成都就业环境优(2022年8月末，成都市城镇登记失业率2.08%，低于全国)◆人才流入趋势明显，住房需求体量大：2022年底成都人才总量达622.3万人，居全国第4位，青年人才落户年增量可超10万人成都市青年人才落户情况人才总量成都市青年人才落户情况人才总量青年人才落户总量青年人才落户年增量//6//VS才投递比，持续5年位居非一线第二位都、新闻媒体、58同城、安居客、猎聘，成都正合策略服务中心整理备注：城市薪酬性价比R=城市实际平均月薪/城市安全感月薪，求人倍率=岗位数/求职者人数ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright©2023Page7高温限电、疫情反复等外部因素干扰下，经济承压运行高温限电、疫情反复等外部因素干扰下，经济承压运行cece税收2014年后第二轮政策宽松窗口期，需求端限制政策全面松绑税收产宽松期0社保各限购区不互买社保1年家庭均价(右轴)南、主城可买天新父母投靠二次迁户独立家庭法拍房纳入限购外可互买%限售拍房限售来源：成都锐理数据、政府官网，成都正合策略服务中心整理备注：绿色字体为政策历年最宽松标准、红色字体为政策历年最严格标准ZhengheGroup·Since1998Copyright©2023Page10.5套•政策放宽提振信心•叠加房企年中冲量，认购量小幅回升后逐步回归，5-6月周均认购约5.5套疫情陆续冲击楼市•7-9月(不含9月疫情封城两周)周均认购约3.5套•疫情反复且防控政策转向，感染率走高周均认购未见恢复，◆2022H2，疫情反复、高温限电、房企爆雷等负面因素不断冲击楼市，客户信心恢复态势中断(5月两轮新政调整后，信心现短暂恢复，行业消极认知受访者占比略有减少)，甚至降至历史冰点(12月调研，看跌房价、认为房屋贬值的受访者占比居历次调研最高位)，宽松政策对需求促进作用逐轮递减))组0封城两周9876543210单项目周均来访(左轴)单项目周均认购(右轴)来源：正合数据库，成都正合策略服务中心整理备注：仅统计当周同时监测到来访和成交的项目，剔除集中开盘数据ZhengheGroup·Since1998Copyright©2023认为成都房价会下跌认为房子存在贬值的可能性来源：成都正合代理项目来访客户问卷调研，两轮政策后典型项目销售经理访谈政策宽松窗口期，需求端限制性政策全面松绑政策宽松窗口期，需求端限制性政策全面松绑疫情反复、房企爆雷等负面冲击下客户信心短暂恢复后降至冰点，宽松政策效果逐轮递减ce002018-2021平稳去化年销量2,200-2,300万㎡2022销量低谷年销量1,553万㎡2016销量峰值年销量3,504万㎡成交均价(右轴)销售面积(左轴)成交均价(右轴)销售面积(左轴)市同比2014去库存年销量2,203万㎡020152016201720182019202020212022预售证存量(万㎡)出清周期(月)来源：成都锐理数据，成都正合策略服务中心整理备注：同能级城市同比数据来源克尔瑞；西安数据来源正合数据库，且仅为主城，不含西咸和近郊ZhengheGroup·Since1998Copyright©202量价：上半年政策扶持下弱恢复，下半年因疫情&行业下行拖累低位盘整•信贷恢复：利率逐步下降、部分银行二套房认定标准放宽•5月两轮政策促进需求释放•政策端抑投机漏洞：法拍房限购、二手房指导价、新房精装限价降低等•7月起利率走高、放贷期延长，二手房甚至停贷•三季度恒大率先爆雷•外地房企爆雷、项目烂尾事件曝光情封城半月、12月疫情放开全城转阳•11月限购再度优化；房企加码出货力度，国庆、年终冲量等节点诚意让利外部因素阻碍交易行业下行拖累信心，成交量低位盘外部因素阻碍交易行业下行拖累信心，成交量低位盘整0001234567891011121234567891011122022供应面积(左轴)成交面积(左轴)成交均价(右轴)来源：成都锐理数据，成都正合策略服务中心整理ZhengheGroup·Since1998Copyright©202受疫情、行业下行等大环境影响2受疫情、行业下行等大环境影响2022年住宅销量创历年新低，销量降幅尚低于同能级城市区域房价基本持平2021年ce指标主城天府新区近郊远郊成交面积..指标主城天府新区近郊远郊成交面积月均成交面积较2020-2021变化成交均价截至2022年12月预售证未售存量预售证未售存量出清周期出清周期较2021年12月变化↑3.2↑2.9↑7.0供应面积◆高度依赖渠道带客，尤其近郊、远郊(超8成项目启用渠道且佣金可超5%)，甚至需配合大力度房价让利与低门槛首付走量圈层渠道购房优惠付款方式主城+天府新区个案可付前佣成交奖最高1W-3W营销节点特价房最高优惠10-15%个案首付分期(3个月-1年)近郊成交奖5K-2W可付前佣营销节点特价房最高优惠13-15%部分可首付分期/全款分期(温江/新都/双流3个月-1年)远郊成交奖最高8K-2W常规阶段性特价房优惠可超20%普遍首付分期低首付(0.5-1成)长分期(半年以上)开发商可垫首付来源：成都锐理数据，成都正合策略服务中心整理备注：根据正合代理及监测项目整理，远郊仅统计新津、青白江、都江堰来源：成都锐理数据，成都正合策略服务中心整理ZhengheGroup·Since1998Copyright©202购房首要看重因素-升值性、核心投资价值购房首选区域-主城江区购房首要看重因素-升值性、核心投资价值购房首选区域-主城江区◆房地产下行大环境下，客户购房对房屋保值增值能力的关注度提升，考虑在一圈层购房及坚守区域的客户占比增加高量取证，拉动圈层成交量基本为挑剔，优地段板块头部房企的强产品力、强展示性、高性价比项目开盘去化率可超7成目名称形态交均价应目情况A成华区二仙桥感佳C感佳C国宾优质学区且上游板块断供间展示性强+精装配置高性价比购房首选区域-天府新区优质学区且上游板块断供间展示性强+精装配置高性价比购房首选区域-天府新区总价超预算后选择-坚守区域H洋房26,674148-2319028%清水单价高+面积偏大IJ高新区新川0000来源：正合客户问卷、成都锐理数据、正合数据库，成都正合策略服务中心整理备注：来源：正合客户问卷、成都锐理数据、正合数据库，成都正合策略服务中心整理备注：购房首选区域为多选题故占比相加或超100%；因高新南限购较严，两次调研结果差异不大，备注：开盘去化率剔除人才选房，按照市场化开盘成交套数计算ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright©2023Page17套2022四季度二手房、一圈层新房成交高位00.11套2022四季度二手房、一圈层新房成交高位00.11一圈层新房成交套数(左轴)二圈层新房成交套数(左轴)二手房成交套数(左轴)一圈层新房成交均价(右轴)二圈层新房成交均价(右轴)二手房成交均价(右轴)区㎡))◆2022下半年近郊多项目强化房价让利、渠道佣金及成交奖励，但因一圈层新房及二手次新房供给增量，下半年二圈层新房月销量呈逐步回落态势，圈层房价因龙泉高价区成交占比上涨而持平去年典型项目月均走量月均走量2022H1营销动作2022H2营销动作双流怡心湖A全民营销5W全民营销5W国庆新增首付分期温江温江城区B全民营销1%优惠3%节点增加现金奖/特价房光华大道C全民营销1.5%龙泉驿洪河D郫都红光E新增老带新送3K物业费老带新送3K物业费新都新都新城F首付0.5成(交房前付清)来源：成都锐理数据、市场调研，成都正合策略服务中心整理备注1：二手房统计范围为大成都，来源：成都锐理数据、市场调研，成都正合策略服务中心整理备注1：二手房统计范围为大成都，一二圈层二手房销量约占大成都二手房销量95%备注2：月均销售套数剔除项目开盘当月数据；营销动作标记红色项为下半年加强力度或新增项ZhengheGroup·Since1998Copyright©2023成交均价(右轴)三圈层：带客奖励&房价优惠&首付政策进一步优化，但销售促进作用弱◆2022年三圈层项目普遍阶段性加大营销力度：提高分销佣金及全民营销奖励力度、常规优惠折扣加大、可首付分期项目增多且部分项目可房企垫付首付/付款方式来源：成都锐理数据，成都正合策略服务中心整理来源：市场调研，成都正合策略服务中心整理来源：成都锐理数据，成都正合策略服务中心整理备注：营销政策及优惠变化为2022年对比2021年ZhengheGroup·Since1998Copyright©202项目主力产品客户变化及营销动作新津高层/洋房项目主力产品客户变化及营销动作新津高层/洋房A•()•针对乌鲁木齐专场团购活动，限时30套内部专属名额，成交几套；首付12.8万元起，享800元/㎡人才补贴，员工/业主自购及企业团购额外97折B高层/洋房••组客户强意向到访。年底因疫情解来访有少许增量◆因限购放宽及疫情后人口迁移新趋势下，新津(区位优势+轨道便利+产业优势)外地客户吸附力增强等)地缘客户占比进一步提升典型项目类型户客户内简阳市生外溢青白江区型//////////来源：成都锐理数据、市场调研，成都正合策略服务中心整理备注：客户结构变化为2022年对比2021年ZhengheGroup·Since1998Copyright©房地产行业下行大背景下，客户回流一圈层房地产行业下行大背景下，客户回流一圈层二、三圈层加大房价让利及分销力度，但仍难抵御一圈层及二手房分流ce70㎡以下70㎡以下新房供应占比二手房供应占比新房-改善产品为主二手房-刚需产品为主◆二手房依靠现房&区域优势，叠加今年因限售年限缩短供应增加&年底降价稳定走量，市场占比提升至39%万套新房成交套数(左轴)二手房成交套数(左轴)二手房成交占比(右轴)来源：成都锐理数据、正合数据库、贝壳找房APP，成都正合策略服务中心整理ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright©2023带动刚需产品扩容带动刚需产品扩容◆主城+天新：因人才公寓、老项目供应，刚需户型供应补量，带动成交占比小幅增长◆近郊：新房刚需被二手房分流、邻主城板块主推改善产品，近郊进一步改善化◆远郊：依赖高佣金与高优惠折扣走量，80万以下极致控总价产品扩容上来源：成都锐理数据，成都正合策略服务中心整理备注：上表面积段、总价段区间均包含低值、不含高值，成交套数为备案口径ZhengheGroup·Since1998Copyright©20,10316120,10316119%成华区东客站荣盛香榭兰庭二期7065层成交套数占比达95%、近7成挂牌房源面积＜110㎡，套套套行政区板块小区名面积挂牌单价挂牌总价单价低于同小区同户型幅度高新区中和天府新区天府新区佳兆业君汇上品上海东韵70上海东韵700锦0澳龙名城622022.012022.022022.032022.042022.052022.062022.072022.082022.092022.102022.11金阳易诚国际6716,72911227%青羊区外光华新增挂牌量(左轴)成交套数(左轴)成交均价(右轴)青羊区外光华8811,98710537%金牛区营门口香木林加州国际营门口香木林加州国际来源：贝壳找房APP，成都正合策略服务中心整理来源：成都锐理数据、正合数据库，来源：贝壳找房APP，成都正合策略服务中心整理备注1：二手房新增挂牌量来源贝壳找房APP，新房刚需指总价200万元以下，成交套数为备案数据备注2：同比数据为2022年1-11月同比2021年1-11月ZhengheGroup·Since1998Copyright©示性强感优质学区置高性价比感优示性强感优质学区置高性价比感优态带期优质区位低门槛总价宅套、大平层段产品◆普通改善：首次置业或换房升级的自住客为主，优先关注影响居住体验因素与房价性价比，且房价波动期购房决策更为犹豫客户为主，追求居住品质升级同时兼顾资产保值性，置业需求相对不迫切，产品选择和提预算更谨慎善、高端改善客户购房关注点及畅销项目优势购房关注点普通改善品质改善高端改善第一关注地段地第一关注地段地段第二关注周边配套小区品质小区品质、资产增值性第二关注周边配套小区品质第三关注总价/首付、周边配套、产品设计小区品质、产品设计业态、品牌总价超预算后选择压缩面积总价超预算后选择压缩面积、提高预算或转二手房保地段压缩面积保地段普改项目ABC品改项目DEF高改项目GHI核心地段套品设计来源：正合数据库、市场调研，成都正合策略服务中心整理备注：改善项目分类按在售主力产品总价段划分(普通改善-主力产品总价200-400万、品质改善-主力产品400-600万、高端改善-600万以上)ZhengheZhengheGroupSinceCopyrightPage25：图套改善：普改仍有下滑迹象；资产价值回调及高品质项目入市，品改&高改相对稳定◆房价波动及交付安全对普通改善客户购房决策的影响更为明显，普改项目销量仍有小幅下滑趋势◆品质改善及高端改善客户购房均考虑资产配置需求，行业下行导致资产价值回调，且2022年核心地段高品质项目加量供应，品改及高改市场走量相对稳定套套12.0320普通改善认购品质改善认购普通改善认购备注：改善项目分类按项目在售主力产品总价段划分(普通改善-主力产品总价200-400万、品质改善-主力产品400-600万)供应套数(左轴)成交套数(左轴)来源：成都锐理数据，成都正合策略服务中心整理备注：高端为总价600万及以上，供应套数、成交套数为备案口径成交均价(右轴)新房新房改善与二手房刚需供应结构互补，二手房走量更坚挺刚需回流二手房，普改因房价波动及交付安全仍有下滑迹象资产价值回调及高品质项目入市，品改&高改相对稳定cece规则：进一步宽松，续竞人才公寓改抽签、付款方式优化且房地价差扩大◆土拍方式简化以降成本：达上限地价后由续竞销售型人才公寓转抽签，仅少量地块设置人才房或保障房自持/移交条件◆付款方式优化缓解资金压力，房地价差扩大：保证金比例20%地块增多，二批次起出现可分期1年付款地块(前期土拍尾款付批次2022批次①2022批次②2022批次③2022批次④竞拍方式定品质+限房价+限地价+抽签定品质+限房价+限地价+抽签定品质+限房价+限地价+抽签定品质+限房价+限地价+抽签初始自持/移交/回购住房无人才公寓用地1宗需配建销售型人才公寓6000㎡限地价-上限溢价率50宗均可分3期+尾款6个月付清分2期+尾款带息分期1年地块5宗/占9%分2期+尾款带息分期1年地块2宗/占4%分2期+尾款带息分期1年地块1宗/占6%块土地款付款周期成品/商业自持%起始房地价差主力1.2-1.4W主力1.3-1.6W(远郊青白江、新津不限房价)主力1.3-1.7W(远郊青白江、新津不限房价)主力1.3-1.5W(远郊青白江、新津不限房价)一圈层公告宗数占比来源：成都公共资源交易中心，成都正合策略服务中心整理备注1：上表占比均为含该条件的土地宗数/公告宗数；保证金比例=竞买保证金/起始金额；起始房地价差=清水最高限定房价-起始楼面地价备注2：分期一年的付款方式：第一期-1个月内50%；第二期-12月内50%(按照第一期贷款利率支付利息)备注3：绿色字体为本批次对比上一批次规则放宽ZhengheGroup·Since1998Copyright©天府新区起始房地价差天府新区起始房地价差锦江2.7万/㎡以上2.4-2.7万/㎡2.1-2.4万/㎡1.8-2.1万/㎡1.5-1.8万/㎡1.2-1.5万/㎡1.2万/㎡以下流起始房地价差扩大：2022年主力价差1.2-1.6万(2021年主力7-9K)，核心改善区可超1.6万(金沙/三圣乡/外光华等)来源：成都公共资源交易中心，成都正合策略服务中心整理备注1：起始房地价差=清水最高限定房价-起始楼面地价；价差区间包含低值不含高值，如8千-1万含8千，不含1万备注2：2021年&2022年起始房地价差公告宗数及占比与2022年成都公告涉宅土地分行政区清水限定房价均含集中供地与分散供地地块ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright©2023圈层热点板块年年主城三圈层热点板块年年主城三环内+青羊+锦江+高新南+武侯新城49宗/22%天府新区麓湖、秦皇寺近郊临主城板块龙泉-大面、洪河、十陵郫都-犀浦双流-怡心湖、华府温江-光华新城新都-大丰00规模呈小幅缩减趋势，2022年土地公告建筑面积仅1,780万㎡，同比降幅24%◆一圈层及近郊邻主城板块宅地公告宗数占比增大，起始楼面价结构性上涨74,203 来源：成都公共资源交易中心，成都正合策略服务中心整理备注：年度土地公告量统计中，年内流拍或终止后再次公告地块不重复计量ZhengheGroup·Since1998Copyright©交宗数建面/同比流拍终止宗数/流拍终止率成交楼面地价/同比价率零溢价宗数/占比触达限价宗数/占比数/占比◆供应优化后，终止流拍情况略有好转，但房企拿地仍较为谨慎，8成宅地底价成交，且平台房企托底比例达67%指标主城天府新区近郊远郊成交建面流拍终止宗数及终止率下降2.0个点上升1.0个点下降1.0个点下降3.4个点起始楼面地价成交楼面地价平均溢价率下降0.6个点下降3.6个点下降2.4个点下降2.7个点平台房企拿地宗数占比(安置房/人才公寓宗数)上升20.8个点上升21.1个点上升29.6个点上升24.9个点来源：成都公共资源交易服务中心(仅统计公开招拍挂涉宅土地)，成都正合策略服务中心整理备注1：房企拿地宗数占比=该类房企拿地宗数/总成交宗数；不同类房企联合拿地重复计数，政府平台指省级、市级、区级国资房企，计入政府平台的企业不再计入国企央企备注2：各圈层涉宅土地起始及成交楼面地价、溢价率计算剔除产业用地ZhengheGroup·Since1998Copyright©批次交易时间公告宗数热点板块宗数及占比成交宗数成交建面终止流拍宗数/占比起始楼面价成交楼面价平均溢价率零溢价宗数/占比触达限价宗数/占比地方平台拿地宗数/占比////来源：成都公共资源交易中心，成都正合策略服务中心整理备注1：热点板块区域为三环内+青羊+锦江+高新+天府新区秦皇寺&麓湖+近郊临主城板块备注2：绿色字体为本批次对比上一批次下降，红色字体为本批次较上批次上涨ZhengheGroup·Since1998Copyright©桥池崔家店十陵玉林南湖怡心湖麓湖坊世纪大道万安区外金沙城市群城市楼面地价率价止流拍地价占比地占比地占比地占比仙桥：线外金沙：外光华：率东大街：沙湾抚骡北琴马大红建设外双楠路：锦江生态带锦江生态带：东东方客新站城房企：市场化房企倾向控成本布局一二圈层成熟改善板块桥池崔家店十陵玉林南湖怡心湖麓湖坊世纪大道万安区外金沙城市群城市楼面地价率价止流拍地价占比地占比地占比地占比仙桥：线外金沙：外光华：率东大街：沙湾抚骡北琴马大红建设外双楠路：锦江生态带锦江生态带：东东方客新站城集中供地终止流拍率、溢价率均相对乐观，市场化房企仍布局一二圈层成熟板块：2022年华润、中铁建、龙湖等头部房企年内多次拿地，远达、中瑞天悦等川内中小房企再入成都市场，浙江楠溪、北京稳石、信怡、鑫统领、鑫泰恒业、深圳天健6家房企首入成都九里堤九里堤崔家店：攀成钢：杭州杭州镇镇新南天地路新南天地路桥桥南游空港航空港航空港新进房企：深圳天健、信怡、浙江楠溪、金泰恒业、北京稳石、鑫统领(2宗))川内民营：华添(2宗)、中瑞天悦、远达、富临、正成、永盛和、利安、华西希望、康斯佳、华兴、鸿山等来源：各城市土地交易信息官网，成都正合策略服务中心整理备注：仅统计截至12月20日已发布的集中供地公告(上表统计不包含各城市2022年批次⑤交易)、仅统计含住宅可开发体量的地块ZhengheGroup·Since1998Copyright©续竞续竞人才公寓改抽签、付款方式优化，规则宽松房地价差扩大，引导形成合理圈层价差且供给优化，但交易热度未见好转，平台托底更明显同能级中成都表现较优，房企信心仍足，但拿地谨慎且优中选优cece0000大成都主城天府新区近郊远郊供应面积成交面积成交均价存量面积出清周期◆商业:延续存量高、项目多(多数降价)、流速缓的基本面，客户投资意愿不高，需求疲软，量价均呈回落趋势◆写字楼：一圈层多项目集中入市拉高供应；受经济下行大环境影响，市场主体不活跃，销量腰斩且降至历年最低位，价微跌00大成都主城天府新区近郊远郊供应面积成交面积成交均价存量面积出清周期来源：成都锐理数据，成都正合策略服务中心整理备注：商业仅统计底商、集中式商业、商业街、专业市场；存量指预售证未售存量ZhengheGroup·Since1998Copyright©2023城区板块目城区板块目均价销售套数化B31-4111,984-0.5k8532李家沱C87-1109,534-0.8K187k华DK-6交现金奖由3w降至5-8k区00稳◆2021H2起土地商业指标降低，叠加楼市大环境下行，2022年整体供销均降，且主力在售项目量缩减40%(其中71%项目销量较去年降10套以上)，销量TOP10中主力持续靠高佣金分销和降价等，使销量维稳◆天新/近郊个案影响均价略涨(天新天府金租&双发天禧/双流碧桂园海德/郫都现房橙中心)；远郊个案影响成交涨(青白江万达低价/新津TOD&新城等新盘入市)主城天府新区近郊远郊供应面积成交面积成交均价存量面积出清周期来源：成都锐理数据，成都正合策略服务中心整理备注2：天新/近郊受个案影响拉高均价(天新天府金租中心/双发天禧、双流碧桂园海德公园、郫都现房合能橙中心)。远郊成交小幅回升主力因青白江万达大力度以价换量/新津TOD&新城金樾府邸等新项目入市ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright©2023Page38数租金/市(按租30㎡)城投臻寓.青春桂林/城投臻寓.幸福光华来访客户转化更困难◆投资客收缩：公寓房价下滑明显，资产价值下跌风险较大，且保租房加速推进对公寓租赁需求存在分流作用，公寓投资回报◆高端市场持稳：高端公寓普遍降价约2k以上，且持续高佣金分销，去化速度尚能持平去年块江区场A145-60033,188-1.5W98B168-30727,320-2K4持平区寺C-6K8持平区湖D146-16820,654-4K172来源：成都锐理数据、新闻媒体、市场调研，成都正合策略服务中心整理ZhengheGroup·Since1998Copyright©套远郊下半年月均2.2套套远郊下半年月均2.2套主城+天府新区下半年月均1.6套◆整体均价稳：主城因个案高项目集中备案影响上涨(中诚铂悦2.3w/天创蓉耀3.4w/合景泰富4.7w等)指标大成都主城天府新区近郊远郊供应面积成交面积成交均价存量面积出清周期来源：成都锐理数据、市场调研，成都正合策略服务中心整理备注：商墅指商业别墅；上半年月均为3-5月，下半年6-12月且剔除8月高温限电和9月疫情，月度均剔除开盘ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright©2023Page40商办：经济下行大环境下，需求疲软，量价均回落，库存高位商办：经济下行大环境下，需求疲软，量价均回落，库存高位公寓：收益率难达预期，投资客收缩；高端公寓市场持稳cece➢宽货币：副行长刘国强12月17日：总量要够，结构要准。总量要够就是货币政策的力度不能小于今年。需要的话➢宽货币：副行长刘国强12月17日：总量要够，结构要准。总量要够就是货币政策的力度不能小于今年。需要的话，还要进一步加力，除非经济增长和通货膨胀超出预期(这也是有可能的)，到时候中央还会适时做出部署间；◆中央经济工作会议：把恢复和扩大消费摆在优先位置。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费◆刘鹤副总理重提：“房地产是国民经济的支柱产业”；“正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖”；未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑”额度(亿)0备更新改造再贷款0个领域/棚户区改造、地下管廊建设、重大水利工程物流专项再贷款流(含快递)企业老专项再贷款浙江、江苏、河南、河北、江西试点科技创新再贷款科技创新企业煤炭清洁高效专项再贷款煤炭清洁高效利用、煤炭开发利用和储备碳减排支持工具清洁能源、节能减排、碳减排技术➢过往内部以地产为信用派生的模式受冲击，2020年以来持续寻找结构化工具重新打造资金循环➢财政贴息形式撬动央行货币资金结构性进入市场，主力方向为新经济转型及房地产风险防控来源：政府官网、新闻媒体，正合研究院整理ZhengheGroup·Since1998Copyright©◆全面放开资金限制：8月以来，限制募资用途(债务偿还、保交楼、保障房等)的信贷、债权、股权融资支持工具陆续出台，营为主(万科、龙湖、碧桂园、美的等)，已出险房企暂未见金融机构受理其融资支持行企额度A资A资签订战略合签订战略合超1万亿桂园、美的、滨江、绿未透露支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，约2,500亿元并可扩容银行、恒丰银行、浙商银行、广发银行、宁波银行等均表达对指定房企授信额度或意向融资企)房企拟报送交易商协会券融资券融资房企募集资金用途房地产项目开发“保交楼、保民生”相关房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息、符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金公司项目建设和日常经营6.4亿用于偿还借款，1.6亿用于一般营运资金“保交楼、保民生”相关房地产项目、棚改或旧改项目开发建设、符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设、符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务“保交楼、保民生”相关的房地产项目，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务福星世茂北新路桥建发新湖中宝大名城天地源华夏幸福置换后的监管资金≤监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额房企拟发行非公开发行股房企拟发行非公开发行股产作用来源：房企官方公告，正合研究院整理备注1：三支箭后房企获支持统计时间未2022年11月1日-12月2日，非全量统计备注2：绿色字体为民营房企，含混合所有制房企ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright©2023收紧-0.1-0.2-0.30.4-0.5-0.6-0.7-0.8-0.9-1.0-1.1次70600严限制二线城市微贷首付走弱二、三线城市降首付人才补贴：昆明、西安西咸、郑州、珠海高新、长春、石家庄经济技术开发区乐山、泸州、嘉兴、黄冈、江山购房补贴宽松调控收紧次数(右轴)调控宽松次数(右轴)70城房价环比指数均值(左轴)◆限购：强二线城市定向松绑非户籍、人才、多孩限购规则；佛山、东莞12月率先官宣全域不限购◆限贷：重庆与广州均允许个人房贷延期还本付息，减轻合理购房需求支付压力。大力支持首套房(房价连续3个月下滑城市可不设利率下限)、支持以旧换新/以小换大、多孩等合理二套房需求(杭州、苏州等二套房首付最低4成)代表城市及典型政策要点)社保/个税都、西安、合肥、南京、杭州、武汉、济南缴纳：广州、苏州、青岛才限购安、厦门、济南、天津)父母投靠/多孩、无锡、天津房贷利率调整广州、重庆积金款额度成都、重庆、哈尔滨、长春、大连、长沙、西安、昆明税收增值税免征期2年)来源：各城市政府官方渠道发布、新闻媒体报道，正合研究院整理备注1：“因城施策”统计截止2022.12.31(非全量统计)，不含撤回/网传/征求意见政策；政策收紧或宽松的判断以主力措施调性为准统计时间截至2022年11月ZhengheGroup·Since1998Copyright©成都政策：新市民、人才购房、二套房信贷等领域或有定向微调可能◆2023年1月中央连出新政，对于首套住宅要大力支持，首付比、首套利率该降的需降下来。且商品住宅新房价格环比和同比连降3月的城市，可阶段性取消首套房贷利率下限。成都目前首套利率已降至4.1%，预计后期主力支持合理二套房需求宁波、武汉等类型/户籍年带押过户来源：各城市政府官网，成都正合策略服务中心整理备注：红色字体为对比同能级城市成都相对严格的限制、绿色字体为同能级城市最宽松标准ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright©2023Page46供应预判：平台土储超七成或影响供应，一二圈层热点板块阶段性供应紧张◆2021年以来平台土储占比逐步走高，开发节奏放缓，一二圈层主力在售项目预售证存量去化周期不足1年，库存略显紧张◆2023年新房可售量可覆盖全年常规需求容量，因平台房企开发节奏，个别板块或存在阶段性供不应求，如成华东客站&崔家店、锦江东湖&海椒市、武侯新城&红牌楼、天新麓山等(预售证存量去化周期≤6个月且总可售量去化周期≤18个月)来源：成都公共资源交易服务中心、成都锐理数据、正合数据库，成都正合策略服务中心整理年未供应计0)。体量，剔除租赁/无偿移交等不可售体量，且平台房企开发周期按照12个月，市场化房企按照8个月，单项目年总体量上限为10万㎡。ZhengheGroup·Since1998Copyright©2023刚性容量占2020年-2021年新房【测算说明】➢城镇居民人均住房面积：数据来源四川省统计年鉴；成都人均住房面积年均增量按2019-2020年增量计算；2023年城镇人均住房面积=2020年城镇人均住房面积+人均住房面积年增量*3年➢一二手住房交易比例：成都新建商品住宅成交面积占总商品住宅成交面积比例为60%ZhengheGroup·Since1998Copyright©202 计划存更多钱/理财投资购房方向 计划存更多钱/理财投资购房方向◆疫情管控放开后经济活动有望回归正轨，收入预期略有好转，但仍不乐观(看跌收入人数占比超4成，较年中高位下降4个点)◆疫情后补偿式消费意愿增长(及时享乐占比上涨7个点)，但因收入不稳定，储蓄意愿较强，购房消费为主力削减方向调研-家庭年收入受影响占比来源：正合客户问卷，成都正合策略服务中心整理ZhengheGroup·Since1998Copyright©2023会及时享乐性首置、改善购房◆认为成都房屋贬值、看跌2023年房价的人数占比均为历次调研峰值◆超8成购房者为首次置业和原住房不匹配现阶段需求的换房客群，皆为必要性购房需求调整资产结构人生置业节点(定居/婚房/婚前财产等)房/婚前财产等)原有住房不满居住需求认为成都房价会下跌认为房子存在贬值的可能性来源：正合客户问卷，成都正合策略服务中心整理备注：两轮政策后典型项目访谈；且置业首要原因只显示主导因素，故相加不等于100%ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright©2023Page50感染率走高套房企爆雷会降出资产/购房降876543组房产资房产支付力不足时间待 020封城两周.5套，认购量小幅回升后逐步回续冲击楼市•7-9月(不含9月疫情封城两周)周均认购约3.5套单项目周均来访(左轴)单项目周均认购(右轴)单项目周均来访(左轴)来源：正合数据库，成都正合策略服务中心整理备注：案场来访认购数据仅统计同时监测到来访和成交的项目，剔除集中开盘数据ZhengheZhengheGroup·Since1998Copyright©2023房企开启外地拓客，疫情管控放开后，人口迁移可能伴随有量AB房企开启外地拓客，疫情管控放开后，人口迁移可能伴随有量ABC外省客户(新疆的较多)来访有明显增量D访，年底因疫情解封，外地客来元/㎡123468910111212345678910111257天府新区 远郊◆客户信心恢