江苏金陵天泉湖总体规划(NXPowerLite)

1（中期沟通）2湖泊是风景中最美、最有表情的姿容，它是大地的眼睛。——美国思想家梭罗3空间总体规划基地资源市场条件愿景与战略宏观背景案例分析

与借鉴GIS及基地空间条件分析旅游形象策划项目策划市场营销战略相关规划解读空间结构与用地布局功能区块与分区特征项目布局与游线设计启动区选址及技术指标盈利模式建议项目开发时序生态环境保护建议基础与服务设施布局规划技术路线4宏观背景经济社会背景旅游发展背景5长三角区域：发展阶段与特征阶段4高水平均衡及极化阶段2006-至今

城市集群取代单个城市，成为区域竞争主体和增长极城市间的组织具有层次性和等级梯度特征区域一体化促进均衡发展，核心都市圈的产生进一步加强极化效应阶段3低水平的均衡与极化阶段1996-2005

核心城市的极化与扩散效应，促进了城市间的联系，核心都市圈开始产生城市间的分工逐步开始转向以市场为依托阶段2核心城市集聚效应凸显阶段1980-1995

区位优势与政策利好促进区域形成核心城市产业在核心城市聚集，带动区域城市化发展城市的分工以资源和政策导向为主相对孤立的低水平均衡阶段1949-1979阶段1

城市间相互独立，处于低水平发展阶段各城市的主导产业以初级加工业和农业为主，自给自足

长三角经济圈进入高水平均衡及极化阶段初期以大城市为核心的都市圈取代单个城市，成为区域的基本组织单元和增长极都市圈产生经济圈产生61核心：上海——对外窗口

上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业，成为长江三角洲城市群的综合服务中心，承担了长三角对外窗口的功能2第一圈层：苏锡常、南京、宁波、杭州——次级辐射中心

次级中心城市一方面接受核心城市转移出的产业，同时自身的辐射带动作用强，向低一等级的区域转移；依托人才、信息、技术、成本优势完成产业的转移与升级南京都市圈作为苏中片区的核心经济载体，将直接辐射带动苏北区域的发展3第二圈层：绍兴、常州、嘉兴和镇江——专业产业基地和专业市场集聚区

集合自身的产业基础和资源优势，集中发展优势产业，形成专业性的产业基地4第三圈层：湖州、泰州、台州、扬州、南通——原材料基地

以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力，为产业基地提供原材料，并形成专业市场5第四圈层：其他地区——产业链低端环节（上游产业）

依托区域内的资源和生态环境优势，以及产业基础薄弱的后发优势，实现跨越式发展，在长三角城市群中承接核心都市圈的产业转移，同时大力挖掘优势产业的发展潜力长三角区域：经济圈等级结构与功能分工

南京位于长三角经济圈的第一圈层，以南京为核心的南京都市圈辐射带动作用强劲苏北地区处于长三角经济圈的第四圈层，属边缘区域，具有显著的后发优势7都市圈边缘辐射区——低端价值链/高端价值链接受区域发展极辐射，在基础产业与资源导向型的现代服务业上与发展极形成互补宁镇扬城市共同体——中端价值链区位上临近南京，作为传到辐射区，产业链的中端主城区外围层——中端价值链发展极的重要部分、第二产业集中区、上游产业（重化工和机械制造等核心层（南京主城区）——高端价值链区域发展极、创新基地、第三产业集聚区（城市型的现代服务业）南京市扬州镇江滁州巢湖芜湖马鞍山淮安低端价值链环节中端价值链环节高端价值链环节农业初级加工业深加工制造业高端制造业资源型现代服务业城市型现代服务业南京都市圈：圈层功能结构与产业分工

南京都市圈内产业结构呈现层次化与梯度化淮安地处南京都市圈边缘辐射区，未来应依托核心层的辐射带动，发展资源导向型现代服务业，与核心层的城市型现代服务业形成互补8财富增长：工业化极大的释放了生产力，居民财富飞速增长，江苏省2000年人均可支配收入为6800元，2007年增至16378元，8年间增长了1.4倍人口膨胀：工业化加速了城市化进程，带来城市人口外溢，南京市外城区人口密度为1100人/平方公里，内城区为9240人/平方公里，是外城的近9倍污染加重：工业化加剧了城市内部的污染，南京市区废气排放量逐年递增，2006年达到3921亿立方米，是2000年的两倍左右休闲度假

产业资源优势：核心都市圈外围由于工业化进程慢，拥有良好的自然资源储备，为后续经济区域经济的发展提供了强劲的支撑环境优势：核心都市圈外围工业化程度较低，污染物排放较少，区域内的自然生态环境保持良好，为建立环境友好型社会奠定坚实的基础后发优势：都市圈外围在新一轮的区域价值重构中将面临巨大的机遇，避免了路径依赖带来的额外成本，具有发展新兴产业的先天优势，在承接都市圈产业转移层面具有绝对的区位优势都市圈核心区都市圈边缘辐射区需求强烈

“城市综合症”催生休闲度假的需求消费力的增强后工业化时代消费趋向个性化、生态化有效供给不足国内度假区趋于同质化，高强度开发，发展水平不高，缺乏特色消费者消费理念和趣向转变，催生新需求南京都市圈：边缘辐射区产业发展趋势

新一轮区域产业链重构成就了边缘辐射区的后发优势休闲度假产业成为边缘辐射区未来产业发展的重要方向9区域苏北苏中苏南人均GDP162632841154952城市居民可支配收入136551552620077主导产业农业、农产品加工业、纺织服装业、造纸业装备制造业、能源石化业、电子信息业通信IT业、高端制造业、现代服务业

江苏省内经济发展极不平衡，呈现出苏北、苏中、苏南的典型阶梯状分布，苏北属于江苏省内最不发达的区域，经济总体实力较弱从产业布局来看，苏北的第一产业比例最高，为16.23%，而第二产业比例最低，仅为48.89%，苏北以传统农业和资源导向型的初级加工业为主外力：苏南与苏中面临着产业升级的压力，其价值链的部分经济活动或整体价值链将向苏北转移内力：资源优势和后发优势将为苏北发展资源导向型的现代服务业创造契机苏北、苏中、苏南三大区域产业结构对比苏南/苏中高附加值产业链新能源产业/新装备制造业/通信IT业/电子信息业…农产品加工/纺织服装/造纸业/能源石化…苏南/苏中低附加值产业链外力现代农业/创意产业/休闲旅游/健康养生/度假型物业开发…苏北可突破的高附加值产业链内力数据来源：2007年盱眙统计年鉴苏北地区：发展瓶颈与突破方向

苏北地区经济社会发展落后于苏南和苏中地区，亟待寻求产业突破苏北地区的产业集中在技术含量和附加值低的环节，短期内依托二产发展有限，亟需新兴的高附加值产业带动区域实现跨越式发展10盱眙县宏观经济发展现状（2002-2007)产业分类轴承电器汽摩配凹土食品产业销售总额20亿10亿10亿10亿10亿企业数量80家50家35家15家60家盱眙县五大支柱产业发展现状分析盱眙：产业现状与问题数据来源：2007年盱眙统计年鉴

经济增长迅速，但总体规模较小五大支柱产业均为初级制造业，处于产业链低端环节，对县域经济拉动作用有限经济快速平稳增长

2007年盱眙全县实现地区生产总值88.46亿元，比上年增长18.7%，一产、二产和三产的增加值分别比上年度增长7.2%、22.7%和22.4%；2007年人均国民生产总值为13492元，比上年度增长22.7%

目前盱眙县域的五大支柱产业分别为：轴承、电器、汽摩配件、凹土和食品等初级加工制造业，技术含量少，附加值低国民经济存在问题经济总量较小，经济结构不够合理，国民生产总值增长迅速，但综合实力较弱目前五大支柱产业均为初级制造业，处于产业链的低端环节，对县域经济的拉动作用有限，不具备核心竞争力11第三产业各行业发展水平（2007)大类基础服务

生产和市场服务

个人消费服务公共服务

小类通信服务、信息服务

金融、物流、批发、电子商务、农业支撑服务以及中介和咨询等专业服务

教育、医疗保健、养生、住宿、餐饮、休闲娱乐、旅游度假、房地产、商品零售等

政府的公共管理服务、基础教育、公共卫生、医疗以及公益性信息服务等

盱眙县三次产业发展水平（2004-2007)现代服务业分类盱眙：第三产业现状与问题数据来源：2007年盱眙统计年鉴

第三产业增速显著，但总体水平较低第三产业主要集中在传统的基础性服务和生产性服务业，未来高附加值的个人消费性服务行业发展空间巨大12

在长三角快速一体化的背景下，边缘区既要承接核心区外溢产业功能，同时又需提炼自身优势资源发展新型产业盱眙亟需一个资源整合者，以塑造区域经济增长极，探索全新的区域开发模式发展方向

充分发挥盱眙的生态环境优势以发展资源导向型的现代服务业为突破点打造以旅游为先导的复合产业功能区，探索全新的区域开发模式将其塑造成为带动县域整体经济实力提升的新型经济增长极

长三角：区域经济一体化（要素市场/消费市场）南京都市圈：经济转型下的休闲产业功能集聚区苏北层面：新兴高附加值产业提升区域发展水平盱眙层面：整合县域优势资源的经济增长极发展诉求

丰富的旅游资源长期处于散点式发展状态，缺乏核心旅游载体，没有形成统一的旅游价值链旅游资源带动经济发展的作用被低估和弱化发展瓶颈发展优势

区位层面：长三角经济圈、南京都市圈政策层面：江苏十一五规划（重点加大对苏北的支持力度、盱眙县域提出“旅游兴县”战略资源层面：县域拥有丰富的旅游资源经济社会背景小结13宏观背景经济社会背景旅游发展背景14长三角无障碍旅游区

长三角旅游进入“同城时代”，区域内短途旅游和商务旅游发展迅速南京作为长三角无障碍旅游区的副中心，未来旅游发展空间广阔2003年7月,长三角旅游城市高峰论坛签署《杭州宣言》,确定“把长江三角洲旅游区建成中国首个跨省市的无障碍旅游区,统一打造世界第六大都市群”的发展目标2004年10月,长三角旅游城市高峰论坛签署《黄山共识》，之后论坛历经2005年的《无锡倡议》、2006年的《金华纲要》,编制出《长三角区域旅游发展规划》，极大地推进了无障碍旅游区建设2008年8月，长三角旅游城市高峰论坛签署《宁波宣言》，宣布长三角区域旅游进入“同城时代”，合力推动各地的集散中心、景区景点、旅行社、旅游饭店之间的多层次合作，这一时代带给长三角地区的将是一个区域旅游深度合作的时代15南京都市圈旅游

南京都市圈旅游发展从南京市区向外围扩展项目地隶属南京都市圈近郊休闲旅游带，可有效承接并受惠于南京休闲度假服务功能的外溢，并在长三角大区域合作中获得更为深远的开发契机和客源支撑偏远

旅游带城市旅游带近郊休闲旅游带环城郊区旅游带盖恩：“都市旅游环带模式”南京都市圈旅游发展空间格局一核：南京两带：扬子江旅游带，运河旅游带三片：镇江、扬州宗教、文化休闲度假旅游片巢湖、滁州山水、温泉休闲度假旅游片芜湖、马鞍山现代工业观光休闲度假旅游片南京都市圈旅游发展空间格局16

淮安提出“开发大旅游”战略，提出实现旅游产业从国民经济的重要产业向支柱产业、从一般观光旅游城市向休闲度假旅游城市“两大转变”

根据《淮安市旅游发展总体规划（2002-2020）》，淮安市将构建以淮安市区为一级旅游发展核心、以盱眙为次级发展核心、以两者之间的连接洪泽湖沿湖风景带为重点发展轴，以金湖、涟水为新的旅游增长点，形成以“两核一轴、点轴扩散”为重点的旅游总体发展格局到2008年,“两核”已初具规模，尤其是盱眙近年来发展势头迅猛，在淮安旅游格局中的重要核心地位已经确立淮安市区：一级旅游发展核心盱眙：次级旅游发展核心洪泽湖沿湖风景带淮安市旅游发展总体规划修编（2008）淮安旅游业

淮安提出“开发大旅游”战略，积极推进观光旅游向休闲度假旅游的转变盱眙是淮安旅游的两核之一，是未来带动淮安市旅游实现快速发展的核心动力区17

盱眙旅游发展历程

盱眙旅游起步于上世纪90年代旅游发展相对迟缓，1998年游客接待量不到8万人次2000年起，盱眙举办中国龙年龙虾节，游客接待量提高到30万。盱眙以“第一虾”为饵，相继打造出第一山、第一泉和第一陵等旅游吸引物

2005年旅游接待量达102万人次。2008年盱眙实现年游客量243万人次的惊人飞跃，开始进入快速发展阶段

2008年底盱眙成功创建中国旅游强县，提前建成苏北旅游第一县，旅游发展迈入一个更高的平台。渐进化发展阶段2000－2005年2006年至今快速化发展阶段1990－1999年渐进化发展阶段盱眙县历年旅游接待人数与旅游总收入统计盱眙旅游业

盱眙旅游发展势头强劲，接待量增长迅猛，但旅游消费拉动不足发展阶段特征盱眙县GDP、第三产业及旅游总收入对比18过去－“红色”启动未来－“绿色”传承龙虾特色产业生态休闲旅游盱眙旅游业

发挥生态优势，发展休闲产业，转变旅游经济增长方式是未来盱眙旅游发展的战略方向

“生态盱眙”是近年来盱眙县继“盱眙龙虾”之后着力打造的重要品牌，“环境立县”是盱眙县的重要发展战略盱眙业已成为淮安市唯一的国家级生态示范区，并成功申请为中国最佳生态旅游县

2008年，盱眙县提出把盱眙建成“长三角休闲园”的生态旅游产业发展定位，进一步主动承接长三角产业的梯次转移

2009年年，盱眙县旅游产业发展年度工作安排会议指出，盱眙将按照打造特色”休闲之都“的战略举措，全力提升旅游发展能级19基地资源区位交通旅游资源20

天泉湖位于盱眙县境内盱眙地处江苏省西部、淮安市南端，已融入南京一小时经济圈盱眙北部濒临洪泽湖，有低山、丘岗、平原、河湖圩区等多种地貌。素有“两亩耕地一亩山，一亩水面一亩滩”之称。盱眙以“淮河明珠”、“龙虾之都”、“帝王故里”、“生态家园”而闻名。城市区位徐州蚌埠合肥南京上海盱眙盐城南通芜湖铜陵基地21宁淮高速一级公路旧铺镇王店乡桂五镇二级公路到县城到县城到淮安市到徐州市到安徽到汉涧旅游快速通道到南京基地

区域交通可达性良好目前从宁淮高速旧铺出口通过专用的景区快速通道可以便捷地到达基地景区快速通道同盱眙县域内公路有很好联系目前只能通过景区快速通道从基地东侧进入基地区域交通22

天泉湖地处南北气候过渡带，四季分明、气候宜人，风景秀丽，环境幽静汇水面积53.6平方公里，总库容4072万立方米(水面约9平方公里)

天泉湖水质硬度不高，PH值适中，溶氧丰富，达二类地面水环境标准红线面积约47km2基地概况23到宁淮高速铁山寺/天文站到桂五镇到安徽

从宁淮高速旧铺出口到铁山寺景区道路旧王线（X307）路况良好，南京、上海方向的客流通过此路进入基地其余环湖路为单行车道，路况较差环湖路旅游快速通道现状道路24地质公园湖滨广场码头铁山寺景区铁山寺天文观测站科普基地天泉山庄鲟鱼基地天泉湖游客中心红豆杉基地藏獒基地山门牌坊现状开发情况25现状基础设施

给水系统现状：水源与水厂：水源为化农水库。现有水厂主要服务规划区外的古城、王店、张洪、旧铺等区域。管网现状：规划区内无给水管网，部分单位采用自备水。电力工程系统现状：供电电源及变配电所：电源地为主变容量为2台11300KVA的35KV王店变，沿10KV183古城线输往桂五镇及旧铺镇。规划区内共有配变电所十余处。通信工程系统现状规划区内电话用户由古城电信分局及水冲港电信分局提供服务。规划区现有C网移动基站2个，信号基本覆盖整个规划区。排水系统及污水处理系统现状规划区内未布设污水处理厂及排水管网，个别单位有小型污水处理设备，污水自处理。环卫及综合防灾设施现状暂无相关设施26基地资源区位交通旅游资源27主类亚类基本类型各类单体统计（得分）五级四级三级二级一级A地文景观AA综合自然旅游地AAA山丘型旅游地紫霞岭（50）AC地质地貌过程形迹ACD独峰铁山寺峰（60）AD自然变动遗迹ADE火山与岩溶地质公园（60）B水域风光BB天然湖泊与池沼BBB沼泽与湿地天泉湖岸湿地（65）C生物景观CA树木CAA林地铁山寺林场（60）红豆杉基地（60）

基地内自然旅游资源包括3个主类，5个亚类，5个基本类型，6个单体其中，（铁山寺）林地资源丰富、（天泉湖岸）湿地资源保存较好、（火山岩）地质公园较为独特现有自然资源单体等级以三级为主，亟待整合提升自然资源28主类亚类基本类型各类单体统计（得分）五级四级三级二级一级E遗迹与遗址EB

社会经济与文化活动遗址EBB军事遗址与古战场朱元璋军马场（35）；焦赞营寨（35）F建筑与设施FA

综合人文旅游地FAA教学科研实验场所紫金山天文台铁山寺观测基地（65）FAB康体游乐休闲度假地铁山寺森林公园（92）天泉山庄（60）铁山寺森林度假村（50），焦赞大营（45）FAC宗教与祭祀活动场所铁山寺（80）FAD园林游憩区域生态园（70）FAH动植物展示地孔雀园（45）FB

单体活动场馆FBB祭拜场馆大殿（40）FBC展示演示场馆天文科普园（55）FC

景观建筑与附属性建筑FCK建筑小品中国第一位大和尚—严佛调雕像（54）翠竹轩（40）；铁山牌坊（40）；百岁亭（35）FG

水工建筑FGA水库观光游憩区域天泉湖（70）G旅游商品GA地方旅游商品GAA菜品饮食盱眙龙虾（60）天泉湖鲟鱼（45）H人文活动HA

人事记录HAA人物严佛调（55）人文资源

基地内人文资源包括4个主类、7个亚类、12个基本类型，21个单体。现有人文资源单体等级较低，亟待深度挖掘与提炼整合29

基地人文资源主要集中在以铁山寺为核心的铁山寺森林公园区域基地自然资源主要环湖分布，单体等级较低，但拥有独具特色的火山遗迹和南北生境；基地资源种类丰富，自然人文资源搭配合理，综合提升潜力巨大资源分布现状30资源核心吸引力铁山禅寺佛调高僧化农英雄人文荟萃紫金星空火山遗迹天地灵气龙山秀色水岸湿地南北生境春华秋实湖水澄碧湖湾旖旎湖鲜丰美璞玉天泉31市场条件基地市场现状市场发展趋势市场竞合32游客来源与目的

基地客源主要来自南京，80%为商务会议客群基地游客多为公务人员或企业主，中高端收入者居多游客群体构成游客职业构成游客月收入构成游客来源地构成数据来源：世联地产天泉湖项目市调报告33游客偏好

基地游客多为初次到访，且停留时间短基地内原生态环境市场吸引度最高，游客多倾好度假型住宿设施数据来源：世联地产天泉湖项目市调报告34游客需求倾向

基地游客对自然观光以及美食娱乐、康体休闲等体验性产品需求强烈基地旅游产品丰富度不足，旅游休闲度假价值丞待挖掘数据来源：世联地产天泉湖项目市调报告35市场条件基地市场现状市场发展趋势市场竞合362006年，长三角地区国内旅游人数占全国的比重为28.84％，国内旅游总收入占全国的71.63％；平均每人每年出游2次，高于全国平均水平长三角地区经济发达，消费能力强，出游率高2006年，长三角旅游住宿设施接待国内旅游者3.15亿人次，其中苏、浙、沪三地游客人数占游客总人数的51％，区内互游的人次高达2．8亿，苏、浙、沪互为主要客源地和目的地长三角地区主要城市互为客源地和目的地，区域互游现象明显同城效应的逐步显现，必将进一步促进区域内互游现象的发展数据1数据2全国及长三角主要旅游指标比较（2006年）长三角市场整体态势

长三角地区人群消费能力强，旅游需求旺盛，区域内互游趋势持续增强37

根据国际休闲组织预测，人均GDP达到3000－5000美元，旅游进入休闲度假规模化发展阶段长三角地区2006年人均GDP达到4900美元，已处于休闲度假游规模化发展时期，并迅速向高级阶段演进趋势1：休闲度假市场

长三角地区处于休闲度假旅游规模化的重要时期，正在向休闲度假高层次发展阶段演进度假市场形成以上海为核心的圈层分布，五大板块中苏北应强化自然山水特色38趋势1：休闲度假市场

原生态的自然山水和湖滨度假成为首选，湖滨度假产品竞争激烈乡村休闲成为时尚，但现有产品多以休闲、娱乐为主，乡村度假和养生产品欠缺滨湖型滨海型山地、温泉型

上海奉贤滨海度假区

舟山朱家尖度假区

宁波松兰山滨海度假区

宁波象山中国渔村……

上海佘山旅游度假区

杭州之江旅游度假区

宁海森林温泉度假区

南京汤山温泉度假区

浙江武义温泉度假区……

杭州千岛湖度假区昆山旅游度假区

苏州太湖旅游度假区无锡太湖旅游度假区

吴江汾湖旅游度假区南京珍珠泉旅游度假区

常州天目湖度假区宁波东钱湖度假区

南京南山湖度假区常熟尚湖度假区

上海淀山湖度假区

……旅游度假项目乡村休闲项目传统农业活动休闲度假活动娱乐活动特殊活动

农事体验：播种、收割、放牧，捕捞，果园采摘、农产品加工、销售等主题农业节食活动：高淳螃蟹节、雨花石艺术节、盱眙龙虾节、农产品展等

陆上活动：骑马（驴……）、沙滩足排球、沙地摩托等水上活动：垂钓，游泳，泛舟，漂流(乘筏，独木舟，皮艇)，冲浪，快艇，航行，湿地空中活动：空中飞人等

民俗活动：民俗文化节日，民间手工艺，欣赏乡村民谣，参加乡村音乐会，品尝地方风味，参观工农业、手工业企业、民间艺术工作室体育运动：徒步旅行；乡村体育竞技；洞穴探险；攀岩；定向；网球；狩猎等文化活动：园艺培训商务活动：激励活动

休闲观光：观鸟、观察野生动植物、写生、赏景、摄影等度假：租赁式乡村别墅养生：/3965岁以上老龄人口发展趋势（数据来源：世联调查）

根据国际标准，长三角地区多数城市早在20世纪80年代中后期就进入老龄化社会

2008年，南京市60岁以上的老年人已达93万，占全市户籍总人口的15%，上海和浙江的人口老龄化速度也在快速增长；长三角地区老龄化起步早、发展速度快数据1养老项目现状描述价格主要客源特色绿城、昆山21城孝贤坊，集老年人生活居住、医疗康复、学习娱乐、交游联谊、健康养生、旅游观光为一体。首期开发总占地面积35万平方米，住宅总建筑面积达到约26万平方米，共有2000多户，分为玫瑰园联排别墅和合欢园电梯公寓区5000元/m2左右南京、苏南、上海规模大、配套全上海艳阳集团江苏太仓老年基地集种植业、养殖业、生态旅游业为主的大型休闲娱乐基地，距上海市中心约50公里上海农家乐结合养老度假江苏昆山泰纳老年基地大型老年公寓，投资尽3000万美元，是江苏省第一家正式入住的外资老年公寓。占地200亩，位于昆山巴城镇阳澄湖畔。面向全球招收老人3500元/m2（2006）上海、苏南医疗服务、国际品牌嘉兴江南太阳城在现代化的居住社区里融入老年建筑组团，整个社区三面环水，绿化面积50％，上海知名医院在小区内常设门诊上海、苏南大社区内的老年住宅组团

上海市35岁以上、中年人年收入10万元以上且父母健在、老年人家庭年收入15万元以上的人群中，55％的受访者有意向购买养老型住宅在嘉兴江南太阳老人社区中，来自上海的客户约占70％上海市场对度假养老产品的需求强烈、购买力强趋势1：休闲度假市场

老年养生市场需求强劲，“度假式养老”基地兴起目前以上海为主要客源市场上海35岁以上人口养老型住宅购买意向抽样调查统计数据240

目前，长三角周边地区自驾游人数急增，如南京各主要景点接待的自驾游客比例已经超过了游客总数的15％对长三角居民出游方式调查结果显示，半数以上的居民选择自驾车出游；出游方式的选择：79.97％的居民选择和家人、朋友一起出游自驾游、家庭游受到长三角居民的青睐长三角居民出游方式调查数据1数据2

长三角高速公路里程占全国近30％，城际间高速公路迅速联网，大体形成了旅游交通的“内环线”和“外环线”长三角私家车市场持续强劲：汽车保有量占全国的1/5；2006年拥有私家车200多万辆，每个月还在以1万辆的速度递增；长三角及周边地区汽车俱乐部将近1000家，上规模及经常组织自驾游的俱乐部有500多家

2007年，江浙沪旅游部门制定了“江浙沪旅游护照”政策，为自驾车游客提供旅游信息指南、旅游景区门票、乡村旅游景点停车等优惠通达的交通、强劲的私家车市场和政府的大力支持，必将促进长三角自驾游市场的发展

长三角旅游进入自驾游经济时代，家庭自驾游市场潜力巨大趋势1：休闲度假市场数据来源：《长三角都市圈城市居民度假旅游行为决策研究》2005412005年入境旅游者中，商务会议客的比例达49.1%，比全国22．7％的比例高出26．4个百分点；国内游客中，商务会议客的比例18.7％，比全国5.7％的比例

高出l3个百分点长三角地区会议销售情况较好，会议市场潜力巨大南京市旅游者出行目的以商务会议为主，占旅游人数的51％，这一趋势还在扩大据统计2007年南京市共举办各类会议1万次以上，主要包括各种企事业单位举办的商务洽谈会、产品展示发布会、新闻发布会、行业研讨会、管理会议、娱乐联欢会、阶段总结会、内部培训会等会议地点选择中，城郊度假区所占比例为83.68％南京市会议经济发展迅速，会议地点由城市内部向城郊度假区外延已经成为一种趋势，南京已成为周边度假区的重要潜力市场数据1数据2

长三角会议市场潜力巨大，南京是重要的潜力市场会议地点存在从城市内向位于环城游憩带上的度假区拓展的趋向趋势2：商务会议市场会议地点选择偏好（数据来源：世联市调2008）南京市游客出游动机调查（数据来源：世联市调）422007年，上海市的20家专题性科普旅游示范基地的年接待人数达450万，同比去年增长94.2%2007年，“2007长三角科普旅游发展论坛”在上海科技馆举行长三角目前共有全国科普教育基地23个，覆盖范围包括科普展馆、自然保护区、农业开发区等领域，内容丰富数据来源：第一批全国科普教育基地检查结果

科普教育需求旺盛，已形成旅游大市场，上海为最重要的客源市场长三角地区天文、地质类教育基地总量偏少趋势3：科普教育市场

中国科学院紫金山天文台南京中山植物园中国科学院南京地质古生物研究所南京地质博物馆江苏大丰麋鹿国家级自然保护区

浙江省科学技术馆浙江自然博物馆浙江天目山国家级自然保护区嘉兴科学技术馆秦山核电公司宣传中心江苏省（5）浙江省（5）上海市（14）

上海儿童博物馆上海孙桥现代农业开发区上海动物园崇明前卫村生态农场基地上海航天设备制造总厂科普教育基地上海工程技术大学科普教育基地上海共青森林公园中国科学院上海分院上海天文台佘山工作站中国极地研究所中国极地科普馆上海天山污水处理厂生产设施上海中医药大学医史博物馆上海佘山国家旅游度假区上海佘山森林百鸟苑上海自然博物馆上海欣大洋科技发展有限公司“上海海洋科普馆”43数据来源：《2008至尚优品--中国千万富豪品牌倾向调查》2007年底胡润研究院调研表明：中国高端消费群体中，资产100亿人民币以上有两百人；资产10亿人民币以上有两千人；资产1亿人民币以上有五万人；资产1千万人民币以上有八十万人。该群体的数量每年保持着20％的增长率。200人2000人50，000人800，000人100亿RMB10亿RMB1亿RMB1千万RMB中国高端消费群体数量统计

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游泳、高尔夫、登山、滑雪、骑马等活动得到富豪们的青睐高尔夫对他们来说，不仅是一项运动，也是一个理想的社交平台

最受富豪青睐的休闲项目趋势4：高尔夫市场

高尔夫已成为最受长三角富豪群体青睐的休闲方式之一最青睐的北京俱乐部长安俱乐部最青睐的上海俱乐部雍福会最青睐的游艇俱乐部江苏水星游艇俱乐部最青睐的全国高尔夫球场浙江富春山居最青睐的华东地区高尔夫别墅南京钟山国际高尔夫别墅最青睐的华南地区高尔夫别墅深圳观澜湖高尔夫大宅最青睐的全国酒店连锁香格里拉44城市俱乐部名称南京昭富国际高尔夫俱乐部、银杏湖国际高尔夫俱乐部、钟山国际高尔夫俱乐部苏州太湖国际高尔夫俱乐部、三阳高尔夫俱乐部、中兴高尔夫俱乐部球场、金鸡湖国际高尔夫俱乐部无锡天目湖乡村高尔夫俱乐部、太湖国际高尔夫俱乐部、龙涛国际高尔夫俱乐部常州金沙湾高尔夫俱乐部、飞宏国际联谊中心高尔夫俱乐部香树湾高尔夫俱乐部昆山大上海国际高尔夫球度假村、旭宝高尔夫俱乐部、太阳岛高尔夫俱乐部太仓新东海高尔夫球场张家港双山高尔夫俱乐部江苏省高尔夫俱乐部一览江苏省的高尔夫运动起步较晚，但目前的发展速度很快。高尔夫进入中国20多年来，江苏省从一家高尔夫球场发展到现在的20多家球场。打高尔夫的人口也在不断增加，打球人的性质也在不断改变。从过去主要是外商、外资企业的高管，发展到目前更多、更丰富的人群，尤其是银行界，经常会组织其VIP客户打高尔夫比赛，趋势4：高尔夫市场

高尔夫市场以每年20-30%的速度在增长江苏省高尔夫运动发展迅速45趋势5：创意产业市场

创意产业基地呈现从市区向郊区扩散的趋势，如江苏省文化创意基地郊区创意产业主要是艺术和影视类19981999200020012002200320042005200620072008江苏石墩影视基地（溧水）无锡数码动画影视产业园区常熟沙家浜江南水乡影视产业园南京高新区动漫产业基地影视杭州动漫产业基地南京珠江路数字创意园上海新型广告动漫影视图片生产基地杭州动画产业园动漫无锡国际数码娱乐产业中心杭州数字娱乐产业园数码工业设计上海视觉创意设计基地上海工业设计园上海时尚产业园（服装）上海莫干山路50号上海滨江创意产业园上海福佑路旅游纪念品设计中心艺术上海8号桥艺术区上海田子坊艺术区杭州loft49南京1865苏州创意产业园无锡太湖新城科教产业园“海上海”文化创意园区南京世界之窗创意产业园江苏省文化创意基地（南京）综合杭州西溪46市场条件基地市场现状市场发展趋势市场竞合47国家级、省级旅游度假区长三角度假区基本围绕江川湖泊展开，如江苏省的国家级（2个）及省级旅游度假区（5个）均为湖泊型，天泉湖项目面临激烈的竞争长三角旅游度假区概况江苏省其它湖泊型旅游度假区

南京南山湖徐州云龙湖盐城大纵湖

淮安洪泽湖宿迁骆马湖泰州溱湖国家湿地公园国家级旅游度假区无锡太湖（江苏省）杭州之江（浙江省）

苏州太湖（江苏省）上海佘山（上海市）省级旅游度假区常州天目湖(江苏省)

无锡太湖山水城(江苏省)

昆山旅游度假区(江苏省)

吴江汾湖(江苏省)

南京珍珠泉(江苏省)

浙江千岛湖(浙江省)48竞合分析指标体系等级交通区位内部

条件山湖水质空气地质宗教历史遗迹文化生物产品

结构功能定位产品类型外部

条件产品趋势天泉湖市场竞合分析49省级旅游度假区南京珍珠泉

旅游度假区常州天目湖旅游度假区无锡太湖山水城旅游度假区吴江汾湖旅游度假区昆山旅游度假区千岛湖旅游度假区天泉湖阳澄湖淀山湖等级省级旅游度假区国家4A级景区；省级旅游度假区省级旅游度假区省级旅游度假区省级旅游度假区省级旅游度假区省级旅游度假区/规模14km2现规划总面积10.67km2（不含水面）规划面积4.2km2总规划面积10.85km2总规划用地7.5km2规划面积12.38km2982km2，湖面573km2规划面积46km2交通条件度假区主干道与312、328、104三条国道相连高速公路贯通，交通便利。距上海、合肥3小时车程，距南京1.5小时车程位于太湖中的半岛318国道和太浦河东西贯穿，交通便捷东临上海，西依苏州，交通、区位优势得天独厚高速公路网发达，交通便捷位于南京“1小时交通圈”内,宁连、宁宿徐两条高速公路从旁而过客源地南京及周边地区江苏、上海无锡、上海、南京、苏州、常州、镇江长三角及周边城市上海为主浙江、上海、江苏南京及周边地区

众多高等级旅游度假区易对基地发展产生一定的屏蔽作用，尤其是苏南地区的五个省级旅游度假区相近的客源市场结构会对基地产生强烈的客源竞争与分流作用便利的交通为基地发展提供了良好的条件，但并不能构成基地发展的绝对优势其它湖泊型旅游度假区单项要素

竞争性分析结论溱湖国家

湿地公园南京南山湖旅游度假区徐州云龙湖风景区盐城大纵湖旅游度假区淮安洪泽湖

度假村宿迁骆马湖旅游度假区等级4A，国家级AAA级风景区AAAA级景区//省级风景名胜区竞争对手平均等级较高，易对基地形成屏蔽作用规模26km2景区面积11.4km2水面5.8km2；陆地面积5.6km2总面积约30km2，核心区为3.5km2占地近百亩，建筑面积6000多平方米水面375km2，沿湖陆地50km2规模中等交通条件高速路畅通，交通便利距南京市区中心40公里位于市区，交通便利北岸的步湖路贯通全境，东临宁靖盐高速，西通京沪高速，北接盐金国防公路，交通便利宁淮、京沪高速毗邻，交通便利交通便捷交通条件良好，但与其它度假区相比，不具备绝对优势客源地以上海为代表的长三角地区南京徐州都市圈及淮海经济区上海、南京、浙江等长三角旅游地区华东地区周边省份淮海经济区会对基地的客源产生强烈的竞争分流作用指标体系1：外部条件50省级旅游度假区南京珍珠泉旅游度假区常州天目湖旅游度假区无锡太湖山水城旅游度假区吴江汾湖旅游度假区昆山旅游度假区千岛湖旅游度假区天泉湖阳澄湖淀山湖特色资源山丘陵地貌丘陵地貌丘陵地貌///丘陵地貌丘陵地貌湖珍珠泉、镜山湖目前开发水面12km2，沙河、大溪为国家级水库鼋头渚，30公里湖岸线15km2120km263km2573km29km2水质3类标准2类标准2类标准2类标准3类标准2－3类标准1类标准1类标准空气质量优良，执行一级标准较好一般，二氧化硫含量较高较好较好优，符合国家环境空气质量一级标准亚洲最亮星空，负离子含量最高，有紫金山国家天文台观测站地质//////火山地质公园宗教定山寺无，人造为主龙寺、长泰禅寺/崇宁古寺蜜山庵、尹山庵铁山禅寺历史遗迹庄昶墓、卓锡泉太公山龙寺/巴城老街、绰墩遗址、崇宁古寺各时代文化遗址、水下古城、叶公墓、郑允公墓朱元璋驯马厂文化山水文化、名人文化红色革命文化吴文化、太湖文化、古运河/民俗文化、饮食文化蜀阜三座书院、海瑞祠、龙门塔、琅管塔、小金銮殿淮河文化、明文化、天文科技生物资源/鱼头、竹、茶叶醉李汾湖蟹大闸蟹淳牌有机鱼龙虾、中草药备注以美食为特色山水资源优势明显，但过度开发和无序开发现象较为严重因处于城市化较为严重的区域，难以保持最纯净的自然气息；以美食为主要特色，阳澄湖大闸蟹为优势资源盱眙龙虾已经成为盱眙的品牌指标体系2：内部条件51其它湖泊型旅游度假区单项要素竞争性分析结论溱湖旅游度假区南京南山湖旅游度假区徐州云龙湖风景区盐城大纵湖旅游度假区淮安洪泽湖旅游度假区宿迁骆马湖旅游度假区特色资源山丘陵地貌/丘陵地貌//特色不突出湖4.7km2全长11公里，湖面面积4000余亩5.8km230余km2湖面，湿地风光375km2湖水面积最小水质2类标准2类标准二类标准最优空气较好，空气质量良好天数超过300天一般二级标准最优地质//////独具特色宗教里下河宗教（水云楼）//龙兴寺//具有提升空间历史遗迹水云楼、溱潼古镇双溪江汉画像石馆、汉墓、刘备涌泉宋曹祖居、陈琳之墓、郑板桥教书馆、龙兴寺//无强势特色文化佛教文化、吴越及长江文化/古代名人文化宗教文化、名人文化、水乡民俗文化饮食文化、太湖文化/唯一体现现代文化的天文台生物资源丹顶鹤等国家一级保护动物/水产品丰富120余种植物，50余种野生动物，丰富的水产品，尤其是大闸蟹水产品不够突出备注以里下河宗教文化、溱潼古镇等文化及湿地生态景观、珍稀动物为特色以湖景为特色。东湖游览区以水上活动和参观游览为主，西湖以疗养度假为主，湖南则以娱乐和宾馆为主淡水湖及相关水产资源为特色资源；以美食和太湖文化为特色指标体系2：内部条件（续）

资源同质化现象较为严重，美食文化成为众多度假区利用的品牌资源基地的水、空气等生态环境资源具有绝对竞争优势，地质特色、现代天文文化也是基地的独特资源，未来开发

要抓住这些独特资源，将其转化成优势产品52省级旅游度假区南京珍珠泉旅游

度假区常州天目湖旅游度假区无锡太湖山水城旅游度假区吴江汾湖旅游

度假区昆山旅游度假区千岛湖旅游度假区天泉湖阳澄湖淀山湖功能定位生态型旅游、观光、休闲、度假度假、观光休闲影视文化、观光游览、度假休闲休闲度假、投资置业休闲度假、生态旅游休闲观光、度假疗养、生态旅游、商务旅游、体育旅游别墅天浦高尔夫别墅、休闲度假别墅（270幢）清泉山庄/花园住宅小区淀山湖外国人私家别墅区、星海庄园天屿千岛湖山顶别墅/酒店明发度假村大酒店（五星级）、度假会所2个（四星级酒店标准）国际饭店五星级，其它多经济型饭店太湖花园酒店（4星级）、龙寺假日酒店（经济型）五星级商务大酒店威尼斯假日酒店（4星级，）、宝曼酒店等天屿卡尔森、滨江索菲特、万象州际、绿城喜来登金陵饭店高尔夫南京昭富国际高尔夫球场18洞高尔夫球场27洞高尔夫36洞高尔夫球场大上海高尔夫球场、淀山湖旭宝高尔夫俱乐部高尔夫练习场/农家乐农夫山庄天目渔村、花果山果园龙寺生态园生态农庄乡村之旅、果园采摘之旅、水上夏令营/度假村珍珠泉山庄南山温泉度假村、景波等太湖花园度假村、龙寺假日度假村、宝钢碧波园五星级游艇别墅度假村上海淀山湖度假村开元度假村、天清岛、凤凰度假村天泉湖度假区娱乐设施万米长城、野生动物生态园、孔雀园、水上运动、野营俱乐部射击城、水上乐园、海洋世界、动感娱乐中心影视城表演/游乐园、水上风情园游艇俱乐部水上运动中心备注野生动物园项目较为零散，缺乏主线，度假性质不强，难以留住游客金陵饭店的品牌号召力和商务资源是有利因素指标体系3：产品结构53其它湖泊型旅游度假区单项要素竞争性

分析结论溱湖旅游

度假区南京南山湖旅游

度假区徐州云龙湖风景区盐城大纵湖旅游

度假区淮安洪泽湖

度假村宿迁骆马湖

旅游度假区功能定位观光旅游、休闲度假会务、休闲、运动观光、娱乐湖荡观光、休闲度假、民俗采风、生态教育、科考探秘、红色教育会务接待、娱乐休闲生态保护、旅游观光、休闲度假、会议疗养、居住休闲度假是主要功能别墅分时度假休闲别墅///别墅景观别墅成为旅游度假区发展的必然产物酒店度假村会所/小渔村度假宾馆、蛟龙宾馆洪泽湖度假村酒店/现有酒店功能主要停留在原始接待、休闲度假功能提升空间很大高尔夫/////高尔夫成为旅游度假区必备产品农家乐自助采茶、果树采摘、农舍旅馆/休闲农庄//现有农家乐开发层次浅，附加值低，缺乏真正的度假养生产品度假村溱湖五星级度假区、华侨城湿地生态度假区//水润天成度假村洪泽湖度假村/主题各异、品质一般娱乐设施南山马术俱乐部、划船、户外拓展训练、汽车越野、登山、采茶、垂钓、山地车越野、帐篷露营、烧烤水上世界水上乐园、芦荡迷宫、水上婚礼、垂钓游泳卡拉OK网球乒乓球垂钓游船快艇/同质化现象严重，参与性与互动性有待提升备注酒店等配套设施较低端指标体系3：产品结构（续）现状：度假型产品度假功能不强，附加值低商务休闲型产品主要依附于酒店设施，缺乏系统性休闲娱乐型产品同质化现象严重，产品开发缺乏主线趋势：

地产、高尔夫成为湖泊型度假区发展的必然产品独立的商务产品（如商务培训中心）初见端倪主题文化公园（如影视乐园、民俗乐园）兴起新型业态（如影视产业）的引入成为度假区实现产品突破的重要举措54竞争现状：基地面临众多强劲的竞争对手，它们对基地的客源市场有强大的分流作用竞争对策：在资源利用上，

——以最优的生态环境为竞争本底

——充分利用独特的地质资源与现代文化资源在产品结构上，

——将“生态”与“养生”、“度假”有机结合，提高养生度假产品的层次

——利用金陵饭店的品牌号召力和商务资源开发系统性的商务休闲产品

——对常规产品进行深入开发，提升层次，尤其是对农家乐的开发要融合生态、养生理念，提高产品层次

——创新旅游产品体系，引入新的、环境友好型的产业形态（如创意产业）与周边景区如明祖陵优势互补，强强联合竞合分析小结55案例分析与借鉴日本箱根芦之湖瑞士因特拉肯56概况：位于日本神奈川县西南部，距东京90公里是四千多年前形成的火山湖，海拔724米湖泊面积7平方公里，最深处45米环湖长度为17.5公里背倚富士山，湖山相映箱根芦之湖横滨富士山东京案例1：日本箱根芦之湖57

箱根湖畔高尔夫箱根玻璃博物馆箱根园箱根水族馆箱根寺，鸟居箱根龙宫殿酒店箱根王子酒店游船码头（少量）

驹形岳山顶观景台缆车山顶佛寺登山游步道

恩赐箱根公园箱根关所小型旅馆，家庭旅馆游船码头（大量）商店滨湖散步道游客接待中心

大涌谷景区（火山遗存）

自然科学馆缆车

高尔夫球场箱根仙石原芦苇荡箱根Palace酒店温泉旅馆游船码头（少量）ABCDE箱根镇BCDE元箱根村湖尻村桃园台村AXX旅游吸引物

XX酒店

XX配套案例1：日本箱根芦之湖58多样化旅游活动：内部：观光：湖上游船，山顶观景，湖畔观光，火山参观休闲：湖滨，村镇，山林度假：高尔夫，湖滨祭祀：神舍，寺庙节庆活动：箱根诸侯游行（每年11月3日，箱根汤本温泉）外部：箱根温泉与温泉旅馆箱根强罗公园：植物园箱根蓬莱园：杜鹃花名园箱根湿生花园案例1：日本箱根芦之湖59立体化交通网络：内部：湖滨观光车道两条缆车：分别连接湖尻、桃园台与大涌谷、元箱根与驹形岳三类观光船：海盗船，外轮船，“伊豆箱根铁道（伊豆箱根船舶）”双体客船登山游步道外部：铁路高速公路案例1：日本箱根芦之湖60标志性主题元素：鸟居：通往神舍的门或牌坊，为日本宗教信仰习俗海盗船日本园艺：精致，圆润……

日本传统建筑元素：石板桥，木结构，瓦屋顶，石雕塑，石台阶……案例1：日本箱根芦之湖61案例启示：依托城镇，集中开发

依托现有村镇，充分利用现有基础设施，同时结合地形等现状条件，将开发集中在某些区域，其他区域予以保护，以保持整体生态环境质量。同类集聚，异类分离

面向同一客源市场的项目相对集聚，如高尔夫与高端度假酒店相结合，大众旅游项目与家庭旅馆相结合等，不同档次的项目之间通过道路、绿化等有所隔离。内联外合，优势互补湖周区域旅游活动丰富多样，能满足不同游客的需求，同时，充分借用周边自然和人文资源，形成观光、度假、商务、会议、培训、文化、地产等齐头并进的发展态势。案例1：日本箱根芦之湖62案例分析与借鉴日本箱根芦之湖瑞士因特拉肯湖区63概况：因特拉肯位于瑞士阿尔卑斯山脚下因特拉肯(Interlaken)，拉丁文原意为“两湖之间”，位于图恩湖（LakeThun）及布里恩湖（LakeBrienz）之间，又名湖间镇。全年气候温和，湖光山色，环境优美最初因作为游览少女峰的必经之地而闻名，之后各类设施相继完善图恩湖布里恩湖因特拉肯案例2：瑞士因特拉肯湖区64博彩中心旅游观光会议展览文化活动运动休闲传统农业

与手工业因特拉肯古教堂古城堡霍依马特公园图恩湖布里恩湖哈德库尔姆全景观饭店因特拉肯大饭店众多饭店设施博彩中心（文艺表演和宴会）观光博物馆雕像博物馆众多文化节庆活动登山帆船冲浪游泳高尔夫网球滑坡手工彩陶制品手纺精细纺织品手表加工制作迷思乐园案例2：瑞士因特拉肯湖区农业种植65案例启示：多业并举，相互促进

因特拉肯以旅游观光起步，在发展过程中不断完善，形成了包括旅游观光、会议展览、文化活动、运动休闲和传统工业并举的发展态势。游在湖区，住在小镇将湖区周边的城镇建设和湖区旅游资源开发紧密结合。节庆造势，活动出彩

注重节庆活动的带动作用，因特拉肯每年有众多节庆活动，既有具200年历史的阿尔卑斯牧羊人节，也有从古典音乐、歌剧以至摇滚流行乐的各种音乐会以及民俗歌舞表演活动等。尊重农业，环保优先

政府和社会都把农业当作环保产业的一部分，通过比较完备的环境保护法律体系规定下来，并切实有效地贯彻执行。案例2：瑞士因特拉肯湖区66开发定位发展定位发展目标功能定位市场定位形象定位67富生态、创新型复合产业度假区发展定位富生态：生态资源丰富璞玉天泉：湖光山色独特南北生境：地域个性鲜明山水灵秀：生态自然可期造化天成：天地涵养汇集创新型：发展模式创新政府、国企联合开发旅游、乐业、安居交融并举经济、城乡、生态统筹发展金陵、盱眙、天泉品牌复合+复合产业度假区以旅游度假为先导，复合发展生态农业、创意产业、养生产业、体育健身产业、特色教育产业和生态地产业68近期（2009-2012）江苏省省级生态旅游度假区

传统农业升级换代，做好生态农业、景观农业和体验农业做优文化观光和生态游憩做大康体养生中期（2013-2018）长三角一流的复合型旅游度假区

引资引智引业，大力发展文化创意和体育健身产业做强商务度假不断集聚产业，形成区域经济增长核远期（2019-2025）中国产业复合型旅游度假示范区

做大体育健身产业，引入特色教育产业，实现产业高度复合不断创新产品，增强可持续竞争力发展目标69基本功能：文化观光，生态游憩，科普教育，农业体验在发展愿景的指导下，构建基本功能、核心功能和辅助功能三个层次的，有机的，可持续发展的功能体系，以满足利益相关者的多元化目标功能定位合理聚集人气，提升区域知名度提升区域品质，打造品牌形象理性沉淀人口，强力资金支持辅助功能：生态地产，

特色教育核心功能：时尚休闲度假，高端商务会议，特色文化创意，生态体育健身70

旖旎湖湾，自然分隔，五区天成主题鲜明，产品丰富，多姿多彩湖山相间，峡湾相连，状若皇冠湖光山色，星空林海，生态一流五彩天泉，生态皇冠形象定位71

国内市场一级：沪、苏、浙二级：京、津、鲁、皖、鄂三级：国内其它市场海外市场以港澳台为主，分阶段拓展其它海外市场数据来源：2007年统计数据距离（km）人均GDP（元）目标市场定位：总体72目标市场定位：长三角数据来源：2007年统计数据近期中期远期大众观光市场

（资源竞争性）南通、南京、泰州、常州上海、镇江、扬州、无锡、苏州其它城市休闲度假市场

（受收入影响大）上海、苏州、南京、无锡、常州杭州、南通、镇江其它城市商务、会议市场（受距离影响大）南京苏州、无锡、常州、上海其它城市特殊市场（科普教育、创意产业等）上海、南京无锡、常州、镇江、扬州、泰州南通、苏州其它城市

长三角地区是基地的一级客源市场在不同阶段，各城市的重点培育市场因距离、收入等因素而有所差异，需一一突破73空间规划

GIS及基地空间条件分析规划原则与空间开发理念空间布局与功能分区74现状土地使用土地利用类型面积（平方公里）占基地面积（%）农田9.520林地2348水域817居民点1.53未利用地512

现状村落沿湖分布较为分散，生活和农业生产污水直接向湖体排放，建议对居民点进行适当集中对具有特色风貌的村落和建筑应给予保留或修复，并结合新农村发展的需要合理转换功能现状农田利用效率低，为集约利用农用地资源，减少传统农业生产对生态环境的破坏，建议对农业用地进行适当整合，并实施生态化生产山体森林植被多为次生人工林，生物多样性较低，生态效益减弱对未利用地进行整合，提高土地利用开发效率75

湖体周边有5条汇水山系从各个角度伸向湖体，形成5个大小不等的谷地山体轮廓线柔和，起伏平缓，景色优美，建议开发以保护山脊线、不突破轮廓线为大原则谷地地势平坦，开发成本较低，私密性较高，可选择适当进行较大土地开发（地质公园，泄洪道除外）汇水山系同水体交汇的地方，坡度缓和，亲水性较强，景观视线良好且公共性强，建议开发度假休闲性公共设施，增强山水联系地质公园泄洪道紫霞岭大石顶小龙山湖周山系76山谷湿地型水岸自然生态水岸人工硬质水岸天泉湖水岸特征大致分为三种类型山谷湿地型水岸：谷地汇水处典型水体特征，水面尺度宜人，私密性较好，适合布置开发居住类型物业自然生态水岸：多处山体与水体交汇的水体特征，亲水性良好，视野开阔，适合布置休闲，度假旅游项目人工硬质水岸：堤岸，广场水岸亲水性强，活动较多，宜考虑布置餐饮，娱乐商务类项目。大堤对面水体开阔，可结合大堤考虑开展水上活动水岸水体特征77

几处山谷视线通畅，基本都可以直视小龙山，可考虑在小龙山布置标志性建筑或构筑物水体周边山系海拔高度相当，视野宽阔，坡度平缓，可考虑在坡地布置旅游度假项目紫霞岭海拔较高，面对水体最为开阔，可考虑布置观景设施和标志度假酒店A:140mB:165mC:120mD:175mA点视线B点视线C点视线D点视线紫霞岭大石顶小龙山视线通廊78单位（米）高程分析

基地内除水面外，属于低山丘陵，最高海拔约194米临近水面区域相对生态敏感性较高就高程因子而言，临近水面区域和山顶区域相对生态敏感性较高高程（米）面积

（平方公里）占基地面积（%）62-632463-1001125100-1501328>150143079坡度分析单位（%）

基地沿湖区域和山地顶部基本为小于16度的缓坡，较适宜开发建设山体中部的陡坡区建议采用生态护坡，避免开发建设坡度（度）面积

（平方公里）占基地面积（%）0-8498-1651016-2561225-451430>451226说明：不同的建筑物对地形坡度有不同的要求，不同的地形坡度可以适应不同的建设活动。小于1度的斜坡：不利于排水

1-8度的斜坡：理想的开发建设用地

8-16度的斜坡：需要一定的工程量，并存在潜在的滑坡的威胁

45度以上禁止开发。生态敏感性和建设成本通常随坡度增加而增加。80坡向分析坡向面积

（平方公里）占基地面积（%）南510东南、西南、平1123东、西920东北、西北1022北612

基地范围坡向分布较为平均面朝湖湾的南向坡获取日照等自然资源的条件最好，但保水能力较弱，应避免大体量开发，建议开发中尽可能采用绿色能源设计，并注意开发区域和周边生态环境的保持和改善

南坡东南，西南东西东北，西部北坡81水文分析

天泉湖体是基地生态敏感性较高区域，沿湖设置25-30米的缓冲带，实施生态开发。在伸入山谷的湖湾，湿地资源较为丰富，需要实施严格的生态保护措施，避免开发。汇水线

在汇水线周边地区的开发建设需要采取谨慎的环保措施，以防止水土流失和径流污染。在汇水线周边地区的开发建设中要注意山体和建筑物的防护措施，避免因滑坡和泥石流等对建筑设施造成破坏。缓冲带82生态敏感度分析极低敏感度地区地敏感度地区中敏感度地区高敏感度地区极高敏感度地区生态敏感度面积

（平方公里）占基地面积（%）极低13低1123中度1839高1021极高<11

生态敏感性是指在不损失或不降低环境质量的情况下，生态因子对外界压力或变化的适应能力。用于标明生态因子对人类活动反应的敏感程度，说明产生生态失衡与生态环境问题的可能性大小。高生态敏感区域（部分湖岸、湿地、山体南向陡坡区域）应实施严格的生态保护或创建，尽量避免人为活动干扰。83土地开发适宜性评价适建区限建区禁建区综合基地地理条件、开发现状和景观特征，得到开发适宜性分区：适建区：约5平方公里，建议在合理的规划下优先开发限建区：约15平方公里，建议在合理的规划下进行低密度、生态型开发禁建区：约20平方公里，原则上禁止开发建设84综合评价业主既有地块现有项目可开发用地

除既有地块和现有项目外，基地可开发用地总量约12平方公里其中，水滨区域可开发用地约6平方公里山地可开发用地约6平方公里85空间规划

GIS及基地空间条件分析规划原则与空间开发理念空间布局与功能分区86规划原则

保护山脊：充分利用地形，保护山脊线，因地制宜的土地开发，避免土方过大，对地形的改造多大生态优先：加强对生态资源的保护，对水质，水体,林地，文化遗址等严格保护交通联引：扩大交通圈，形成多层次环湖空间发展带，提高区域综合交通运输效能集约开发：通过土地的集约化开发与使用，减少基础投资，提高开发效益保护山脊生态优先交通联引集约开发87空间开发理念1圈层渗透依托区域湖滨、谷地、山区等特征，整个区域划分为三个空间发展圈，形成游、业、居相互融合的产业发展圈层。内圈：旅游度假旅游度假为主导的环湖发展区域中圈：特色产业以生态农业，体育产业，创意产业为主的产业发展区域外圈：生态居住以生态农庄，艺术家村落，高尔夫社区，林隐小镇为主的高尚社区内圈中圈外圈88

独特的湖湾形态和湾区内大面积的生态湿地是基地不可再生的宝贵资源，是塑造环湖景观的优美资源和空间载体。保护环湾资源，就是保护天泉湖的未来确立“环湾保护、拥湾发展”的开发理念，在有效保护自然生态资源的基础上进行开发，依托每个湖湾进行不同主题功能组团的布局与开发，塑造各具特色的湖湾发展区域空间开发理念2拥湾发展89资源效益充分利用湖滨资源，先期开发具有较强带动性的主题旅游引擎项目，从而带动区域的物业产业开发；中远期通过区域物业项目的开发，沉淀区域优质人口，转为区域消费群体，轮动发展，实现效益最大化。小齿轮：资源性公共度假旅游的引擎项目大齿轮：与旅游项目同质的物业开发项目空间开发理念3轮动开发90空间开发理念4内联外通规划外环路环湖路联络支路外围土地开发改造和完善环湖道路的功能，增加区域外环交通道路，构建内联外通、便捷高效的开放型交通网络格局，使区域交通内联更紧密,外通更畅达为区域经济发展提供适度超前的交通环境，促进交通资源共享，同时，最大程度地扩大可开发土地面积，提升土地利用价值91空间规划

GIS及基地空间条件分析规划原则与空间开发理念空间布局与功能分区92旅游度假类用地：约140公顷，约占19%特色产业类用地：约250公顷，约占34%生态居住类用地：约350公顷，约占47%概念总平面五彩天泉，生态皇冠93S248省道旅游快速通道规划外环现状环湖

原有环湖路作为主要旅游景观道路增加外环路，提高外围土地的可达性，提升土地价值增加外环路和环湖路的联系道路规划山地轨道交通线，实现基地多元化交通规划外环路环湖路联络支路到桂五/县城到安徽到南京/上海到南京/上海到安徽道路交通规划94水上与陆上游览交通规划

观景点度假村专用码头公共码头山地游步道水上观光航线

在原有游客码头基础上增加若干旅客公共码头，并且在度假村岸线处增加若干度假村专用码头码头同山地景观步道紧密联系，同山地观光节点共同构成景区水上和山地旅游路线95功能分区龙山胜境：综合服务区1铁山林海：禅意养生区2紫霞绿野：高尔夫度假区3宝塔朝晖：创意体验区4玄武泽兰：田园休闲区55124396项目策划龙山胜境--综合服务区铁山林海--禅意养生区紫霞绿野--高尔夫度假区宝塔朝晖--创意体验区玄武泽兰--田园休闲区97龙山胜境－综合服务区透过树叶的阳光洒在，向上次第延伸的一条条石板小路，阳台上依靠着懒散的旅人，露天的咖啡座和餐厅，飘出浓郁的香味，远处传来阵阵欢快的笑声……98功能区1：龙山胜境－综合服务区核心资源：小龙山，天泉大坝主要功能：会议，餐饮，综合服务目标市场：以长三角商务、会议市场为主，兼顾天泉湖区域所有游客重点项目：金陵国际会议中心天泉小镇天泉山庄天泉湖综合服务中心99功能区1：龙山胜境－综合服务区重点项目1：金陵国际会议中心策划构想：依托小龙山的区位优势、开发基础和自然风貌，开发面向以南京为主、辐射长三角的商务会议旅游产品。产品内容：金陵会议中心：配备高科技的先进会议设施，包括规模大小不一的会议室、多功能厅、培训教室等，提供一流的、个性化的会议服务。度假酒店：作为国际会议中心的配套，以接待商务会议客人为主。水岸俱乐部：水上运动中心，滨水景观道，湖畔咖啡吧，游船码头，企业会所：以企业为单位购买的可售别墅物业，包括独立式企业会所和企业家俱乐部，提供企业高管阶层的专属沟通和交际平台100功能区1：龙山胜境－综合服务区重点项目2：天泉小镇策划构想：利用小龙山东南侧的缓坡，借助该区域便捷的交通和作为天泉湖区域核心门户区的优势，迁村并点，改善湖区原住民生活水平，同时通过新型农村风貌的塑造和多样生产方式的引入，让小镇自身成为湖区的吸引物。产品内容：天泉露天集市：既是小镇居民日常交易所在，同时也展销天泉湖区域生态农产品和及盱眙县特产，如铁山寺灵芝酒、白果、天泉湖水产品（干货）等。天泉人家：鼓励农民依托自家房屋，开办家庭旅馆、餐馆，既可丰富旅游产品，又可创造就业机会，增加农民收入。农居小镇：包括纯居住型和商住型，配备卫生所、超市等公共设施。101功能区1：龙山胜境－综合服务区重点项目3：天泉湖综合服务中心策划构想：作为天泉湖区域的入口门户和服务中心，提供游客咨询、车船停泊、旅游接待、医疗、休憩等服务，同时提供盱眙旅游相关信息及旅游路线串联服务。产品内容：游客接待中心：包括旅游信息服务、旅游线路安排等。配套：游船码头，停车场，急救室。102项目策划龙山胜境--综合服务区铁山林海--禅意养生区紫霞绿野--高尔夫度假区宝塔朝晖--创意体验区玄武泽兰--田园休闲区103铁山林海－禅意养生区离繁华之俗世，隐铁山之仙麓，攫百草之灵气，揽连壁之芳华，修身齐物，自在无涯……104功能区2：铁山林海－禅意养生区核心资源：铁山寺森林公园、紫金山天文台铁山寺观测基地、湖湾湿地主要功能：度假养生，科普教育，宗教文化观光及交流目标市场：度假养生市场、宗教旅游市场、天文科普市场重点项目：紫金星空营地湖湾湿地公园神农本草园浮调禅林林隐小镇105功能区2：铁山林海－禅意养生区重点项目1：紫金星空营地策划构想：依托紫金山天文台铁山寺观测站和亚洲最美星空特色资源，创建以科普教育、趣味体验为目的的特色营地。产品内容：星愿塔：阁楼/塔式建筑，前有水一泓，上观珠玑连壁，远眺禅寺，俯瞰密林。铁山登高、观星、许愿之地。星空营区：以星座为营地空间布局，以外太空理念打造营房，和天文台观测站、铁山寺天文科普园联动开展针对青少年以及大专院校的天文专业开展天文科普/科研训练营活动。太空乐园：包括天文观测课堂、科幻剧场、3D银河漫游、太空艺术教室等。活动策划：流星雨观测、星战同好会、火星来客、寻找ET106功能区2：铁山林海－禅意养生区重点项目2：湖湾湿地公园策划构想：利用天泉湖南侧湖湾的湿地资源，打造融生态观光、生态体验和生态教育于一体的生态公园。产品内