张家港缇香广场商业部分前期定位

缇香广场商业部分前期定位二零一二年拾月8万方综合体…..2万方街区商业…..缇香广场之于张家港意义何在？且看小体量商业如何迸发大能量项目属性梳理城市概况张家港市地处长三角腹地，能够快速连通长三角主要城市，交通条件便利。张家港作为区域性交通的纽带，是沟通长江南北和苏、皖、浙的重要交通节点，公路及河道运输十分发达，航空主要依靠苏南硕放机场。城市区位交通条件张家港市位于长江下游南岸，江苏省东南部，属苏州地区，北滨长江，与南通、如皋、靖江相望；南近太湖，与无锡、苏州相邻；东连常熟、太仓，距上海98公里；西接江阴、常州，距南京200公里，是沿海和长江两大经济开发带交汇处的新兴港口工业城市。长三角腹地，城市通达性良好水陆空立体交通网发达，交通便捷张家港张家港消费潜力经济稳定增长三产比重逐年提高人口温和增长消费能力稳步增长从主要数据指标来看，张家港经济强劲，有良好地人口及消费能力支撑，商业发展潜力巨大。消费潜力经济稳定增长，消费水平同步上升，有良好的消费基础。区位概况项目距张家港各人流量较大区域均在3公里左右，至城西购物公园也仅5公里，且仅临华昌路及二环路，交通条件便利，能够顺利导入人流。区位概况盘踞城东CBD核心，人流导入便利项目所处区位既是张家港市政府重点打造的城东CBD核心区，又是高尚住区云集的城东中央居住区。项目雄踞港城交通、商务、文化、物流、景观相互交汇的中心地带，将形成综合功能完善的商务商业聚集区，前景毋庸置疑。本案地处张家港政府重点打造的城东CBD核心区及中央居住区，人流导入便利，未来发展前景巨大。张家港市政府城西购物公园步行街汽车客运站客运码头3.1公里2.6公里5公里2.4公里项目概况项目名称缇香广场地块位置张家港华昌路东苑路交界总建面约8万方物业类型写字楼、酒店式公寓、商业绿地率27.78%车位600个发展商新东方置业缇香广场是一座集特色主题商业广场、创新商务办公、精品公寓于一体的、一站式服务的城市综合体，将打造成港城东南门户新的高度和标识。项目四至西面的中昊檀宫东面的缇香世家南面的长途汽车站北面的帝景豪园项目施工进展良好，南面为长途汽车站，周边多高档居住小区，具有强大的消费客群。长途汽车站华昌路二环路梁丰生态园项目四至西面的中昊檀宫东面的缇香世家南面的长途汽车站北面的帝景豪园项目施工进展良好，南面为长途汽车站，周边多高档居住小区，具有强大的消费客群。项目南面的长途汽车站除了作为重要的交通枢纽，还能够为本案带来极大的人流量。项目周边多为高品质居住小区，后期交付将带来众多潜在消费人群。四至概况南临长途汽车站，三面为高档住宅区小结城市属性位于长三角核心地带，快速连通长三角各主要城市，交通便捷。区位属性港城东南门户，未来发展要地，人流导入便利。项目属性集特色主题商业广场、创新商务办公、精品公寓于一体的综合体。配套属性周边生活氛围深厚，南临长途汽车站，高档商业缺失。长三角要地——港城东南门户——城市综合体。经济属性经济稳定增长，服务业比重逐年提升，消费能力强大。商业概念定位本案地处港城东南门户，在进行本案商业定位之前，我们先对张家港全市商圈进行调研分析，了解全市商业概况。商业格局城中步行街城西购物公园通过实地调研，张家港目前商业分布较为零散，尚未形成真正意义上的商圈，较集中的商业主要有两处，分别为城中的步行街及城西的购物公园。处于张家港核心地段，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的综合商业街，张家港最具影响力的购物集中区。步行街：处于张家港西部，为张家港首个商业综合体项目，也是张家港除了步行街外人气最旺的购物场所。购物公园：杨舍西路杨舍东路沙洲路商业步行街城中步行街张家港市商业街主要集中在沙洲路、杨舍路。老商业中心商业面积约20万方，其中包括大约300家临街商铺，约80家休闲餐饮。沙洲路是张家港市唯一的商业步行街，是当地市民购物消费的主要场所。步行街沿街主要以品牌服饰专卖为主，结合餐饮娱乐的商家。整条商业街业态丰富，商业气氛浓厚，经过很时间的发展，已经培养了许多忠实的消费者。主要大型商业项目：国际购物中心、商业大厦、第一人民商场、凯丽百货。通过调研，沙洲路步行街以品牌服饰专卖为主，休闲购物占整条街的八成，餐饮占到16%。步行街各业态配比：步行街概况：城中步行街是港城人流量最大、业态最为齐全的购物场所，业态以零售餐饮为主，档次中端。城中步行街张家港购物公园位于张家港城西新区的中心地带，总建面近20万方，辐射了周边派克酒店公寓、公园八号、都市新海岸、甲江南、汇景豪苑和四季花园等高档公寓或小区十几万层次较高消费人群。购物公园城西购物公园板块功能主题地上建筑面积(m2)观景塔文化展示、交流中心3253欧陆风情街商务消费区18000桑拿康体城康体桑拿/商务酒店12000克拉水岸景观餐饮/休闲19664太阳广场餐饮/精品专卖/文化娱乐28559水晶宫百货购物28000功能分区和业态规划：城西购物公园是港城继步行街后又一购物聚集区，业态丰富，以零售、娱乐、餐饮为主，档次中高端。城西购物公园张家港商业成熟度不高，商业分布零散，目前仅城中步行街及城西购物公园商业较成体系；城中步行街是港城人流量最大、业态最为齐全的购物场所，业态以零售餐饮为主，档次中端；城西购物公园是港城继步行街后又一购物聚集区，业态丰富，以零售、娱乐、餐饮为主，档次中高端。本案所处的城东区域无核心商圈，那么，我们面临的又是怎样的商业态势？全市商业小结通过实地调研，我们选取城东区域较具代表性的两种商业业态进行分析，分别选取商贸中心香港商贸城及住宅底商玲珑湾进行研究。主要项目选取香港城玲珑湾香港城主要商业项目概况商业体量：约7.8万方商业形态：三层市场销售模式：包租三年，租金回报率6%/年，

三年后视市场情况而定面积段：20-50㎡规划业态：零售为主单价段：28000-38000元/㎡总价段：90-150万元/套销售情况：总套980套已售530套

去化率54%项目评价：中低端，较为杂乱地址：杨舍镇乘航西路北侧实景图实景图玲珑湾主要商业项目概况商业体量：约8000方物业形态：住宅+底商销售模式：单卖面积段：60、120、300㎡规划业态：零售为主单价段：15000-32000元/㎡总价段：100-400万元/套销售情况：总套70套已售40套

去化率60%项目评价：商家尚未入驻地址：新农路以西、东苑路以北沙盘实景图城东商业小结城东尚无较具聚集力的商业体出现，高档商业消费缺失；通过典型项目分析，城东目前商业以购物商贸城及住宅底商为主，业态以零售及餐饮为主，整体档次低。整体定位城东大型商业中心缺失城东以商贸城、底商等中低端零售餐饮业态为主商业消费潜力巨大城东首席商业中心，餐饮娱乐购物新标地通过对项目自身属性梳理，结合全市及区域商业市场剖析，本案应抢占市场空白点，争做城东商业标杆。业态建议缇香广场商业部分为核心辐射型街区式商业，作为综合体项目的重要组成部分，商业业态的概念规划与合理布局很大程度上左右了今后整体项目的去化走势。因此，在本案商业业态定位上，我们认为要注重以下几点：商业业态定位思考

适度引入部分主力店，虽或牺牲部分利润，但却是保证未来商业氛围，提升客户购买信心的有效手段在业态设置上，应从周边及项目未来住户的需求点出发，以周边商业业态的空白及差异为导向。借以自身业态的多样性与丰富性吸引未来购买客群关注。赋予整个商业一定的概念主题，借以主题性景观、小品，结合时下流行元素，文化进行适度包装。一定程度上将提升项目品质，更易吸引客群眼球。一层业态定位缇香广场一层，无疑是商业价值最高且形象展示最具昭示性的层面。对于一层业态设置，建议如下:由于一层商业价值较高，对不同位置商铺进行有效分割，在保证业态合理性的同时，减小单套商铺面积，控制总价。广场中心在广场中心位置，应设置具有昭示性的主力店铺。起到未来聚拢人气，树立一层地标的作用。由于一层商铺铺面较多，上层铺面较大，建议未来一层业态以小型中高端零售业态为主。应考虑到公寓及办公使用客户未来的租住配套需求，可在其邻近区域设置一定的生活或金融配套。一层（零售为主）主力店①中型精品超市②麦当劳精品零售类③精品服饰④精品箱包⑤美容护肤⑥珠宝、钟表小型餐饮⑦咖吧、甜品屋金融配套⑧银行（ATM）一层业态布局示意①③③④⑤②⑥⑦⑧⑥精装公寓写字楼一层业态布局示意二层业态定位缇香广场二层，其单套铺面面积约在250-500㎡左右。铺面较大，对于二层商铺业态建议如下：二层铺面相对较大，建议以大中型餐饮为主，零售为辅。零售部分可以组团形式，根据周边业态盘点，我们建议引入大型运动连锁门店。餐饮部分也可考虑一定的风格差异，借以不同组团设置引入中式或异域美食，凸显多样性。二层业态布局示意二层（餐饮为主、零售为辅）零售类①精品运动超市餐饮类②传统中式餐饮③日韩料理①②③二层业态布局示意三层业态定位缇香广场三层总体格局与二层相仿，同样铺面较大，对于三层商铺业态建议如下：为保证商业部分业态多样性，建议该层面以休闲娱乐业态为主，餐饮为辅。根据对周边休闲类业态盘点，我们建议引入大型KTV作为三层的主力店铺。三层业态布局示意三层（休闲娱乐为主、餐饮为辅）主力店①KTV休闲娱乐类②高档足浴会所③台球俱乐部餐饮类④特色餐饮⑤咖啡吧②③①④⑤④三层业态布局示意各业态总面积与所占比例类别面积所占比例零售650043%餐饮550036%休闲娱乐300020%其它2001%总面积15200100%主力店280018%主力店面积精品超市约400㎡麦当劳约350㎡KTV约2000㎡总计约2800㎡根据本项目商业业态的分布，我们可以估算各业态面积与所占比例。由各业态所占比例可以看出：本项目商业部分零售：餐饮：休闲娱乐=9:7:4

其主要商业业态仍以零售、餐饮为主，娱乐业态为辅业态布局建议商业租售策略售后返租模式：

所有散卖，售后返租，由开发企业成立一家经营公司与同策合作，保证未来3年内给小业主一定的收益率（7%左右），保证商业主题的合理和高端性。由同策商业部成立一支招商团队与开发商合作，在项目前期负责有关散铺招商工作，保证业态合理性，在销售时带租约销售。带租约销售模式：单一销售模式：由同策直接代理销售，不作任何售后保证。租售策略对与商业部分的销售模式，我们认为可分为以下三类：销售模式单一销售带租约销售售后返租优势操作便捷，无需成立经营团队，无需后期管理工作由于带租约销售，如租金情况可观，将利于后续的销售出售时承诺以一定的返租率回报，将增加购买者信心，利于销售劣势受项目本身与市场因素波动、销售难度较高在商业氛围尚不成熟的时候，租金较低，将降低购买者信心，无利于销售对经营团队要求较高，后续工作较多，由于将返租回报先期移入房价，一定程度上提升了销售难度适用商业商业氛围较成熟区域商业氛围成熟区域商业氛围尚不成熟区域由于大体量商业氛围培养需要较长的时间，结合本案自身情况及区域商业氛围，我们建议采用售后返租的销售模式，通过一定的返租率回报，增强购买者信心，有利于后续的销售。针对本项目商业实际情况，我们建议：销售模式：主力店持有+分割散卖+售后返租（包租3年，年回报率7%）租售策略商业价格定位在报告前篇对于本案商业部分的定位中，我们将本案商业定位于中高端区域商业中心。为了对商业部分进行价格定位，通过对周边邻近在售项目分析及价格水平的比较，从而作为本案缇香广场商业部分的定价参考依据。项目思考比较因子香港城玲珑湾底商缇香广场商业类型封闭性商场沿街底商街区式商业定位低端小商品批发小型零售、餐饮中高端零售、餐饮、百货区位一般一般较好体量（万方）7.8约0.8约2面积段（平米）20-5060、120、30030-500均价（元/平米）28000-38000（一层）15000-20000（三层）25000-32000（一层）？总价（万元）90-150100-400？销售模式带租约销售年回报约6%散卖售后返租，年均7%图示通过对周边在售商业项目特征比较以寻求本案商业部分合理的价格水平。价格定位通过对周边在售商业项目的特征比较，无论在项目区位、品质、业态定位上，本案的缇香广场均远优于区域内同期在售商业项目，因此，本案商业定价应高于邻近在售商业的价格水平。建议幅度在15%-20%左右，故综上说述，建议本案一层商业均价在38000元/㎡左右。商业部分价格定位100%50%25%一层二层三层商业部分价格定位根据一般商业项目的层间定价规律，一层：二层：三层≈

4:2:1，故本案一层、二层、三层的销售均价为：

不同楼层商