武汉市住房数据库系统的构建与

武汉市住房数据库系统的构建与分析摘要：目前，我国住房政策体系和住房保障体系还不健全，中低收入家庭住房支付能力相对不足的问题比较突出；房地产市场机制还不完善，商品住房价格上涨过快，住房供应结构不合理；住宅建设还不适应人口资源环境状况，科技贡献率低，资源消耗高。为了从根本上解决这些问题，必须进一步深化改革，建立和完善符合中国国情的住房政策体系，建立相配套的住房数据库系统。基于此，笔者结合武汉市实际情况，拟建了一个武汉市住房数据库系统的构架。关键词：住房数据库；信息系统；构建分析；存在问题TheConstructionandAnalysisofHousingDatabaseSysteminWuhanCityAbstract:Atpresent,China'ssystemofhousingpolicyandhousingsecuritysystemisnotperfect,low-incomefamiliesintherelativeaffordabilityofhousingshortageofthemoreprominent;therealestatemarketmechanismisnotperfect,commodityhousingpricesrosetoofast,thehousingsupplystructureisirrational;housingconstructionisnotadaptedtothesituationofpopulation,resourcesandenvironment,scienceandtechnologycontributetothelowrateofhighconsumptionofresources.Inordertofundamentallysolvetheseproblems,theneedtofurtherdeepenthereform,theestablishmentandimprovementofhousingconditionsinlinewithChina'spolicysystem,setuptomatchthehousingdatabasesystem.Basedonthis,theauthorcombinedwiththeactualsituationofWuhan,WuhanCity,proposedahousingdatabasesystemarchitecture.Keywords:housingdatabase;informationsystem;Constructionanalysis;existenceproblem一、系统建立的必要性随着近年来全国地产市场的不断繁荣与发展，各地陆续实现了住房数据统计与核算的电算化，建立了不同层次的信息系统。但由于对住房数据库系统经验不足、管理模式不统一、安全检测标准缺失、专业人才匮乏，致使住房数据库信息系统模式设计五花八门、管理方式各种各样、安全控制措施形同虚设，信息系统的安全和效率低下问题凸现，对房地产市场的健康发展提出了挑战。就武汉市而言，今年来武汉市房地产市场也呈现繁荣发展，无论对房地产市场中的哪一方来说，信息和数据对他们来说是相当重要的。然而，就在房地产市场的运行过程中，仍没有一个很好的数据库系统，方便来指导武汉市房地产市场的健康发展，而且在开发商与购房者之间信息极不对称，在房地产市场中出现了很多新的矛盾。对武汉市住房市场的调查及数据库系统的建立是要掌握居民真实的住房状况和住房需求，全面掌握住房存量、结构状况、居民住房消费的真实需求，为科学制定住宅建设发展规划，合理调整住房供应结构提供依据，对于改善住房供应结构、稳定住房价格，切实解决中低收入家庭住房问题，促进武汉市住宅与房地产业持续健康发展具有重要意义。面对目前房地产市场的发展，从各方面来说，武汉市有建立住房数据库系统的必要性和其重要意义。二、系统建立的可行性1、借鉴国内外研究情况（1）住房数据库系统的应用在国外非常广泛，并且由于国外数据软件的发达，不仅将住房数据库应用到房地产市场的宏观调控中，而且广大的消费者也可以使用，效果良好，对房地产市场的健康运行有重要作用。（2）在目前中国房地产市场中，对数据库系统的实践也有存在。例如：郴州市加强住房公积金信息系统建设，北京市入户普查建立住房数据库加强房屋管理，烟台建立基础数据库汇总住房状况数据，黄石市启动城镇房屋数据库。可见，房地产相关数据库系统的应用和实践有很大的发展潜力，也有更多领域需要去开发和研究，特别是住房数据库系统的建立与运行。2、项目建立条件（1）技术条件目前数据库信息处理技术不断进步与发展，数据库软件的应用日益广泛；2002年，房产管理电子政务系统的建设工作全面启动，经过大量调研和论证，反复调整和优化，以信息共享为目标的权属交易核心业务系统、商品房备案系统、办公自动化系统、房产市场信息网等一批系统软件于2006年6月成功上线，建立了以权属交易业务为主的协同办公网络体系。（2）经济条件武汉市是湖北省的政治、经济、文化中心，也是国家“中部崛起”战略的核心。“十一五”规划更是为武汉市创造了更良好的发展环境，特别是光谷,更是国家的重点开发对象。007年武汉GDP突破3000亿元，首次跨入“3000亿俱乐部”。人均生产总值突破4000美元，按常住人口计算为4700多美元，标志着武汉全面进入了工业后期阶段。2008大武汉前面进入“两型特区”时期,

“这一城市圈包括武汉及黄石，鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个中小城市。（3）市场条件近年来，武汉市房地产市场不断发展和繁荣，对于房地产的健康运行和发展，数据信息是非常重要的。而且武汉市对住房数据库系统经验不足、管理模式不统一、安全检测标准缺失、专业人才匮乏，致使住房数据库信息系统模式设计五花八门、管理方式各种各样、安全控制措施形同虚设，信息系统的安全和效率低下问题凸现。为了解决以上问题，加强对房地产市场的管理，住房数据库系统的应用就有很大的市场前景。三、建成后发挥的作用首先，房地产住房数据库系统的建设，有利于促进房地产电子商务的实现，优化房地产企业业务流程，方便管理部门对房地产开发项目的管理。如图1所示：图1：房地产住房数据库系统整体框架它是面向管理的“一把手”工程，房产信息化将为政府领导决策提供全面、详实的决策分析数据，为管理人员全面掌握资源和市场信息提供有效的监控手段，确保每个从业主体、每个从业人员参与市场活动的合法性，从而在政通令行的基础上，辅助领导做到“运筹帷幄之中，决胜千里之外”。其次，为房地产企业提供有用信息，以便更好的决策和销售自己的楼盘，为企业的投资发展规划提供合理的数据依据。如图2所示：图2：房地产企业系统建立数据库之后，房地产企业可以从系统中了解购房者的相关信息，从而为企业的决策提供依据。最后，为购房者提供了解房地产市场的简易平台，以便指导消费者合理购房。如图3图3：消费者系统购房者如果想在房交会上或平时购房，需要了解房地产市场相关情况。而建立数据系统后，购房者可以看到各房地产企业的相关数据，还可以了解市场情况，以便更好的购房。有利于完善房地产市场机制，建立完备的房地产管理系统，实现房地产管理系统和数据统计的创新。如图4所示：图4：数据源组成中国房地产市场发展历程不是很长,目前还处于发展阶段,房地产市场机制有待完善.借鉴国内外房地产市场的研究情况,实现房地产管理的规范化,建立政府部门有据可查,人民有据可依的房地产管理系统也是国家、人民、市场所迫切需要的。四、存在的问题1、信息系统的复杂度高，后期要不断的检测与调试信息系统的复杂性是由许多因素决定的，主要体现在以下几个方面：首先，信息系统开发的高风险性和不确定性，使得成本、进度和完成期限很难确定；其次，信息系统产生的效益具有分散化的特点，即信息系统的受益者包括许多的客体，增加了评价其效益时的复杂性；再次，信息系统投入使用后，已经融入行业的组织机构和业务流程，所产生的实际影响很难细分，甚至根本不可能单独评价；特别是对于信息系统建成后所产生的无形效益、间接效益、长期效益和滞后效益更不可能直接测度。因此，应该充分认识到信息系统评价的这些复杂性，在考虑问题时注意抓重点问题和核心问题，与评价目的无关或者相关度较小的，该放弃的就应放弃，不能“眉毛胡子一把抓”。这样，不仅能够使评价的问题简单化，而且因为考虑的都是重点和核心问题，将保证评价的结果更接近问题的实质。同时，评价工作也会因事先的周密考虑而做到有条不紊。2、参与主体多，指标体系设计容易出现漏洞在进行信息系统评价指标体系设计时也容易出现一些错误，常见的问题是指标设计的层次不清、指标之间存在包容关系、指标不具有可测性以及指标体系不能全面反映被评价对象的综合情况，等等。这类错误的出现，往往导致评价失败或者评价结果不能令人信服。其实，指标体系设计是系统评价中的关键一环；如果这个环节出现差错，即使后面的工作做得再好也会前功尽弃。设计信息系统的评价指标体系应遵循一定的原则。具体来说，首先，评价指标设计要注重科学性和先进性相结合，既要保证指标具有一定的科学性，也要保证指标能体现出评价工作的新思路。其次，设计的指标要有一定的系统性。指标体系中的指标不是杂乱无章地胡乱拼凑在一起，而应是一个有机的整体，只有这样，才能保证所设计的指标体系能够比较全面而客观地反映被评价对象的综合情况。再次，指标设计要遵循可测性原则，即设计的指标具有可测性，能够通过一定的途径得到真实可靠的数据，保证评价工作的可操作性。另外，还要注重定性与定量相结合的原则。由于信息系统评价涉及到方方面面的内容，单纯采用定量或定性的方法都很难对系统做出客观的评价，因此最好采用定性与定量相结合的方式。3、主观意识强，导致评价不客观对人的因素认识不够也是在评价实践过程中容易犯的一个错误。目前，大多数人都认为评价是评价人员的事情，只有他们技术过硬、工作认真，所得到的评价结果就是客观公正的。实际上，除了评价人员这个主体，在实际评价工作中涉及到的人员还有很多，包括参与调查评定系统具体内容的专家、系统的负责人、研发人员、使用人员和参与系统评价的数据采集人员等，哪一方出现问题都会导致评价结果不够客观。例如，如果专家的选择面比较窄，就会导致评价的内容是一两个专家的意见，失去了集体评价的意义；系统使用人员应该说是最有发言权的人，但如果他们仅仅是走过场，或评价人员认为他们不是专家，说话没有分量，显然会影响评价的结果；数据采集人员工作不认真，采集的数据不尽全面甚至是靠主观臆断产生的，也会导致评价的结果失真；各单位信息系统负责人的评价显然很重要，但如果他们坚持认为“家丑不可外扬”，调查人员从他们那里得到的也许总是“系统很成功”之类的赞美之词。可见，在信息系统评价过程中，人的因素至关重要。4、借鉴的经验少，理论与实践易脱节在信息系统评价的实践过程中，没有充分认识到评价也是一个理论与实践相结合的反复过程，同时也缺少相应的实证研究，不能通过实践进行反馈。其实，对信息系统的评价是根据评价理论进行的，是一个从理论到实践的过程。评价的结果与信息系统的实际情况是否一致，或者说所用的理论适合不适合评价某个信息系统，也要通过实践进行检验，必要时再去修正现有的评价理论，这又是一个从实践到理论的过程。从理论到实践，再上升到理论，几次反复之后才能形成一系列相对稳定而成熟的评价方法。在评价实践中，这一点似乎是很难做到的，因为评价的实践一般没有反复进行的可能性；但如果借鉴其它信息系统评价的实例，实际上还是同样可以做到的。参考文献[1]七部委《关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》建住房[2004]7号[2]建设部《关于加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知》建办住房[2004]78号[3]建设部《房地产市场信息系统技术规范》CJJ/T115-2007[4][5]徐爱俊、黄全义等《城市房产管理信息系统研究》；[J]焦作工学院学报，2002（7）[6]李剑波,汪永琳,李小华.基于管理的房地产信息系统设计[J].计算机技术与发展,2006,(02).[7]唐燕.房地产信息管理系统的发展之路[J].甘肃科技,2003,(12).[8]郝庆华,苗放.基于房地产管理系统的数据库建模和实现[J]