《企业财务管理问题研究10000字（论文）》

物业企业财务管理存在的问题及对策TOC\o"1-3"\h\u144291绪论 物业管理企业财务管理存在的问题及对策研究1绪论1.1研究背景我国的物业管理企业很早就开始发展起来，尤其是在1990年以后,物业管理企业的数量逐渐增多,但是在物业管理企业的繁荣发展背后却暗藏危机，比如企业管理不当、管理者胜任水平低、只顾发展速度而不考虑企业实际经济情况等问题都是物业管理企业经营过程中的绊脚石。根据相关调查结果显示，目前我国许多物业管理企业都存在缺少完善的财务管理制度、财务人员专业素质水平低、企业的财务信息管理不善等问题，这些问题的存在严重影响企业未来长远的发展，物业管理企业就应该基于目前自身的发展以及经济环境、市场发展等因素来进行财务管理。1.2研究目的和意义1.2.1研究目的本文以绥化农垦森园物业管理有限公司作为主要的研究对象，在其财务管理现状的基础上分析企业存在的问题以后，将财务管理的相关内容与理论运用于改善企业财务管理状况的措施之中。1.2.2研究意义物业管理企业对于促进经济繁荣发展发挥着越来越重要的作用，但是由于其本身规模较小，财务管理问题的出现可能会严重影响企业自身的发展，同时也会间接影响国家经济的发展。同时也可以将该个案分析的研究成果应用于我国其他物业管理企业的财务管理之中，对于促进其健康平稳的发展具有一定的现实意义。1.3国内外研究现状1.3.1国外研究现状西方在二战结束后逐渐重视财务管理方面的研究，随着经济的慢慢复苏，西方学术界重视从公司的整体价值层面展开研究。这个阶段提出了许多重要的财务理论，如著名的MM理论。进入20世纪中叶，随着金融工具的产生与发展，西方财务管理研究也日益趋向成熟，这个阶段的财务管理文献比较重视成本控制与资本市场。进入21世纪以来，随着经济全球化的发展，信息科技的日新月异，大型跨国集团公司的涌现，使企业的财务管理工作日益复杂化，对财务管理活动的研究也越来越深入。麦克林与詹森(1976)年发表的论文中指出集团公司财务控制的本质，指出财务管理是分散和集中的具体表现，财务管控理论是集团公司管理的重要板块。上世纪80年代以来，国外关于财务管理的理论研究进入快速的发展时期，并伴随着新兴行业的发展，以及大型集团企业的成长，财务管理体系的构建日益完善，这种相对普遍性的系统财务管理体系为学者研究财务管理理论提供了素材，反过来，财务管理理论的研究为企业财务管理体系的进一步发展与完善提供了指导。近期西方的财务管理文献对现行企业财务管理问题展开了深入研究，如Farhana等(2014)通过在马来西亚和泰国上市的公司样本，研究揭示了在盈余管理和杠杆率问题上存在显著平均差的深层原因。研究结果对两国上市企业、监管机构和利益相关者都有重大意义。同时他们指出，盈余管理颠覆了财务报告帮助投资者、股东和公众沟通的价值，这种盈余管理现象会影响到财务报告中会计信息的准确性和可靠性，进而对其使用者产生误导，并要求相应的监管机构对企业的盈余管理现象加以重视。Norasikin等(2014)资金是一个企业弥补不足形成竞争优势的关键因素。而一个企业的资金来源于稳定的融资渠道，如果一个企业想保持稳定的资金供给，在行业内稳定发展，企业形成一套科学合理的财务管理模式至关重要。他们还提出了优化企业财务管理模式的具体指导策略，以帮助企业应对挑战，形成自己的竞争优势。1.3.2国内研究现状随着我国市场经济的发展，大型集团企业越来越多的，针对集团企业出现的财务管理问题，学术界展开了深入研究。徐莉莉(2013)、孟庆峰(2017)以及陈莹颖(2017)等认为当前企业集团公司面临着的是一个全新的财务管理环境，但由于长期以来在思想上受到旧的财务制度的约束，部分企业集团的财务人员的观念比较滞后，尚未建立起诸如时间价值、风险价值、边际成本、机会成本等科学管理的概念。这一切反映在财务管理目标上，就是未能确立起成本控制与资源优化配置的思想；反映在财务管理实践中，便是产生了许多不科学的做法，比如说筹资时不权衡资本成本，不考虑资本结构；投资时不测算风险报酬，不分析现金流量等问题。随着财务管理模式研究的日渐成熟，学术界对财务管理模式的概念和分类基本达成共识。郭同燕(2017)强调了财务管理人员的综合素质的重要性，认为财务人员的基本素质会直接影响到财务管理的水平，只有当财务管理人员的综合素质得到有效提高，才能让财务管理工作更加符合新形势的要求。李红艳等(2018)认为企业务必要将财务管理与信息技术有效结合在一起，使信息技术成为财务管理的辅助者，除此之外，还要对组织架构和流程进行重新梳理，使财务管理措施能及时有效落实。财务在运转的过程中，财务的预算与核算都需要用到一些计算方法，在财产保全以及授权批准方面更是需要用到一些控制手段，这些都需要企业积极探索，并将这些方法和手段与信息软件和技术有效融合在一起，比如网络会计核算方法的使用。1.4研究内容与研究方法1.4.1研究内容论文首先介绍了本文的研究背景和研究意义，国内外研究现状；其次介绍了相关基本理论，同时也介绍了财务管理的含义以及其财务管理的特点；然后本文以绥化农垦森园物业管理有限公司作为研究对象，在介绍绥化农垦森园物业管理有限公司的基本情况之后，分别从部门设置、财务人员专业水平、融资、投资、营运资金以及收益分配等方面对其目前的财务管理状况进行了分析；根据财务管理现状具体分析出绥化农垦森园物业管理有限公司在财务管理方面存在的问题，最后针对绥化农垦森园物业管理有限公司存在的财务管理问题提出了具体的解决对策，主要是从绥化农垦森园物业管理有限公司要对赊账问题进行重新定位、完善存货管理、健全物业管理系统，加强财务管理以及完善物业公司管理人员素质这几个方面来加强绥化农垦森园物业管理有限公司的财务管理。1.4.2研究方法（1）文献分析法去学校的图书馆、电子阅览室等地方查找关于物业管理企业的相关书籍和报刊等；登录学校的电子图书馆，在开放数据库里查找相关资料；在百度等搜索引擎里搜索关于物业管理企业财务管理方面的资料等。在收集完资料后，对其进行了分类整理，并把重点内容标记出来，进行仔细梳理，在此基础上提出自己的观点。（2）案例研究法从财务管理的现状入手，对绥化农垦森园物业管理有限公司在财务管理方面存在的不足进行重点分析，并据此提出相应的解决对策。这样可以为其他的物业管理企业进行合理科学的财务管理提供值得可借鉴的经验。本文在写作的过程中对搜集的文献资料进行了分析，论文中采用了案例研究法，即选取绥化农垦森园物业管理有限公司的财务管理状况作为研究案例，对其进行具体分析。

2企业财务管理相关理论概述2.1企业财务管理基本理论2.1.1财务管理概念财务管理是指通过组织企业日常发生的各项财务活动以及处理各种财务关系的一项经济管理工作。一个企业如果想在激烈的市场竞争中更具优势，就要对财务管理进行科学合理的规划。然而目前最困难的事情就是财务管理者们能否从长远的角度分析企业的发展，从资金预算、生产计划到内部调控、财务分析等方面出发构建出合理的财务管理体制。企业发展要靠一套合理的财务管理体制来维持。2.1.2财务管理理论及内容企业财务管理主要包括融资、投资、营运资金以及收益分配管理这四个方面的内容。企业进行财务管理可以促进企业资金的合理利用，它主要指的是在研究财务管理内外部环境的前提下对企业的财务尤其是资金如何进行有效分配的过程。包括融资管理、投资管理、营运资金管理和收益分配管理。2.2财务管理对企业经营活动的重要性企业进行财务管理有十分重要的作用，主要体现在以下方面：（1）有利于增强防范风险的能力。（2）有利于提高资产管理的安全性。（3）有利于提高经营效率。(4)有利于增强会计信息的安全完整性。大多数物理管理企业很可能由于本身规模的限制而并不对财务方面的相关工作设立财务管理机制，这不利于企业的长远发展，了解财务管理理论有助于分析企业内部的财务管理状况。

3绥化农垦森园物业管理有限公司企业财务管理现状3.1主营业务企业财务管理现状3.1.1账户的设置为了全面反映和监督物业管理业务中主要业务费用的发生，有必要建立“主要业务费用”账户。“主要业务费用”账户主要用于计算房地产管理公司在房地产管理活动中所花费的费用，并为资产所有者和用户提供维护，管理和服务成本，以及实际成本的借记登记。贷款人登记主要业务成本的转存数量，月末期间发生的主要业务成本结转为“年度利润”。这个账户一般根据经营费用的类型设置，包括“物业管理费”，“物业管理费”和“物业改革费”等科目。3.1.2物业管理成本的核算从经济含义上来说，其他行业产品和物业服务产品成本的含义都是相同的，但因为物业管理企业服务比较特殊，所以物业管理企业的成本构成上也有其独特之处，具体的特点如下：(1)人工成本所占的比例较大。根据相关数据统计可知：人工成本所占比例较大，均超过了60%。社会保险等各种工资额外比例不断增加。除人工成本以外，占比较大的还包括公共设施设备的运行维护成本。这一比例与智能化水平、物业档次都是相统一的，通常情况下，智能建筑、高层综合楼等运行的管理成本都高于普通建筑(据某些物业管理部门统计要高15%左右)。(2)间接成本的种类较丰富。相比于一般的服务业，物业管理涵盖了房屋装修、维修、保洁、绿化、保安等多个服务功能，还能够针对客户的不同需求为其提供个性化服务，所以间接成本的种类繁多，每项间接成本动因、成本性质都有很大差异。例如传统意义上的劳动密集型服务项目一一清洁服务，通常觉得其和人工工时联系紧密，而工程维修服务重点依赖于先进的技术和设备，详细间接成本种类及成本动因如下表3-1所示。表3-1间接成本动因分析表间接成本成本动因保洁保洁面积保安保安人数绿化绿化面积维修维修次数综合管理约当面积(3)期间费用比例稳中有升。根据不同的劳动生产率对物业管理服务实现的过程进行衡量，管理处完成了90%的工作。此外，在竞争激烈的物业管理行业的外部环境中，企业在争夺客户时，也使营业费用进一步增加。3.1.3物业经营成本的核算物业管理企业提供的是无形服务，但同样需要消耗成本资源，其物业种类有：卫生保洁、安全秩序维护、绿化保养、物业管理费用收取及核算、公共设施维护维修等。结合成本结构进行分析，物业企业重点包含物业公共责任险等。3.1.4物业大修成本物业大修收入是指物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新改造等工程活动而发生的工程支出。3.2绥化农垦森园物业管理有限公司资金管理现状3.2.1融资现状根据表3-2对绥化农垦森园物业管理有限公司目前的融资现状总结以下几点：（1）内源融资方面。目前绥化农垦森园物业管理有限公司正处于成长阶段，但是仅依靠内部资金并不能满足处于成长期的绥化农垦森园物业管理有限公司的融资需求，这主要是由于企业目前融资渠道较少以及欠缺较好的融资条件。（2）外源融资方面。绥化农垦森园物业管理有限公司在进行外源融资时并未通过发行股票来进行股权融资；绥化农垦森园物业管理有限公司在外部融资方面主要依赖于债务融资，尤其是银行借款。通过比较绥化农垦森园物业管理有限公司内源融资以及外源融资所占比重发现，绥化农垦森园物业管理有限公司主要以内源融资为主，外源融资主要是债务融资的比重偏小，大约占1/3左右。表3-2企业融资数据表单位万元年份内源融资201520162017融资方式金额8781058981比例(%)70.464.567.5外源融资债务融资370582473比例(%)29.635.532.5股权融资000资料来源：绥化农垦森园物业管理有限公司财务报表3.2.2营运资金现状(1)现金管理方面。绥化农垦森园物业管理有限公司的规模较小，日常的现金管理核算并不是由十分专业的财务人员所经手，日常现金交易部分的管理十分混乱，而且企业并没有建立相应的内部控制来防范这种现象的发生。(2)应收账款管理方面。2015年末，绥化农垦森园物业管理有限公司的流动资产总计849万元，应收账款为356万元，其中账龄在1年以上的应收账款为182万元；2016年末绥化农垦森园物业管理有限公司流动资产总计938万元，应收账款为409万元，其中账龄在1年以上的应收账款为273万元。从这组数据中可以看出，应收账款在绥化农垦森园物业管理有限公司的流动资产中占有较大比重，大约是40%左右，账龄在1年以上的应收账款所占应收账款总额的比重在一半以上。该现象的发生主要是企业对应收账款管理的缺失。3.2.3收益分配现状目前绥化农垦森园物业管理有限公司的收益分配现状总结如下：收益分配决策方面。绥化农垦森园物业管理有限公司从2014年开始，由于受到内外部经济因素的影响使得企业可以利用的流动资金较少绥化农垦森园物业管理有限公司缺少对于员工的长期激励政策的制定以及重视。

4绥化农垦森园物业管理有限公司企业财务管理存在的问题及原因4.1货币资金监管不到位绥化农垦森园物业管理有限公司的财务管理部门设置并不合理，同时也缺少专业的财务人员，绥化农垦森园物业管理有限公司日常的货币资金管理并非由十分专业的财务人员所经手，大部分是大专及以下的学历水平，使得企业日常的货币资金交易部分的管理十分混乱，而且企业的财务人员并未预先根据企业的实际情况来制定适用的最佳货币资金持有量，货币资金预算的编制也未执行。这一切与企业内部未建立相应的内部控制是紧密相关的。公司内部的财务人员大多是领导的亲属，规避风险能力也不强，法律意识更加薄弱，导致财务部门“人人都可进，直接上岗，无证且未接受系统的培训。判断能力较弱，人人都会做。”很多财务人员为了工作而考证，没有真正的了解会计人员的工作职能，更不要说让他们在社会公众利益与单位利益发生冲突时候，选择社会公众的利益。一些公司的财务人员谋求私利弄虚作假风气盛行，私设账外账，利用职务贪污，随便挪用公款，缺乏职业道德修养和会计法律常识，不关注会计法律法规和规章。4.2应收账款坏账风险高住宅业态大量的应收账款，造成了应收账款周转率低，周转天数过长，使得流动资金不足，且极易形成呆坏账，直接造成公司的经济损失。物业公司日常经营的维系主要靠着物业费的预收款和各类押金，其实这是一种寅吃卯粮的做法。这种状态如果维持较长时间的话，就算开发商持续注资，也难以支撑。造成这一问题的具体原因有两个：由于物业管理的性质特殊，主要是以业主的授权为法律依据，对公共区域进行维护和管理，也就是业主“户外”区域的管理。例如，对这部分公共区域进行水电供给、照明和保洁保安等基本维护与服务。其实对公共区域的这些服务具有类似经济学上的“准公共物品”的性质。也就是说物业公司提供的这些服务无论业主是否按时交纳物业费等服务费都不会影响他的使用，在某种意义上“只要其他人对此项服务付费，自己不付费也可以享受同等质量的服务”。这使得某些业主产生了“免费搭车”的想法，也说明了居民的消费意识差。在一定程度上造成物业费的缴纳困难，使得欠费日益严重。第二，部分开发商片面的追求经济效益，只注重速度，为了赶工期和压缩成本而忽视建筑质量和结构，或者在销售时为了促销房屋，答应业主一些无法兑现的承诺，这些都造成了业主在收楼入住后发现房屋质量不合格或者配套设施不完善等，进而导致业主与开发商之间的纠纷和矛盾，这种矛盾往往会由物业公司来承担；由于物业公司降低运营成本的现实需要，对一些安保、保洁、维修和绿化这些劳动密集型的工作，往往会采取一些外包的经营方式，这样就会产生一些问题，比如，公共设施的维护未尽到位，属于业主的公用区域擅自改变用途和经营的方式等，或者业主之间因为故意侵占公共区域、乱堆乱放杂物、私自将住宅改为商业场所和违章搭建以及饲养超过国家允许标准的动物等行为造成矛盾。当物业公司未能及时处理这些矛盾或者处理的结果令业主不满意的时候，业主往往会把矛盾的焦点对准物业公司，转嫁问题和冲突，认为这是物业公司管理不善造成的，以上这些矛盾都会造成业主以拖欠物业费的方式来抗辩物业公司。4.3存货管理缺乏科学性物业公司的存货是指物业管理公司为满足物业管理业务中物业管理，物业管理，物业大修及其他业务的消耗而保留的各种材料，燃料等，包括各种原材料，材料，低价易耗品，包装和商品。库存以流动性为特征，并且一直处于购买，消耗和替换的过程中。因此，它的价值随着物理对象的消耗而变化，并随着销售的实现而及时得到补偿。许多房地产公司由于自身规模的原因，其财务管理水平较低。他们经常忽略库存管理，有时他们一次购买大量库存，从而导致库存积压。实际上，积累了大量的存货，导致营运资金严重短缺，有时库存不足，在一定程度上影响了正常的生产经营活动。此外，该公司缺乏严格的仓库管理系统，仓库管理人员的文化素质通常不高。大多数库存类型都是手动计数的，并且库存的及时性不足以及时反映库存情况。4.4财务会计从业人员的素质财务人员自身的素质及专业水平达不到一定的程度，通过对绥化农垦森园物业管理有限公司目前财务人员现状的分析，发现绥化农垦森园物业管理有限公司主要存在财务人员专业水平较低的问题。通过绥化农垦森园物业管理有限公司财务人员现状的分析了解到，绥化农垦森园物业管理有限公司70%以上的财务人员的文化水平只有大专及以下的水平，而学历为本科的财务人员比例仅为20%左右，并没有学历为研究生和博士生的财务人员。这说明目前绥化农垦森园物业管理有限公司的财务人员主要以学历为大专及以下的员工为主力军，这样使得绥化农垦森园物业管理有限公司的财务人员总体的专业文化水平较低。绥化农垦森园物业管理有限公司的财务人员专业水平总体上较低，所以有待加强整体财务人员的专业文化以及素质水平。5加强企业财务管理的方法5.1控制企业的负债和资产比率第一，加强对应收账款欠费原因的分析，按照具体的欠费原因制定出合理有效的催款方式对业主进行催款。第二，财务人员对欠费的数据进行复核和汇总，并且在整个业务环节中起到监督的职责，如设立合理的风险控制流程，并对异常金额做出提前的预警和反馈。在欠费达到公司规定的金额或者欠费月数超过三个月，应该及时上报项目经理，引起管理层的重视。同时，做好坏账准备的计提。第三，注重信用控制，设立法律部或者聘请法律顾问。同时，在物业管理合同或者协议中，明确规定哪一天为当月缴费的最后一天，如果业主在这一天之前不来及时缴纳当月的费用，物业公司有权对这部分业主加收违约金或者催缴费，还可以暂停对这部分业主的一些服务，如梯控的授权和停车位的租赁等。企业应该尽量将之前的应收账款最大程度的追回，降低应收账款造成坏账的可能性，同时可以合理的增加应付账款，使企业的权益乘数在合理的可控范围内。企业的权益乘数上升，企业面临的风险下降，但会减少企业可以把握的机会，因此企业应该更好的控制权益乘数，使企业在能承受的风险之内，有最多的杠杆利益。5.2全方位转变企业财务管理观念目前绥化农垦森园物业管理有限公司采用包干制的收费方式，即业主定期按照固定的标准向物业公司缴纳物业管理费，至于后期物业公司盈利与否，业主不用负责。这种方式使得业主的利益得以保障，而物业公司有风险也有获得利润的动力。但是由于目前绥化农垦森园物业管理有限公司的经营状况并不理想，所以并不建议这种经营方式，而是建议采用酬金制的经营方式。酬金制在我香港和欧美地区己经是一种比较普遍的经营方式，而且实际应用的时间也比较长，已经有了一套成熟的运营体系。一般是约定一个固定的酬金收取比例，按照收入金额来计提。对于物业服务企业来说，由于酬金制具有相对固定性，减低了经营风险，但收益也相对固定。对于业主来说，酬金制便于业主了解物业公司的经营情况，保障了业主的知情权与参与权。在实践中，虽然业主不会完全承担物业公司的亏损，但至少物业服务企业的基本利益是可以保障的。尤其在当前经济下行趋势明显和通货膨胀风险加大的情况下，酬金制的优势就更加凸显了。采用酬金制的经营方式，一方面物业企业要注意定期向全体业主公布公司的收支情况；另一方面业主也要防止物业公司为牟取私利，过度使用和侵占公共资源，与业主或者业委会产生矛盾。5.3控制成本在合理范围内第一，物业行业是典型的劳动密集型行业，留给企业的利润空间相对较薄。所以对于绥化农垦森园物业管理有限公司来说，可以通过节能改造和设备的更新改造来降低对能源和人力的需求，例如，对照明系统的节能改造，可以在很大程度上降低对电力能源的使用和依赖；停车场收费系统的升级改造，可以减少对收费及管理人员的投入；自动化清洁设备的更新改造，可以减少对保洁人员的需求等。以上建议虽然往往面临大量资金的前期投入，但是可以为物业公司带来长期的效益，投资的回收期也比较短。还可以把节能降耗任务化、目标化，确立明确的目标责任制和严格的奖惩制度，并细化到各个部门年度工作安排中，甚至是员工个人的绩效考核和年终评定中，以达到把节能降耗和降低成本的任务落实到实际的工作中的目的。第二，由于物业公司中管理岗位在人力成本占比很高，否则企业机构臃肿、决策迟缓、办事效率低下、服务拖沓，并且公司的成本压力极大。这就需要公司考虑再造企业组织架构，整合各个业态的职能部门，压缩编制和调整岗位设置，实现企业结构的优化。在保证每年管理岗位贡献率不断提高，人员薪资合理涨幅的情况下对目前的人工成本进行严格的控制。第三，物业在对项目接管验收之前，可以对项目进行前期介入，通过自身的专业技术，分析项目的缺陷，对开发商提出建议，如出入口设置、交通组织、设各选型和物业用房设置等。这样做可以大幅降低后续管理成本，减少岗位设置，降低运营成本。5.4提高物业管理公司的人员素质由于绥化农垦森园物业管理有限公司的财务人员专业水平较低，首先，绥化农垦森园物业管理有限公司的财务人员要定期进行培训，提高其法律意识并依法行事，促进绥化农垦森园物业管理有限公司财务核算工作的顺利开展。其次，绥化农垦森园物业管理有限公司的管理者要重视引进人才。绥化农垦森园物业管理有限公司管理层除了要对企业原有的员工定期开展培训工作，还要重视人才的引进，从源头上就要招聘专业水平高的财务人员，而不要只考虑专业水平较低的廉价劳动力。在进行人才招聘时，绥化农垦森园物业管理有限公司的管理者要学会利用各种激励手段来向员工传递正确的企业价值观。

结论本文研究的是物业管理企业的财务管理问题，将绥化农垦森园物业管理有限公司作为案例的研究对象，分析了其在财务管理方面存在的问题，并且结合相关理论，针对绥化农垦森园物业管理有限公司存在的问题提出了一套解决方案。本文以绥化农垦森园物业管理有限公司作为研究对象，在介绍绥化农垦森园物业管理有限公司的基本情况之后，分别从部门设置、财务人员专业水平、融资、投资、营运资金以及收益分配等方面对其目前的财务管理状况进行了分析；根据财务管理现状具体分析出绥化农垦森园物业管理有限公司在财务管理方面存在的问题，主要是存在货币资金监管不到位、应收账款坏账风险高、存货管理缺乏科学性、财务会计从业人员的素质不高这几个方面的问题；最后针对绥化农垦森园物业管理有限公司存在的财