项目总经理职位调研

因为专注所以专业因为专业所以卓越演示分享：Albert演示日期：2013.08.13晋级演示分享一：房地产城市总经理/项目总经理调研职位分析一、房地产基本概念解析二、职位在房地产标杆企业的位置三、房地产项目开发工作流程四、应该具备的能力五、职位说明书基本概念解析房地产：指土地、建筑物及其他地上定着物，是房地产的实物、权益、区位三者的综合体。容积率：一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值（反映地块开发强度）即：总建筑面积/建筑用地面积建筑密度：一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。即：建筑基底总面积/土地总面积房产三证是指：房屋所有权证、房屋契证、国有土地使用证房地产五证两书：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、住宅质量保证书、住宅使用说明书典型公司组织架构：万科总裁产品线运营线管理线监控线资金管理中心企划部财务管理部风险管控部项目管理部采购工程部

创新研究部产品品类部办公室物业管理部人力资源部董事长董事会办公室长三角区域管理中心珠三角区域管理中心环渤海区域管理中心上海南京南昌昆山无锡深圳中山佛山东莞大连北京广州沈阳天津北海成都武汉典型公司组织架构：万科运营监控线产品线管理线董事长总裁副总裁副总裁副总裁副总裁投资部财务部集团办公室人力资源部法律事务部审计部企业文化部信息工程部规划研究院发展部商务部商地研究院项目中心成本控制部安监客服部商管总部院线总部百货公司职能部门项目前期项目中期项目后期酒店总部万达集团的组织架构按照业务的发展流程，进行了更加彻底的调整，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商；一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度；一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。典型公司组织架构：万达房地产项目开发流程介绍：完整项目经验解析项目开发前期调研程序项目立项过程程序土地使用权的取得程序征地拆迁程序项目规划程序工程建设程序房地产项目经营程序房地产项目开发工作流程拍卖、挂牌取得土地签订土地转让合同、土地证取得项目立项总平规划审批施工图设计、施工图审查环保、人防、消防审查建设工程规划许可证取得办理施工许可证根据工程进度预售许可证取得单体竣工、消防验收交房综合验收测量、产权总登、土地总登取得国土使用权证交地完成方案设计完成初步设计完成施工图设计取得施工许可证项目开工售楼处、样板区开放取得预售许可证开盘景观施工进场竣工备案交房交房完成率95％地产项目管理常见的三种模式项目公司优点缺点职能管理型3.2矩阵管理型

设 开工销3.3项目公司管理型类型开发设计工程销售项目部发计程售开设工销发计程售职责分工 实施条件•工程部只负责施工现场管理•职能部门内部实现规模经济•对项目环境的反应较慢；需 要高层协调工作多，容易形 成决策堆积

•项目数量少，特定区域经营

•客户定位专一，项目实施环境 不确定性低

•公司高层介入项目协调工作•项目公司成为项目执行的负责主 体，职能部门成为资源提供、建 议与监督主体•对项目环境反应迅速，便于实现 项目产品的创新和技术专业化的 提升•员工介入双重职权之中，需要公 司良好的人际关系和全面的培训•项目数量较多，需要人才共享， 不适用于全国经营•公司有专业技能提升要求•项目公司成为区域开发工作 的全权负责主体•对项目环境反应灵敏，清晰 的产品责任，容易达到客户 的满意•项目执行风险较大；不利于 公司职能知识积累和专业化 发展•跨多个地域经营或客户需求 变化大的多项目管理•前期的客户定位非常准确•更强调项目产品对客户需求满足程度

关于城市总经理责、权差异城市总经理的能力、信任度会影响组织对岗位的定位及授权不同管控模式下对项目总经理责权有差异，但是方向一致不同企业、发展阶段、项目特点等会选择不同管控模式用市场化、更高的标准衡量自己，将促进个人更快成长城市总经理是培育地产公司总经理的重要岗位城市总经理的角色定位项目总经理的角色定位实现项目目标的领导者企业文化推动者经验总结和分享者客户利益维护者合法经营者客户家庭梦想实现者区域示范者团队士气激励者问题解决者“球星”兼“教练“

项目总一般掌控的部门地产公司项目总经理的权力合同权限业务权限权力人事权限财务权限优秀项目总经理的八大思维项目总经理外部思维资源思维自我改变弹性应变系统分析聚焦思维价值导向相对性项目总经理的职责和薪资组织项目前期市调，提出多种预案方案，进行投资分析（含投资回报分析及项目现金流分析），确定项目定位，报地域地产公司总经理审批；项目确定之后，组织（研发、营销相关人员）确定项目卖点并制定营销策划的关键节点，牵头编制项目实施计划，并按流程报批；参与项目概念设计、方案设计，对结果与研发负责人复审，之后按流程报批，牵头组织各阶段经济技术分析，并按流程报批；在初设之后，参与制定项目目标成本并报总经理批准，之后关注和了解目标成本的分解，对项目计划执行情况进行动态分析和监督（含项目外部环境预测、设计进展、工程进度、质量、销售计划等等），遇异常情况与相关部门协调，不能处理时向总经理汇报，对重大调整按流程报批；在销售阶段，与营销经理共同提出销售定价策略及销售计划，之后报地域公司总经理批准，