市房地产指数分析报告

33/332004年10月份南京市房地产70指数报告第一部分总体分析1、2004年10月抉策70典型楼盘价格指数走势1.1总指数公布时刻南京市70典型楼盘价格总指数值比上期增长率2004年10月127↑3%2004年08月123↑1.98%2004年06月120↑1.6％2004年04月118↑1.7%2004年02月116↑4.5%

1.2分区指数公布时刻分区域指数城北城东城南城中河西江宁江北2004年10月123↑120126↑132↑132↑123↑115↑2004年08月121↑120121↑126↑127↑119↑114↑2004年06月117↑120↑118↑117↑123↑116↑113↑2004年04月116↑118↑117↑115↑122↑115↑111↑2004年02月115↑116↑115↑112↑120↑113↑108↑

1.3分物业指数公布时刻住宅商住写字楼不墅2004年10月129↑125↑126↑2004年08月126↑121↑123↑2004年06月125↑116↑116↑2004年04月123↑114↑115↑2004年02月121↑112↑114↑

2、2003年8月至2004年10月抉策70典型楼盘价格指数要紧阻碍因素分析

2.1阻碍房价上涨的要紧因素

2.1.1经济进展与消费能力增长支撑南京房价

今年三季度，南京市人均可支配收入同步增加，今年前三季度南京市都市居民人均可支配收入为8562．61元，，比上年增长11.5%。都市居民的消费水平在不断的提高，消费需求也在不断的提升，这讲明南京居民的商品房的购买力在不断的提高。而宏观经济的持续走好，必定增强消费者的信心，增加对房地产、汽车等耐用消费品的消费量。近年来，股市持续低迷，存款利率低，而社会高收入阶层财宝日积月累，急于查找合适的投资保值渠道，房地产市场恰恰成全了这部分投资者的愿望。因有如此强劲的需求力量支撑着南京房市，必定会进一步推动整体房价的上涨的总体趋势。

2.1.2房地产市场自身进展对房价的阻碍

市场是不断的进展和变化的，房地产市场因此也不例外，房地产市场的进展和更新必定阻碍整个房价的上涨和消费者对商品房的需求。目前，南京房地产市场进展迅速，消费者对住房的需求已进入改善需求增加的时期，从而带动了整个房地产市场的进展。

2.1.3都市化进程接着加快，带动房价上涨

都市化进程的推进，一方面使都市基础设施越来越完善，交通越来越便利，带动了房地产市场的进展；另一方面，使商品房市场涌进了大量最为迫切的需求者——拆迁户，推动了房价的上行。随着都市建设的投入增加，都市居民收入的增加，都市交通网络的完善，都市基础设施越来越完善，消费水平逐步提高，将带动房地产市场的进展。

2.1.4商品房直接成本带动房价上涨

新技术、新材料的应用导致的成本上升——随着居民对住房质量、功能、安全、环保等方面要求的提高，各种新型材料如塑钢门窗、高档防盗门、可视门铃、24小时红外线监控等不断被采纳使得建筑成本加大造成成本的上升。

自去年下半年以来，建材价格“涨声”不断，有关数据显示，今年上半年江苏省钢材、水泥、木材的价格分不比上年同期上涨了40.2%、26%和8.2%，各类建筑材料价格不同程度的增长，导致商品房直接费用的上升。

随着房地产市场激烈的竞争，“智能化”、“生态化”、“人文住宅”等小区概念的不断兴起，住宅小区各种配套设施逐步完善，小区建设投入加大，分摊到商品房中的成本随之增加。

2.2商品房需求变化，对房价的阻碍

价格是制约需求实现的最要紧的因素，也是购房者最为关怀的敏感因素。

依照抉策地产研究中心南京购房者俱乐部的数据，2004年三季度南京市商品房价格层次市场容量（需求比例）结构如图1。图12004年二、三季度南京市商品房价格层次需求比例（单位：元/平米）

抉策地产研究中心三季度潜在消费者调研结果显示，潜在消费者对可承受的最高单价多在3000-5000元/㎡的区间内，其中对单价在3001-4000元/㎡之间的比例最高为39%；其次是单价在4001-5000元/㎡之间的比例为29.6%；处于第三位的是单价在3000元/㎡以下的，比例为16.1%；比例最低的依旧是单价较高的6000元/㎡以上的，比例仅为4.2%。

与2004年二季度相比，潜在消费者对高房价的心理承受水平有所上升，要紧反映在认为能够承受的最高单价在5000元/㎡以上的比例从10.00%上升到10.80%；能够承受的最高单价在6000元/㎡以上的比例从2.60%上升到4.20%，提高了1.6%；其他价位段的比例变化不大。

2004年三季度，南京新建商品房在价格层次供需结构失衡情况仍然比较严峻。5000元/平米以下的商品房市场供不应需，供需结构矛盾较之二季度略有缓和，缘故在于三季度中江北、江宁片区3000元/平米左右的商品房供应量增加较多。同时，与二季度相比，5000元/平米以上的商品房市场供需比例有所下降，缘故在于由于南京市近期商品房价格一直较高，购房者对5000元/平米以上的价格同意能力也在变强，需求量有所增加。

2.32005年南京商品房房价趋势性分析

南京房价涨幅将趋于平稳——尽管因为商品房供需结构失衡、建设成本的上升、土地价格的上涨等因素的阻碍，在以后专门长时刻南京房价还将处于上升时期，但随着时刻的推移，国家宏观调控成效将进一步显现。2004年年底中低价商品房和经济适用房的大量入市、供需矛盾的相对缓解等因素阻碍下南京市房价的上涨将趋于平稳。从南京房地产市场进展的整体格局来看，市场的要紧特征将表现为，市场竞争进一步加剧，产品更加细分，市场更加规范化，价格走势逐渐走向平稳。

3.2004年6月至10月抉策南京70典型楼盘价格指数分析

依照抉策地产研究中心楼盘数据库数据监测，统计分析并以双月刊形式公布《南京70典型楼盘价格指数报告》。以下为抉策地产研究中心2004年6月至2004年10月70典型楼盘价格指数商品房、商品住宅、分物业商品房价格走势统计分析：

3.12004年6月至10月南京市商品房价格走势

图22004年6月-2004年10月南京市新建商品房价格走势（单位：元/平米）

依照抉策地产研究中心楼盘数据库和2004年10月70典型楼盘价格指数，以南京市七大片区作为统计对象，依照供给面积与市场价格加权计算，得出2004年10月新建商品房加权平均价格为5048元/平米，七大片区均价如图2所示。

由于城东麒麟镇版块供应量逐渐放大,城东商品房均价涨幅显得不够明显,而河西片区均价涨幅接着了上半年的速度达到5979元/平米，城中商品房均价跃升较快要紧是受新近开盘项目起价较高以及两个开盘价位较高供应量较大的商铺价格的拉升阻碍，达到了7985元/平米。

图32004年6月-2004年10月南京市新建商品房均价增涨图（单位：元/平米）

如图3所示：依照抉策地产研究中心公布70指数至今，2004年6月至2004年10月以来，南京商品房总均价上涨98元/平方米，其中增涨最大的仍为城中，为1287元/平方米。

3.22004年6月至10月南京市商品住宅价格走势统计

图42004年10月南京市新建商品住宅价格走势（单位：元/平米）

依照抉策地产研究中心楼盘数据库数据统计，得出2004年10月新建商品住宅价格走势统计如图4，2004年10月南京市新建商品住宅均价为4762元/平方米，与2004年6月相比增长112元/平方米。

2004年10月南京市商品住宅均价超过7000元/平方米的为城中片区，河西片区的价格已达5765元/平方米，其余片区也均有不同程度的上涨。其中城南和城北上涨较快，要紧是这两个片区相关于城中地区直线距离较近且都有地铁立即开通的利好阻碍。图52004年10月南京市新建商品住宅价格增涨图（单位：元/平米）

依照抉策地产研究中心70指数数据统计，2004年6月至2004年10月，南京市商品住宅总均价上涨了112元/平方米，其中涨幅最大的为城中片区，达1502元/平米。

3.32004年6月至10月南京市分物业商品房价格走势统计

图62004年10月新建商品房分物业价格走势（单位：元/平米）

如图6所示，依照抉策地产研究中心楼盘数据库数据统计，2004年10月南京分物业新建商品房价格走势，本期70典型住宅加权均价为4762元/平方米，商住写字楼均价为7130元/平方米，不墅及公寓加权均价为7136元/平方米。其中公寓及不墅涨幅较大，涨幅15.47%。相关数据见下图。图72004年6月至10月南京市新建商品房分物业均价双月涨幅

近期南京市不墅和高档公寓销售状况较好，依照抉策地产研究中心消费者调查数据显示，三季度分物业市场容量中对不墅和高档公寓的需求占商品房总需求的4.8%。

通过对新建商品房物业均价的对比分析，能够得知，不墅、高档公寓涨幅较大，那个变化要紧与南京市住宅消费升级换代需求大量增加及购房者追求高品质生活需求的趋势相关，而由于商住、写字楼要紧集中在城中片区，新近开盘的项目涨幅也较快，相比之下，一般商品住宅的涨幅较慢，要紧是因为江宁和江北的供应比例较大对全市均价有下拉阻碍，但在几个主城区目前南京市新建商品住宅的价格涨幅仍然维持较高的水平。

4.存量房价格走势分析

图82004年6月至10月南京市存量房（二手房）市场价格走势（单位：元/平米）

依照抉策地产研究中心南京房地产存量房（二手房）数据库检测数据统计得2004年10月南京各片区存量房价格，数据跟踪项目包括：房源的地址、面积、户型、年代、楼层、单价、总价、设施等。

如图10所示：2004年10月南京市二手房价格持续上涨，城中和江宁涨幅较大，分不已达5985元/平米和3389元/平米，城中价格上涨较快是因为其地理位置缘故，交通比较方便。江宁的二手房要紧是次新房为主，也同样受到了购房者的亲睐。其他片区除江北外也有不同程度的上涨，江北二手房价格下跌是因为9月以来，新建商品房的供应量的增加。导致二手房的价格下跌。

图92004年10月南京市各片区存量房涨幅比较

5.南京市租赁行情分析

从房屋租价和销售价来看南京房地产租赁市场行情，目前租赁价格水平比较

低，由于南京新建商品房价格相对过高，一部分准购房者宁愿选择租房。依照南京抉策地产研究中心出租房数据监测数据统计得出，出租房市场租赁价格与上期相比有明显上升；要紧缘故是南京外来人口增多和高校开学，市场对租赁房的需求量增大。一般住宅租赁市场价格与商品房、商品住宅、二手房价格有所不同，因此，租赁市场月租金要紧已出租房的年代、户型、装修程度等因素紧密相关。图102004年10月南京市分片区一般住宅租赁均价（单位：元/平米/月）第二部分分物业情况分析

依照抉策地产研究中心70典型楼盘价格指数监测统计得2004年10月价格，其中商品住宅均价为4762元/平方米，典型商住、写字楼均价为7130元/平方米，典型不墅及公寓均价为7136元/平方米。

以下为为分物业典型项目价格状况举例：

1.本期入选70指数的典型不墅举楼盘名称物业类型2004年6月价格2004年10月价格立信·瑞景文华不墅58826400水韵不墅不墅70006600运盛·美之国花园不墅53008333（独立）翠屏国际城不墅1300013000翰海翠庭不墅40804340爱涛漪水园不墅80009000复地郎香不墅—6440仁恒·玉兰山庄不墅70007200金基·蓝钻公寓（小高层）60806800君临国际公寓10000900010月物业指数126双月指数升降3↑

本期2004年10月不墅及高档公寓的分物业指数比2004年8月上升了3个点，达126点，典型不墅价格涨幅较大，公寓的价格涨幅比较平稳。回忆近几个月以来南京不墅市场的进展状况，依照抉策地产研究中心近期的统计，2004年6月至2004年10月不墅及高档公寓的均价上涨956元/平方米，达7136元/平方米。不墅尽管是一个高端的定位，但目前南京市高端人群的增多，消费群体逐渐拓宽，使不墅的需求市场得到进展。以上因素都刺激着不墅市场的进展，从而促使不墅价格的上涨。

2.本期入选70指数的典型住宅举例（单位：元/平方米）楼盘名称物业类型2004年6月价格2004年10月价格金陵王府公寓100009000风情国度·尚园住宅—5200家天下·都市桃园住宅66007600瑞鑫·兰庭住宅66007200顺驰·滨江奥城住宅54006200万科·金色家园公寓77007200金马郦城住宅57006350金基·蓝钻住宅60806800托乐嘉住宅33003400水月秦淮住宅35003600明月港湾住宅35503480翠岛花城住宅44005200阅城国际住宅45004800仁恒翠竹园住宅51005500鑫园凯旋城住宅51005800御水湾花园住宅54005400东郊·美树苑住宅61006000北苑之星住宅44004600万江共和新城住宅25882580碧云山庄住宅2700280010月物业指数129双月指数升降3↑

本期2004年10月抉策70典型楼盘住宅指数比上期上升3个点，达129点，上升指数高度相关于其他物业较低。目前，南京房地产市场中住宅市场最为活跃，加上各个楼盘产品质量的提高，价格上涨较快（除城东片区），销售状况良好。从2004年6月至2004年10月，南京市住宅的均价上涨了112元/平方米，其中城中片区上涨最快，达1582元/平方米；城东片区住宅均价下跌30元/平米。其他片区都有不同程度的上涨。

3.本期入选70指数的典型商住、写字楼举例（单位：元/平方米）楼盘名称物业类型2004年6月价格2004年10月价格华荣大厦写字楼63007300时尚空间写字楼70007400新世纪广场写字楼90009000都市先锋商住楼80007600壹空间商住楼69007500以后城商住楼80001000010月份物业指数125双月指数升降4↑

本期2004年10月抉策70典型楼盘商住、写字楼分物业指数比2004年8月上升4个点，达125点。

商住、写字楼不同于其他物业，销售进度较长，单期价格变动幅度较大。（数据见上图）从2004年6月到2004年10月南京市房地产商住、写字楼的均价上涨了825元/平方米，但有些楼盘由于接近尾盘，因此价格有所下跌。总体来看，商住、写字楼的价格上涨比较大。

4.本期入选70指数的典型商铺举例楼盘名称物业类型2004年6月价格2004年10月价格金浦广场商铺70008000—10000海德商厦商铺—20000太古风情街商铺—9300—12000

当前，南京房地产市场商铺价格波动比较大，依照抉策地产研究中心公布70指数数据显示，商铺市场价格变化较为明显，那个要紧与楼层、地理位置、铺面具体位置、朝向等因素有关，而且不同的位置之间价格差距相差较大。如：银河国际广场，一层50000元/平方米，二层36000元/平方米。三层25000元/平方米。四层16000元/平方米。第三部分典型楼盘样本片区分析

抉策地产研究中心能够对各片区份物业类型、分版块的价格数据、销售进程进行月度跟踪，详情咨询抉策地产研究中心数据部或订阅抉策地产研究中心片区市场特征监测报告（收费定制报告,单双月刊，2000-3000元/期）。

依照南京抉策地产研究中心楼盘数据库对本期楼盘数据进行加权平均计算并分析后得出的结论显示，2004年10月片区典型楼盘价格指数分片区价格在原有的程度上均有不同程度的上涨（除城东片区）。10月份指数变化最大的仍为城中片区，以下为各片区价格指数评定表及其分析：

1.2004年10月城中片区典型楼盘价格指数

表1城中片区典型楼盘价格指数评定表（单位：元/平米）楼盘名称物业类型2004年6月价格2004年10月价格金陵王府公寓1000011000都市先锋商住楼80007600金鼎湾公寓90009200君临国际公寓100009000家天下·都市桃园住宅66007600汇林绿洲住宅68007000亚东·名座公寓75008300瑞鑫·兰庭住宅66007200华荣大厦写字楼8600730010月片区指数132↑双月指数升降6↑

本期城中片区共选取9个典型楼盘，其中高档公寓4个，住宅3个，商住、写字楼2个。2004年10月片区指数比8月上升6个点，达132点。从城中片区商品房均价走势来看，涨幅较大，都市先锋由于进入尾盘，价格也有所下跌，但大部分楼盘价格上涨较快，如：家天下·都市桃园，上涨到7600元/平方米。总体来看，城中片区的商品房价格增幅较快。至2004年10月，城中片区的商品房均价已达7985元/平米，比2004年6月上涨了1287元/平方米。

城中片区的房价一直居高不下，是因为其专门的地理位置缘故造成的，其商品房的住宅档次也高于其他片区。比如君临国际，其价格为9000元/平米，全精装修房，品味和档次都比较高，适合高收入群体居住。目前南京随着南京市高端人群的不断增大，购房者追求高品质生活需求的趋势上升，因此城中片区的商品房仍然受到宽敞购房者的青睐，销售状况良好。

2、2004年10月河西片区典型楼盘价格指

表2河西片区典型楼盘价格指数评定表（单位：元/平方米）楼盘名称物业类型2004年6月价格2004年10月价格顺驰·滨江奥城住宅54006200千峰彩翠住宅55005600万科·光明都市高档公寓65007100金马郦城住宅57006350锦虹丽都住宅47004800云锦美地住宅60006000新城·逸境住宅66007000苏宁·千秋情缘住宅65006800金基·蓝钻住宅60806800香缇丽舍商铺

1100010月片区指数132

本期河西片区共选取10个典型楼盘，其中住宅8个，高档公寓1个，商铺一个。2004年10月片区指数比8月上涨5个点，达132点。从河西片区商品房均价走势来看，价格涨幅较大。商品房均价达5479元/平方米，比2004年6月增加了489元/平米。

近期河西新增楼盘较多，如奥体·运动汇、万达华府等，正在热卖中的楼盘有：龙凤花园、千峰彩翠、苏建豪庭等，这些楼盘销售情况都比较好；部分楼盘已接近尾盘或已销售完，如万科·金色家园、金基·蓝钻、都市假日等。

总体来看，河西片区商品房价格上涨较快，仅次于城中片区，销售状况也比较好。至2004年10月河西片区商品房均价已达5479元/平方米。

3.2004年10月江宁片区典型楼盘价格指数

表3江宁片区典型楼盘价格指数评定表（单位：元/平方米）楼盘名称物业类型2004年6月价格2004年10月价格金王府住宅33003400托乐嘉住宅33003400翠屏清华住宅35003360水月秦淮住宅32803600爱涛漪水园不墅80009000万欣翠园住宅38003680翰海翠庭不墅40804340立信·瑞景文华不墅58826400书香名门住宅31003120市政天元城住宅34503500明月港湾住宅3550348010月片区指数123指数升降4↑

本期江宁片区共选出11个典型楼盘，其中不墅3个，住宅10个。2004年10月片区指数比8月上升4个点，达123点。商品房均价达3726元/平方，比2004年6月上涨了375元/平米，其中住宅涨幅相对平稳，不墅涨幅较大，从而导致整个江宁片区商品房价格上涨较大。依照抉策地产中心媒体数据库监测统计得，至2004年10月，江宁片区住宅价格为3455元/平米，比上期增长156元/平方米。

4.2004年10月城南片区典型楼盘价格指数表4城南片区典型楼盘价格指数评定表（单位：元/平方米）楼盘名称物业类型2004年6月价格2004年10月价格广厦四季阳光住宅51005300花神美境住宅44004400翠岛花城住宅44005200水榭华庭住宅50005000仁恒.翠竹园住宅51005500阅城国际花园住宅47004800中江美河住宅50005200绿岛华庭住宅4900520010月片区指数126指数升降5↑

本期城南片区共选取8个典型楼盘，全部为住宅项目。2004年10月城南片区指数比8月上升5个点，达126点。商品房均价为4968元/平方米，比2004年6月上涨了357元/平方米，涨幅7.74%。

城南片区价格上涨较快，例如：位于雨花区安德门旁的风情国度·尚园9月一期小高层开盘均价为4800元/平米，10月二期开盘均价为5200元/平方米。均价上涨较快。目前城南片区的商品房均价大部分差不多超过5000元/平米，如：仁恒·翠竹园、华神美境等。依照目前城南片区的楼盘销售情况来看，城南楼盘仍具有较大的升值空间

5、2004年10月城东片区典型楼盘价格

表5城东片区楼盘价格指数评定表（单位：元/平方米）楼盘名称物业类型2004年6月价格2004年10月价格鑫园凯旋城住宅51005800凯悦天琴住宅60008000御水湾花园住宅54005400钟山·银城东苑住宅59005900阳光之旅住宅30003200怡水嘉园住宅38004200三金福邸住宅52005300鸿信·清新家园住宅45004800东郊·美树苑住宅6100600010月片区指数120指数升降0

本期城东片区选取9个典型楼盘，全部为住宅项目。2004年10月片区指数比上期没有上升，仍为120点。商品房均价为5120元/平米。2004年10月下城东片区价格差不多稳定。要紧缘故是，由于城东麒麟镇版块供应量逐渐放大,使城东商品房均价涨幅显得不够明显,从而阻碍了整个城东片区商品房的价格。

6.2004年10月城北片区典型楼盘价格指数

表6城北片区典型楼盘价格指数评定表（单位：元/平方米）楼盘名称物业类型2004年6月价格2004年10月价格胜利新园住宅38503680北苑之星住宅44004600阳光嘉园住宅51005280阅江花园住宅42004320星河翠庭住宅45004600阳